Sprekende Cijfers Woningmarkten Q4. Breda

Transcriptie

1 17 Sprekende Cijfers Woningmarkten Q4 Breda

2 Sprekende Cijfers Sprekende Cijfers Woningmarkten 2017 Q4 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2018 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Van der Sande Makelaars Orteliuslaan 5 Vijverstraat BA Utrecht 4818 ST Breda dynamis@dynamis.nl wonen@vandersande.nl Woningmarkten 2017 Q4

3 Voorwoord Voor u ligt het vierde kwartaalbericht Sprekende Cijfers Woningmarkt van Van der Sande Makelaars, partner in Dynamis. Wij trachten u door middel van dit rapport inzicht te geven in de lokale opnameontwikkelingen alsook de prijsontwikkelingen in het vierde kwartaal van 2017 binnen de Bredase gemeente. Pieter Ahsman Makelaar bestaande bouw Partner Allereerst wordt voor de bestaande woningmarkt inzicht gegeven in de lokale aanbod-, opname-, prijsontwikkelingen binnen de regio Breda in het vierde kwartaal van Naast de bestaande woningmarkt wordt gerapporteerd over de nieuwbouwmarkt. Per project wordt ingegaan op verkoopaantallen, woningtypologie en prijspeil. De gebruikte data in deze rapportage zijn een combinatie van eigen data van de researchafdeling van Van der Sande Makelaars, Dynamis en data van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), bewerkt volgens een statistische standaard methode. Het is onze bedoeling om u als professionele vastgoedpartij, woningzoekende, koper, verkoper, opdrachtgever of anderszins geïnteresseerde een actualisatie te geven van de woningmarkt in de regio Breda. Vanzelfsprekend informeren en adviseren wij u ook graag in de komende periode over de laatste trends en ontwikkelingen. Indien u naar aanleiding van deze rapportage nadere (achtergrond)informatie wenst, zijn wij uiteraard bereid u hierin te voorzien. Van der Sande Makelaars houdt u graag op de hoogte van toekomstige ontwikkelingen binnen de Bredase vastgoedmarkt. Patricia van de Wijer Makelaar nieuwbouw Van der Sande Makelaars NVM Makelaars Voorwoord Woningmarkten 2017 Q4

4 Sprekende Cijfers Woningmarkten 1. Breda 2017 Q4 Aan het einde van het vierde kwartaal zijn nog 701 woningen voor verkoop beschikbaar. Ten opzichte van de aanbodpiek is dit een afname van 73%, in het derde kwartaal van 2012 stonden namelijk nog woningen te koop in Breda. De hierna ingezette aanboddaling blijft doorzetten, in het afgelopen jaar heeft nog een afname van 30% plaatsgevonden. Vooral onder de kleinere metrages is het aanbod fors krapper aan het worden, ten opzichte van het vierde kwartaal van 2016 staan er de helft minder woningen te koop met een oppervlakte kleiner dan 80 m². Het aantal transacties van dit type woningen in dit kwartaal overtreft dan ook ruim het aanbod aan het einde van hetzelfde kwartaal. Door het hoge aantal vragers neemt de prijs van de woningen toe en worden deze sneller verkocht. Het totale transactievolume in Breda is ten opzichte van het vierde kwartaal van 2016 met 7% afgenomen, wat een gevolg van het beperkt beschikbare aanbod lijkt te zijn. Woningzoekers hebben hierdoor steeds meer moeite om een woning te vinden die aan hun wensen voldoet. Vraag & aanbod Aantal transacties 736 woningen Aanbodverloop naar woningtype Transacties naar woningtype Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Appartement Twee-onder-één-kapwoning Tussenwoning Vrijstaande woning Hoekwoning Overig 0 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Appartement Twee-onder-één-kapwoning Tussenwoning Vrijstaande woning Hoekwoning Overig Looptijd aanbod/transacties > 3 jaar 1 tot 3 jaar 6 tot 12 maanden 3 tot 6 maanden < 3 maanden Transacties Aanbod Aanbod/transacties naar m² > 250 m² 200 m² m² 160 m² m² 120 m² m² 80 m² m² < 80 m² Transacties Aanbod

5 Prijsmutaties Transactieprijs Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Breda Nederland Mediane transactieprijs euro Transactieprijs per m² Q Q Q Q Q Breda Q Q Q Q Q Q Q Q Q Nederland Q Q Q Als gevolg van het schaarser worden van het woningaanbod nemen de prijzen toe. De mediane vierkante meterprijs is in vergelijking met het laatste kwartaal van 2016 gestegen met meer dan 200,-. In het meest recente kwartaal bedraagt dit 2.600,- en deze meterprijs ligt ruim 100,- boven het landelijke gemiddelde. Nieuwbouw Marktdruk Nieuwbouwratio 80% 60% 40% 20% 0% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Breda Nederland Marktratio 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Q Q Q Q Q Breda Q Q Q Q Q Q Q Q Q Nederland Q Q Q Voor het eerst sinds de start van deze meting in 2008 is de marktratio in Breda boven de 100% uitgekomen. Het aantal transacties in een kwartaal heeft dus het aanbod aan het eind van dat kwartaal overtroffen. Een hoog percentage geeft aan dat een markt krap is, met een dominante positie voor de verkoper. Woningen die kleiner zijn dan 80 m² zijn in Breda zeer populair, met een ratio van 263% is het aanbod in veel gevallen voor woningzoekers te beperkt om een geschikte woning te vinden van deze grootte. Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl Van der Sande Woningmakelaars Vijverstraat ST Breda wonen@vandersande.nl

6 Marktbeschijving Nieuwbouw 2017 Q4 De nieuwbouwmarkt in Breda De toenemende druk op de woningmarkt wordt in de gemeente Breda opgevangen met de realisatie van vele nieuwbouwprojecten. In het laatste kwartaal van 2017 zijn een zestal nieuwbouwprojecten in verkoop genomen, gezamenlijk goed voor maar liefst 153 nieuwe woningen. Het merendeel van deze woningen betreffen appartementen (81), maar ook rijwoningen (35) en twee-onder-één-kapwoningen (24) worden ruimschoots aan de voorraad toegevoegd. De grootste in aanbod genomen projecten betreffen Haag5 appartementen, een nieuwe buurt gelegen tussen de wijken Haagpoort en Princenhage, en het project Wonen in Westrik ten zuiden van Prinsenbeek. In totaal zijn in heel nieuwbouwwoningen in aanbod genomen, hiermee onderscheidt Breda zich duidelijk als een gemeente met uitbreidingsbehoefte. Van deze veertien nieuwe projecten zijn er reeds vijf uitverkocht, waardoor nog 156 woningen beschikbaar zijn voor verkoop. Voor deze analyse zijn alle projecten die voor 2017 al volledig zijn verkocht buiten beschouwing gelaten, waardoor nog elf projecten uit 2016 en eerder zijn onderzocht. Bij deze projecten die langer dan een jaar geleden in aanbod zijn genomen zijn nog slechts 13 woningen beschikbaar. Er blijft in de gemeente zo een duidelijke vraag naar nieuwe woningen. Shortlist projecten Totaal aantal projecten 25 Aantal nieuwe projecten (4 e kwartaal 2017) 8 Aantal uitverkochte projecten 13 Totaal aantal nieuwbouwwoningen 643 Start jaar verkoop Lopende projecten Aantal woningen Aantal verkochte Aantal woningen in woningen aanbod Totaal Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl Van der Sande Makelaars Vijverstraat ST Breda wonen@vandersande.nl

7 Marktbeschijving Nieuwbouw 2017 Q4 Start verkoop Project Beukenhof Annevillehof 3. Anna van Lotharingentoren Om de Haenen fase III 5. Heilig Hart Hof 6. De Kyker Foresta 8. 21Wijds 9. Haag5 10. Breda Buitenkans 11. Thuis in Teteringen Breda Vooruit Blok C 13. Waterweijde 14. Bouverijen fase Het Depot 16. Thuis in Ginneken 17. Effen, weg uit de stad 18. Landgoed de Klokkenberg - Vrouwenvleugel 19. Landgoed de Klokkenberg - Zusterhuis 20. Haag5 Appartementen 21. De Werve 22. De Westrik 23. Villa-appartementen Teteringen 24. Tuin Ginneken 25. Bouverijen Teteringen Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl Van der Sande Makelaars Vijverstraat ST Breda wonen@vandersande.nl

8 Nieuwbouwprojecten Breda 2017 Q / /19 Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl Van der Sande Makelaars Vijverstraat ST Breda wonen@vandersande.nl

9 Totaal Appartementen Vrijstaande woningen Rijwoningen Hoekwoning Patiowoning Twee-onderéén-kap Beukenhof (Start verkoop: ) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen Annevillehof (Start verkoop: ) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen Anna van Lotharingentoren (Start verkoop: ) Aantal woningen Aantal verkopen /verhuren % verkocht 93% Prijzen Om de Haenen fase III (Start verkoop: ) Aantal woningen 4 4 Aantal verkopen 4 4 Prijzen Heilig Hart Hof (Start verkoop: ) Aantal woningen Aantal verkopen % verkocht 85% Prijzen De Kyker (Start verkoop: ) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen Foresta (Start verkoop: ) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen

10 Totaal Appartementen Vrijstaande woningen Rijwoningen Hoekwoning Patiowoning Twee-onderéén-kap 21Wijds (Start verkoop: ) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen Haag5 (Start verkoop: ) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen Breda Buitenkans (Start verkoop: 2016) Aantal woningen Aantal verkopen % verkocht 0% Prijzen Thuis in Teteringen (Start verkoop: ) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen Breda Vooruit Blok C (Start verkoop: 2017) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen Waterweijde (Start verkoop: 2017) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen Bouverijen fase 4 (Start verkoop: 2017) Aantal woningen 8 8 Aantal verkopen 8 8 Prijzen

11 Totaal Appartementen Vrijstaande woningen Rijwoningen Hoekwoning Patiowoning Twee-onderéén-kap Het Depot (Start verkoop: september 2017) Aantal woningen Aantal verkopen % verkocht 91% Prijzen Thuis in Ginneken (Start verkoop: mei 2017) Aantal woningen 14 8 Aantal verkopen 11 7 % verkocht 79% Prijzen Effen, weg uit de stad (Start verkoop: september 2017) Aantal woningen Aantal verkopen Prijzen Landgoed de Klokkenberg - Vrouwenvleugel (Start verkoop: oktober 2017) Aantal woningen Aantal verkopen 0 0 % verkocht 0% Prijzen Landgoed de Klokkenberg - Zusterhuis (Start verkoop: oktober 2017) Aantal woningen Aantal verkopen % verkocht 0% Prijzen Haag5 Appartementen (Start verkoop: november 2017) Aantal woningen Aantal verkopen 5 5 % verkocht 12% Prijzen De Werve (Start verkoop: november 2017) Aantal woningen Aantal verkopen % verkocht 0% Prijzen

12 Totaal Appartementen Vrijstaande woningen Rijwoningen Hoekwoning Patiowoning Twee-onderéén-kap De Westrik (Start verkoop: december 2017) Aantal woningen Aantal verkopen % verkocht 0% Prijzen September Villa-appartementen Teteringen (Start verkoop: december 2017) Aantal woningen Aantal verkopen 0 0 % verkocht 0% Prijzen Tuin Ginneken (Start verkoop: juli 2017) Aantal woningen 4 4 Aantal verkopen 4 4 Prijzen Bouverijen Teteringen (Start verkoop: augustus 2017) Aantal woningen Aantal verkopen % verkocht 94% Prijzen

13 Begrippen Begrippen Voor dit rapport zijn de volgende definities en afbakeningen gehanteerd: Aanbod Het aantal te koop staande objecten op een bepaald moment in de tijd. Het aanbodtotaal wordt aan het eind van het kwartaal vastgesteld. Het totale aanbod beslaat bestaande woningen, nieuwbouw en is sinds het laatste kwartaal van 2015 inclusief de verkoop van vrije kavels, particuliere beleggingsverkopen en duurzaam met de grond verbonden stacaravans en woonboten (categorie overig). Dit betreft aanbod dat direct is aangeboden op het platform Funda, al het extern zichtbare aanbod wordt niet meegenomen in de analyse. Transacties Het aantal verkopen binnen een bepaalde periode. In de rapportage wordt het aantal transacties opgedeeld in kwartalen. Het totaal aan transacties beslaat bestaande woningen, nieuwbouw en is sinds het laatste kwartaal van 2015 inclusief de verkoop van vrije kavels, beleggingsverkopen en duurzaam met de grond verbonden stacaravans en woonboten (categorie overig). In het volumetotaal worden ook de woningen meegenomen die verkocht zijn onder voorbehoud, dit is tevens de reden dat het transactie van het laatste kwartaal voorlopig zijn. Mediane verkoopprijs/mediane vierkante meterprijs De middelste waarneming in een reeks van verkoopprijzen en vierkante meterprijzen. De mediane prijzen worden gecorrigeerd op woningtype en regio. Marktratio De marktratio geeft de verhouding weer tussen het aantal transacties (in één kwartaal) ten opzichte van het aanbod aan het eind van hetzelfde kwartaal. Wanneer de marktratio stijgt, komt de vraag en het aanbod dichter tot elkaar en is sprake van een krappere markt. Nieuwbouwratio De nieuwbouwratio geeft de verhouding weer tussen het aantal in aanbod staande nieuwbouwwoningen ten aanzien van het totale beschikbare aanbod. Een nieuwbouwratio van 10% betekent derhalve dat één op de tien woningen die op de markt beschikbaar is een nieuwbouwwoning betreft. Financieringscapaciteit De financieringscapaciteit is de capaciteit die een huishouden kan lenen op basis van de door het NIBUD vastgestelde normen. Deze normen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld door het NIBUD. Begrippen Woningmarkten 2017 Q4

14 Boek & Offermans Woningmakelaars Scharnerweg 116-B 6224 JK Maastricht (ook in Heerlen en Venray) Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag Kuijs Reinder Kakes Valkenburgerstraat 67 a/b 1011 MG Amsterdam (o.a. ook Alkmaar en Zaandam) Lamberink Woningmakelaars Javastraat KZ Assen (o.a. ook in Groningen) Molenbeek Makelaars Emmalaan HP Utrecht Ooms.com Maaskade NJ Rotterdam (o.a. ook in Dordrecht) Rodenburg Woningmakelaars Paslaan AL Apeldoorn info@rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle) Snelder Zijlstra Makelaars Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede enschede@snelderzijlstra.nl Strijbosch Thunnissen Woningmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat DA Arnhem arnhem@s-t.nl Strijbosch Thunnissen Woningmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel BA Nijmegen info@s-t.nl Van der Sande Makelaars Vijverstraat ST Breda wonen@vandersande.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Emmasingel AZ Eindhoven info@verschuuren-schreppers.nl HRS Bedrijfsmakelaar Pettelaarpark 36 Postbus CB s-hertogenbosch info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl