Vragenlijst t.b.v. vervolg werkbezoek woonoverlast op 26 september 2017 Stadhuis 14 november 2017-20.15 uur 21.45 uur Inleiding In 2010 is er uit de toenmalige gemeenteraad een Raadswerkgroep Woningsplitsing en Kamerbewoning geformeerd, die naar aanleiding van signalen uit de stad misstanden heeft onderzocht over huisjesmelkers en overlast gevende panden waarin kamers werden verhuurd. Dit met als doel het voorkomen en aanpakken van dit probleem. De huidige wethouder van Wonen, Wijken, Ruimte en Burgerparticipatie was destijds als raadslid de voorzitter van deze werkgroep. De bevindingen en conclusies van de raadswerkgroep waren onthutsend omdat uit het onderzoek bleek dat in veel gevallen alles fout was wat er maar fout kon zijn. De aanbevelingen van de raadswerkgroep zijn destijds helder en duidelijk op schrift gesteld. Uit klachten die ons als fractie al geruime tijd bereiken blijkt dat er weinig tot niets is veranderd. Dat is een zorgwekkende constatering. De klachten van toen en nu zijn onder meer: - De buurt en wijkbewoners worden vooraf niet ingelicht en kunnen pas bezwaar maken als de vergunning voor woningsplitsing definitief is verleend. - De wijkcoordinator, die hierbij adviseert is niet of onvoldoende op de hoogte van de problemen in de wijk. - Ook de wijkagent, voor zover dat deze wijk er al een heeft, weet niet alles omdat overlastmeldingen veelal niet worden vastgelegd. - Bezwaar maken nadat de vergunning is definitief is verleend is bij voorbaat kansloos. - Illegale woningsplitsingen krijgen na een aanvraag alsnog blindelings een vergunning. - Controle en handhaving door de bouwinspecteur is er niet of ver onder de maat. - Pandeigenaren geven bewust een verkeerde maatvoering op om extra kamer(s) te bouwen. - De leefbaarheid gaat hierdoor sterk achteruit. - Waardevermindering van overige panden in de straat en wijk. - Parkeeroverlast. - Afvalcontainers zichtbaar in voortuinen of op het trottoir. - Het vullen van afvalcontainers van anderen door kamerbewoners. Fietsen op het trottoir. - Lawaaioverlast. - Drankoverlast door kamerbewoners. - Prostitutie - hennepteelt - Met als gevolg een dalende waarde van andere woningen in de straat en wijk. Vragen Een groot probleem was en dat is nog steeds zo, dat buurtbewoners in het voortraject van een aanvraag omzetvergunningen of woningsplitsingen geen partij is voor de Gemeente Eindhoven. Zij kunnen pas bezwaar maken als de vergunning is verstrekt. De buurtbewoners worden achteraf geconfronteerd met plannen en aanvragen die ondertussen zijn gehonoreerd. Dus te laat en tijdens 1
dit traject zijn de buurtbewoners vleugellam. De raadswerkgroep heeft dit probleem in 2010 ook onderkend. 1. Waarom worden buren en omwonenden niet vooraf geïnformeerd en gelegenheid geboden om bezwaren in te dienen? De gebiedscoördinator speelt bij het leefbaarheidsonderzoek en de vergunningverlening een grote rol, terwijl de praktijk uitwijst dat deze ook niet altijd op de hoogte is van het wijkgebeuren. 2. Is het mogelijk dat bij een nieuwe aanvraag tot omzetting de omgeving, bijvoorbeeld in een straal van 100 meter, vooraf uitgebreid te informeren en bij een negatief advies van de buurtbewoners de omzettingsvergunning te weigeren? Bij bestaande overlast door kamerpanden bellen bewoners vaak de politie, maar deze legt om onbegrijpelijke redenen niet altijd de overlastmelding(en) vast. Dus de informatie vanaf deze kant is niet conform de realiteit en werkt nadelig voor de buurt die overlast ervaren. 3. Gezien dit gegeven, is het dan niet zinvoller om te doen wat bij vraag 2 wordt gevraagd? Kamers van minimale afmetingen, worden op tekening (soms) bewust van een grotere maatvoering voorzien om meer kamers te kunnen bouwen. Het college is hiervan door buurtbewoners op de hoogte gebracht maar geeft de eigenaar toch gelegenheid om de fraude te herstellen en deze fraude wordt door de Gemeente Eindhoven beloond met een vergunning. 4. Waarom wordt de maatvoering bij aanvraag niet gecontroleerd? 5. Waarom niet de vergunning weigeren als duidelijk is dat de verkeerde maten op tekening staan? Er staan in Eindhoven op de website van Friendly Housing zelfs kamers te huur van 8 en 9m2 terwijl de minimale afmeting 10m2 moet zijn! Er zou meer gecontroleerd moeten worden op de minimale afmeting van de woonkeuken. Die dient 12,5 meter te zijn. Klopt dit niet dan moet iedere kamer 14m2 zijn. Dat lukt dan niet dus dan moet men in principe iedere kamer die de 14m2 niet haalt ontruimen. Dit kan een ontmoedigingsbeleid tot gevolg hebben waardoor het probleem zichzelf oplost. Zeer waarschijnlijk zal de maatvoering 50 a 60% van de gevallen niet kloppen. Dus zullen de verhuurders heel snel hun huurders elders moeten onderbrengen. Hiermee kan de gemeente zijn tanden eens een keer laten zien. Illegaal verbouwde of aangebouwde kamerpanden krijgen van de Gemeente Eindhoven de mogelijkheid om in het kader van de wet WABO alsnog een vergunning aan te vragen. De gemeente verleend deze vergunning aan de hand van een tekening waarop behoort te staan waar de kamers of de nieuwe aanbouw aan moet voldoen. De praktijk wijst uit dat dan voor de gemeente de zaak is afgesloten maar blijft dan in gebreke omdat er geen enkele controle of nacontrole plaatsvindt. Kamerpand-eigenaren weten dat maar al te goed en maken bewust misbruik van deze situatie, waarbij de gemeente de omgeving opzadelt met juridische en civiele problemen waar ze voor naar de rechter mogen. 6. Herkent de Gemeente Eindhoven zich in het hier bovenstaande? 7. Waarom wordt er niet controlerend en handhavend opgetreden tegen hen die (bewust) sjoemelen met het bouwbesluit en de bouwregels? 2
Door teveel kamerverhuurpanden in een straat of een wijk verpaupert de buurt waardoor de leefbaarheid sterk achteruit gaat. Ook heeft deze verpaupering invloed op de negatieve prijsontwikkeling van andere panden in de omgeving. Dit verschijnsel is bij het college bekend. 8. Waarom blijft het college dan vergunningen verlenen als zij ziet dat in veel straten te veel kamerpanden zijn? Beoordeling leefbaarheidstoets In het stappenplanformulier t.b.v. de beoordeling leefbaarheidstoets staan een aantal vragen welke de gebiedscoördinator moet invullen. Het idee bestaat dat dit niet conform de realiteit gebeurd omdat bij de eerste vraag, die gaat over het aantal opgesplitste woningen of omgezet in kamerbewoning, zowel illegaal als legaal, daaruit al moet blijken dat vele straten en wijken reeds overvoed zijn met deze probleempanden. Hiervoor zou de wijkcoördinator in gesprek moeten gaan met bewoners in een straat die kunnen precies vertellen welke panden illegale bewoning hebben. Meerdere interviews per straat zou een kern moeten zijn van het leefbaarheidsonderzoek. De bewoners weten immers wat er leeft Ook bij de vierde vraag in de leefbaarheidstoets die gaat over de leefbaarheid in de betreffende straat, bestaat het vermoeden dat er in tegenstelling wat op het formulier staat, geen of onvoldoende contacten zijn geweest met omwonenden van de betreffende panden. Om problemen te voorkomen kun je beter samen met buurtbewoners deze leefbaarheidstoets invullen. Het gaat tenslotte ook om hen! 9. Hoe is het mogelijk dat een gebiedscoördinator zonder of met te weinig informatie uit de wijk of van de bewoners dit formulier realistisch kan invullen? 10. Waarom verleent het college alsnog vergunningen als duidelijk is dat de leefbaarheid in de straat en wijk door kamerpanden sterk onder druk staat? 11. Hoe kan een eerder negatief advies ineens gewijzigd worden in een positief advies? 12. Bij vraag 7 in het leefbaarheidstoets-formulier komen overlastvormen uitgebreid aan bod. Als dit juist met de buurtbewoners is ingevuld moet dat bepalend zijn of er wel of geen vergunning wordt versterkt. Waarom wordt er helemaal niet of minimaal naar overlastvormen gekeken, zoals parkeeroverlast omdat MOE-landers veelal een auto bezitten? In meerdere straten in Eindhoven zijn in de loop der jaren een overvloed van kamerverhuurpanden, zowel illegaal als legaal ontstaan. 13. Waarom verleent het college alsnog een vergunning als blijkt dat er geen draagvlak is bij 26 bewoners van de 35 panden waarvan al 5 panden als kamerbewoning zijn verbouwd? (Runstraat) 14. Waarom zijn er in de Morsestraat met meer dan 50% kamerverhuurpanden nog geen afdoende maatregelen genomen om het aantal kamerverhuurpanden terug te brengen en zo de leefbaarheid te herstellen? 15. Waarom dwingt het college protesterende buurtbewoners om voor veel geld naar de rechter te stappen nadat de vergunning definitief is verleend, of voornemens is om de vergunning definitief te verlenen i.p.v. hun bezwaren vooraf serieus te nemen? 3
16. Waarom neemt het college een afwachtende houding aan als zij slachtoffers naar de rechter sturen en ondertussen weten dat zij als gemeente steken heeft laten vallen en dus nalatig zijn geweest? 17. Is het college het met mij eens dat zij pre-actief de zaken moet aanpakken indien zij weten dat de gemeente Eindhoven nalatig is geweest? Ook de situatie in de Kerkakkerstraat en Fregatstraat is zorgwekkend. Ook hier is er sprake van overmatige woningsplitsing, kamerbewoning, airbnb en een overmatige parkeerdruk Enkele cijfers uit de Kerkakkerstraat: 51 grondgebonden woningen 15 woningen waar sprake is van kamerverhuur, illegale bewoning en splitsing Dit betekent dat bij 29,4% van de woningen (dus meer dan 10%) sprake is van splitsing Door deze splitsingen zijn in totaal 84 brievenbussen aanwezig op 51 woningen Er zijn 40 parkeerplaatsen aanwezig. Dat betekent dus een parkeernorm van 0,47 waarbij de norm voor de straat gelet op bestemmingsplan 1,3 bedraagt Volgens onze informatie ligt de norm voor kamerbewoningspanden nog hoger, nl. op 3. Fregatstraat: Airbnb Parkeerdruk, 15 woningen, meerdere auto s per woning en 8 parkeerplaatsen 18. Hoe is het mogelijk dat er in dit beperkt gebied zoveel vergunningen zijn verstrekt? 19. Is het mogelijk om het aantal vergunningen terug te brengen? 20. De vergunning zit nu op de woning. a. Zou het haalbaar zijn om de vergunning tijdelijk te verstrekken? b. Is het mogelijk dat bij verkoop van een kamerverhuurpand de vergunning te laten vervallen of opnieuw tegen het licht te houden en daarna te handelen? 21. Is het mogelijk om bij herhaalde overlast de vergunning in te trekken? Gesprek gemeente Naar aanleiding van het grote aantal splitsingen in- en rond de Kerkakkerstraat is er contact geweest met de gemeente. Er zijn diverse gesprekken geweest maar dit heeft tot niets geleid. Kort samengevat stellen de gedupeerden dat vergunningen individueel worden verleend door verschillende afdelingen c.q. personen en dat een helikopter view met betrekking tot de straat en de wijk ontbreekt. Van handhaving is al helemaal geen sprake. Zo is sprake van bewoning in bijgebouwen, niet toegestaan op grond van bestemmingsplan, maar wordt hier op geen enkele wijze gehoor aan gegeven. 22. Naar aanleiding van gesprekken met de gemeente doet vermoeden dat iedereen maar wat aanrommelt. Waarom is er bij de gemeente geen totaal beeld van de wijk(en) waar zich kamerbewoning voordoet? Het hier voorgaande geeft aan dat de handhaving weliswaar op papier bestaat maar in de praktijk niets meer dan een papieren tijger is. 4
23. Welke machtsmiddelen heeft of ontbeert de Gemeente Eindhoven om bij overlast direct daadwerkelijk in te grijpen? 24. Bij wie kunnen burgers terecht met hun overlastmelding(en) tijdens, na kantooruren en in de weekenden? In de Aneaslaan (Oude Gracht) staan gehorige woningen uit de 60-ter jaren 25. Hoe kan het zijn dat er in een tussenwoning een B&B vergunning is afgegeven terwijl er op 20 woningen ook nog 2 woningen tot kamerpanden zijn omgebouwd? 26. Hoe gaat de gemeente de parkeeroverlast in de hier bovengenoemde straat aanpakken? Bij overlast wordt er niet doorgepakt. Mocht er al iemand van afdeling vergunningen komen kijken, komen ze niet verder dan de benedenverdieping en zegt dan dat er niet wordt gehandeld in strijd met het bouwbesluit en adviseren dan een civiele procedure te starten. 27. Is dit de werkwijze van de Gemeente Eindhoven om mensen bij overlast een civiele procedure te adviseren i.p.v. zelf daadwerkelijk in te grijpen? Op de Moggendries 32 is een omgevingsvergunning verleend, waar vele omwonende bezwaar tegen hebben gemaakt omdat dit dan de 10 e woning in een straal van 40 meter is die omgezet wordt tot kamerverhuur. 28. Op welke gronden verleent de Gemeente Eindhoven hier een vergunning omdat er in een straal van 40 meter al 9 kamerverhuurpanden zijn? 29. Waarom kan de omgevingsvergunning niet gekoppeld worden aan de leefbaarheidstoets? 30. Met welk doel moet er ook nog een woningvormingsvergunning worden aangevraagd? Bij ombouw tot een kamerverhuurpand zijn een omgevingsvergunning die afhankelijk is van de buurtthermometer, de leefbaarheidstoets en de beoordeling van de wijkcoordinator en de wijkagent (voor zover aanwezig) bepalende factoren. 31. Hoe kan het dan zijn dat er uit alle wijken van Eindhoven zoveel klachten en meldingen van alle soorten van overlast van kamerverhuurpanden komen? Bij een hoorzitting kunnen gedupeerden alleen maar kenbaar maken dat zij tegen de omgevingsvergunning zijn. 32. Waarom kunnen de gedupeerden tijdens een hoorzitting niet inbrengen dat zij nu al hinder ondervinden en overlast hebben van criminaliteit, vermindering van de sociale cohesie door andere kamerverhuurpanden? 33. Kan de Gemeente Eindhoven een woningvormingsvergunning weigeren als eerder al een omgevingsvergunning is verleend en is voldaan aan de leefbaarheidstoets? 34. Heeft de Gemeente Eindhoven een antwoord op de situatie als er meerdere bewoners, zoals studenten of MOE-landers in een woning wonen en er door de eigenaar maar 1 huurcontract is opgesteld? 35. Als de leefbaarheidstoets positief is en de omzettingsvergunning is verleend is de gemeente dan verplicht om een woningvormingsvergunning te verstrekken? 5
36. Aan welke criteria moeten straten en wijken voldoen zodat op voorhand vast staat dat er geen omzettingsvergunning of woningvormingsvergunning wordt verleend? Een vergunning is huis/adres gebonden is en niet gekoppeld is aan de eigenaar. Dit betekent dat als de woning in de verkoop gaat of overgezet wordt op een andere eigenaar de vergunning gehandhaafd blijft. Op deze manier kunnen vergunningen tot in eeuwigheid gelden. 37. Is het niet realistischer als bij verandering van eigenaar opnieuw een vergunning aangevraagd moet worden zodat nieuwe ontwikkelingen die in de loop der jaren zijn ontstaan in de omgeving getoetst en gekeken of de woning aan de huidige voorwaarden voldoet? 38. Worden woningen die 20 jaar of langer als kamerverhuur fungeren geacht te voldoen aan de nu geldende wooncriteria zoals leef-oppervlakte, lichtinval, luchtventilatie, veiligheid, etc.? 39. Is er een periodieke herkeuring (APK) voor kamerverhuurpanden? 40. Zo nee, is het college bereid deze in te voeren en dan ook strikt te handhaven? Ondanks de leefbaarheidstoets zijn er gebieden/straten in Eindhoven waar de concentratie verleende vergunningen extreem hoog is nadat de 10% regeling is afgeschaft. 41. Heeft de Gemeente Eindhoven nu mogelijkheden om deze wildgroei terug te brengen naar een aanvaardbaar niveau? Of bijvoorbeeld weer naar een 10% norm? 42. Omdat in heel Eindhoven overlast van kamerverhuurpanden in alle soorten zich voorkomt, is het college dan bereid om de gemeenteraad een andere verdeling voor te stellen? 43. Hoe gaat de gemeente er voor zorgen dat de vergunningen evenredig verdeeld worden over de gehele stad/wijk nu blijkt dat ondanks een leefbaarheidstoets er gebieden/straten zijn waar de concentratie verleende vergunningen extreem hoog is geworden nadat de 10% regeling is afgeschaft? Verhoudingsgewijs is de concentratie omgezette woningen in de wijken als Woensel-west, Limbeek, Bennekel en Doornakkers vergelijkbaar met 10 omgezette woningen in een straal van 40 meter in de Moggendries. 44. Waarom geldt voor de Moggendries en Schans dan niet dat de leefbaarheid onder druk staat? 45. Als de woningvormingsvergunning voor Moggendries nu niet verleend wordt, betekend dat dan dat nieuwe aanvragen waaraan de leefbaarheidstoets aan gekoppeld is ook niet verleend worden? Op 3 november jl. ontvingen bewoners in de Moggendries een mededeling van de gemeente dat op Moggendries 32 een aanvraag is gedaan voor een woningsplitsing. Op dit moment kan pas bezwaar worden gemaakt als een vergunning is verleend en dan zijn er vaak al kosten gemaakt door vergunninghouder en vergunningen terugtrekken wordt in de praktijk zelden gedaan. 46. Waarom kan er door omwonenden nu al geen bezwaar worden gemaakt? 6
Wijkagenten zijn in Eindhoven dun gezaaid. Sommige wijken hebben er geen of kunnen een beroep doen op wijkagenten uit andere stadsdelen. 47. Hoe kunnen deze wijkagenten en betrouwbare verklaring afgeven als zij de wijk amper kennen? 48. Zijn alle (nieuwe) wijkagenten op de hoogte van bestaande problemen die in de wijk spelen? 49. Hoe gaat de wethouder ervoor zorgen dat als er vergunningen zijn afgegeven er ook daadwerkelijk gehandhaafd wordt? 50. Hoe gaat de wethouder er voor zorgen dat er wordt opgetreden tegen illegale situaties zonder geldige vergunningen? 51. Is de huidige regelgeving om overlast te voorkomen en bij handhaving adequaat op te treden voldoende en zo nee wanneer is deze regelgeving dan aangepast? 52. Wanneer kunnen inwoners van onze stad merken dat er op dit gebied een andere wind waait en de gemeenteraad doortastend optreedt? De bewoners uit de Jacob Romanstraat hebben begin van dit jaar vernomen dat de vergunningen voor de woning aan de Jacob Romanstraat 29 (omzetting- en omgevingsvergunning t.b.v. 7 studentenkamers) zijn toegekend. Zij hebben daar op 26 februari bij de wethouder bezwaar tegen gemaakt maar nog steeds geen antwoord terug ontvangen. 53. Hoe gaat het college om, in dit geval de wethouder van Wonen, van wonen, wijken en burgerparticipatie met brieven of mails die inwoners sturen? En heeft deze bewoner inmiddels wel een antwoord ontvangen? Ook in de Louise de Colignystraat is de problematiek betreffende kamerbewoning groot. In april 2017 beantwoording het college op vragen dat sinds vorig jaar er bij verleende vergunningen die afhankelijk zijn van een leefbaarheidstoets, ook een standaard voorwaarde in de vergunning worden opgenomen. Die voorwaarde geeft aan dat bij herhaalde overlast vanuit het pand, de vergunning kan worden ingetrokken. 54. Hoeveel keer is er vanaf 2016 een verleende vergunning wegens aantasting van de leefbaarheidstoets ingetrokken? 55. Sinds wanneer is de leefbaarheidstoets ingevoerd en in hoeveel keer heeft dit geleid tot het weigeren van de vergunning(en). 56. Is het niet verstandiger als de TU/e woonvoorzieningen creëert voor haar studenten? 57. Is de gemeente bereidt om bij woningcorporaties en projectontwikkelaars aan te dringen om meer kleine betaalbare appartementen te bouwen of verbouwen? 58. Is het college bereidt om in afwachting van nieuwe regelgeving behoedzaam om te gaan met het afgeven van vergunningen in woonwijken? 59. Welke verklaring heeft het college waarom zeven-en-een-half jaar na constatering van de werkgroep waar de huidige wethouder van Wonen, Wijken, Ruimte en Burgerparticipatie toen voorzitter van was er nog niets is veranderd? Op de Kempensebaan is in een blok van 11 woningen voor 4 woningen een vergunning afgegeven als studentenwoning. 7
60. Waarom geeft de gemeente een vergunning af voor kamerverhuur als er in een straal van 100 meter al 16 kamerverhuurpanden zijn zonder de buurt en de bewoners in te lichten? 61. Waarom beslist alleen de gemeente over de vergunningsaanvraag bij de buren waar je als naaste buur veel overlast en waardevermindering van je eigen woning van hebt? 62. Vindt de gemeente ook niet dat je als bewoners niets meer hebt te zeggen over je eigendom? Eindhoven heeft behoefte aan studentenpanden die veelal aan MOE-landers worden verhuurd met gevolg overlast van parkeren, drankmisbruik en lawaai verspreid over 24 uur van de dag. 63. Waarom worden kamerverhuurpanden voor studenten niet gecontroleerd omdat er veelal een mix is van studenten en MOE-landers en soms uitsluitend MOE-landers? 64. Waarom wordt er bij kamerverhuurpanden niet meer of extra gecontroleerd op fietsen, containers en lawaaioverlast? In het vergunningstraject dient een parkeeronderzoek gedaan te worden. Dit wordt nu gedaan door de aanvrager en dus niet echt objectief. Vaak komt het voor dat er onvoldoende parkeerruimte is op eigen grond wat bij bouwprojecten noodzakelijk is, en wordt door de gemeente bepaald dat de tekortkomende plaatsen ingevuld kunnen worden in de openbare ruimte. Echter wordt daar geen dossier van bijgehouden dus men blijft maar steeds verder invullen in de openbare ruimte terwijl er theoretisch allang geen ruimte meer is. Vaak worden de parkeerplaatsen bij een nieuwbouwproject ook niet eens aan de bewoners verkocht maar in de buurt te koop aangeboden wat dus resulteert in het feit dat alle bewoners van het nieuwbouwproject in de openbare ruimte parkeren. 65. Waarom wordt er niet structureel bijgehouden hoeveel parkeerplaatsen van projecten aan de openbare ruimte ter beschikking zijn gesteld? 66. Wordt het geen tijd om bij kamerverhuurpanden geen parkeerruimte in de openbare ruimte in te vullen? 67. Zou het voor de gemeente niet interessant zijn om ten aanzien van sociale cohesie en leefbaarheid, de inwoners van Eindhoven op te roepen om straatverenigingen op te zetten, waardoor de wijkcoördinator duidelijke aanspreekpunten heeft en omwonenden actief bij de besluitvorming worden betrokken? Tot zover. Deze vragen zijn tot stand gekomen m.m.v. bewoners uit: Oude Gracht, Kronehoef, Mensfort, Strijp, Woensel-west, Oud-Tongelre, Geestenberg en Gestel. Rudy Reker 8