Inspraaknotitie voorontwerp-bestemmingsplan Roosdomsweg 6-8. Gemeente Hof van Twente.

Transcriptie

1 Inspraaknotitie voorontwerp-bestemmingsplan Roosdomsweg 6-8. Gemeente Hof van Twente. oktober 2015

2 Inspraaknotitie voorontwerp-bestemmingsplan Roosdomsweg 6-8. Deze notitie kent de volgende opbouw: A. Reacties op grond van artikel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) B. Inspraakreacties

3 A. Reacties op grond van artikel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het voorontwerp bestemmingsplan Roosdomsweg 6-8 is in het kader van vooroverleg ex artikel Bro voorgelegd aan verschillende instanties. Van de volgende instanties is (in willekeurige volgorde) een reactie ingekomen: 1. provincie Overijssel, (gedateerd op 27 april 2015, ingekomen 27 april 2015) 2. Waterschap Rijn en IJssel, (gedateerd op 12 mei 2015, ingekomen 12 mei 2015) Hieronder treft u een weergave aan van de inhoudelijke opmerkingen evenals de gemeentelijke reactie daarop. 1. Provincie Overijssel, Weergave reactie: Plan niet in strijd met het provinciaal beleid en er zijn geen beletselen voor het verdere vervolg van de procedure. Gemeentelijke reactie: v.k.a. 2. Waterschap Rijn en IJssel,, Weergave reactie: Er zijn geen waterhuishoudkundige belangen in het geding en hebben dus geen aanvullingen op het plan. Gemeentelijke reactie: v.k.a.

4 B. Inspraakreacties Het voorontwerp-bestemmingsplan * heeft met ingang van * gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Ten aanzien van het voorontwerp-bestemmingsplan zijn binnen de daarvoor gestelde termijn de volgende inspraakreacties kenbaar gemaakt: 1. Appellant 1 (548161) (gedateerd op 18 mei 2015, ingekomen 17 mei 2015) 2. Appellant 2 (548182) (gedateerd op 18 mei 2015, ingekomen 18 mei 2015) 3. Appellant 3 (548248) (gedateerd op 18 mei 2015, ingekomen 19 mei 2015) 4. Appellant 4 (548262) (gedateerd op 18 mei 2015, ingekomen 18 mei 2015) 5. Appellant 5 (548265) (gedateerd op 18 mei 2015, ingekomen 18 mei 2015) 6. Appellant 6 (548268) (gedateerd op 18 mei 2015, ingekomen 19 mei 2015) 7. Appellant 7 (548385) (gedateerd op 19 mei 2015, ingekomen 19 mei 2015) 8. Appellant 8 (548589) (gedateerd op 18 mei 2015, ingekomen 20 mei 2015) Op 25 augustus 2015 werd een info-avond georganiseerd, waarbij een ieder in de gelegenheid werd gesteld om zijn inspraakreactie verder toe te lichten. Van deze avond is een afzonderlijk verslag gemaakt, dat ter beoordeling aan de deelnemers is voorgelegd. Door de aanwezigen zijn de volgende bezwaren/opmerkingen naar voren gebracht: a) Voorgevelrooilijn ligt voor de voorgevelrooilijn van Roosdomsweg 4; b) De plannen zijn te massaal en te hoog en passen niet in het straatbeeld; c) Aantal van 3 woningen is te hoog; d) De kastanjeboom op het achtererf van Roosdomsweg 4 moet in stand blijven en het zicht op die boom moet worden gehandhaafd; e) Vragen aandacht voor slagschaduw; f) Aandacht voor de privacy van de woningen Schoolstraat 17 en 19 en Roosdomsweg 4; g) De huidige bebouwingshoek op het bouwblok is heilig (niet verder naar voren); h) Er wordt aandacht gevraagd voor het peil van de woningen (t.o.v. welke straatkruin); i) Aandacht voor het college-programma; alles samen doen! j) Het zicht op de molen verdwijnt.

5 Vanuit de buurt zijnde volgende wijzigingen voorgesteld: 1. De hoogte terugbrengen naar de hoogte van de bestaande bebouwing; dit sluit beter aan bij de bebouwing in de omgeving; 2. Het aantal moet terug naar 2 woningen; 3. De woningen projecteren op de locatie waar nu het kantoorpand staat; 4. Er mag niet worden gebouwd onder de kroonprojectie van de (kastanje)boom; 5. De hoek van het bouwblok verschuiven naar de huidige hoek van het thans geldende bouwblok. Gemeentelijke reactie op de door de buurt tijdens de info-avond ingebrachte voorstellen (wijzigingen): 1. Bedoeld wordt de hoogtes van de op dit moment bestaande bebouwing. Het huidige bestemmingsplan biedt veel ruimere mogelijkheden. Het aan de Schoolstraat direct achter de woningen aanwezige dubbele blok heeft volgens de verleende bouwvergunning een nokhoogte van 10 meter en een goothoogte van 5,80 meter. De naastgelegen woning aan de Roosdomsweg is lager, maar mag op basis van het thans geldende bestemmingsplan worden verbouwd, dan wel worden vervangen door een woning met een goothoogte van 6,00 meter en een nokhoogte van 9.00 meter. Na afweging en aanpassing van de bouwplannen is alsnog besloten om de nokhoogte van de woningen van 9,50 meter terug te brengen naar 9.00 meter. 2. Nu kan op de locatie een kantoor worden gerealiseerd met een inhoud van circa 4750 m³. Als gevolg van de wijziging van de bestemming kan in de vorm van woningen en aanbouwen en bijgebouwen een inhoud van circa 1280 m³ worden gerealiseerd. Er is dus sprake van een behoorlijke vermindering van de mogelijk te realiseren bouwmassa. 3. Zie genoemde inzake huidige planmogelijkheden onder 2, maar ook het gestelde onder Het betreft hier een boom die gesitueerd is op het naastgelegen perceel op ruim 1 meter van de perceelgrens. Op basis van wetgeving bestaat geen enkel recht inzake grond van de buurman. Op aanzegging zouden takken en wortels op het naastgelegen perceel kunnen worden verwijderd. Bij het realiseren van de bebouwing zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met het behoud van de boom. 5. Het plan is nogmaals beoordeeld en bekeken. Besloten is om de hoekwoning zodanig te situeren deze overeenkomt met de huidige locatie van het kantoor. Hieronder treft u een weergave aan van de inhoudelijke opmerkingen evenals de gemeentelijke reactie daarop. 1. Appellant 1 (548161) 1. Er wordt een veel te forse aanslag gepleegd op de buurtbeleving van de eigen woonomgeving; dit treft mij direct in mijn persoonlijke leefomgeving. 2. de wijziging van een kantoor- in een woonbestemming heeft geen positief effect voor de buurt en moet eerder als nadelig worden gezien; 3. Opgemerkt wordt dat er in allerlei rapporten gewaarschuwd wordt voor de aanstaande krimp die mogelijk zou kunnen leiden tot leegstand en waardedaling van het bestaande woningbestand.

6 4. het vigerende conserverende bestemmingsplan Markelo-West spreekt over het niet uitbreiden van het huidige woningbestand; 5. Het bouwblok wordt fors uitgebreid om de realisatie van 3 wooneenheden mogelijk te maken en de huidige bouwhoogte wordt fors uitgebreid en overschrijdt ook die van het thans geldende bestemmingsplan Markelo-West. Dit schaad mij in mijn vrije zichtlijnen, het vrije uitzicht wordt drastisch ingeperkt. 6. Er wordt gewezen op een aantal belangrijke passages en citaten van het geldende bestemmingsplan Markelo-West; 7. Bestrijd de wenselijkheid vanuit ruimtelijk en functioneel oogpunt en het begrip inbreiding is discutabel, want in het verleden het pand gebouw op basis van 2 (dienst)woningen. 8. Het zijn geen vrijstaande woningen wat juist een hoofd karakteristiek is in en van de buurt. Voor mij geeft het een rijtjeshuis idee (oude premie B). 9. Is niet overtuigd van de gewenste ontwikkeling en heb dat met genoemde redenen omkleed. Daarbij eis ik ook dat de zachtere kant wordt betrokken, zijnde de cohesie in de buurtontwikkeling, vanuit verschillend perspectief, zoals dat ook politiek-bestuurlijk hoog op de agenda staat. 10. Alleen de regels zijn/worden juridisch bindend. De toelichting en de verbeelding worden uitgezonderd en zijn dus vrij van juridische aansprakelijkheid. Vrij vertaald het eventueel nieuw te bouwen fysieke object hoeft alleen maar aan de regels te voldoen en heeft verder een vrije invulling. Dit is niet acceptabel voor het gewenste grote bouwblok. 11. Het toeristische en landschappelijke overgangskarakter wordt danig negatief aangetast. De molenbiotoop, de samenhang met de Markeloseberg en open zichtlijnen zijn in het geding en worden aangetast. 12. De verandering heeft voor mij in materiële zin en in immaterieel negatieve consequenties zowel op korte als op lange termijn. Gemeentelijke reactie 1. Omdat het huidige bestemmingsplan een bouwmassa achter de voorgevelrooilijn tot op de perceelgrenzen mogelijk maakt met een goothoogte van 6,5 meter en een nokhoogte van 9 meter en een dergelijk kantoor, qua aan- en afvoer meer verkeersbewegingen met zich meebrengt dan drie woningen is er, na verlaging van de maximale hoogte naar 9,00 meter, naar onze mening geen sprake van een onevenredige afbreuk aan/op de woonen leefomgeving. 2. Hoewel kantoren zijn ingedeeld in categorie 1 is er in dat geval zeker sprake van meer verkeersbewegingen en heeft de omzetting naar een woonbestemming dus een positieve uitwerking op de kwaliteit van de leefomgeving. 3. Op dit moment is er nog geen sprake van krimp en is er in Markelo nog behoefte aan woningen, zeker voor woningen voor ouderen (slaapkamer en badkamer op beganegrond). 4. In de toelichting van het bestemmingplan Markelo-West (actualiseringsplan) is aangegeven dat dat plan geen uitbreiding van het woningbestand in zich heeft. Daar is dus aangegeven wat dat plan inhoud. Voor uitbreidingen van het aantal woningen zullen afzonderlijke procedures, zoals met dit plan, worden gevolgd. 5. In het geldende bestemmingsplan Markelo West is voor het terrein de bestemming kantoor, voorzien van een bouwvlak, opgenomen. Op het gehele perceel, met uitzondering van dat wat voor de voorgevelrooilijn is gelegen (straatzijden) is bebouwing

7 toegestaan met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6,5 en 9 meter. Deze bouwmogelijkheden gelden dus tot op de westelijke en noordelijke perceelgrens. Het nieuwe bestemmingsplan staat in de bebouwings-strook bebouwing met een goot- en nokhoogte van respectievelijk 3 en 9,5 meter toe. Om er zeker van te zijn dat in de bouwstrook, zoals bedoeld woningen worden gerealiseerd met een bijgebouw met een kleinere nokhoogte dient de bouwstrook te worden aangepast! T.o.v. de huidige rooilijn langs de Roosdomsweg kunnen de woningen circa 2,75 meter dichter naar de straat worden gebouwd. Onderzoek heeft uitgewezen dat de hoekwoning zover naar achteren kan worden gesitueerd dat deze samenvalt met de huidige hoek van het nu aanwezige kantoor. Omdat zoals eerder gesteld de nokhoogte van de woningen van 9,50 meter terug zal worden gebracht naar 9.00 meter, is er gezien vanuit de Schoolstraat, dan dus geen sprake van een vermindering van het uitzicht op de molen. 6. In de toelichting van het bestemmingsplan Markelo-West wordt de huidige situatie beschreven en de mogelijkheden van dat plan. 7. In het oude bestemmingsplan Dorp 1981 (voor Markelo-West) was de mogelijkheid aanwezig om bij het kantoor 2 bedrijfswoningen op te richten. Vervolgens is de kavel gesplitst in een met 2 burgerwoningen en een met de kantoorbestemming (zonder woningen). Thans wordt dus de kantoor bestemming vervangen door een woonbestemming. Met de term inbreiding wordt aangegeven dat de bebouwde kom niet richting buitengebied wordt uitgebreid. 8. De kleinschalige woningen zijn als woning vrijstaand en worden door een aanbouw daaraan aan elkaar gekoppeld. In het straatbeeld is er sprake van vrijstaande woningen. 9. Juist om ook de buren bij het plan te betrekken werd gekozen voor een inspraakprocedure en werden zij in de gelegenheid gesteld om hun inspraakreactie mondeling toe te lichten. Dat niet altijd sprake kan en zal zijn van een algehele cohesie in de buurt moge duidelijk zijn. Afgewogen moet worden of hier sprake is van een acceptabel plan dat geen onevenredige negatieve gevolgen heeft voor de buurt/omgeving. 10. Van een bestemmingsplan zijn op basis van wetgeving alleen de verbeelding en de regels juridisch bindend en de toelichting niet. 11. Vanuit de Roosdomsweg is sprake van een geringe beperking van de zichtlijn op het landschap richting Markeloseberg. Door verplaatsing van de hoekwoning (zie punt 5.) zal die beperking worden opgeheven. De zichtlijnen op dat gebied vanuit de Schoolstraat blijven ongewijzigd. Omdat in de huidige situatie massalere bebouwing kan worden opgericht wordt de molenbiotoop niet aangetast. Na overleg met de exploitant is besloten om naast de verplaatsing van de hoekwoning, nog een kleine aanpassing door te voeren door de nokhoogte van 9,50 meter terug te brengen naar 9 meter. Overigens zal om de massaliteit langs de Roosdomsweg zeker te stellen een voorschrift worden opgenomen dat voor te hoofdbouw (woning) een afstand van 2,75 m tot de rechter perceelgrens in acht moet worden genomen. Die ruimte mag dan wel worden gevuld met lagere bijgebouwen en aanbouwen. 12. Gezien het vorenstaande, c.q. de ruimere bouwmogelijkheden van dit moment kan er geen sprake zijn van negatieve consequenties op zowel korte als lange termijn. Bovendien is er sprake van een binnenstedelijke locatie, waarin inbreidingsplannen geen uitzondering zijn.

8 De inspraakreactie wordt deels overgenomen. 2. Appellant 2 (548182) Geconstateerd wordt dat: Geen rekening is gehouden met de molenbiotoop; De invloed van de nieuwbouw op de belevingswaarde van de molen van Buursink niet is beoordeeld; Voorbij wordt gegaan aan het feit dat de molen van Buursink een Rijksmonument is en uit dien hoofde bescherming geniet. In het vigerend bestemmingsplan Markelo-West wordt in Hoofdstuk 4.5 uitgegaan van een gelijkblijvende situatie m.b.t. de bebouwing waardoor de molenbiotoop ongewijzigd blijft. Het voorliggende voorontwerp behelst duidelijk een andere bebouwing dan het huidige kantoorpand. De molenbiotoop kan daardoor ongunstig worden beïnvloed. Samenvattend is men van mening dat het plan een te beoordelen toetsing moet bevatten van: De effecten van de mogelijke nieuwbouw op de molenbiotoop en Op het welstandsaspect met betrekking tot het Rijksmonument, en waar deze voor de molen van Buursink negatief uitvallen, de bezwaren moeten worden weggenomen. Gemeentelijke reactie Zoals eerder in deze notitie aangegeven biedt het huidige bestemmingsplan veel ruimere bouwmogelijkheden dan door appellant verondersteld. De mogelijke massa aan bebouwing wordt ruim beperkt tot een inhoud van circa 27 % van de huidige mogelijkheden. Het plan maakt woningen met een hoogte van maximaal 9,50 meter mogelijk. Ook in dit geval is aanpassing van die maximale hoogte naar maximaal 9,00 meter op zijn plaats (zie onder 1.4). Bovendien wordt de maximale hoogte niet verhoogt en wordt het bouwvlak slechts beperkt aangepast. Hierdoor kan zowel voor de molenbiotoop als voor het welstandsaspect geen sprake zijn van een negatieve invloed. Zoals eerder gesteld wordt het straatbeeld langs zowel de Roosdomsweg als langs de Schoolstraat veel minder massaal en zal het bouwplan te zijner tijd worden getoetst aan het geldend welstandsbeleid. Hierbij zal ook de relatie met de omgeving, c.q. de passen van het plan daarin, worden beoordeeld. De inspraakreactie wordt deels overgenomen. 3. Appellant 3 (548248) 4. Appellant 4 (548262) 5. Appellant 5 (548265) 6. Appellant 6 (548268)

9 7. Appellant 7 (548385) 8. Appellant 8 (548589)