Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds toe. Er zijn regionale verschillen: de leegstand concentreert zich in de Randstad, vooral in de Noordvleugel. Hoofdfiguur Figuur 1. Aandeel leegstand kantoorvloeroppervlakte per COROPplus-gebied, 2013 Toelichting Ruimtelijke verschillen in leegstand (COROPplus-niveau) De grootste volumes kantooroppervlakte bevinden zich in de Randstad. Ruim de helft van het Nederlandse kantoorvloeroppervlak ligt in de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland. Ook de leegstand van kantoren komt vooral voor in de Randstad, in het bijzonder in de Noordvleugel (met soms percentages van boven de 20 procent). Buiten de Randstad vallen gemeente Emmen, Noord-Overijssel, Zuidwest-Overijssel en de regio rond Eindhoven op met grotere hoeveelheden leegstand. De grote leegstand in de Randstad komt onder doordat hier veel beleggers actief zijn, terwijl in Pagina 1 van 6
perifere regio's kantoren vaak in handen zijn van eigenaar-gebruikers. Ook het aandeel (grote) buitenlandse beleggers is in de Randstad veel groter dan in de rest van Nederland. Bij grote beleggingsportefeuilles vormt vastgoed een relatief klein onderdeel waardoor leegstand minder wordt 'gevoeld', en de noodzaak om tot verkoop, huurprijsverlaging of transformatie over te gaan minder groot is. Naast macro-economische, maatschappelijke factoren, lokale en regionale factoren zijn ook locatie- en objectkenmerken van belang voor de aantrekkelijkheid van kantorenvastgoed. Binnen de Amsterdamse kantorenmarkt bijvoorbeeld hebben gebieden als Amstel III en Sloterdijk een aanzienlijk hoger leegstandspercentage dan het centrum van Amsterdam. Sterke toename kantoorvloeroppervlak De afgelopen jaren zijn er veel nieuwe vierkante meters aan verhuurbaar kantoorvloeroppervlak bijgekomen. Dit komt door een grote hoeveelheid toevoegingen door nieuwbouw en een beperkte hoeveelheid onttrekkingen door sloop en transformatie. Het aantal onttrekkingen is jarenlang relatief laag en stabiel geweest. Het aantal toevoegingen lag substantieel hoger en fluctueerde meer. Met name rond de eeuwwisseling is er een piek in het aantal toegevoegde vierkante meters kantoren. De laatste jaren daalt het aantal toegevoegde vierkant meters en stijgt het aantal onttrokken vierkante meters. In 2013 was de onttrekking groter dan de toevoeging met als gevolg een lichte afname van de kantorenvoorraad. Zestien procent van de kantoren staat leeg De voorraad kantoren is de laatste twintig jaar dus gestaag toegenomen, met een versnelling van de groei rond de eeuwwisseling. De voorraad bestaat uit kantoren die in gebruik zijn en kantoren die leeg staan. Leegstand is een goede indicator voor de vraag naar kantoorruimte. De leegstand is de afgelopen jaren eveneens gestaag opgelopen. Het kantelpunt lag ook hier rond de eeuwwisseling, op het moment dat de nieuwbouw piekte. De leegstand is in 2013 opgelopen tot bijna 16 procent. Kantooroppervlakte waarvan de huur is opgezegd en tot het moment van beschikbaar komen nog in gebruik is wordt hier gerekend tot leegstand. Bepalende factoren ruimtevraag kantoren De vraag naar kantoorruimte wordt door verschillende factoren bepaald. Ten eerste de stand van de economie. In tijden van economische groei nemen het aantal bedrijven en de omvang van bedrijven toe waardoor de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte toeneemt. Ten tweede heeft demografie invloed op de vraag naar kantoorruimte. Over het algemeen geldt dat hoe groter de (potentiële) beroepsbevolking des te groter de vraag naar kantoorruimte. Tot 2011 steeg in Nederland de potentiële beroepsbevolking. Sindsdien daalt de potentiële beroepsbevolking. Dit kan de vraag naar kantoorruimte drukken. Ten derde beïnvloeden maatschappelijke en technologische ontwikkelingen de vraag naar kantoren. Door technologische ontwikkelingen is de Nederlandse economie veranderd in een diensteneconomie. Het aantal kantoorgebonden banen is de afgelopen decennia dan ook sterk toegenomen. Hierdoor is de vraag naar kantoren ten opzichte van andersoortige bedrijfsruimte toegenomen. Daar staat tegenover dat door technologische veranderingen en andere opvattingen over de organisatie van het werken - zoals eenpaperless office en het nieuwe werken - er een daling is te zien in het aantal vierkante meters per werknemer. Deze daling in verhuurbaar kantoorvloeroppervlak per werknemer dempt de vraag naar kantoorruimte. Aan de Pagina 2 van 6
andere kant is wel voorstelbaar dat nieuwe vormen van werken ook om nieuwe typen kantoren vragen, zodat er hoe dan ook een transformatieopgave is (al dan niet met behoud van functie). Overige figuren Figuur 2. Leegstand kantoorvloeroppervlakte per gemeente, 2013 Pagina 3 van 6
Figuur 3. Voorraad kantoren,1991-2013 Pagina 4 van 6
Figuur 4. Leegstand oppervlakte kantoren,1991-2013 Referenties Edwin Buitelaar, Niels Sorel, Femke Verwest, Frank van Dongen & Arjan Bregman (2013), Gebiedsontwikkelingen commerciële vastgoedmarkten, een institutionele analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren, PBL, ASRE. Technische toelichting Naam van het gegeven Voorraad en aanbod van kantoorvloeroppervlak (m2 VVO) Omschrijving Ontwikkeling en stand van de voorraad en het aanbod van kantoorvloeroppervlak in Nederland. Het betreft alleen de kantoorpanden met minimaal 500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO). Op basis van het aangeboden oppervlak zijn leegstandspercentages berekend. Kantooroppervlakte waarvan de huur is opgezegd en tot het moment van beschikbaar komen nog in gebruik is wordt hier ook gerekend tot leegstand. Pagina 5 van 6
Verantwoordelijk instituut PBL Berekeningswijze Totalen zijn ingeteld naar gemeenten. Basistabel Kantorenbestand van Rudolf Bak Geografisch verdeling Kantoorpand -> gemeente -> Andere variabelen Verschijningsfrequentie Jaarlijks Achtergrondliteratuur Kantoren in cijfers 2012, Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt; Drs. R.L. Bak, NVM Business Opmerking Betrouwbaarheidscodering Referentie van deze pagina CBS, PBL, Wageningen UR (2013). Leegstand van kantoren, 1991-2013 (indicator 2152, versie 01, 10 juli 2013).www.compendiumvoordeleefomgeving.nl. CBS, Den Haag; Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag/Bilthoven en Wageningen UR, Wageningen. Pagina 6 van 6