Stebo Genk Projectfiche
2
Dubolimburg: wat doen wij voor u? Dubolimburg is dé gespreks- en adviespartner wat betreft duurzaam bouwen en wonen voor gemeenten, particulieren, bouwprofessionelen en onderwijsinstellingen. Dankzij haar uitgebreide netwerk met daarin vertegenwoordigers uit alle betrokken sectoren heeft Dubolimburg een solide basis en kan de organisatie putten uit knowhow en ervaring van een breed draagvlak om zo ook het beleid mee richting te helpen geven. Gemeenten kunnen bij Dubolimburg terecht voor persoonlijke ondersteuning op maat tijdens de loop van hun projecten. Wij bieden begeleiding aan de Limburgse gemeenten op een aantal verschillende manieren. Aan de ene kant adviseren we lokale overheden op maat en ondersteunen we, met uitgebreid planadvies, het streven van de gemeentebesturen naar een beter, duurzamer patrimonium. Aan de andere kant helpt Dubolimburg de gemeenten om hun rol als eerstelijnsadviseur zo goed mogelijk te spelen. Het Platform Dubolimburg, dat in december 2008 haar werking opstartte, speelt hierin een sleutelrol. Het Platform is een kennis- en ervaringsuitwisselingsorgaan voor alle Limburgse gemeenten op het vlak van duurzaam plannen, bouwen en leven. Het stimuleert de lokale besturen om duurzaam wonen en bouwen standaard op te nemen in hun stedenbouwkundige projecten, nieuwbouwprojecten, renovaties en campagnes. Dubolimburg geeft gemeenten ook de mogelijkheid om informatie, sensibilisering en advies aan haar inwoners aan te bieden. Met Quickscans On The Road kunnen gemeentebesturen gedurende 4 uur een Dubolimburgprofessional (gratis) inschakelen om korte mondelinge planadviezen te geven op basis van concrete vragen van inwoners. Met het aanbod beursstanden zowel bemande als onbemande zorgt Dubolimburg ook op evenementen van steden en gemeenten voor ondersteuning en informatie op maat. De projectfiche die nu voor u ligt kadert in de platformwerking voor Limburgse gemeenten en steunt op het principe van leren van de buren. Gemeenten kunnen via deze fiches beroep doen op de kennis en ervaring van andere gemeenten. Bij elk project wordt tevens een contactpersoon vermeld zodat u, indien uw gemeente gelijkaardige ambities heeft, steeds te rade kunt gaan bij experts ter zake. De fiches zijn steeds opgebouwd volgens een duidelijk stramien: na een bondige projectomschrijving en een oplijsting van de administratieve gegevens, vindt u een overzicht van de toegepaste duurzaamheidsmaatregelen. Vervolgens komt een uiteenzetting van het procesverloop aan bod gevolgd door extra informatie omtrent de economische aspecten en technische fiches van gebruikte materialen. Tot slot vindt u onder het item bijkomende informatie een aantal nuttige websites die u kan raadplegen en een aantal bijlagen die betrekking hebben op het project zoals bijvoorbeeld een lichtstudie, een grondplan, een epb-berekening enzovoort. Wenst u meer informatie? Neem zeker contact met ons op: Dubolimburg Marktplein 7 bus 1 3550 Heusden-Zolder 011/517 057 steunpunt@dubolimburg.be www.dubolimburg.be Europese Unie Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling 3
4 Inhoudstabel
Stebo Genk ADMINISTRATIEVE GEGEVENS 7 DUURZAAMHEIDSASPECTEN 8 PROJECTVERLOOP 9 SPECIFIEKE PROJECTKWALITEIT 12 ECONOMISCHE ASPECTEN/TECHNISCHE FICHE 12 BIJKOMENDE INFORMATIE 15 Websites 15 5
Stebo Genk Sinds 1987 ontwikkelt Stebo vzw vernieuwende projecten en diensten in het kader van samenlevingsopbouw en sociaal-economische streekontwikkeling. Het is actief op 5 domeinen: buurtopbouwwerk, wonen, ondernemen, energie en tewerkstelling. Stebo gaat in zijn aanpak steeds uit van capaciteiten van mensen en van het sociaal kapitaal dat aanwezig is bij groepen en in buurten. Dit project wordt een toonaangevend CO2 neutraal kantoorgebouw waar mensen maatschappelijk verantwoord ondernemen kunnen komen beleven. Er wordt een slim demonstratieparcours doorheen het gebouw gemaakt waarbij groepen alle duurzame technieken kunnen komen bekijken en bestuderen zonder alle medewerkers te storen. Anderzijds wordt er ruimte geboden voor conferentie, vergader- en seminariefaciliteiten, een plug-in kantoor met werkplekken waardoor mensen en groepen kunnen komen beleven wat het betekent om in een kantoor van de toekomst te werken. Wat zijn de sterke punten volgens Dubolimburg? Dubolimburg pleit voor een geïntegreerde projectaanpak waarbij bouwheer, ontwerper, architect, ingenieursbureau en de aannemer van in het begin worden betrokken bij het bouwproject. Zo wordt er een bouwteam samengesteld dat van bij de conceptfase tot de oplevering nauw samenwerkt en expertise deelt. Dubolimburg pleit voor het creëren van een passiefkantoor met een educatieve functie en een sociaal-maatschappelijke invalshoek wat betreft aanplantingen en onderhoud. Dubolimburg staat achter de berekening van de ecologische voetafdruk van de gebruikte materialen. Dubolimburg pleit voor een duurzame toekomstvisie waarbij compactheid en uitbreidbaarheid key-elements zijn. Leerpunten: Hou er rekening mee dat indien je plannen hebt voor een perceel dat nog niet bouwrijp is, je te maken kan krijgen met onnodige kosten, langere termijnen Om je project tot een goed einde te brengen pleit Dubolimburg voor een doorgedreven budgetbeheersing en timemanagement. Hou er rekening mee dat het gebruik van vernieuwende technieken erg tijdrovend kan zijn aangezien deze wat betreft uitvoering, planning, technische uitwerking nog niet algemeen bekend zijn. ADMINISTRATIEVE GEGEVENS Bouwheer: STEBO vzw Architect: Studiebureau: Betrokken gemeentelijke diensten: Betrokken externen: Locatie: Buro B Cenergie (technieken), bda-engineering (stabiliteit) Dienst Ruimtelijke Ordening Toegankelijkheidsbureau vzw Zijstraat Zevenbonderstraat, 3600 Genk Ingebruikname: 2011 Oppervlakte: Contactpersoon: 1.045 m² netto Erwin Vaes Technisch adviseur Stebo erwin.vaes@stebo.be 6
DUURZAAMHEIDSASPECTEN 1. Omgeving Gebruik van inheemse plantensoorten. Plantengroei krijgt ruimte en er zijn open ruimten bewaard. Wilde bloemenweide. Geen afsluitingen naar omgeving dus behoud van open karakter. Waardevolle bomen werden bewaard. Maximale bebouwingsindex van 0,4. Aanleg grasdallen voor maximale infiltratie. 2. Welzijn Het volledige gelijkvloers is integraal toegankelijk; de deuren en gangen zijn allemaal breed genoeg voor rolstoelgebruikers, aangepaste toiletten, minimale dorpels... Rekening gehouden met eventuele uitbreiding. Geautomatiseerde nachtkoeling via ramen als back-up voor de warmtepomp. Op die manier voorkomt men dat men in de zomer de bodem onnodig gaat opwarmen. Afvalpreventie, GFT. Parkeerplaatsen blijven beperkt. Bezoekersparkeren kan op de openbare parkeergelegenheden in de nabije omgeving. Overdekte fietsenstalling en douche zijn voorzien. Tuinonderhoud en aanplanting gebeuren door mensen van een lokale sociale werkplaats. Flexplekken (flexibele werkplekken) voor externen zijn voorzien. 3. Energie Volledig hellend dak bedekt met fotovoltaïsche cellen, zuidelijk gericht. Houtskeletbouw met ingespoten cellulosevlokken 35cm Koeling en verwarming is met een warmtepomp, rond de 875 meter boorlengte (7 x 125 m) Betonkernactivering (zie technische fiche). Beschaduwing en koeling zonder airco. Efficiënte ventilatie met warmterecuperatie type D. Rationeel EnergieGebruik (zie technische fiche). Energiezuinige verlichting door middel van LED-verlichting. Verlichting met daglichtsensoren en werkplekgerelateerd. Er wordt een lichtstudie uitgevoerd voor de juiste zonering. E-peil= E0. K-peil= K18 Thermische massa voor passieve koeling is voorzien. 4. Water Aanduiding in liter als je water gebruikt, bijvoorbeeld bij het doortrekken van het toilet. Hemelwater wordt gerecupereerd voor de spoeling van de toiletten. Platte daken zijn opgevat als groendak voor een betere waterhuishouding en infiltratie op het terrein. 7
Zo weinig mogelijk verharding. Aanleg van grasdallen voor maximale infiltratie van hemelwater. Leidingwatergebruik wordt beperkt. 5. Materialen Gebruik van CO neutrale materialen zoals de wanden in houtskelet en de rockpanel als 2 gevelbekleding. Geen luxematerialen, maar basismaterialen om de kosten te drukken. Rockpanel voor de buitenmuren, een 100% recycleerbaar plaatmateriaal op basis van natuursteen dat makkelijk te verwerken is zoals hout. Gebruik van FSC hout voor schrijnwerk. PROJECTVERLOOP Stebo had haar maatschappelijke zetel en centrale diensten in het voormalige administratief kantoor op C-mine in Genk. De stad Genk heeft echter andere plannen met dit gebouw en deze site. Hierdoor moest Stebo dus een nieuwe locatie zoeken om zich te vestigen. Er werden verschillende mogelijkheden bekeken zoals huren, kopen, etc. Sowieso moest het een centrale ligging in Limburg zijn. De gemeenten Hasselt, Genk, Heusden- Zolder en Houthalen kwamen hiervoor in aanmerking. Stebo had vooral interesse in de 3 mijngemeenten. Er zijn besprekingen geweest met deze drie besturen, maar Genk heeft kort op de bal gespeeld en een bouwperceel in de blauwe zone op het gewestplan ter beschikking gesteld (blauw: gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen; zie bijkomende informatie). Hier werd een bijna symbolische erfcijns (Een erfcijns stamt uit de Middeleeuwen. Het houdt in dat een persoon jaarlijks een betaling doet aan de eigenaar van de grond om zo te erkennen dat het zijn eigendom is. Wordt deze cijns niet betaald, dan kan de cijnsheer de grond opeisen) voor gevraagd, met andere woorden dus een vergoeding voor erfpacht. De ligging was perfect om een passiefkantoor te bouwen met maximale zuid oriëntatie. Cenergie was de referentie voor de verdere technische ondersteuning. Ook financieel bleek het plaatje haalbaar. De bank wou over de streep komen voor een forse lening. De keuze voor passiefbouw zou de kosten natuurlijk iets verhogen doordat er meer technieken en een hoger honorarium (12% studiekosten) nodig zouden zijn. Vervolgens moest er een architect aangesteld worden. Er werd een team samengesteld dat zou waken over de bouw van het nieuwe bureau. Dit team bestond uit Erwin Debruyn (Stebo), Erwin Vaes (Stebo) en Luc Delhaize (gepensioneerde architect). Zij stelden een bevraging op samen met Cenergie en stuurden een conceptnota op naar verschillende architecten. Een achttal architecten werkten een voorontwerp uit en er werd ook een financiële afweging gemaakt. De bedoeling was om aan te tonen dat je ook goedkoop passief kan bouwen. Het was dus een uitdaging om met een zo klein mogelijk budget toch een zo laag mogelijk E-peil te bereiken. Er werd aan 8 architectenbureaus gevraagd hun visie over architectuur, stedenbouw, duurzaamheid en energiebeheersing voor dit project voor te stellen voor een selectiecommissie in augustus 2009. Hieruit werden dan 3 bureaus geselecteerd die in september van datzelfde jaar in een bespreking hun ideeën, concepten en verwachtingen met betrekking tot ereloon kenbaar mochten maken. Een jury van 6 leden gaf de voorkeur aan architect Rob Geysenbergs (Buro B). De doorslaggevende elementen waren de referenties, timing en de visie op duurzaam bouwen. Ze wisten dat Rob over een sterk Genks netwerk beschikt en een efficiënte werker is. Half december 2009 werd de bouwaanvraag ingediend. Deze eerste bouwaanvraag werd teruggestuurd aangezien het groenplan nog ontbrak. Genk zelf was bovendien nog niet klaar met het volledige rooiplan. Het rooiplan bracht echter een hindernis mee: er moest een 10 meter zone vrijgehouden worden rond het perceel voor bos. Dit was een probleem voor de zonnepanelen omwille van eventuele beschaduwing waardoor het rendement zou verminderen. Mits wat aanpassingen kon men toch tot een oplossing komen die geen afbreuk deed aan de zonnepanelen. Uiteindelijk werd in maart 2010 de aanbesteding voltrokken en in april 2010 werd de aannemer aangesteld. Normaal zou in mei begonnen worden met de bouw, maar door vertragingen met de bouwaanvraag was dit niet mogelijk. De start van de werken is voorzien eind oktober 2010, waardoor men dit jaar nog zal starten met het kappen van de bomen en de funderingswerken. 8
SPECIFIEKE PROJECTKWALITEIT Het werken met een erfcijns is een interessante werkwijze voor dit soort projecten. De erfpachter (de partij die het recht krijgt) heeft het recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed, dat aan iemand anders toebehoort, gedurende een periode van minimaal 27 jaar tot maximaal 99 jaar. In dit geval worden de kosten voor de aankoop van de grond al tot een minimum herleidt en blijft er meer geld over om te investeren in de duurzaamheidsmaatregelen. Berekening van de ecologische voetafdruk van bepaalde materialen door Cenergie. Optimum bereiken op ecologisch vlak, dus ook rekening houden met productiekosten en niet enkel onderhoudskosten/milieulast. Inspraak van het personeel betreffende de inrichting van het gebouw, waar opberging voorzien wordt en dergelijke. Het gebouw kan 26 personeelsleden huisvesten hoewel er nog maar 16 zijn. Gericht op de toekomst en de eventuele uitbreiding van de vzw. Infotheek met prints met hierop de beschrijving van de technieken die gebruikt zijn. Ook borden met hierop het stroomverbruik worden voorzien. Installatie van technische elementen gebeurde in samenwerking met de PHL. Duurzaamheid werd vanaf het begin opgenomen; duurzame energie, duurzaam watergebruik en duurzame oriëntatie. Er werd rekening gehouden met een eventuele uitbreiding achteraf. Dit kan door enkel een glas te vervangen door een deur. Het is mogelijk het oorspronkelijke gebouw uit te breiden naar maal 2. 9
ECONOMISCHE ASPECTEN/ TECHNISCHE FICHE Bouwbudget: Het uitgangsbudget heeft men gezet op 1200 /m², exclusief btw, honorarium en zonnedak. Na de uitvoering van het project wordt er een exacte berekening gemaakt en hoopt men te kunnen aantonen dat de realisatie van een CO2-neutraal kantoor niet enkel is weggelegd voor de enkeling. Werking van betonkernactivering Bij betonkernactivering worden kunsstofleidingen ingestort in de breedvloerplaten, vergelijkbaar met vloerverwarmingleidingen die in de chape geplaatst worden. Door de leidingen in de breedvloerplaten te plaatsen, wordt de volledige dikte van de beton opgewarmd of afgekoeld door het water dat door de leidingen stroomt. Vanuit de beton wordt de warmte of koude dan afgegeven naar de ruimte die in contact staat met de breedvloerplaten, dus zowel naar de boven- als onderliggende ruimte. De warmte en koude wordt door de volledige betonoppervlakte afgegeven volgens het principe van straling en convectie, wat een zeer hoog comfortgevoel heeft. Het is een continue, gelijkmatige afgifte wat een stabiel binnenklimaat tot gevolg heeft. Het systeem maakt ook gebruik van de accumulatie van de betonmassa. De warmte of koude wordt opgeslagen en wordt traag afgegeven. Zo kan de beton s nachts opgeladen worden terwijl pas overdag de afgifte gebeurt, of kunnen piekvermogens afgevlakt worden waardoor het productievermogen kleiner gedimensioneerd kan worden. Door deze tijdsvertraging wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen daggebruik en nachtverlaging. Het gebouw wordt 24u/24u op temperatuur gehouden wat tot gevolg heeft dat het ook buiten de klassieke diensttijden gebruikt kan worden. Betonkernactivering heeft een zelfregelend vermogen. Omdat het afgiftevermogen bepaald wordt door het temperatuursverschil tussen de betonoppervlakte en de binnentemperatuur, stijgt of daalt het vermogen met een daling of stijging van de binnentemperatuur (in geval van verwarming). Door een klein temperatuursverschil in te stellen tussen de betontemperatuur en de binnentemperatuur is er ook geen kans op oververhitting in de verwarmingssituatie. Naarmate dat de binnentemperatuur stijgt, vermindert het afgiftevermogen, tot zelfs nul op het moment dat beton- en binnentemperatuur gelijk zijn. Wanneer de binnentemperatuur dan nog zou stijgen, treedt de betonoppervlakte zelfs op als een koelelement. In vergelijking met een klassiek verwarmings- en koelingssysteem met bv ventilo-convectoren heeft dit systeem nog enkele andere voordelen: Geen plaatsinname in de lokalen door ventilo-convectoren en leidingen Geen geluidsproductie van ventilatoren in de lokalen Geen tochtklachten Geen stofverplaatsing 10
BIJKOMENDE INFORMATIE Dubolimburg Marktplein 7 bus 1 3550 Heusden-Zolder 011/517 057 steunpunt@dubolimburg.be www.dubolimburg.be Bijlagen Klik om te openen Bouwaanvraagplan Stebo Opbrengsberekening PV installatie Stebo Bestektekst FSC hout Nederland Wat is rationeel energiegebruik Websites Klik om te openen Dubolimburg Hergebruik van hemelwater Buro B Cenergie: www.cenergie.be Rockpanel Toegankelijkheidsbureau Betonkernactivering Stebo REG FSC-label Legende gewestplan 11