Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Binnenstad 2017

Transcriptie

1 Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Binnenstad 2017

2

3 Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Binnenstad 2017 Datum: 6 november 2017 Projectgegevens: NOT C Vestiging Oosterhout Beneluxweg SJ Oosterhout T: +31 (0) Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen SE Maastricht T: +31 (0) info@croonenburo5.com

4

5 Inhoud 1 Inleiding Aanleiding Opzet nota van uitgangspunten 1 2 Uitgangspunten Inleiding Regeling in vigerend bestemmingsplan Binnenstad Uitgangspunten bestemmingsplan Binnenstad Ontwikkelingslocaties bestemmingsplan Binnenstad Retrospectieve toets 13

6

7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding In 2008 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Binnenstad vastgesteld. Het bestemmingsplan Binnenstad is gebaseerd op uitgangspunten van voor 2008 en actualisatie is wenselijk. In de afgelopen jaren hebben verschillende maatschappelijke en economische ontwikkelingen plaatsgevonden, waardoor een herijking van het gemeentelijk beleid voor de binnenstad gewenst is. De Structuurvisie Binnenstad (2017) vormt een actueel beleidskader voor de binnenstad, waarin een integrale ruimtelijke visie op het gebied is gegeven. De structuurvisie vormt de basis voor een nieuw bestemmingsplan, waarin de uitgangspunten van de structuurvisie worden vertaald in een actuele juridisch-planologische regeling. In de Structuurvisie Binnenstad is een visie gepresenteerd voor de gehele binnenstad. In de binnenstad zijn zes deelgebieden onderscheiden, waarbinnen verschillende functies (waaronder detailhandel, horeca, cultuur, wonen) een plek hebben gekregen. Er is onderscheid gemaakt in het winkelkwartier, het woonkwartier, het groenkwartier, het horeca- en cultuurkwartier, de Waalkade/haven en de Burense Poort. Voor alle deelgebieden is een ontwikkelingsperspectief gegeven, deels aan de hand van concrete ontwikkelingsvoorstellen (bijvoorbeeld voor de Burense Poort) en deels in de vorm van streefbeelden over de richting waarin een deelgebied zich in de komend jaren kan ontwikkelen. In grote lijnen wordt in de structuurvisie voor de deelgebieden gestreefd naar: kernwinkelgebied: ontwikkeling van een compact kernwinkelgebied rond de Hoogeindsestraat, de Waterstraat, de Markt, de Voorstad en de Varkensmarkt; woonkwartier: behoud en versterking van de woonkwaliteit in het woonkwartier in het zuidwestelijk deel van het centrum; groenkwartier: behoud van de groene kwaliteiten van de Ambtmanstuin, rond het gemeentehuis en de Sint-Maartenskerk; horeca- en cultuurkwartier: versterking van het horeca- en cultuurkwartier in het zuidoostelijk deel van de binnenstad, door behoud van de horecafunctie van het Plein, concentratie van de culturele instellingen in de Westluidense poort en door totstandkoming van een dwaalmilieu, met horeca, kleinschalige detailhandel, ateliers en ambachtelijke, kleinschalige bedrijvigheid; Waalkade en haven: herinrichting van de Waalkade en haven tot een aantrekkelijk verblijfs- en recreatiegebied, zodat een betere koppeling tussen de binnenstad en de Waal tot stand komt; Burense Poort: uitvoeren van de herinrichtingsplannen en vergroting van het aantal parkeerplaatsen, zodat het gebied een aantrekkelijke entree wordt van de binnenstad. De structuurvisie wordt vertaald in een nieuw bestemmingsplan voor de binnenstad, dat een actueel juridisch-planologisch kader biedt voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing in de Tielse binnenstad. 1.2 Opzet nota van uitgangspunten In deze nota van uitgangspunten worden de belangrijkste uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan benoemd. Daarbij wordt uitgegaan van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan Binnenstad biedt. In deze nota van uitgangspunten is aangegeven waar mogelijkheden worden verruimd dan wel ingeperkt, en welke uitgangspunten er gelden voor de (her)ontwikkelingslocaties die het huidige bestemmingsplan zijn opgenomen. 1

8 2

9 2 Uitgangspunten 2.1 Inleiding Het doel van het nieuwe bestemmingsplan is om, waar mogelijk, ruimte te bieden aan initiatieven vanuit de samenleving. Het bestemmingsplan mag niet onnodig beperkend zijn. Flexibiliteit is gewenst. Aan initiatieven en functiewijzigingen wordt ruimte geboden, mits er geen onevenredige nadelige gevolgen ontstaan voor de omgeving en er geen sprake is van strijdigheid met wet- en regelgeving en beleid (het ja, mits-principe ). Op deze wijze kan effectief worden ingespeeld op innovaties en initiatieven vanuit de samenleving ter versterking van de binnenstad. Tegelijkertijd is het waarborgen van de kwaliteit van de binnenstad een belangrijke doelstelling vanuit de Structuurvisie Binnenstad. Dit betekent dat functies op elkaar moeten worden afgestemd om elkaar te kunnen versterken. Het bestemmingsplan moet een goede balans bieden tussen flexibiliteit en bescherming. Voorliggende nota beschrijft de uitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan. Er wordt voor de belangrijkste bestemmingen een vergelijk gemaakt met het vigerende bestemmingsplan. Op deze wijze zijn de (planologische) wijzigingen, die voortvloeien uit de Structuurvisie Binnenstad en flankerend beleid, in beeld te gebracht. 2.2 Regeling in vigerend bestemmingsplan Binnenstad Het vigerende bestemmingsplan Binnenstad kent diverse bestemmingen. Er is voor de woongebieden voorzien in een woonbestemming, met name in de zuidwestelijke hoek van het plangebied en voor een aantal percelen langs de zuidelijke rand van de binnenstad. Daarnaast is voor een aantal functies voorzien in maatbestemmingen, bijvoorbeeld de bestemming Maatschappelijk voor het gemeentehuis en de kerken en de bestemming Cultuur en Ontspanning voor theater Agnietenhof. De grotere, structuurbepalende groengebieden zijn bestemd als Groen en het overige deel van het openbaar gebied als Verkeer. Daarnaast zijn in het bestemmingsplan Binnenstad 4 centrumbestemmingen en 1 gemengde bestemming opgenomen. Deze bestemmingen zijn afgestemd op het beleid voor de binnenstad zoals geldend in Per bestemming is een aantal functies bij recht toegestaan, waarbij onderscheid is gemaakt tussen de begane grond en de verdiepingen. Afwijkende functies zijn toegestaan via specifieke aanduidingen. Het bestemmingsplan biedt een ruim kader, waarbij functiewisseling in de verschillende bestemmingen mogelijk is. 2.3 Uitgangspunten bestemmingsplan Binnenstad Algemeen De Structuurvisie Binnenstad doet met name uitspraken over de functies in de binnenstad van Tiel en geeft daarnaast een overzicht van (bestaande en mogelijke nieuwe) ontwikkelingslocaties. De bebouwingsmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt, zijn nog passend binnen het huidige beleid voor de binnenstad en behoeven daarom - op hoofdlijnen - geen aanpassing. Wel zal in het nieuwe bestemmingsplan waar nodig worden aangesloten bij aanpassingen in de standaardregels voor bestemmingsplannen van de gemeente Tiel. De bestemmingen Gemengd 1 en Centrum 1 tot en met Centrum 4 kennen een eenvoudige bebouwingsregeling. Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak, met een goot- en bouwhoogte die is weergeven op de verbeelding. De bouwvlakken en bouwmogelijkheden worden 3

10 overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan, zodat de geldende rechten worden gerespecteerd. Ook de bouwmogelijkheden in de overige bestemmingen worden zoveel mogelijk één op één vertaald in het nieuwe bestemmingsplan: er is ook voor deze bestemmingen geen aanleiding om op hoofdlijnen - de bouwmogelijkheden in te perken of juist te verruimen Centrumbestemmingen De Structuurvisie Binnenstad bevat geen volledig nieuw beleid, maar borduurt ook voort op de bestaande situatie en het huidige juridisch-planologisch regime. Zo is bijvoorbeeld voorgesteld om te streven naar een compact winkelcentrum, daarvoor is de huidige winkelstructuur als basis genomen en blijft horeca categorie 3 (cafe s en discotheken) ook op basis van de nieuwe structuurvisie geconcentreerd aan het Plein. Wel is op onderdelen gezocht naar meer flexibiliteit, bijvoorbeeld in het dwaalmilieu in het zuidoostelijk deel van de binnenstad. Hierna wordt per bestemming aangegeven of aanpassingen worden voorgesteld in het nieuwe bestemmingsplan. Centrum-1 (kernwinkelgebied: Hoogeindsestraat, Waterstraat, Markt, Voorstad) Huidige planregeling begane grond en verdiepingen: detailhandel, dienstverlening, horeca categorie 1 (winkelondersteunende horeca) aanduidingen voor bioscoop, cultuur en ontspanning, horeca tot en met categorie 2 en 3 verdiepingen: wonen, met aan-huis-verbonden beroep en bed & breakfast De bestemming Centrum 1 is opgenomen voor de gronden waar ook in de Structuurvisie Binnenstad het kernwinkelgebied is aangewezen. De huidige planregeling doet dan ook recht aan het beleid zoals opgenomen in de Structuurvisie Binnenstad. Aanpassing van de bestemmingsregeling is daarom niet nodig. In de Structuurvisie Binnenstad is aangegeven dat het leegstaande voormalige postkantoor kan worden getransformeerd naar bijvoorbeeld een markthal, horeca of bedrijfsverzamelgebouw voor kleinschalige, creatieve bedrijven. Het Hoogeinde waar het voormalig postkantoor is gelegen, wordt niet meer gerekend tot het kernwinkelgebied. Daarom wordt het voormalig postkantoor met achterliggend gebied en de panden aan de overzijde (Hoogeinde 10a t/m 18) bestemd tot Centrum-2 (dwaalmilieu). Met deze bestemmingswijziging zijn, in tegenstelling tot het vigerend bestemmingsplan, ambachtelijke bedrijven, ateliers en galeries toegestaan. Voor wat betreft horeca is het gewenst om naast horeca categorie 1 ook specifiek horecacategorie 2 (restaurants) toe te staan. Tevens is wonen op de begane grond (via een binnenplanse afwijkingsbepaling) als op de verdiepingen toegestaan. Het huidige bestemmingsplan kent geen specifieke regeling voor supermarkten, zodat die overal in de bestemming Centrum-1 kunnen worden gevestigd. Gezien de (verkeers-, parkeer- en bevoorradings)problematiek die samenhangt met vestiging van een nieuwe supermarkt, worden grote(re) supermarkten (bijvoorbeeld > 600 m 2 ) uitgesloten. 4

11 Centrum-2 (Oliemolenwal, oostzijde Havendijk, Westluidenstraat, Tolhuisstraat, Vleesstraat, Weertstraat) Huidige planregeling begane grond: detailhandel, dienstverlening, ambachtelijke bedrijven, ateliers en galeries, horeca categorie 1 aanduidingen voor bioscoop, cultuur en ontspanning, horeca tot en met categorie 2 en 3, kantoor, religie begane grond en verdiepingen: wonen, met aan-huis-verbonden beroep en bed & breakfast De bestemming Centrum 2 ligt hoofdzakelijk op gronden waar op basis van de nieuwe structuurvisie totstandkoming van een dwaalmilieu, met horeca, detailhandel en kleinschalige bedrijven is voorzien. Deze gronden maken op grond van de Structuurvisie Binnenstad geen deel uit van het kernwinkelgebied. De bestemming biedt ruimte voor de vorming van een dwaalmilieu, maar staat op dit moment uitsluitend winkelondersteunende horeca toe. De restaurants die hier gewenst zijn, kunnen op grond van het huidige bestemmingsplan dus niet worden gevestigd. Ten aanzien van het dwaalmilieu wordt een ruimere bestemming opgenomen, zodat horeca categorie 2 (restaurant) mag worden gevestigd in het dwaalmilieu. In delen van deze bestemming is inperken van de detailhandelsfunctie gewenst met het oog op versterking van het kernwinkelgebied. Van de andere kant past kleinschalige detailhandel goed in het dwaalmilieu. Opties: 1. huidige regeling handhaven en dus detailhandel bij recht toestaan, er vanuit gaande dat de markt zijn werk doet. Risico is verschuiving van detailhandel van kernwinkelgebied naar dwaalmilieu, zeker na opwaardering Westluidensepoort en dus verschuiving looproutes. Hiermee ontstaat er meer druk (meer risico op leegstand) aan de Hoogeindsestraat en het westelijk deel van de Waterstraat. 2. alleen bestaande detailhandel positief bestemmen door middel van een aanduiding en nieuwe detailhandel uitsluiten, dan wel uitsluitend via afwijking toelaten. Aandachtspunt is het risico planschade. In aanvulling hierop kan ook nog worden voorzien in een uitsterfconstructie, in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid, dan wel een regeling die bepaalt dat als detailhandel verdwijnt en langer dan een bepaalde periode (bijvoorbeeld een jaar) niet opnieuw in gebruik wordt genomen, die niet meer terug mag komen. Ook hier is het risico op planschade aandachtspunt. Dit vergt goed inzicht in de aanwezig functies en bij voorkeur een periodieke inventarisatie vanuit de gemeente. 3. een (nader vast te stellen) maximum oppervlakte aan detailhandel al dan niet per deelgebied bestemmen. Op deze wijze kan gestuurd worden op de omvang van detailhandel in het dwaalmilieu en daarmee indirect op de clustering van detailhandel in het kernwinkelgebied. Dit sluit aan bij de gedachte van de Structuurvisie en de flexibiliteitsgedachte. Aandachtspunt is echter handhaving en vergunbaarheid in relatie tot interne (vergunningsvrije) verbouw. Tevens zal te allen tijde het actuele metrage moeten worden bijgehouden. Ter verbetering van de flexibiliteit kan nog een binnenplanse afwijking worden opgenomen, waardoor maximale oppervlakten detailhandel tussen de deelgebieden in het dwaalmilieu uitwisselbaar kunnen worden gemaakt. Voor deze keuze is ook het nieuwe detailhandelsbeleid (in voorbereiding) van belang. Daarin zullen onder andere uitspraken worden gedaan over het aantal m 2 s dat gewenst is. 5

12 Omtrent het vastleggen van de omvang van detailhandel wordt aangesloten bij het in voorbereiding zijnde detailhandelsbeleid, Bij de vaststelling van het nieuwe detailhandelsbeleid zal ook de keuze worden gemaakt tussen de drie bovenstaande opties. Eind 2017 zal het nieuwe beleid als ambtelijk stuk beschikbaar zijn. In de Structuurvisie is aangegeven dat nachthoreca geconcentreerd blijft op het Plein en dat de Kleibergsestraat aangewezen is als dwaalmilieu. Het uitbreiden van het gebied waar nachthoreca wordt toegestaan aan de Kleibergsestraat, kent belangrijke nadelen omtrent milieuhinder (waaronder geluidhinder) en (beheersbare) openbare veiligheid. Mocht het Plein te klein blijken voor nachthoreca, kan worden overwogen om de mogelijkheid voor nachthoreca uit te breiden naar de Kleibergsestraat. In dat geval moet aantoonbaar zijn dat aan het Plein onvoldoende ruimte aanwezig is voor nachthoreca. In de huidige situatie is dat niet het geval. Daar waar conform het vigerend bestemmingsplan, prostitutie is toegestaan in de panden aan de Oliemolenwal, wordt een nieuwe Centrum-bestemming opgenomen of wordt er gewerkt met een specifieke aanduiding. Hiermee blijft prostitutie op de ongewijzigde locaties toegestaan. De vestiging van restaurants (horecacategorie 2) wordt, overeenkomstig het vigerend bestemmingsplan, niet toegestaan. Centrum-3 (Korenbeursplein) Huidige planregeling begane grond en verdiepingen: horeca categorie 1, 2 en 4, cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, detailhandel aanduiding voor horeca tot en met categorie 3 (begane grond) verdiepingen: wonen, met aan-huis-verbonden beroep en bed & breakfast Het Korenbeursplein behoudt op grond van de Structuurvisie Binnenstad zijn huidige karakter als verborgen horecaplein op korte afstand van het cultuurcluster. In het vigerend bestemmingsplan is een ruime bestemming opgenomen. Dit om de hoge mate van leegstand, die aanwezig was ten tijde van het vaststellen van het vigerend bestemmingsplan, terug te dringen. Het Korenbeursplein heeft zich ontwikkeld tot horecaplein, in de vorm van dag- en avondhoreca. Op basis van de structuurvisie blijft het accent liggen op horeca. Het toestaan van horecacategorie 3 (cafés en dergelijke), als aanvulling op het dag- en avondaanbod (horecacategorie 1, 2 en 4) op het Korenbeursplein (bovenop het reeds bestemde bedrijf) is in overweging genomen. Dit met als voordeel dat het Korenbeursplein een meer gemixt aanbod kan bieden. Om een goed woon- en leefklimaat te behouden in dit deel van de binnenstad kunnen op het Korenbeursplein maximaal twee horecacategorie 3 bedrijven worden toegestaan (conform huidige feitelijke situatie). Gesteld wordt dat meer van deze gelegenheden een te groot risico vormen voor overlast voor de omgeving. De overlast zou kunnen bestaan uit geluidhinder. Daarnaast kan de beheersbaarheid van de openbare veiligheid afnemen door het spreiden van horecacategorie 3 bedrijven. Daarnaast is het een overweging om de locatie niet te laten concurreren met het horecacluster aan het Plein, maar juist een aanvulling te laten zijn. Detailhandel op het Korenbeursplein is in de nieuwe visie niet voorzien. Tevens is het toevoegen van detailhandel in strijd met de RetailDeal. Andere reeds toegestane functies (maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening) blijven toegestaan. Aandachtspunt hierbij is kans op planschade in relatie tot voorzienbaarheid. 6

13 Centrum-4 (het Plein) Huidige planregeling begane grond en verdiepingen: horeca categorie 1, 2, 3 en 4, cultuur en ontspanning aanduiding voor detailhandel en dienstverlening verdiepingen: wonen, met aan-huis-verbonden beroep en bed & breakfast Het Plein is en blijft het belangrijkste horeca- en uitgaansplein van Tiel. De huidige planregeling is daarop afgestemd: horeca in alle categorieën is bij recht toegestaan evenals de functie cultuur en ontspanning. Afwijkende functies (detailhandel en dienstverlening) zijn specifiek aangeduid. Deze bestemming doet recht aan de Structuurvisie Binnenstad en behoeft daarom geen aanpassing. Gemengd -1 (gronden direct rond centrumbestemming) Huidige planregeling begane grond: dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, expositieruimten en galeries, kantoren begane grond en verdiepingen: wonen, met aan-huis-verbonden beroep en bed & breakfast aanduiding voor cultuur en ontspanning, detailhandel, gezondheidszorg, horeca tot en met categorie 2 en 3, kantoor De gronden rond de centrumbestemmingen zijn bestemd als Gemengd 1. De regeling heeft een flexibel karakter, zodat de begane grond van woonpanden kan worden gebruikt voor dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, expositieruimtes/galeries en kantoren. In de praktijk zijn veel panden binnen deze bestemming volledig in gebruik als woning. Op enkele locaties zijn daadwerkelijk (kleinschalige) kantoren of dienstverlenende/maatschappelijke functies aanwezig. De huidige (ruime) bestemming wordt gehandhaafd. Ook voor panden die nu uitsluitend een woonfunctie hebben, is behoud van de flexibele regeling voor de vestiging van niet-woonfuncties gewenst. De functies die bij recht zijn toegestaan, zijn toelaatbaar naast woningen (van derden). De dynamiek van de functiemenging sluit. Nadelige effecten ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan zijn niet te verwachten Wonen binnen de centrumbestemmingen De bestemmingen Centrum 1 tot en met Centrum 4 en Gemengd 1 stellen geen beperkingen aan het aantal woningen dat aanwezig mag zijn. In de bestemmingen Centrum 1, Centrum 3 en Centrum 4 is wonen beperkt tot de verdieping, in de bestemmingen Centrum 2 en Gemengd 1 is wonen zowel op de verdieping als op de begane grond toegestaan. Het geldende bestemmingsplan staat de splitsing van panden in meerdere woningen bij recht toe. In het vigerend bestemmingsplan is geen regeling opgenomen die woningsplitsing uitsluit (of slechts via afwijking toestaat). In de praktijk leverde de ruime regeling geen excessen op. Gelet op de MOE-lander problematiek werkt de gemeente aan de voorbereidingen voor een paraplu-bestemmingsplan waarin een bepaling (begripsomschrijving: wonen) is opgenomen dat verka- 7

14 mering wordt uitgesloten. Daar waar gewenst wordt een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen om verkamering toe te staan. Deze regeling wordt in dit bestemmingsplan overgenomen Woonbestemming en maatbestemmingen De bestemming Wonen en de maatbestemmingen (bijvoorbeeld Maatschappelijk en Cultuur en Ontspanning ) die in het geldende bestemmingsplan zijn opgenomen, zijn in grote lijnen nog actueel. De nieuwe structuurvisie gaat voor deze functies uit van behoud van het bestaande. Omdat de structuurvisie geen aanleiding biedt om deze bestemmingen te heroverwegen, worden de bestemmingen zoveel mogelijk één op één overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan, zodat de bouwen gebruiksmogelijkheden niet wijzigen. Wel zal worden aangesloten bij de huidige standaardregels voor de bestemmingsplannen van de gemeente Tiel Openbaar gebied In het geldende bestemmingsplan is voorzien in een groenbestemming voor de structuurbepalende groene plekken in de binnenstad. Onder andere de Ambtmanstuin en het groen rond de Sint Maartenskerk zijn als Groen bestemd. Hetzelfde geldt voor de groene randen rond de stadsgracht en aan de zijde van de Waalkade. De overige gronden waaronder de Waalkade zijn bestemd als Verkeer. In de Structuurvisie Binnenstad is behoud van de groengebieden het uitgangspunten. De bestemming Groen blijft daarom gehandhaafd, waardoor de belangrijke groene plekken in het plangebied beschermd blijven. Voor de Waalkade geldt een herinrichtingsopgave. De huidige bestemming Verkeer is een ruime bestemming, die herinrichting van de openbare ruimte en de aanleg van groenvoorzieningen mogelijk maakt. Herinrichting van het gebied is daarmee mogelijk binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan biedt door de ruime regeling echter geen bescherming aan reeds aangelegde of nieuw aan te leggen groenvoorzieningen: die kunnen immers binnen de bestemming Verkeer ook weer worden omgezet naar bijvoorbeeld een volledig verharde parkeerplaats. De herinrichtingsplannen zijn nog niet definitief. Maximale flexibiliteit is derhalve gewenst. De gronden zijn in eigendom van of worden langjarig gehuurd door de gemeente. De verkeersbestemming blijft gehandhaafd. Binnen de bestemmingen voor openbaar gebied zal de evenementenkalender worden ingepast. Op grond van jurisprudentie dient ook in het bestemmingsplan aangegeven te worden in hoeverre evenementen toelaatbaar zijn/ 2.4 Ontwikkelingslocaties bestemmingsplan Binnenstad 2017 In het geldende bestemmingsplan is op diverse locaties een relatief grootschalige (her)ontwikkeling mogelijk gemaakt, hetzij rechtstreeks, hetzij via wijzigingsbevoegdheid. Een enkele ontwikkeling (Westluidense Poort en Molenhoek) heeft in de afgelopen jaren plaatsgevonden, het merendeel is mede vanwege de gewijzigde economische en maatschappelijke omstandigheden niet van de grond gekomen. In de Structuurvisie Binnenstad is op een aantal locaties een ontwikkeling beschreven, maar deze ontwikkelingen geven vooral een denkrichting aan en zijn over het algemeen nog onvoldoende concreet om ze in het bestemmingsplan op te nemen Ontwikkelingsmogelijkheden huidig bestemmingplan Hierna is een overzicht gegeven van de ontwikkelingsmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan, waarbij is aangegeven of ze al dan niet worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. 8

15 Directe bouwtitels Oostzijde Havendijk (bestemming Centrum-2). Het terrein is nu in gebruik als tijdelijke parkeerplaats. De huidige bestemming blijft gehandhaafd met dien verstande dat de mogelijkheid voor detailhandel komt te vervallen vanwege onvoldoende marktruimte op basis van de RetailDeal. Een aandachtspunt daarbij is het risico op planschade en het voorkomen daarvan. Hoek Havendijk/Echtelsedijk (bestemming Verkeer en Wonen). Het tankstation en de bedrijvigheid zijn hier wegbestemd, maar zijn nog steeds gevestigd. Het tankstation zal contractueel op korte termijn moeten worden gesloopt. De huidige bestemmingen en de wijzigingsbevoegdheid 3 blijven gehandhaafd. Bleekveld (bestemming Wonen). De locatie is momenteel niet geëffectueerd en ingericht als parkeerplaats. De gemeenteraad heeft, bij monde van de commissie Ruimte, aangegeven vast te willen houden aan het realiseren van (met name) appartementen ter plaatse. De huidige bestemming blijft gehandhaafd. Kromme Elleboog/Binnenmolenstraat (bestemming Wonen). De locatie is momenteel niet geëffectueerd en ingericht als groen. De locatie is in eigendom van woningcorporatie SCW. Verwijderen van de bestaande rechten zal alleen plaatsvinden in overleg met SCW. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt opgenomen dat de voorkeur bestaat voor een groene inrichting, maar dat er sprake is van bestaande rechten. De huidige bestemming blijft gehandhaafd. Zuidelijke vlak met bestemming Horeca-2 aan de Veemarkt. Voorheen was hier een kleinschalige horecagelegenheid (kiosk) gevestigd. Het zuidelijke vlak met de horecabestemming vervalt. De noordelijke kiosk blijft gehandhaafd. De aanwezige bebouwing blijft behouden. Het toekomstig gebruik is nog een politieke discussie. Om zo veel mogelijk creatieve ruimte en ruimte voor de discussie te geven, wordt een centrum-2 bestemming gevestigd. Stationsstraat 3-9 (bestemming Wonen). De woningen zijn gesloopt, momenteel is de locatie in gebruik als groenperceel. Deze vigerende woonbestemming wordt niet overgenomen. Realisatie van woningen conform de vigerende bestemming is in strijd met het gemeentelijk geluidbeleid. Er wordt gezocht naar een passende bestemming. Gezien het aanliggende gebied van de Burense Poort is de locatie gelegen in het werkingsgebied van wijzigingsbevoegdheid 2. De wijzigingsbevoegdheid blijft gehandhaafd. Burgemeester Hasselmanplein 2 (bestemming Gemengd-1). De locatie is momenteel ingericht als parkeerterrein. De gronden zijn gemeentelijk eigendom en zijn in het kader van de ontwikkeling van de Burense Poort ingericht als parkeerterrein. Herontwikkeling is niet meer aan de orde. De bestemming wordt gewijzigd naar de aangrenzende verkeersbestemming. Wel blijft de wijzigingsbevoegdheid 2 gehandhaafd. Wijzigingsbevoegdheden wijzigingsbevoegdheid 1: Westluidense Poort. Ter plaatse is wijzigingsplan Binnenstad Westluidense Poort in werking getreden, waarmee nieuwbouw is gerealiseerd. Het wijzigingsplan dient als uitgangspunt. De overige gronden met de wro-zone-wijzigingsgebied 1, die niet zijn opgenomen in het wijzigingsplan Binnenstad Westluidense Poort vervallen. 9

16 wijzigingsbevoegdheid 2: Burense Poort (rond Veemarkt), diverse functies. Het noemen van het aantal woningen kan nodeloos tot allerlei discussie en vragen leiden. Dit terwijl het realiseren van woningen slecht een nevenaspect is van de herontwikkeling van de Burense Poort. De huidige plannen voorzien in een aantal ontwikkelingen binnen het gebied. De plannen staan nog niet vast. De wijzigingsbevoegdheid blijft gehandhaafd. Bij de toekomstige besluitvorming rond de herontwikkeling is dit punt van aandacht. Voor nu volstaat de tekst. wijzigingsbevoegdheid 3: Santwijcksepoort (weerszijden Havendijk), diverse functies met maximaal 200 woningen. Voor beide zijden van de Havendijk geldt dat er stedenbouwkundige/haalbaarheidsstudies spelen of gaan op korte termijn spelen. De wijzigingsbevoegdheid blijft gehandhaafd met dien verstande dat er beperkte detailhandelsmogelijkheden moeten worden geboden. Op basis van het in voorbereiding zijnde nieuw detailhandelsbeleid kan worden bepaald in hoeverre de detailhandelsmogelijkheden worden beperkt. Dit wordt meegenomen in de detailhandelsvisie en vervolgens verwerkt in het bestemmingsplan. Voor nu volstaat de tekst. wijzigingsbevoegdheid 4: Waalkade, verplaatsen/vergroten horeca 1 en 2. Bij de planvorming voor de herinrichting van de Waalkade 2 e fase wordt overwogen om één horecastandplaats toe te staan op de Waalplaat. Daarnaast blijft de bestaande kiosk, conform vigerend bestemmingsplan, positief bestemd. De wijzigingsbevoegdheid voor het vergroten en verplaatsen van de horecabestemming (kiosk) vervalt. wijzigingsbevoegdheid 5: Tolhuisstraat/Tolhuiswal, horeca en wonen, maximaal 40 woningen. Ter plaatse is wijzigingsplan Binnenstad Molenhoek in werking getreden, waarmee nieuwbouw is gerealiseerd. Het wijzigingsplan dient als uitgangspunt Verzoeken Er is een aantal verzoeken gedaan om medewerking te verlenen aan een ontwikkeling binnen het plangebied van het bestemmingsplan Binnenstad De verzoeken zijn beoordeeld. Hieronder volgt een onderbouwing voor het al dan niet meewerken aan deze verzoeken. Verzoeken die in de komende periode nog worden ingediend (of recentelijk zijn binnengekomen) worden via de ja, mist benadering alsnog bekeken. Dit kan leiden tot het toevoegen van een aantal nieuwe situaties die in het bestemmingsplan opgenomen worden. Kerkplein 2 (bestemming Maatschappelijk). Het verzoek voorziet in het wijzigen naar een woonbestemming, één woning. Wanneer het bedrijf Stichting Studiewijzer meer ruimte nodig heeft en eigenaar kleiner wenst te gaan wonen, wil de eigenaar op Kerkplein 2 gaan wonen. Het verzoek is niet strijdig met de Structuurvisie. Daarmee is het voorstel om medewerking te verlenen door een maatwerkbestemming op te nemen. Door een maatwerkbestemming kunnen de beleidsdoelen voor de omgeving (groenkwartier) mee worden gewogen voor deze bijzondere woonlocatie. Kloosterstraat 10 Er is een verzoek ingediend om aan het pand in de Kloosterstraat 10, verdiepingen toe te voegen tot een hoogte van 16 meter. De huidige toegestane hoogte van maximaal 10 meter zal daarmee overschreden worden. Het pand zal daardoor een afwijkende hoogte krijgen ten opzichte van de omliggende woningen. De keuze voor een hoger pand op deze plek in de binnenstad hangt ook sterk samen met de gerealiseerde Westluidense Poort en de met name de beoogd bioscoop aan de Koninginnestraat (met een maximale hoogte van 11 m.). De bioscoop sluit aan op de woningen en hoogtes aan de Kloosterstraat. Op Bleekveld West (Slokkerterrein) is een woningbouwontwikkeling mogelijk, waar een bouwhoogte van 25 meter is toegestaan. Deze woningbouwontwikkeling sluit qua hoogte en massa aan op de Westluidense Poort. 10

17 De panden aan de linkerzijde in de Kloosterstraat vormen op dit moment één ensemble, door de hoogte, het dakenpatroon en de architectonische uitstraling. De eenheid versterkt de doorgang en past bij het historische karakter van de binnenstad. Indien het pand aan de Kloosterstraat 10 hoger wordt, een plat dak krijgt en daarmee een andere uitstraling wordt de eenheid doorbroken. Het ontkracht de functie als doorgang. Gezien de afwijkende maat en de niet bijzondere functie die het gebouw heeft (zoals cultuur), staat het gebouw daarmee volledig op zichzelf en draagt eerder bij aan een rommelige entree van de doorgang. Eveneens zal het pand een storende factor zijn in het landschap tussen de gebouwen die juist een icoon vormen, de Agnietenhof en het nieuwe cultuurcentrum. Daartussen heerst eenheid en rust in de vorm van een park of een laag woonlandschap, waar ook Kloosterstraat 10 deel van uitmaakt. Een hoger gebouw aan de Kloosterstraat 10 belemmerd ook het zicht op de karakteristieke daken van de achtergelegen panden en lichtinval in de steeg (zie onderstaande afbeeldingen). De doorgang kan daardoor als minder veilig of onaantrekkelijk worden ervaren. Dat sluit niet aan bij de gestelde ambities in de Visie Binnenstad, waarbij stegen en doorgangen juist aantrekkelijker gemaakt moeten worden. Voorgesteld wordt om in het nieuwe bestemmingsplan aan te sluiten bij de bouwhoogten van de omliggende woonbebouwing. Stedenbouwkundig wordt, in overleg de initiatiefnemer, nog nader bekeken of de goot en nokhoogte nog iets verruimd kunnen worden. De verruiming van de functie uitvaartcentrum naar de verdieping is in deze specifieke situatie in te passen. Afbeeldingen: links bestaande situatie, rechts voorgestelde uitbreiding Korenbeursplein 2a (bestemming: Centrum 3) Het verzoek voorziet in het mogelijk maken van horecacategorie 3 (cafés en dergelijke). Het toestaan van horecacategorie 3, als aanvulling op het dag- en avondaanbod (horecacategorie 1, 2 en 4) op het Korenbeursplein is in overweging genomen. Dit met als voordeel dat het Korenbeursplein een meer gemixt aanbod kan bieden. Om een goed woon- en leefklimaat te behouden in dit deel van de binnenstad kunnen op het Korenbeursplein maximaal twee van deze gelegenheden worden toegestaan. Gesteld wordt dat meer horecacategorie 3 bedrijven een te groot risico vormen voor overlast voor de omgeving. De overlast zou kunnen bestaan uit geluidhinder. Daarnaast kan de beheersbaarheid van de openbare veiligheid afnemen door het spreiden van horecacategorie 3 bedrijven. Daarnaast is het een overweging om de locatie niet te laten concurreren met het horecacluster aan het Plein. Het voorstel is om middels een maatwerkbestemming medewerking te verlenen. Met het inpassen van dit verzoek, zijn er twee horecacategorie 3 bedrijven aan het Korenbeursplein mogelijk. St. Walburg 7 (bestemming: Gemengd 1) 11

18 Het verzoek is om de bestemming zodanig te verruimen dat ook op de verdieping beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten plaats kunnen vinden. De verzoeker stelt dat de verwachting is dat door verruiming van de bestemming de instandhouding van het Rijksmonument beter gewaarborgd is en dat tevens bij een toekomstige verkoop een brede gebruik mogelijk zijn. Het bieden van flexibiliteit wordt nagestreefd. In dit verband is deze ontwikkeling aanvaardbaar. Wel is het gewenst dat de omgeving een overwegende woonfunctie behoudt. Het voorstel is om medewerking verlenen. Ook voor de andere panden van dit blok geldt flexibiliteit, maar de woonfunctie in deze omgeving moet overwegend blijven. Voor dit gehele blok zal een binnenplanse afwijking worden opgenomen om dit soort functiewijzigingen mogelijk te maken, maar de woonkwaliteit te kunnen blijven waarborgen. Varkensmarkt 1 en 7 Voor de Varkensmarkt 1 en 7 is het verzoek binnen gekomen om de huidige terrasafscheidingen te legaliseren. De Varkensmarkt heeft een belangrijke functie als verbindende schakel tussen het Plein en het kernwinkelgebied. Met name de doorgang naast Varkensmarkt 7 is een cruciaal punt om bezoekers richting het Plein te trekken. De horecagelegenheid op Varkensmarkt 7 met het reeds aanwezige terras dient daartoe als een goede publiekstrekker, die het belevenisrondje richting het gewenste dwaalmilieu stimuleert. Indien dit terras niet zichtbaar is, verdwijnt de levendigheid op deze plek en ontstaat er een dode plek. De doorsteek naar het Plein is dan minder aantrekkelijk en aannemelijk. Hierbij moet er wel op gelet worden dat het terras de doorgang niet belemmerd en daarmee ook de zichtlijnen op de aanwezige architectuur op de Varkensmarkt niet verstoord. Dit staat ook beschreven in de Structuurvisie binnenstad, pagina 51. Het legaliseren van het terras op Varkensmarkt 1 wordt afgeraden. Het terras belemmerd het zicht op de karakteristieke gevel van Blijdesteijn. Zowel de architectuur van de viswinkel als van het pand van Blijdesteijn vormen belangrijke zichtlijnen voor bezoekers die vanuit het kernwinkelgebied komen. Gezamenlijk vormen de panden een sterk ensemble dat een goede verbinding tussen het kernwinkelgebied en het Plein waarborgt. Indien de zichtlijnen en daarmee de verbinding verstoord worden door uitstekende gevels of andere elementen, ontstaat er een rommelig beeld en ontkracht dit de verbinding en heeft nadelige effecten op de gewenste loopstromen richting het horecaplein. Met de indiener van het verzoek zal in overleg worden getreden om te bekijken of een aangepast plan wel tot de mogelijkheden behoort. 12

19 3 Retrospectieve toets In verband met het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan is een retrospectieve toets uitgevoerd, met als doel om te bepalen of ergens functies zijn gevestigd die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan Binnenstad. De resultaten van een veldinventarisatie (voorjaar 2017) zijn daartoe vergeleken met het huidige bestemmingsplan. Aangezien het bestemmingsplan Binnenstad voor het overgrote deel van het plangebied een ruime regeling kent, is het aantal geconstateerde afwijkingen beperkt. Hierna is een overzicht opgenomen. Adres Bestemming Inventarisatie Strijdigheid Voorstad 21 Centrum - 1 wonen? wonen alleen toegestaan op verdieping Voorstad 31 Centrum - 1 wonen? wonen alleen toegestaan op verdieping Voorstad 33 Centrum - 1 wonen? wonen alleen toegestaan op verdieping Zoutkeetstraatje 9 Gemengd - 1 detailhandel detailhandel alleen toegestaan op nr. 7. Zie ook verzoeken. Zoutkeestraatje Gemengd 1 horeca op een aantal locaties zijn (horeca)panden aan het Plein intern verbouwd zodat ze ook in de bestemming Gemengd-1 vallen, daarin is horeca niet toegestaan. Dit zou wel toegestaan moeten worden voor wat betreft restaurants om te bevorderen dat aan het Zoutkeetje meer voorkanten ontstaan. Kerkstraat 2a-d Gemengd - 1 detailhandel detailhandel alleen toegestaan ter plaatse van aanduiding, geen aanduiding opgenomen. Aanpassen. Is al lang bestaande situatie Achterweg 1-3 Wonen kantoor + wonen St. Walburgkerkpad 5-41 Wonen maatschappelijk? geen aanduiding 'kantoren', alleen voor Achterweg 5, is hier sprake van de uitoefening van aan-huis-verbonden-beroep? Is sprake van aan-huis-verbonden-beroep. Is passend. geen maatschappelijke functies toegestaan in bestemming Wonen, hoort deze bebouwing wel bij de parochie en dus maatschappelijk of zijn dit regulier woningen (appartementen)? Ik kan deze huisnummers niet terugvinden in GIS, Kloppen deze huisnummers wel? Binnenmolenstraat 12 Wonen stal? beroeps- of hobbymatig gebruik? Passend binnen bestemming: paard aan huis Hoogeinde 3 Gemengd - 1 kapsalon aan-huis-verbonden-beroep of niet? Dienstverlening is toegestaan op begane grond in Gemengd - 1 inpassen, vergunning voor reclamebord reeds in 2000 verleend. Is lang bestaande situatie. Kerkstraat 6 Gemengd - 1 detailhandel geen functieaanduiding 'detailhandel' aanwezig, wel aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2' Koornmarkt 7 Gemengd - 1 horeca geen horeca toegestaan in Gemengd - 1 dit is de achterkant, c.q. de bevoorradingskant, van voormalig restaurant Bitonte. Het restaurant zelf zat aan de Vleesstraat. 13

20 Westluidensestraat Gemengd - 1 wonen wonen alleen toegestaan op verdieping, begane grond ook wonen dan strijdig Volgens afdeling Bouwzaken is wonen ook op de begane grond toegestaan, binnen deze bestemming. 14