2017/32993 gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders

Transcriptie

1 * * Burgemeester & Wethouders De leden van de gemeenteraad Zaanstad Stadhuisplein MZ Zaandam Postbus GA Zaandam Telefoon PORTEFEUILLEHOUDER / (075) D. Straat ONDERWERP Start procedure afwijken bestemmingsplan 4 woningen Zuiddijk 255C Zaandam DATUM ONS KENMERK BIJLAGE(N) DOORKIESNUMMER Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij bieden wij u bijgaande stukken aan voor1: Kennisname Geheimhouding op grond van de Gemeentewet ja 1 N.V.T. bijlage Onderwerp: Start procedure afwijken bestemmingsplan 4 woningen Zuiddijk 255C Zaandam Wat wordt gevraagd Kennis te nemen van de start van een procedure tot afwijken van het bestemmingsplan met een goede ruimtelijke onderbouwing krachtens artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor het project het bouwen van 4 woningen op de Zuiddijk 255C Zaandam, dossiernummer O en de daarvoor vastgestelde ruimtelijke onderbouwing. Toelichting Kernverhaal Burgemeester en wethouders zijn bereid mee te werken aan de ruimtelijke procedure die nodig is voor het realiseren van Bij stukken aangeboden voor besluitvorming of zienswijze zal de agendacommissie van de raad beoordelen wanneer en hoe agendering in het Zaanstad Beraad plaatsvindt. U ontvangt wekelijks een agenda van het eerstvolgende Zaanstad Beraad en wordt verzocht de stukken te bewaren en bij de betreffende agenda te voegen. Op stukken aangeboden voor kennisname volgt geen actie van de agendacommissie. Zonodig kunt u aanvullende informatie inwinnen bij de behandelend ambtenaar. Wenst u naar aanleiding van de informatie een politieke discussie met de wethouder en/of raadsfracties, dan kunt u bij de agendacommissie om agendering verzoeken mits onder vermelding van wat u vraagt aan wie inclusief een korte concrete toelichting.

2 2/6 vier appartementen op het adres Zuiddijk 255C te Zaandam. Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan, omdat de appartementen zijn voorzien binnen de bestemming Erven. Verlening van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan is alleen mogelijk met toepassing van de uitgebreide procedure en met een goede ruimtelijke onderbouwing. Het college heeft daarbij onder meer overwogen dat het plan voorziet in een behoefte aan woningen, dat het ruimtelijk gezien goed past in zijn omgeving en dat aspecten zoals geur en geluid geen relevante impact hebben op het bouwplan. Aanleiding Op 19 juli 2016 is een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor het bouwen van vier starterswoningen op het perceel Zuiddijk 255C in Zaandam. De woningen worden gerealiseerd op het achtererf van het perceel. Daartoe wordt een bestaande houten schuur/garage gesloopt. Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan Zaandam Zuid. De woningen worden gebouwd binnen de bestemming Erven en dit is niet toegestaan. Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen, is het noodzakelijk om de uitgebreide procedure tot afwijking van het bestemmingsplan te volgen. Voorwaarde hierbij is dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dat alle relevante belangen worden afgewogen. Ook moet aan de omgevingsvergunning een goede ruimtelijke onderbouwing ten grondslag liggen. Aan deze criteria wordt voldaan. In de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing is gemotiveerd waarom dit project ruimtelijk wenselijk en verantwoord is. Beoogd resultaat Realisatie 4 starterswoningen Kader Bestemmingsplan Zaandam Zuid ; Artikel 2.12, lid 1 sub a onder 3 Wabo en aanverwante regelgeving; Beleidsregels afwijken van bestemmingsplannen en beheersverordeningen Wabo Zaanstad 2010, zoals gewijzigd in werking getreden op 24 januari 2014; Bouwverordening Zaanstad 2008, laatstelijk gewijzigd 24 april 2013; Ruimte voor parkeren 2016, vastgesteld 14 juli 2016 en Uitvoeringsnota parkeren Zaanstad 2016, Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), laatstelijk gewijzigd per 1 maart 2017 Structuurvisie Zichtbaar Zaans ; Woonvisie Zaanstad Zaans Mozaïek; Argumenten en afwegingen De ontwikkeling is in overeenstemming met gemeentelijke beleidsuitgangspunten Volgens de Structuurvisie Zichtbaar Zaans valt het betrokken perceel in het tuinstedelijk profiel. Bij het ontwerp van het plan is rekening gehouden met dit profiel. Daarnaast wordt in de

3 3/6 Woonvisie Zaans Mozaiek als een van de uitgangspunten geformuleerd dat gestuurd wordt op kwaliteit en gedifferentieerde woonmilieus. Door het realiseren van vier starterswoningen wordt hier invulling aan gegeven en wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave voor Zaanstad. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het bouwplan een wenselijke ontwikkeling Ten opzichte van de bestaande situatie waarbij een hoge dichte schutting langs het Sluispad staat met daarachter de schuur is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk. Met het bouwen van vier woningen op deze locatie wordt de gewenste verbetering gerealiseerd. De Zuiddijk is een historisch lint dat van belang is voor de geschiedenis van de Zaanstreek. Direct langs het kavel loopt het Sluispad, een langzaam verkeersverbinding. Hier ligt een van de zeldzame open plekken langs de Zuiddijk. Het is van belang deze kwalitatief hoogwaardige open ruimte te behouden. Dat is het geval met voorliggend plan. Daarnaast wordt het bouwplan op het achtererf gerealiseerd en in maatvoering ondergeschikt aan de woning aan de dijk. Het ontwerp van het bouwplan refereert aan de langgerekte droogschuur die in het verleden aanwezig is geweest op het perceel. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het bouwplan dan ook een gewenste ontwikkeling. Parkeervraag wordt afgekocht conform parkeerbeleid De parkeerbehoefte van het bouwplan is afgerond 2 parkeerplaatsen. Op grond van de parkeernota bestaat de mogelijkheid tot het afkopen van de parkeervraag als de initiatiefnemer de benodigde parkeerplaatsen niet kan aanleggen. Dat is hier het geval. Voor het afkopen van de parkeervraag is een overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Milieuaspecten vormen geen belemmering voor het bouwplan Geen van de onderzochte milieuaspecten vormt een belemmering voor het bouwplan. Het perceel is gelegen in een gemengd gebied, maar er zijn geen bedrijven in de nabijheid die belemmerend werken voor het realiseren van het bouwplan. Qua geur en geluid wordt voldaan aan de streefkwaliteit respectievelijk de voorkeursgrenswaarde die geldt voor woningen. Voor wat betreft bodem is de locatie onderzocht en is geconcludeerd dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor het toekomstig gebruik, te weten wonen zonder tuin. Het plan voldoet dan ook aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

4 4/6 Energiebesparingsdoelstellingen Op 7 februari 2017 heeft het college het besluit Green deal Experimenten Aardgasloze wijken genomen. Voorts heeft de Raad op 16 maart 2017 in het kielzog van dit besluit de motie Gasloos bouwen bij particulier opdrachtgeverschap aangenomen. Daarin wordt het college opgedragen om zich tot het uiterste in te spannen om ook bij particulier opdrachtgeverschap aardgasloos bouwen als randvoorwaarde mee te geven; en alle mogelijkheden daartoe te onderzoeken en indien wenselijk daarbij aan te sluiten bij de Green Deal Experimenten aardgasloze wijken alsmede bij andere landelijke initiatieven daartoe. De Green Deal richt zich vooral op de bestaande gebouwvoorraad (in Zaanstad woningen). Maar de gemeente wil ook voorkomen dat met de nieuwbouwopgave ( woningen vanuit MAAK.Zaanstad) nog aardgasaansluitingen nodig zijn. Op dit moment is dit nog niet juridisch afdwingbaar omdat het in de wet nog niet is geregeld. De ambitie zal daarom juist in een zo vroeg mogelijk stadium bij gebiedsontwikkeling worden betrokken. Het nu voorliggende bouwplan bevindt zich in een te vergevorderd stadium om nog afspraken over aardgasloos bouwen als randvoorwaarde mee te kunnen geven. Het bouwplan voldoet wel qua EPC (energie prestatie) aan de wettelijke vereisten van het Bouwbesluit. Conclusie Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het project een ruimtelijke verantwoorde ontwikkeling is. Verklaring van geen bedenkingen Het project past in het vastgestelde beleid Afwijken van bestemmingsplannen en beheersverordeningen Wabo Zaanstad Het onderhavige project valt onder categorie 3 ( alle overige categorieën van gevallen ) en dat betekent dat een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist, tenzij de raad zelf aangeeft, op basis van de ter kennis aangebrachte aanvraag, dat een aanvraag anderszins politiek gevoelig is. Draagvlak Bij zijn bezwaren bekend tegen dit bouwplan. De buren van Zuiddijk nummer 259 hebben aangegeven te vrezen voor overlast en kortdurende verhuur aan verschillende personen en daarmee weinig tot geen binding met de buurt. Gebleken is dat in de aanvraag is opgenomen dat de woningen zijn bedoeld voor de verhuur in het hogere segment. Het is derhalve niet waarschijnlijk dat de woningen kortdurend zullen worden verhuurd. Om draagvlak te creëren, heeft de initiatiefnemer meerdere gesprekken gevoerd met de buren aan beide zijden van het kavel, de nummers 255D en 259, alsook de buren van 259b. Naar aanleiding van het gesprek zijn enkele aanpassingen doorgevoerd in het bouwplan, waarmee tegemoet is gekomen aan een deel van de bezwaren.

5 5/6 Hoewel de initiatiefnemer de vrees voor overlast en het gevoel van weinig binding met de buurt door deze gesprekken en aanpassingen helaas niet volledig heeft kunnen wegnemen, heeft initiatiefnemer zich ingespannen om draagvlak te creëren bij de directe omgeving. Aan de andere zijde grenst de nieuwbouw aan de openbare weg, en het terrein daar direct achter is in eigendom van Hoogheemraadschap. Het plan is besproken met het Hoogheemraadschap. Het Hoogheemraadschap heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het voorliggende plan. Financiële consequenties Het besluit heeft geen financiële consequenties voor de gemeente. Het project wordt voor rekening en risico van de initiatiefnemer gerealiseerd. Het te realiseren plan ligt geheel op het eigen terrein van de initiatiefnemer. Er is een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarmee eventuele planschade volledig voor rekening komt van de initiatiefnemer. Voor het afkopen van de parkeervraag betaalt de initiatiefnemer 4.285,71. Juridische consequenties Er is niet gebleken van feiten of omstandigheden die wijzen op juridische risico s. Het vaststellen van de ruimtelijke onderbouwing geeft een juridische onderbouwing voor afwijking van het bestemmingsplan ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo. Tegen het ontwerpbesluit en de ruimtelijke onderbouwing kan door een ieder een zienswijze worden ingediend. Deze zienswijze(n) dienen betrokken te worden bij het definitieve besluit. Communicatie en traject Het ontwerpbesluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning wordt bekend gemaakt door publicatie in het Zaans Stadsblad en de Staatscourant. Het ontwerpbesluit wordt met de aanvraag en de ruimtelijke onderbouwing gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Daarnaast wordt het ontwerpbesluit gepubliceerd en beschikbaar gesteld op Opdrachtgever M. van Zon (075) m.zon@

6 6/6 Bijgaande stukken Ruimtelijke onderbouwing - Start procedure afwijken bestemmingsplan 4 woningen Zuiddijk 255C Zaandam 2017/34712 Bijlage 1.1 bij ruimtelijke onderbouwing (bodem) - Start procedure afwijken bestemmingsplan 4 woningen Zuiddijk 255C Zaandam 2017/34714 Bijlage 1.2 bij ruimtelijke onderbouwing (geluid) Start procedure afwijken bestemmingsplan 4 woningen Zuiddijk 255C Zaandam 2017/34715; Bijlage 1.3 bij ruimtelijke onderbouwing (natuur) - Start procedure afwijken bestemmingsplan 4 woningen Zuiddijk 255C Zaandam 2017/34716 Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zaanstad, dr. R.L. Vreeman, waarnemend burgemeester Digitaal ondertekend door waarnemend burgemeester dr. R.L. Vreeman op A.J. van den Berg, gemeentesecretaris Digitaal ondertekend door Berg, G. van den op