HET TEAM. ANTWERPSE BOUWWERKEN (AB) de aannemer. SOFICOM DEVELOPMENT (ESDE) de ontwikkelaar/promotor. ABV+ ARCHITECTEN het ontwerpteam

Transcriptie

1 14 december 2012

2 HET TEAM ANTWERPSE BOUWWERKEN (AB) de aannemer SOFICOM DEVELOPMENT (ESDE) de ontwikkelaar/promotor ABV+ ARCHITECTEN het ontwerpteam GEMEENTE BRASSCHAAT opdrachtgever IGEAN dienstverlening aan de gemeente Brasschaat

3 Inhoud 1 Voorstelling project 1.1 De context, de plannen 1.2 Ontsluiting; scheiding van functies 1.3 Beelden van de huidige realisatie 2 Betaalbaar wonen 2.1 Gehanteerde definitie 2.2 Toegepaste principes binnen het project om deze definitie te verwezenlijken 2.3 Prijsindicatie 3 Evaluatie van het project 3.1 Succesfactoren 3.2 Gemiste kansen, ervaringen 4 Slotconclusie

4 1 Voorstelling project 1.1 De context

5 1 Voorstelling project 1.1 De context

6 1 Voorstelling project 1.1 De context, de plannen indeling niveau 0 indeling niveau 0 indeling niveau +2 indeling niveau +1 school wonen sporthal kinderdagverblijf

7 1 Voorstelling project 1.1 De context, de plannen

8 1 Voorstelling project 1.1 De context, de plannen

9 1 Voorstelling project 1.2 De ontsluiting; scheiding van functies

10 1 Voorstelling project 1.3 Beelden van de huidige realisatie

11 1 Voorstelling project 1.4 Beelden van de huidige realisatie

12 2 Betaalbaar wonen 2.1 Gehanteerde definitie Bestek: een nota met uiteenzetting van de visie van de inschrijver op het concept betaalbaar wonen en hoe dit te realiseren Inschrijving - Doelgroep - Betaalbaar? - Maximale synergie - Appartementen versus woningen - Meest optimale bouwproces - Kwaliteit, sterke basis - Sleutel -verantwoordelijkheid overheid - wat is de wens? -> Het project is zo opgebouwd dat het aanpasbaar is.

13 2 Betaalbaar wonen 2.1 Gehanteerde definitie Doelstellingen gemeente bij onderhandeling - Gezamenlijk prijsniveau en kwaliteitsniveau bepalen - Aansluiten op de sociale woningbouw inkomensklasse > euro/jaar gezin, > euro/jaar alleenstaande - Enige woning en regionale verankering - Maatregelen om de instapdrempel te verlagen (doorgroeiwoning)

14 2 Betaalbaar wonen 2.2 Toegepaste principes binnen het project om deze definitie te verwezenlijken Technisch - Compact bouwen (uitz gevels) - Woningen die appartementen zijn (bruto = netto) - Beperkte gemeenschappelijke kosten (eigen meters enz.) - Verdeling van de kosten tussen school en woningen - Aanbieden van standaardafwerking (exclusief schilderwerken + vloer in leefruimte) - Elke woning identiek, rationeel bouwstramien - Aanbieden van maximale synergievoordeel (tuin )

15 2 Betaalbaar wonen 2.2 Toegepaste principes binnen het project om deze definitie te verwezenlijken Financieel - Beperken van het grondaandeel - Reductie makelaarskost door inschakelen IGEAN als verkoopkantoor - Beperking kostprijs door beperking van het risico private partijen: Principe pot grondaandeel * leegstandrisico * herziening - Mogelijkheid tot huren van een carport (43 euro/maand) - Mogelijkheid van erfpacht op het grondaandeel (3,5%) - Een aantal maatregelen om speculatie tegen te gaan (20 jaar, recht wederinkoop)

16 2 Betaalbaar wonen 2.3 Prijsindicatie Voorbeeld (prijzen exclusief kosten en BTW) Woning twee slaapkamers bruto oppervlakte 115m² + 8m² berging + 18m² terras (bewoonbare oppervlakte 98,55m² + 18m² terras) Aankoopprijs Grondaandeel Carport Totaal euro euro (of jaarlijks erfpacht 735 euro) euro (of jaarlijks huur 516 euro) euro

17 3 Evaluatie van het project 3.1 Succesfactoren - Dynamiek van het team: publiek-privaat - Positieve benadering versus negatieve benadering - Timing: BAFO okt. 2008, ingebruikname school nov. 2010, volledig nov Omgevingsfactoren: stedenbouwkundig, ontsluiting - De elementen van het project raken alle belangrijke hedendaagse thema s: * mobiliteit * duurzaamheid * school, kinderopvang * participatie van de buurt * kwalitatieve publieke ruimte

18 3 Evaluatie van het project 3.2 Gemiste kansen, ervaringen - Out of the box Out of de grond denken! - Niet echt het nagestreefde doelpubliek bereikt - Ambtelijke commercialisatie - Beperkt gebruik gemeenschappelijke ruimte - Beperkte toepassing erfpacht - Zoektocht naar optimale eigendomsstructuur - Tegenspraak van wetten en reglementeringen, bv. naschoolse opvang - Misschien een gemiste kans naar meer gemeenschapswoonvorm

19 4 Slotconclusie Heeft de school de woningen nodig of de woningen de school? Ruimtelijk ja Technisch ja Financieel opportuniteit Resultaat: een levendige ontsluiting van een binnenperceel

20 400 leerlingen Ca 2,5ha waarvan 0,5 bebouwd 8 uur/dag 4,5 dag/week 9 maand/jaar 14% tijdsbezetting!