EVALUATIE SHORT STAY 2013 Inleiding Sinds 2009 bestaat in Amsterdam een beleid short stay. Per 1 november 2012 is dit beleid vernieuwd met als belangrijkste vernieuwingen dat het quotum in alle stadsdelen werd verruimd en dat de minimumtermijn van zeven nachten verblijf werd verlaagd naar vijf nachten. Dit laatste echter bij wijze van experiment van maximaal twee jaren waaraan was gekoppeld dat dit experiment na een jaar tussentijds zou worden geëvalueerd. Ook de Stadsregio Amsterdam heeft dit in 2012 als voorwaarde gesteld 1. Er is echter reden om het gehele short stay beleid te evalueren en niet alleen de termijn van vijf nachten. Het afgelopen jaar is het kort verhuren van woningen aan (met name) toeristen volop in discussie gekomen. Daarbij is het niet altijd duidelijk of het nu om toeristische verhuur van woningen gaat of over short stay. Om beide onderdelen goed tot hun recht te laten komen, daarbij de samenhang in ogenschouw nemend, heeft de wethouder Wonen besloten de voor begin 2014 geplande evaluatie naar voren te halen en deze gelijk op te laten lopen met de uitwerking van het beleid inzake toeristische verhuur (vakantieverhuur). Gezien de toename van toeristische verhuur en gezien de verruiming van het quotum is het ook een goed moment om te beoordelen in hoeverre Amsterdam nu meer en betere verblijfsmogelijkheden biedt voor zakenmensen die wat langer in Amsterdam moeten verblijven. Uiteindelijk was dat het doel van het short stay beleid in 2009 en was dit de reden om in 2012 het quotum te verruimen. Gezien het feit dat door Bureau Regioplan nog in 2011 een uitgebreide evaluatie is gemaakt 2, is ervoor gekozen om deze evaluatie beknopt te houden. De evaluatie concentreert zich op: Vergunningen Overlast Minimum verblijfstermijn Draagvlak Handhaving Hieruit worden een aantal conclusies getrokken ten aanzien van wat was beoogd en hoe het in de praktijk heeft gewerkt. Daarbij komen ook de overlap met toeristische verhuur, de uitzondering voor nieuwbouw en de veiligheid aan de orde. Separaat wordt op grond van deze evaluatie een voorstel voor nieuw beleid geformuleerd. 1 Besluit Regioraad Stadsregio Amsterdam, 16 oktober 2012 2 Short stay: tussen bezoek en wonen,een evaluatie van het short stay beleid in Amsterdam, Regioplan, september 2011
1. Wat is short stay en welke regels gelden er nu Short stay is het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van tenminste zeven nachten en maximaal zes maanden. Short stay is een vorm van verblijf die bijdraagt aan wat Amsterdam tot een Topstad maakt. Mensen die wat langer in de stad willen verblijven, moeten de ruimte krijgen zonder daarbij uitsluitend aangewezen te zijn op hotelaccommodaties. Het is een vorm van verblijf tussen hotel (verblijf gemiddeld 1,7 nachten) en normaal wonen in de zin van de Huisvestingswet (waarvoor minimaal zes maanden wordt aangehouden). Omdat het om woningonttrekking gaat is voor short stay een vergunning vereist is, tenzij het nieuwbouw van na 1 januari 2008 betreft. Per 1 november 2012 is bij wijze van experiment de minimale duur verlaagd naar vijf nachten voor zowel vergunningen die onder het oude beleid zijn afgegeven als onder het nieuwe. Dit om de exploitatie van short stay verhuur, waar weinig vergunningen voor werden aangevraagd, te verbeteren en zo aantrekkelijker te maken. Tegelijkertijd werd het quotum aanmerkelijk verruimd. Voor het overige zijn de belangrijkste voorwaarden: Alleen in de geliberaliseerde sector; Een quotum is mogelijk. Per 1 november 2012 is het quotum aanzienlijk verruimd en gelden in de meeste stadsdelen voor slechts bepaalde buurten een quotum. Alleen in Centrum geldt voor vrijwel het gehele stadsdeel een quotum. Short stay moet passen in het bestemmingsplan; Voor nieuwbouw (gebouwd na 1 januari 2008) is geen vergunning nodig, maar wel moet voldaan worden aan de voorwaarden voor short stay en moet het passen in het bestemmingsplan; De vergunning geldt voor maximaal tien jaar. 2. Vergunningen In onderstaande tabel is weergeven hoeveel vergunningen short stay per stadsdeel zijn afgegeven onder het oude en nieuwe beleid. Onder nieuw beleid vallen de vergunningen die zijn afgegeven na 1 november 2012. Peildatum is 1 oktober 2013. Tabel 1 Aantal vergunningen centrum west zuid oost noord nw-west zuidoost TOTAAL oud beleid 207 36 28 8 1 0 0 280 nieuw beleid 159 22 44 7 0 1 0 233 SUBTOTAAL 366 58 72 15 1 0 0 513 in behandeling 95 27 7 5 0 0 1 135 TOTAAL 461 85 79 20 1 1 1 648 Als naar geheel Amsterdam gekeken wordt, heeft het nieuwe beleid van 2012 veel vergunningen opgeleverd. Van 280 naar 648, meer dan een verdubbeling (de nog in behandeling zijnde aanvragen zijn meegerekend als zouden deze zijn goedgekeurd). Met de kanttekening dat deze stijging vooral in Centrum heel duidelijk is. In totaal is Centrum goed voor ruim 70% van alle short stay vergunningen in Amsterdam. In de overige oude stadsdelen West, Zuid en Oost is de toeloop in absolute aantallen veel minder. Overigens is de relatieve toename vergelijkbaar met die van Centrum. In de stadsdelen buiten de ring komt short stay nauwelijks voor. 2
Tabel 2 Kaart van de spreiding over de stad van het aantal reeds verleende vergunningen Tabel 3 Overzicht van quotum stadsdeel Centrum en de nog resterende beschikbaarheid (op 1 november 2013. buurt quotum beschikbaar Haarlemmerbuurt 40 0 Jordaan 105 0 Nieuwendijk/Kalverstraat 20 14 Grachtengordel West 80 7 Grachtengordel Zuid 60 0 Wetering 85 1 Nieuwmarkt 60 2 Weesperbuurt 35 0 Oostelijke eilanden geen quotum 7 vergunningen verleend Met name Centrum zat al enige tijd op slot en daar zijn de nieuwe quota snel opgevuld. Met uitzondering van de Oostelijke Eilanden, waar geen quotum geldt, zijn in alle wijken de nieuwe quota al geheel of nagenoeg geheel gevuld. In de stadsdelen West, Zuid en Oost zijn voor een aantal wijken ook quota vastgesteld, maar daar is in de meeste wijken nog ruim voldoende beschikbaarheid. Daarom is dit niet in een aparte tabel vermeld. 3
Tabel 4 Kaart van de spreiding in tijd van het aantal reeds verleende vergunningen 600 500 400 300 200 100 0 In een kort tijdsbestek zijn de meeste vergunningen verleend in de 2 e helft van 2009 en in 2013. Bij een vergunningstermijn van 10 jaar zouden eind 2019 en vanaf januari 2023 relatief veel short stay vergunningen vervallen. Tussen begin 2020 en eind 2022 verloopt de afloop meer geleidelijk. Bovenstaande tabellen betreffen vergunningen in de bestaande bouw. Wat niet is meegenomen is het aantal short stay woningen in nieuwbouw, opgeleverd na 1 januari 2008. In het in 2009 vastgestelde beleid is opgenomen dat in nieuwbouwwoningen short stay kan worden verhuurd zonder een vergunning woningonttrekking. Reden hiervoor was dat nieuwbouw toevoeging aan de voorraad is, terwijl het short stay beleid zich primair richtte op de bestaande bouw. Bovendien werd nieuwbouw gezien als een manier om op korte termijn meer ruimte voor short stay mogelijk te maken. Sinds het vernieuwde beleid van 2012 is toegevoegd dat melding moet worden gedaan bij het stadsdeel, maar daarvoor gold deze eis niet. Het is dan ook niet bekend hoeveel short stay appartementen er precies zijn in de nieuwbouw. Wat wel bekend is dat de bij ASAPNL 3 aangesloten short stay bedrijven gezamenlijk ongeveer 150 nieuwbouwappartementen beheren. Dit is inmiddels een aanzienlijk percentage van hun totale bestand en circa 20% van het totaal aan short stay woningen in Amsterdam. Daarnaast is er nu ook meer interesse bij hotels in het aanbieden van short stay achtige appartementen. Voor 2014 zijn concrete initiatieven bekend voor circa 400 appartementen. Bij bestaande bouw is altijd sprake van geliberaliseerde woningen omdat dit een voorwaarde is voor een vergunning die voorafgaand aan het gebruik wordt getoetst. Bij short stay in nieuwbouw (zonder vergunning) is het niet bekend of het om grote of kleine woningen gaat. In ieder geval geldt bij kleine woningen niet de eis van een huisvestingsvergunning, omdat short stay woningonttrekking is en zodra een woning aan de voorraad is onttrokken, geldt niet langer het regime van de woonruimteverdeling. Ook 3 De professionele short stay branche bestaat in hoofdzaak uit een aantal bedrijven dat sinds kort samenwerkt in ASAPNL ( Amsterdam serviced apartments ). In heel Amsterdam is ASAPNL goed voor ongeveer een derde van het aantal vergunningen. In Centrum ligt dit percentage nog wat hoger. ASAPNL is daarnaast actief in de nieuwbouw waar zij momenteel ongeveer 150 appartementen in beheer heeft. 4
kleine woningen kunnen bij nieuwbouw dus voor short stay worden gebruikt en worden in dat geval niet toegewezen aan huishoudens met een laag- of middeninkomen. Conclusies Vraag en aanbod liggen voor het grootste deel (70%) in Centrum, daarbuiten is de vraag duidelijk minder; Het totale aantal short stay appartementen (vergund en nieuwbouw) ligt nu op ongeveer 800, exclusief hotelappartementen. Het aantal appartementenhotels stijgt zodat in totaal in 2014 ongeveer 1300 woningen/appartementen beschikbaar zijn. Daarmee is het aantal bereikt dat in 2009 werd gezien als de geschatte omvang van de markt voor short stay, zelfs als rekening wordt gehouden met het feit dat de appartementen deels aan toeristen worden verhuurd; Door het uitzonderen van nieuwbouw vallen ook kleine woningen buiten de woonruimteverdeling en worden zij dus niet toegewezen aan woningzoekenden met een lager inkomen. 3. Overlast Sinds april 2013 worden alle meldingen woonfraude digitaal geregistreerd bij het Meldpunt Zoeklicht. Kwamen klachten over overlast vanwege toeristische verhuur enige jaren geleden nauwelijks voor, het laatste half jaar bleek 30-40% van alle meldingen en klachten over toeristische verhuur te gaan. Overigens beoogt het Meldpunt Zoeklicht om mensen gevallen van woonfraude te kunnen laten melden, het hoeft niet per se een klacht te zijn. Mensen melden vaak omdat ze woonfraude onrechtvaardig vinden, niet omdat zij er direct overlast van ondervinden. Op de meldingsformulieren werd bij ongeveer een derde deel van het aantal meldingen toeristische verhuur een klacht beschreven. Complicerende factor hierbij is dat het meestal niet over woningen met een short stay vergunningen gaat, maar om woningen die als illegaal hotel zonder vergunningen veelvuldig aan toeristen worden verhuurd. Voor de klagers en het soort klacht maakt het onderscheid echter niet uit. Een nadere uitsplitsing van de adressen waarover geklaagd werd, laat zien dat in ongeveer 20% van die adressen het een voor short stay vergunde woning betrof. Op basis van het Meldpunt Zoeklicht kan dan de volgende schatting gemaakt worden: 820 meldingen in het laatste half jaar = 1640 per jaar; Daarvan circa 35% over verhuur aan toeristen = 575 Een derde deel daarvan betrof een gespecificeerde klacht = 190 Daarvan circa 20% over woningen met een short stay vergunning = 40 Gerelateerd aan het aantal op dat moment vergunde short stay woningen betekent dat over circa 8% van de short stay woningen bij het meldpunt Zoeklicht geklaagd is over overlast. Bijna 60% van de meldingen betrof het stadsdeel Centrum. Zuid en West waren op enige afstand 2 e en 3 e. De bevindingen over het aantal klachten over short stay komen overeen met een onderzoek van het Wijksteunpunt Wonen van Centrum (WSW). Van de 85 woningen waarover in Centrum klachten waren ontvangen, betrof het ook ongeveer 20% woningen die met een vergunning short stay werden verhuurd 4. Overigens moeten de aantallen met enige voorzichtigheid beoordeeld worden. Mensen kunnen via diverse kanalen klagen, niet alleen bij Meldpunt Zoeklicht. Ook bij stadsdelen komen klachten binnen, bij de wijksteunpunten wonen of direct bij ambtenaren en bestuurders. Daarbij zijn ook dubbeltellingen. Rekening houdend met die onzuiverheid 4 Ik doe geen oog meer dicht, een onderzoek naar overlast van shortstay verhuur, Wijksteunpunt Wonen Centrum, september 2013 5
kan met enig voorbehoud ervan uitgegaan worden dat in circa 10% van het aantal voor short stay vergunde woningen één of meerdere keren geklaagd is. Daarbij is geen oordeel uitgesproken over de redelijkheid van de klacht. De meest voorkomende klacht is geluidsoverlast, op enige afstand gevolgd door andere vormen van aantasting van de leefbaarheid, vooral vuilnis in trappenhuizen en/of op verkeerde momenten aangeboden vuilnis. Er is nog niet veel feitenmateriaal over de invloed die short stay heeft op de leefbaarheid van een buurt. Deze meting is ook moeilijker, want het gaat hier niet om het meten van gegevens (aantal klachten), maar om de mening die mensen geven over hun wijk. Er is tot nu toe één specifiek op short stay toegespitst onderzoek gehouden. Het betreft hier een onderzoek in het kader van een masterthesis naar de invloed van short stay op de leefbaarheid van buurten (specifiek de Haarlemmerbuurt en Jordaan). Short stay heeft (nog) geen invloed op het leefbaarheidscijfer van de buurt. In Centrum blijven die tot de hoogste van Amsterdam behoren. Waar een verband herkend kan worden is het een zwak verband. Het enige punt waar een sterker verband was te zien, was de sociale cohesie met de buurt (contacten met de buren etc.). Die wordt door bewoners minder positief ervaren als er meer short stay is. Door bewoners wordt de verwachting uitgesproken dat de situatie slechter wordt als short stay verder zou groeien. Overigens geldt ook bij dit onderzoek dat het voor mensen onduidelijk is of de verhuur aan toeristen short stay met een vergunning betreft of andere toeristische verhuur. 5 Conclusie Overlast wordt met name ondervonden door toeristische verhuur, niet zijnde short stay, maar er is ook bij short stay sprake van overlast. 4. Minimum verblijfstermijn Vanaf 1 november 2012, de startdatum van het nieuwe beleid, is het aantal vergunningen sterk gestegen. Niet na te gaan is of dit een gevolg is van het experiment om het minimum aantal nachten te verlagen van zeven naar vijf of van de verruiming van het quotum. ASAPNL heeft aangegeven dat het ruimere quotum de reden was om meer short stay vergunningen aan te vragen. Bovendien betrof de vijf nachten nadrukkelijk een experiment en konden aanvragers er niet vanuit gaan dat deze voorwaarde voor onbepaalde tijd zou gelden. Het belang van het quotum komt ook overeen met het gegeven dat juist in het populaire Centrum volop gebruik is gemaakt van de mogelijkheid om een short stay vergunning aan te vragen. Door de verlaging van het aantal nachten is het onderscheid met hotels kleiner (gemiddeld 1,7 nachten per verblijf) geworden. Maar belangrijker is dat het onderscheid met toeristische verhuur kleiner is geworden. Short stay appartementen worden ook aangeboden op websites als Airbnb, Wimdu, Housetrip e.d. die zich primair op toeristische verhuur richten. Het aanbod op deze websites betreft grotendeels woningen die, net als bij short stay, in het geheel voor kort verblijf worden verhuurd. Op deze sites bieden ook short stay verhuurders hun woningen aan. De short stay branche geeft zelf aan voor iets meer dan de helft van het aantal verhuringen voor minder dan vijf nachten te verhuren. Dit omdat anders de exploitatie niet winstgevend is door het ontstaan van teveel gaten tussen de boekingen. Uit websites van vergunninghouders blijkt dat vaak al vanaf drie nachten geboekt kan worden. Op Schiphol is een short stay balie gevestigd, behorend tot één der ASAPNL bedrijven en bij navraag bleek dat de daar aangeboden appartementen vanaf drie nachten te boeken zijn. Overigens blijkt uit gegevens van ASAPNL dat het gemiddeld 5 Short Stay in de stad, een verkennend onderzoek naar de invloed van short stay appartementen op de leefbaarheid in twee Amsterdamse buurten, J. van Harskamp, 2013 6
aantal overnachtingen bij de in ASAPNL verenigde bedrijven wel boven de vijf nachten ligt (5,2) en dat is hoger dan bij de hotels met een gemiddelde van 1,7 ligt. Dat komt omdat short stay woningen doorgaans voor minimaal drie nachten worden verhuurd. Door de verhuur van woningen voor zo n korte tijd wordt ook de brandveiligheid een belangrijke factor. Short stay is in principe bedoeld voor één of enkele zakenmensen die voor wat langere tijd in een woning verblijven. Er zijn in overleg met de brandweer aanvullende voorwaarden in de vergunning opgenomen, maar die reiken minder ver dan als sprake is van een logiesgebouw (dat is een gebouw met meerdere verdiepen die per nacht aan steeds wisselende personen worden verhuurd). Met name de short stay branche heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in de koop of beheer van gehele panden die voor short stay worden verhuurd. Nu deze panden voor een groot deel voor zeer korte perioden worden verhuurd als ware het hotels, zijn de eisen van het Bouwbesluit 2012 van toepassing en die zijn strenger dan de voorwaarden in het short stay beleid. Zodra bedrijfsmatige toeristische verhuur wordt geconstateerd geldt het Bouwbesluit, zo is uit recente jurisprudentie gebleken 6. Onlangs is een pand dat voor short stay werd gebruikt (het betrof nieuwbouw) gesloten op grond van het Bouwbesluit. Tenslotte heeft de overlap met toeristische verhuur ook gevolgen voor de beeldvorming van short stay. Dat blijkt uit reacties van burger als zij klagen over overlast en uit berichtgeving in de pers. Een voorbeeld is ook het onderzoek dat het Wijksteunpunt Wonen Centrum heeft uitgevoerd. Het was een onderzoek naar de overlast van toeristische verhuur van woningen, maar het werd gedaan onder de noemer short stay via de website meldshortstay.nl. Conclusies Korter dan vijf nachten verhuur komt in ruime mate voor in short stay woningen. Hierdoor overlappen short stay en toeristische verhuur elkaar deels, waardoor short stay geen duidelijk eigen plaats meer heeft; Een goede bedrijfsmatige exploitatie en een minimum verblijfstermijn van vijf of zeven nachten zijn althans volgens de short stay branche slecht te combineren; Waar sprake is van logies en waar van wonen, is bepalend voor de eisen van brandveiligheid. Het feit dat short stay ook voor zeer korte periodes wordt aangeboden, betekent dat volgens het Bouwbesluit de woning/pand conform logiesgebruik moet worden beoordeeld. 5. Handhaving Vanuit de handhaving is aangegeven dat handhaven op een bepaalde verblijfstermijn altijd lastig is. Of nu, vier, vijf of zes nachten is verhuurd, moet blijken uit papieren of verklaringen van toeristen, maar die zijn niet per definitie betrouwbaar. Bovendien is altijd een constatering ter plaatse nodig. Alleen een website of klachten onderzoek zijn niet voldoende. Bovendien betekent ook een geconstateerde overtreding niet meteen dat de vergunning kan worden ingetrokken. Omwille van een zorgvuldig handelen door de overheid moet eerst de vergunninghouder gewaarschuwd worden alvorens tot intrekking van de vergunning kan worden overgegaan. Snelle handhaving is dan ook moeilijk. Een complicerende factor daarbij is de tweeledige juridische basis van short stay. Short stay moet zowel binnen het kader van het bestemmingsplan passen als binnen dat van de huisvestingsverordening (vergunning woningonttrekking). Dit vraagt om een gecoördineerde aanpak vanuit beide expertises, waarbij voor beide kaders een ander juridisch instrumentarium geldt. Zo wordt short stay in nieuwbouw in bepaalde wijken, met name in Centrum, volgens het bestemmingsplan niet toegestaan, maar is volgens de 6 Raad van State, afdeling Bestuursrechtspraak, nr 201300024/1/A1, 23 oktober 2013 7
huisvestingsverordening geen vergunning nodig. Hoewel juridisch correct, is dit voor aanvragers soms lastig te doorgronden. Door de opkomst van toeristische verhuur van woningen, voor een deel bedrijfsmatig voor lange tijd, is de aandacht van de handhaving vooral komen te liggen bij de aanpak van illegale hotels, naast de al bestaande aanpak van excessen en huisjesmelkers. Dit past in de nieuwe projectmatige aanpak van de handhaving zoals die enkele jaren geleden is ingezet. Bij die projecten wordt prioriteit gegeven aan de ernstigste vormen van woonfraude, waartoe het handhaven op vergunningen niet werd gerekend. Er zijn daarom tot op heden nog geen vergunningen ingetrokken. De handhaving op illegale hotels en dat kunnen ook panden zijn die in het kader van de nieuwbouw als short stay worden verhuurd is het afgelopen jaar fors ingezet. Zo is in het project Wolga in goede samenwerking tussen de stadsdelen Centrum, West en Oost en de centrale stad (dienst WZS) gehandhaafd op brandonveiligheid en woningonttrekking. Het was een intensief project, maar er zijn wel goede resultaten geboekt. In 2013 zijn168 illegale hotels gesloten. Conclusies Het handhaven op excessen en illegale hotels had prioriteit boven de handhaving op de vergunningsvoorwaarden van reeds verleende vergunningen. Daar is veel capaciteit op ingezet; De aparte positie van nieuwbouw komt de duidelijkheid en inzichtelijkheid van short stay niet ten goede, met name door de tweeledige juridische basis. 6. Draagvlak Voor deze evaluatie zijn ook de ervaringen en meningen gevraagd van de belangrijkste spelers in dit veld. De stadsdelen (beleid/vergunningen/handhaving) hebben aangegeven op short stay slecht te kunnen handhaven, met name op de in hun ogen te korte minimum verblijfstermijn. Het is moeilijk om tijdens een onderzoek ter plaatse die termijn op dagen goed te kunnen onderscheiden. Ook al is er informatie verkregen uit bijvoorbeeld het controleren van websites, altijd moet er wel daadwerkelijk onderzoek aan huis worden gedaan. Door de opkomst van toeristische verhuur van woningen is het veld ondoorzichtiger geworden. Stadsdelen pleiten dan ook voor een eenvoudiger systeem, waarbij short stay in de huidige vorm met zijn korte verblijfstermijn zou moeten verdwijnen. Koninklijke Horeca Nederland (KHN): KHN constateert dat short stay grotendeels voor toerisme wordt gebruikt en zo in hetzelfde speelveld opereert als hotels, maar zonder dezelfde regels. Zij vindt dat op de vergunning short stay niet is gehandhaafd. De markt wordt ook steeds beter bediend door de hotels die meer serviced apartments aanbieden. Met short stay kan daarom volgens KHN beter gestopt worden. Waar mogelijk zouden short stay panden naar hotels kunnen worden omgezet, zodat daar meteen een gelijk speelveld ontstaat. De short stay branche verenigd in ASAPNL vindt de termijn van vijf nachten te lang voor een winstgevende exploitatie. Ook een kleinere professionele aanbieder als A- partments geeft dit aan. De short stay branche pleit voor een minimumtermijn van drie nachten, omdat hiermee beter de gaten tussen boekingen kunnen worden gevuld, waarmee de bedrijfsvoering beter exploiteerbaar wordt. Daarom verhuren zij nu al ook voor drie of vier nachten aan toeristen, hoewel dat in strijd met de vergunningsvoorwaarden is. Daarnaast willen deze bedrijven hun vaste klanten niet afwijzen wanneer deze om een reservering van minder dan vijf nachten verzoeken. Ook geven zij aan dat hun klantenbestand nog steeds voor een groot deel uit zakenmensen bestaat die langer dan vijf nachten in Amsterdam verblijven. De markt voor zakenmensen 8
bij een nog langere termijn, bijvoorbeeld een maand, is te klein en zou voor de grootste groep zakenmensen niet zinvol zijn. Een hotelbestemming voor panden geniet bij de meeste bedrijven de voorkeur, hoewel dit ten koste gaat van de losse appartementen. De appartementen zijn echter wel geconcentreerd in Centrum en daar hebben ze nu voor een hotel geen kans waardoor een short stay vergunning voor de branche de enige mogelijkheid is. Gezien de grote toename van het aantal toeristisch verhuurderde woningen en het geringe (feitelijke) onderscheid in verhuur met of zonder short stay vergunning, is de brandweer door praktijkervaring van mening dat in de handhaving het onderscheid tussen short stay en toeristische verhuur moeilijk valt te maken. Bij een onderzoek moet steeds de vraag worden beantwoord of sprake is van logies (met zwaardere eisen) of van een woning met gebruik voor langere tijd. De brandweer pleit dan ook voor een meer eenduidige regeling met een goed onderscheid tussen wonen en hotel. Het Expatcenter vindt de huisvesting van expats in de beginperiode van hun verblijf niet het grootste probleem. Voor expats kan short stay een opstap zijn naar meer permanente huisvesting. Probleem is meer de periode na de short stay wanneer expats steeds vaker geconfronteerd worden met ondeugdelijke huurcontracten. Wel ziet het expatcenter een toenemende vraag naar een verblijf van minder dan drie maanden. Een bestand van appartementen blijft daarom gewenst. Het Meldpunt ongewenst verhuurgedrag (MOV) wijst op het toenemend aantal klachten over toeristische verhuur, waaronder ook short stay. Zij vindt dat het short stay beleid beëindigd kan worden. Door overgangsbeleid blijft er echter nog een tijdje short stay en het MOV vindt dat de vergunninghouders die zich niet aan de voorwaarden houden, streng moeten worden gehandhaafd. Met klachten is in het verleden te weinig gedaan. 9