SOCIAAL PLAN 1 januari 2014
SOCIAAL PLAN T GIJMINK 1. Inleiding In 2004 zijn de voorbereidingen voor de wijkvernieuwing van het Gijmink gestart. De 507 huurwoningen worden in 10 fases vervangen door nieuwbouw. Voor de huurders van deze woningen heeft dit grote gevolgen. Zij krijgen te maken met de sloop van hun woning en zijn daardoor genoodzaakt te verhuizen. Dit sociaal plan regelt de rechten van deze bewoners bij deze wijkvernieuwing. Het sociaal plan is tot stand gekomen in het overleg tussen de Belangencommissie het Gijmink en Viverion. 2. Voor wie geldt het sociaal plan Het sociaal plan t Gijmink geldt voor de huurders, die een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben van de hieronder vermelde woningen van Viverion: Acaciastraat 1, 3 t/m 79 en 2, 4 t/m 64 Berkenstraat 1, 3 t/m 31 en 2, 4 t/m 52 Beukenstraat 1, 3 t/m 71 J.M. de Bruynstraat 1, 3 t/m 51 en 2, 4 t/m 86 Eikenweg 10, 10a t/m 14, 14a Gondalaan 70, 72 t/m 76 Lindelaan 37, 39 t/m 83 en 22,22a,24,24a en 70, 72 t/m 124 Magnoliastraat 1, 3 t/m 11 Meidoornstraat 1, 3 t/m 63, 2, 2a, 4 t/m 76 Oude Haaksbergerweg 49, 51 t/m 55 en 61, 63 t/m 91 Dr. Schaepmanstraat 53a, 55 t/m 95 en 18, 18a t/m 80 W. v.d. Sluisstraat 1, 3 t/m 15 en 25, 27 t/m 71 en 2, 4 t/m 16, 22, 24 t/m 60 3. Wanneer geldt het sociaal plan Het sociaal plan treedt in werking op 1 juli 2004 en geldt totdat alle huurders van de te slopen woningen definitief geherhuisvest zijn. Hiermee bedoelen we dat ze zijn verhuisd naar een andere woning van hun eigen keuze, niet zijnde een tijdelijke wisselwoning. De wijk wordt gefaseerd vernieuwd. De individuele rechten voor de huurder op herhuisvesting en vergoeding treden pas in werking als de fase, waartoe zijn/haar huurwoning behoort, formeel van start is gegaan en de huurder over deze start is geïnformeerd. Op deze gefaseerde aanpak is één belangrijke uitzondering van toepassing. Een aantal onderdelen van dit sociaal plan gelden ook voor huurders van latere fases, die nog niet formeel van start zijn gegaan, als de huurder binnen de wijk verhuist naar een gereedgekomen nieuwe woning in een eerdere fase. Het betreft hier de volgende onderdelen: 4. Informatie en voorlichting 8. Tegemoetkomingen/vergoedingen 9. Huurgewenningsregeling 10. ZAV-vergoedingen 1
4. Informatie en voorlichting Viverion zorgt voor voldoende en tijdige informatie aan huurders en andere wijkbewoners over de voortgang en de uitvoering van het project. Viverion stelt voor de begeleiding van de huurders een vaste contactpersoon aan. De huurder ontvangt schriftelijk informatie van Viverion over de sloopdatum en de verdere procedure, zo spoedig mogelijk nadat de definitieve sloopdatum voor de betreffende fase is vastgesteld. De huurders ontvangen deze schriftelijke informatie minimaal een jaar voor de geplande sloopdatum. De contactpersoon van Viverion bezoekt de huurders binnen een maand nadat de sloopdatum is bekend gemaakt. In het huisbezoek komen tenminste de volgende onderwerpen aan de orde: uitleg rechten en plichten sociaal plan, inclusief de vergoedingen inventariseren woonwensen huurder en de wensen om terug te keren in de wijk informatie over de verschillende mogelijkheden voor definitieve huisvesting informatie over de regels en mogelijkheden m.b.t. wisselwoningen uitleg procedure woningtoewijzing inventariseren van de door de huurder zelf aangebrachte verbeteringen in de te slopen woning De gemaakte afspraken worden schriftelijk aan huurder bevestigd. De huurder heeft vervolgens twee weken de gelegenheid om aan te geven of hij instemt met de vastgelegde afspraken. De huurder ontvangt minimaal zes maanden voor de datum van de geplande start van de sloop de formele schriftelijke huuropzegging van Viverion. De contactpersoon van Viverion is te bereiken op 088-3213210. U kunt voor vragen ook op werkdagen tussen 08.30 en 12.30 uur terecht op onze vestiging aan de Rozenstraat 2 in Goor. 2
5. Herhuisvesting De huurder van een te slopen woning heeft het recht op voorrang voor een andere huurwoning of koopwoning van Viverion. Deze voorrang geldt ook voor de nieuw te bouwen huur- en koopwoningen in het Gijmink. Als er meer gegadigden zijn voor een woning, wordt deze toegewezen op basis van de volgende voorrangsregeling: 1. de huurder uit de betreffende fase van de wijkvernieuwing heeft voorrang boven huurders uit vorige en volgende fasen; 2. daarna komen huurders aan de beurt uit een vorige fase, die nog geen definitieve vervangende huisvesting hebben aanvaard; 3. vervolgens zijn huurders aan de beurt uit de daarop volgende fase en daarna de fase daaropvolgend, enzovoort; 4. daarna zijn spijtoptanten aan de beurt. Een huurder die in het kader van het sociaal plan definitief is verhuisd naar een woning buiten het Gijmink en binnen één jaar na de verhuizing aangeeft toch alsnog te willen terugkeren naar het Gijmink kan worden aangemerkt als spijtoptant. 5. pas daarna komen andere woningzoekenden aan de beurt. Bij gelijkwaardige kandidaten gaat de huurder met de langste woonduur in de te slopen woning voor; bij eenzelfde woonduur bepaalt het lot. Indien de huurder na de ingangsdatum van dit sociaal plan binnen het Gijmink verhuist naar een andere huurwoning, wordt bij het bepalen van de woonduur de bewoningstermijn van beide woningen samengevoegd Op deze voorrangsregeling is één uitzondering mogelijk: aan een woningzoekende, waarvoor in het kader van de urgentieprocedure van Viverion een verhuisindicatie is afgegeven en die daarvoor is aangewezen op specifieke schaarse woonruimte, kan voorrang worden verleend boven de voorrangsregeling in dit sociaal plan. De huurder zoekt zelf een andere definitieve woning door te reageren op het woningaanbod dat Viverion wekelijks bekend zal maken. De huurder dient te voldoen aan de selectievoorwaarden, die voor deze woning kunnen gelden ten aanzien van inkomen, huishoudinggrootte of leeftijd, met uitzondering van de inkomensvoorwaarde ten aanzien van de inkomensgrens van 34.678; deze is voor de herhuisvestingkandidaten uit het 't Gijmink niet van toepassing. De contactpersoon van Viverion biedt zo nodig hulp/ begeleiding bij het vinden van een andere woning. 3
6. Verhuizen / afspraken over de te slopen woning De huurder van een te slopen woning krijgt vanaf de ingangsdatum van het sociaal plan, voor de fase waarvan zijn woning deel uitmaakt, tegelijk met de jaarlijkse huurverhoging een korting op de huurprijs die overeenkomt met de hoogte van de huurverhoging in het betreffende jaar, waardoor de maandlasten per saldo niet meer stijgen. Deze korting wordt achteraf uitbetaald bij beëindiging van de huurovereenkomst. Aan de huurder, die in het kader van dit sociaal plan een definitieve vervangende woonruimte aanvaardt, en de huur van de slopen woning opzegt, wordt ter voorkoming van dubbele huurlasten- over de laatste 13 dagen van de huurovereenkomst van de opgezegde woning geen huur berekend. Viverion zal in de periode vanaf de bekendmaking van de sloopplannen alle noodzakelijke dagelijkse onderhoudswerkzaamheden en reparaties uitvoeren conform de regels van het normale klachtenonderhoud. Viverion houdt zich het recht voor om vanaf twee maanden voorafgaand aan de daadwerkelijke sloop van de woning slechts noodreparaties uit te voeren en die werkzaamheden te doen die noodzakelijk zijn om de woning veilig en wind-en waterdicht te houden. In voorkomende gevallen zal hierover altijd met de betreffende huurder overleg worden gepleegd. Vanaf het moment dat de sloopdatum is vastgesteld zal Viverion in de woning geen ingrepen meer uitvoeren die naar hun aard en omvang als ingrijpend kunnen worden beschouwd. De huurder blijft tot zijn verhuisdatum verantwoordelijk voor het normale huurdersonderhoud voor zover dit in redelijkheid van de huurder verlangd kan worden en voor zover het nalaten van dit onderhoud gevolgen kan hebben voor de veiligheid of de wind- en waterdichtheid van de woning. Als de huurder vertrekt uit de te slopen woning zal hij/zij de woning schoon, veilig en wind- en waterdicht achterlaten. De woning moet in principe voor kortdurende bewoning geschikt blijven. Na toestemming van Viverion mogen de gordijnrails en gordijnen en/of zonwering en aangebrachte erfafscheidingen achtergelaten worden. 4
7. Verhuizen / wisselwoning Huurders van een te slopen woning die terugkeren naar een nieuw te bouwen huur- of koopwoning in de betreffende fase of de volgende fase van het Gijmink, hebben in afwachting van de nieuwbouw in de betreffende fase, recht op een tijdelijk verblijf in een wisselwoning. Viverion biedt de huurder een wisselwoning aan en houdt daarbij, voor zover mogelijk, rekening met specifieke omstandigheden van de huurder die van invloed kunnen zijn op de soort wisselwoning, de soort inrichting en de plaats van de wisselwoning. Viverion is voor de wisselwoningen afhankelijk van de vrijkomende woningen in het woningbezit en het reeds beschikbare wisselwoningenbestand. Daarom is er geen keuze en krijgt de huurder maximaal twee keer een wisselwoning aangeboden. Viverion voorziet de woning van de volgende basisinrichting: vloerbedekking, wandafwerking, gordijnen en vitrage, verwarming, basisverlichting (1 bolletje per ruimte) en aansluitingen voor: gas- of elektrisch kooktoestel, wasmachine, telefoon en voor antennesysteem. De wisselwoning wordt voor de oplevering aan de huurder goed schoon gemaakt. Bij intrek en vertrek van de huurder stellen woningstichting en huurder samen een opnamestaat op. De huurder betaalt voor de wisselwoning de netto huurprijs van de oude woning. Als de huurprijs van de wisselwoning lager is dan de huurprijs van de oude woning dan betaalt huurder de lagere huurprijs van de wisselwoning. Voor de levering van goederen en diensten(servicekosten) is de huurder de werkelijke kosten verschuldigd. Huurder krijgt 13 dagen de gelegenheid om van de oude woning te verhuizen naar de wisselwoning en 13 dagen om van de wisselwoning te verhuizen naar de nieuwe woning. Over deze perioden wordt geen dubbele huur berekend. Huurder betaalt alleen de huur van de woning waar hij naartoe verhuist. Als huurder zelf een andere tijdelijke huisvesting vindt en geen gebruik maakt van zijn recht op een wisselwoning, wordt zijn huurcontract en daarmee de huurbetaling tijdelijk stopgezet, totdat de vervangende nieuwbouw gereed is. Huurder ontvangt in dat geval een vergoeding van 1187,- als tegemoetkoming in de kosten voor het regelen van deze eigen tijdelijke huisvesting. 5
8. Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten De huurder, die in het kader van dit sociaal plan een definitieve vervangende woonruimte aanvaardt, heeft recht op een tegemoetkoming in de kosten in verband met het verhuizen en herinrichten. Onder deze kosten wordt verstaan: kosten voor het stofferen van de woning, binnenschilderwerk, tuininrichting, verhuizen en aansluitkosten voor diverse voorzieningen. De tegemoetkoming bedraagt 5906,-. Een huurder, die terugkeert in een nieuwe woning in de wijk en daarvoor tijdelijk verhuist naar een wisselwoning, heeft recht op een aanvullende tegemoetkoming in de kosten van de extra verhuizing. Deze aanvullende tegemoetkoming bedraagt 589,00. De hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en de aanvullende tegemoetkoming in de kosten van de extra verhuizing naar de wisselwoning worden jaarlijks door verhuurder aangepast op basis van de consumentenprijsindex van het CBS. De eerstvolgende aanpassing is op 1 januari 2015.. Als de huurder direct vanuit de te slopen woning verhuist naar een definitieve vervangende woonruimte, ontvangt de huurder 70% van de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten nadat de huurovereenkomst van de te slopen woning schriftelijk is opgezegd. Het resterende bedrag van de tegemoetkoming ontvangt de huurder nadat de te verlaten woning volgens de opleveringseisen van de verhuurder is opgeleverd. Als de huurder in verband met terugkeer in de nieuwbouw tijdelijk verhuist naar een wisselwoning, ontvangt de huurder 70% van de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten twee weken voordat hij de sleutels van de nieuwe woning ontvangt. Het resterende bedrag van de tegemoetkoming ontvangt de huurder nadat de te verlaten wisselwoning volgens de opleveringseisen van de verhuurder is opgeleverd. De aanvullende tegemoetkoming in de kosten van de extra verhuizing naar de wisselwoning wordt uitbetaald nadat de huurder de huurovereenkomst van de te slopen woning schriftelijk heeft opgezegd. Viverion brengt eventuele openstaande vorderingen op de vergoeding in mindering. De vergoeding wordt rechtstreeks betaald aan de huurder en niet in mindering gebracht op een eventuele sociale uitkering. 6
9. Huurgewenningsregeling Indien de huurder definitief verhuist naar een andere huurwoning van Viverion en de huurprijs van de nieuwe woning na verrekening van de Huurtoeslag tenminste 59,- per maand hoger is dan die van de oude woning na verrekening van Huurtoeslag, dan vindt er gedurende maximaal drie jaar (36 maanden) huurgewenning plaats. Ter beperking van de uitgaven voor huurgewenning gelden een drempel en een maximum voor het basisbedrag waarover de huurgewenning wordt berekend. Het drempelbedrag huurgewenning bedraagt 59,-. Het maximale basisbedrag huurgewenning bedraagt na aftrek van het drempelbedrag 154,-. Deze bedragen worden jaarlijks aangepast op basis van de consumentenprijsindex van het CBS. De eerstvolgende aanpassing is op 1 januari 2015. Het basisbedrag huurgewenning is gelijk aan het verschil tussen de nieuwe huur en oude huur na verrekening Huurtoeslag, minus het drempelbedrag, maar nooit meer dan het maximum van 154,-. De berekening hiervoor is als volgt: Nieuwe huur A Huurtoeslag over de nieuwe huur B Saldo A-B = C Oude huur D Huurtoeslag over de oude huur E Saldo D-E = F Verschil C F = G Af: drempel 56,- G 57 = H Aftopping op het plafondbedrag H = max. 146 I Basisbedrag huurgewenning I De hoogte van de huurgewenning is gedurende de eerste 12 maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst gelijk aan 75% van het basisbedrag huurgewenning; het 2 e jaar 50% en het 3 e jaar 25%. Voor de hoogte van de huurprijs wordt bij de nieuwe woning uitgegaan van de huurprijs die geldt op de ingangsdatum van de huurovereenkomst van de nieuwe woning. En bij de oude woning van de huurprijs die geldt op de datum waarop de huurovereenkomst van de te slopen woning met de huurder is beëindigd. De huurgewenning is niet van toepassing op nietsubsidiabele servicekosten. Om te kunnen bepalen of een huurder voor de nieuwe woning aanspraak kan maken op Huurtoeslag en hoe hoog deze Huurtoeslag is, geeft huurder de contactpersoon van Viverion alle gegevens over inkomen en spaartegoeden van zijn huishouden, die nodig zijn om de Huurtoeslag aan te vragen. Indien uit de gegevens blijkt dat huurder aanspraak kan maken op Huurtoeslag, dan is de huurder als hij in aanmerking wil komen voor huurgewenning- verplicht tegelijk met de aanvraag huurgewenning een aanvraag Huurtoeslag in te dienen bij de belastingdienst. In dat geval kan de hoogte van de huurgewenning pas definitief worden vastgesteld, nadat de definitieve beschikking Huurtoeslag is ontvangen. In afwachting hiervan kan Viverion in overleg met huurder bij wijze van voorschot een voorlopig huurgewenning berekenen, welke gebaseerd wordt op de voorlopige beschikking Huurtoeslag. Tussentijdse wijzigingen tijdens de looptijd van de huurgewenningsregeling in de hoogte van de huurprijs van de nieuwe woning of in de hoogte van de toegekende Huurtoeslag leiden niet tot een bijstelling van de toegekende huurgewenning. Uitbetaling geschiedt in maandelijkse termijnen. 7
De huurgewenning is alleen van toepassing op de eerstvolgende woning na uitplaatsing. Als de huurder bij vertrek uit de te slopen woning eerst naar een wisselwoning gaat, geldt de huurgewenning voor de eerste woning die na het verblijf in de wisselwoning wordt betrokken. De huurgewenning eindigt tussentijds bij beëindiging van de huurovereenkomst van de nieuwe woning gedurende de looptijd van de huurgewenningsregeling. Bij verhuizing in het kader van dit sociaal plan naar een nieuwbouw-huurwoning in het nieuwe Gijmink zal bij de eerste drie jaarlijkse huurverhogingen, die plaatsvinden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, het huurverhogingspercentage maximaal gelijk zijn aan het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. 10. Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Huurders die zelf veranderingen in hun woning hebben aangebracht mogen deze uit de woning verwijderen en/of meenemen voor zover het verwijderen van de ZAV geen gevaar of hinder oplevert voor derden. De huurder van de te slopen woning heeft recht op een vergoeding voor een zelf aangebrachte verandering (ZAV), indien: De ZAV aard- en nagelvast is en aan de woning is verbonden (badkamer, sanitair, keuken); De ZAV een verbetering of toevoeging aan de woning inhoudt, die leidt tot een wijziging in de woningwaardering en daardoor van invloed is op de huurprijs; De ZAV is aangebracht voor 3 juli 2001. De ZAV is aangebracht door de huurder zelf of anders de huurder kan aantonen dat hij/zij de ZAV tegen een vergoeding heeft overgenomen van de vorige huurder. De huurder de laatste huurder met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voor de betreffende woning waarin de ZAV is aangebracht. De hoogte van de vergoeding wordt vastgesteld op basis van de waardebepaling van de ZAV, waarbij rekening wordt gehouden met de technische staat en de afschrijving. Indien verhuurder en huurder geen overeenstemming bereiken over de hoogte van de vergoeding wordt deze bindend vastgesteld door een onafhankelijk taxateur. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van verhuurder. Door het uitkeren van een vergoeding wordt de voorziening eigendom van verhuurder. Voor verfraaiingen en luxe afwerkingen die niet aan de bovenstaande voorwaarden voldoen, zoals wand- en vloerafwerkingen, worden geen vergoedingen verstrekt. 8
11. Dienstverlening De contactpersoon van Viverion helpt huurders bij procedures en regelingen, die te maken hebben met de wijkvernieuwing Gijmink en met dit sociaal plan. Viverion zorgt ervoor dat voorzieningen in het kader van de wet voorzieningen gehandicapten (WVG) die in de oude woning zijn aangebracht voor de huidige bewoners, voor zover nog noodzakelijk in de nieuwe woning, kosteloos worden overgezet naar de nieuwe woning. Dit geldt eveneens als huurder eerst naar een wisselwoning verhuist. 12. Maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid Viverion draagt zorg voor een beheerplan en veiligheidsplan dat tot doel heeft dat de wijk schoon, heel en veilig is voor, tijdens en na de wijkvernieuwing. Het beheer- en veiligheidsplan is klaar voor de start van de sloop van de woningen in fase 1. Hierbij betrekt Viverion de gemeente, de politie, de nutsbedrijven en de bewoners. Deze partijen zetten zich in voor de leefbaarheid van de wijk. In het veiligheidsplan wordt ondermeer omschreven welke maatregelen Viverion neemt ten aanzien van de sanering van asbesthoudende materialen en welke eisen verhuurder stelt aan aannemers ten aanzien van de veiligheid van wijkbewoners tijdens de uitvoering van de sloop en nieuwbouw. In het kader van de leefbaarheid zal Viverion vrijkomende woningen zolang mogelijk verhuren op basis van tijdelijke huur- en gebruikscontracten. Als tijdelijk verhuur niet meer lukt zal Viverion de woning leeg laten staan en afsluiten. Zo mogelijk kan Viverion besluiten het betreffende blok woningen alvast te slopen. 13. Hardheidsclausule Een huurder die in bijzondere omstandigheden verkeert en die door de uitwerking van dit sociaal plan onevenredig nadelige gevolgen ondervindt kan een beroep doen op de hardheidsclausule. Viverion kan besluiten voor de betreffende huurder in gunstige zin van het sociaal plan af te wijken en aanvullende maatregelen te nemen. De huurder zal Viverion schriftelijk informeren over de aard van de problemen. Viverion informeert de huurder zo spoedig mogelijk en uiterlijk binnen vier weken schriftelijk over de beslissing. 14. Evaluatie en aanpassing sociaal plan Het sociaal plan is totstandgekomen door overleg tussen Viverion en de Belangencommissie t Gijmink. Viverion en de Belangencommissie het Gijmink kunnen zonodig aanvullende afspraken per fase van het wijkvernieuwingsproject aan het sociaal plan toevoegen. Indien wijzigingen in wet- of regelgeving veranderingen in het sociaal plan noodzakelijk maken dan worden deze zo spoedig mogelijk in het sociaal plan opgenomen. Na afronding van iedere fase van de wijkvernieuwing zullen Viverion en de BCG de werking van het sociaal plan evalueren. 9
Bijlage sociaal plan Overzicht fasering en voorlopig planning ingangsjaar sociaal plan Fasering Woningen Voorlopig ingangsjaar SOCIAAL PLAN Fase 1 Beukenstraat 1 t/m 71 Acaciastraat 22 t/m 48 Afgerond Gondalaan 70 t/m 76 Fase 2 Acaciastraat 2 t/m 20, 50 t/m 64 Acaciastraat 1 t/m 79 Berkenstraat 2 t/m 32 Afgerond Fase 3 Berkenstraat 1 t/m 31, 34 t/m 52 W. v.d. Sluisstraat 22 t/m 60, 25 t/m 71 (voorheen fase 4) Lindelaan 70 t/m 88, Gijminkplein (voorheen fase 5) Afgerond Afgerond Fase 4 W. v.d. Sluisstraat 1 t/m 15, 2 t/m 16 Afgerond Fase 6 Lindelaan 37 t/m 83, 90 t/m 124 J.M. de Bruynstraat 1 t/m 51 Eikenweg 10 t/m 14a Afgerond Fase 7 J.M. de Bruynstraat 2 t/m 86 Afgerond Fase 8 Meidoornstraat 1 t/m 63 Afgerond Fase 9 Lindelaan 22 t/m 24a Meidoornstraat 2 t/m 76 Oude Haaksbergerweg 49 t/m 91 Magnolialaan 1 t/m 11 2011 Fase 10 Dr. Schaepmanstraat 18 t/m 80 Dr. Schaepmanstraat 53a t/m 95 2011 De fasen 3, 4A en 5 zijn in maart 2007 samengevoegd tot één fase. Deze samenvoeging is met name van belang bij de toepassing van de voorrangsregeling (hoofdstuk 5). 10