Bijlagen: 1. koopovereenkomst 2. taxatierapport

Transcriptie

1 .2!B n l S r CO olt> I UI UI gemeente Oosterhout I2/I2 Datum: 17 november 2006 l Nummer raadsnótav v U 6 U 9 5 Onderwerp: Aankoop pand Sint Josephstraat <3 te Oosterhout. BESLUIT VAN DE RAAD ö(s> Portefeuillehouder: Ooihorst Bijlagen: 1. koopovereenkomst 2. taxatierapport Ter inzage: 1. Voorstel: 1. Te besluiten tot het beschikbaarstellen van een bedrag ad ,- ( aankoop + bijkomende overige kosten) voor de aankoop van het pand Sint Josephstraat 13 te Oosterhout van mevrouw P. van Wanrooij-Verweijmeren. Voorgesteld wordt dit bedrag te activeren via functie 830 (grond-exploitatie). 2. Vast te stellen de 29 e wijziging van de begroting voor het jaar o :co :o ;o o: Aanleiding Met de eigenaar van de woning Sint Josephstraat 13, kadastraal bekend, sectie R nummer 4698, groot 246 m 2, zijn onderhandelingen gevoerd over de aankoop van het onderhavige pand. Argumenten De panden aan de Sint Josephstraat 11, 13 en 15 zijn nodig voor de ontwikkeling van het plangebied "Textapterrein", waarvoor een nieuwe stedenbouwkundige visie wordt ontwikkeld. Het pand aan de Sint Josephstraat 15 is inmiddels verworven. De taxatie op onteigeningsbasis sluit op een bedrag ad ,-, waarin verhuiskosten, hypotheekkosten vervangende woning enz. zijn verdisconteerd. Het taxatierapport is als bijlage toegevoegd. Na onderhandeling ging mevrouw P. van Wanrooij-Verweijmeren akkoord met een aankoopbedrag van ,-. Met de eigenaren van Sint Josephstraat 11 vinden thans nog onderhandelingen plaats. Kanttekeningen Na besluitvorming door uw raad tot beschikbaar stellen van de benodigde gelden zal de woning in juridische eigendom van de gemeente komen. Daarbij blijft een aanzienlijk bedrag bij de gemeente in depot tot het tijdstip van feitelijke ontruiming van de woning welke is bepaald op uiterlijk 1 maart Benodigde Middelen Financiën: Voor deze aankoop is een bedrag ad ,- (aankoop + bijkomende overige kosten) benodigd, welk bedrag geactiveerd kan worden via functie 830 (grondexploitatie). Uitvoering In het kader van communicatie wordt het normale traject bij aankoop van objecten gevolgd. HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT, W.H. HUIJBREGTS-SCHIEDON, burgemeester. W.P.H. Redert secretaris uitdraai van: :42 pagina: 1

2 WW w gemeente Nummer: DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT; gelet op artikel 108 en 147 van de gemeentewet; gelezen het voorstel van het college van 17 november 2006; BESLUIT; 1. Te besluiten tot het beschikbaarstellen van een bedrag ad ,- ( aankoop + bijkomende overige kosten)voor de aankoop van het pand Sint Josephstraat 13 te Oosterhout van mevrouw P. van Wanrooij-Verweijmeren. Voorgesteld wordt dit bedrag te activeren via functie 830 (grondexploitatie). 2. Vast te stellen de 29 e wijziging van de begroting voor het jaar Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 12 december VM3VOORNOEMD uitdraai van: :42 pagina:2

3 gemeente WW w Oosterhout OVEREENKOMST VAN KOOP EN VERKOOP De ondergetekenden: I De gemeente Oosterhout, ten dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer ing. Th. J.G. J.Simons MSc, manager van de afdeling Bouwen, Wonen en Ondernemen, aan wie de burgemeester bij besluit van 23 december 2002 deze bevoegdheid heeft (onder)gemandateerd, handelend op grond van bovengenoemd besluit waarbij het college van burgemeester en wethouders het sluiten van overeenkomsten aan hem heeft (onder)gemandateerd, hierna te noemen "de gemeente"; en II Mevrouw P. van Wanrooy- Verweijmeren, wonende op het adres Sint Josephstraat 13 te 4901 GM Oosterhout hierna te noemen "verkoper", VERKLAREN MET ELKAAR EEN OVEREENKOMST VAN KOOP EN VERKOOP TE ZIJN AANGEGAAN Waarbij: Verkoper zich verplicht om in volle en onbezwaarde eigendom aan de gemeente af te staan: De woning met berging, ondergrond, erf en tuin, kadastraal bekend gemeente Oosterhout sectie R nummer 4698, groot 2 are en 46 ca. Het object is gelegen aan de Sint Josephstraat 13, 4901 GM te Oosterhout. Het perceel is op bijbehorende tekening met rode omlijning aangegeven; Tegen een door de gemeente te betalen koopsom van ,-, (zegge tweehonderdduizend euro) alle schaden daarin begrepen Deze overeenkomst is voorts gesloten onder de volgende voorwaarden en bepalingen: 1. Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en levering en is verplicht aan de gemeente een recht van eigendom te leveren dat: a. Onvoorwaardelijk is en niet onderhevig aan welke vernietiging dan ook; b. Niet is bezwaard met hypotheken of beslagen of met inschrijvingen daarvan; c. Voor zover hem bekend niet bezwaard is met erfdienstbaarheden, beperkte rechten, voorkeursrechten, optierechten, bijzondere lasten en beperkingen, boetebedingen, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, anders dan welke genoemd zijn in de overeenkomst. Paraaf gemeente: Paraaf ver

4 2. Het verkochte zal in eigendom worden overgedragen en aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van de ondertekening van deze overeenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten. 3. Binnen een maand na besluitvorming door de gemeenteraad omtrent het beschikbaar stellen van gelden ten behoeve van de aankoop van het object zal ten overstaan van de notarissen Heijkants en Offereins Netwerk Notarissen te Oosterhout, de transportakte worden verleden. 4. a. Het verkochte kan door de gemeente vrij van huur, pacht of enig ander gebruiks- of genotsrecht en aanspraken wegens huurbescherming, ongevorderd en geheel ontruimd in eigen gebruik en genot worden aanvaard maximaal 1 maand nadat een vervangende huurwoning kan worden aanvaard. Doch uiterlijk 1 maart 2007 zal door verkoper de onderhavige woning geheel zijn ontruimd. Verkoper dient de datum van het betrekken van de nieuwe huurwoning schriftelijk aan de gemeente mee te delen. Tot dat tijdstip heeft verkoper het voortgezette gebruik "om niet" van het verkochte en komen de gangbare gebruikerslasten voor zijn rekening. Verkoper verplicht zich voor de verkochte zorg te dragen als een zorgvuldige schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering; b. Indien verkoper het verkochte niet ontruimd heeft op het moment als hiervoor bedoeld onder a., is de gemeente gerechtigd verkoper tot onmiddellijke ontruiming te dwingen met de grosse van de notariële akte van overdracht, zonder dat daartoe enige rechterlijke tussenkomst of ingebrekestelling zal zijn vereist; c. Tot aan het moment dat het verkochte volledig is ontruimd, zoals bedoelt onder a., blijft van de bovengenoemde totale koopsom een bedrag van ,- in depot bij de gemeente; d. Verkoper mag gedurende het voortgezette gebruik het verkochte niet verhuren noch anderszins in gebruik geven; 5. Over- of ondermaat van het verkochte zal tot generlei verrekening aanleiding geven. 6. De baten en lasten van het verkochte, met inachtneming van het bepaalde in artikel 4a, komen voor rekening van de gemeente vanaf de datum van notarieel transport. 7. De kosten van notariële overdracht, inclusief kadastraal recht, komen rekening van de gemeente. 8. In de notariële akte zal door partijen afstand worden gedaan van het recht om op welke grond dan ook ontbinding van deze overeenkomst te vorderen. 9. Het verkochte komt voor rekening en risico van de gemeente vanaf de datum van notarieel transport. 10. Aankoop door de gemeente vindt plaats onder de ontbindende voorwaarde dat de gemeenteraad de voor de aankoop benodigde gelden beschikbaar stelt. 11. Door en voor rekening van de gemeente is ter plaatse door ingenieursbureau Mol uit Wateringen een verkennend bodemonderzoek verricht. Het onderzoeksrapport, projectnummer d.d. 15 augustus 2006, is als bijlage bij deze overeenkomst gevoegd. De resultaten van het onderzoeksrapport geven geen aanleiding tot een vervolg onderzoek. De bodem- en grondkwaliteit vormen geen belemmering voor deze aankoop. Paraaf gemeente: 2 Paraaf verko

5 12. Verkoper is bereid op 1 e aanzegging een gedeelte van zijn tuin beschikbaar te stellen ten behoeve van op het achterliggende terrein door de gemeente uit te voeren bouwactiviteiten. Aldus overeengekomen en in drievoud getekend te Oosterhout d.d... f..-..m d.d Verkoper De gemeente Mevrouw P.van Wanrooy-Verweijmeren Th.J.G.J. Simons MSc Manager afdeling Bouwen, Wonen, Ondernemen, Paraaf gemeente: Paraaf ve

6 postadres Postbus 10150,4900 GB Oosterhout telefoon (0162) bezoekadres Slofesveld 10osterhout fax (0162) internet Stadsbedriiven Ingenieursbureau Geo informatie Grondtransactie St. Josephstraat St. Josephstraat 13 R 4698 Oppervlakte 246 m Bestand: itw.i«««i«i««_«jn«jnd«*i*»*

7 Trommelen & Janssen makelaars & toxoteurs Taxatierapport St Josephstraat GM Oosterhout NVM v (RMT Karveel CP Oosterhout Tetefoon 0/ Mobiel Fax info@.trommetenjanssenmokefoordi.n) -ABN-AMR054 / BTWNL B.O/.-KvK20;/8209

8 TAXATIERAPPORT Bij dit taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002 k «jr ft «B financiering woonruimte lllvivi MODEL november 2002 vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT, VBO ALGEMEEN A. OPDRACHT/OPNAME Datum opdracht Naam opdrachtgever Adres opdrachtgever Opdracht is verstrekt aan Adres opdrachtnemer De taxatie is uitgevoerd door Als Makelaar-taxateur o.z.beëedigd Ingeschreven in het register Lid van Datum opname en inspectie B. OBJECT Type object Adres Postcode, Plaats l-november-2005 Wanrooij-Verweijmeren, van P St Josephstraat GM Oosterhout Trommelen & Janssen Makelaars & Taxateurs Markt BR GEERTRUIDENBERG R.A.P. Trommelen op:19-december-2000 door de rechtbank/kvk te: Breda RMT op: l-september-2001 NVM wonen 3-november-2005 te: Arnhem onder nummer: RMT Vrijstaande woning met berging tuin en verdere aanhorigheden. St Josephstraat CG OOSTERHOUT NB C. DOEL VAN DE TAXATIE De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: 1. een beoordeling van een aanvraag : (hypothecaire) geldlening bij 2. Aankoop door gemeente : Oosterhout. D. WAARDERING Het object is per opnamedatum getaxeerd op: 'j - een onderhandse verkoopwaarde vrij van : EUR 19fiAoo,-, zegge EENHONDERDNEGENTIGDUIZEND huur en gebruik EURO ƒ / - een executiewaarde vrij van huur en gebruik: EUR 1615 ƒ000,-, zegge EENHONtrERDVIJFENZESTIGDUIZEND EURO E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID 1. Voorwaarden Op deze taxatie zijn van toepassing : Voorwaarden NVM Aansprakelijkheid De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid Object: St Josephstraat CG OOSTERHOUT NB Datum: 8-november-2005 Paraaf Taxateur Pag. l van 8

9 aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voorzover deze met name onder A en C zijn genoemd. Indien onder C geen instellingen zijn vermeld beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd. 3. Normblad Taxatierapport financiering woonruimte De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het "Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002",gedeponeerd bij de KvK te Utrecht onder nummer GV 6442 : ja / ja met uitzondering van BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN Deze opsomming geeft enige conclusies uit het rapport weer die voor de financiering van het object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld van het getaxeerde object blijft kennisname van de integrale tekst van het rapport noodzakelijk. F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR 1. Bij de taxatie zijn waardebeïnvloedende bijzondere lasten of beperkingen naar voren gekomen (vraag G.3): 2. De aard of kwaliteit wijkt aanmerkelijk af van de objecten in de directe omgeving (vraag H.2b): 3. De waarde wijkt meer dan 25% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving (vraag H.2c): 4. De onderhouds- of bouwkundige staat is op enig punt beschreven als "matig" of "slecht" (vraag 1.1): 5. De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud bedragen meer dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (vraag 1.2): 6. Bij de taxatie is negatieve informatie over verontreiniging naar voren gekomen (vraag J.2): 7. Er is een indicatie dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen (vraag K.1): ja D D nee NADERE GEGEVENS G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: - Eigendomsbewijs - Kadastraal plan - Kadastraal uittreksel - Overig 2. Kadastrale omschrijving object a. Het perceel/perceel met opstal(len), kadastraal bekend (Gemeente Sectie Nummer Grootte) b. Het appartementsrecht op eigen grond/erfpacht, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement ja / nee, omdat ja / nco, omdat ja / nco, omdat Gemeente Oosterhout, sectie R nr 4698 groot 2a en 46ca. niet van toepassing Object: St Josephstraat CG OOSTERHOUT NB Datum: 8-november-2005 \ ParaatTaxateur Pag. 2 van 8

10 kadastraal bekend (Gemeente Sectie Nummer Complexaanduiding Index) c. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/opstal/gebruik en bewoning d. Het lidmaatschapsrecht coöperatieve vereniging : niet van toepassing : niet van toepassing 3. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: a. T.a.v. het perceel/perceel met opstallen (zie 2a): - Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen en overige bijzondere lasten en beperkingen - Overig b. T.a.v. het appartementsrecht (zie 2b)/lidmaatschapsrecht CV (zie 2d): - Periodieke een eenmalige bijdragen aan VvE/CV : n. v. t. - Vermogenspositie VvE/CV : n. v. t. - Gebruiksbepalingen : n. v. t. - Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve : n. v. t. rechten en verplichtingen en overige bijzondere lasten en beperkingen - Overig : n.v.t. c. T.a.v. het recht van erfpacht/vruchtgebruik/gebruik en bewoning/opstal/ n. v. t. (zie 2c): - Datum uitgifte/vestiging : n. v. t. - Einddatum van het recht : n. v. t. - Canon/vergoeding : n. v. t. - Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve : n. v. t. rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen : Geen bezwarende erfdienstbaarheden dan de gebruikelijke buurrechtelijke. Er is geen uitgebreid erfdienstbaarheden onderzoek verricht. : Geen - Overig : n.v.t. 4. Nader onderzoek De geraadpleegde of de taxateur anderszins bekende informatie geeft aanleiding om een nader onderzoek naar de privaatrechtelijke aspecten te adviseren nee / omdat H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 1. Object a. Nadere omschrijving van het object Karakteristieke arbeiderswoning, gebouwd met een gevel tegen nr 11, aan de achterzijde uitgebouwd. Diepe Object: St Josephstraat CG OOSTERHOUT NB Datum: 8-november-2005 Paraaf "^ axateur Pag. 3 van 8

11 b. Bouwaard, materialen en constructie c. Bouwjaar / ouderdom d. Gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen e. Indeling tuin op het oosten, Traditionele bouw, gevels in metselwerk met pannen gedekt. ca 1930 Nieuwe voorgevel, uitbouw achterzijde, keuken, badkamer, andere indeling van de b.g.. Entree, gang met trapopgang, woonkamer met trapkast. Uitbouw met keuken toilet en badkamer. Berging. Ie Verdieping: ruime overloop met vaste kasten, twee slaapkamers. f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud : opp: 100 m 2 inh: 265 m 2. Omgeving a. Wijk, stand, belendingen : Nette wijk, gelegen tussen gelijke Object: St Josephstraat CG OOSTERHOUT NB Datum: 8-november-2005 Paraaf Taxateur Pag. 4 van 8

12 b. De aard of kwaliteit wijkt aanmerkelijk af van de objecten in de : nee / ja, directe omgeving c. De waarde wijkt meer dan 25% af van soortgelijke objecten in : nee / ja, de directe omgeving d. De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de : nee / -j-a-r toekomstige waarde-ontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden, (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen) woningbouw en een fabriekscomplex. I. ONDERHOUDSTOESTAND 1. Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: - binnenonderhoud : goed / voldoende / matig / olocht - buitenonderhoud : goed / voldoende / matig / slecht - bouwkundige constructie : goed / voldoende / matig / Biecht 2. Verwacht wordt dat de kosten voor direct noodzakelijk herstel : nee / ja, van achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Onder dergelijke onderhoudskosten wordt verstaan de kosten die direct gemaakt moeten worden om verdere schade of vervolgschade aan het object te voorkomen. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud is uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen). 3. Volgens opgave van : zijn er aanschrijvingen ex art. 14 t/m 20 Woningwet resp. een : nee / vooraanzegging daartoe 4. De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft : nee / aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek J. VERONTREINIGING 1. Geraadpleegde informatie Ten aanzien van eventuele bodemverontreiniging zijn door de taxateur de volgende informatiebronnen geraadpleegd: a. Gemeente/provincie : Oosterhout afdelingbwo, dhr I.S.Visser b. Gebruiker / eigenaar : Geen verontreiniging bekend bij eigenaar. c. Gemeentelijke/provinciale inventarisatielijst : Zie a. en bijlage van gemeente Oosterhout 2. Bijzonderheden a. de onder J. l geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van (eventuele) bodemverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: a. historische gegevens : De historische bekendheid van het pand en direkte omgeving geven geen aanleiding te veronderstellen, dat er enige verontreiniging aanwezig is, c.q.dat er van waardeverminderde bodemverontreiniging sprake is. b. er is negatieve informatie over het object of de directe : n. v. t. Object: St Josephstraat 13 Datum: 8-november-2005 Paraaf Taxateur Pag. 5 van CG OOSTERHOUT NB

13 omgeving bekend b. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur : nee / bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten c. Ten aanzien van opslagtanks geldt: - de taxateur heeft de aanwezigheid van een ondergrondse of : nee / -ja-r bovengrondse opslagtank vastgesteld d. Er is een waardeverminderende hoeveelheid mogelijk : nee / ja-r asbesthoudend materiaal waargenomen e. Er bestaat aanleiding om de aanwezigheid van een : nee / j-aywaardeverminderende hoeveelheid asbest in het object te veronderstellen K EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar) 1. Eigen gebruik Volgens opgave van a. wordt het object thans volledig bewoond door de eigenaar : j a / nee, b. wordt het object thans geheel of gedeeltelijk bewoond door : nee / -ja-r derden : opdrachtgever / eigenaar c. wordt het object onbewoond opgeleverd : ^a / nee, Eigenaar blijft wonen, zolang er geen overeenstemming is met de gemeente Oosterhout over de aankoop van deze woning. 2. Bijzonderheden Bijzonderheden ten aanzien van het gebruik en de bewoning : De woning wordt netjes bewoond. 3. Waarneming taxateur De taxateur heeft signalen ontvangen die afwijken van de onder : nee / ja-r K.l gestelde informatie L ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL \. Toegepaste methodiek De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: - objectvergelijking : nee, omdat / ja, en wel aldus: Via het uitwisselingssysteem van de NVM. 2. Courantheid Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde waarde zal deze : O tot 3 maanden / 3 tot 6 maanden / & waarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden tot 9 maanden / gerealiseerd binnen een termijn van circa 9 tot 12 maanden / anders omdat, 3. Definitie toegepaste waardebegrippen Object: St Josephstraat 13 Datum: 8-november-2005 Paraaf Taxateur Pag. 6 van CG OOSTERHOUT NB L

14 De definities van de gebruikte waardebegrippen voor zover niet vermeld in het Normblad : Niet van toepassing. M PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen : Bestemmingsplan 2. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie M.l) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: a. Het object is bestemd voor gebruik als : Wonen. b. Bijzondere vestigingseisen en/of gebruiks- en/of : Geen. verkoopbelemmerende bepalingen c. Toekomstige planologische ontwikkelingen : Dit perceel maakt onderdeel uit van de lokatie waarop een school gebouwd gaat worden. 3. Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet : nee / fj-a-r voorkeursrecht gemeenten (ex art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (ex art. 6) 4. Monument Volgens opgave van : is sprake van een (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van het object: - als beschermd monument (ex artikel 3, 4 of 6 Monumentenwet) : nee / ^-a - tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe (ex artikel 35 Monumentenwet) : nee / ^et - tot door de gemeente of provincie verklaard beschermd monument : nee / -g-a N NIEUWBOUW, VERBOUWING, VERBETERING 1. Er is sprake van a. Een in aanbouw zijnd pand : nee / -g-a b. Verbouwings-, verbeterings- en/of onderhoudswerkzaamheden dan wel concrete plannen daartoe : nee / fj-a 2. De belangrijkste werkzaamheden : n. v. t. 3. De huidige stand van de werkzaamheden : n. v. t. 4. het bedrag dat de betrokkene (nog) aan de werkzaamheden denkt : te besteden O NADERE MEDEDELINGEN Deze taxatie mag niet gezien worden als een bouwkundig rapport. De aanwezige apparatuur is door de taxateur niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid wegens bouwkundige gebreken en/of eventuele bodemverontreiniging, eventuele aantasting door houtparasieten of toepassing van milieu-bezwarende materialen zoals asbest, loden leidingen etc. Object: St Josephstraat 13 Datum: 8-november-2005 Paraaf Taxateur Pag. 7 van CG OOSTERHOUT NB /

15 P BIJLAGEN Kadaster Foto Referentiepanden Brief gemeente Oosterhout Aldus opgemaakt te: Geertruidenberg op : 8-november-2005 Handtekening taxateur Object: St Josephstraat 13 Datum: 8-november-2005 Paraaf Taxateur Pag. 8 van CG OOSTERHOUT NB

16

17 Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002, behorende bij het model "Taxatierapport financiering woonruimte" vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT, VBO Inleiding Een financieringstaxatie beoogt de financier een beter inzicht te geven in de kwaliteit van het getaxeerde object als zekerheidstelling voor een financiering. Die kwaliteit wordt niet alleen bepaald door de waarde. Ook de instandhoudingslasten kunnen een rol spelen (invloed op de betalingsdiscipline van debiteur, toekomstige financieringsbehoefte e.d.). De beschikbare tijd en het kostenaspect brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de taxatie grenzen moeten worden gesteld. Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere financieringstaxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport financiering woonruimte. Dit normblad is van toepassing voorzover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Voor zover ook informatie is ingewonnen bij derden zoals de gemeentelijke overheid, wordt dat in het rapport expliciet aangegeven. Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur dat hij, noch een kantoor of onderneming waarbij hij direct of indirect enig belang heeft, betrokken is bij een financieringsaanvraag of transactie. Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten en lidmaatschapsrechten coöperatieve vereniging doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtvoorwaarden. Omschrijving object en omgeving De taxateur verstrekt de financier een beeld van het object en zijn omgeving. De informatie wordt gegeven op basis van visuele waarneming en plaatselijke bekendheid van de taxateur. Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object als geheel. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. De onderhoudskosten zijn sterk afhankelijk van de wijze van uitvoering. Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan centraal de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur doet onderzoek naar het eventueel bestaan van (vooraankondigingen tot) aanschrijvingen (ex artikel 14 tot en met 20 Woningwet) als concrete omstandigheden duiden op het mogelijk bestaan van dergelijke aanschrijvingen.

18 De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. Verontreiniging De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De taxateur raadpleegt in ieder geval de (overheids)instantie die ter plaatse de zorg van het registeren van eerdergenoemde verontreinigingen op zich heeft genomen dan wel de door die instantie uitgegeven inventarisatie (gids/lijst) van (mogelijk) verontreinigde locaties. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbesthoudende materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Onderbouwing waarde-oordeel Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren. Tenzij in het rapport expliciet anders is aangegeven, hanteert de taxateur de waardebegrippen zoals hierna gedefinieerd: Onderhandse verkoopwaarde, vrij De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding van huur en gebruik vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. - Onderhandse verkoopwaarde in De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed. Executiewaarde vrij van huur en De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens gebruik plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Executie waarde in verhuurde staat De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever gegeven toestemming), door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. Visuele objectpresentatie Het taxatierapport bevat ten minste één afbeelding van het object, waarbij bij voorkeur ook de omgeving in beeld wordt gebracht.

19 Uittreksel Kadastrale Kaart Deze kaart is noordgericht Perceelnummer 25 Huisnummer Kadastrale grens Bebouwing Overige topografie Voor een eensluidend uittreksel, BREDA, 9 november 2005 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers Om 5 m A Kadastrale gemeente OOSTERHOUT Sectie R Perceel 4698 Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

20

21 -Kadastraal bericht object pagina l van l Kadastraal bericht object Dienst voor het kadaster en de openbare registers te BREDA Gegevens uit de kadastrale registratie, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft: OOSTERHOUT R Sint Josephstraat GM OOSTERHOUT NB 7:07:58 Toestandsdatum: Kadastraal object Kadastrale aanduiding: OOSTERHOUT R 4698 Grootte: 2 a 46 ca Coördinaten: Omschrijving kadastraal object: WONEN Locatie: Sint Josephstraat GM OOSTERHOUT NB Ontstaan op: Gerechtigde EIGENDOM De heer GERARDUS VAN WANROOIJ Sint Josephstraat GM OOSTERHOUT NB Geboren op: Recht ontleend aan: / 60 Eerst genoemde object in brondocument: OOSTERHOUT R 4698 Aantekening recht BURGERLIJKE STAAT ONBEKEND Ontleend aan: BSA 505/13007 BDA d.d Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid l juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.

22 11/10/05 16:48: > RightFftX Page 002 WW w gemeente Oosterhout bestemd voor : Trommelen & Janssen t.a,v, : Rob Trommelen faxnummer : FAXBERICHT betreft : Informatie bodemkwaliteit ten behoeve van taxatie datum : aantal pagina's _ ^* : 2 inclusief dit voorblad Geachte heer/mevrouw, Naar aanleiding van uw verzoek om informatie met betrekking tot de bodemkwaliteit van het perceel ST JOSEPHSTRAAT 13 TE OOSTERHOUT deel ik u het volgende mee, Bodemonderzoek; Op de locatie Is geen bodemonderzoek uitgevoerd. In de directe omgeving wel (ca. 50 m.) namelijk ter plaatse van de LeIJsenhoek 52. De onderzoeken zijn uitgevoerd l.v.m. een transactie. Er zijn verschillende verontreinigingen aangetroffen (min. olie en lood). Er heeft al een sanering plaatsgevonden (min. olie) waarbij een kleine restverontreiniging is achtergebleven. Er zal op termijn nog een sanering moeten plaatsvinden (lood). Datum onderzoek : ü : ', Bi niet van toepassing Adviesbureau : ü... ES niet van toepassing Conclusie onderzoek : ^vantoepassing El Bovenstaande gegevens kunt u gebruiken voor uw taxatie G BI] de gemeente zijn derhalve geen gegevens bekend over de bodemkwaliteit Ondergrondse tanks: Op de locatie zijn geen ondergrondse tanks aanwezig. Aantal tanks Gesaneerd : nlet van toepasslng D ja : D nee 0 niet van toepassing

23 J 11/1B/B5 16:49: Z > 31G RightFflX Page BB3 Verontreiniging D Ja Q nee El niet van toepassing D Bovenstaande gegevens kunt u gebruiken voor uw taxatie 03 Bij de gemeente zijn derhalve geen gegevens bekend over ondergrondse tanks Bijzonderheden: D geen bijzonderheden l_l gelet op de leeftijd van het pand, moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van een ondergrondse tank ^ gelet op de ligging van de locatie In het centrumgebied moet rekening worden gehouden met een verhoogde concentratie lood en/of PAK In de grond D Dit advies geeft geen garantie dat er zich op de betreffende locatie geen ondergrondse tanks of geen bodemverontreiniging bevindt. Slechts een bodemonderzoek kan uitsluitsel geven over de verontrelnlglngssltuatle. De achtergrond hiervan Is dat wij uitsluitend Informatie kunnen verstrekken die bij ons bekend la Veel, maar niet alle bodemonderzoeken binnen de gemeente Oosterhout zijn bij ons bekend, Datzelfde geldt voor de aanwezigheid van ondergrondse of bovengrondse tanks en de eventuele verwijdering daarvan. Overeenkomstig de legesverordening van de gemeente Oosterhout zal u voor deze Informatie 29,45 In rekening gebracht worden. Dit bedrag zult u aantreffen op de verzamelfactuur die u elke maand ontvangt. Voor nadere Informatie kunt u met mij contact opnemen 1. l. S. Visser, Milieuzaken. 1 f A Bi.visaei@oostertout.nt