KAVELPRIJZEN, PROCEDURE, BESTEMMINGSPLANTECHNISCHE EISEN EN VASTGESTELDE KWALITEITSEISEN VOOR DE ALEXIALAAN/ARIANELAAN EN STADHOUDERLAAN

Transcriptie

1 KAVELPRIJZEN, PROCEDURE, BESTEMMINGSPLANTECHNISCHE EISEN EN VASTGESTELDE KWALITEITSEISEN VOOR DE ALEXIALAAN/ARIANELAAN EN STADHOUDERLAAN Algemeen Alexialaan, Arianelaan, Stadhouderlaan Deze lanen zijn een onderdeel van het bestemmingsplangebied Skoatterwâld. Wonen in Skoatterwâld is buiten wonen, maar ook dicht bij de stad Wonen in een setting van park, bos, water en lange zichtlijnen Wonen in een getransformeerd landschap, met wortels in het verleden en een blik op het heden en naar de toekomst (citaat structuurplan). Het deelplan "Alexialaan, Arianelaan en Stadhouderlaan" is gelegen in de 3 e fase van Skoatterwâld. Het zijn twee zijstraatjes van de Stadhouderlaan en een stukje van de Stadhouderlaan zelf. Het biedt plaats aan 18 particuliere vrijstaande woningen. De kavels aan de Stadhouderlaan liggen langs één van de kenmerkende groene lanen in dit deel van Skoatterwâld. De kavels aan de Alexialaan en Arianelaan liggen aan twee korte woonstraatjes, voor autoverkeer doodlopend maar voor voetgangers is er een verbinding naar het naastliggende park. De kavelopzet is op bijgevoegde tekening aangegeven. De kavels 1, 9, 10, 11 en 18 zijn gericht (voorzijde) op de Stadthouderlaan. Van deze 5 kavels is kavel 10 een tussenkavel de overige 4 zijn hoekkavels. De kavels 5, 6, 14 en 15 liggen met één zijerfgrens langs het park en grenzen aan de daarbij behorende waterpartij. De overige kavels zijn tussenkavels aan de genoemde korte woonstraatjes. De breedte en dieptematen zijn aangegeven op de tekening. Zo ook de oppervlakte per kavel. Kavelprijzen Op basis van de verschillende oppervlaktes en de ligging van de kavel varieert de kavelprijs. In de prijslijst is per individuele kavel aangegeven hoe groot de kavel is en wat de exacte prijs voor de betreffende kavel is inclusief 21 % BTW maar exclusief kosten koper (notaris en kadasterkosten). Kavelnr. Prijs per Oppervl. Totaal prijs m2.. ca. m2 Incl 21 % BTW , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,--

2 Naast kadaster- en notariskosten moet de koper er rekening mee houden dat er, naast de bouwkosten van de woning zelf, nog kosten gemaakt moeten worden voor de aansluiting op de nutsvoorzieningen ( water, elektra, data, riool enz.), voor de aan te vragen omgevingsvergunning, e.d.. De gemeente zorgt er voor dat de kavel een ingemeten en kadastraal gevormd perceel wordt (met kadastraal nummer). De kosten, zijnde 580,-, van deze kadastrale splitsing vooraf worden bij de koper in rekening gebracht bij de grondoverdracht. Is uiteindelijk uw woning gebouwd dan is onze landmeetkundige op afroep beschikbaar om uw kadastrale grenzen in het terrein aan te wijzen zodat u de erfafscheiding op de juiste plek kunt gaan plaatsen. Voor de aansluiting op het gemeentelijk riool moet u rekening houden met een kostenpost van 500,- tot 750,- afhankelijk van de te verrichten werkzaamheden ter plaatse. In dit deel van de wijk wordt er geen aardgasnetwerk aangelegd. Het dus niet mogelijk om de toekomstige woning in dit gebied aan te sluiten op het aardgas. Bijgaande treft u extra informatie aan over het zo duurzaam mogelijk bouwen van uw woning en tips die het energieverbruik zo laag mogelijk houden. Op dit moment (2018) geldt binnen de gemeente Heerenveen een stimuleringsregeling die u de mogelijkheid geeft om de leges van de omgevingsvergunning terug te krijgen. De te bouwen woning moet daarvoor op EPC 0 uitkomen. Vastgestelde kwaliteitseisen Planinhoudelijk zijn een aantal specifieke zaken vastgelegd voor dit deelplan, die hier worden toegelicht. Vanuit het bestemmingsplan zijn de volgende essentiële voorwaarden van toepassing: plaats woning: het hoofdgebouw wordt binnen het op tekening aangegeven bouwvlak gebouwd. de bebouwingshoogte: voor alle kavels geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter. de dakhelling: voor alle kavels geldt een dakhelling van maximaal 60 graden. Bij een mansarde kap mag de dakhelling niet meer dan 80 graden bedragen. De welstandscriteria vanuit het beeldkwaliteitplan geven de volgende richtlijnen: Plaatsing: Plaatsing van de woning/hoofdgebouw aan de Stadhouderlaan (kavels 1, 9, 10 en 11) komen met de voorgevel op 5 meter vanaf de voorerfgrens De woningen aan de Stadhouderlaan op de hoekkavel (kavel 1, 9 en 11) komen met de naar de weg gekeerde zijgevel op minimaal 4 m. van deze zijerfgrens te staan. Te meten in het midden van de zijgevel. Plaatsing van de woning/hoofdgebouw aan de Alexialaan en Arianelaan (kavel 2 t/m 8 en 12 t/m 17 is aan de voorzijde van de kavel. De woningen vormen samen de wand ter weerszijde van deze twee woonstraatjes. De voorgevel daarom op vier meter van de voorperceelsgrens. Te meten in het midden van de voorgevel. De woning op kavel 18 komt op 4 m van de Arianelaan maar ook op 4 m. van de perceelsgrens aan de zijde van de Luanelaan/Stadhouderlaan. De woningen aan de Stadhouderlaan komen haaks op deze laan te staan. De woningen aan de Alexialaan en Arianelaan komen evenwijdig aan de zijdelingse perceelsgrens te staan. De weg ligt daar schuin ten opzichte van de woningen. De afstand van de woning tot de zijdelingse perceelgrens is doorgaans minimaal 2 meter. Bij de hoekkavels (nrs 1, 9 en 11) wijkt dat af, zo ook bij de vier kavels (nrs 5, 6, 14 en 15) langs het park. Daar is de afstand van de zijgevel van de woning tot de waterkant/erfgrens minimaal 4 m.

3 Hoofdvorm: De woningen aan de Stadhouderlaan (kavels 1, 9, 10 en 11) vormen samen een markante wand. De woningen worden gebouwd in 2 bouwlagen met kap. Nokrichting van de kap is haaks op de Stadhouderlaan. De kapvorm van de woningen aan de Stadhouderlaan is vrij met uitzondering van een kap met zgn wolfseind. Die is niet toegestaan. De goothoogte van de woningen aan de Stadhouderlaan is tussen de 5 en 6 meter. De woningen aan de Alexialaan en Arianelaan worden gebouwd in 1 bouwlaag met kap of 1 bouwlaag zonder kap. Voor de woningen aan de Alexialaan en Arianelaan is een kap niet verplicht. Indien kap gewenst is, is de kapvorm en nokrichting vrij met uitzondering van een kap met wolfseind. Die is hier niet toegestaan. De goothoogte van de woningen aan de Alexialaan en Arianelaan is maximaal 4 m. De woning op kavel 18 wordt gebouwd in 1 bouwlaag met een kap en deze kap met een nokrichting haaks op de Stadhouderlaan. Een kap met wolfseind is niet toegestaan. Goothoogte bij kavel 18 is ook maximaal 4 m.. Aanzichten: Individuele uitstraling. De woningen aan de Stadhouderlaan hebben een hoge mate van transparantie. In de naar de Stadhouderlaan gekeerde gevel, op de begane grond, is deze gevel voor minimaal 40% voorzien van glas. Minimaal één groot venster met een minimale hoogte van 2 meter. Voor alle woningen geldt geleding in het bouwvolume/gevels: een zekere ritmiek aanbrengen. Dit wil zeggen dat er sprake is van een duidelijke ordening en samenhang in gevelopeningen (vensters) en gevelontwerp. Bijvoorbeeld door herhaling van dezelfde openingen qua maatvoering. Bij de hoekwoningen aan de Stadhouderlaan en Arianelaan ( kavels 1, 9, 11 en 18) geldt dat er op de hoek een overhoekse oriëntatie wordt verwacht. De woningen langs het park (kavel 5, 6, 14 en 15) kennen een tweezijdige oriëntatie namelijk op de straat en op het park. In de zijgevel aan het park moeten deze woningen van minimaal twee gevelopeningen worden voorzien. Opmaak: Kleur en materiaalgebruik samenhangend per straatwand. Toepassing van hoofdzakelijk baksteen voor de gevels en pannen voor de kap. Naast baksteen is een ondergeschikte toevoeging van een ander materiaal toegestaan. Voor de woningen aan de Stadhouderlaan is de kleur van de gevelsteen donker rood, bruin, donkere okers (aardetinten) of zwart/antraciet. Bij toevoeging andere materialen een gedekte kleurstelling gebruiken. Kleur pan is zwart. Voor de woningen aan de Alexialaan en Arianelaan is voor de gevelsteen zowel een donkere als een lichtere kleurstelling toegestaan. Kleur pan is zwart. Zonnepanelen op de kap zijn in deze tijd niet meer weg te denken en steeds vaker noodzakelijk. Zorgvuldig inpassen op de kap is van belang. Zorgvuldige detaillering die past bij het karakter van de woning. Bijgebouwen: De aan-en uitbouwen worden zoveel mogelijk in samenhang met de woning ontworpen dan wel in de bouwmassa opgenomen. Bij alle woningen op een hoeksituatie (kavel 1, 5, 6, 9, 11, 14, 15 en 18) mag de garage en of oprit voor de auto niet aan de weg of parkzijde van de woning gesitueerd worden. Hierdoor wordt de woning optimaal op het openbare gebied (straat of park) georiënteerd.

4 De aan-en uitbouwen worden ten minste 4 meter achter de naar de weg gekeerde gevels van het hoofdgebouw of in het verlengde gesitueerd. Bij dit punt moet men zich realiseren dat er op eigen erf twee parkeerplekken voor een auto gerealiseerd en in stand gehouden moeten worden. De garage 4 meter achter de voorgevel is minimaal nodig om twee auto s achterelkaar op eigen erf te kunnen parkeren. Het is raadzaam om de zijgevel van de garage minimaal 1 meter vrij te houden van de zijerfgrens. Dit geeft de mogelijkheid om via die zijde het achtererf te kunnen bereiken. Maximale goothoogte bijgebouw is 3.50 m. Dakhelling bijgebouwen maximaal 60 graden. Erf afscheiding: Voor de uitstraling is het aan te bevelen om bij de erfscheiding vooral te denken aan een heg of een constructie te laten begroeien met een groenblijvende klimplant. Voor zijtuinen minimaal een te begroeien gazen hekwerk. In specifieke gevallen kan een mee ontworpen tuinmuur of anderszins gebouwde erfafscheiding wenselijk zijn. Parkeren langs de straat: De parkeerbehoefte van de bewoners wordt opgevangen op eigen erf. In de directe nabijheid zijn voldoende openbare parkeerplekken voor bezoekers. Deze informatie is zorgvuldig tot stand gekomen. Desondanks kan er een fout of onvolledigheid in voorkomen. Aan de informatie kunnen daarom geen rechten ontleend worden. Doelstelling, ambitie en werkwijze gemeente Om zeker te zijn dat de wensen van de gegadigden/aspirant kopers aansluiten op de gewenste beeldkwaliteit en passen binnen de uitgangspunten van het betreffende gebied, wordt de gegadigde/aspirant koper verzocht om zijn plan uit te werken in een bebouwingsvoorstel (schetsplan) op hoofdlijnen. Vanuit de gemeente wordt deze ontwikkelingsfase inhoudelijk begeleid en beoordeeld door de supervisor (stedenbouwkundige van de gemeente). Het is voor alle partijen van belang dat er op het vlak van beeldkwaliteit voldoende samenhang ontstaat tussen de individuele plannen. Op het moment dat de gemeente zich positief uitspreekt over het bebouwingsvoorstel, wordt de reservering of optie van de kavel omgezet in een recht op koop. Het grote voordeel van deze werkwijze is dat de aspirant koper reeds in een vroegtijdig stadium de kaders van zijn bebouwingsvoorstel kent en de verdere bouwplanontwikkeling sneller en efficiënter kan invullen. Een dergelijke opzet geeft een win-win situatie. Voor de gemeente is het van belang dat een bepaalde beeldkwaliteit tot stand komt (zoals die ook elders in Skoatterwâld wordt gerealiseerd). Maar ook (aspirant)kopers hebben er baat bij: de aanpak, waarbij eisen worden gesteld aan de individuele kavels, waarborgt voor een individuele kavel ook de kwaliteit van de omliggende omgeving; een hogere homogeniteit tussen de bouwplannen binnen het gebied kan leiden tot een waardevermeerdering van de individuele eigendommen; een beoordeling van het bebouwingsvoorstel geeft in een vroegtijdig stadium duidelijkheid over de haalbaarheid van het bouwplan. Procedure In hoofdlijnen komt de te volgen procedure neer op het volgende:

5 na indienen van de individuele bebouwingsvoorstellen vindt een inhoudelijke beoordeling door de supervisor plaats, waarbij met name gelet wordt op de samenhang en compositie binnen de vastgestelde kaders; als het bebouwingsvoorstel positief wordt beoordeeld, kan binnen deze kaders verder gewerkt worden aan de uitwerking van het plan en wordt een koopovereenkomst gesloten; als een bebouwingsvoorstel negatief wordt beoordeeld (gemotiveerd) krijgt gegadigde de kans geboden om een nieuw plan in te dienen. Dit kan maximaal twee maal plaatsvinden. Leidt dit nog steeds niet tot succes dan eindigt de reserveringsovereenkomst of optie op de kavel. op basis van het positief oordeel van de gemeente moet de gegadigde het voorlopig goedgekeurde bebouwingsvoorstel uitwerken tot een volledige aanvraag omgevingsvergunning.; door de gemeente wordt de ingediende aanvraag omgevingsvergunning op de reguliere wijze behandeld; na het verlenen van de omgevingsvergunning (inclusief bijbehorende planologische procedures) door de gemeente kan overgegaan worden tot de start van de bouw.

6 Referenties ter inspiratie Woningen in de dwarsstraatjes zijn kleiner dan de woningen aan de Stadhouderlaan. Woningen presenteren zich met enkele grote vensters aan de straat. Donkere kleurstelling van gevels aan de lanen Kleurstelling van de gevels in de dwarsstraten is lichter