2017/22939 gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders

Transcriptie

1 * * Burgemeester & Wethouders De leden van de gemeenteraad Zaanstad Stadhuisplein MZ Zaandam Postbus GA Zaandam Telefoon PORTEFEUILLEHOUDER / (075) D. Straat ONDERWERP Afwijken bestemmingsplan bouw 46 woningen hoek Noorderven te Zaandam. DATUM ONS KENMERK BIJLAGE(N) DOORKIESNUMMER Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij bieden wij u bijgaande stukken aan voor1: Ter kennisname Geheimhouding op grond van de Gemeentewet ja 1 N.V.T. bijlage Onderwerp: Afwijken bestemmingsplan bouw 46 woningen hoek Noorderven te Zaandam. Wat wordt gevraagd Kennis te nemen van het starten van een procedure tot afwijken van het bestemmingsplan met een goede ruimtelijke onderbouwing krachtens artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor het bouwen van 46 woningen op de hoek Noorderven, De Weer en Twiskeweg te Zaandam. Toelichting Burgemeester en wethouders zijn bereid mee te werken aan de ruimtelijke procedure die nodig is voor het realiseren van 46 woningen op de hoek Noorderven, De Weer en Twiskeweg te Zaandam. Het college heeft daarbij afgewogen dat het plan voorziet in een behoefte aan woningen en ruimtelijk gezien Bij stukken aangeboden voor besluitvorming of zienswijze zal de agendacommissie van de raad beoordelen wanneer en hoe agendering in het Zaanstad Beraad plaatsvindt. U ontvangt wekelijks een agenda van het eerstvolgende Zaanstad Beraad en wordt verzocht de stukken te bewaren en bij de betreffende agenda te voegen. Op stukken aangeboden voor kennisname volgt geen actie van de agendacommissie. Zonodig kunt u aanvullende informatie inwinnen bij de behandelend ambtenaar. Wenst u naar aanleiding van de informatie een politieke discussie met de wethouder en/of raadsfracties, dan kunt u bij de agendacommissie om agendering verzoeken mits onder vermelding van wat u vraagt aan wie inclusief een korte concrete toelichting.

2 2/5 goed past in zijn omgeving. Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan. Verlening van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan is alleen mogelijk met toepassing van de uitgebreide procedure en met een goede ruimtelijke onderbouwing. Aanleiding Er is een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 46 eengezinswoningen. Het project is geprojecteerd op het terrein waar voorheen het Erasmushuis stond. Het terrein ligt op dit moment braak. Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan Poelenburg omdat ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan woningen slechts zijn toegestaan op de eerste en hogere verdiepingslagen. Ook is het plan in strijd met een aantal andere bepalingen van het bestemmingsplan: zo wordt gedeeltelijk buiten het bouwvlak gebouwd en de hoogte wordt gedeeltelijk overschreden. Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen, is het noodzakelijk om de uitgebreide procedure tot afwijking van het bestemmingsplan te volgen. Voorwaarde hierbij is dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dat alle relevante belangen worden afgewogen. Ook moet aan de omgevingsvergunning een goede ruimtelijke onderbouwing ten grondslag liggen. Aan deze criteria wordt voldaan. Wel is een besluit tot vaststelling van hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai van de Weer, als bedoeld in artikel 110a van de Wet geluidhinder. Argumenten en afwegingen De bouw van de woningen is in strijd met het bestemmingsplan. Om mee te werken aan het realiseren van de woningen is een uitgebreide procedure tot afwijken van het bestemmingsplan met een goede ruimtelijke ordening nodig. Bij de totstandkoming van het besluit is het volgende overwogen. Het plan voldoet geheel aan stedenbouwkundige randvoorwaarden ten aanzien van de aansluiting op de eerdere fase van de nieuwbouw, het plan heeft een goed accent bij de rotonde in de vorm vaneen extra bouwlaag, de bebouwing ligt in de rooilijn van de Weer, een kwalitatief goede afwerking van het achtergebied en een kwalitatief goede afwerking van de afscheiding van het openbaar gebeid. Het plangebied is onderdeel van een groter bouwblok en sluit in ontwerp goed aan op de eerste, reeds gerealiseerde, fase van de nieuwbouw. De rooilijn sluit aan op de bebouwing en op deze wijze blijft het breedteprofiel van de Noorderven en de Twiskeweg behouden. De naastgelegen bebouwing heeft deels een gesloten gevel en deels een open gevel richting het plangebied. Er wordt voldoende afstand bewaard tot de open gevel en op de gesloten gevel, aan de Noorderven, wordt op enige afstand aangesloten met een zijkant. Hier is het einde van het bouwblok ook drie lagen waarmee aansluiting wordt gevonden met de bestaande bebouwing.

3 3/5 Ook draagt het plan bij aan de benodigde woningbouwproductie. Het bouwen van deze woningen sluit aan bij het beleidsuitgangspunt om te intensiveren en transformeren in bestaand stedelijk gebied om omliggende landschappelijk waarden zo veel mogelijk te ontzien Dit project is een goede invulling van het woonbeleid omdat het een transformatie en verdichting binnen het stedelijk weefsel betreft. Energie en duurzaamheid Het Rijk heeft in 2016 haar Energieagenda vastgesteld met daarin het uitgangspunt dat alle woningen van het aardgas af moeten. Er wordt geen nieuwe aardgasinfrastructuur meer aangelegd en de aansluitplicht aardgas wordt geschrapt. De huidige wetgeving (zoals de Gas- en Elektriciteitswet) moet daarop nog worden aangepast. Duidelijk is dat de lokale overheid een belangrijke rol krijgt in het doorvoeren van die verandering. Om tot goede wetten en regels te komen heeft het Rijk een Green Deal Experimenten Aardgasloze wijken beschikbaar, waarbinnen betrokken partijen de wet mede vorm kunnen geven, op basis van concrete projecten en processen. Op 7 februari 2017 heeft het college het besluit Green deal Experimenten Aardgasloze wijken genomen. Voorts heeft de Raad op 16 maart 2017 in het kielzog van dit besluit de motie Gasloos bouwen bij particulier opdrachtgeverschap aangenomen. Daarin wordt het college opgedragen om: Zich tot het uiterste in te spannen om ook bij particulier opdrachtgeverschap aardgasloos bouwen als randvoorwaarde mee te geven; en alle mogelijkheden daartoe te onderzoeken en indien wenselijk daarbij aan te sluiten bij de Green Deal Experimenten aardgasloze wijken alsmede bij andere landelijke initiatieven daartoe ; De Green Deal richt zich vooral op de bestaande gebouwvoorraad (in Zaanstad woningen). Maar de gemeente wil ook voorkomen dat met de nieuwbouwopgave ( woningen vanuit MAAK.Zaanstad) nog aardgasaansluitingen nodig zijn. Op dit moment is dit wettelijk nog niet geregeld. Wel is het mogelijk om met hogere duurzaamheidsambities aardgasloze functies te realiseren door deze ambities in een vroeg stadium bij gebiedsontwikkeling te betrekken. In het licht van bovenstaande is voor de ontwikkeling van het project Park De Weer: 46 woningen op braakliggend terrein op de hoek Noorderven, De Weer en Twiskeweg te Zaandam onderzocht in hoeverre een ombuiging naar aardgasloze bouw nog tot de mogelijkheden behoort, dan wel op welke wijze een bijdrage wordt geleverd aan de energie-ambitie van Zaanstad. In het aangevraagde plan zijn de woningen reeds ontworpen met het oog op duurzaamheid en lage woonlasten. Door ontwikkelaar KBK Bouw wordt er vanuit eigen ambitie in eerste instantie voor gezorgd dat hun woningen uitstekend geïsoleerd zijn met een hogere luchtdichtheid en lagere warmteverliezen

4 4/5 dan gemiddeld. Hierop wordt door hen nauwlettend toegezien in de ontwerpen uitvoeringsfase. Daarnaast wordt standaard een Warmte-Terug-Winning (WTW) balansventilatiesysteem in combinatie met vloerverwarming toegepast. Hierdoor ontstaat er een gezondere- en behaaglijkere woning waarin tevens sprake is van een lagere energievraag. Verder worden de woningen uitgebreid met tussen de 5 en 6,5 m2 zonnepanelen. Voor de kopers bestaat er de mogelijkheid om de woning te voorzien van extra zonnepanelen en aanvullende duurzame installatiecomponenten zoals een douchegoot met WTW, waardoor de EPC (energieprestatiecoëfficiënt) aanzienlijk scherper kan uitvallen dan het wettelijk vereiste. De planvorming van het project Park De Weer (Noorderven) is in de afrondende fase en na de planologische procedure is de uitvoering en bouw van de woningen de volgende stap. In de Anterieure Overeenkomst (AO) zijn geen afspraken over nul op de meter en gasloos bouwen opgenomen omdat de green deal en de motie gasloos bouwen nog niet van kracht waren. Gasloos is binnen Noorderven in deze fase niet meer mogelijk. Een aanpassing van het plan naar gasloos betekent het opnieuw ontwerpen van het plan, en het doen van een gewijzigde vergunningsaanvraag. Bij het gasloos maken van het plan zou bijvoorbeeld toepassing moeten worden gegeven aan een WKO-installatie (bron in de bodem). Dit heeft grote gevolgen voor het plan, omdat er een locatie voor een bodembron moet komen en de installaties en plattegrondindelingen van de woningen ingrijpend moeten worden aangepast. Deze meerkosten moeten terugverdiend worden in de verkoopprijzen, die echter niet meer bijgesteld kunnen worden omdat de woningen reeds verkocht zijn. KBK Bouw nu dwingen tot aanvullende maatregelen betekent voor KBK Bouw disproportionele schade, gelegen in vertraging van meerdere maanden in het plan en financiële schade. Na overleg met KBK Bouw is duidelijk dat KBK Bouw voor komende nieuwbouw dezelfde ambitie als de gemeente heeft t.a.v. energieneutraal en gasloos bouwen. Duurzaamheid en klimaatdoelstellingen zijn binnen het bedrijfsproces van KBK Bouw verankerd. Conclusie is dat voor dit project nu geen aanvullende en bovenwettelijke eisen kunnen worden gesteld omdat het formeel niet afdwingbaar is en de schade voor KBK Bouw te hoog is. Wettelijk gezien is er geen instrumenten om nul op de meter of aardgasloze bouw af te dwingen. Bouwbesluitnorm is wat telt en het bouwplan voldoet daarmee aan de wet. Een eventuele juridische procedure kent een hoge kans van vernietiging door de rechter Tevens heeft Zaanstad de ambitie om de woningbouwopgave te versnellen en levert de realisatie van dit project een bijdrage daaraan. Verklaring van geen bedenkingen De aanvraag past in het vastgestelde beleid Afwijken van bestemmingsplannen en beheersverordeningen Wabo Zaanstad Het onderhavige project valt onder categorie 3 en dat betekent dat een verklaring van geen bedenkingen niet

5 5/5 is vereist, tenzij de raad zelf aangeeft, op basis van de ter kennis aangebrachte aanvragen, dat een aanvraag anderszins politiek gevoelig is. Draagvlak Nadat de planvorming enkele jaren stil heeft gelegen heeft initiatiefnemer KBK Bouw op 12 juli 2016 een informatie avond gehouden. Omwonenden en andere belangstellenden zijn geïnformeerd over de voorgenomen plannen, de stedenbouwkundige opzet, voorgenomen bouwhoogten en parkeeroplossingen. De op de avond aanwezige bewoners waren zeer te spreken over de opzet van het plan, de plek en de omvang van de woningen. Daarbij hebben zij aangegeven blij te zijn met het feit dat er geen hoogbouw gerealiseerd wordt, zoals nu nog is toegestaan in het bestemmingsplan. Het plan kan rekenen op brede steun in de buurt. Communicatie en traject Het ontwerpbesluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning wordt bekend gemaakt door publicatie in het Zaans Stadsblad en de Staatscourant. Het ontwerpbesluit wordt met de aanvraag en de ruimtelijke onderbouwing gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Daarnaast wordt het ontwerpbesluit gepubliceerd en beschikbaar gesteld op Opdrachtgever Bijgaande stukken M. van Zon (075) / /25014 Ruimtelijke onderbouwing Beantwoording vragen duurzaamheid Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zaanstad, dr. R.L. Vreeman, waarnemend burgemeester Digitaal ondertekend door waarnemend burgemeester dr. R.L. Vreeman op A.J. van den Berg, gemeentesecretaris Digitaal ondertekend door gemeentesecretaris A.J. van den Berg op