GEMEENTE DRONTEN BESTEMMINGSPLAN BIDDINGHUIZEN PLEIN GEZINSHUIS (4051)

Transcriptie

1 GEMEENTE DRONTEN BESTEMMINGSPLAN BIDDINGHUIZEN PLEIN GEZINSHUIS (4051)

2 GEMEENTE DRONTEN / BESTEMMINGSPLAN BIDDINGHUIZEN PLEIN GEZINSHUIS (4051) TOELICHTING INHOUDSOPGAVE blz 1. INLEIDING Aanleiding Ligging plangebied Planologische regeling Leeswijzer 2 2. HUIDIGE SITUATIE EN INITIATIEF Omgeving Huidige situatie plangebied Beschrijving initiatief Ruimtelijke inpassing Planuitgangspunten 6 3. BELEIDSKADER Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid 8 4. TOETS AAN WET EN REGELGEVING Wegverkeerslawaai Milieuzonering Bodem Water Externe veiligheid Luchtkwaliteit Ecologie Cultuurhistorie Kabels, leidingen en zoneringen JURIDISCHE VORMGEVING Algemeen Toelichting op de bestemming UITVOERBAARHEID Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie 18 BIJLAGE Bijlage 1 Toetsresultaat watertoets

3 blz 1 1. INLEIDING Aanleiding Aan het Plein 1 1A in Biddinghuizen staat een voormalig kantoorpand met bedrijfswoning. Met het vertrek van het gevestigde bedrijf heeft dit pand haar functie verloren. De nieuwe eigenaar bewoont het pand en exploiteert hierin een gezinshuis (zie voor de beschrijving paragraaf 2.3). Deze functie heeft zich ontwikkeld en is ook uitgebreid naar de naastgelegen panden (nummer 3, 5 en 9). Het pand op nummer 3 en 5 heeft nog gedeeltelijk een kantoorfunctie. Ook is hier een praktijkruimte van een dierenarts aanwezig. Het pand op nummer 9 is een woning. Naast de functieverbreding stelt het plan beperkte verbouwingen van Plein 1 1A voor, waaronder de uitbreiding van de tweede bouwlaag, richting de achterzijde. Het gebruik als gezinshuis is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Tevens is de uitbreiding van het pand in strijd met de bouwregels. De gemeente Dronten staat in principe positief tegenover de beoogde ontwikkeling. Om dit juridisch planologisch mogelijk te maken, wordt een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Dit plan voorziet hierin Ligging plangebied Het plangebied ligt in het centrum van Biddinghuizen, op de hoek van het Plein en De Voor. Het betreft de percelen Plein 1, 1A, 3, 5 en 9. De begrenzing is afgestemd op de kadastrale perceelsgrenzen en de bestemmingsgrenzen in het geldende bestemmingsplan. De ligging van het plangebied is gevisualiseerd in figuur 1. Figuur 1. De ligging van het plangebied Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

4 blz Planologische regeling Het plangebied valt onder de regeling van het bestemmingsplan Biddinghuizen Centrum (4050). Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 30 juni Het heeft hierin de bestemming Kantoor en Wonen (voor zover het plein 9 betreft). Het wonen is binnen de kantoorbestemming alleen toegestaan ten behoeve van het gevestigde bedrijf (bedrijfswoning) en alleen op de tweede en hogere bouwlagen. Daarnaast zijn maatschappelijke functies, zoals een gezinshuis, niet toegestaan. De bebouwing is vastgelegd binnen het bouwvlak. Dit bouwvlak is ruim om de hoofdvorm van het pand gelegd. De bestaande aanbouwen aan de achterzijde hiervan liggen buiten het bouwvlak. Deze vallen onder het overgangsrecht. Omdat het bouwen buiten het bouwvlak niet is toegestaan, kan de tweede bouwlaag niet op de bestaande aanbouwen worden uitgebreid. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch planologisch kader, waarbinnen de gewenste situatie mogelijk is Leeswijzer De toelichting op het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt het beleidskader uiteengezet, waarin wordt ingegaan op de provinciale en gemeentelijke beleidsuitgangspunten ten aanzien van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling. Hoofdstuk 4 behandelt vervolgens de verantwoording ten aanzien van de omgevingsaspecten die van belang zijn voor het bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regeling van het bestemmingsplan, waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld /

5 blz 3 2. HUIDIGE SITUATIE EN INITIATIEF Omgeving De ontwikkeling vindt plaats aan de rand van het centrumgebied van Biddinghuizen. Tegenover het plangebied, achter een plein, ligt het voorzieningengebied van het dorp. Hier zijn detailhandel en horeca, maar ook maatschappelijke voorzieningen zoals een school, kerk en dorpshuis aanwezig. Rondom het Plein (aan de noord, west en zuidzijde) liggen woongebieden. Het plangebied maakt onderdeel uit van een rij bebouwing aan de westzijde van het Plein. Het zuidelijk deel van deze rij bestaat uit nieuwe woningen (Plein 9 17) en het noordelijk deel betreft enkele kantoorpanden. Een luchtfoto van de omgeving van het plangebied is weergegeven in figuur 2. Figuur 2. Luchtfoto plangebied en directe omgeving (bron: Bing maps) Huidige situatie plangebied Het plangebied heeft betrekking op de kantoorpanden (Plein 1 7) en op de noordelijk gelegen nieuwe woning (Plein 9). De kantoorpanden zijn te verdelen in twee delen, namelijk Plein 1 1A en Plein 7 (Plein 3 en 5 bestaan niet meer als zelfstandige percelen). Het perceel Plein 1 1A is vrijwel geheel bebouwd. Het pand is met een dubbele garage geschakeld aan een naastgelegen pand, dat ook al kantoor wordt gebruikt. Op de verdiepingen in het hoofdgebouw zijn woonruimten behorende bij de bedrijfswoning aanwezig. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

6 blz De bebouwing achter de hoofdvorm is grotendeel opgebouwd uit één plat afgedekte bouwlaag. Achterop het terrein is op deze aanbouw een tweede bouwlaag aanwezig. Het perceel wordt gebruikt als woning en als gezinshuis. Op het perceel Plein 7 staat een kantoorpand dat de uitstraling van een woonhuis heeft. In het pand bestaat op grond van het geldende bestemmingsplan de mogelijkheid voor een bedrijfswoning. Deze functie is niet aanwezig. Enkele ruimten in het pand en de tuin worden gebruikt door het gezinshuis. In de aanbouw is een praktijkruimte van een dierenarts aanwezig. Plein 9 betreft een nieuwe woning. Hierin worden (vanuit het gezinshuis) jongeren opgevangen bij de bewoners. Het plangebied is ontsloten op het Plein. Hier zijn 10 parkeerplaatsen aanwezig. Een aanzicht op het pand vanaf het Plein is weergegeven in figuur 3. Figuur 3. Aanzicht op de bebouwing (bron: Google maps) Beschrijving initiatief Het initiatief bestaat uit twee delen, namelijk: het gebruik van de gebouwen als gezinshuis; het uitbreiden/verbouwen van het pand Plein 1A. Het gezinshuis Het gezinshuis betreft een kleinschalige jeugdopvang voor kinderen of jongeren tot 21 jaar (in beginsel vanaf 10 jaar). De aanvragers begeleiden de jongeren in een professionele hulpverleningsvorm. Er worden jongeren opgevangen die om verschillende redenen niet meer thuis kunnen wonen. Het gaat hier om vrijwillige of O.T.S (onder toezicht gestelde) jongeren. De jongeren kunnen normaal begaafd zijn, maar kunnen ook een verstandelijke of lichamelijke handicap hebben. Het doel is dat de jongeren na verloop van tijd terug naar huis kunnen, opgenomen worden in een pleeggezin, naar kamertraining gaan of zelfstandig gaan wonen. Het aantal jongeren ligt tussen één en acht, met een gemiddelde van drie à vier. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld /

7 blz 5 De jongerenopvang vindt plaats vanuit het Plein 1 1A. Hier wonen ook de exploitanten. Op de begane grond, in de huidige kantoorruimten zijn speelvertrekken/activiteitenruimten, verzorgingsruimten en slaapkamers gerealiseerd. In het pand Plein 7 zijn eveneens ruimten aanwezig die worden gebruikt als onderdeel van het gezinshuis. Tenslotte worden in de woning op Plein 9 ook enkele jongeren opgevangen. De begeleiding hiervan woont er permanent, waardoor er sprake is van een huishouden, passend binnen de woonbestemming. Omdat er wel personeel werkzaam is, wordt dit perceel wel in dit bestemmingsplan meengenomen. Het pand op Plein 5 en 7 blijft ook nog in gebruik als kantoor en als praktijkruimte. Uitbreiden/verbouwen pand Plein 1A Aan de achterzijde wordt ten behoeve van de woonfunctie op de bestaande aanbouw een serre uitgebreid. Achter de uitbreiding wordt een dakterras gerealiseerd. De uitstraling van het pand blijft grotendeels ongewijzigd. Wel verandert het beeld vanaf De Voor. Het bestaande en nieuwe gevelaanzicht aan deze zijde is weergegeven in figuur 4. Figuur 4. Bestaande (links) en nieuwe (rechts) gevelaanzicht rechterzijde Ruimtelijke inpassing Stedenbouwkundige inpassing Er is sprake van een beperkte uitbreiding van de bebouwing in bestaand stedelijk gebied. De uitbreidingen zijn kleinschalig en vinden plaats binnen de huidige bouwgrenzen van het gebouw. De tweede bouwlaag wordt over een afstand van circa zes meter doorgetrokken. De opbouw wordt ook zes meter hoog. Qua vormgeving wordt aangesloten bij het bestaande pand. De beperkte bouwactiviteiten hebben een zeer geringe ruimtelijke impact. Langs de bebouwing staat een bomenrij dit het beeld op het pand onderbreken. Een aanzicht op de bouwlocatie vanaf De Voor is weergegeven in figuur 5. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

8 blz Figuur 5. Aanzicht op de bouwlocatie (bron: Google maps) Verkeer en parkeren Het plangebied ligt centraal in het dorp en kent een goede ontsluiting via De Voor, de Dreef en de Baan. Aan de voorzijde van het pand en aan het Plein zijn voldoende parkeerplaatsen aanwezig om te voorzien in de behoefte tijdens het halen en brengen van jongeren en de (conform CROW) minimaal 0,6 parkeerplaats per arbeidsplaats. Functionele inpassing Het plan stelt een lichte maatschappelijke functie in een centrumgebied voor. Een dergelijke functie is in beginsel goed inpasbaar op de locatie. Op de milieutechnische inpassing wordt in paragraaf 4.2 nader ingegaan Planuitgangspunten Het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is het bieden van een regeling waarbinnen de gewenste functies en de uitbreiding van het pand mogelijk is. Functionele mogelijkheden Op het perceel Plein 1 1A en op het perceel Plein 9 blijft de woonfunctie de hoofdfunctie. Daarom krijgen deze percelen een woonbestemming. In de uitbreidingen op Plein 1A wordt een zelfstandige woning gerealiseerd (die wel een binding heeft met het gezinshuis). Op dit perceel zijn dus twee woningen mogelijk. Daarnaast zijn aan huis gebonden beroepen mogelijk. Het gezinshuis is gedefinieerd als een woning met bijbehorende voorzieningen, waaronder verblijfsruimten, voor de huisvesting van jonge personen die bij hun normale, dagelijkse functioneren sociale, sociaal medische en/of medische begeleiding behoeven. Deze functie wordt als zodanig aangeduid binnen de woonbestemming. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld /

9 blz 7 Het perceel Plein 7 heeft in hoofdzaak een functie als kantoor. Daarbij wordt een deel gebruikt als praktijkruimte voor een dierenarts. Dit zijn dienstverlenende bedrijven. Dit perceel krijgt daarom de aanduiding Dienstverlening, waarbinnen overeenkomst het geldende bestemmingsplan, één bedrijfswoning op de verdiepingen is toegestaan. Binnen de bestemming zijn de activiteiten van het gezinshuis ook mogelijk. Deze zijn als zodanig aangeduid. Bouwmogelijkheden De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op het geldende bestemmingsplan en op het bouwplan, zoals beschreven in de voorgaande paragraven. De bebouwing is vastgelegd in een bouwvlak, waarop de maximale goot en bouwhoogte is aangegeven. Buiten het bouwvlak is binnen de woonbestemmingen ruimte voor bijgebouwen, conform de standaardregeling van de gemeente Dronten. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

10 blz BELEIDSKADER Provinciaal beleid Omgevingsplan Flevoland 2006 Het provinciaal omgevingsbeleid is opgenomen in het Omgevingsplan Flevoland In dit plan wordt het integrale omgevingsbeleid beschreven voor de periode met een doorkijk naar Het belangrijkste doel van de provincie is het creëren van een goede woon werk en leefomgeving in heel Flevoland. Biddinghuizen is in het omgevingsplan aangeduid als stedelijk gebied. De verstedelijking moet ingepast worden in een hoogwaardige landelijke omgeving en moet passen bij de gerealiseerde en geplande infrastructuur. De provincie wil ruimte scheppen voor nieuwe activiteiten die nodig zijn om de bevolkingsontwikkeling te accommoderen. Behoud en bescherming van bijzondere kwaliteiten (archeologie, natuur en water en milieukwaliteit) gaan daarbij hand in hand. Het Omgevingsplan Flevoland verwoordt het streven van de provincie naar een voortgaande groei in Flevoland zodanig dat inwonertal, verbindingen, voorzieningenniveau, werkgelegenheid en inkomensvorming goed op elkaar zijn afgestemd. De ontwikkeling draagt bij aan het voorzieningenniveau in Biddinghuizen en sluit aan bij het provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Structuurvisie Dronten 2030 Op 29 november 2012 is de Structuurvisie Dronten 2030 vastgesteld. Deze vervangt de Structuurvisie Dronten De structuurvisie is een ruimtelijke ontwikkelingsvisie, waarin de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten worden beschreven. De visie heeft als doel om de verschillende belangen, bijvoorbeeld tussen landschap, kernen en gemeenschap, zorgvuldig af te wegen en hieruit een integrale richting te bepalen voor de periode tot Voorzieningen en de gebouwen die dit faciliteren kunnen bijdragen aan de leefbaarheid. Een goede spreiding en bereikbaarheid van voorzieningen wordt belangrijk geacht. Voor wat betreft het maatschappelijk voorzieningenniveau is het uitgangspunt dat de centrale dorpsoverstijgende voorzieningen gevestigd zijn in Dronten. Biddinghuizen en Swifterbant houden een basispakket aan voorzieningen. Een voorziening voor jeugd valt binnen dit basispakket. Het ontwikkelingen van de jeugdopvang op een locatie in het centrum van Biddinghuizen sluit dus aan op de beleidsdoelstellingen zoals verwoord in de structuurvisie. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld /

11 blz 9 Welstandsnota 2013 De gemeente Dronten heeft welstandsbeleid geformuleerd in de Welstandsnota Daarmee wil zij aan burgers duidelijkheid geven over de koers die de gemeente vaart met haar welstandstoezicht. Het belangrijkste onderdeel van de Welstandnota 2013 bestaat uit de welstandscriteria. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de algemene en de sneltoetscriteria. Tevens is er onderscheid in beeldbepalende en niet beeldbepalende locaties. De welstandscriteria zijn hierop afgestemd. Het plangebied maakt onderdeel uit van Gebied 4b Biddinghuizen eerste schil. Van de welstandsnota. Voor dit gebied gelden een aantal welstandscriteria, waaraan de bouwplannen worden getoetst. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat aangesloten wordt bij het wensbeeld. Het uitgangspunt voor het bouwplan is dat de bouwaanvraag vergezeld gaat van een definitief positief welstandsadvies. Archeologiebeleid gemeente Dronten De gemeente Dronten heeft archeologiebeleid, waarmee zij wil bereiken, dat: bij ruimtelijke ontwikkelingen zorgvuldig wordt omgegaan met archeologische waarden, zodat deze waar mogelijk behouden blijven voor toekomstige generaties; archeologische waarden meer worden ingezet ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit, identiteit en cultuurbeleving. Ten behoeve daarvan heeft de gemeente de archeologische waarden en verwachtingen die binnen de gemeentegrenzen voorkomen zoveel mogelijk geïnventariseerd en op een Archeologische waarden en verwachtingenkaart gevisualiseerd. Deze kaart is doorvertaald in een Archeologische beleidskaart en voorbeeldplanregels. De Archeologische beleidskaart dient te worden betrokken bij ruimtelijke plannen. De implementatie en effectuering van het gemeentelijk archeologiebeleid in het ruimtelijk beleid vindt dus via deze planvormen en vergunningen plaats. Het doel van het gemeentelijk archeologiebeleid is het behoud van belangrijke archeologische waarden, zonder daarbij andere belangen uit het oog te verliezen. Het beleid beperkt zich daarom tot archeologische terreinen waarvan de behoudenswaardigheid al is aangetoond en tot reële archeologische verwachtingen. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

12 blz TOETS AAN WET EN REGELGEVING Wegverkeerslawaai Ten aanzien van geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet geluidsgevoelige objecten anderzijds. De Wgh stelt dat op de gevels van geluidsgevoelige objecten voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 db. De bebouwde kom van Biddinghuizen is ingericht als 30 km/uur zone. Voor wegen binnen deze zone geldt op grond van de Wgh geen geluidszone. Er worden geen nieuwe geluidsgevoelige objecten geïntroduceerd. Daarom is een toets aan de Wet geluidhinder niet noodzakelijk. Bovendien vindt de ontwikkeling plaats in een bestaand woon /verblijfsgebied. Ter plaatse is geen sprake van een onaanvaardbare woonsituatie als gevolg van geluidhinder vanwege wegverkeer. Het Bouwbesluit waarborgt dat aan een maximaal toelaatbaar binnenniveau van 33 db wordt voldaan Milieuzonering In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden. Het plangebied ligt in een gemengd gebied. Naast het wonen, komen diverse andere functies, waaronder kantoren, maatschappelijke voorzieningen, winkels en horecagelegenheden voor. Achter het plangebied overheerst de woonfunctie. Het gezinshuis betreft een functie uit milieucategorie 2, waarbij een richtafstand van 30 meter geldt, die in een gemengd gebied gereduceerd kan worden tot 10 meter. Aan de achterzijde wordt niet aan deze afstand voldaan, aangezien hier woonpercelen direct aangrenzend aan het plangebied liggen. In dit geval is er sprake van een functie die thuishoort in een centrumgebied. In bijlage 4 van de VNG brochure zijn de functies gecategoriseerd die in een gemengde omgeving nabij woningen toelaatbaar zijn. Een jeugdopvang is hierin aangewezen als categorie B activiteit. Dit zijn activiteiten die toelaatbaar zijn, maar wel bouwkundig van woningen plaats moeten vinden. Hiervan is in dit geval sprake. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld /

13 blz 11 Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een verantwoorde milieuzonering. Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling Bodem Voor dit plan geldt is van belang dat de grond geschikt is voor de toekomstige functie. Verdachte plekken moeten worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Waar nodig moeten saneringsmaatregelen worden aangegeven. Bij nieuwbouw waarborgt de Wet bodembescherming dat er geen risico s voor de volksgezondheid aanwezig zijn. Het plangebied is in het verleden gebruikt als kantoorpand in combinatie met wonen. Het is niet aannemelijk dat de bodem als gevolg van deze functie is verontreinigd. Ook zijn er geen verontreinigende activiteiten uit het verleden bekend. Er is daarom geen sprake van een verdachte locatie. In het plangebied worden geen bodemrakende bouwactiviteiten voorgesteld. Ook worden geen nieuwe verblijfsruimten voor mensen die in contact staan met de bodem voorgesteld. Het is daarom in het kader van de ontwikkeling niet noodzakelijk om een bodemonderzoek uit te voeren. Er is geen sprake van risico s voor de volksgezondheid Water Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure geworden. De ontwikkeling is aan het waterschap voorgelegd via de digitale watertoets. Het toetsresultaat is opgenomen in bijlage 1. Omdat het plan feitelijk alleen de functiewijziging van een bestaand gebouw voorstelt (in combinatie met een uitbreiding van een bovenverdieping) is er geen sprake van waterschapsbelangen). Het plan heeft geen invloed op de waterhuishouding. Afvalwater en hemelwater wordt afgevoerd op de bestaande voorzieningen. De watertoets is hiermee afgerond Externe veiligheid Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

14 blz In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Flevoland bekeken. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan daarom geen belemmeringen voor het plan Luchtkwaliteit Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken. Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur niet in betekenende mate (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een project komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO 2 en PM 10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Pas bij een toename van 1500 verkeersbewegingen per etmaal wordt hier niet aan voldaan. Volgens de Grootschalige Concentratie en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM 10 ) van 19,4 µg/m 3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO 2 ) van 12,9 µg/m 3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m 3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus zeer goed. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, is zeer kleinschalig en heeft een verkeersaantrekkende werking van ten hoogste tientallen auto s per etmaal. Dit draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk Ecologie Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora en faunawet. Hierbij dient te worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier en plantensoorten niet in het geding komt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming Het plangebied maakt geen deel uit van gebieden die in het kader van de Natuurbeschermingswet beschermd zijn. Ook liggen in de omgeving van Biddinghuizen geen Natura 2000 gebieden. Wel liggen aan de noordzijde van de bebouwde kom van Biddinghuizen, op 320 meter afstand vanaf het plangebied, enkele gebieden die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld /

15 blz 13 Dit bestemmingsplan maakt een kleinschalige ontwikkeling in een bestaand bebouwd gebied voor. Deze ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de natuurdoelstellingen binnen de EHS. Vanuit de gebiedsbescherming bestaan dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling. Soortenbescherming De bescherming van soorten is vastgelegd in de Flora en Faunawet. Volgens deze wet is een aantal planten en diersoorten aangewezen die licht, middelzwaar of zwaar beschermd zijn. Voor licht beschermde soorten geldt een vrijstelling bij ruimtelijke projecten. Indien zwaarder beschermde soorten nadelige effecten van de ingreep ondervinden is een ontheffing noodzakelijk of dienen maatregelen te worden genomen. Voor de uitvoering van dit bestemmingsplan behoeven geen gebouwen gesloopt, sloten gedempt of bomen gekapt te worden. Dergelijke activiteiten hebben doorgaans invloed op het leefgebied van (beschermde) soorten. Voor de uitvoering van de bouwactiviteiten worden geen spouwmuren verwijderd, waarin mogelijk vleermuizen verblijven. De ontwikkeling veroorzaakt daarom redelijkerwijs geen conflicten met de Floraen faunawet. Nader onderzoek is niet nodig. Wel blijft de zorgplicht van toepassing. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden dienen eventueel aanwezige dieren in de gelegenheid te worden gesteld te vluchten naar een andere leefomgeving Cultuurhistorie De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening. In het kader van het aspect cultuurhistorie wordt zowel ingegaan op de zichtbare cultuurhistorische waarden als op her erfgoed onder de grond (archeologie). Cultuurhistorische waarden Binnen het plangebied is geen sprake van cultuurhistorische waarden. Het pand is niet aangewezen als waardevol object. Ook zijn in de directe omgeving geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Het is daarom niet nodig om aanvullende eisen te stellen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden. Archeologie Ter bescherming van eventuele archeologische waarden in de bodem is de Monumentenwet van toepassing. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

16 blz De archeologische waarden en verwachtingskaart van de gemeente Dronten laat zien dat het plangebied ligt in een archeologievrij gebied. Het is niet te verwachten dat binnen dit gebied intacte archeologische resten voorkomen, vooral door verstorende bodemingrepen in het verleden. Nader onderzoek kan achterwege blijven Kabels, leidingen en zoneringen In en rondom het plangebied zijn geen kabels, leidingen of zoneringen aanwezig die planologische beperkingen vormen voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld /

17 blz JURIDISCHE VORMGEVING Algemeen Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw en gebruiksmogelijkheden Toelichting op de bestemming Dienstverlening Op Plein 7 zijn dienstverlenende bedrijven (kantoor en praktijkruimte dierenarts) aanwezig. Deze zijn als zelfstandige functies mogelijk binnen de bestemming Dienstverlening. Binnen deze bestemming blijft de mogelijk voor een bedrijfswoning bestaan. De bebouwing is vastgelegd binnen het bouwvlak. Op het perceel is, binnen de aanduiding specifieke vorm van wonen gezinshuis, activiteiten van het gezinshuis mogelijk. Tuin De tuinen vóór de woningen valt onder de bestemming Tuin. Het gaat om het onbebouwde deel van de woonpercelen. Wonen De percelen Plein 1, 1A en 9 zijn onder de bestemming Wonen gebracht. Deze bestemming is afgestemd op de bestemming voor grondgebonden woningen in het geldende bestemmingsplan. Daarnaast wordt ruimte geboden voor een aanhuis verbonden beroep of bedrijf. Het gaat om een beroep of bedrijf dat verenigbaar is met de woonfunctie en waarbij het perceel een uitstraling als woonperceel behoud. Dit is in ondergeschikte mate mogelijk. Het hoofdgebouw, inclusief de bebouwing achter plein 1 en 1A, is vastgelegd in een bouwvlak. De maximale goot en bouwhoogte is hier voor het voorste deel afgestemd op de bestaande situatie, respectievelijk 6 en 9,5 meter. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

18 blz Op de uitbreiding geldt een maximale goot en bouwhoogte van 6 en 8 meter. Achter de hoofdgebouwen is, waar mogelijk, op basis van de standaardregeling van de gemeente Dronten ruimte voor bijbehorende bouwwerken. Binnen elk bouwvlak is in principe één woning toegestaan. Op het perceel Plein 1 1A zijn twee zelfstandige woningen toegestaan. Daarom is hierop de aanduiding maximum aantal wooneenheden (= 2) opgenomen. Deze mogelijkheid wordt ingevuld door de bewoners van nummer 1 en die van nummer 1A, die achter het oorspronkelijk hoofdgebouw wonen. Het gezinshuis is in het hele plangebied mogelijk (aanduiding specifieke vorm van wonen gezinshuis ). Een gezinshuis is gedefinieerd als een woning met bijbehorende voorzieningen, waaronder verblijfsruimten, voor de huisvesting van jonge personen die bij hun normale, dagelijkse functioneren sociale, sociaal medische en/of medische begeleiding behoeven. Alle gebouwen binnen de aanduiding kunnen dus woonruimten bevatten die een binding hebben met de twee hoofdwoningen (vorm van aanleunwoningen). Dit mogen geen zelfstandige woningen zijn, wat betekend dat er geen afzonderlijk huishoudens in gehuisvest mogen worden. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld /

19 blz UITVOERBAARHEID Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Wat dat betreft wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro opgenomen bestemmingsplanprocedure. Inspraak en overleg Op basis van de gemeentelijke inspraakverordening is de mogelijkheid gegeven om in te spreken op het voorontwerpbestemmingsplan. Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan heeft verder het overleg met de betrokken overlegpartners plaatsgevonden. Er is één inspraakreactie ingediend. In deze reactie wordt gevraagd of de gemeente controle heeft op het aantal kinderen dat wordt opgevangen. Hierin wordt opgemerkt dat ook in Plein 7 kinderen worden opgevangen en het voorontwerpbestemmingsplan hier niet op in ging. Het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan had aanvankelijk alleen betrekking op het Plein 1 en 1A. Naar aanleiding van de inspraakreactie heeft overleg plaatsgevonden met de gemeente en de aanvrager. Daaruit is gebleken dat ook Plein 7 en 9 bij de wijziging betrokken moet worden. Het ontwerpbestemmingsplan is hierop aangepast. Het aantal personen dat wordt opgevangen wordt in dit bestemmingsplan niet geregeld. De gemeente heeft hier wel controle op in het kader van de vergunningverlening. Coördinatieregeling Er wordt gebruik gemaakt van de coördinatieregeling (artikel 3.30 Wro). Dit betekent dat de procedure van het bestemmingsplan wordt samengevoegd met die van de omgevingsvergunning. Het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerpomgevingsvergunning zijn van 31 juli tot en met 10 september 2014 gelijktijdig gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij voor eenieder de mogelijkheid is geboden voor het indienen van zienswijzen (artikel 3.8 Wro). Zienswijzen Er één zienswijze ingediend door het waterschap. Hierin is opgemerkt dat de uitgangspuntennotitie gedateerd is en wordt verzocht de watertoets opnieuw te doorlopen. Naar aanleiding hiervan is de watertoets opnieuw doorlopen is een actuele uitgangspuntennotitie opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

20 blz Ongewijzigde vaststelling Het bestemmingsplan is op 27 november 2014 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad (NB: wijzigingen in de toelichting vallen niet onder gewijzigde vaststelling). De bij dit besluit behorende stukken zijn opgenomen als los onderdeel van het (digitale) bestemmingsplan. De omgevingsvergunning wordt verleend door het college van Burgemeester en Wethouders. Tegen deze besluiten is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). De gemeente Dronten dient voor elk bouwplan bij vaststelling van het bestemmingsplan kostenverhaal te hebben verzekerd. Dit kan door gelijktijdig te besluiten tot het vaststellen van een exploitatieplan voor het plangebied maar kostenverhaal kan ook anderszins worden verzekerd. In de vastgestelde Structuurvisie 2030 wordt aangegeven welke bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse vereveningsfondsen de gemeente Dronten kent. Elk bouwplan dient proportioneel naar rato van profijt en toerekenbaarheid bij te dragen aan de realisatie van de bovenwijkse voorzieningen. Ook dient elk bouwplan indien daar sprake van is af te dragen aan de bovenplanse vereveningsfondsen. In artikel van het Besluit ruimtelijke ordening is aangegeven wat onder een bouwplan wordt verstaan. In dit bestemmingplan wordt een uitbreiding van een bestaande woning mogelijk gemaakt en veranderd tevens het gebruik van het voormalige kantoor (hoofgebouw) in wonen met een daaraan ondergeschikte zorgbestemming. Er worden geen extra woningen mogelijk gemaakt. Tevens bedraagt de verandering van qua functie minder dan m 2 bvo. Er wordt in dit bestemmingsplan dan ook geen bouwplan conform artikel van het Bro mogelijk gemaakt. Er geen toename van de mate waarin de beoogde ontwikkeling profiteert van de verschillende bovenwijkse voorzieningen. Ook is er geen sprake van bovenplanse verevening. Plankosten worden verhaald door middel van leges en er zal een planschadeovereenkomst worden gesloten met de initiatiefnemer. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Biddinghuizen Plein gezinshuis (4051) Status: Vastgesteld /

21 Bijlage 1 1

22 datum dossiercode Geachte heer/mevrouw Ealse Venema, U heeft de digitale watertoets doorlopen op de website De samenvatting in de bevat de gegeven antwoorden op de vragen. Op basis van deze toets volgt u de procedure geen waterschapsbelang. Waterparagraaf geen waterschapbelang Hierbij ontvangt u de waterparagraaf voor de procedure geen waterschapsbelang. Deze is automatisch gegenereerd op basis van de antwoorden op vragen en het ingetekende plangebied. Deze waterparagraaf kunt u opnemen in de ruimtelijke onderbouwing van uw ruimtelijk plan. Positief wateradvies en geen vooroverleg Waterschap Zuiderzeeland geeft op basis van de door u gegeven antwoorden een positief wateradvies met daarbij een algemene opmerking die betrekking heeft op het bestemmen van waterbelangen. Wij willen u verzoeken de waterbelangen (o.a. waterlichamen, waterkeringen en rioolwaterzuiveringen) die eventueel aanwezig zijn binnen het plangebied op een juiste manier te bestemmen of te reguleren. Het team Waterprocedures van het waterschap kan op uw verzoek daarover adviseren. In verband met het beperkte waterschapsbelang achten wij het niet nodig om, aanvullend op de digitale watertoets, in het kader van het ambtelijk vooroverleg, als bedoeld in artikel van het Besluit op de Ruimtelijke ordening met Waterschap Zuiderzeeland vooroverleg te voeren over het ruimtelijk plan dat betrekking heeft op deze ontwikkeling cq dit plangebied. Indien de relevante wateraspecten in het ruimtelijk plan goed bestemd of gereguleerd worden dan zien wij het ontwerp ruimtelijk plan met vertrouwen tegemoet. Deze kunt u zenden naar watertoets@zuiderzeeland.nl Team Waterprocedures Waterschap Zuiderzeeland Lindelaan 20 Postbus AE Lelystad (0320) watertoets@zuiderzeeland.nl Waterparagraaf geen waterschapsbelang De initiatiefnemer heeft Waterschap Zuiderzeeland geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de procedure geen waterschapsbelang van de watertoets wordt toegepast. De planontwikkeling leidt niet tot effecten met betrekking tot de waterhuishouding of de afvalwaterketen. De relevante waterbelangen, zoals waterkeringen, rioolwaterzuiveringen en waterlichamen zijn opgenomen in de verbeelding en/of gereguleerd in de regels van het ruimtelijk plan. Verklaring Dit document is een automatisch gegenereerd bestand op basis van de door u ingevulde gegevens. U bent akkoord gegaan met de door u ingevulde gegevens en heeft verklaard dat alles naar waarheid is ingevuld. Indien er wijzigingen in de planontwikkeling optreden die consequenties hebben voor het watersysteem dan verzoeken wij u contact op te nemen met het Waterschap Zuiderzeeland onder telefoonnummer of via de watertoets@zuiderzeeland.nl. Ook is het mogelijk de digitale watertoets opnieuw te doorlopen. De WaterToets 2014

23 blz Inhoudsopgave REGELS 3 Hoofdstuk 1 INLEIDENDE REGELS 4 Artikel 1 Begrippen 4 Artikel 2 Wijze van meten 8 Hoofdstuk 2 BESTEMMINGSREGELS 9 Artikel 3 Dienstverlening 9 Artikel 4 Tuin 10 Artikel 5 Wonen 11 Hoofdstuk 3 ALGEMENE REGELS 13 Artikel 6 Anti-dubbeltelregel 13 Artikel 7 Algemene gebruiksregels 14 Artikel 8 Algemene afwijkingsregels 15 Hoofdstuk 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS 16 Artikel 9 Overgangsrecht 16 Artikel 10 Slotregel 17 BIJLAGE BIJ DE REGELS 19 Bijlage 1 Bedrijvenlijst 20 bestemmingsplan Biddinghuizen - Plein Gezinshuis (4051) Rho Adviseurs B.V. Status: vastgesteld /

24 blz 3 REGELS bestemmingsplan Biddinghuizen - Plein Gezinshuis (4051) Status: vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

25 blz Hoofdstuk 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan: het bestemmingsplan Biddinghuizen - Plein Gezinshuis (4051) met identificatienummer NL.IMRO VA01 van de gemeente Dronten; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage; 1.3 aan- of uitbouw: een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw; 1.4 aan-huis-verbonden beroep: het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar de aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, dat wordt uitgeoefend in of bij een woning, waarbij de woning in hoofdzaak haar woonfunctie behoudt, en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.5 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.6 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.7 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde; 1.8 bedrijf: een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en/of verhandelen van goederen, dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel productiegebonden detailhandel plaatsvindt; 1.9 bestaand: a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aanwezige bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden: 1. bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp; b. ten aanzien van het overige gebruik: 1. bestaand ten tijde van het van kracht worden van het betreffende bestemmingsplan Biddinghuizen - Plein Gezinshuis (4051) Rho Adviseurs B.V. Status: vastgesteld /

26 blz 5 gebruiksverbod; 1.10 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.11 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.12 bijgebouw: een vrijstaand afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden, op hetzelfde bouwperceel gelegen, gebouw; 1.13 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.14 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.15 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten (met inbegrip van de gronden bestemd als Tuin ); 1.16 bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel; 1.17 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.18 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.19 dak: iedere boven beëindiging van een gebouw; 1.20 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.21 dienstverlening: het aanbieden, verkopen en/of leveren van commerciële en/of maatschappelijke diensten aan personen, zoals kantoren en praktijkruimten; bestemmingsplan Biddinghuizen - Plein Gezinshuis (4051) Status: vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

27 blz gebouw: elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.23 gezinshuis: een woning met bijbehorende voorzieningen, waaronder verblijfsruimten, voor de huisvesting van jonge personen die bij hun normale, dagelijkse functioneren sociale, sociaal-medische en/of medische begeleiding behoeven; 1.24 hoofdgebouw: een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; 1.25 kap: een dak dat voor minder dan 50% in het horizontale vlak ligt; 1.26 kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten: het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten waarvoor geen vergunningsplicht op grond van milieuwetgeving geldt en die door de beperkte omvang in een gedeelte van een woning uitgeoefend kunnen worden; 1.27 nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie; 1.28 overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand; 1.29 pand: de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is; 1.30 peil: a. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de bouwhoogte van die weg ter bouwhoogte van de hoofdingang; b. in andere gevallen: de gemiddelde bouwhoogte van het afgewerkte terrein; 1.31 productiegebonden detailhandel: detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie; bestemmingsplan Biddinghuizen - Plein Gezinshuis (4051) Rho Adviseurs B.V. Status: vastgesteld /

28 blz prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.33 seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; 1.34 woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding. bestemmingsplan Biddinghuizen - Plein Gezinshuis (4051) Status: vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.

29 blz Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij dakkapellen met een breedte van meer dan 70% van de gevelbreedte van het (hoofd)gebouw is het dak van het dakkapel bepalend voor de goothoogte; 2.2 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.3 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.5 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.6 uitzonderingsbepaling ondergeschikte bouwonderdelen Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden. bestemmingsplan Biddinghuizen - Plein Gezinshuis (4051) Rho Adviseurs B.V. Status: vastgesteld /

30 blz 9 Hoofdstuk 2 Artikel 3 BESTEMMINGSREGELS Dienstverlening 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Dienstverlening' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. kantoren en praktijkruimten; b. een bedrijfswoning, voor zover het de tweede en hogere bouwlagen betreft; c. een onderdeel of onderdelen van het op het aangrenzende perceel aanwezige gezinshuis ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - gezinshuis'. met daaraan ondergeschikt: d. groenvoorzieningen; e. verblijfsdoeleinden. 3.2 Bouwregels Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. er zal uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. per bouwvlak mag ten hoogste één bedrijfswoning worden gebouwd; c. de goot- en bouwhoogte van een gebouw zal ten hoogste de in de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel ten hoogste 1,00 m zal bedragen; b. de bouwhoogte van vlaggenmasten zal ten hoogste 6,00 meter bedragen; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 3,00 m bedragen. 3.3 Nadere eisen Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. de woonsituatie; b. de verkeersveiligheid; c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken. bestemmingsplan Biddinghuizen - Plein Gezinshuis (4051) Status: vastgesteld / Rho Adviseurs B.V.