Aan : Commissie GLT Datum : 21 mei 2012 Onderwerp: Informatiememorandum Leisure Noordzijde Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. Bijlagen I. Informatiememorandum Leisure 18 april 2012 Inleiding Aan een ruim 10 ha grote kavel is in de provinciale Ruimtelijke Visie en in de Structuurvisie van de gemeente Enschede de functie van leisure toegekend. Voor dit deel van de Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. is door ADT een deelproject ingezet om tot realisatie van deze functie te komen. Bijgaand treft u het Informatiememorandum Leisure Noordzijde van 18 april 2012 aan. Een eerdere versie hiervan is aan de raden van Enschede en Dinkelland gepresenteerd op 17 januari 2012 en in de Statencommissie besproken op 18 januari 2012 (PS2011/973). Bij die behandelingen zijn opmerkingen gemaakt die er toe hebben geleid dat is besloten eerst deze nieuwe versie af te wachten. De opmerkingen zijn hierin verwerkt, danwel wordt in deze brief van een nadere toelichting voorzien. Omdat het bestuur van ADT de veelheid van opmerkingen zorgvuldig wilde verwerken alvorens dit document vast te stellen, ontvangt u het informatiememorandum later dan aan u is toegezegd. U wordt hierbij in de gelegenheid gesteld uw zienswijzen op dit Informatiememorandum te geven. Na verwerking daarvan zal het informatiememorandum door het bestuur van ADT definitief worden vastgesteld en zal de ontwikkelcompetitie starten. Het memorandum is geschreven ten behoeve van de potentiële marktpartijen. Met die blik moet u het dus lezen. Specifieke rol gemeenten Hoewel de provincie en de gemeente Enschede in ADT als gelijkwaardige partner in het bestuur vertegenwoordigd zijn, geldt voor de publiekrechtelijke verhoudingen dat deze anders zijn afhankelijk voor de eigenstandige verantwoordelijkheden. Na selectie van het winnende plan zijn de gemeenteraden van Dinkelland en Enschede aan zet om het plan ook juridisch mogelijk te maken door gebruik te maken van hun bevoegdheden in het ruimtelijke bestuursrecht (bestemmingsplan en vergunning) en milieurecht (MER). Kaders In de Ruimtelijke visie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. van de provincie en Structuurvisie B van de gemeente Enschede is vastgelegd dat in het noordelijk deel van de gebiedsontwikkeling naast de luchthaven sec, platformgebonden en luchthavengerelateerde bedrijvigheid ook leisure tot de mogelijkheden behoort. Betreffende de functie leisure is in de structuurvisies bepaald dat dit binnen een aantal kaders gerealiseerd mag worden. Deze kaders zijn: de functie leisure moet qua aard en situering opgaan in en passen bij de Twentse schaal en gebiedskenmerken;
de toe te laten leisure-functie mag niet concurrerend zijn met de bestaande of te ontwikkelen (binnen)stedelijke functies; de leisure mag geen onderdeel uitmaken van de aanbesteding voor de ontwikkeling van het luchthavengebied. Karakter van de realisatiestrategie Voor de kavel geldt als bijzonderheid dat: de ca. 10 ha deels op het grondgebied van Enschede en deels op het grondgebied van Dinkelland ligt; het geen onderdeel uitmaakt van de luchthavenexploitatie en derhalve rechtstreeks door ADT in de markt wordt gezet. Er is gekozen voor de vorm van een ontwikkelcompetitie om een marktpartij te selecteren die op basis van een zogenaamde dienstenconcessie de kavel in exploitatie kan nemen. Uitgangspunt is om binnen de kaders van de beide visies maximale vrijheid te creëren, zowel in programmatisch opzicht als in ruimtelijk opzicht. Op zowel de gunning van een dienstenconcessie als een vastgoedtransactie (erfpacht of verkoop) is het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao) niet van toepassing. Hierover is door ADT ook extern juridisch advies ingewonnen. ADT zal uiteraard naar alle partijen transparantie en gelijkheid betrachten. Twentse schaal Het Informatiememorandum is gemaakt voor en wordt gebruikt om de markt te interesseren en te informeren over deze ontwikkelingskans. De bedoeling is dus, binnen de gestelde kaders, zoveel mogelijk marktvraag op te roepen. Eén van die kaders is die van Twentse schaal. Er is, in lijn met provinciale besluitvorming hierover, verder invulling gegeven aan een kwalitatieve invulling van dit begrip (zie Statenvoorstel PS 2010/359 pagina 5 onderaan). Vanuit het provinciaal belang is die kwalitatieve invulling nader ingekleurd in de Ruimtelijke Visie (pagina 45) waar staat dat de leisurefunctie qua aard, ligging en uiterlijke verschijningsvorm en situering moet opgaan in en passen bij de Twentse schaal en gebiedskenmerken. In de selectiecriteria is dit overgenomen. Initiatieven zullen in dit verband moeten aansluiten bij de ontwikkelingen in de omgeving en de nagestreefde ruimtelijke kwaliteit. Bezoekersaantallen Bezoekersaantallen is een kwantitatieve benadering, en daarmee niet geschikt om nadere duiding te geven aan het begrip Twentse schaal. Gelijke bezoekersstromen kunnen zich namelijk heel verschillend voordoen, afhankelijk van het soort functie. Een voetbalstadion, als bijvoorbeeld de Grolschveste, trekt ongeveer 750.000 toeschouwers op jaarbasis, maar omdat deze bezoeker op ongeveer 25 momenten per jaar van ongeveer drie uur komen, is er dan sprake van een enorme drukte. Per keer 30.000 mensen die min of meer gelijktijdig komen en ook weer gelijktijdig vertrekken. Als diezelfde 750.000 bezoekers verspreid over het gehele jaar (365 dagen) naar bijvoorbeeld een dierentuin gaan, dan zijn er gemiddeld per dag ruim 2.000 bezoekers, die niet allemaal op het zelfde moment komen en gaan, in naar schatting 700 tot 750 auto s. Er is dan geen sprake van wezenlijke drukte. Groot en klein, druk en rustig, zijn relatieve begrippen. Het druktebeeld van een voorziening wordt dus bepaald door: het aantal bezoekers, de bezoekduur, de openingstijden en de spreiding over dag, week en jaar. Dus door het karakter van de voorziening. Begrenzing op het aantal bezoekers per jaar zou een te grote en onnodige beperking kunnen opleveren van potentiële leisurefuncties. En verder is het natuurlijk
zo dat meer bezoekers meer werkgelegenheid opleveren, zeker in dit geval waarin er een openingsstelling is van minimaal 240 dagen per jaar. Om enig gevoel te krijgen bij de verschillen in druktebeeld hierbij een overzicht: Beeld & Geluid Experience 20.000 m2 250.000 bezoekers Cinestar Enschede 6.000 m2 700.000 bezoekers. Anne Frank Huis 2.000 m2 1.000.000 bezoekers Een gemiddelde AH 1.500 m2 500.000 bezoekers Safaripark Beekse Bergen 120 ha 750.000 bezoekers. Artis 13 ha 1.000.000 bezoekers. Stadion ADO Den Haag 5 ha 250.000 bezoekers Madurodam 2 ha 750.000 bezoekers. Julianatoren 2 ha 450.000 bezoekers. De volgende voorzieningen zijn op een ruim aantal hectares gehuisvest: Arboretum Poortbulten, De Lutte 15 ha 100.000 bezoekers Malieveld, Den Haag 12 ha 60.000 bezoekers (top event) Apenheul, Apeldoorn 8 ha 370.000 bezoekers Drievliet, Rijswijk 6 ha 400.000 bezoekers De Waarbeek, Hengelo 6 ha 100.000 bezoekers Veel meer zal het dus gaan om de kwalitatieve inpassing van de leisurefunctie. De bebouwing heeft relatief veel invloed op gebiedsbeleving: hoog, laag, geconcentreerd, verspreid, e.d. Maar ook hier geldt dat bijvoorbeeld een bijzonder vormgegeven hoge uitkijkpost anders wordt ervaren als een even hoog reuzenrad. De uiterlijke verschijningsvorm zal moeten passen in het omringende landschap, zonder dat dit vooraf al te precies kan worden aangegeven. Kenmerkend van de locatie en de omgeving is de ligging op de overgang tussen het toekomstige vliegveld met zijn bijbehorende functies en het groene kleinschalige landschap. Het plan zal op die plek een toegevoegde waarde moeten bieden voor de beeldkwaliteit. ADT zal nadrukkelijk sturen en selecteren op die goede kwalitatieve inpassing en wij zullen daarin vanuit onze verantwoordelijkheid via onze vertegenwoordigers in ADT onze rol vervullen. Er is, gelet op het voorgaande, voor gekozen een dialoogfase in te bouwen (niet te verwisselen met de concurrentiegerichte dialoogprocedure uit het Europese aanbestedingsrecht), waardoor samen met marktpartijen aan de hand van concrete plannen de grenzen van dit criterium kunnen worden aangescherpt en de plannen daarop kunnen worden bijgesteld. Parkeren en vermeende verwevenheid exploitaties luchthaven en leisure Nadrukkelijk is in Provinciale Staten en de Raad van Enschede aangegeven dat verwevenheid van exploitaties niet past binnen de door u gestelde kaders. Op verschillende plaatsen in het Informatiememorandum is aangegeven dat daar dan ook geen van sprake is. De leisure-exploitant heeft de keuze: ofwel parkeren op eigen terrein mogelijk maken (maar dit gaat ten koste van de m2 leisure) of met de luchthavenexploitant een overeenkomst sluiten over het gebruik van parkeerplaatsen op het terrein van de luchthavenexploitant. In de concessieovereenkomst is een bepaling
voor de luchthavenexploitant opgenomen dat hij (in elk geval) een kleine 2,5 ha parkeergelegenheid voor de leisure-exploitant beschikbaar moet hebben en daarover een overeenkomst met deze partij moet sluiten. Voor hem is dat een verplichting áls de leisure-exploitant daarom vraagt. Over de vormgeving daarvan kunnen partijen nadere afspraken maken (privaatrechtelijke overeenkomst). Teksten in eerdere versies van het Informatiememorandum die ten onrechte aanleiding zouden kunnen geven voor de gedachte dat beide exploitaties verweven zijn, zijn aangepast. Het gezamenlijke parkeerbeheer en het aan elkaar laten grenzen van beide parkeergelegenheden komen voort uit het streven naar optimale gebiedsontwikkeling (mogelijk dubbelgebruik) en niet uit het streven naar optimalisatie van de luchthavenexploitatie. Het aantal parkeerplaatsen dat op een kleine 2,5 ha gerealiseerd kan worden, rekening houdend met enige aankleding, bedraagt 700 á 750. Afhankelijk van het soort activiteit, zoals hiervoor aangegeven, kan het aantal bezoekers bepaald worden. Het aantal mensen per auto is afhankelijk van de activiteit. Ook de bezoekduur is afhankelijk van de activiteit en bepaalt of een parkeerplaats één of meer keer op een dag gebruikt kan worden. Ook de spreiding van het bezoek over het jaar bepaalt het aantal bezoekers dat met 750 parkeerplaatsen bediend kan worden. Een voorbeeld: uitgaande van een attractie die gespreid over 240 dagen in een jaar bezoek trekt en gemiddeld 3 mensen per auto, gaat het om 500.000 tot 700.000 bezoekers per jaar, mede afhankelijk van het aantal bezoekers dat met bussen wordt aangevoerd. Luchthaven en leisure zijn losse ontwikkelingen De leisurevoorziening staat los van de luchthavenexploitatie en kan in beginsel voortgezet worden in de situatie dat er geen succesvolle aanbesteding van de luchthavenexploitatie plaatsvindt. Wel is aangegeven dat het bestuur van ADT zich het recht voorbehoud de leisureontwikkeling, mits nog niet een voldongen feit, in de totale nieuwe afweging van het gebied te heroverwegen. In de voorbehouden is dit ook zo opgenomen. In het geval de luchthaven onverhoopt niet doorgaat zullen wij uiteraard over de brede gevolgen daarvan met u in gesprek gaan. Vorm van de bieding In de vorige versie van het Informatiememorandum werd nog als optie genoemd dat een kandidaat naast de minimumcanon ook 75% van de minimumcanon mag bieden, aangevuld met een omzet gerelateerd deel. Deze uitzondering is naar aanleiding van opmerkingen daarover, vervallen. Daarmee wordt nu in het Informatiememorandum dus alleen gesproken over een minimumcanonprijs en een minimumaankoopprijs. In het Informatiememorandum is nu geen minimum opgenomen. ADT zal de hoogte daarvan bepalen en aan het Informatiememorandum toevoegen op het moment dat de ontwikkelcompetitie start, op basis van de laatste marktinformatie. ADT zal dat uiteraard doen binnen de kaders van de grondexploitatie. Omvang vergoeding aan laatste vijf partijen Er zijn opmerkingen gemaakt over de omvang van de vergoeding van 20.000 voor de maximaal 5 marktpartijen die uitgenodigd worden een businesscase te maken; men vond deze aan de hoge kant. In het Informatiememorandum is nu de financiële vergoeding per kandidaat beperkt tot 10.000. Daarom zal deze kostenpost maximaal oplopen tot 50.000. Risico Het risico dat de ontwikkelcompetitie onverhoopt niet tot succes leidt, is opgenomen in de risicoparagraaf van de vastgestelde Grondexploitatie 2012 voor de Gebiedsontwikkeling luchthaven Twente e.o. en verwerkt in de daaruit voortvloeiende risicoreserve.
Vervolgproces Hiermee hebben wij de belangrijkste wijzigingen ten opzicht van de eerdere versie van het Informatiememorandum aan u toegelicht. Na bespreking van uw mogelijke zienswijzen brengen wij die in bij het bestuur van ADT en zal een definitieve versie van het Informatiememorandum door het bestuur worden vastgesteld. Daarna start ADT de ontwikkelcompetitie en verloopt het proces volgens de stappen zoals aangegeven in het Informatiememorandum. Wij zullen u via de voortgangsrapportages van ADT informeren over de voortgang en de resultaten. Namens het dagelijks bestuur ADT, Leo van der Ree, directeur