Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed

Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed Rotterdam-Rijnmond Regionaal Informatie en Expertise Centrum (RIEC) Rotterdam-Rijnmond

Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed RIEC Rotterdam-Rijnmond

Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed Rotterdam-Rijnmond Colofon Hans Karels - adviseur keten vastgoed tel. 010 267 23 17, RIEC Rotterdam-Rijnmond Jeffrey Berkhof - adviseur vastgoed & mensenhandel, tel. 010 267 35 07, RIEC Rotterdam-Rijnmond Oplage 100 www.riec.nl April 2012

Inhoudsopgave Inleiding 4 Hoofdstuk 1 Informatie en achtergrond 6 1.1 Doel van de bestuurlijke aanpak vastgoed 6 1.2 Doel uitvoeringsmap vastgoed 7 1.3 Gebruik van de uitvoeringsmap 8 1.4 Gevraagde besluitvorming gemeenten 8 Hoofdstuk 2 Definitie, achtergrond, ervaring en toekomstig beleid 9 2.1 Het begrip vastgoedfraude 9 2.2 Exploitatie 9 2.3 Speculatie 9 2.4 Aard en omvang 9 2.5 Omvang van de fraude 10 2.6 Risico s van invloed misdaad op vastgoed 10 2.7 Lokale samenwerking criminele netwerken 11 2.8 Netwerktypen 11 Hoofdstuk 3 Landelijk beleid 12 3.1 Aanscherpen integriteit dienstverleners 12 3.2 Verbetering transparantie binnen de sector zelf 12 3.3 Wetswijziging Bibob 2012 12 3.4 Toespitsing extern toezicht vastgoedsector 13 3.5 Versteviging integrale aanpak (bestuurlijk, fiscaal, strafrechtelijk) 13 3.6 Landelijke (politieke) aandacht 13 3.7 Historie ketenaanpak Vastgoed 14 3.8 Beleidskader aanpak Vastgoed 15 3.9 De Fraude Voorbij 15 Hoofdstuk 4 Verschijningsvormen vastgoedfraude 16 4.1 Malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie 16 4.2 Malafide activiteiten met betrekking tot speculatie 18 Hoofdstuk 5 Bestuurlijke aanpak vastgoed 20 5.1 Informatiepositie gemeente 20 5.2 Meldpunt misstanden vastgoed 21 5.3 GBA-controles en inspectieteams, betreden van panden 22 5.4 Meervoudig kijken tijdens inspecties 22 5.5 Verschijningsvormen/herkennen misbruik vastgoed 23 5.6 Juridisch kader bestuurlijke aanpak vastgoed 27 Hoofdstuk 6 Overige instrumenten t.b.v. aanpak Vastgoed 36 6.1 Samenwerking met de banken 36 6.2 Rotterdams Piepsysteem (ROPS) 36 6.3 Vastgoedkaart 37 6.4 Samenwerking met de Rijksbelastingdienst 37 Hoofdstuk 7 Korte werkbeschrijving keten Vastgoed-Regiogemeenten 39 7.1 Casusoverleg 39 7.2 Stroomschema signaal vastgoedfraude 40 7.3 Processchema signalering vanuit gemeenten 41 7.4 Wie zijn aangesloten bij het casusoverleg? 42 7.5 Applicatie vastgoed 43 2 2

Bijlagen (vanaf pagina 44)*: I Richtlijnen onzelfstandige bewoning 44 II Toelichting op de richtlijn onzelfstandige bewoning 46 III Nadere regels Gebiedquota voor kamerverhuur 2009 48 IV Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 50 (incl. bestuurlijke boete) 2006 V Opzet Model beleidskader Aanpak Vastgoed 87 VI Checklist/verslag van bevindingen na betreden van pand 90 VII Bestuurlijke boete Huisvestingswet 92 VIII Meldingsformulier aan hypothecair financiers 99 (te gebruiken na gemaakte afspraken met de NVB) IX Voorbeelden van indicatoren die duiden op mogelijke betrokkenheid 101 georganiseerde misdaad t.a.v. vastgoed * Bovenstaande documenten zijn reeds in gebruik o.a. door de keten Vastgoed, interventieteams of de Stadsregio Rotterdam. De documenten zijn toegevoegd als voorbeeld voor de gemeenten die nog geen gebruik maken van vergelijkbare richtlijnen, verordeningen of aanvullende documenten. 3 3

Inleiding Investering en witwassen van criminele gelden, frauduleuze vastgoedtransacties, misbruik in de sfeer van exploitatie en belegging en hypotheekfraude. Dit zijn vormen van vastgoedfraude die zich overal kunnen manifesteren 1. Het brede terrein waarbinnen deze criminele praktijken plaatsvinden, maakt dat elke gemeente er kwetsbaar voor is. Uit het WODC-onderzoek Malafide activiteiten in de vastgoedsector blijkt dat veel crimineel verdiend vermogen in de vastgoedsector terechtkomt. Vastgoed is waardevast en er wordt weinig toezicht gehouden op de vastgoedsector. Dit maakt de sector kwetsbaar voor malafide activiteiten 2. De vastgoedsector is dé sector waar de illegale en legale economie samenkomen. De impact van financiële criminaliteit kan en mag daarom niet worden onderschat. Deze wordt wel eens vergeten tussen andere en meer zichtbare soorten criminaliteit, niettemin is financiële criminaliteit een permanent onderdeel van de samenleving. Op de punten waar de onderwereld in contact treedt met de bovenwereld, kan de bestuurlijke aanpak inbreken. Het feit dat de gelegenheidstructuur de georganiseerde criminaliteit kan faciliteren, betekent tegelijkertijd dat de aanpak van die gelegenheidstructuur de georganiseerde criminaliteit kan belemmeren of frustreren. Hét instrument om daar bij in te zetten, is de bestuurlijke aanpak. Kortom, gemeenten zijn waardevol en zelfs onmisbaar bij een effectieve bestrijding en voorkoming van vastgoedfraude. Daarom is een eenduidige bestuurlijke aanpak van alle gemeenten in de regio Rotterdam-Rijnmond van groot belang en van grote waarde. De bestuurlijke aanpak van georganiseerde criminaliteit richt zich niet zozeer op de kernactiviteiten van de georganiseerde criminaliteit, maar juist op de cruciale ondersteunende activiteiten. De maatregelen richten zich niet op personen (de potentiële daders), maar op de situaties en gelegenheidsstructuren die de georganiseerde criminaliteit faciliteren en soms zelfs aanmoedigen. Zo kunnen overheden door regelgeving (zoals vergunningstelsels, subsidieregels, etcetera) onbewust illegale activiteiten faciliteren 3. Taak lokale overheden Lokale overheden hebben een belangrijke taak bij de bestuurlijke aanpak van georganiseerde criminaliteit. Het is de gemeente die de regie voert, bestuursrechtelijk instrumenten inzet, alle betrokken partijen samenbrengt en met deze samenwerkingspartners de noodzakelijke maatregelen vorm geeft. Gemeenten hebben veel informatie die voor de regionale partners van belang is. Zo is informatie uit het GBA in combinatie met informatie van de gemeentelijke belastingdienst en uitkeringsinstanties een goede indicatie bij het opsporen van inkomens-, uitkerings- en hypotheekfraude die weer van pas kan komen bij controles, het verlenen van vergunningen en dergelijke. Deze informatie helpt bij het opsporen van vastgoedfraude en het voorkomen daarvan. Aanpak vraagt maatwerk Vanzelfsprekend bestaan er verschillen tussen gemeenten wat betreft de vorm en omvang van criminaliteit die er plaatsvindt. Deze verschillen zijn onder andere gerelateerd aan de grootte van een gemeente en de geografische ligging. Ook de mate van toezicht, handhaving en controle is relevant. Er is echter geen gouden formule om de vorm en omvang te kunnen bepalen aan de hand van de grootte en ligging van de gemeente. Dit betekent dat de aanpak maatwerk vereist. Criminelen en criminele netwerken zijn altijd op zoek naar manieren om crimineel vermogen wit te wassen, bijvoorbeeld door te investeren in vastgoed. Bij aankoop van vastgoed maakt een crimineel onder meer gebruik van de diensten van een notaris, advocaat, taxateur en een 1 Kamervragen TK, Irrgang & De Wit (2008). Kamervragen over aanpak vastgoedfraude aan de Minister van Financiën en de Minister van Justitie, Den Haag. 2 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP. 3 Hees, O. van, Olsthoorn, L. (2010). Handboek bestuurlijke aanpak georganiseerde criminaliteit. Utrecht, Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid. 4 4

bank. Het grote gevaar van deze lokale inbedding is dat onder- en bovenwereld zich ongemerkt vermengen. Het biedt echter ook kansen. Om gemeenten te helpen bij het op een hoger plan brengen van de bestuurlijke aanpak heeft het RIEC inmiddels vier uitvoeringsmappen ontwikkeld op de terreinen Bibob, softdrugs, mensenhandel en vastgoed. Voor u ligt de Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed Rotterdam-Rijnmond. Deze map is het resultaat van het besluit van het Regionaal College om in regionaal verband een sluitende integrale aanpak voor vastgoed op te stellen. Deze map bevat handvatten die een gemeente nodig heeft om vastgoedfraude effectief aan te kunnen pakken. Elke gemeente in samenwerking met het RIEC en de convenantpartners zal om concrete resultaten te halen zelf aan de slag moeten. Wat kan het RIEC voor u betekenen? Met de oprichting van het Regionaal Informatie- en Expertise Centrum (RIEC) is een organisatie gevonden die uw gemeente kan faciliteren en adviseren bij de implementatie en uitvoering van deze regionale aanpak. Indien u vragen heeft over deze map of het gebruik ervan, staat het RIEC dan ook tot uw beschikking. Een goed georganiseerde bestuurlijke aanpak van vastgoed is belangrijk en noodzakelijk. Want vergeet niet: georganiseerde criminaliteit komt overal voor, ook in uw gemeente. 5 5

1 Informatie en achtergrond 1.1 Doel van de bestuurlijke aanpak vastgoed Binnen de bestuurlijke aanpak neemt het openbaar bestuur, veelal op lokaal niveau, vanuit de eigen bevoegdheden en verantwoordelijkheden die maatregelen, om de georganiseerde criminaliteit in de activiteiten te belemmeren of te frustreren. Deze bestuurlijke aanpak valt of staat met de samenwerking met andere partners op veiligheidsgebied, zoals het RIEC, de politie en het Openbaar Ministerie. Het delen van informatie vanuit de verschillende organisaties is hierbij een van de belangrijkste processen. Wanneer de strafrechtelijke opsporing en vervolging door politie en justitie gecombineerd wordt met bestuurlijke en fiscale middelen, ontstaat misschien wel de meest optimale vorm van de bestrijding van georganiseerde criminaliteit; de geïntegreerde aanpak. Hiervoor gaan verschillende partijen, zoals gemeente, politie, Openbaar Ministerie en belastingdienst, op basis van gelijkwaardigheid, een intensieve samenwerking met elkaar aan. De ene keer zal dat leiden tot bestuurlijk, de andere keer tot strafrechtelijk optreden. Per geval wordt gezamenlijk bekeken welke instantie de beste kaarten in handen heeft om uit te spelen. De bestuurlijke aanpak is dus geen alternatief voor de opsporing, maar een aanvulling erop 4. Politieke wil De burgemeester speelt een belangrijke rol als bestuurder in deze aanpak. De burgemeester kan bijvoorbeeld in het driehoeksoverleg komen tot een mix van handhavingsmaatregelen voor een bepaalde branche. Bestuurders moeten zich bewust zijn van de waarde van de bestuurlijke aanpak van criminele praktijken in de gemeente. Enerzijds omdat deze praktijken de gemeente veel schade kunnen berokkenen. Anderzijds omdat de bestuurlijke aanpak een belangrijke aanvulling vormt op de strafrechtelijke aanpak. De lokale driehoek speelt hierbij een cruciale rol. Tot op het hoogste niveau dient men overtuigd te zijn van het nut en de noodzaak van een bestuurlijke aanpak. Met andere woorden, de politieke wil om veiligheidsproblemen bestuurlijk aan te pakken, is een voorwaarde. De strafrechtelijke en bestuurlijke aanpak van criminele praktijken zijn complementair. Daar waar de strafrechtelijke mogelijkheden voor politie en justitie ophouden, is de gemeente aan zet en vice versa. Criminele praktijken hebben op verschillende manieren impact op de gemeente. De meest manifeste schade die door criminelen op lokaal niveau wordt veroorzaakt, heeft op drie hoofddomeinen betrekking. De veiligheid en het woon- en leefklimaat in wijken en buurten verslechteren door overlast. Criminele activiteiten brengen verloedering met zich mee. Ook meer direct kunnen burgers last hebben van criminele praktijken, bijvoorbeeld wanneer zij een woning huren van een malafide huisjesmelker. Criminele praktijken druisen in tegen de regels, wetten en beleid die binnen de gemeente gelden. Ze ondermijnen het lokale gezag. Wanneer een gemeente hierop goed zicht en geen grip (meer) op heeft, kunnen illegale praktijken de bestuurskracht van het lokale bestuur aantasten. Pogingen van criminelen om het lokaal bestuur te corrumperen, vormen een andere bedreiging. De (dreiging van) aantasting van het bestuur op een of meerdere domeinen binnen de gemeente is een directe aanleiding om de problematiek bestuurlijk aan te pakken dan wel de aanpak te intensiveren. Gemeente: bestuurlijk ingrijpen Daar waar criminele praktijken de kop opsteken in de bovenwereld van een gemeente, is het mogelijk om het probleem via bestuurlijke weg te bestrijden. Criminelen zijn immers tot op zekere hoogte afhankelijk van de bovenwereld. Voor het gros van de criminele praktijken geldt namelijk dat de betrokkenen afhankelijk zijn van de beschikking over panden en/of bedrijven om de illegale activiteiten te kunnen exploiteren. Voor de benodigde bezittingen en betrekkingen van panden en bedrijven is men aangewezen op toewijzing van vergunningen en aanbestedingen door de gemeente. Juist vanwege dit aspect bestaat er een afhankelijkheidsrelatie met de lokale overheid en komen onder- en bovenwereld onvermijdelijk samen. Dit raakvlak biedt het lokale bestuur mogelijkheden om er wat aan te doen. Aan gemeenten de taak om via de bestuurlijke weg in te grijpen bij voorkeur samen met externe partners. Een bestuurlijke aanpak biedt enerzijds de mogelijkheid om criminelen 4 Hees, O. van, Olsthoorn, L. (2010). Handboek bestuurlijke aanpak georganiseerde criminaliteit. Utrecht, Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid. 6 6

en criminele groepen te ontmoedigen zich in de gemeente te vestigen en anderzijds om gevestigde criminelen uit de gemeente te weren. Een adequate aanpak voorkomt dat criminelen of criminele groepen malafide activiteiten ontplooien, bijvoorbeeld door hen aanvragen van vergunningen en subsidies te weigeren. Daarnaast kan ook worden opgetreden tegen situaties waarin blijkt dat vergunningen of subsidies al worden aangewend voor criminele activiteiten. Een inrichting kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden gesloten, er kunnen nadere voorwaarden aan een vergunning worden verbonden of een vergunning kan worden ingetrokken. Bewustwording Aan het onderkennen van de taak om bestuurlijk op te treden tegen criminele praktijken gaat een bewustwordingsproces vooraf. De gemeente moet inzien dat er zich binnen de gemeentegrenzen criminele praktijken voordoen. Daarnaast moet zij er van doordrongen zijn dat zij samen met de veiligheidspartners een taak heeft om deze misstanden aan te pakken en dat zij ook de mogelijkheden heeft om er wat aan te doen. Het bestuurlijk optreden vraagt bovendien om een andere insteek van de gemeenteambtenaren. Om te voorkomen dat de gemeente de ontplooiing van criminele praktijken bijvoorbeeld faciliteert door middel van vergunningen, moeten aanvragen van burgers kritisch bekeken worden. Waar de nadruk normaliter ligt op het nagaan van de voorwaarden om een vergunning te verkrijgen, komt de nadruk nu meer te liggen op het nagaan van aanwijsbare redenen om een vergunning niet te verlenen. De gemeente moet daarom een meer kritische houding aannemen ten opzichte van aanvragen, maar ook ten opzichte van al verleende vergunningen (handhaving en controle). Gemeenteambtenaren moeten zich realiseren dat zij als kritische dienstverleners moeten optreden. Zij moeten altijd gespitst zijn op mogelijke criminele praktijken. Een goed georganiseerde en ingebedde bestuurlijke aanpak zal op termijn resulteren in een effectief, preventief gemeentebeleid. Aanvragers uit het criminele circuit zullen terughoudender zijn met het aanvragen van vergunningen en subsidies. Daarnaast draagt de bestuurlijke aanpak bij aan een geïntegreerde aanpak van criminele praktijken, waarbij elke deelnemende partij haar eigen verantwoordelijkheden draagt. 1.2 Doel uitvoeringsmap vastgoed Om een bijdrage te leveren aan beter zicht op de vastgoedsector en daarmee georganiseerde criminaliteit beter te bestrijden, is door het Regionaal Informatie- en Expertise Centrum Rotterdam-Rijnmond (RIEC) deze Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed voor gemeenten opgesteld. Hierbij is gebruikgemaakt van de best practices uit het land, zoals het Emergo-project (Van Traa) in Amsterdam, het project Schone Handen in Limburg-Zuid en de Alijda-aanpak in Rotterdam. Praktische producten Deze uitvoeringsmap bevat een aantal praktische producten die de gemeenten kunnen benutten bij het verder vormgeven van hun lokale beleid tegen vastgoedfraude. De uitvoeringsmap is tevens bedoeld om gemeenten te verleiden om zoveel mogelijk uniforme maatregelen te nemen. Om een effectieve regionale samenwerking te kunnen realiseren is voor de regionaal georganiseerde partners van groot belang dat alle gemeenten in de regio op een vergelijkbare manier werken. Dit geldt niet alleen voor het ontwikkelen van uniforme werkwijzen maar ook voor de manier van informatiedeling. Daarnaast zal uniformiteit meer weerstand kunnen bieden aan criminele organisaties die altijd de weg van de minste weerstand zoeken. Als één of meer gemeenten achterblijven of een afwijken beleid invoeren kan dat consequenties hebben voor de verplaatsing van criminele activiteit naar die betreffende gemeente(n) in de regio. Nadrukkelijk wordt gesteld dat het uiteindelijk de gemeente is, die kiest welke maatregelen zij wenst. Vragen? Bij de implementatie en uitwerking van de maatregelen zal het RIEC een faciliterende en adviserende rol vervullen. Voor vragen over de inhoud, implementatie en uitvoering van deze map kunt u contact opnemen met de opstellers Hans Karels, adviseur keten vastgoed, tel. 010 267 23 17 en Jeffrey Berkhof, adviseur vastgoed & mensenhandel, tel. 010 267 35 07 van het RIEC Rotterdam-Rijnmond. 7 7

1.3 Gebruik van de uitvoeringsmap De uitvoeringsmap is gemaakt met het doel alle gemeenten in de regio Rotterdam-Rijnmond te adviseren over en faciliteren bij de implementatie en uitvoering van gemeentelijk softdrugsbeleid. De map bevat een hoofdstuk dat de aard en omvang van vastgoedfraude in de regio beschrijft voor zover dat nu bekend is. Vervolgens treft u allerlei praktische documenten aan die gebruikt kunnen worden bij de uitvoering van elk gemeentelijk vastgoedbeleid, zoals een model beleidskader, APV-artikelen, werkprocessen, etc. Deze modeldocumenten zijn zo opgesteld dat met minimale inspanning een bewezen effectief beleidskader kan worden gerealiseerd. Omdat gemeenten autonoom zijn bij het vormgeven van het eigen beleid zijn bij de modeldocumenten zo veel mogelijk opties benoemd en kan de gemeente zelf de optie invullen die de voorkeur heeft. 1.4 Gevraagde besluitvorming gemeenten Deze map bevat handvatten die een gemeente nodig heeft om de problematiek rondom vastgoed effectief aan te kunnen pakken. Bij een aantal van deze handvatten zal de gemeente op onderdelen een eigen invulling moeten verzorgen. Deze invulling houdt ook in het maken van specifieke beleidskeuzes. Een regionale aanpak van vastgoedfraude kan pas effectief zijn als alle partners, waaronder in het bijzonder de gemeenten, de problematiek erkennen en herkennen en de interne organisatie en instrumenten ter beschikking hebben om invulling te geven aan de eigen rol en verantwoordelijkheden. Gestreefd wordt naar regionale uniformiteit. Minimale besluitvorming (fase 1) Om een regionaal uniform basisniveau aan organisatie en bestuursrechtelijke instrumenten voor de aanpak en bestrijding van misstanden rondom vastgoed wordt alle gemeenten nadrukkelijk gevraagd besluitvorming te organiseren als het gaat om de volgende onderwerpen: 1. Aanwijzen gemeentelijk contactpersoon RIEC (tevens gemeentelijk casemanager Vastgoed) inclusief vervanging; deze persoon is tevens meldpunt voor meldingen en signalen van vastgoedfraude vanuit de gemeentelijke organisatie; 2. Vaststellen van het Model-Beleidskader, zie in de bijlagen pagina 89 en verder. 3. Besluiten tot kennisbevordering van gemeenteambtenaren betrokken bij (het signaleren van) vastgoedfraude en of misstanden met vastgoed door middel van training en opleiding. 4. Informatie-uitwisseling volledig privacyproof maken, gebaseerd op de Wet Bescherming Persoonsgegevens. Zie pagina 20 (paragraaf 5.1) in het kader Informatie uitwisseling met gemeenten. Uitgebreide besluitvorming (fase 2) Afhankelijk van de behoeften en wensen van de gemeente kan de gemeentelijke besluitvorming worden uitgebreid met de volgende onderwerpen: 5. Op basis van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam invoeren dan wel aanpassen van de regels omtrent kamerverhuur. 6. Instellen van interventieteams of andere vorm van toezicht. 7. Bundelen van bestuurlijke aanpak op pandniveau. 8. Contacten met banken. 9. Contacten met rijksbelastingdienst via het RIEC. De gemeente wordt geadviseerd een fasering aan te brengen in de besluitvorming. Deze moet leiden tot het implementeren en bereiken van een regionaal basisniveau aan bestuurlijke slagkracht voor de aanpak van vastgoedfraude 8 8

2 Definitie, achtergrond, ervaringen en toekomstig beleid Wat wordt verstaan onder vastgoedfraude? En wat is de aard en omvang? Dat komt in dit hoofdstuk aan de orde, aan de hand van het onderzoek Malafide activiteiten in de vastgoedsector uit 2007 5. 2.1 Het begrip vastgoedfraude Onder de term vastgoedfraude kunnen zeer uiteenlopende criminele gedragingen worden verstaan. Van hypotheekfraude, investering en witwassen van criminele gelden, frauduleuze vastgoedtransacties, misbruik rondom beleggingen en vastgoed bv s tot allerlei vormen van misbruik in de sfeer van exploitatie en bewoning. In de wetenschappelijke literatuur wordt onderscheid gemaakt tussen malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie enerzijds en speculatie anderzijds. 2.2 Exploitatie Het exploiteren van en speculeren met panden is in beginsel rechtmatig en legitiem. Tegelijkertijd kunnen de opbrengsten zo lucratief zijn dat de verleiding om deze winsten op onrechtmatige wijze te realiseren, groot is. Bij de malafide activiteiten in panden (exploitatie) wordt een onderscheid gemaakt in drie verschijningsvormen. De eerste vorm is onrechtmatige bewoning, waarbij sprake is van illegale (door)verhuur aan legaal of illegaal in ons land verblijvende personen. De tweede vorm betreft onregelmatigheden rond de verhuur van particuliere woningen, waarbij de traditionele huisjesmelker zijn huurders uitbuit. Tot slot is er onrechtmatig gebruik. Binnen deze vorm wordt de woning voor andere doeleinden gebruikt dan reguliere huisvesting. Dit kan uiteenlopen van illegale pensions tot het gebruik van de woning als dekmantel voor criminele activiteiten. Denk aan wietplantages, vrouwenhandel, witwaspraktijken en illegale prostitutie (Ferwerda et al, 2007). 2.3 Speculatie De malafide activiteiten met panden (speculatie) worden op basis van het onderzoek onderverdeeld in zeven verschijningsvormen. Bij ABC-transacties gaat het om die transacties waarbij er bij de verkoop van partij A aan B en van B aan C zaken gebeuren die niet rechtmatig zijn. De tweede vorm; de verkoopcarrousel heeft betrekking op het via malafide praktijken buitenproportioneel snel doorverkopen van panden om hogere winsten te behalen. De derde onderscheiden vorm is hypotheekfraude waarbij personen of groepen onder valse voorwendselen (zoals vervalste inkomensgegevens of vervalste identiteitsbewijzen) een (hogere) hypotheek proberen te bemachtigen. Belastingontduiking als vorm binnen malafide speculatie kent meerdere verschijningsvormen. Het onderhands betalen van vastgoed is wellicht de meest bekende. Een andere vorm die onderscheiden wordt, is het witwassen van crimineel of zwart geld via de aankoop van vastgoed. Hypotheekdiscriminatie of redlining is een vorm van malafide handelen door banken waarbij personen in bepaalde riskante buurten uitgesloten worden van een hypotheek. Tot slot kan er op verschillende momenten in de vastgoedsector bij het verwerven en afstoten sprake zijn van intimidatie en bedreiging. Het kan gaan om kopers en verkopers op executieveilingen, maar ook om taxateurs en notarissen die onder druk worden gezet. Het is van belang om aan te geven dat we bij de beschrijving van malafide activiteiten in het vastgoed soms aandacht schenken aan in beginsel bonafide activiteiten die ook ten behoeve van malafide activiteiten kunnen worden ingezet. Zo is sec speculeren met vastgoed niet strafbaar, maar waar speculeren met vastgoed samengaat met bijvoorbeeld belastingontduiking, hypotheekfraude of bedreiging, is wel sprake van een strafbaar feit (Ferwerda et al, 2007). 2.4 Aard en omvang Van de totale omvang van vastgoedfraude in Nederland is geen beeld. Ook verschillen de verschijningsvormen per stad of regio. Dit is vooral bij de exploitatie-fraude het geval. Zo blijkt uit het eerdergenoemde onderzoek 'Malafide activiteiten in de vastgoedsector' dat illegale onderhuur in Amsterdam en Utrecht een groter probleem is dan in Den Haag en Rotterdam. In Den Haag en Rotterdam is weer meer sprake van uitbuiting van illegalen in de particuliere 5 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP. 9 9

sector. Uit het onderzoek blijkt wel dat malafide activiteiten in de speculatie en exploitatie met elkaar samenhangen. Signalen over vastgoedfraude kunnen komen van juridische en financiële dienstverleners, zoals notarissen, makelaars en banken. Daarnaast kunnen signalen ook komen vanuit het Kadaster, de Kamer van Koophandel, Openbaar Ministerie (OM), Belastingdienst, woningcorporaties, gemeenten en de Regionale Informatie- en Expertisecentra (RIEC's). Door de geringe transparantie is de vastgoedmarkt aantrekkelijk voor misbruik, in de brede zin van het woord. De vastgoedmarkt wordt daarom structureel bedreigd door fraude, witwassen en georganiseerde misdaad. Minstens zo belangrijk is dat het geld dat daarmee wordt verdiend, via investeringen in vastgoed, de samenleving op de lange termijn corrumpeert en het zo belangrijke vertrouwen in economische instituties schaadt. Zo is uit de analyse van strafdossiers gebleken dat corrupte gemeenteambtenaren in meer of mindere mate betrokken waren bij de criminele activiteiten. De vastgoedsector is door zijn omvang een sector die alle facetten van het economische leven (letterlijk) in zich draagt. 2.5 Omvang van de fraude Tot op heden zijn geen harde gegevens voorhanden over de omvang van het misbruik. Een relatief bescheiden misbruik heeft door de omvang van de sector al een forse betekenis. De totale sector kent een vermogen van meer dan 1.000 miljard en ongeveer 8 miljoen panden met een totale hypotheek van +/- 500 miljard. Daarnaast worden er 300.000 transacties per jaar gesloten. De Utrechtse hoogleraar mw. Unger tot is wel tot de conclusie gekomen dat in de vastgoedsector jaarlijks ongeveer 6 miljard wordt witgewassen. Ook deze uitkomst is een (wetenschappelijk verantwoord) vermoeden. Medio maart 2011 kwam mw. Unger met een vervolgonderzoek. Haar conclusie: witwassen is systematisch op te sporen. 2.6 Risico s van invloed misdaad op vastgoed Tijdens een analyse in de rapportage van het WODC Vastgoed & Fout blijkt dat uit de twaalf (grotere) strafdossiers sprake was van leefbaarheidproblemen en verpaupering van woonpanden. Leefbaarheidproblemen vormden aanleiding voor onderzoek, waarna later bleek dat financieel-economische criminaliteit ten grondslag te liggen aan de problemen. Tijdens de analyse van het WODC is gebleken dat vrijwel alle hoofdverdachten uit de strafzaken opereerde vanuit een legale, wettige positie: een meerderheid werkt in de vastgoedsector als handelaar in onroerend goed. Tevens was een deel van de hoofdverdachten werkzaam in de financieel-administratieve sector, als adviseur of tussenpersoon. Dus personen die als wettige marktpartijen in de bovenwereld werkzaam waren. De legale wettige beroepspositie in het bedrijfsleven vormt de basis van waaruit illegale activiteiten worden ontplooid. Belangrijk is te beseffen dat de illegale activiteiten geen incidenteel karakter hebben, maar systematisch en routinematig worden toegepast! Bovenstaand fenomeen is lastig inzichtelijk te maken. Dat komt omdat er geen eenvoudige scheiding te maken is tussen de criminele onderwereld en de nette bovenwereld. Dit beeld wordt bevestigd in de rapportage van de parlementaire werkgroep verwevenheid onderwereld/bovenwereld. Het onderscheid tussen criminele en legale betrokkenheid in de vastgoedmarkt is subtiel, kent meerdere schakeringen en vormen van wisselwerking. Wel blijkt uit onderzoek dat het raakvlak van de onder- en bovenwereld ligt bij de juridische en financiële dienstverleners. Om de vastgoedtransacties te kunnen uitvoeren, hebben criminelen de hulp van financiële ondernemingen, makelaars, taxateurs, notarissen, belastingadviseurs, trustkantoren, advocaten en accountants nodig. Uit strafzaken is gebleken dat personen uit de vastgoedsector (zoals tussenpersonen, verhuurders) in contact komen met mensen uit de onderwereld die baat hebben bij situaties als illegale verhuur, deze bieden anonieme verblijfsplaatsen/bedrijfsruimten voor criminelen. Hieruit worden weer inkomsten gegenereerd. Daarnaast worden woningen gebruikt om hun criminele activiteiten uit te voeren, bijvoorbeeld door criminele exploitatie van panden voor mensenhandel, opslag van wapens en wietplantages of het opdrijven van de prijzen bij de (snelle) verkoop van de vastgoedobjecten. 10 10

2.7 Lokale samenwerking criminele netwerken In hoeverre zijn de illegale netwerken lokaal georiënteerd? Uit studie is gebleken dat illegale netwerken sterk lokaal gebonden zijn. Dat geldt zowel voor de binding tussen de samenwerkende leden van het netwerk als voor de locaties waar de illegaliteit plaatsvindt. De leidinggevenden van het criminele netwerk en de faciliteerders/dienstverleners ontmoeten elkaar in eigen stad. Als collega s, via legale werkrelaties of zakenrelaties, via vrienden- en familierelaties, via lokale ondernemingen en uitgaansgelegenheden. Verder is uit onderzoek gebleken dat leidinggevenden van het criminele netwerk nauwelijks de eigen regio overschrijden bij de uitoefening van hun illegale praktijken. Men is meestal actief op de woningmarkt van de stad waar zij zelf woonachtig zijn. Binnen één regio bestaan op een aantal punten dwarsverbanden tussen de daar opererende illegale netwerken. In de eerste plaats zijn de leidinggevende vastgoedhandelaren uit de verschillende netwerken binnen één stad handelspartners van elkaar. Ze verkopen woningen of setjes woningen aan elkaar. Het bestaan van banden tussen de illegale netwerken zien we ook terug in de manier waarop medewerkers van de illegale netwerken naar elkaar doorverwijzen bij bijvoorbeeld huurverzoeken. Bijvoorbeeld (zo blijkt uit de praktijk) in het geval van een wietteler die op zoek is naar bedrijfsruimte. Daarnaast is gebleken dat de leidinggevenden van verschillende illegale netwerken in één stad elkaar van dienst zijn bij het verstrekken van fictieve dienstverbanden, bijvoorbeeld t.b.v. hypotheekfraude. Daarnaast is gebleken uit de analyse van meerdere strafzaken dat criminele netwerken binnen één stad gebruikmaken van de diensten van dezelfde notaris. Banden/contacten met het buitenland worden ook gezien. Het betreft dan meestal het land van herkomst van de leidinggevenden binnen het criminele netwerk. Het betreft dan zaken als het wegsluizen van criminele gelden. 2.8 Netwerktypen Er zijn verschillende netwerktypen te onderscheiden, uiteenlopend van eenvoudige tot complexe netwerken. De eenvoudige netwerken zijn meestal gespecialiseerd in een beperkt aantal vormen van fraude waarbij een beperkt aantal actoren zijn betrokken. Meestal worden geen grote winsten gegenereerd. De meer complexe netwerken richten zich op een veelheid van activiteiten waarbij uiteenlopende actoren en specialisten zijn betrokken. De leiding van het netwerk bestaat uit meerdere personen en het netwerk telt tientallen medeverdachten. Gezamenlijk zijn zij actief op het terrein van hypotheekfraude, illegale onderhuur, oplichting, valsheid in geschrifte, belastingontduiking en de facilitering van productie en handel in drugs. Onderhuurders worden bedreigd en geïntimideerd. De winsten variëren van enkele tonnen tot enkele miljoenen euro s. ABC-constructies worden toegepast om de winsten en activiteiten te verhullen. Bij de legale activiteiten treden dienstverleners als makelaars, notarissen en taxateurs op als dienstverleners. De diensten worden echter ook verleend bij de illegale activiteiten. 11 11

3 Landelijk beleid Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan in beleid aangaande vastgoedfraude. 3.1 Het aanscherpen van de interne integriteit bij de juridische en financiële dienstverleners Juridische en financiële dienstverleners zijn onmisbaar voor het uitvoeren van vastgoedtransacties. En omdat criminelen voor het uitvoeren van hun illegale praktijken in veel gevallen gebruik maken van dezelfde juridische en financiële dienstverleners als burgers, zijn dienstverleners in deze markt kwetsbaar. Van de dienstverleners mag verwacht worden dat zij zich niet passief opstellen. E.e.a. heeft ertoe geleid dat het notariaat, advocatuur en makelaars/taxateurs interne en externe maatregelen hebben getroffen. Een aantal voorbeelden: een wijziging van de Wet op het notarisambt op 1 juli 2012 maakt het mogelijk bij de benoeming van notarissen (behalve de reeds bestaande toetsen) ook een persoonstoets uit te voeren. Daarnaast wordt de notaris wettelijk verplicht om de fiscus en het OM te informeren over de transacties die via zijn derdengeldrekening lopen. Deze maatregel draagt bij aan een betere bestrijding van financieel-economische criminaliteit. Bij de advocatuur zijn sinds juli 2009 de financiële richtlijnen verscherpt. Medio 2012 wordt een wetswijziging m.b.t. de Advocatenwet door de Tweede Kamer behandeld. In de wijziging zal o.a. het toezicht op de advocaten worden verscherpt. 3.2 Verbetering transparantie binnen de sector zelf In de periode 2008-2011 heeft een aantal grote spelers in de vastgoedbranche zich verenigd in het IOV. En heeft zich in die hoedanigheid tot de Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed gewend tot de vraag hoe de vastgoedpartijen en de Regiegroep gezamenlijk zouden kunnen optrekken en elkaar zouden kunnen versterken bij het tegengaan van malafide praktijken in de vastgoedmarkt. Dit heeft geleid tot goede samenwerking en kennisuitwisseling in een aantal expertgroepen waarin vertegenwoordigers van overheid- en marktpartijen gezamenlijk werken aan oplossingen voor concrete problemen. Het IOV heeft de afgelopen jaren een aantal maatregelen in gang gezet die tot doel hebben de integriteit en transparantie te bevorderen bij marktpartijen en frauderisico s te beperken. 3.3 Wetswijziging Bibob 2012 In 2003 is de Wet Bibob (Bevordering IntegriteitsBeoordeling Openbaar Bestuur) in werking getreden. De wet heeft tot doel te voorkomen dat de overheid ongewild criminaliteit ondersteunt en dat er oneerlijke concurrentie ontstaat, en te voorkomen dat de bovenwereld en onderwereld zich met elkaar vermengen. Voor de invoering van de Wet Bibob konden alleen de politie en het Openbaar Ministerie ingrijpen als er sprake was van malafide praktijken. Nu hebben ook andere bestuursorganen (zoals gemeenten) de mogelijkheid om criminele activiteiten aan te pakken. Ze kunnen de achtergrond van een bedrijf of persoon onderzoeken. De minister van Veiligheid en Justitie heeft het wetsvoorstel om de Wet Bibob te wijzigen op 21 maart 2011 aan de Tweede Kamer aangeboden. In het wetsvoorstel is onder meer opgenomen dat de wet wordt uitgebreid met: A) Vastgoed- en grondtransacties waarbij de overheid betrokken is als civiele partij; B) Exploitatie van speelautomaten en headshops; C) Importeren van vuurwerk. Het instrument Bibob is vanuit integriteitsoogpunt bij uitstek geschikt om te voorkomen dat de overheid (gemeenten) bij vastgoedtransacties criminele activiteiten faciliteert en past in het gezamenlijk aanpakken van plegers van misbruik en degene die hen daarbij helpen. De overheid (gemeenten) heeft bijvoorbeeld een betrokkenheid bij vastgoedtransacties als het gaat om (ver)huur van panden, aan- en verkoop en ook in het ontwikkelen van projecten. De overheid krijgt met de uitbreiding van de Wet Bibob de mogelijkheid om bij vastgoedtransacties te onderzoeken of er geen gevaar bestaat dat de partij met die wordt gecontracteerd strafbare feiten zal plegen. De rechtsbescherming vindt plaats bij de civiele rechter. Zoals zich het nu laat aanzien zal het wetsvoorstel per 1 juli 2012 in werking treden. Vanaf dat moment kunnen bestuursorganen een BIBOB-toets opleggen bij vastgoedtransacties. 12 12

3.4 Toespitsing extern toezicht op de vastgoedsector Extern toezicht is van groot belang als stok achter de deur en als aanvulling op de maatregelen die de vastgoedsector zelf heeft genomen ter versterking van het interne toezicht. Zowel gemeenten als toezichthouders (AFM, DNB en BFT) spelen hierbij een serieuze rol. In het (landelijke) beleidsprogramma is met betrekking tot dit punt het volgende doel opgenomen: het toezicht op de vastgoedsector wordt uitgebreid en zal meer in gezamenlijkheid plaatsvinden waardoor signalen van misbruik sneller opvallen en preventief toezicht, met name door gemeenten, een impuls zal krijgen. 3.5 Versteviging integrale aanpak (bestuurlijk, fiscaal en strafrechtelijk) Door gezamenlijke inzet van de fiscale, bestuurlijke en strafrechtelijke instanties wordt het misbruik van vastgoed effectiever tegengegaan. De integrale aanpak is gericht op het aanpakken van misbruik en criminaliteit in de vastgoedsector en het opwerpen van barrières. Sinds 2003 zijn een aantal grote vastgoedzaken gedraaid door zowel de Rijksbelastingdienst als de FIOD en het OM. Het betreft dan onderzoeken als Nokvorst en de Klimopzaak. In de jaren 2007-2009 zijn circa 1.000 zaken per jaar bij het OM aangebracht. Deze zaken worden door verschillende opsporingsdiensten aangeleverd, onder andere door regionale politiediensten, FIOD en Koninklijke Marechaussee. Op basis van grootschalig onderzoek in de vastgoedsector heeft de Rijksbelastingdienst bij 600 bedrijven in de vastgoedsector voor totaal 300,-- miljoen aan boetes en naheffingen opgelegd. De FIOD heeft in verschillende zaken strafrechtelijk onderzoek verricht. In de loop van 2010 zijn 11 RIEC s opgericht. Hiermee is een belangrijke stap gezet om de bestuurlijke aanpak één van de pijlers binnen de bredere, geïntegreerde aanpak van georganiseerde criminaliteit- verder te versterken. Vergroting van kennis en kunde bij gemeenten over de toepassing van Bibob en andere bestuursrechtelijke instrumenten en meer intensieve samenwerking tussen het lokale bestuur, politie, OM, en Rijksbelastingdienst zullen leiden tot een effectievere aanpak van georganiseerde criminaliteit, ook daar waar er verbindingen zijn met vastgoedtransacties en verwevenheid en onder- en bovenwereld. 3.6 Landelijke (politieke) aandacht Landelijk heeft het thema Vastgoed en de georganiseerde misdaad steeds meer aandacht en staat het thema Vastgoed hoog op de politieke agenda. Met betrekking tot o.a. het thema vastgoed en de georganiseerde misdaad in zijn algemeenheid staat de landelijke politiek een meer en meer geïntegreerde aanpak voor ogen. Een aantal voorbeelden hiervan zijn: * Sinds 2006 is het thema misbruik in de vastgoedsector, met enige regelmaat bij de Kamer onder de aandacht gebracht. * Op 9 oktober 2008 werd het eindrapport van de parlementaire werkgroep Verwevenheid Onderwereld- en Bovenwereld gepresenteerd. * Sinds een aantal jaar bestaat een interdepartementaal overleg Vastgoed, en is een (landelijke) Regie- en Werkgroep Aanpak Misbruik Vastgoed in het leven geroepen. Op 3 november 2008 is een overheidsbreed beleidsprogramma Aanpak Misbruik Vastgoed aan de Kamer aangeboden. Globaal worden twee lijnen onderscheiden: 1) het aanscherpen van de interne integriteit bij de juridische en financiële dienstverleners en 2) het verbeteren van de transparantie van het vastgoedverkeer. * Op 25 maart 2008 is door de ministers van Justitie en Financiën een Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed in het leven geroepen. Het mandaat van de Regiegroep is verlengd tot 1 januari 2015. * Op 29 september 2008 besloot de toenmalig minister ter Horst van Binnenlandse Zaken dat er een landelijke RIEC dekking moest komen, in navolging van Limburg-Zuid. 13 13

* Waarschijnlijk treedt op 1 juli 2012 de aangepaste Wet Bibob in werking. De wetswijziging biedt bestuursorganen de mogelijkheid om bij vastgoedtransacties partijen een Bibob-toets op te leggen. 3.7 Historie ketenaanpak Vastgoed In Rotterdam is de gemeentelijke vastgoedaanpak ontstaan onder de noemer Alijdapandenaanpak. Het project is vernoemd een historisch figuur, namelijk Jonkvrouw Alijda van Spangen. Het project startte in 1997 met de aanpak van drugsrunners in de Rotterdamse wijk Spangen. De aanpak bleek succesvol. In 1999 is daarom besloten dat de aanpak breder ingezet moest worden. De aanpak richt zich nu op malafide pandeigenaren. Het project kreeg op 12 september 2003 een structureel karakter door middel van een convenant tussen het Openbaar Ministerie, Politie Rotterdam-Rijnmond, Belastingdienst Rotterdam-Rijmond, FIOD en de gemeente Rotterdam. In hoofdstuk 7 wordt de rol van de ketenpartners in het kader van het casusoverleg op hoofdlijnen nader toegelicht. Na de pandgerichte aanpak kwam het zwaartepunt van de Alijda-aanpak te liggen op de zogenaamde ABC-transacties. Door middel van vervalste taxatierapporten werden veelal zwaar verwaarloosde vastgoedobjecten voor veel te hoge prijzen verkocht aan gedupeerde goedgelovige afnemers die meestal niet thuis waren in de vastgoedwereld. Taxateurs, makelaars en veelal ook malafide notarissen verleenden hieraan hun medewerking. Als gevolg van de aanpak zijn enkele notarissen uit hun ambt ontzet en een aantal taxateurs geschorst/geroyeerd. De aanpak heeft een stevige impact gehad. Banken, taxateurs en notarissen zijn scherper en alerter geworden wanneer het gaat om ABC-transacties en overige transacties waar vraagtekens bij geplaatst kunnen worden. Sindsdien komen bij de Keten Vastgoed weinig tot geen signalen meer binnen m.b.t. ABC-transacties. Om met name de aanpak van (hypotheek)fraude mogelijk te maken, zijn private partijen actief bij de aanpak betrokken. Hiertoe is op 5 december 2006 een convenant met de volgende partijen afgesloten: Gemeente Rotterdam Openbaar Ministerie Politie Rotterdam-Rijnmond Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH) Stichting Waarborgfonds Eigen Woning/NHG Kadaster Nederlandse Vereniging van Banken (NVB, namens de aangesloten hypothecair financiers) Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) NVM Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) VBO Makelaars Bovengenoemde private partijen geven in individuele casussen aanvullende informatie om in samenspraak een advies over de aanpak mogelijk te maken. Met de hypothecair financiers kent Rotterdam een intensieve samenwerking. Hier wordt in hoofdstuk 6 uitgebreider bij stilgestaan. In september 2007 werd het Alijdaproject opgenomen in het Actieprogramma Maatschappelijke Integriteit (MI) en werd het actieprogramma MI gepresenteerd. Speerpunt was en is de gerichte aanpak van de verwevenheid tussen de boven- en de onderwereld. Vastgoed speelt in een cruciale faciliterende rol bij tal van criminele en malafide activiteiten zoals bij: Mensenhandel en mensensmokkel: safehouses, illegale prostitutie, uitbuiting, illegale verblijfsinrichtingen en huisjesmelkers; Softdrugs: growshops, coffeeshops, hennepteelt; Harddrugs: dealpanden, gebruikspanden xtc-laboratoria; Fraude en witwassen, frauduleuze handel; Deze onderdelen krijgen dus de aandacht die het verdient in het kader van de aanpak vastgoed. Deze lijn wordt tot op de dag van vandaag voortgezet. 14 14

3.8 Beleidskader aanpak Vastgoed Medio april 2008 is door de gemeenteraad Rotterdam het beleidskader Alijda-aanpak vastgesteld. Hierin stelt de gemeente dat zij het als haar taak ziet om misstanden m.b.t. vastgoed (ketengewijs) aan te pakken. De Alijda-aanpak vastgoed is ondergebracht in het actieprogramma Maatschappelijke Integriteit (MI). In het actieprogramma worden de volgende verschijningsvormen van misstanden in de vastgoedsector genoemd: hypotheekfraude, speculeren, exploiteren, witwassen en het huisvesten van illegalen. 14 september 2009 is naast het bovengenoemde convenant een tweede (herziene) convenant afgesloten met de hierboven genoemde private partijen. Dit convenant vervangt het convenant van 5 december 2006. 3.9 De Fraude Voorbij Met het ondertekenen van het convenant van 14 september 2009 is Rotterdam begonnen met een pilot De Fraude Voorbij. Dit in samenwerking met hierboven genoemde private partners. Doel van de pilot is het voorkomen van hypotheekfraude. Dat wil de gemeente bereiken door ervaring op te doen met een betere informatievoorziening voor en na het passeren van de leveringsakte; het ontwikkelen van een zogenaamd piepsysteem ; het verbeteren van de informatie-uitwisseling tussen taxateurs en hypothecaire financiers; het deugdelijk maken van taxatierapporten en het tegengaan van dubbele borgstellingen. Actuele informatie over onroerend goed kunnen notaris of makelaar/taxateur krijgen via Kadaster-on-line. Niet alle gegevens, zo werd in het begin van de pilot ontdekt, zijn hierin opgeslagen. Zoals gemeentelijke publiekrechtelijke beperkingen die op een perceel rusten (bijvoorbeeld een door de burgemeester opgelegde sluiting). Daardoor waren notaris of makelaar genoodzaakt om aanvullende informatie bij de gemeente op te vragen. Binnenkort hoeft dat niet meer. De gemeente heeft een systeem ontwikkeld waarmee de publiekrechtelijke beperkingen automatisch aan het kadaster worden aangeleverd. Het systeem is in het voorjaar 2011 van operationeel. In gebruik is al een door de gemeente ontwikkeld piepsysteem (Rotterdams Piepsysteem ROPS), om kadastrale transactiedata op een percentage van de waardestijging te kunnen selecteren. Dit systeem geeft op wijkniveau relevante informatie over transacties, panden en betrokken notarissen, maar nog niet over de integriteit van de transacties. Hiervoor is aanvullende informatie nodig. Uit de pilot is gebleken dat de gegevensuitwisseling tussen taxateurs, hypothecaire financiers en het notariaat naar tevredenheid verloopt. Hypothecaire financiers merken dat het Rotterdamse notariaat alerter is geworden, hetgeen blijkt uit de contacten van notarissen met de veiligheidsafdelingen van financiers. Met de pilot wil de gemeente ook nagaan of met de informatie van de Nationale Hypotheek Garantie te voorkomen is dat meerdere borgstellingen aan één en dezelfde eigenaar worden afgegeven. Daarvoor maakt het NHG sinds 1 januari 2011 gebruik van het unieke Burger Service Nummer dat iedere burger heeft. Daardoor is het voor een eigenaar niet langer mogelijk om dubbele hypotheken met nationale hypotheekgarantie af te sluiten. De taxateursverenigingen, NVM, VBO Makelaar en Vastgoedpro zijn het eens geworden over de normen waaraan een taxateur en een taxatierapport moeten voldoen bij gebruik voor de Nationale Hypotheek Garantie. Het Nederlands Woning Waarde Instituut is het valideringsinstituut geworden. Dat controleert de waardeonderbouwing en gaat na of de taxateur voldoet aan de eisen van deskundigheid, betrouwbaarheid, onafhankelijkheid en plaatselijke bekendheid. De keten vastgoed (MI) is sinds februari 2011 ondergebracht bij het RIEC Rotterdam- Rijnmond. 15 15

4 Verschijningsvormen vastgoedfraude Naast de opbouw van de informatiepositie is inzicht nodig in de verschillende verschijningsvormen van vastgoed. Pas als deze inzichtelijk zijn, kunnen hier instrumenten aan gekoppeld worden ten behoeve van de aanpak. Hieronder volgt een overzicht van de verschijningsvormen van misstanden in de vastgoedsector. In hoofdstuk vijf wordt de bestuurlijke aanpak uiteengezet en in hoofdstuk zes volgt een overzicht van instrumenten die door gemeentes ingezet kunnen worden. Daarbij wordt per instrument aangegeven wat de rol is van de gemeente, wat de rol van het RIEC is, wat de randvoorwaarden zijn en wat een instrument kan opleveren. Voor wat betreft de verschijningsvormen kan onderscheid gemaakt worden tussen malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie enerzijds en speculatie anderzijds, zoals in hoofdstuk twee al kort benoemd is 6. 4.1 Malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie Onrechtmatige bewoning Centraal bij onrechtmatige bewoning staat het illegaal verhuren van een woning in relatie tot het bewonen ervan. De woning wordt buiten de toewijzingsregels van de gemeente op grond van de huisvestingswet aan een derde verhuurd of de woning wordt gedeeltelijk zonder medeweten en toestemming van de verhuurder doorverhuurd. Bij huurders maken we een onderscheid tussen legale of illegale personen. Legalen Bij legalen gaat het dan in de eerste plaats om verslaafden, zwervers, asielzoekers met een verblijfsstatus en (tijdelijke seizoen)arbeiders uit het voormalige Oostblok (vooral Polen en Bulgaren, maar bijvoorbeeld ook Russen). Een middencategorie wordt gevormd door studenten, jonge stellen en (rugzak)toeristen. De laatste categorie wordt gevormd door gefortuneerde huurders ( yuppen en expats ) die veel willen en kunnen betalen om snel en buiten alle wachtlijsten om aan een etage te komen in bijvoorbeeld hartje Amsterdam. Binnen deze vorm van onrechtmatige bewoning kan er ook sprake zijn van inwoning of medebewoning zonder toestemming of medeweten van de eigenaar. Illegale vreemdelingen Ook worden woningen onrechtmatig bewoond door illegale vreemdelingen. Het verlenen van huisvesting aan personen zonder geldig verblijfsdocument is per definitie niet toegestaan en strafbaar. Onrechtmatige bewoning kan gepaard gaan met: Verdringingseffecten op een krappe woningmarkt Hoge huren en huuropdrijving Hoge sleutelgeldbedragen c.q. bemiddelingskosten Ontstaan van malafide kamerbemiddelingsbureaus Onbelaste inkomsten uit de verhuur van woonruimte Huursubsidiefraude, studiebeursfraude, uitkeringsfraude en documentfraude Treiteren, intimideren en bedreigen van huurders door eigenaren c.q. huisjesmelkers Overlast door overbewoning Verkrotting van straten of delen van wijken door huisjesmelken Ontstaan van netwerken die seizoenarbeiders ronselen en laten verblijven Achterwege blijven van registratie van huurders in de GBA Handelen in strijd met de splitsingsvoorwaarden van de gemeente Problemen met de brandveiligheid en volksgezondheid Mensensmokkel Schijnhuwelijken Illegale arbeid (koppelbazen en illegale of malafide uitzendbureaus) 6 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP. 16 16

Onregelmatigheden rond de verhuur van particuliere woningen Hierbinnen vinden we bijvoorbeeld de traditionele huisjesmelker die zijn huurders uitbuit, de huiseigenaar die zijn huurder door intimidatie probeert weg te krijgen of de huizenbezitter die zijn panden laat verkrotten. Onrechtmatig gebruik door herbestemming kan, naast bovengenoemde signalen, gepaard gaan met: Uitbuiting door hoge huurprijzen te berekenen Ontstaan van malafide bemiddelingsbureaus dan wel tussenpersonen Verbouwingen zonder vergunning Onbelaste inkomsten uit de verhuur van woonruimte Handelen in strijd met de splitsingsvoorwaarden van de gemeente Onrechtmatig gebruik Binnen deze vorm wordt de woning voor andere doeleinden gebruikt dan reguliere huisvesting of het gebruik van panden (als dekmantel) voor criminele activiteiten. Overbewoning Bij de eerste vorm kan er sprake zijn van verkamering van de woning om deze in te richten als illegaal pension, hotel of voor beddenverhuur (overbewoning). Een hieraan gelieerde vorm van herbestemming is het al genoemde gebruik van bedrijfspanden om daarin illegalen te huisvesten of het onrechtmatig verbouwen en verhuren van voormalige winkelpanden op de begane grond tot woongelegenheid. Daarnaast valt permanente bewoning van een recreatiewoning ook onder deze vorm. Criminele activiteiten Bij onrechtmatig gebruik in relatie tot criminele activiteiten gaat het met name om het onrechtmatig gebruik van panden voor de wietteelt. Daarnaast worden panden gebruikt voor drugs- handel en -smokkel, vrouwenhandel, illegale prostitutie en mensensmokkel. In dit laatste geval gaat het dan om safehouses, panden in beheer van mensensmokkelaars waar gesmokkelde migranten in afwachting van hun verdere reis naar het bestemmingsland heimelijk en soms ook onvrijwillig verblijven. Tot slot blijkt dat er in panden activiteiten worden ontplooid die financieel gezien een dermate laag rendement hebben dat het zeer aannemelijk is dat er geld witgewassen wordt. Voorbeelden van gelegenheden waar dit soort praktijken kunnen plaatsvinden, zijn (illegale) hotels, oosterse supermarkten (toko s), oosterse videotheken of belhuizen op toplocaties terwijl er weinig klandizie is of wordt toegelaten en er nauwelijks omzet wordt gedraaid. Uit het onderzoek komt naar voren dat er tussen onrechtmatig gebruik van woningen en onrechtmatige bewoning regelmatig een relatie te vinden is. Zo schetsen deskundigen situaties waarbij grote aantallen Poolse werknemers in illegale pensions worden ondergebracht waarin ook prostitutie plaatsvindt en wijzen zij op de zogenaamde matrassenverhuur aan illegaal verblijvende vreemdelingen 7. Onrechtmatig gebruik voor criminele activiteiten kan naast bovengenoemde signalen gepaard gaan met: Overlast voor de buurt (stank, aanloop door klanten) Ontlopen van energie-inkomsten voor energiebedrijven Misdrijven in het kader van de opiumwetgeving Uitbuiting Onderdrukking Intimidatie en bedreiging van kwetsbare groepen (illegale vrouwen of arbeiders) Verschraling c.q. monocultuur van activiteiten in binnensteden Bedreiging van het reguliere ondernemingsklimaat, het woon- en leefklimaat Verwevenheid met de georganiseerde misdaad: witwaspraktijken en underground banking 7 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP. 17 17

4.2. Malafide activiteiten met betrekking tot speculatie Naast de verwevenheid van de vastgoedsector met huisjesmelkerij en uitbuiting, zoals beschreven in de voorafgaande hoofdstukken, is de vastgoedsector met de liquidaties van verschillende vastgoedhandelaren onlosmakelijk verbonden geraakt met de Nederlandse georganiseerde misdaad. Deze verstrengeling van de vastgoedsector met de georganiseerde misdaad is een nieuw fenomeen. Het negatieve imago vindt zijn oorsprong al in de woningschaarste die in Nederland al sinds het einde van de negentiende eeuw heerst. De vastgoedhandelaar wordt gezien als iemand die veel geld verdient over de ruggen van mensen die door de woningschaarste worden gedwongen duur van hem te huren of te kopen. Daarbij zorgt de krapte op delen van de woningmarkt er ook voor dat de waarde van het vastgoed in Nederland onevenredig hoog ligt ten opzichte van het algemene prijspeil. Zowel op het gebied van vraag naar vastgoed als op het gebied van vraag naar huurwoonruimte is in Nederland al decennia lang sprake van een vraagoverschot. Dit maakt de vastgoedmarkt een aantrekkelijke markt voor handel. Andere factoren die de vastgoedsector aantrekkelijk maken voor handel zijn de huidige lage rente op de hypotheekmarkt in combinatie met redelijk ruime financieringsmogelijkheden en het (tot voor kort) stabiele waardebehoud. Sinds het begin van de jaren tachtig van de twintigste eeuw zijn de huizenprijzen vrijwel uitsluitend gestegen. De financiering van geldverstrekkers op onroerend goed ligt op dit moment gemiddeld tussen de 70% voor verhuurde woningen tot soms wel 120% op woningen voor eigen gebruik. Buiten deze aantrekkelijke condities voor de bonafide onroerendgoedbelegger is gebleken dat speculeren met vastgoed zich ook leent voor malafide handel. Een factor die daarbij een rol speelt, is het weinig transparante karakter van sommige eigendomsverhoudingen en transacties. Gebruikmaking van BV s en gesplitste eigendomsrechten kunnen er toe leiden dat eigendoms- en machtsverhoudingen nauwelijks inzichtelijk zijn. Financiering speelt hierbij ook een belangrijke rol aangezien er in financieringsovereenkomsten allerlei privaatrechtelijke afspraken over machtsverhoudingen gemaakt kunnen worden. Onregelmatigheden doen zich voor op verschillende gebieden, op verschillende niveaus en zijn voor zover we hier zicht op hebben gekregen van zeer verschillende omvang. Niet alleen de diversiteit, maar ook de grensgebieden waarin de vastgoedhandelaar zich vaak begeeft om winsten te optimaliseren, maakt dat de aard van de malafide activiteiten in de vastgoedsector als zeer breed en divers getypeerd moet worden. Kenmerkend is de stap van handel bedrijven in en met vastgoed, naar vormen van moreel verwerpelijk handel bedrijven en uiteindelijk naar handel drijven met vastgoed waarbij allerlei strafbare feiten gepleegd worden zoals bijvoorbeeld documentfraude, valsheid in geschrifte, intimidatie of zelfs geweld. Al deze malafide activiteiten rondom de handel in vastgoed kennen één overeenkomstig motief: geldelijk gewin. Alleen waar vastgoed gebruikt wordt voor het witwassen van zwart geld, is het motief afwijkend 8. Er zijn verschillende malafide activiteiten die samenhangen met het speculeren met vastgoed. In het bijzonder ABC-transacties en hypotheekfraude worden als de meest prominente problemen genoemd op het terrein van speculatie met vastgoed. Deze activiteiten komen het meest frequent voor en lijken maatschappelijk gezien de grootste schade te veroorzaken. Belangrijkste actoren, naast de overheid en de speculanten, zijn notarissen, makelaars, intermediairs, taxateurs, financiers, fiscalisten, stromannen, en de al dan niet onwetende koper of verkoper. Soms spelen actoren uit andere hoeken als bijvoorbeeld een werkgever ook een rol. Hieronder volgt een korte beschrijving. ABC-transacties Hier gaat het om die transacties waarbij er bij de verkoop van partij A aan B en van B aan C zaken gebeuren die niet rechtmatig zijn. Verkoopcarrousel Deze heeft betrekking op het met behulp van malafide praktijken buitenproportioneel snel doorverkopen van panden om hogere winsten te behalen. 8 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP. 18 18