holja ach' aten Gemeente Boxtel - d r s - N M - v a n w y i c k m r T.a.v. de heer F. Koesen Advocaat Postbus 10000 Stationsplein 99-101 5280 DA Boxtel Postbus 396 5201 AJ 's-hertogenbosch alleen per e-mail: fko@boxtel.nl T : ( 073 ) 61 6 1 1 0 0 F: (073)61 61 199 E: n.vanwylick@holla.nl I: www.holla.nl Datum 28 november 2014 Uw referentie Onze referentie 232816/372/n Boxtel, gemeente/huurovereenkomst Triple E Geachte heer Koesen, Naar aanleiding van uw e-mail d.d. 21 november 2014 bericht ik u als volgt. Feiten Samenwerkingsovereenkomst Op 27 februari 2014 sluit de Gemeente Boxtel ('de Gemeente) een samenwerkingsovereenkomst ('SOK') voor onbepaalde tijd met Triple Me Holding B.V. en Kenniscentrum Triple E B.V' (Triple E'). In deze SOK worden afspraken gemaakt met betrekking tot de exploitatie van het milieu-educatief centrum genaamd 'De Kleine Aarde'. Huurovereenkomst Op 27 februari 2014 sluit de Gemeente een huurovereenkomst met Triple E voor bepaalde tijd, namelijk voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 maart 2014. De huurovereenkomst heeft betrekking op een perceel grond met opstallen, gelegen tussen Het Klaverblad, de Munselsehoeve, Het Planckpad en de Einsteinstraat, kadastraal bekend gemeente Boxtel, sectie B en deel uitmakend van nummers 3870 (gedeeltelijk), 3600 en 874. In de considerans van de huurovereenkomst is vermeld: "Dat Partijen onderkennen dat er sprake is van een gemengde huurovereenkomst die kenmerken bevat van meerdere huurregimes. Er wordt door partijen derhalve gekozen vooreen contract op basis van artikel 7:230a BW". *0LU*»A;X''6eŕrcNIS0G^N^^ iri'm-'ovi İBAN: NLt)G FWJJ 0225 20IM) 9Ü t::n řjfv-^..'e c TIO N G Tc UND-iCVEI-! Op A'li" Gf-O'WVnT'N \ÌY::Ĥ ONS KAUiOOn WOÎC'EN /-ANVAAľD?X;\ ON7l.' Ai Í^r/KNI" VOCKWŴHFN VAM &IC: ' - ĩí-'i VOfWAAROPV ļbftltbk CC+! AANSPRiKŕl.: KHBrtMm&SNK SM 5ĨİAN OP 0C AO nth.tude \»N 0E6 S» ĩ.' ««H W. ľ.n V. STICHTING BEHEER DERDENŪELDEN HCUy\ POELMAN VAN LEEUWEN AGVC-CAÏE-N
De 'Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW' maken onderdeel uit van de huurovereenkomst. Artikel 1.2 van de huurovereenkomst bepaalt: "Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als 'een basis voor duurzaamheid en zelfredzaamheid' met een maatschappelijke functie met nadruk op natuur, milieu, duurzaamheid-educatie, cultuur als bedrijfsmatige nevenactiviteit en ondergeschikte productie en detailhandel, horeca en verblijf(srecreatie), zorgfunctie en verhuur van werkruimten. Hiernaast is een kleinschalige sierteelt, land- en akkerbouw toegestaan." Partijen komen een maandelijkse huurprijs ad C 5.000,- overeen. De eerste betaling van huurder heeft betrekking op de periode van 1 maart 2014 tot en met 31 maart 2014 en dient voor 1 maart 2014 aan verhuurder te zijn voldaan. Artikel 4.12 van de huurovereenkomst bepaalt: "De huurder is in verzuim door het enkel verlopen van een voor de betaling gestelde termijn of het enkele feit van de niet of niet behoorlijke nakoming of overtreding van de bepalingen van de huurovereenkomst, zonder dat daartoe een ingebrekestelling, aanmaning, bevel of soortgelijke daad van rechtsvervolging nodig is." Artikel 6.3 van de huurovereenkomst bepaalt: "Bij het herhaald uitblijven van huurbetalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst te beëindigen, e.e.a. conform, het bepaalde in artikel 22." Artikel 22 van de huurovereenkomst bepaalt: '^.Indien de huurder in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit deze overeenkomst kan de gemeente het huurrecht tussentijds opzeggen. 2. Indien de huurder in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft gekregen kan de gemeente het huurrecht eveneens opzeggen. 3. Opzegging vindt plaats door middel van een deurwaardersexploot en met inachtneming van een termijn van tenminste één maand. In geval van beëindiging is de huurder verplicht om binnen 6 maanden na de dag waarop het huurrecht eindigt de grond met opstallen ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, behoudens door derden rechtmatig verkregen huur- en gebruiksrechten. 4. In geval van een situatie als in lid 22.3 beschreven, heeft verhuurder het recht om alle betalingen aan huurder, zoals opgenomen in deze huurovereenkomst en in de SOK, nader op te schorten." 2
Beëindigen overeenkomsten Triple E betaalt sinds de aanvang van de huurovereenkomst geen huurpenningen. Er is aldus sprake van een huurachterstand van ruim acht maanden. Daarnaast houdt Triple E zich niet aan de in de SOK gemaakte afspraak met betrekking tot het creëren van werkgelegenheid voor personen uit de doelgroep, de zogenaamde onderkant van de arbeidsmarkt. Tijdens meerdere besprekingen wijst de Gemeente Triple E op de huurachterstand en verzoekt haar deze te voldoen. Tevens wordt tijdens deze besprekingen gesproken over de toekomst van de Kleine Aarde. Bij brief d.d. 11 november 2014 bericht de Gemeente onder andere aan Triple E: "Wij wijzen u op de openstaande verplichtingen waaronder de huur en geven u in navolging van eerdere brieven en gesprekken tot uiterlijk vrijdag 14 november 2014 de tijd om de achterstallige huur te voldoen of ons voldoende zekerheden te verstrekken die hiertoe gaan leiden." Tevens stelt de Gemeente in deze brief: "Voor een juiste beantwoording van de punten 1 tot en met 4 verzoeken wij u een complete financiële bedrijfseconomische onderbouwing van uw plan aan te leveren - waaruit blijkt dat aan huidige en toekomstige verplichtingen kan worden voldaan - en welke inzage u geeft in de door u beoogde organisatiestructuur alsmede het waarborgen van stabiliteit en continuïteit." De achterstallige huur wordt niet voldaan. Op 18 november 2014 levert Triple E het verzochte plan aan. Het college van B&W neemt kennis van dit plan en de Gemeente stelt vervolgens bij e-mail d.d. 18 november 2014 dat het vertrouwen en de benodigde zekerheden om dit inhoudelijk verder met Triple E te bespreken ontbreken: "Dit betekent dat de Gemeente Boxtel u hierbij mededeelt dat wij de beide genoemde overeenkomsten wensen te beëindigen, bij voorkeur in goed wederzijds overleg en anders per direct eenzijdig. De feitelijke afwikkeling wensen wij in goed onderling overleg met u te bespreken. Dit vormt voor ons het belangrijkste onderwerp van gesprek voorde geplande bijeenkomst, a.s. donderdag 20 november. Wij melden u dat wij aanspraak blijven maken op alle openstaande vorderingen en verplichtingen vanuit Triple E." 3
Beantwoording vragen De Gemeente wenst aldus over te gaan tot beëindiging van zowel de huur- als de samenwerkingsovereenkomst met Triple E. Naar aanleiding daarvan heeft u mij een aantal vragen voorgelegd. U vroeg mij om een quick-scan uit te voeren en een eerste indruk te geven. Uw vragen beantwoord ik als volgt: 1. Is opzeggen van de overeenkomst(en) in de gegeven omstandigheden de juiste werkwijze? In de considerans bij de huurovereenkomst is opgenomen dat partijen onderkennen dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst en dat 'derhalve' is gekozen voor een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. De vraag is of het gehuurde daadwerkelijk dient te worden beschouwd als 230a-ruimte of dat sprake is van 290-bedrįjfsruimte. In de Kleine Aarde is immers ook een horeca- en verblijfsgelegenheid gevestigd. Onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, of een ambachtsbedrijf, doch slechts indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijke lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstlevering aanwezig is. Artikel 7:230a heeft betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, als die zaak of dat gedeelte geen woonruimte is in de zin van artikel 7:233 BW en geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Artikel 7:230a BW is dus van toepassing in geval van huur van 'overige' gebouwde onroerende zaken. Wanneer de verhuur van 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden dient voor de beantwoording van de vraag naar het toepasselijk regime op het geheel van de overeenkomst te worden beoordeeld of de verhuurde onroerende zaak, mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf zoals bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW. Is dit het geval, dan is op het geheel de 290-regeling van toepassing. Is het gehuurde in overwegende mate als 230a-ruimte in gebruik, dan is op het geheel het 230aregime van toepassing. 1 1 57. HR 24 november 1972, NJ 1973, 93; HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209; Hof Den Haag 7 maart 2003, WR 2003, 4
Doordat partijen in artikel 1.2 van de huurovereenkomst expliciet overeen zijn gekomen dat het gehuurde dient te worden gebruikt als "een basis voor duurzaamheid en zelfredzaamheid, met een maatschappelijke functie met nadruk op natuur, milieu, duurzaamheid-educatie, cultuur als bedrijfsmatige nevenactiviteit en ondergeschikte productie en detailhandel, horeca en verblijf(srecreatie), zorgfuncties en verhuur van werkruimten", stond partijen het gebruik als 230a-ruimte voor ogen. Dat partijen een gebruik als 230a-ruimte voor ogen stond blijkt tevens uit het feit dat partijen in de considerans hebben opgenomen te kiezen voor een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a BW. De Kleine Aarde wordt gebruikt voor de promotie van bijvoorbeeld zonne-energie, windmolens en biologische voeding. De horecagelegenheid en de verblijfsmogelijkheden zijn daaraan ondergeschikt, zo blijkt mij ook wel uit de website www.dekleineaarde.nl. Op grond van het voorgaande kan ervan uit worden gegaan dat sprake is van 230a-ruimte. Opzegging huurovereenkomst 230a-ruimte Artikel 7:230a BW kent geen restricties voor wat betreft duur- en termijnbescherming; partijen zijn volledig vrij om af te spreken wat zij willen. Ook de wijze waarop invulling wordt gegeven aan (tussentijdse) opzeggingsmodaliteiten, is volledig aan partijen overgelaten. Op grond van artikel 6.3 jo. artikel 22 van de huurovereenkomst heeft de Gemeente de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen nu Triple E de huur niet betaalt. Deze opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot. Bij de opzegging dient een opzeggingstermijn van één maand in acht te worden genomen. 2. Moet er nog een ingebrekestelling (met termijn waarbinnen alsnog kan worden gepresteerd) worden verzonden of is de reeds verzonden ingebrekestelling voldoende (of is het enkele feit dat gedurende een lange periode geen huur is betaald - en dat ook andere voorwaarden niet zijn nagekomen - voldoende?)? Doordat er in de huurovereenkomst een termijn voor voldoening van de huurprijs is overeengekomen en deze termijn is verstreken treedt het verzuim in zonder ingebrekestelling. Daarnaast is in artikel 4.12 van de huurovereenkomst bepaald dat de huurder in verzuim is door het enkel verlopen van een voor betaling gestelde termijn. Er hoeft aldus geen ingebrekestelling te worden verstuurd. 3. Kan een eventueel faillissement van huurder (vóór het moment van opzegging of daarna) nog consequenties hebben voor de opzegging (en de positie van de gemeente)? Artikel 39 lid 1 Faillissementswet bepaalt: "Indien de gefailleerde huurder is, kan zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds doen eindigen, mits de opzegging geschiede tegen een tijdstip, waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen. Bovendien moet bij de opzegging de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke termijn in acht genomen worden, met dien verstande echter, dat een termijn van drie maanden in elk geval 5
voldoende zal zijn. Zijn er huurpenningen vooruitbetaald, dan kan de huur niet eerder opgezegd worden, dan tegen de dag, waarop de termijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaats gehad, eindigt. Van de dag der faillietverklaring af is de huurprijs boedelschuld." Indien het faillissement van Triple E wordt uitgesproken kan de huurovereenkomst door de Gemeente aldus relatief eenvoudig worden beëindigd. Zij kan de huurovereenkomst dan opzeggen met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van een maand. 4. Moeten er op dit moment acties ondernomen worden richting de onderhuurders? Voor onderhuurders van 230a-ruimten bestaat geen wettelijke regeling. Dit betekent in beginsel dat de onderhuurder het gehuurde zal moeten verlaten zodra de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder eindigt. Na beëindiging van de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder beschikt de onderhuurder namelijk niet langer over een geldig recht of titel om in het gehuurde te verblijven. In artikel 22.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder in geval van beëindiging van de huurovereenkomst verplicht is het gehuurde binnen zes maanden na beëindiging het gehuurde ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen, "Ļ..)behoudens door derden rechtmatig verkregen huur- en gebruiksrechten." Op grond van deze bepaling is Triple E niet verantwoordelijk voor de ontruiming door rechtmatige onderhuurders. Indien de Gemeente het wenselijk acht dat de onderhuurders ook na beëindiging van de huurovereenkomst met Triple E verbonden blijven aan de Kleine Aarde adviseer ik de Gemeente om met deze onderhuurders een nieuwe huurovereenkomst te sluiten waarbij de Gemeente verhuurder is. Deze nieuwe huurovereenkomsten kunnen ingaan op de dag dat de huurovereenkomst met Triple E eindigt. Op die dag eindigen namelijk ook de huurovereenkomsten tussen de onderhuurders en Triple E. Indien de Gemeente wenst dat de onderhuurders na beëindiging van de huurovereenkomst met Triple E het gehuurde eveneens verlaten dient de Gemeente daarover afspraken te maken met deze onderhuurders. Wanneer de onderhuurders weigeren de Kleine Aarde te ontruimen kan daartoe bij de rechter een vordering tot ontruiming worden ingesteld. 5. Welke acties moeten op een later moment genomen worden ríchting onderhuurders? En op welk moment? Zie het antwoord op vraag 4. 6
6. Zijn er mogelijkheden om de roerende zaken (inventaris) veilig te stellen om te voorkomen dat deze tijdens de opzeggingsprocedure of in het kader van het faillissement "verdwijnen"? Op dit moment bestaan daartoe geen speciale mogelijkheden. Wel heeft de Gemeente heeft op grond van artikel 13.1 van de huurovereenkomst te allen tijde toegang tot het terrein, zodat de Gemeente enigszins controle kan uitoefenen op de aanwezige roerende zaken. Bij een faillissement vallen de roerende zaken van de Gemeente niet in de boedel. De curator is gehouden alle zaken die niet in de boedel vallen aan de rechtmatige eigenaren te retourneren. Tot zover mijn eerste bevindingen. Mocht u naar aanleiding van het voorgaande nog vragen en/of opmerkingen hebben dan verneem ik dat uiteraard graag. Met vriendelijke groet, Holla Advocaten Nina van Wylick Advocaat