41 gemeenten over de nieuwe wet

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving EINDRAPPORT 41 gemeenten over de nieuwe wet

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving EINDRAPPORT 41 gemeenten over de nieuwe wet Opdrachtgever Ministerie van BZK/WBI Auteurs Sjoerd Zeelenberg Lisan Wilkens Uitgave februari 2012 Rapportnummer P21330

4

5 Inhoud Hoofdstuk 1 Inleiding Over de Wet kraken en leegstand Over dit onderzoek Leeswijzer 3 Hoofdstuk 2 De inventarisatie Gemeenten met een Leegstandverordening Gemeenten met leegstandbeleid zonder Leegstandverordening Gemeenten zonder leegstandbeleid Samengevat: argumenten voor en tegen Rolopvatting 15 Hoofdstuk 3 Terug naar de onderzoeksvragen Leegstandbeleid in de praktijk Gemeentelijke afwegingen Tot slot: één jaar Wet kraken en leegstand 21 Bijlage 1 Gespreksleidraad telefonische interviews 25 Inhoudsopgave

6

7 1 Hoofdstuk 1 Inleiding Over de Wet kraken en leegstand Leegstandverordening Brief van de Minister van BZK aan de Tweede Kamer, 9 mei 2011, TK , nr. 32. TK , nr. 6 en TK , XVIII, nr. 57. Factsheet kantoren en bedrijfsruimtemarkt, januari Daarnaast is met de wet de strafbaarstelling van kraken aangescherpt. Dit valt buiten de reikwijdte van dit onderzoek. Inleiding

8 Over dit onderzoek Handreiking Leegstand te lijf, handvatten voor een langetermijnstrategie, VNG, maart Binnenlands Bestuur, Kraakverbod onbruikbaar, juni 2010; KEI, Kraakverbod opnieuw onder de aan- dacht, augustus 2008; Kei, G4: kraakverbod geen alternatief voor leegstand, november 2008; VNG, Gewijzigde Memorie van Toelichting, TK , , nr. 6. Beide elementen zijn niet geheel van elkaar te scheiden de wet staat juist een integrale aanpak voor. Eén jaar Wet kraken en leegstand

9 Onderzoeksaanpak 9 10 Tabel 11 Gemeenten die deel uitmaken van de inventarisatie Alkmaar Dordrecht Hilversum SittardGeleen Almere Ede Leeuwarden Stichtse Vecht Amersfoort Eindhoven Leiden Tilburg Amsterdam Emmen Leidschendam Voorburg Utrecht Apeldoorn Enschede Maastricht Veenendaal Arnhem Groningen Nijmegen Venlo Breda Haarlem Oss Westland Brunssum Haarlemmermeer Rotterdam Zaanstad Capelle aan den IJssel Heerlen 'sgravenhage Zoetermeer Delft Helmond 'shertogenbosch Zwolle Deventer 1.3 Leeswijzer 9 10 Naar inwonertal per 1 januari 2011 (bron: CBS). Factsheet kantoren en bedrijfsruimtenmarkt, medio Inleiding

10 4 Hoofdstuk 2 De inventarisatie Gemeenten met een Leegstandverordening IN DEZE CATEGORIE Amsterdam Brunssum Tilburg Gemeente Amsterdam 11 Het onderscheid tussen gemeenten die wel of geen leegstandbeleid voeren is minder eenduidig dan de woorden doen vermoeden. Veel gemeenten voeren kantoren of economisch beleid waarvan de aanpak van leegstand soms impliciet en soms expliciet onderdeel is. In dit onderzoek is het onder- scheid gemaakt op twee manieren: 1) op basis van hoe de geïnterviewde ambtenaren het beleid zelf benoemen en 2) door de grens te trekken bij ruimtelijk, economisch of kantorenbeleid waarin niet over het bestrijden van leegstand wordt gesproken. Eén jaar Wet kraken en leegstand

11 Gemeente Brunssum 12 Telefonisch interview met de gemeentelijke kantorenloods. De inventarisatie

12 Gemeente Tilburg 13 Oplegnotitie bij raadsvoorstel Leegstandverordening gemeente Brunssum 2011, 2011/ Eén jaar Wet kraken en leegstand

13 Samengevat De inventarisatie

14 8 2.2 Gemeenten met leegstandbeleid zonder Leegstandverordening IN DEZE CATEGORIE Alkmaar Dordrecht Helmond 'sgravenhage Amersfoort Eindhoven Hilversum 'shertogenbosch Apeldoorn Emmen Leiden SittardGeleen Arnhem Enschede Leidschendam Voorburg Utrecht Breda Groningen Maastricht Veenendaal Capelle aan den IJssel Haarlem Nijmegen Zoetermeer Delft Haarlemmermeer Rotterdam Zwolle Deventer Heerlen 14 BIJVOORBEELD Structuurvisie Leegstand te Lijf in Hilversum Binnen afzienbare tijd zal de Hilversumse Structuurvisie Leegstand te Lijf worden afgerond. Leegstand van nietwoonruimte is het centrale thema in deze structuurvisie. Er wordt onder meer ingegaan op de oorza- ken van leegstand, het onderscheid in vastgoedmarkten (winkels, bedrijfsruimten en kantoren) en loca- ties. Verder bevat het een omschrijving van de ambitie, rolopvatting en aanpak. De aanpak is beschreven aan de hand van 1. Verbinden van marktpartijen en vraag en aanbod, door gesprekken en contact te leggen tussen vragers en aanbieders. 2. Verleiden van ontwikkelaars, beleggers, ondernemers en adviseurs om te investeren in de stad. 3. Vernieuwen van de manier waarop wordt gedacht over en gewerkt aan herbestemming en her- ontwikkeling. 4. Versnellen van ideevorming en procedures. 5. Vertellen door het delen van kennis over de lokale situatie (zoals leegstandmonitor), identifice- ren van ruimtedragers en het noemen van subsidiemogelijkheden en succesverhalen. 14 De grootste gemeente is Rotterdam met ruim inwoners, de kleinste is Veenendaal met ruim inwoners (per 1 januari 2011). Eén jaar Wet kraken en leegstand

15 Zicht op leegstand BIJVOORBEELD Steenworp.nl in Haaglanden De stadsregio Haaglanden presenteert via een actueel overzicht per gemeente van beschikbare bedrijfs, kantoor en winkelruimte. De inventarisatie

16 Op de agenda Verantwoordelijkheid en rolopvatting BIJVOORBEELD Verantwoordelijkheden en rolopvatting in Zwolle In de gemeente is eind 2010 de Kadernota Kantorenlocaties vastgesteld. Bovendien heeft het College de raad in juni 2012 geïnformeerd over de proactieve aanpak van kantorenleegstand in de gemeente. In die informatienota voor de raad is het College duidelijk over de verantwoordelijkheid voor leegstand en de uitgangspunt is dat eigenaren van solitaire leegstaande panden zelf initiatief nemen en Informatienota voor de raad, proactieve aanpak kantoren leegstand Zwolle, 16 juni 2012, OW Eén jaar Wet kraken en leegstand

17 Invulling van het leegstandbeleid Uitgifte, (regionale) afstemming, prioritering, temporisering 16 BIJVOORBEELD Regionale afspraken in de Metropool Regio Amsterdam In de Metropoolregio Amsterdam (MRA) zijn afspraken gemaakt over de strategieën voor werklocaties. 17 Het voorkomen van nog meer leegstand is een van de belangrijke doelstellingen van de strategie. Op (deel)regioniveau zijn afspraken gemaakt over het schrappen en faseren van nieuwbouw. Gemeenten geven daar lokale uitwerking aan. Resultaat van de afspraken uit de uitvoeringsstrategie is dat in de MRA in totaal voor 1,9 miljoen m² planaanbod kantoren wordt geschrapt of uitgefaseerd tot na De titel van de regionale uitvoeringsstrategie Plabeka spreekt boekdelen: Snoeien om te kunnen bloeien: Het schrappen van planaanbod is niet zonder consequenties. Als plannen zijn vastgelegd in een bestem- mingsplan en er zijn privaatrechtelijke afspraken gemaakt met marktpartijen dan kan het schrappen van deze plannen financiële dan wel juridische consequenties hebben. [ ] Ondanks deze consequenties, die voor veel gemeenten gevolgen hebben, is het van groot belang om een nieuw evenwicht te creëren op de kantoren en bedrijventerreinenmarkt. Alleen als alle partijen in de MRA hun verantwoordelijkheid nemen kan een situatie ontstaan van economische vitaliteit. Dit betekent op korte termijn snoeien in het plan- aanbod om straks weer economisch te kunnen bloeien. Transformatie, herbestemming, revitalisering Onder andere Maastricht, Apeldoorn en Rotterdam. Zie ook kader over MRA. Snoeien om te kunnen bloeien. Uitvoeringsstrategie Plabeka , vastgesteld 23 juni De inventarisatie

18 12 BIJVOORBEELD Tijdelijke studentenhuisvesting in Utrecht en Delft In Utrecht realiseert en exploiteert Stichting tijdelijk wonen (STW) tijdelijke woonprojecten op basis van de Leegstandwet. Aan de Archimedeslaan zijn tijdelijk studenteneenheden gerealiseerd. Het succes van STW krijgt navolging. In Utrecht zelf heeft een particuliere belegger in samenwerking met studentenhuis- vester SSH plannen voor het realiseren van studenteneenheden in het leegstaande Provinciehuis. En in Delft, een stad met natuurlijk een grote vraag naar studentenhuisvesting, zijn stappen gezet om een ver- gelijkbare organisatie als STW voor Delft op te zetten. BIJVOORBEELD Rotterdamse strategiekwadran- ten De gemeente Rotterdam gebruikt voor het bepa- len van de juiste strategie om de kantorenleeg- stand aan te pakken de analyse van het aanbod- kwadrant (zie figuur). Het kwadrant is gebaseerd op verschillen in locatie en pandkwaliteit. Leeg- staande kantoorpanden zijn ingedeeld bij een van de kwadranten. Aan ieder kwadrant is een strate- gie verbonden. Kwadrant 2 + 3: Terugdringen van het over- aanbod aan courante kantoorruimte, onder meer door terugdringen overmatige nieuw- bouwproductie en gebiedsgerichte acquisitie voor kansrijke panden en/of locaties Kwadrant 1 + 4: Incourante kantoorgebouwen uit de markt halen, onder meer door transformatie Eén jaar Wet kraken en leegstand

19 13 Samenwerking, bemiddeling, in gesprek BIJVOORBEELD Utrecht Investment Agency Utrecht Investment Agency (UIA) is een samenwerkingsverband tussen de Gemeente Amersfoort, de Ge- meente Utrecht, de Provincie Utrecht en vijf private partners: De Waal Beheer O.G., ASR Vastgoed, ING Real Estate, NS Poort en PingProperties. Het UIA is opgericht met als doel organisaties en bedrijven te adviseren, faciliteren bij hun vestiging en proactief te interesseren Overeenkomsten De inventarisatie

20 Gemeenten zonder leegstandbeleid IN DEZE CATEGORIE Almere Leeuwarden Stichtse Vecht Westland Ede Oss Venlo Zaanstad BIJVOORBEELD Het bedrijfshuisvestingsprotocol in Oss De gemeente Oss heeft 10 jaar geleden het bedrijfshuisvestingprotocol vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat bedrijven met een nieuwe of andere ruimtevraag met gemeente en bedrijfsmakelaardij om de tafel gaan om te kijken in hoeverre de wensen binnen het huidige pand of bestaande voorraad gerealiseerd kunnen van nieuwe kantoor en bedrijfspanden. 2.4 Samengevat: argumenten voor en tegen Eén jaar Wet kraken en leegstand

21 Noodzaak 2.5 Rolopvatting Voorbeelden van gemeenten waar dit argument een belangrijke rol speelt zijn Den Haag, Deventer, Zwolle en Dordrecht. De inventarisatie

22 Toegevoegde waarde Effectiviteit 19 Raadsinformatiebrief, 30 november 2010, RIS Eén jaar Wet kraken en leegstand

23 Uitvoerbaarheid 20 Hiermee wordt gedoeld op de uitvoering van de Motie Linhard c.s.. De inventarisatie

24 18 Figuur 21 Argumentenboom Argumenten voor en tegen het gebruikmaken van de Leegstandverordening Voor Tegengaan van leegstand is nodig Leegstand in bepaalde gebieden is aanzienlijk en leidt tot problemen De gemeente heeft een verantwoordelijkheid leegstand te bestrijden Verordening past bij de gemeentelijke aanpak en rolopvatting Het is eerlijk dat ook eigenaren die niet willen meewerken, kunnen worden gedwongen De gebiedsgerichte inzet versterkt de bestaande aanpak Omdat gemeente investeert in die gebieden, moet de kans op succes zo groot mogelijk zijn Verordening voegt iets toe Zicht op leegstand verbetert door verplichte melding en leegstandgesprekken met iedereen Bestaande praktijk krijgt een duidelijk wettelijk kader De verplichte voordracht leidt tot koppelingen die anders niet mogelijk waren achter Verordening is effectief Elk instrument dat een bijdrage kan leveren is de moeite van het inzetten waard Het is een stok achter de deur, met preventieve werking in een gebied waar transformatie niet echt kan Als het komt tot een verplichte voordracht zijn er voldoende potentiële gebruikers Vertrouwen in de uitvoerbaarheid Bij gebiedsgerichte inzet is de extra inzet te over- zien Of de verplichte voordracht juridisch houdbaar is, zal moeten blijken door deze toe te passen Tegen Tegengaan van leegstand is niet nodig Leegstand in bepaalde gebieden is beperkt en leidt niet tot problemen Tegengaan van leegstand is geen taak van de gemeente Verordening past niet bij gemeentelijke aanpak en rolopvatting De gemeente kiest voor samenwerking met vast- goedeigenaren en gebruikers en wil een stimule- rende rol spelen. De dwang die uitgaat van een verordening past daar niet bij Past niet bij de wens regeldruk en lastendruk te verminderen Een gemeentelijke verordening zet het lokale vestigingsklimaat onder druk. Een regionale aan- pak is noodzakelijk Verordening voegt niets toe Er is goed zicht op leegstand Er is periodiek of ad hoc overleg met vastgoedei- genaren, makelaars en eventuele gebruikers 21 Vraag en aanbod worden waar mogelijk al bij elkaar gebracht Verordening is niet effectief De bestuurlijke boetes zijn te laag en termijnen te lang Het heeft geen zin te trekken aan een dood paard. Liever energie stoppen in partijen die wel willen Door gebrek aan vraag kan de verplichte voor- dracht niet worden waargemaakt Het werkelijke probleem van de aansluiting van vraag en aanbod wordt niet opgelost Het werkelijke probleem van de noodzakelijke afwaardering van vastgoed wordt niet opgelost Twijfel aan de uitvoerbaarheid Handhaving van de meldingsplicht en het voeren van leegstandgesprekken vraagt veel inzet De juridische houdbaarheid is onzeker en even- tuele procedures kunnen veel tijd en geld kosten We wachten de ervaringen elders af 21 Eigenaren en gebruikers hebben daar immers alle belang bij. Eén jaar Wet kraken en leegstand

25 19 Hoofdstuk 3 Terug naar de onderzoeksvragen 3.1 Leegstandbeleid in de praktijk Terug naar de onderzoeksvragen

26 Gemeentelijke afwegingen Voor een belangrijk deel zal dit komen doordat de leegstand beperkt is. Maar uit de inventarisatie blijkt ook dat veel ambtenaren de indruk hebben dat het structurele karakter van leegstand en de verwachting dat dit in de nabije toekomst niet zal veranderen nog niet tot alle gemeenten en be- stuurders is doorgedrongen. Eén jaar Wet kraken en leegstand

27 Tot slot: één jaar Wet kraken en leegstand Terug naar de onderzoeksvragen

28

29

30

31 25 Bijlage 1 Gespreksleidraad telefonische interviews Deel I. Introductie onderzoek, Wet kraken en leegstand en hoofdvraag: In hoeverre voeren gemeenten actief leegstandbeleid en in hoeverre maken ze hierbij gebruik van de instrumenten die de Wet kraken en leegstand biedt? Het gaat in dit onderzoek om het beleid ten aanzien van de leegstand van nietwoonruimte. Deel II. Onderzoeksvraag 1: In hoeverre is er in de gemeenten sprake van leegstand van nietwoonruimte en wat is de houding ten aanzien van leegstand? In hoeverre is er in uw gemeente sprake van leegstand? Welk deel daarvan betreft nietwoonruimte? Hoe kenschetst u de houding van uw gemeente ten aanzien van leegstand van nietwoonruimte? Heeft de aanpak van leegstand van nietwoonruimte prioriteit in uw gemeente? Waarom wel of niet? Deel III. Onderzoeksvraag 2: In hoeverre en op welke wijze voeren gemeenten actief leegstandbeleid? Voert uw gemeente leegstandbeleid? Op welke wijze is de aanpak van leegstand vastgelegd? Is er sprake van vastgesteld beleid, ambtelijke noti ties? Deel IV. Onderzoeksvraag 3: In hoeverre maken gemeenten gebruik van de nieuwe instrumenten uit de Wet kraken en leegstand? en Onderzoeksvraag 4: Welke keuzes en afwegingen maken gemeenten bij het al dan niet toepassen van de Wet kraken en leegstand? Is er in uw gemeente een Leegstandverordening vastgesteld of zijn er voornemens dit te doen? Categorie A (gemeenten met leegstandverordening of concreet voornemen hiertoe) Wanneer is/ wordt de Leegstandverordening vastgesteld? Was het opstellen en vaststellen een lastig of makkelijk proces? Waarom is ervoor gekozen een Leegstandverordening vast te stellen? Wat is vastgelegd in de Leegstandverordening? Alleen nietwoonruimte of ook woningen? Geldt de verordening voor alle nietwoonruimte, of is gekozen voor een bepaalde afbakening? (geografisch, type ruimte of anderszins) Welke prioriteiten of afwegingen hebben daar een rol bij gespeeld? Is er sprake van een meldingsplicht, leegstandoverleg of verplichte voordracht? Terug naar de onderzoeksvragen

32 26 Hoe zijn deze instrumenten ingevuld? Welke prioriteiten of afwegingen hebben daar een rol bij gespeeld? Is in de verordening de mogelijkheid van een bestuurlijke boete of dwangsom opgenomen, en zo ja, met betrekking waarop? Waarom wel of niet? Is er overig beleid of initiatieven om leegstand te voorkomen of aan te pakken? Indien al toegepast, wat zijn de ervaringen tot nu toe? Indien gepland, wat zijn de verwachtingen over de Hoe verhoudt het gevoerde leegstandbeleid zich tot het bestaande instrumentarium en tot beleid op ande- re terreinen (bijvoorbeeld huisvestingsbeleid, leefbaarheid, grondbeleid, ruimtelijke ordeningsbeleid, kra- ken)? Categorie B (gemeenten met leegstandbeleid, maar zonder gebruik te maken van de Wet kraken en leegstand) Als geen gebruik wordt gemaakt van de instrumenten uit de nieuwe Wet, welke instrumenten worden dan wel gebruikt? Wat zou een reden zijn om alsnog een Leegstandverordening op te stellen? Wat zijn de overwegingen geweest in uw gemeente om wel leegstandbeleid te voeren, maar daarbij niet gebruik te maken van de instrumenten in de Wet kraken en leegstand? Hoe verhoudt het gevoerde leegstandbeleid zich tot beleid op andere terreinen (bijvoorbeeld huisvestings- beleid, leefbaarheid, grondbeleid, ruimtelijke ordeningsbeleid, kraken)? Categorie C (gemeenten zonder leegstandbeleid) Waarom voert u geen leegstandbeleid? Wat zijn de overwegingen om geen leegstandbeleid te voeren? Indien leegstand van nietwoonruimte voorkomt, wat gebeurt er hier dan mee? Wat zijn de ervaringen met het ontbreken van leegstand Wat zou een reden zijn om alsnog leegstandbeleid te gaan voeren? Zou u dan overwegen een Leegstand- verordening op te stellen? Eén jaar Wet kraken en leegstand