De aangekondigde Wet maatregelen middenhuur: voldoende ruimte voor corporaties?

Transcriptie

1 Eelkje van de Kuilen en Florien van Pelt* De aangekondigde Wet maatregelen middenhuur: voldoende ruimte voor corporaties? De krapte op de woningmarkt, zeker voor de middeninkomens, is eenieder bekend. Ook in de politiek heeft dit de nodige aandacht. In het regeerakkoord Vertrouwen in de toekomst staat dat het kabinet meer prioriteit geeft aan meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. 1 Het gaat hier om zogenoemde middenhuurwoningen met een huurprijs van ongeveer 710,68 tot 1000 (regionaal verschillend). Het kabinet ziet voor de oplossing van dit probleem ook een rol voor corporaties. Op grond van de huidige wet- en regelgeving is het echter niet eenvoudig voor woningcorporaties om middenhuurwoningen te realiseren. Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 zijn woningcorporaties gebonden aan strenge(re) wetgeving en is het toezicht op hun werkzaamheden verscherpt. De wetgever wil nu toch enige ruimte creëren voor woningcorporaties om een rol te spelen bij de realisatie van middenhuurwoningen. In het voorjaar is er een internetconsultatie geweest voor het voorontwerp van de Wet maatregelen middenhuur en bijbehorende uitwerking in de regelgeving. 2 Het wetsvoorstel is nog niet ingediend bij de Tweede Kamer; het is de verwachting dat dit na het zomerreces zal plaatsvinden. Wel heeft de minister op 9 juli 2018 een aantal met dit wetsvoorstel samenhangende conceptwijzigingen van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting aan de Tweede Kamer toegestuurd. 3 In dit artikel bespreken wij het (concept)wetsvoorstel. Allereerst zal worden ingegaan op de achtergrond (paragraaf 1), de huidige wet- en regelgeving (paragraaf 2) en vervolgens wordt het wetsvoorstel besproken (paragraaf 3). Er wordt afgesloten met enkele kanttekeningen (paragraaf 4). 1. Achtergrond De eenieder bekende misstanden in de corporatiesector hebben in 2015 geleid tot een forse herziening van de Woningwet. Met deze herziening beoogde de wetgever te bewerkstelligen dat de woningcorporaties terugkeerden naar hun kerntaak: te weten het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Een belangrijke gedachte die daaraan ten grondslag lag, was dat de activiteiten die niet behoren tot de kerntaken kunnen leiden tot risico s voor het maatschappelijk bestemd vermogen van woningcorporaties en daarmee voor de uitvoering van de kerntaak: het huisvesten van mensen met een laag inkomen. 4 Daarnaast wilde de regering dat woningcorporaties weer dienstbaar werden aan het publiek belang in hun werkgebied. 5 Mede met het oog daarop is de positie van gemeenten en huurdersorganisaties tegenover de corporaties versterkt. Een voorbeeld hiervan is dat woningcorporaties voortaan samen met gemeenten (en huurdersvertegenwoordigers) prestatieafspraken moeten maken over de lokale woonopgaven (eerder was dat vrijwillig). Het voornoemde heeft ertoe geleid dat de toegestane activiteiten voor een corporatie met de herziening zijn beperkt. In de Woningwet is vastgelegd dat woningcorporaties uitsluitend werkzaam mogen zijn op het gebied van de volkshuisvesting. 6 De wetgever heeft in de wet een limitatieve lijst opgenomen van activiteiten die tot dat gebied van de volkshuisvesting horen. 7 Staat een voorgenomen activiteit niet in deze lijst, dan kan de corporatie die activiteit niet uitvoeren. De toegestane activiteiten zijn verdeeld in activiteiten betreffende diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en niet-daeb-activiteiten. Dat heeft te maken met de staatssteun die corporaties ontvangen. Corporaties kunnen bij het aantrekken van hun financieringen aanspraak maken op een borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De banken rekenen vanwege de * Mr. E.A. van de Kuilen en mr. F. van Pelt zijn advocaat bij AKD. Regeerakkoord 2017 Vertrouwen in de toekomst, p. 31, Kamerstukken II 2013/14, 33966, 3, p. 3 (MvT). Regeerakkoord 2012 Bruggen slaan, p. 33, Artikel 45 Woningwet. Kamerstukken II 2010/11, 32769, 3, p. 53 (MvT). Deze lijst was er eerder ook. Er waren echter meer activiteiten toegestaan en vroeger was dat ook zo, maar in de praktijk zijn toen in de loop der jaren over een aantal grensgevallen onduidelijkheden ontstaan die uiteindelijk zijn overschreven. 73

2 borging door het Waarborgfonds een lagere rente. Ook ontvangen corporaties staatssteun omdat gemeenten hen soms een lagere grondprijs rekenen. In het verleden werd deze staatssteun soms ingezet voor commerciële activiteiten, wat oneerlijke concurrentie op de markt tot gevolg had. Dit heeft geleid tot het besluit van de Europese Commissie waarin de ruimte om geoorloofde staatssteun aan woningcorporaties te verstrekken voor DAEB-activiteiten werd afgebakend. 8 Dat is in de herziene Woningwet (zij het wat strenger dan strikt noodzakelijk) verwerkt. Kort gezegd zijn de kerntaken van de corporatie DAEB 9 (de verhuur van woningen met een huurprijs van maximaal 710,68, maatschappelijk onroerend goed en alles wat met deze twee categorieën samenhangt), alle overige werkzaamheden zijn niet-daeb. Met een afbakening van de toegestane DAEB-activiteiten wordt voorkomen dat staatssteun wordt benut voor niet-daebactiviteiten (ook wel kruissubsidiëring genoemd). De niet-daeb-activiteiten moesten voortaan zonder staatssteun uitgevoerd worden, zodat er onder gelijke condities met marktpartijen wordt geopereerd en er geen sprake meer kon zijn van marktverstoring. 10 Er was echter nog een reden voor het onderscheid tussen DAEB- en niet-daeb-activiteiten. Met dit onderscheid wilde de wetgever ook borgen dat het maatschappelijk bestemd vermogen niet meer zou wegvloeien naar de commerciële sector. Om dat te regelen dient elke corporatie haar DAEB- en niet-daeb-activiteiten strikt gescheiden te houden. Vermogen van de DAEB-tak mag niet worden benut voor de niet-daeb-activiteiten. Om het maatschappelijk vermogen te beschermen heeft de wetgever ook opgenomen dat nieuwe niet-daeb-activiteiten alleen na toestemming van de minister zijn toegestaan (waarover in paragraaf 2 meer). Op de naleving van voornoemde regelgeving wordt toezicht gehouden door het per 1 juli 2015 opgerichte toezichtsorgaan: de Autoriteit woningcorporaties. De Autoriteit woningcorporaties houdt volkshuisvestelijk en financieel toezicht op de woningsector. Tevens oefent de Autoriteit woningcorporaties in mandaat een aantal aan de minister toekomende bevoegdheden uit, waaronder het verlenen van goedkeuring voor nieuwe niet-daebactiviteiten. 2. Huidige goedkeuringsprocedure Een corporatie mag in beginsel alleen na toestemming van de minister (gemandateerd aan de Autoriteit woningcorporaties) nieuwe niet-daeb-activiteiten uitoefenen. 11 Het bouwen of verwerven van een middenhuurwoning is een nieuwe niet-daeb-activiteit. Zoals al aangegeven zijn alleen woningen met een huur van maximaal 710,68 (de liberalisatiegrens) DAEB. Als een corporatie bijvoorbeeld een rij woningen wil ontwikkelen en zij voor de hoekwoningen een hogere huur van bijvoorbeeld 800 wil vragen, dient zij voor de realisatie van die hoekwoningen toestemming te vragen. Het verkrijgen van deze toestemming is geen kwestie van een simpel formulier opsturen, indienen en binnen twee weken uitsluitsel krijgen. Het is een complexe procedure. Allereerst moet de nieuwe niet-daeb-activiteit in directe relatie staan met de DAEB-activiteiten van de woningcorporatie. Nieuwe niet-daeb-activiteiten mogen alleen plaatsvinden in gebieden waar woongelegenheden van de corporatie gelegen zijn. Bedrijfsmatige activiteiten moeten een op een wijk, buurt of buurtschap gerichte functie hebben. 12 Bij de goedkeuringsprocedure wordt dit door de Autoriteit woningcorporaties getoetst. Daarnaast toetst de Autoriteit woningcorporaties ook het volgende. 13 Allereerst dient de gemeente de door de corporatie gewenste nieuwe niet-daeb-activiteit noodzakelijk te achten in het kader van het geldend volkshuisvestelijk beleid. Waar nodig dient de gemeente met andere gemeenten die een rechtstreeks belang hebben bij de gewenste niet-daeb-werkzaamheden overleg te voeren. De gemeente dient verder na te gaan of er geen marktpartijen zijn die de gewenste niet-daeb-activiteit willen uitvoeren. In de volksmond wordt dit de markttoets genoemd. Met de markttoets wordt onderzocht of andere partijen dan de woningcorporatie belangstelling hebben om een gewenste niet-daeb-activiteit uit te voeren. Daarbij moet alle beschikbare informatie verschaft worden, er moet sprake zijn van een gelijk speelveld. Is er interesse vanuit een marktpartij dan mag die partij de activiteit gaan uitvoeren. Pas indien vaststaat dat marktpartijen niet geïnteresseerd zijn in het verrichten van de werkzaamheden, komt een woningcorporatie in aanmerking om de activiteit vanuit haar niet-daeb-tak te verrichten. De Autoriteit woningcorporaties toetst verder of er geen financiële risico s zijn. Daarbij betrekt ze ook het oordeel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De Autoriteit woningcorporaties kan de goedkeuring aan het verrichten van werkzaamheden onthouden, indien naar haar oordeel niet is of wordt voldaan aan het aanleveren van de benodigde documenten of de financiële toets niet wordt gehaald. 14 Deze laatste toets wordt niet gehaald als er naar het oordeel van de Autoriteit woningcorporaties met de nieuwe niet-daeb-investering onvoldoende financiële middelen beschikbaar zullen zijn om de DAEBwerkzaamheden van de corporatie te kunnen verrichten. 15 Daarbij wordt onder meer gekeken naar het rendement van de nieuwe niet-daeb-activiteit. Er moeten namelijk minimale rendementen worden behaald. De voorgaande procedure is door de Autoriteit woningcorporaties uitgewerkt in haar beleidsregels Besluit van de Europese Commissie 15 december 2009, C(2009)9963, PbEU 2010, C 31. Artikel 47 en 48 Woningwet. Kamerstukken II 2013/14, 33966, 3, p. 14 (MvT). Artikel 44c Woningwet. In het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting is een aantal uitzonderingen opgenomen. Vanwege de leesbaarheid laten wij die uitzonderingen hier buiten beschouwing. Artikel 45 lid 4 Woningwet. Artikel 44c Woningwet. Artikel 44c lid 3 Woningwet. Artikel 45 Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Beleidsregels financieel toezicht Autoriteit woningcorporaties 2016.

3 De procedure komt er feitelijk op neer dat de corporatie een goed rendement moet behalen met de activiteit, maar er mag tegelijkertijd geen interesse zijn vanuit de markt. Dat levert een spanningsveld op. Als er een project met een goed rendement op de markt wordt gebracht is daar vrijwel altijd interesse voor en staat de corporatie met lege handen. In de praktijk blijkt dat deze procedure een grote belemmering voor woningcorporaties vormt bij het realiseren van middenhuurwoningen. Niet altijd wil de gemeente meewerken, de gemeente moet allerlei werkzaamheden gaan uitvoeren terwijl zij daar niet direct baat bij heeft. Zonder medewerking van de gemeente kan de corporatie geen toestemming krijgen. Daarnaast is de markttoets ingewikkeld. Feitelijk moet de gemeente het exacte project met alle beschikbare informatie publiceren. Er dient al in kaart gebracht te zijn wat er moet gebeuren. In de praktijk leidt dat tot veel werk. Het voorgaande heeft ertoe geleid dat het aantal uitgevoerde markttoetsen beperkt is. 3. Doel van het wetsvoorstel Het primaire doel van het conceptwetsvoorstel ziet op het vergroten van het aanbod huurwoningen met een middenhuur (nogmaals: woningen met een huur van 710,68 tot 1000). De wetgever wil dat bereiken door de procedure voor het krijgen van toestemming door de corporaties voor deze woningen te vereenvoudigen. Met de vereenvoudiging kunnen corporaties, althans zo denkt de regering, gemakkelijker middenhuurwoningen bouwen als dat op lokaal niveau gewenst is. De in het conceptwetsvoorstel voorgestelde vereenvoudigingen zijn als volgt: Meer transparantie bij plannen voor middenhuur De regering faciliteert een landelijk platform waarop gemeenten hun voornemens om middenhuur te bouwen kenbaar kunnen maken. 17 De wetgever meent dat het voor een transparante markt van belang is dat marktpartijen op de hoogte zijn van door de gemeente gewenste investeringen in middenhuur. Een knelpunt is dat de publicaties van gemeentelijke voornemens om middenhuur te bouwen thans niet goed vindbaar zijn voor marktpartijen. Ook zien ze in sommige gevallen kleinere projecten en gemeenten over het hoofd. Dit leidt ertoe dat de bouw van middenhuur op die plekken onnodig vertraging oploopt of zelfs helemaal niet plaatsvindt. Door een landelijk platform worden de gewenste werkzaamheden gemakkelijk vindbaar en kan er sneller contact gelegd worden tussen de juiste partijen. Zowel marktpartijen als woningcorporaties kunnen meedingen op de werkzaamheden. Om het gebruik van een dergelijk platform onder gemeenten te stimuleren, zal worden voorgeschreven dat corporaties geen toestemming zullen krijgen voor nieuwe niet- DAEB-werkzaamheden indien de algemene bekendmaking niet is gepubliceerd via een digitaal platform met landelijk bereik. Versnellen van de procedure De goedkeuringsprocedure voor niet-daebwerkzaamheden wordt versneld door het aantal te doorlopen processtappen in te perken. Zo hoeft een gemeente niet meer vooraf bij de Autoriteit woningcorporaties te melden dat zij voornemens is een woningcorporatie te vragen om niet-daeb-werkzaamheden te verrichten. Verder wordt de verplichte zienswijze van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bij de financiële toetsing door de Autoriteit woningcorporaties geschrapt, nu deze in de praktijk niet nodig blijkt te zijn voor het financieel toezicht. Ook wordt de doorlooptijd van de procedure verkort door toe te staan dat woningcorporaties vanaf het begin van de marktverkenning op gelijke voet mee mogen dingen naar de gewenste werkzaamheden. Dit betekent dat toestemming van de Autoriteit woningcorporaties niet langer wordt onthouden als een marktpartij interesse heeft getoond om de werkzaamheden uit te voeren. De voorrangspositie van marktpartijen vervalt. Zo ontstaat na publicatie op het landelijk platform sneller duidelijkheid welke partijen de gewenste middenhuurwoningen gaan ontwikkelen, aangezien voortaan alle partijen (zowel marktpartijen als corporaties) vanaf het begin meedingen naar de gewenste werkzaamheden. Verduidelijking van de regelstructuur De huidige wetgeving is zeer lastig leesbaar. Wat de huidige regelgeving ingewikkeld maakt, is onder andere de lijst met uitzonderingen die staan opgenomen in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. 18 Er zijn allerlei verschillende activiteiten en situaties, waarbij soms de hele goedkeuringsprocedure en soms delen daarvan uitgezonderd zijn. De regering ziet het als haar taak om hier duidelijkheid in te verschaffen en beoogt met de wetswijziging een logische groepering en ordening van de regelgeving voor niet-daeb-werkzaamheden te bewerkstelligen. Een meer logische groepering en ordening van de regelgeving voor niet-daeb-werkzaamheden moet een bijdrage geven aan het verschaffen van duidelijkheid. Na de wetswijziging is er alleen nog maar toestemming vereist voor het doen bouwen of verwerven van nieuw niet-daeb-vastgoed, waar nu nog toestemming is vereist voor alle niet-daeb-activiteiten. Ook worden de uitzonderingen vereenvoudigd en uitgebreid. Wanneer er sprake is van herstructurering (wanneer DAEB-vastgoed door sloop/nieuwbouw of ingrijpende voorzieningen niet-daebvastgoed wordt) is er geen toestemming meer vereist, mits dit plaatsvindt op grond die de corporatie heeft verworven of aan de corporatie in erfpacht is uitgegeven voor 1 januari Marktconformiteit op portefeuilleniveau Ook de huidige rendementseisen vormen een belemmering voor investeringen in middenhuurwoningen. 19 Deze rendementsvereisten worden (waarschijn- 17. In ieder geval tot Artikel 41 en 42 Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. 19. Momenteel is op grond van artikel 20 Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting vereist dat voor huurwoningen een bruto aanvangsrendement wordt gehaald van 5,5% en voor koopwoningen een winstpercentage van 5%. 75

4 lijk) per 1 oktober 2018 op 0% gezet. 20 De rendementseisen acht de wetgever niet meer noodzakelijk nu de gehele niet-daeb-tak onder marktconforme condities moet opereren en er toezicht op het rendement op portefeuilleniveau wordt toegepast door de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 4. Bemerkingen wetsvoorstel In de reacties op de consultatie 21 is positief gereageerd op de aangekondigde versoepeling. De landelijke branchevereniging van woningcorporaties Aedes is positief over een eenvoudigere markttoets voor de bouw van middenhuurwoningen. Een aantal woningcorporaties wil immers een brede groep huurders een betaalbare woning kunnen bieden, zodat de bouw van een gemengde buurt beter mogelijk is. Ook wij staan positief tegenover de voorgenomen versoepeling. De geboden versoepeling is zeer welkom. Er is wel een aantal opmerkingen te maken over het wetsvoorstel Doen bouwen of verwerven Zoals hierboven benoemd, is de huidige wetgeving lastig leesbaar vanwege de vele uitzonderingen die staan opgenomen in het BTIV. Op grond van de Woningwet is nu de goedkeuring vereist voor alle voorgenomen niet- DAEB-werkzaamheden van een woningcorporatie, waarna vervolgens in het BTIV een lijst met uitzonderingen is opgenomen. Zo is er bijvoorbeeld geen goedkeuring vereist voor het aangaan van een niet-daeb-huurovereenkomst (het bouwen van een niet-daeb-gebouw vereist goedkeuring, maar het afsluiten van de huurovereenkomst niet). De wetgever beoogt de wetgeving duidelijker te maken door de Woningwet zo te wijzigen, dat voortaan alleen voorafgaande goedkeuring is vereist indien de woningcorporatie nieuwe niet-daeb-werkzaamheden op zich neemt die bestaan uit het doen bouwen of verwerven van niet-daeb-vastgoed. Nog niet helder is echter wanneer er exact sprake is van doen bouwen. Is dat wanneer de corporatie in de eerste fase van een project nadenkt over mogelijke middenhuurwoningen of dient er pas goedkeuring gevraagd te worden wanneer de plannen zijn geconcretiseerd? En zo ja, wanneer is daar dan exact sprake van? Hopelijk geeft de wetgever hier bij de indiening van het wetsvoorstel meer duidelijkheid over Herstructurering Zoals hiervoor al aangegeven houdt herstructurering in de zin van de Woningwet in dat oorspronkelijk DAEBvastgoed wordt getransformeerd in niet-daeb-vastgoed door middel van sloop/nieuwbouw of het treffen van ingrijpende voorzieningen. 22 In feite gaat het hier om een nieuwe niet-daeb-activiteit waarvoor de goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties nodig is. Daar is nu al een aantal uitzonderingen op. Zo is er geen goedkeuring vereist als er sprake is van een herstructurering en de gemiddelde investeringskosten maximaal per woning bedragen. 23 Daarnaast geldt er een verlichte goedkeuringsprocedure als er sprake is van een herstructurering op grond die een woningcorporatie al voor 1 januari 2015 in haar bezit had. 24 Voornoemde uitzonderingen wil de wetgever uitbreiden. Als er sprake is van herstructurering op grond die al voor 1 juli 2015 in het bezit was van de corporatie of in erfpacht was uitgegeven aan de corporatie is er geen toestemming meer vereist. Dat is positief. In de reacties op de consultatie is wel aandacht gevraagd voor de situaties die net buiten deze uitzonderingen vallen. Wat bijvoorbeeld als de corporatie in 2016 grond heeft gekocht van een andere corporatie? De uitzondering voor goedkeuring voor een herstructurering gaat dan niet meer op (de grond is niet voor 1 januari 2015 verkregen). Als de andere corporatie eigenaar was gebleven van de grond, was er wel een beroep op de uitzondering mogelijk. En wat als de herstructurering plaatsvindt op grotendeels eigen grond, maar er nog een klein deel grond bijgekocht moet worden? De uitzondering gaat dan ook niet op. Het zou prettig zijn als de herstructureringsuitzondering ook voor die grensgevallen gaat gelden. Op 9 juli 2018 heeft de minister het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets aan de Tweede Kamer toegestuurd. 25 Vanwege de noodzaak om snel te komen tot meer middenhuurwoningen op plekken waar dit lokaal gewenst is, heeft de regering ervoor gekozen om een deel van de vereenvoudigingen via separate, snellere trajecten in behandeling te brengen in plaats van te wachten op de inwerkingtreding van de wijziging van de Woningwet. Met de wijziging van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (voorzien per 1 oktober 2018) wil de wetgever alvast de mogelijkheden voor herstructurering verruimen. Goedkeuring is niet vereist voor een herstructurering (waarbij bijvoorbeeld middeldure woningen worden gerealiseerd) op grond die al voor 1 juli 2015 in bezit was van een corporatie of in erfpacht was uitgegeven aan een corporatie. 26 Met opzet benoemen we hier een corporatie. De suggestie vanuit de consultatie om de uitzondering voor herstructurering ook van toepassing te laten verklaren als er sprake is van herstructurering van (erfpacht)bezit dat na 1 juli 2015 door een corporatie is verkregen van 20. Dit volgt uit de nota van toelichting geschreven bij het Besluit tot wijziging BTIV, te raadplegen via besluiten/2018/07/09/vereenvoudigde-markttoets-van-het-besluit-toegelaten-instellingen-volkshuisvesting Te vinden via Artikel 1 BTIV. 23. Artikel 41 sub b BTIV. 24. Artikel 42 lid 1 BTIV. Bij een verlichte goedkeuringsprocedure is nog wel de goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties vereist, maar mag de markttoets achterwege blijven. 25. Te vinden via Ook is de markttoets niet meer vereist bij transactie tussen toegelaten instellingen waarbij ten minste 75% van de verkoopportefeuille uit DAEB-werkzaamheden bestaat. Op grond van de huidige wetgeving geldt slechts een uitzondering indien de verkoopportefeuille voor 90% uit DAEB-werkzaamheden bestaat. 76

5 een andere corporatie, is overgenomen. In dat geval zal er (ook) geen sprake zijn van belangstelling van marktpartijen, waardoor de wetgever een uitzondering op de goedkeuringsprocedure gerechtvaardigd acht Effect: versoepeling DAEB-grens? Het is verder de vraag in hoeverre de versoepeling tot de door de wetgever gewenste toename van middenhuur zal leiden. Als een corporatie een middenhuurwoning wil gaan verwerven of bouwen blijft toestemming van de Autoriteit woningcorporaties vereist. De procedure wordt iets vereenvoudigd, maar nog steeds dienen er diverse stappen doorlopen te worden. Het krijgen van toestemming is nog steeds geen kwestie van een formulier invullen en snel uitsluitsel krijgen. Wij vermoeden dat de procedure nog steeds een beletsel kan zijn om middenhuurwoningen te gaan ontwikkelen. Belangrijker is echter dat veel corporaties als beleid hebben dat zij zich alleen nog maar bezig houden met de kerntaken, te weten de sociale huisvesting. Zij willen daar hun financiële middelen voor inzetten en willen uit principe geen niet-daeb-activiteiten gaan uitvoeren, ongeacht of er een behoefte is aan middenhuurwoningen. Onzes inziens is het dan ook de vraag of corporaties de ontwikkeling van middenhuurwoningen, ook met een versoepeling van de regelgeving, op zullen pakken. Een eenvoudige oplossing lijkt het om de DAEB-grens van 710,68 te verhogen naar bijvoorbeeld 900. Deze ogenschijnlijk eenvoudige oplossing is echter complex. Allereerst is deze grens gebaseerd op de regelgeving vanuit de Europese Unie. Zoals hiervoor aangehaald is het onderscheid DAEB en niet-daeb gebaseerd op een besluit van de Europese Commissie uit Die grens is bepalend. Overigens heeft een aantal corporaties in 2010 een rechtszaak tegen dit besluit van de Europese Commissie (en dan met name de daarin opgenomen inkomensgrens) gestart. De corporaties bepleiten dat lidstaten een ruime beoordelingsvrijheid hebben bij het definiëren van een dienst van algemeen economisch belang (DAEB). De Commissie mag volgens hen alleen toetsen op het bestaan van een zogeheten kennelijke fout. Door een maximale huurgrens te verlangen (van thans 710,68) zou de Commissie de grenzen van haar beoordelingsbevoegdheid te buiten zijn gegaan. 27 Er is nog geen uitspraak gedaan. Zelfs als het besluit van de Europese Commissie ruimte zou geven dan is het aanpassen van de DAEB-grens in de Woningwet niet eenvoudig. De kwalificatie van een sociale woning als DAEB is in de Woningwet gekoppeld aan de liberalisatiegrens van 710,68. Deze liberalisatiegrens wordt weliswaar vastgesteld door de wetgever, maar de kwalificatie van sociale huurwoning brengt tevens bepaalde rechten met zich mee voor de betreffende huurder. Zo gelden er in dat geval maximale huurprijzen, een maximale huurverhoging en geeft de huurder recht op huurtoeslag. Een wijziging van de liberalisatiegrens kan grote (financiële) effecten hebben Alternatief: lokale DAEB? Staatssteunrechtelijk is het mogelijk dat een gemeente een marktpartij belast met een DAEB. Indien de markt het bouwen van betaalbare woningen in het middensegment uit zichzelf niet of in onvoldoende mate oppakt, zouden gemeenten kunnen overwegen van deze uitzonderingscategorie gebruik te maken. De Europese Commissie heeft eerder geaccepteerd dat lidstaten ondernemingen met een DAEB kunnen belasten op het gebied van sociale huisvesting. Als beoordelingsmaatstaf geldt echter dat om een onderneming met een DAEB te kunnen belasten, er daadwerkelijk sprake moet zijn van marktfalen. Het moet daarbij gaan om diensten die een onderneming, indien zij zich door haar eigen commerciële belangen zou laten leiden, zonder compensatie niet, of niet in dezelfde mate of onder dezelfde voorwaarden, zou leveren. De toets of sprake is van marktfalen kan echter per regio of per gemeente verschillen. Daarvan uitgaande zou verdedigd kunnen worden dat het belasten van een marktpartij met een DAEB voor woningen in het middensegment op lokaal niveau gerechtvaardigd kan zijn, afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Een en ander zal onder meer afhangen van de lokale huizenprijzen, de bereidheid en beschikbaarheid van ontwikkelaars om te bouwen, het lokale inkomensniveau en zo verder. Als een corporatie terecht wordt belast met een DAEB voor het bouwen van middeldure huur, is onzes inziens goed te bepleiten dat er geen toestemming van de Autoriteit woningcorporaties meer is vereist. Feitelijk verricht de corporatie dan een DAEB-activiteit. Voor die activiteiten is geen toestemming vereist. 5. Conclusie In dit artikel hebben we het voorgenomen wetsvoorstel maatregelen middenhuur besproken. Dit wetsvoorstel beoogt enige ruimte te creëren voor corporaties om de realisatie van middenhuurwoningen op te pakken. Op grond van de huidige wetgeving dient een corporatie een uitgebreide en langdurige goedkeuringsprocedure te doorlopen bij het toezichtsorgaan de Autoriteit woningcorporaties voordat zij huurwoningen in de vrije sector kan realiseren, nu dit een zogenoemde niet-daeb-activiteit betreft. Deze goedkeuringsprocedure waarvan een markttoets een onderdeel vormt, heeft de bereidheid van corporaties om niet-daeb-activiteiten op te pakken aanzienlijk verminderd. Met het conceptwetsvoorstel beoogt de wetgever het verkrijgen van goedkeuring voor de realisatie van middenhuurwoningen iets te vereenvoudigen. Het primaire doel van het conceptwetsvoorstel ziet op het vergroten van het aanbod huurwoningen met een middenhuur. De voorgestelde veranderingen zijn meer transparantie bij plannen voor middenhuur, het versnellen van de goedkeuringsprocedure, het verduidelijken van de regelstructuur en het vervallen van rendementseisen voor koop- en huurwoningen. Het conceptwetsvoorstel is een mooie stap richting meer ruimte voor de corporatie om middenhuur te realiseren. 27. Overigens verweert de Commissie zich hiertegen met de stelling dat de Nederlandse overheid zelf met deze huurgrens als voorstel is gekomen (na verzoek daartoe van de Commissie). 77

6 Een aantal kanttekeningen is besproken. De wetgever wil de wet dusdanig wijzigen dat alleen de goedkeuring nodig is in geval van het doen bouwen of verwerven van niet- DAEB-vastgoed. Wanneer er sprake is van een doen bouwen is nog niet helder. Positief is dat de wetgever zich de reacties op de consultatie over het wetsvoorstel heeft aangetrokken en binnenkort al de bestaande uitzonderingen voor herstructurering door een corporatie uitbreidt. We vragen ons echter af of het wetsvoorstel voldoende ruimte zal bieden voor corporaties om deze taak ook op te pakken. Corporaties focussen zich vooral op het bouwen van sociale huurwoningen, willen daar hun financiële middelen voor inzetten en willen uit principe geen niet-daeb-activiteiten gaan uitvoeren. Wellicht biedt de lokale DAEB daar juist een oplossing voor. 78