SOCIAAL STATUUT PARKSTAD LIMBURG Inleiding De komende jaren zullen de woningcorporaties van Parkstad Limburg een groot deel van hun woningen grondig opknappen. Dat is nodig, omdat de huurders recht hebben op een goede woning in een prettige woonomgeving. Vele huurders zullen dus de komende jaren te maken krijgen met: * sloop, * renovatie (de woning moet tijdelijk worden ontruimd), of * woningverbetering (de woning moet niet worden ontruimd), * verkoop. Het is onvermijdelijk dat bewoners last kunnen hebben van de werkzaamheden aan hun woning. De woningcorporaties van Parkstad Limburg willen echter dat hun huurders hiervan zo weinig mogelijk schade of nadeel ondervinden. Daarom hebben de woningcorporaties van Parkstad Limburg afspraken gemaakt met de Stichting Woonconsumenten Parkstad Limburg. Deze brochure gaat over afspraken bij mogelijke herhuisvesting, tijdelijke huisvesting, vergoedingen en ondersteuning. Deze afspraken gelden als basisafspraken; dit wil zeggen dat tussen de woningcorporatie en de huurdersorganisatie op lokaal niveau andere afspraken kunnen worden gemaakt. De op lokaal niveau te maken afspraken mogen echter nooit leiden tot lagere vergoedingen of een slechtere positie van de huurders. De Stichting Woonconsumenten Parkstad Limburg en de Woningcorporaties Parkstad Limburg hebben de afspraken, zoals beschreven in deze brochure, vastgelegd in een convenant en ondertekend op 20 december 2000. Over de inspraak van de huurders wordt een Samenwerkingsovereenkomst met de Stichting Woonconsumenten Parkstad Limburg gesloten. De brochure is zo ingedeeld, dat u gemakkelijk de informatie kunt vinden die voor u van toepassing is. Na een kort hoofdstuk met informatie voor alle huurders worden de verschillende situaties besproken. Wat kunt u verwachten bij: sloop, renovatie, woningverbetering, of verkoop. In het uitgebreide "Sociaal Statuut" vindt u de officiële en artikelgewijze formulering van de afspraken. Dit uitgebreide Sociaal Statuut ligt ter inzage bij de woningcorporaties van Parkstad Limburg en de huurdersorganisaties. 1
1. Algemeen Voor wie en hoe lang? De afspraken gelden voor alle complexen van de woningcorporaties waar herstructurering (sloop, renovatie en verbetering) aan de orde is. De afspraken worden telkens gemaakt voor één jaar. Als alle partijen tevreden zijn over de werking dan wordt de overeenkomst vanzelf met een jaar verlengd. Snel duidelijkheid Wanneer uw woning gerenoveerd, ingrijpend verbeterd of gesloopt wordt, zal de woningcorporatie u dat zo spoedig mogelijk schriftelijk laten weten. De woningcorporatie geeft geen financiële vergoeding voor verbeteringen die u aanbrengt na deze schriftelijke kennisgeving. Leefbaarheid In wijken waar gesloopt of ingrijpend verbeterd wordt, kan de leefbaarheid onder druk komen te staan. De woningcorporaties en de huurdersorganisaties maken afspraken om in die omstandigheden de veiligheid te bevorderen en overlast, vandalisme, vervuiling en verpaupering zoveel mogelijk te voorkomen voorzover dat binnen hun invloedssfeer ligt. Daar hoort ook bij: - dat de termijn tussen het verhuizen van de bewoners en de sloop zo kort mogelijk blijft; - dat de woningcorporatie zorgt dat er vitrage of gordijnen hangen in leegstaande huizen, zodat ze er niet zo verlaten uitzien; - dat de woningcorporatie zorgt dat een bouwhek geplaatst wordt zodra een blok woningen helemaal leeg staat. Het hek blijft staan tot de werkzaamheden beginnen; - dat de woningcorporatie met huurders of hun vertegenwoordiging afspraken maakt over het dichttimmeren van woningen, als een blok niet in zijn geheel kan worden aangepakt; - dat huurders zelf moeten zorgen dat huisvuil en/of alle huisraad is verwijderd als zij na het einde van de huurovereenkomst vertrekken. De woningcorporatie kan bemiddelen bij het inschakelen van een ophaaldienst, als een huurder dat door zijn leeftijd of gezondheidstoestand zelf niet kan. Onderhoud Woningen waarvan bekend is dat zij binnen 5 jaar gesloopt, gerenoveerd of verbeterd worden, zullen sober worden onderhouden. Geriefverbeteringen worden niet meer aangebracht. De woningcorporatie zorgt ervoor dat de gezondheid en veiligheid van de huurders en de leefbaarheid gewaarborgd blijven, voorzover dat redelijkerwijs de woningcorporatie toegerekend kan worden. Dit betekent dat u altijd reparatieverzoeken in kunt dienen en dat de woningcorporatie die zoals gebruikelijk afhandelt. Ook zal nog schilderwerk worden uitgevoerd om te voorkomen dat woningen er verveloos bij komen te staan. Begeleiding Voor informatie en begeleiding stelt de woningcorporatie contactpersonen aan. Ook wordt een informatievoorziening in de wijk geregeld, als daaraan behoefte bestaat. Uitbetaling van vergoedingen Alle vergoedingen worden 1 maand vóór de daadwerkelijke verhuizing of ingrijpende woningverbetering voor 75% uitbetaald. Uiteraard moet de huurder dan wel de overeenkomst met de woningcorporatie hebben getekend. Nadat de huurder de woning heeft opgeleverd en de sleutels (tijdelijk) heeft ingeleverd bij de woningcorporatie, wordt de resterende 25% uitbetaald. 2
De bedragen worden jaarlijks per 1 januari bijgesteld op basis van de gemiddelde prijsstijging. Voor 2002 betekent dit een stijging van 3 %. In de tekst zijn de geïndexeerde bedragen voor 2002 opgenomen. Uiteraard zijn de bedragen in euro s. 3
2. Als uw woning wordt gesloopt Per (deel-)complex dat gesloopt wordt, neemt het bestuur van de woningcorporatie een sloopbesluit en stelt gelijktijdig de sloopdatum vast. De huurders worden hierover rechtstreeks door de woningcorporatie geïnformeerd. De termijn tussen het sloopbesluit en de geplande sloopdatum zal in nader overleg met de huurders worden besproken. Huisbezoek Alle huurders van een complex dat gesloopt wordt, krijgen huisbezoek van een medewerker van de woningcorporatie. U krijgt dan nadere informatie over uw rechten en plichten en die van de woningcorporatie. Ook wordt gesproken over de procedure in het kader van het sloopbesluit. De medewerker van de woningcorporatie zal ook de voorzieningen die u heeft aangebracht inventariseren en eventuele vragen en problemen die u heeft, met u bespreken. U heeft te allen tijde het recht zich tijdens deze huisbezoeken door iemand te laten bijstaan. Overeenkomst Alle afspraken die tijdens de huisbezoeken worden gemaakt, evenals de rechten en plichten die in het Sociaal Statuut staan, zullen in een schriftelijke overeenkomst tussen de woningcorporatie en de betrokken huurders worden vastgelegd. U ontvangt de schriftelijke overeenkomst binnen één week na het huisbezoek en kunt het dan ondertekenen. U krijgt uiteraard een kopie om te bewaren. Geen huurverhoging Wanneer voor een (deel-)complex het sloopbesluit is genomen, wordt de netto huur in dat complex niet meer verhoogd. Vergoedingen Vanaf het moment dat de sloopdatum bekend wordt gemaakt, komen huurders die hiermee te maken hebben in aanmerking voor vergoedingen. Vergoedingen voor voorzieningen Voor zelf aangebrachte voorzieningen waarvan de huurder schriftelijke toestemming van de woningcorporatie kan overleggen, zal de woningcorporatie een redelijke vergoeding overeenkomen als die voorzieningen een verbetering van de woning betekenen èn zijn aangebracht vóór het sloopbesluit. De hoogte van de vergoeding is gebaseerd op een gebruikelijke nieuwwaarde van de voorzieningen, minus de afschrijving. Huurders mogen de voorzieningen ook zelf verwijderen en meenemen. Tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten Indien de huurder ten gevolge van sloop zijn woning zal moeten verlaten heeft hij recht op een eenmalige vergoeding van 3991,-. In deze vergoeding zijn opgenomen: - herinrichtingskosten; - verhuiskosten (inclusief verhuiskosten P.T.T. CAI en dergelijke). De woningcorporatie zal de aantoonbare kosten van eventuele opslag van huisraad betalen. Indien blijkt dat bij gedwongen verhuizing extra kosten voor de CAI-aansluiting gemaakt moeten worden, dan zal de woningcorporatie ook hiervoor de werkelijk aantoonbare kosten betalen. 4
Herhuisvesting Vanaf het moment dat de woningcorporatie het sloopbesluit heeft genomen kunt u voor wat betreft het bezit van de woningcorporatie rekenen op voorrang bij: - toewijzing van een woning; - eventuele (vervangende) nieuwbouw; - eventuele verkoop van leegkomende woningen; - herhuisvesting binnen dezelfde wijk. De voorrang dient te passen binnen de criteria van de geldende woonruimteverdeling zoals grootte en type woning, huurprijs, huursubsidie, enz. De kosten voor het inschrijven als woningzoekende bij drie andere woningcorporaties worden door de woningcorporatie vergoed. Hetzelfde geldt voor eventuele toewijzingskosten bij herhuisvesting. Zodra uw wensen voor herhuisvesting bekend zijn, zal de woningcorporatie zorgen voor een passend aanbod. Het is echter verstandig dat u ook zelf op zoek gaat naar vergelijkbare woningen bij andere woningcorporaties. Ook de verhuizing dient u zelf te regelen. Als uw nieuwe woning om medische redenen aangepast moet worden, probeert de woningcorporatie u een passende woning aan te bieden. Zonodig zal zij aanvullende voorzieningen treffen. Als u door de herhuisvesting dubbele huur moet betalen, dan zal de woningcorporatie gedurende maximaal 1 maand het hoogste huurbedrag voor eigen rekening nemen. Uw woning verlaten Na het sloopbesluit gelden andere regels voor huurders die hun huurovereenkomst beëindigen. U hoeft de woning niet terug te brengen in een verhuurbare staat. Wel moet u de woning helemaal ontruimen en zorgen dat wind en regen geen vrij spel hebben. Ook moet u zorgen dat er geen gevaarlijke situaties ontstaan door instortingsrisico, ontbrekende gas- en waterkranen of ongedierte. U mag zelf aangebrachte voorzieningen meenemen. Aanrecht, binnendeuren enz. dienen echter in de woning te blijven. 5
3. Als uw woning wordt gerenoveerd De woningcorporatie neemt een besluit wanneer de werkzaamheden aan een (deel-)complex zullen starten. De startdatum wordt in goed overleg met de bewoners vastgesteld. De woningcorporatie informeert de huurdersorganisatie over het besluit. Huisbezoek De huurders van alle woningen die gerenoveerd worden, krijgen bezoek van een medewerker van de woningcorporatie. U krijgt dan nadere informatie over wat er met uw woning gaat gebeuren. Het kan nodig zijn dat u tijdens de werkzaamheden ergens anders gaat wonen of dat u definitief gaat verhuizen. Al uw wensen worden dan besproken. Ook krijgt u informatie over de procedure, uw rechten en plichten en die van de woningcorporatie. De medewerker van de woningcorporatie zal ook de voorzieningen die u heeft aangebracht inventariseren en eventuele vragen en/of problemen die u heeft, met u bespreken. U heeft het recht zich tijdens deze huisbezoeken door iemand te laten bijstaan. Op basis van uw wensen zoals door u naar voren zijn gebracht tijdens het huisbezoek, zal de woningcorporatie een persoonlijk voorstel voor u maken. Een medewerker van de woningcorporatie komt dan weer bij u op bezoek. Tijdens dit huisbezoek worden afspraken gemaakt over herhuisvesting of tijdelijke huisvesting en over de vergoedingen. Ook wordt aan u gevraagd of u akkoord gaat met de renovatie. Wanneer uw huurovereenkomst beëindigd moet worden, wordt ook dat besproken. Tenslotte wijst de medewerker van de woningcorporatie u ook op de mogelijkheden van (sociale) begeleiding. Overeenkomst Alle afspraken die tijdens de huisbezoeken worden gemaakt, evenals de rechten en plichten die in het Sociaal Statuut staan, zullen in een schriftelijke overeenkomst tussen de woningcorporatie en u worden vastgelegd. U ontvangt de schriftelijke overeenkomst binnen één week na het huisbezoek en kunt het dan ondertekenen. U krijgt uiteraard een kopie om te bewaren. Vergoedingen De huurder komt vanaf het besluit voor uitvoering van de renovatie in aanmerking voor de volgende vergoedingen: Vergoedingen voor voorzieningen Voor zelf aangebrachte voorzieningen waarvan de huurder schriftelijke toestemming van de woningcorporatie kan overleggen, zal de woningcorporatie een redelijke vergoeding overeenkomen als die voorzieningen een verbetering van de woning betekenen én zijn aangebracht vóór het renovatiebesluit. De hoogte van de vergoeding is gebaseerd op een gebruikelijke nieuwwaarde van de voorzieningen, minus de afschrijving. Huurders mogen de voorzieningen ook zelf verwijderen en meenemen. Uiteraard worden alleen vergoedingen verstrekt voor voorzieningen die daadwerkelijk door de renovatie ongedaan worden gemaakt dan wel tot schade zullen leiden. Schade De vergoeding voor schade als gevolg van de uitvoering bij renovatie wordt bepaald op basis van de werkelijke schade per onderdeel. 6
De vergoeding voor elk onderdeel bedraagt: voor vloerbedekking: maximaal 870,- (of een deel hiervan)* voor stoffering: maximaal 213,- (of een deel hiervan)* voor schilderwerk: maximaal 1060,- (of een deel hiervan)* ------------ totaal maximaal 2143,- * Indien aan een onderdeel geen of maar geringe schade wordt aangericht dan wordt dus ook geen of maar een deel van de vergoeding betaald. Indien de huurder besluit vrijwillig te verhuizen en na de renovatie niet meer terug te keren naar zijn woning, ontvangt hij de maximale vergoedingen voor vloerbedekking, stoffering en schilderwerk zijnde 2143,-. Verhuiskosten Als de huurder na de renovatie niet terugkeert in de woning, heeft hij recht op een verhuisvergoeding van 1142,-. Als de huurder na renovatie wel terugkeert in de woning heeft hij recht op een vergoeding voor twee verhuizingen zijnde 2283,-. Extra bijdrage Als de huurder, als gevolg van de ingrijpende renovatie, niet kan terugkeren naar zijn woning, heeft hij recht op een extra bijdrage van 706,-. Herhuisvesting Vanaf het moment dat de woningcorporatie het renovatiebesluit genomen heeft kunt u, voor wat betreft het bezit van de woningcorporatie, rekenen op voorrang bij: - de toewijzing van een woning; - eventuele (vervangende) nieuwbouw; - eventuele verkoop van leegkomende woningen; - herhuisvesting binnen dezelfde wijk. De voorrang dient te passen binnen de criteria van de geldende woonruimteverdeling zoals grootte en type woning, huurprijs, huursubsidie enz. De kosten voor het inschrijven als woningzoekende bij drie andere woningcorporaties worden door de woningcorporatie vergoed. Hetzelfde geldt voor eventuele toewijzingskosten bij herhuisvesting. De woningcorporatie zal zorgen voor een passend aanbod, zodra uw wensen voor herhuisvesting bekend zijn. U zult echter ook zelf op zoek moeten gaan naar vergelijkbare woningen bij andere woningcorporaties. Ook de verhuizing dient u zelf te regelen. Als uw nieuwe woning om medische redenen aangepast moet worden, probeert de woningcorporatie u een passende woning aan te bieden. Zonodig zal zij aanvullende voorzieningen treffen. Als u door de herhuisvesting dubbele huur moet betalen, dan zal de woningcorporatie gedurende maximaal 1 maand het hoogste huurbedrag voor eigen rekening nemen. Wisselwoning Tijdens de renovatie zult u in een andere woning moeten gaan wonen, een wisselwoning. Deze woning heeft vloerbedekking en gordijnen en de wanden zijn behangen of gesausd. U moet wel huur betalen voor deze wisselwoning. U betaalt voor de wisselwoning nooit meer huur dan dat u voor uw oude woning betaalde. 7
Opslag meubelen Als u ervoor kiest om tijdelijk ergens anders te gaan wonen, dan komt u in aanmerking voor een vergoeding voor eventuele opslag van uw meubelen op basis van de werkelijke kosten. U komt dan niet in aanmerking voor een overlastvergoeding. Van u wordt gevraagd maatregelen te treffen om schade aan uw goederen te voorkomen. U moet de aanwijzingen van de woningcorporatie of door haar ingeschakelde personen opvolgen. Als er toch iets beschadigd wordt door de schuld van de woningcorporatie dan wordt dat hersteld of vervangen. Alleen als herstel onmogelijk is, wordt de schade vergoed. 8
4. Als uw woning wordt verbeterd De woningcorporatie neemt een besluit wanneer de werkzaamheden aan een (deel-)complex zullen starten. De startdatum wordt in goed overleg met de bewoners vastgesteld. De woningcorporatie informeert de huurdersorganisatie over het besluit. Huisbezoek De huurders van alle woningen die worden verbeterd krijgen bezoek van een medewerker van de woningcorporatie. U krijgt dan nadere informatie over wat er met uw woning gaat gebeuren. Ook krijgt u informatie over de procedure, uw rechten en plichten en die van de woningcorporatie en wordt aan u gevraagd of u akkoord gaat met de voorgestelde woningverbetering. De medewerker van de woningcorporatie zal ook de voorzieningen die u heeft aangebracht inventariseren en eventuele vragen en problemen die u heeft, met u bespreken. U heeft het recht zich tijdens deze huisbezoeken door iemand te laten bijstaan. Voordat de werkzaamheden starten zal de woningcorporatie met de huurder een woningverbeteringsovereenkomst sluiten. Daarin staat wat er in de woning zal worden aangepakt en welke gevolgen dat zal hebben voor de huurprijs. Verbeteringen die gepaard gaan met huurverhoging zullen alleen met instemming van de huurder plaatsvinden. Overeenkomst Alle afspraken die tijdens de huisbezoeken worden gemaakt, evenals de rechten en plichten die in het Sociaal Statuut staan, zullen in een schriftelijke overeenkomst tussen de woningcorporatie en u worden vastgelegd. U ontvangt de schriftelijke overeenkomst binnen één week na het huisbezoek en kunt het dan ondertekenen. U krijgt uiteraard een kopie om te bewaren. Overlast U hoort tijdig vóór de uitvoering van de werkzaamheden welke overlast u kunt verwachten en hoe lang alles duurt. Wij proberen de overlast zoveel mogelijk te beperken. Mocht u klachten hebben, laat dat dan weten aan de woningcorporatie. Handel dit soort zaken niet rechtstreeks af met de aannemer. Vergoedingen De huurder komt vanaf het besluit voor uitvoering van de woningverbetering in aanmerking voor de volgende vergoedingen: Vergoedingen voor voorzieningen Voor zelf aangebrachte voorzieningen die door de woningverbetering niet gehandhaafd kunnen blijven, waarvan de huurder schriftelijke toestemming van de woningcorporatie kan overleggen, zal de woningcorporatie een redelijke vergoeding overeenkomen als die voorzieningen een verbetering van de woning betekenen én zijn aangebracht vóór het verbeteringsbesluit. De hoogte van de vergoeding is gebaseerd op een gebruikelijke nieuwwaarde van de voorzieningen, minus de afschrijving. Overlastvergoeding U heeft recht op een overlastvergoeding, als u tijdens de woningverbeteringen in uw woning blijft wonen. De mate van overlast wordt per complex in overleg met de huurdersorganisatie vastgesteld. Op basis daarvan wordt in overleg de hoogte van de vergoeding bepaald. Schade De vergoeding voor schade als gevolg van de uitvoering bij woningverbetering wordt bepaald op basis van de werkelijke schade per onderdeel. 9
De vergoeding voor elk onderdeel bedraagt: voor vloerbedekking: maximaal 870,- (of een deel hiervan)* voor stoffering: maximaal 213,- (of een deel hiervan)* voor schilderwerk: maximaal 1060,- (of een deel hiervan)* ------------ totaal maximaal 2143,- * Indien aan een onderdeel geen of slechts geringe schade wordt aangericht dan wordt dus ook geen of maar een deel van de vergoeding betaald. Opslag meubelen Als u ervoor kiest om tijdelijk ergens anders te gaan wonen, dan komt u in aanmerking voor een vergoeding voor eventuele opslag van uw meubelen op basis van de werkelijke kosten. U komt dan niet in aanmerking voor een overlastvergoeding. Van u wordt gevraagd maatregelen te treffen om schade aan uw goederen te voorkomen. U moet de aanwijzingen van de woningcorporatie of door haar ingeschakelde personen opvolgen. Als er toch iets beschadigd wordt door de schuld van de woningcorporatie dan wordt dat hersteld of vervangen. Alleen als herstel onmogelijk is, wordt de schade vergoed. Liever een ander huis? Als u beter naar een wisselwoning kunt gaan om medische of sociale redenen, dan zorgt de woningcorporatie daarvoor. Hetzelfde geldt als u nachtdiensten heeft of thuis werkt en daardoor veel last zult hebben van de werkzaamheden aan uw woning. Een medewerker van de woningcorporatie zal tijdens een huisbezoek hier afspraken met u over maken. Zou u zelf besluiten toch liever te verhuizen naar een andere woning van de woningcorporatie, dan kunt u voorrang krijgen als er geen huurders zijn die hun huis vanwege sloop of renovatie moeten verlaten. U heeft dan geen recht op vergoedingen. 10
5. Als uw woning te koop wordt aangeboden Wanneer er plannen zijn om woningen of complexen te verkopen, dan zal dat met de huurders of hun vertegenwoordigers worden besproken. Als u een woning huurt die de woningcorporatie zal verkopen, dan bent u niet verplicht om te kopen. U kunt gewoon onder dezelfde voorwaarden blijven huren. De woning wordt in dat geval pas verkocht als u zelf besluit te verhuizen. Bij het verkopen van woningen zal de woningcorporatie zich houden aan de bepalingen die de overheid hiervoor heeft gesteld en aan de afspraken die de woningcorporatie hierover maakt met de huurdersorganisatie. Tevens zal de woningcorporatie de richtlijnen volgen zoals die zijn neergelegd in de Bedrijfstakcode van Woningcorporaties. Als een huurder binnen een bepaalde, door de woningcorporatie aangegeven, termijn niet ingaat op het aanbod tot koop, dan heeft de woningcorporatie het recht te besluiten om het aanbod tot koop van die woningen of complexen na verloop van de bepaalde termijn te laten vervallen. Het prijspeil van de genoemde bedragen is 2003. Mocht u na het lezen van deze brochure nog vragen hebben, dan kunt u altijd contact opnemen met een medewerker van de woningcorporatie. 11