Nuttige en/of noodzakelijke bedingen in de onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-2010 Nuttige en/of noodzakelijke bedingen in de onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed Masterproef van de opleiding Master in de rechten Ingediend door Sien Sablain 20051525 Major burgerlijk recht en strafrecht Promotor: Prof. Dr. Walter De Bondt Commissaris: Dhr. Lic. Frédéric Coryn

VOORWOORD Deze masterproef is tot stand gekomen met de medewerking van heel wat personen. Ieder van hen wil ik hiervoor dan ook van harte bedanken. Vooreerst wil ik Prof. Dr. Walter De Bondt en Dhr. Lic. Frédéric Coryn enorm bedanken om mij de kans te geven in te springen in het twee jaar Master in de rechten, het aanreiken van dit interessante onderwerp en de zeer goede juridische ondersteuning. Mijn ouders bedank ik voor de financiële en morele steun gedurende de vijf jaar dat ik gestudeerd heb aan de Universiteit van Gent. Daarnaast wil ik ook mijn vriend en zus bedanken voor het vele geduld en de morele steun. En ten slotte gaat ook een woord van dank uit naar mijn schoonzus voor de hulp bij het uitwerken van de layout van deze masterproef.

INHOUDSOPGAVE INLEIDING... 1 1. DE ONDERHANDSE VERKOOPOVEREENKOMST... 2 1.1. Wat is een onderhandse verkoopovereenkomst?... 2 1.2. Onderscheid onderhandse verkoopovereenkomst notariële akte... 4 2. VERPLICHTE BEDINGEN... 5 2.1. Identiteit van de partijen... 5 2.1.1. Algemeen... 5 2.1.2. Bijzonder geval: de koop met commandverklaring... 6 2.2. Beschrijving van het onroerend goed... 9 2.3. Prijs... 10 2.3.1. Algemeen... 10 2.3.2. Voorschot of waarborg... 14 2.3.3. Beperking van de betaling in contanten... 14 2.3.4. Bijzonder geval: de koop tegen lijfrente... 15 2.4. Energieprestatiecertificaat... 18 2.4.1. Wettelijk kader... 18 2.4.2. Wat is een EPC?... 19 2.4.3. Het EPC residentiële gebouwen bij verkoop... 20 2.4.4. Opmaak EPC residentiële gebouwen en kostenplaatje... 21 2.4.5. Inhoud EPC residentiële gebouwen... 23 2.4.6. Geldigheidsduur... 25 2.4.7. Sancties bij niet-naleving van de energieprestatieregelgeving... 25 2.4.8. Evaluatie... 26 2.5. Bodemdecreet... 28 2.5.1. Wettelijk kader... 28 2.5.2. Toepassingsgebied... 29 2.5.3. De effectieve overdrachtsregeling... 29 2.5.4. Niet-naleving van de bepalingen betreffende de overdrachtsregeling... 33 2.6. Stedenbouwkundige verplichtingen... 37 2.6.1. Wettelijk kader... 37 2.6.2. Aanwezigheid van plannen- en vergunningenregister... 37

2.6.3. Afwezigheid van plannen- en vergunningenregister... 40 2.6.4. Sancties bij niet-naleving van de stedenbouwkundige verplichtingen... 41 3. NUTTIGE BEDINGEN... 42 3.1. Uitdrukkelijk ontbindend beding... 42 3.1.1. Algemeen begripsbepaling... 42 3.1.2. Onderscheid ontbindende voorwaarde... 43 3.1.3. Kenmerken van het uitdrukkelijk ontbindend beding... 45 3.2. Opschortende voorwaarden... 52 3.2.1. Algemeen... 52 3.2.2. Opschortende voorwaarde m.b.t. de financiering... 58 3.2.3. Opschortende voorwaarde m.b.t. het bodemattest... 64 3.3. Verkoop (voor) vrij en onbelast vrij van genot en gebruik... 67 3.3.1. Verkoop (voor) vrij en onbelast... 67 3.3.2. Vrij van genot en gebruik... 68 3.4. Plaatsbeschrijving en rommelclausule... 75 3.4.1. Plaatsbeschrijving... 75 3.4.2. Rommelclausule... 75 4. BESLUIT... 76 5. MODEL ONDERHANDSE VERKOOPOVEREENKOMST... 77 BIBLIOGRAFIE... 90

INLEIDING De Belg en de baksteen in zijn maag, zij blijven onlosmakelijk met elkaar verbonden. Wie droomt er nu niet van om een eigen woning te bezitten? De prijzen op de vastgoedmarkt zijn echter de voorbije decennia aanzienlijk gestegen. De vraag kan bijgevolg gesteld worden of een eigen woning stilaan onbetaalbaar wordt. De stijging van de vastgoedprijzen gedurende de laatste jaren is een tendens die onmogelijk nog lang vol te houden is. Potentiële kopers moeten zich echter momenteel ook weer niet té ongerust maken. Uit een peiling van Kluwer, in samenwerking met zoekertjeswebsite HEBBES.be, blijkt dat volgens de meerderheid van de vastgoedmakelaars in ons land de vastgoedprijzen in 2010 stabiel zullen blijven. Bovendien mag men zich niet blind staren op de vraagprijzen, er is immers een ruime marge om op de prijs af te dingen. Wie vandaag de dag dus werkzekerheid heeft en een gezonde financiële situatie, kan op de vastgoedmarkt wel degelijk voor een faire prijs zijn droomhuis kopen. Veel mensen zijn vaak zodanig blij en gelukkig wanneer ze eindelijk hun eigen stekje hebben gevonden, dat ze niet altijd evenveel oog hebben voor de inhoud en de vorm van de onderhandse verkoopovereenkomst die ze ondertekenen en de gevolgen die hieraan verbonden zijn. Bovendien zijn ze vaak niet op de hoogte van de wetgeving hieromtrent. Welke zaken moeten verplicht opgenomen worden? Welke documenten moeten gehecht worden aan deze overeenkomst? Het is echter van cruciaal belang dat een onderhandse verkoopovereenkomst met de nodige aandacht wordt opgesteld en gelezen. Het aankopen van een woning is immers een grote financiële investering. Het zit hem soms in de kleine details, elk woord kan van belang zijn. Wanneer de overeenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk wordt opgesteld, wordt de ruimte voor latere discussies zoveel als mogelijk beperkt. De doelstelling van dit werkstuk is dan ook om een overzicht te geven van enerzijds een aantal wettelijk verplichte clausules en documenten met betrekking tot de onderhandse verkoopovereenkomst en anderzijds een aantal niet-verplichte doch zeer nuttige en interessante bedingen. Het is niet de bedoeling om in dit werkstuk alle soorten onderhandse verkoopovereenkomsten te bespreken. Het toepassingsgebied van dit werkstuk is bijgevolg dan ook begrensd op een drietal vlakken. 1

Ten eerste wordt er toegespitst op verkoopovereenkomsten die betrekking hebben op de eigendomsoverdracht van bestaande onroerende goederen. Dit leidt ertoe dat de Woningbouwwet 1 niet aan bod zal komen. Deze wet is immers van toepassing op overeenkomsten met betrekking tot de eigendomsoverdracht van een te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement, alsmede op elke overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen 2. Daarnaast wordt er een beperking toegepast met betrekking tot het soort woning, namelijk een woonhuis. Bijgevolg vallen appartementen, studio s, kantoorgebouwen niet onder de toepassing van dit werkstuk. En ten derde wordt er gefocust op de onderhandse verkoopovereenkomsten die gesloten worden tussen twee consumenten. Hiermee wordt bedoeld dat zowel de koper als de verkoper niet mogen handelen in het kader van hun beroepsactiviteit met betrekking tot de tussen hen gesloten verkoopovereenkomst. Het woonhuis in kwestie moet zowel verkocht als gekocht worden voor uitsluitend private doeleinden, en dus niet voor beroepsmatige doeleinden. Als gevolg van deze inperking valt bijvoorbeeld de regeling betreffende de onrechtmatige bedingen, vervat in de Wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming 3, buiten het bestek van dit werkstuk. 1. DE ONDERHANDSE VERKOOPOVEREENKOMST 1.1. Wat is een onderhandse verkoopovereenkomst? De koop is volgens artikel 1582 BW een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen. Verder bepaalt artikel 1583 BW wanneer de koop voltrokken is, namelijk hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is. Hieruit kan afgeleid worden dat we te maken hebben met een consensueel contract (er moeten met andere woorden geen bijkomende vormvereisten nageleefd worden). 1 Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971. 2 Art. 1, eerste lid Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. 3 Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010. 2

De koop van een onroerend goed komt dus tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen over het onroerend goed in kwestie en de daarbijbehorende prijs, ongeacht de vorm van die wilsovereenstemming. De koopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed komt bijgevolg rechtsgeldig tot stand zonder dat daartoe een geschrift dient te worden opgemaakt, zolang er maar wilsovereenstemming is tussen de partijen over de zaak en de prijs. Hoewel een verkoopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed in principe dus vormvrij is, wordt in de praktijk in de regel gebruik gemaakt van een onderhandse verkoopovereenkomst. In het raam van dit werkstuk kan dit document beschouwd worden als zijnde een schriftelijke bevestiging en verdere concretisering van de reeds aanwezige wilsovereenstemming tussen de partijen met betrekking tot de eigendomsoverdracht van een bepaald onroerend goed. Het gebruik van een onderhandse verkoopovereenkomst bij de aankoop van een onroerend goed dringt zich om een tweetal redenen op. Ten eerste kan een geschrift noodzakelijk zijn omwille van het bewijs tussen partijen. Een mondelinge verkoopovereenkomst betreffende een onroerend goed valt immers zeer moeilijk te bewijzen. Bovendien is in burgerlijke zaken een geschrift vereist voor alle zaken die de som of de waarde van 375 euro te boven gaan 4, wat natuurlijk steeds het geval zal zijn bij de verkoop van een onroerend goed. En ten tweede heeft de wetgever enkele reglementeringen uitgevaardigd die gepaard gaan met de verplichte opmaak van een schriftelijke verkoopovereenkomst en met een nietigheidssanctie wanneer bepaalde voorschriften niet worden nagekomen (bijvoorbeeld de verplichte vermelding van gegevens met betrekking tot de bodemtoestand, het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen ). Belangrijk is ook nog te wijzen op het verbindende karakter van de onderhandse verkoopovereenkomst 5. In de praktijk is hier immers soms wat verwarring over, gelet op de verkeerdelijk gebruikte terminologie voorlopige overeenkomst. Zowel de koper als de verkoper zijn in principe op definitieve wijze gebonden door de inhoud van de onderhandse verkoopovereenkomst. Bovendien zal de notaris, die in een later stadium de notariële akte zal opstellen, gebonden zijn door de bepalingen die werden opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst en dit document bijgevolg als basis dienen te hanteren. 4 Art. 1341 BW. 5 Art. 1134 BW: Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan tot wet. 3

En tot slot moet worden benadrukt dat het niet volstaat dat partijen een wilsovereenstemming hebben bereikt over het desbetreffende onroerend goed en de daarbijbehorende prijs om te kunnen spreken van een geldige onderhandse verkoopovereenkomst. Er moeten bij het sluiten van de overeenkomst nog een aantal algemene geldigheidsvoorwaarden vervuld zijn (die tevens van toepassing zijn op iedere andere overeenkomst). Om geldig tot stand te komen zal de onderhandse verkoopovereenkomst dus moeten voldoen aan volgende vereisten 6 : - een vrije en bewuste toestemming van elke partij die zich verbindt - de vereiste bekwaamheid om een overeenkomst te kunnen sluiten - een bepaald voorwerp als inhoud - en een geoorloofde oorzaak. 1.2. Onderscheid onderhandse verkoopovereenkomst notariële akte Terwijl de onderhandse verkoopovereenkomst voornamelijk tot doel heeft een bewijs van de verkoop van een bepaald onroerend goed te verschaffen aan de partijen, heeft de notariële akte betrekking op de tegenstelbaarheid ervan. De onderhandse verkoopovereenkomst leidt er immers enkel toe dat er rechtsgevolgen ontstaan tussen de contractspartijen onderling (inter partes), maar niet ten aanzien van derden (erga omnes). Daarom bepaalt artikel 1 van de Hypotheekwet dat alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken in hun geheelheid overgeschreven worden in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen gelegen zijn. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.. Het eigendomsrecht is dus pas tegenstelbaar aan derden vanaf de overschrijving op het hypotheekkantoor. Dit artikel moet noodzakelijk gelezen worden in samenhang met artikel 2 van de Hypotheekwet dat luidt als volgt: Alleen vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor notaris erkende onderhandse akten worden ter overschrijving aangenomen. Bijgevolg zal dus enkel de door de notaris opgestelde authentieke akte in aanmerking kunnen komen voor de overschrijving op het hypotheekkantoor, en dus niet de door de partijen opgestelde onderhandse verkoopovereenkomst. 6 Art. 1108 BW. 4

2. VERPLICHTE BEDINGEN 2.1. Identiteit van de partijen 2.1.1. Algemeen Het spreekt voor zich dat de onderhandse verkoopovereenkomst steeds aanvangt met de identiteit van beide partijen, zijnde de verkoper(s) en de koper(s). Deze identificatie wordt over het algemeen veruiterlijkt door een weergave van volgende elementen: de naam en voornaam, de woonplaats, het rijksregisternummer, de burgerlijke staat 7 en een telefoonnummer. Van cruciaal belang met betrekking tot de verkoper is dat deze beschikt over een geldige eigendomstitel en beschikkingsbevoegd is 8. De eigendomsoverdracht is namelijk inherent aan de koop en bovendien is de verkoop van andermans zaak nietig 9. Het is terzake dan ook noodzakelijk dat de koper zich ervan vergewist dat het onroerend goed in kwestie wel degelijk toebehoort aan zijn medecontractant. Extra aandacht moet geboden worden indien er sprake zou zijn van verschillende eigenaars. Elke mede-eigenaar zal immers zijn of haar akkoord moeten betuigen met de verkoop van het onroerend goed waarvan men medeeigenaar is. Wanneer immers één van hen alleen verkoopt, zonder de anderen daarbij te betrekken, wordt gedeeltelijk andermans zaak verkocht, wat nietig is. Bovendien wordt in de rechtspraak gesteld dat een mede-eigenaar van een onroerend goed die de verkoop ervan niet beperkt tot zijn onverdeeld aandeel waarover hij alleen kan beschikken en die de koper op geen enkele wijze in kennis stelt van de nog bestaande onverdeeldheid en de koper dus in de waan brengt dat hij eigenaar wordt van het volledige onroerend goed in kwestie, een grove fout begaat die hem verplicht de schade te vergoeden die de koper daardoor heeft geleden 10. 7 Met betrekking tot de burgerlijke staat van de verkopers is artikel 215 BW van groot belang. Daarin wordt immers gesteld dat de ene echtgenoot niet zonder de instemming van de andere onder bezwarende titel onder de levenden kan beschikken over de rechten die hij bezit op het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste woning dient. De bescherming van de gezinswoning geldt bovendien ook ten aanzien van wettelijk samenwonenden (artikel 1477, 2 BW). Daarnaast is ook artikel 1418 BW relevant met betrekking tot de burgerlijke staat van zowel de verkopers als de kopers. Wanneer men gehuwd is onder de toepassing van het wettelijk stelsel is de toestemming van beide echtgenoten vereist om voor hypotheek vatbare goederen te verkrijgen, te vervreemden of met zakelijke rechten te bezwaren. 8 Onder beschikkingsbevoegdheid verstaat men de goederenrechtelijke bevoegdheid tot vervreemding of bezwaring. 9 Art. 1599 BW. 10 Gent 16 juni 1983, RW 1986-87, (537) 537. 5

Daarnaast moeten zowel de verkoper als de koper handelingsbekwaam zijn om het onroerend goed in kwestie te verkopen respectievelijk te kopen 11. Artikel 1594 BW stelt dat al degenen aan wie de wet het niet verbiedt, kunnen kopen of verkopen. De bekwaamheid is dus de regel, de onbekwaamheid de uitzondering. Personen die bijvoorbeeld niet bekwaam worden geacht zijn de onbekwaamverklaarden 12, de minderjarigen 13, de verlengd minderjarigen 14, de onder voorlopig bewindvoerder geplaatste personen 15 en de verkwisters 16. Op deze problematiek zal niet verder worden ingegaan. 2.1.2. Bijzonder geval: de koop met commandverklaring 2.1.2.1. Algemeen begripsbepaling Wanneer een koper een onroerend goed niet voor zichzelf wenst te verwerven, kan hij daartoe in de onderhandse verkoopovereenkomst het nodige voorbehoud maken 17. Dergelijke operatie kan bewerkstelligd worden door het inlassen van een beding van commandverklaring. Deze rechtsfiguur komt echter niet voor in het Burgerlijk Wetboek maar heeft wel de nodige erkenning gekregen in de rechtspraak en de rechtsleer. In de rechtsleer wordt het beding van commandverklaring omschreven als een uitdrukkelijk beding dat in een koopovereenkomst kan worden ingelast, waarbij de koper (de ogenschijnlijke koper of de gecommandeerde) zich het recht voorbehoudt om binnen een bepaalde termijn na het sluiten van de koopovereenkomst, een andere persoon aan te duiden (de werkelijke koper of de command) die hem zal vervangen als rechtstreekse contractspartij van de verkoper 18. Verschillende personen kunnen onderscheiden worden 19. Enerzijds is er de gecommandeerde, namelijk de oorspronkelijke koper die zich het recht voorbehoudt om tot 11 Art. 1108 BW. 12 Art. 1124 BW. 13 Art. 1124 BW. 14 Art. 487bis e.v. BW. 15 Art. 488bis e.v. BW. 16 Art. 513 e.v. BW. 17 M. GHYSELEN, Commandverklaring: naleving van burgerlijke en fiscale voorwaarden, Registratierechten 2006, afl. 1, (8) 8. 18 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 170-171; M. VAN GRIMBERGEN, Fiscale gevolgen van de verkoop van een onroerend goed waarbij de koper verklaart te verwerven, hetzij voor zichzelf, hetzij voor een derde die hij zal aanwijzen, Notarius 1990, (170) 171. 19 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 171. 6

commandverklaring over te gaan. En anderzijds hebben we de command, zijnde de derde die door latere aanvaarding van de commandverklaring de werkelijke koper wordt. 2.1.2.2. Geldigheidsvereisten De commandverklaring is onderworpen aan een aantal geldigheidsvereisten 20. Een eerste vereiste betreft het uitdrukkelijk akkoord van de verkoper met de mogelijkheid van commandverklaring 21. Het beding waarin het recht tot commandverklaring wordt voorbehouden zal reeds opgenomen moeten worden in de onderhandse verkoopovereenkomst, en niet pas in de latere notariële akte 22. Het is vooral van belang dat het beding op ondubbelzinnige wijze aantoont dat de verkoper zich akkoord verklaart met de mogelijkheid van commandverklaring, maar voor het overige is het beding niet onderworpen aan enige vormvereiste 23. Daarnaast moet de commandverklaring gebeuren binnen een bepaalde termijn die de partijen in beginsel vrij kunnen bepalen in hun onderhandse verkoopovereenkomst 24. Het bepalen van een termijn kan echter ook stilzwijgend gebeuren. VAN GRIMBERGEN wijst op de mogelijkheid dat bij de verkoop van een onroerend goed waarbij de onderhandse verkoopovereenkomst een beding van commandverklaring bevat, stilzwijgend overeengekomen kan worden dat de commandverklaring uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte dient te gebeuren 25. Het gevolg van het niet naleven van de vereiste van het bepalen van een termijn is niet min. Wanneer er immers geen termijn bepaald is kan er onmogelijk sprake zijn van een geldige commandverklaring, met als gevolg dat de gecommandeerde definitief als koper beschouwd 20 Met de commandverklaring wordt bedoeld, de handeling waarbij de gecommandeerde, op grond van het beding in de onderhandse verkoopovereenkomst, binnen een bepaalde termijn de command aanduidt en verklaart dat hij het goed heeft gekocht voor de aangeduide persoon. 21 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 173; M. VAN GRIMBERGEN, Fiscale gevolgen van de verkoop van een onroerend goed waarbij de koper verklaart te verwerven, hetzij voor zichzelf, hetzij voor een derde die hij zal aanwijzen, Notarius 1990, (170) 171. 22 M. VAN GRIMBERGEN, Fiscale gevolgen van de verkoop van een onroerend goed waarbij de koper verklaart te verwerven, hetzij voor zichzelf, hetzij voor een derde die hij zal aanwijzen, Notarius 1990, (170) 171. 23 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 173. 24 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 174; M. VAN GRIMBERGEN, Fiscale gevolgen van de verkoop van een onroerend goed waarbij de koper verklaart te verwerven, hetzij voor zichzelf, hetzij voor een derde die hij zal aanwijzen, Notarius 1990, (170) 171. 25 M. VAN GRIMBERGEN, Fiscale gevolgen van de verkoop van een onroerend goed waarbij de koper verklaart te verwerven, hetzij voor zichzelf, hetzij voor een derde die hij zal aanwijzen, Notarius 1990, (170) 172. 7

zal worden 26. Om misverstanden te voorkomen moet benadrukt worden dat enkel de commandverklaring binnen de overeengekomen termijn moet plaatsvinden, en niet de aanvaarding door de command zelf. Ten derde dienen de commandverklaring door de gecommandeerde en de aanvaarding door de command zuiver en eenvoudig te zijn 27. Dit impliceert dat noch het voorwerp, noch de prijs, noch de voorwaarden van de oorspronkelijke overeenkomst gewijzigd mogen worden 28. Volgens sommige auteurs houdt dit in dat geen enkele wijziging toegelaten is 29. Andere auteurs daarentegen zijn van oordeel dat enkel een wijziging van essentiële elementen niet toegelaten is, maar ze verzetten zich niet tegen de wijziging van bijkomstige elementen 30. Mijn inziens mag geen enkele wijziging geduld worden, gelet op het feit dat de verkoopovereenkomst reeds tot stand gekomen is tussen de verkoper en de persoon van de gecommandeerde. Wanneer er wijzigingen zouden aangebracht worden aan de oorspronkelijke overeenkomst, zouden we hierdoor te maken hebben met een nieuwe overeenkomst (en niet meer met de originele verkoopovereenkomst met commandverklaring). Tot slot zal de commandverklaring logischerwijs moeten aanvaard worden door de command 31. Zolang deze aanvaarding niet heeft plaatsgevonden kan de commandverklaring onmogelijk enig gevolg teweegbrengen. Wanneer de command echter weigert te aanvaarden, blijft de gecommandeerde gebonden door de verkoopovereenkomst 32. Hij zal zich niet kunnen bevrijden door een andere koper aan te duiden 33. 26 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 174. 27 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 175. 28 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 175; M. VAN GRIMBERGEN, Fiscale gevolgen van de verkoop van een onroerend goed waarbij de koper verklaart te verwerven, hetzij voor zichzelf, hetzij voor een derde die hij zal aanwijzen, Notarius 1990, (170) 171. 29 M. VAN GRIMBERGEN, Fiscale gevolgen van de verkoop van een onroerend goed waarbij de koper verklaart te verwerven, hetzij voor zichzelf, hetzij voor een derde die hij zal aanwijzen, Notarius 1990, (170) 171; I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 175. 30 L. LERUTH, La déclaration de command, Rec.gén.enr.not. 1991, (73) 73. 31 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 175-176; M. VAN GRIMBERGEN, Fiscale gevolgen van de verkoop van een onroerend goed waarbij de koper verklaart te verwerven, hetzij voor zichzelf, hetzij voor een derde die hij zal aanwijzen, Notarius 1990, (170) 171. 32 Brussel 25 november 1879, Pas. 1880, (235) 235-236. 33 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 176. 8

2.1.2.3. Gevolg van een tijdige commandverklaring Wanneer de gecommandeerde binnen de overeengekomen termijn op een geldige wijze een command aanduidt en deze vervolgens aanvaardt, wordt geacht dat de koop met terugwerkende kracht gesloten is tussen de verkoper en de command 34. De command zal dus retroactief rechten verwerven vanaf het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst (er is bijgevolg slechts sprake van één enkele koop). Er zal van uitgegaan worden dat de command de eigendom van het onroerend goed rechtstreeks verkregen heeft van de verkoper. 2.2. Beschrijving van het onroerend goed Een nauwkeurige beschrijving van het onroerend goed is onontbeerlijk. Wilsovereenstemming tussen de verkoper en de koper over de zaak (in casu het onroerend goed) is immers een wezenlijk element van de koop 35. Allereerst moet de aard van het onroerend goed weergegeven worden, zijnde woonhuis, villa, appartement.. Verder geeft men de ligging weer van het onroerend goed, bestaande uit een opgave van de gemeente of de stad, de straat en het huisnummer. WEYTS merkt op dat het handig is om, ingeval er een wijziging met betrekking tot de benaming van de ligging heeft plaatsgevonden, deze ook te vermelden. Op die manier vergemakkelijkt men de taak van de hypotheekbewaarder bij de latere overschrijving. Deze is immers enkel maar op de hoogte van de oude vermeldingen 36. Vervolgens worden de kadastrale gegevens vermeld. En tot slot kan de oppervlakte van het onroerend goed aangeduid worden. Maar wat indien achteraf blijkt dat de werkelijke oppervlakte van het onroerend goed afwijkt van de in de onderhandse verkoopovereenkomst opgenomen oppervlakte? Over het algemeen wordt de onderhandse verkoopovereenkomst van een bestaand woonhuis gesloten met opgave van de oppervlakte tegen een globale prijs (en dus niet een bepaalde prijs per maateenheid). In dergelijke context wordt aangenomen dat de oppervlakte slechts een indicatieve waarde heeft en niet kan beschouwd worden als zijnde essentieel 37. De uitdrukking van de oppervlakte levert geen 34 I. SAMOY, De ware aard van een beding van commandverklaring in het contractenrecht, Not.Fisc.M. 2006, afl. 6, (169) 178. 35 Art. 1583 BW. 36 L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 149. 37 L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 198. 9

grond op tot enige aanvulling van de prijs ten voordele van de verkoper wegens overmaat, of tot enige vermindering van de prijs ten voordele van de koper wegens ondermaat, dan voor zover het verschil tussen de werkelijke maat en die welke in de overeenkomst is uitgedrukt, een twintigste meer of minder bedraagt, behalve indien het tegendeel werd bedongen 38. Hieruit kan afgeleid worden dat van voormelde regeling afgeweken kan worden, zodat voorzien kan worden dat een afwijking van meer dan een twintigste tussen de uitgedrukte oppervlakte in de onderhandse verkoopovereenkomst en de werkelijke, effectieve oppervlakte geen aanleiding zal geven tot een prijsvermeerdering dan wel een prijsvermindering. 2.3. Prijs 2.3.1. Algemeen De koopprijs mag absoluut niet ontbreken in de onderhandse verkoopovereenkomst, gelet op het feit dat dit een wezenlijk bestanddeel uitmaakt van de koop 39. Is er geen wilsovereenstemming over de prijs, dan kan er bijgevolg onmogelijk sprake zijn van een koop. Een beding inlassen waarin gesteld wordt dat de prijs later zal worden overeengekomen zal leiden tot een ongeldige koop. Luidens artikel 1591 BW moet de koopprijs bepaald zijn en door de partijen worden vastgesteld. Hieruit zou kunnen afgeleid worden dat in de onderhandse verkoopovereenkomst de door de partijen overeengekomen koopprijs van het onroerend goed uitdrukkelijk moet worden vermeld 40. In de rechtsleer en rechtspraak echter wordt gesteld dat het tevens voldoende is dat we te maken hebben met een bepaalbare prijs, zijnde een prijs die aan de hand van de overeenkomst kan worden vastgesteld op grond van objectieve gegevens waarover de partijen naderhand nog moeten overeenkomen 41. Een aantal voorbeelden zullen dit verduidelijken. Het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat de prijs, ingeval er een clausule werd voorzien dat een herziening van de prijs mogelijk was bij een devaluatie van 10%, niet 38 Art. 1619 BW. 39 Art. 1583 BW. 40 R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 95. 41 A. CHRISTIAENS, Art. 1591 BW, in A. CHRISTIAENS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (e.a.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1. 10

bepaalbaar was omdat er niet werd verduidelijkt hoe die herziening zou gebeuren 42. Ook was er geen sprake van een bepaalbare prijs bij de verkoop van een onroerend goed omdat er een bijkomende clausule was opgenomen waarin gesteld werd dat de prijs zou worden herzien na wilsovereenstemming tussen de partijen 43. Daarnaast is er artikel 1592 BW waarin gesteld wordt dat de bepaling van de koopprijs ook aan een derde kan worden overgelaten. Dit lijkt nogal haaks te staan op het vorige artikel maar volgens CHRISTIAENS is deze bepaling niet te beschouwen als een afwijking ervan, doch eerder als een bevestiging van het principe van de contractsvrijheid 44. Belangrijk is erop te wijzen dat er een drietal toepassingsvoorwaarden te onderscheiden zijn met betrekking tot het overlaten aan een derde om een prijs te bepalen. Ten eerste moet degene die door de partijen aangewezen en belast wordt om een prijs te bepalen, ook effectief een derde zijn 45. Geen van beide contractspartijen mag dus enige controle over de derde uitoefenen. Daarnaast impliceert het overlaten van de bepaling van de prijs aan een derde dat de partijen afhankelijk zijn van zijn onaantastbare uitspraak over de prijs, die onmogelijk te betwisten valt 46. En ten derde moeten de partijen zélf de derde aanwijzen aan wie zij de prijsbepaling overlaten 47. Het is immers uitgesloten dat de rechter hier ook maar een vinger breed in tussenkomt. Mijn inziens is het aan te raden dat de partijen zélf, zonder enige tussenkomst van een derde, in onderling overleg een bepaalde prijs uitdrukkelijk vaststellen en vermelden in de onderhandse verkoopovereenkomst (en dit om zoveel als mogelijk eventuele latere discussies omtrent de koopprijs uit te sluiten) 48. Belangrijk is tevens dat de koopprijs reëel, ernstig en rechtvaardig is 49. Dit impliceert dat de prijs moet overeenstemmen met de normale werkelijke 42 Cass. 6 oktober 1965, JT 1966, (206) 206. 43 Luik 6 maart 1969, Rec.gén.enr.not. 1970, (34) 34. 44 A. CHRISTIAENS, Art. 1592 BW, in A. CHRISTIAENS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (e.a.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1. 45 A. CHRISTIAENS, Art. 1592 BW, in A. CHRISTIAENS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (e.a.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1. 46 A. CHRISTIAENS, Art. 1592 BW, in A. CHRISTIAENS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (e.a.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1. 47 A. CHRISTIAENS, Art. 1592 BW, in A. CHRISTIAENS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (e.a.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1. 48 Bovendien blijkt, na navraag te hebben gedaan bij heel wat vastgoedmakelaars, dat zo goed als nooit de prijsbepaling wordt overgelaten aan een derde. 49 L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 276; A. DE BOUGNE, Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs, T.Not. 11

waarde van het verkochte onroerend goed 50. Indien dit niet het geval zou zijn en de prijs zeer laag is, is het mogelijk dat er sprake is van een vermomde schenking (een zogenaamde koop met gesloten beurs) 51. Maar het is echter niet omdat de verkoop geschiedt tegen een prijs die duidelijk veel lager is dan de werkelijke waarde, dat we hoe dan ook te maken hebben met een vermomde schenking. Dit zal enkel het geval zijn indien met zekerheid een animus donandi bij de verkoper kan worden aangetoond 52. Vooral bij een koopovereenkomst tussen familieleden heeft men de neiging om de prijs aan de lage kant te houden, zodat een vermomde schenking zeker in dergelijke situatie denkbaar is 53. Bovendien komt een (te) lage prijs tevens in aanmerking voor de toepassing van de vernietiging van de koop uit hoofde van benadeling. Artikel 1674 BW luidt immers: Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de meerdere waarde te schenken. In voorkomend geval zal er een verslag van drie deskundigen moeten opgesteld worden betreffende de werkelijke waarde van het goed. Dit verslag heeft echter enkel de kracht van een advies 54. Het zal steeds de feitenrechter zijn die, rekening houdend met alle concrete omstandigheden, soeverein zal oordelen of de feiten waarschijnlijk genoeg en gewichtig genoeg zijn om te besluiten tot het al dan niet bestaan van de benadeling 55. Ingeval de vordering tot vernietiging wordt toegewezen heeft de koper de keuze om ofwel de zaak terug te geven en de prijs die hij ervoor betaald heeft terug te nemen, ofwel het onroerend goed te behouden mits aanvulling van hetgeen aan de juiste prijs ontbreekt, onder aftrek van een tiende van de gehele prijs 56. Tot slot moet er nog op gewezen worden dat de prijs niet gesimuleerd mag zijn. Het moet gaan om een echte prijs 57. Wanneer we te maken hebben met 1986, (1) 3; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 95-97. 50 R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 96; L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 276. 51 Een vermomde schenking is een schenking die wordt verwezenlijkt onder de vorm van een ander contract dat niet weergeeft wat de ware bedoelingen van de partijen zijn. Een andere contractsvorm wordt als het ware als masker naar de buitenwereld toe gebruikt om een schenking die er achter schuil gaat te vermommen. 52 L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 276. 53 L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 276. 54 Art. 1678 BW. 55 Art. 1677 BW; Cass. 10 december 1993, Pas. 1993, (1051) 1051. 56 Art. 1681 BW. 57 R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 96-97; L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 276; A. CHRISTIAENS, Art. 1591 BW, in A. CHRISTIAENS, C. DE 12

een geveinsde prijs zal er sprake zijn van prijsbewimpeling. Dergelijke operatie heeft tot doel om bij de aankoop van een onroerend goed zo weinig mogelijk registratierechten verschuldigd te zijn 58 (wat neerkomt op het plegen van fiscale fraude) 59. In de koopakte, die ter registratie zal worden aangeboden, wordt een lagere prijs vermeld dan bij het afsluiten van de koop werd afgesproken 60. Het deel van de werkelijk overeengekomen prijs dat de in de koopakte uitgedrukte prijs te boven gaat, zal door de koper aan de verkoper in het zwart worden betaald. In beginsel komt de fiscale administratie deze omstandigheden niet te weten, omdat enkel de geveinsde (lagere) prijs is vermeld in de ter registratie aangeboden koopakte. Dit systeem biedt voor de koper het voordeel dat hij slechts op een deel van de werkelijke prijs getaxeerd zal worden en voor de verkoper het voordeel dat hij niets verliest van de ontvangen zwarte prijs door taxatie 61. Het toepassen van dergelijke technieken om zo weinig mogelijk registratierechten te moeten betalen is natuurlijk niet zonder risico s 62. Indien de fiscale administratie immers wél op de hoogte blijkt te zijn van de duistere praktijken van de contractspartijen, zullen zowel de koper als de verkoper blootgesteld worden aan fiscale en penale sancties 63. Los hiervan, zal de afspraak omtrent de prijsbewimpeling tevens bepaalde gevolgen genereren op civielrechtelijk vlak. Het Hof van Cassatie heeft immers beslist dat, wanneer de contractspartijen bij een verkoopovereenkomst afspreken dat zij in de akte de juiste prijs zullen verzwijgen om registratierechten te ontduiken, die afspraak in strijd is met de openbare orde en ze bijgevolg absoluut nietig is, maar de koop kan niet om die reden nietig worden verklaard 64. Dat de koop op zich in zijn geheel de nietigheidssanctie niet ondergaat wordt gebaseerd op de overtuiging dat de koopovereenkomst door de prijsbewimpeling geen ongeoorloofde oorzaak heeft gekregen, aangezien het voorwerp van de overeenkomst immers niet de ontduiking van registratierechten behelst 65. Daarnaast werd tevens geoordeeld dat degene die vergoeding vordert van de schade die hij heeft geleden als gevolg van de BUSSCHERE, E. DIRIX (e.a.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 4-6. 58 F. BRULOOT, Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed, NJW 2007, afl. 162, (386) 386. 59 E. SPRUYT, Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken - Niet de koop is nietig, enkel de 'zwart geld'-afspraak, Notariaat 2007, afl. 10, (5) 5. 60 F. BRULOOT, Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed, NJW 2007, afl. 162, (386) 386; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 96. 61 F. BRULOOT, Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed, NJW 2007, afl. 162, (386) 386. 62 Zolang de contractspartijen een goede verstandhouding hebben en alles loopt zoals gepland, blijft de fiscale administratie meestal onwetend. Wanneer de partijen echter in een dispuut terechtkomen is het mogelijk dat de fiscus wel lucht krijgt van de fiscale fraude. 63 Art. 203 en 206 e.v. W.Reg. 64 Cass. 18 maart 1988, RW 1988-89, afl. 21, (711) 711. 65 Cass. 18 maart 1988, RW 1988-89, afl. 21 (711) 711-712; Gent 27 januari 2005, RW 2006-07, afl. 38, (1568) 1569-1570. 13

prijsbewimpeling waaraan hij bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft meegewerkt, geen rechtmatig belang heeft om enige schadeloosstelling te vorderen voor dat verlies 66. 2.3.2. Voorschot of waarborg Naast de prijs regelt men over het algemeen ook de betaling van een voorschot in de onderhandse verkoopovereenkomst. Hoeveel het voorschot bedraagt en wanneer dit dient betaald te worden kunnen de partijen vrij bepalen. Meestal wordt een voorschot van 10% van de koopprijs overeengekomen, wat een evenwichtig systeem is. Het voorschot heeft tot doel de belangen van de verkoper enigszins veilig te stellen. Bij een latere weigerachtige houding van de koper om de notariële akte te ondertekenen, biedt het voorschot de verkoper de mogelijkheid om de registratierechten voor te schieten evenals de procedurekosten om de koper te dagvaarden 67. Uit de praktijk blijkt evenwel dat de verkoper niet steeds even nauwkeurig en plichtsgetrouw omgaat met het voorschot. Daarom is het beter het overeengekomen bedrag te kwalificeren als het ter beschikking stellen aan de verkoper van een waarborg op een geblokkeerde rekening, dan het betalen van een voorschot 68. Hierdoor wordt ervoor gezorgd dat het overeengekomen bedrag immers aanwezig blijft in het patrimonium van de koper, zodat het niet in beslag genomen kan worden door de schuldeisers van de verkoper en evenmin het voorwerp kan uitmaken van een beslag onder derden in de mate dat het aan de notaris zou zijn toevertrouwd 69. Bij het verlijden van de notariële verkoopakte zal de som (samen met de interesten) dan vrijgemaakt worden in handen van de verkoper en in mindering worden gebracht van de totale koopprijs. 2.3.3. Beperking van de betaling in contanten Belangrijk is ook nog te wijzen op een bepaling uit de zgn. Antiwitwaswet 70 die betrekking heeft op de betaling in contanten. Het is zo dat de prijs van de verkoop van een onroerend 66 Gent 27 januari 2005, RW 2006-07, afl. 38, (1568) 1569. 67 L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 32; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 98. 68 R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 99; P. VAN DEN EYNDE, De verkoopsovereenkomst: voorschot of waarborg?, Not.Fisc.M. 2001, (181) 190. 69 D. PATART, Acompte et garantie: quelques réflexions sur le transfert d une somme d argent dans la phase préliminaire de la vente d immeuble, TBBR 2003, (193) 193. 70 Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 1993. 14

goed enkel mag vereffend worden door middel van een overschrijving of een cheque, uitgezonderd voor een bedrag tot 10% van de prijs van de verkoop, en voor zover dit bedrag niet hoger is dan 15.000 euro 71. De uitzondering zal pas op een rechtsgeldige manier toepassing kunnen vinden indien beide voorwaarden cumulatief worden nageleefd. Het begrip prijs moet in die zin begrepen worden dat het zowel de zuivere aankoopprijs als de kosten, registratierechten en erelonen omvat 72. Daarnaast moeten de verkoopovereenkomst en -akte het nummer van de financiële rekening vermelden waarlangs het bedrag werd of zal worden overgedragen 73. In de onderhandse verkoopovereenkomst moet dus gewag worden gemaakt van de oorsprong van de gelden 74. Bovendien zal de notaris of de vastgoedmakelaar, wanneer deze vaststelt dat voornoemde verplichting niet werd nageleefd, onmiddellijk de Cel voor Financiële Informatieverwerking hiervan op de hoogte moeten brengen 75. 2.3.4. Bijzonder geval: de koop tegen lijfrente Het bedingen van een bepaald kapitaal als prijs bij de verkoop van een onroerend goed is het meest gebruikelijk. Het is echter ook mogelijk te bepalen dat de betaling van de prijs zal geschieden in de vorm van een lijfrente, in welk geval we te maken hebben met een koop tegen lijfrente. Het is belangrijk dat de modaliteiten van de lijfrente nauwkeurig worden vastgelegd in de onderhandse verkoopovereenkomst, met name de grootte van het bedrag, de periodiciteit, het tijdstip en de wijze van betaling en de mogelijke indexatie 76. Bij gebrek aan een wettelijke definitie wordt het begrip lijfrente in de rechtsleer en rechtspraak gedefinieerd als de rechtsverhouding waarbij een persoon (de renteplichtige) periodiek een som moet betalen aan een ander persoon (de rentegenieter) en dit gedurende het leven van die rentegenieter of van een derde persoon (het lijf) 77. 71 Art. 20, eerste lid Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. 72 I. VOETEN, De antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken, Waarvan Akte 2004, afl. 4, (5) 8. 73 Art. 20, eerste lid Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. 74 I. VOETEN, De antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken, Waarvan Akte 2004, afl. 4, (5) 8. 75 Art. 20, tweede lid Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. 76 W. VAN MINNEBRUGGEN, Koop/verkoop van onroerende goederen clausules i.v.m. lijfrente, in P. AERTS, D. VAN HEUVEN, P. AMPE (e.a.), Bijvoorbeeld. Modellen voor het bedrijfsleven., Mechelen, Kluwer, losbl., 77 N. CARETTE, Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken., RW 2006-07, afl. 17, (702) 703; P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente, in A. ANNAERT, J. SMETS (e.a.), Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2000, losbl., 3; A. DE BOECK, Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid, TBBR 2006, afl. 10, (606) 608. 15

De lijfrente kan om niet of onder bezwarende titel gevestigd worden 78. In casu wordt vertrokken van de hypothese waarbij de eigenaar van een onroerend goed dit op definitieve wijze vervreemdt tegen het ontvangen van een lijfrente, zodat we te maken hebben met een lijfrente onder bezwarende titel (aan elke partij wordt immers opgelegd om iets te geven of iets te doen 79 ). De lijfrente kan in dergelijk geval beschouwd worden als een bijzondere modaliteit van de koopovereenkomst 80. Hoewel een koopovereenkomst in de regel een vergeldend contract is wordt het zodoende een kanscontract 81. De uitkomst van de overeenkomst is op het ogenblik van de contractssluiting immers afhankelijk van een onzekere gebeurtenis (een aleatoir element), namelijk het exacte overlijdenstijdstip van het lijf 82. Bij het sluiten van de verkoopovereenkomst heeft men er het gissen naar hoe lang het lijf nog zal leven 83. De afwezigheid van dit onzeker element maakt de koop tegen lijfrente nietig bij gebrek aan voorwerp 84. Zowel bij de koper als bij de verkoper moet er een reële kans op winst én een reële kans op verlies aanwezig zijn 85. Indien de verkoper als winnaar uit de bus komt zal hij voor het onroerend goed een hogere vergoeding hebben bekomen dan de werkelijke waarde ervan. Wanneer de koper daarentegen wint zal hij het onroerend goed voor een lagere vergoeding verworven hebben dan de werkelijke waarde ervan 86. Zeer belangrijk bij de koop tegen lijfrente is dat de uitkeringen (vrij te bepalen door de partijen in onderling overleg, rekening houdend met de vermoedelijke levensverwachting van de verkoper, de normale verkoopwaarde van het onroerend goed en de gekozen interestvoet 87 ) 88 door de renteplichtige aan de rentegenieter periodiek zijn 89. Gelet op het feit 78 Art. 1968 en 1969 BW. 79 Art. 1106 BW. 80 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente, in A. ANNAERT, J. SMETS (e.a.), Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2000, losbl., 8; A. DE BOECK, Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid, TBBR 2006, afl. 10, (606) 608. 81 Art. 1104 BW; Cass. 6 september 2002, RW 2004-05, (257) 257. 82 N. CARETTE, Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken., RW 2006-07, afl. 17, (702) 703. 83 Indien het lijf nog lang blijft leven na het sluiten van de overeenkomst, zal de transactie gunstig zijn voor de rentegenieter en nadelig voor de renteplichtige. Indien evenwel het lijf korte tijd na het sluiten van de overeenkomst overlijdt, doet de renteplichtige een interessante zaak ten nadele van (de nalatenschap van) de rentegenieter. 84 Cass. 20 juni 2005, TBBR 2006, afl. 10, (602) 602. 85 Cass. 6 september 2002, RW 2004-05, (257) 257; Cass. 20 juni 2005, TBBR 2006, afl. 10, (602) 602; N. CARETTE, Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken., RW 2006-07, afl. 17, (702) 703. 86 S. D HOLLANDER, De verkoop op lijfrente, Waarvan Akte 1998, (109) 109-110. 87 Een correcte berekening is namelijk van groot belang. Wie opvallend veel te weinig betaalt, wordt op de vingers getikt. Een te lage lijfrente kan wijzen op misbruik of op een vermomde schenking. Bovendien kan in dergelijk geval de nietigheidssanctie worden toegepast wegens benadeling voor meer dan zeven twaalfden overeenkomstig artikel 1674 BW. 88 S. D HOLLANDER, De verkoop op lijfrente, Waarvan Akte 1998, (109) 109. 16

dat we te maken hebben met een lijfrente die ontstaat uit een overeenkomst 90, behoort de bepaling van de frequentie van de opeenvolgende betalingsmomenten tot de contractuele vrijheid van de koper en de verkoper (bijvoorbeeld per maand, per trimester, per semester, per jaar ) 91. En tot slot moet erop gewezen worden dat de lijfrente steeds beperkt is tot het leven van het lijf. Het lijf is de persoon op wiens hoofde de rente gevestigd is. In de rechtsleer is men het er over eens dat de lijfrente zowel gevestigd kan worden op het hoofd van de rentegenieter (in casu de verkoper), de renteplichtige (in casu de koper) als op dat van een derde persoon (of meerdere personen) die volkomen vreemd is (zijn) aan de verkoopovereenkomst 92. Wanneer we echter artikel 1971 BW erop nalezen komen we tot een andere vaststelling. Dit artikel bepaalt namelijk dat lijfrente kan gevestigd worden hetzij op het leven van hem die de prijs daarvoor verstrekt, hetzij op het leven van een derde die op het genot van de lijfrente geen recht heeft. Met het eerste deel van de bepaling lijkt de wetgever mijn inziens op het eerste zicht gedoeld te hebben op de renteplichtige (hij betaalt immers periodiek een bepaalde uitkering aan de rentegenieter, het is hij die de prijs verstrekt). Wanneer we dan het tweede deel van de bepaling bekijken, kan afgeleid worden dat de lijfrente helemaal niet gevestigd kan worden op het hoofd van de rentegenieter (hij is immers degene die het genot van de lijfrente heeft). Of nog, wanneer we ervan uitgaan dat de wetgever in het eerste deel tóch de rentegenieter heeft bedoeld (en niet de renteplichtige), dan kan gesteld worden dat de lijfrente niet gevestigd kan worden op het hoofd van de renteplichtige (hij is immers geen derde, hij is namelijk één van de contractspartijen bij de onderhandse verkoopovereenkomst). Rechtszekerheid en duidelijkheid zijn termen die hier allerminst op zijn plaats zijn. Het zou mij sterk verwonderen dat de wetgever de rentegenieter als lijf heeft willen uitsluiten. In de praktijk is het immers nagenoeg zo dat lijfrenten er toe strekken de rentegenieter ervan een onderhoud te verschaffen (een bepaald inkomen te verzekeren) tot aan zijn overlijden, zodat 89 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente, in A. ANNAERT, J. SMETS (e.a.), Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2000, losbl., 10. 90 De lijfrente kan haar bron niet alleen vinden in een overeenkomst, maar tevens in een testamentaire beschikking (bijvoorbeeld een decujus bepaalt testamentair dat een testamentair begunstigde vanaf het overlijden van de decujus een lijfrente zal genieten van diens nalatenschap), de wet (bijvoorbeeld de toekenning van een lijfrente aan de echtgenoot van het slachtoffer van een arbeidsongeval) of een rechterlijke beslissing (bijvoorbeeld wanneer na een ongeval de toegekende schadevergoeding aan het slachtoffer onder de vorm van een levenslange, periodieke uitkering wordt bepaald). 91 P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente, in A. ANNAERT, J. SMETS (e.a.), Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2000, losbl., 10-11. 92 N. CARETTE, Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken., RW 2006-07, afl. 17, (702) 702; P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente, in A. ANNAERT, J. SMETS (e.a.), Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2000, losbl., 7. 17