Dag van de Mede-eigenaar 2011 Nationaal Informatie Centrum voor Mede- Eigenaars Vzw NICM www.nicm.be 15-10-2011
WAT IS, WAS OF HAD KUNNEN ZIJN. DE NIEUWE WET OP DE APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM 1 JAAR LATER ZESDE SYMPOSIUM GEORGANISEERD OP 15 OKTOBER 2011 door vzw NICM Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars Edegem (Antwerpen) Onder leiding van Veerle PUTTEMANS advocaat aan de Balie van Brussel www.dagvandemede-eigenaar.be www.qualitylabel.be www.nicm.be Pagina 3
Thema van het Symposium 2011 Wat is, was of had kunnen zijn... de nieuwe wet op de appartementsmede-eigendom 1 jaar later De nieuwe appartementsgebouwen van de 21 ste eeuw en de oude van de 2 de helft van de 20 ste eeuw vage contouren in stadsnevel even vaag beheer? Naar aanleiding van de wet van 2 juni 2010 is het appartementsrecht grondig hervormd. Fundamentele regels inzake groepen van gebouwen, de algemene vergadering, syndicus, overdracht van een kavel enz. moeten een oplossing bieden voor pijnpunten die in de praktijk waren ontstaan. De wetgever streefde een drievoudige doelstelling na: een hogere transparantie in de verschillende relaties in de mede-eigendom, een modernisering van de medeeigendom en tenslotte een verheldering op het vlak van discussies hangende in rechtsleer en rechtspraak. Hoe worden deelverenigingen opgericht? Welke zijn de bevoegdheden van de algemene vergadering, de syndicus, de raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen? Loont het nog de moeite om zelf het beheer waar te nemen als occasionele syndicus? Welke zijn de nieuwe financiële voorschriften voor de VME met betrekking tot haar vermogen (reservefonds & werkingsfonds)? Wat wijzigt er voor huurders van een appartement binnen een VME? Deze en nog vele andere vragen werden geanalyseerd vanuit verschillende invalshoeken door vrederechters, advocaten, juristen en beroepsorganisaties. Hun meningen en bevindingen werden samengebundeld en kunnen één of meer antwoorden bieden op de vele vragen van elke persoon die rechtstreeks of onrechtstreeks met appartementsmede-eigendom te maken heeft. Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 5
Inhoud van de Syllabus WAT IS, WAS OF HAD KUNNEN ZIJN.... 3 DE NIEUWE WET OP DE APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM 1 JAAR LATER... 3 Thema van het Symposium 2011... 5 Inhoud van de Syllabus... 7 De zesde editie van de Dag van de Mede-eigenaar... 11 Organisatie van het Symposium... 13 De sprekers van het symposium... 13 De locatie van het symposium... 13 De organisator van het symposium... 13 De workshops... 13 En last but not least. de vrijwilligersploeg van vzw NICM... 13 Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw... 15 door Dhr Marc ANDRE... 15 WAAROM HET NICM?... 17 Professionele organisatie van het beroep syndicus... 17 Appartementsmede-eigendom... 17 De syndicus van een VME... 18 Gegevens vzw NICM... 19 Doelstelling Artikel 3 van de statuten... 19 Officiële benaming van de vzw... 19 Wettelijke zetel... 19 Administratieve zetel... 19 Statuten... 19 Kruispuntbank voor Ondernemingen... 19 Ledencategorieën... 21 Effectieve leden van de vzw... 21 De individuele aansluiting als effectief lid... 21 Toegetreden leden van de vzw... 21 Informatie voor de leden... 22 Website van de vzw... 22 Gespecialiseerde websites:... 22 Leden nieuwsbrief: NICM Leden nieuwsbrief... 22 Elektronische nieuwsbrief: NICM enews... 22 Comité voor Technisch Toezicht en Advies (CTTA)... 23 Contact... 23 Permanentie... 25 Bestuur NICM: een overzicht... 26 Raad van Bestuur... 26 Effectieve leden (niet-bestuursleden)... 26 Bijzondere aanstellingen... 26 Quality-label Professionele Syndicus stand op 30.09.2011... 27 De deelvereniging van mede-eigenaars volgens de vernieuwde Appartementswet van 2 juni 2010... 29 door Mter Roland Timmermans... 29 Inleiding... 31 1.Splitsing in appartementseigendom... 32 2.Accessoriteit en ondeelbaarheid gemene delen... 33 3.Omzeiling ondeelbaarheid gemene delen onder de oude Appartementswet... 34 Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 7
4.Ondersplitsing in de vernieuwde Appartementswet formeel erkend... 35 5.Constitutieve vereisten voor deelverenigingen van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid... 36 6.Gevolgen van het vervuld zijn van de constitutieve voorwaarden... 38 6.Praktische uitwerking van de ondersplitsing : gebruik van een hoofd- en een ondersplitsingsakte... 40 7.Inhoud hoofdsplitsingsakte... 41 8.Ondersplitsingsakte... 44 9.Bevoegdheidsconflicten... 45 10.Creatie en ontstaan deelvereniging van mede-eigenaars... 46 11.Betwistingen m.b.t. de invoering, de wijziging of de afschaffing van de deelvereniging van mede-eigenaars... 50 Het uitvoerend orgaan van de Vereniging van Mede-eigenaars: de syndicus... 51 door Dhr. Winand Van Coillie... 51 De syndicuspraktijk... 52 De toezichtsorganen binnen de Vereniging van Mede-eigenaars... 53 door Prof. Dirk Meulemans... 53 De raad van mede-eigendom... 57 1. De vroegere toestand : de raad van beheer.... 58 2. De Wet van 2 juni 2010 : de raad van mede-eigendom... 59 3. Een verplicht of facultatief orgaan naargelang de grootte van de rechtspersoon.... 60 4. De oprichting van een raad van mede-eigendom.... 61 5. Samenstelling van de raad van mede-eigendom... 63 6. Aantal leden... 64 7. De benoeming van de leden... 65 8. Duur van het mandaat... 66 9. De wettelijke bevoegdheid van de raad van mede-eigendom.... 67 10. De statutaire adviesbevoegdheid.... 69 11. De door de algemene vergadering gedelegeerde bevoegdheden... 70 12. Rapportering... 71 De boekhoudrechtelijke verplichtingen van de Vereniging van Mede-eigenaars... 73 1. Eindelijk een wettelijke en reglementaire regeling... 74 2. Een wettelijke opdracht van de syndicus... 75 3. De aard van de te voeren boekhouding... 76 De commissaris : de wettelijke regeling... 77 1. De Commissarisfunctie wordt verplicht... 78 2. Benoeming door de algemene vergadering... 79 3. Wie kan de commissarisfunctie vervullen?... 80 4. Duur van het mandaat... 81 5. De controleopdracht van de commissaris... 82 6. Bevoegdheden en verplichtingen van de commissaris... 83 De commissaris : de statutaire regeling... 85 1. BEGRIP... 86 2. EEN VERPLICHT CONTROLE-ORGAAN... 87 3. HET FINANCIEEL EN BOEKHOUDKUNDIG BEHEER VAN DE SYNDICUS... 89 5. DUUR VAN HET MANDAAT... 91 6. BEZOLDIGING... 92 7. ONTSLAG... 93 8. DE CONTROLEOPDRACHT VAN DE COMMISSARIS... 94 9. DE RECHTEN (BEVOEGDHEDEN) VAN DE COMMISSARIS IN DE UITVOERING VAN ZIJN CONTROLEOPDRACHT... 96 10. MODEL VAN CLAUSULES OP TE NEMEN IN HET REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM... 98 De bijdrage in de gemeenschappelijke lasten... 101 Reservekapitaal een noodzakelijk kwaad?... 101 door Mter Veerle Puttemans... 101 1. Het wettelijk kader... 103 2. Onderscheid werkkapitaal en reservekapitaal... 104 3. De opbouw, het gebruik en de opheffing van het reservekapitaal... 106 4. De bestemming van het werkkapitaal en reservekapitaal bij de overdracht... 108 5. Het reservefonds: een noodzakelijk kwaad?... 109 Vzw NICM: Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 8
Geschillen VME & Vrederechter... 111 Nieuwe procedureregels... 111 door Mter Veerle Puttemans... 111 1. Het verbod van statutaire arbitrageclausules... 113 2. De procedures betreffende de gemeenschappelijke delen... 114 3. De vordering tot nietigverklaring door een mede-eigenaar... 116 4. Regeling van kosten en erelonen... 117 5. Naar een alternatieve geschillenbeslechting?... 118 Wetsvoorstel ter bevordering van een kwalitatieve samenleving tussen mede-eigenaars en syndici... 121 door Dhr. André Van Nieuwkerke... 121 KRACHTLIJNEN VOOR EEN BETERE ORDENING EN PROFESSIONALISERING BEHEER MEDE-EIGENDOM.. 123 I. DE 10 OPDRACHTEN VAN HET INSTITUUT... 124 DE 3 PARTNERS VAN HET INSTITUUT, IN KWANTITATIEVE VOLGORDE... 125 DE 6 WERKORGANEN OF COMMISSIES VAN HET INSTITUUT... 125 Wetsvoorstel tot oprichting van een Instituut van mede-eigenaars en syndici en tot erkenning en bescherming van het beroep van syndicus, ingediend op 03.12.2008 door de heer André Van Nieuwkerke.... 127 TOELICHTING... 127 WETSVOORSTEL... 131 Workshops... 137 Lijst van de workshops... 138 Onderhoud en reservefonds... 138 Liften: een stand van zaken... 138 Welke risico s zijn er verbonden aan een mede-eigendom en hoe kan een VME zich hiervoor correct verzekeren 138 Energie Prestatie Certificatie (EPC) bij appartementen... 138 Website voor de VME... 138 Een efficiente controle van boekhouding bespaart u heel wat kopzorgen... 138 Modernisatie van oude liften: alternatieve oplossingen... 138 Hoe dient een Raad van Mede-eigendom te functioneren... 138 Met medewerking van... 139 Colofon... 141 Vzw NICM: Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 9
De zesde editie van de Dag van de Mede-eigenaar We hebben het genoegen u het naslagwerk voor te stellen van de zesde editie van de dag van de mede-eigenaar. Sinds het laatste symposium is er heel wat veranderd. Inderdaad is de Wet van 02/06/2010 - wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken (B.S., 28/06/2010), op 1 september 2010 in werking getreden. Deze nieuwe wet had tot doel een oplossing te bieden aan de controverse betreffende de deelverenigingen, de taken van de syndicus duidelijker te omschrijven, een grotere betrokkenheid te creëren van de mede-eigenaars en het beheer transparanter en moderner te maken. Zoals reeds aangehaald in onze vorige editie, werd de VZW NICM actief betrokken bij de totstandkoming van deze wet en werd onze stem gehoord in de Kamercommissie Justitie. Dit heeft ertoe geleid dat, anders dan bij de wet van 30 juni 1994, een meer evenwichtige wettelijke regeling is tot stand gekomen die rekening houdt met de verschillende actoren binnen de vereniging van mede-eigenaars. Snel na de inwerkingtreding van de wet staken allerlei geruchten de kop over een mogelijke reparatiewet, onder andere wat betreft de termijn voorzien voor de coördinatie van de statuten. Bij wet van 13 augustus 2011 werd artikel 19 2 van de wet van 2 juni 2010 gewijzigd in die zin dat de vermelde termijn werd verlengd met 36 maanden en de hypothecaire publiciteit van een authentieke akte uitsluitend dient te gebeuren op naam van de vereniging van mede-eigenaars. Er liggen nog andere wetsvoorstellen op tafel, zoals bijvoorbeeld de controverse die is ontstaan over het al dan niet verplicht zijn van een internetsite voor de vereniging van mede-eigenaars. De Koninklijke Uitvoeringsbesluiten met betrekking tot de boekhouding laten echter op zich wachten. Nochtans zijn deze cruciaal om de regels voor het voeren van de boekhouding in te vullen. Het mag niet uit het oog verloren worden dat tot nog toe de syndicus de boekhouding naar eigen goeddunken voert, wat de transparantie niet altijd ten goede komt. De wet van 2 juni 2010 is dus zeker een eerste stap naar een objectief en transparant beheer, maar behoeft een verdere praktische uitwerking. Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 11
Ondertussen is de wet iets meer dan één jaar in werking getreden en kunnen we een eerste balans opmaken, dit vanuit verschillende invalshoeken. Daarnaast biedt de VZW NICM voor de eerste keer ook een aantal praktische workshops aan betreffende thema s die actueel blijven, zoals de liften, de nieuwe energienormen, het onderhoud op lange termijn, de controle op de boekhouding en praktische werking van de raad van mede-eigendom. Net zoals in het verleden zal de VZW NICM de verdere evolutie opvolgen en zich blijven inzetten om de belangen van de mede-eigenaars te behartigen. Mevrouw PUTTEMANS Veerle Advocaat aan de balie van Brussel Lid Raad van Bestuur vzw NICM Juridische Dienst vzw NICM Vzw NICM: Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 12
Organisatie van het Symposium De sprekers van het symposium Mter R. TIMMERMANS (Rechtskundig assessor BIV) Prof. D. MEULEMANS (Directeur Studiecentrum Vastgoedrecht en Financiëel Recht) Dhr. W. VAN COILLIE (Stichter Unie van Vlaamse Syndici - UVS) Mter V. PUTTEMANS (Juridische dienst NICM) Mter Y. KARACA (Juridische dienst NICM) Eresenator A. VAN NIEUWKERKE De locatie van het symposium Best Western TER ELST Hotel Kattenbroek 1 te 2650 Edegem (Antwerpen) De organisator van het symposium Mter V. PUTTEMANS (Juridische dienst NICM) De workshops Zie p. 138 En last but not least. de vrijwilligersploeg van vzw NICM Vzw NICM: Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 13
Dag van de Mede-eigenaar 2011 Workshops Workshops Pagina 137
Lijst van de workshops Onderhoud en reservefonds door vzw NICM Liften: een stand van zaken door De Liftingenieur DLI Welke risico s zijn er verbonden aan een mede-eigendom en hoe kan een VME zich hiervoor correct verzekeren door Annemie BAMPS B-Cover Energie Prestatie Certificatie (EPC) bij appartementen door 2SE (TO SAVE ENERGY) Website voor de VME door Philip Van Daele Syndiccom Index.be Een efficiente controle van boekhouding bespaart u heel wat kopzorgen door vzw NICM Modernisatie van oude liften: alternatieve oplossingen door Päul Mariën & Pierre Six Comité tegen de Verplichte Moderniseringen van Liften Hoe dient een Raad van Mede-eigendom te functioneren door Karel Vanbosch Workshops Pagina 138
Colofon Uitgever vzw NICM (www.nicm.be) Lay-out Microsoft Word 2010 Credits fotos 123RT, Marc André, Luc Matthijs Druk COPY SHOP REPRO PRINTING (www.reproprintingvilvoorde.be) SSN - Copyrights vzw NICM, 2011 Niets uit deze uitgave mag worden gereproduceerd of opgeslagen in een retrievalsysteem, en evenmin worden overgedragen in welke vorm of welke wijze dan ook, elektronisch, mechanisch of door middel van fotokopieën, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van vzw NICM. Colofon Pagina 141
Dag van de Mede-eigenaar 2011