Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 1997 1998 25 600 XI Vaststelling van de begroting van de uitgaven en de ontvangsten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) voor het jaar 1998 Nr. 46 BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal s-gravenhage, 15 december 1997 Bij brief van 21 januari 1994 bent U geïnformeerd over de uitkomst van de onderhandelingen die in 1993 en 1994 hebben plaatsgevonden tussen het Rijk en de beleggers en particuliere verhuurders over afkoop van subsidies. Deze onderhandelingen vonden plaats in aansluiting met de Brutering van de sociale huursector. De resultaten van de besprekingen waren destijds negatief. Het verschil in benaderingswijze leidde tot een onoverbrugbaar verschil in waardering van de lopende verplichtingen van het Rijk. Bij de behandeling van de begroting voor het jaar 1996 heeft de Kamer verzocht te bezien of opnieuw besprekingen met de beleggers kunnen worden gevoerd. In 1996 bleken partijen weer geïnteresseerd in de mogelijkheden van afkoop van subsidies. Na enkele voorbereidende besprekingen zijn opnieuw de onderhandelingen gestart tussen het Rijk en de beleggers en particulieren. De onderhandelingsdelegaties van beleggers en particulieren (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) en de Raad voor onroerende Zaken (ROZ)) en het Rijk hebben inmiddels een basisconvenant ondertekend (zie bijlage) 1. Er is door de partijen onderhandeld over een totale afkoopsom per 1 januari 1998 voor de betreffende complexen die vallen onder de regeling Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975, de Regeling geldelijke steun in proefgemeenten Normkostensysteem 1986 en de Regeling geldelijke steun huurwoningen normkostensysteem 1988 (Begroting artikel 03.74.02). Hierbij ga ik in op het akkoord, en de verdere procedure. De voorwaarden en het akkoord 1 Ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie. De afkoop heeft betrekking op circa 67 000 woningen van beleggers en van particuliere eigenaren. Er zijn circa 250 beleggers en particuliere eigenaren bij betrokken. KST26547 ISSN 0921-7371 Sdu Uitgevers s-gravenhage 1997 Tweede Kamer, vergaderjaar 1997 1998, 25 600 XI, nr. 46 1
Motivering afkoop De voordelen van een afkoop zijn voor het Rijk dat een betere beheersing van Rijksfinanciën mogelijk is en lasten niet meer naar de toekomst worden geschoven. De beleggers en particulieren krijgen door de afkoop zekerheid over de hoogte van de te ontvangen bijdragen. Hun keuzen ten aanzien van het beheer van de woningen of de verkoop worden niet meer door subsidieoverwegingen beïnvloed. Uitgangspunten Het Rijk heeft bij de afkoop van de subsidies aan de beleggers en particulieren het uitgangspunt gekozen dat het akkoord evenwichtig moet uitpakken ten opzichte van de afkoop van de subsidies aan toegelaten instellingen. Laatstbedoelde afkoop is onder de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting gerealiseerd. Uitgangspunt voor de beleggers en particulieren is dat ook na afkoop een adequaat rendement op de complexen valt te behalen. Het Rijk heeft de intentie uitgesproken dat er voor de afkoop van de subsidies van de Niet Winstbeogende Instellingen met overheidsgarantie een regeling komt die in vergelijking tot het te sluiten akkoord evenwichtig op totaalniveau kan worden genoemd. De beleggers en particulieren zullen een gedragscode ondertekenen waarin wordt uitgesproken de woningen bij complexgewijze verkoop alleen aan verhuurders te verkopen, die zich als een goed huisvader gedragen. Indien de verhuurder van de overgenomen woningen contact zoekt met zittende huurders over de verkoop van hun huurwoning dient dit schriftelijk te geschieden, met de mededeling dat aankoop niet verplicht is en de aanbieding niets afdoet aan de bestaande huurovereenkomst. Bij overtreding van deze verplichtingen is een nader overeen te komen boete verschuldigd. Deze verplichtingen gelden gedurende een periode van minimaal twee jaar na de eigendomsoverdracht van het complex. Overigens schatten de IVBN-leden de invloed van de afkoop van de Dynamische kostsprijssubsidies op de verkoop van woningen gering in (minder dan 1000 woningen per jaar). Door het onderzoeksinstituut OTB is onderzoek gedaan naar het huurbeleid en het aan- en verkoopbeleid van institutionele beleggers. In het onderzoek wordt deze inschatting bevestigd. Bovendien voorziet het akkoord erin dat de, in afwachting van de onderhandeling over de afkoop, opgeschorte rechtszaken over de vaststelling van de bijdrage, zullen worden beëindigd door intrekking van de beroepen. Akkoord De overeengekomen totale afkoopsom is f 1410,5 miljoen. Destijds heeft het verschil in benaderingswijze geleid tot een onoverbrugbaar verschil in waardering van de lopende verplichtingen van het Rijk. Bij het huidige akkoord was eveneens sprake van verschillende uitgangspunten die evenwel konden worden overbrugd. De beleggers hebben deze afkoopsom inclusief bijbehorende voorwaarden beoordeeld op het te behalen en behaalde rendement op het in de woningen belegde vermogen. Het Rijk heeft het eerder vastgestelde uitgangspunt aangehouden dat sprake moet zijn van een Tweede Kamer, vergaderjaar 1997 1998, 25 600 XI, nr. 46 2
evenwichtige benadering ten opzichte van de afkoop voor de sociale huursector. Er is met de beleggers en particulieren niet onderhandeld over de te hanteren afzonderlijke subsidieparameters (zoals het subsidieafbraakpercentage of de rente). Er is gelet op het verschil in benadering tussen partijen met de beleggers en particulieren uitsluitend onderhandeld over de totale afkoopsom. De afkoopsom kan ter vergelijking met de brutering van de sociale huursector wel worden herleid naar de relevante parameters met betrekking tot de inflatie c.q. variabele lasten ontwikkeling, de rente en het subsidieafbraakpercentage. Het gemiddelde subsidieafbraakpercentage bij de balansverkorting bedroeg (inclusief flankerend beleid) per 1 januari 1995 4,65% (berekend bij een rendement van 7%, een disconteringsvoet van 6,75% en een lastenstijging van 3%). Uitgaande van dezelfde (overige) parameters als bij de balansverkorting komt het gemiddelde subsidieafbraakpercentage voor de afkoop van de beleggers en particulieren uit op 4,45%. Ik concludeer dat het akkoord met de beleggers en particulieren in vergelijking met het akkoord met de sociale huursector evenwichtig is, zeker als het verschil in benaderingswijze wordt ingecalculeerd, te weten een rendementsbenadering per investeringsobject versus de bij de brutering aangehouden exploitatiebenadering over het gehele bezit. Het akkoord voldoet daarmee aan de voorwaarden van beide partijen. Een van de onderdelen van het akkoord is de verkoop van de ABP-Planwoningen. Het betreft 6150 woningen van het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, die nagenoeg alle zijn gelegen in de gemeente Amsterdam (met uitzondering van circa 200 woningen in Almelo en Tiel). Het ABP heeft als voorwaarde gesteld om mee te kunnen doen aan de afkoop van de subsidies dat ABP-planwoningen verkocht moeten worden aan de woningcorporaties. Het Rijk heeft het standpunt ingenomen dat zonder deelname van het ABP de afkoop niet doorgaat. Het ultieme bod van de Amsterdamse corporaties ligt 50 miljoen lager dan de ultieme vraagprijs van het ABP. Zonder bijdrage van de Gemeente Amsterdam en/of het Rijk zou geen overeenkomst tot stand zijn gekomen. Het restant van 50 miljoen gulden zou door het Rijk en de Gemeente Amsterdam kunnen worden overbrugd, als het Rijk f 37,5 miljoen bijdraagt en de Gemeente Amsterdam f 12,5 miljoen. Het kabinet is bereid de f 37,5 miljoen te betalen en de wethouder van Amsterdam is bereid een bijdrage van f 12,5 miljoen te leveren onder voorbehoud van goedkeuring door het College van Burgemeester en Wethouders en de Gemeenteraad van Amsterdam. De f 12,5 miljoen zou geput moeten worden uit een gezamenlijk door de Gemeente Amsterdam en de corporaties beheerd fonds. Daarmee wordt een bijdrage geleverd om de eigendomsoverdracht mogelijk te maken aan de betrokken toegelaten instellingen. Met deze bijdrage kunnen lagere huren worden gerealiseerd. Zodoende kunnen de woningen onderdeel blijven van de kernvoorraad van de corporaties (woningen voor de doelgroep van beleid, i.c. de lagere inkomensgroepen). Tweede Kamer, vergaderjaar 1997 1998, 25 600 XI, nr. 46 3
Fiscale aspecten De afkoopsom gaat voor circa 80% naar niet-belastingplichtige pensioenfondsen. De overige 20% gaat naar beleggers en particulieren die wel belastingplichtig zijn. Dit betreft beleggers die danwel Inkomstenbelasting- danwel Vennootschapsbelasting-plichtig zijn. Door de ontvangst van de afkoopsom betalen beleggers en particulieren eerder en/of meer belasting dan in het geval er geen afkoop plaatsvindt. Het gevolg van het eerder en/of meer belasting betalen is dat beleggers een lager netto-inkomen behalen dan wanneer de subsidies in jaarlijkse bijdragen zouden worden uitgekeerd. Ter compensatie voor dit effect zal door VROM op zijn begroting voor Vennootschapsbelasting-plichtigen een compensatieregeling worden geschapen waarmee het effect van het lagere netto-inkomen wordt gemitigeerd. Met betrekking tot maatschappen, vennootschappen onder firma en eenmanszaken zal eveneens op de begroting van VROM een compensatieregeling in het leven worden geroepen die ertoe zal dat een resultaat wordt bereikt dat vergelijkbaar is met de mogelijkheden van particulieren om gebruik te maken van het bijzonder tarief van 45%. De uitvoering Voorwaarde voor het akkoord is dat er onder beleggers en particulieren voldoende steun is voor het afkoopakkoord. De IVBN/ROZ zal daartoe in de periode tot maart 1998 een achterbanprocedure uitvoeren, waarin zij de door haar bepaalde afkoopbedragen en de te sluiten convenanten zal toelichten. De IVBN/ROZ zal de afkoopsom op basis van haar eigen methodiek berekenen. Zij is verantwoordelijk voor de berekening van de afkoopbedragen voor de beleggers en particulieren. Het Rijk heeft aangegeven hiertegen géén bezwaar tegen te hebben, onder de voorwaarde dat het akkoord en de berekeningswijze voldoende steun ondervindt van de beleggers en particulieren. De IVBN/ROZ is primair verantwoordelijk voor het doen van de afkoopvoorstellen aan de individuele beleggers en particulieren. De afkoop betreft een vrijwillige regeling waaraan het Rijk en de individuele beleggers en particulieren zich verbinden. In de maanden maart en april 1998 zullen afkoopconvenanten tussen het Rijk en de individuele beleggers en particulieren gesloten worden. Als opschortende voorwaarde is in de overeenkomst opgenomen dat voldaan moet zijn aan de volgende vereisten: instemming van de Tweede Kamer met het afkoopakkoord inclusief de daarmee samenhangende budgettaire gevolgen voor de begroting 1998 en latere jaren. deelname per 15 mei 1998 van beleggers en particulieren met gezamenlijk minimaal 85% van de totale afkoopsom deelname per 15 mei 1998 van beleggers en particulieren die individueel recht hebben op méér dan 4% van de totale afkoopsom. Iedere deelnemer aan de afkoop ziet af van de rechten op een jaarlijkse bijdrage inclusief de rechten die het gevolg kunnen zijn van eventuele rechtszaken, betrekking hebbend op de toepassing van de regels voor de bepaling van de jaarlijkse bijdrage. Indien voldaan is aan de vereisten zal in het kader van een afkoopregeling uitvoering van afkoopconvenanten plaatsvinden. Vervolgens zal het overeengekomen afkoopbedrag in drie gelijke termijnen uitgekeerd worden in 1998, 1999 en 2000, tegen een rentevergoeding van 4% ten opzichte van de peildatum. Tweede Kamer, vergaderjaar 1997 1998, 25 600 XI, nr. 46 4
Ook bepaalde Niet Winstbeogende Instelling (NWI s) kunnen aanspraak maken op de desbetreffende afkoopregeling. De afkoopbedragen die daarmee gemoeid zijn komen overigens niet ten laste van de totale afkoopsom van f 1410,50 miljoen, maar worden eraan toegevoegd. Die aanspraken zullen beperkt worden tot een afkoop met rechtspersonen, waar géén sprake is van overheidsgaranties. Daarmee wordt voorkomen dat het Rijk extra risico s loopt bij de uitstaande garantieverplichtingen. Ten aanzien van de niet-winstbeogende instellingen met een overheidsgarantie zal tegelijkertijd met de afkoop van de subsidies een saneringsbeleid worden gevoerd. De afkoop van subsidies van NWI s met garanties en contragaranties zal separaat plaatsvinden. Onder de betrokken regelingen is daarmee alleen voor de NWI s met contragarantie nog geen mogelijkheid tot afkoop voorhanden. Voor de overige NWI s en beleggers en particulieren wordt thans de mogelijkheid tot afkoop wel geboden. Wellicht zal een aantal beleggers en particulieren of NWI s om hen moverende redenen van deze mogelijkheid geen gebruik maken. Andere regelingen waarbij het subsidieafbraakpercentage van toepassing is verdwijnen omstreeks het jaar 2000 uit de bijdrage, dan wel er wordt onderhandeld over de afkoop (woonwagens). In de Huurbrief voor het jaar 1998 heb ik het voornemen aangegeven het subsidieafbraakpercentage, dat geldt voor het tijdvak 1 juli 1998 tot 1 juli 1999, te handhaven (Tweede Kamer 1997 25 651). Gevolgen Rijksbegroting De overeengekomen afkoopsom met de beleggers voor de afkoop van DKP-objectsubsidies bedraagt 1373 miljoen (prijspeil 1-1-1998). Dit bedrag is gebaseerd op een deelname van 100%. De betaling (met rentevergoeding) zal plaatsvinden in drie gelijke termijnen in de jaren 1998 t/m 2000. Direct samenhangend met de afkoop draagt het Rijk 37,5 miljoen bij ten behoeve van de verkoop van de zogenaamde ABP-planwoningen aan de Amsterdamse woningcorporaties. Deze bijdrage zal plaatsvinden op de datum van uitbetaling van de eerste termijn. Daarnaast zal een deel van de beleggers compensatie kunnen krijgen vanwege fiscaal nadeel als gevolg van de verkoop. De budgettaire verwerking vindt plaats in lijn met hetgeen destijds bij de brutering van de sociale huursector is afgesproken. Dit betekent dat de afkoopsom en de daarmee direct samenhangende uitgaven niet relevant zijn voor het uitgavenkader rijksbegroting in enge zin. De overige budgettaire gevolgen (met name rentebetalingen en vrijval begroting VROM) zijn relevant voor het uitgavenkader rijksbegroting in enge zin. In het afkoopbedrag is niet begrepen de verplichtingen per ultimo 1997 die in latere jaren tot betaling komen. Deze verplichtingen worden deels in 1997 afzonderlijk uitgekeerd (conform een nota van wijziging op de tweede suppletore begroting 1997). In de miljoenennota 1998 is in de aanvullende post reeds een raming opgenomen van de afkoop van de resterende objectsubsidies op de VROM begroting. In het onderstaande budgettaire overzicht worden de budgettaire effecten van de afkoop van de objectsubsidies van de beleggers weergegeven. Tevens is aangegeven welke verschillen er zijn ten opzichte van de op de aanvullende post geraamde uitgaven voor de afkoop van beleggers. Tweede Kamer, vergaderjaar 1997 1998, 25 600 XI, nr. 46 5
Op basis van het bovenstaande zien de relevante begrotingseffecten er als volgt uit: (bedragen in miljoenen; + = hogere uitgaven) 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Begrotingseffecten afkoop + 38 54 20 + 16 + 27 + 57 Geraamd in aanvullende post Miljoenennota 1998 0 51 18 + 12 + 22 + 52 Per saldo budgettair effect + 38 4 2 + 4 + 5 + 5 Ten tijde van de begrotingstechnische verwerking zal op basis van de dan bekende inzichten over het deelnamepercentage van de beleggers en particulieren een geactualiseerd overzicht worden gehanteerd. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, D. K. J. Tommel Tweede Kamer, vergaderjaar 1997 1998, 25 600 XI, nr. 46 6