Notitie Woningmarktanalyse Waddinxveen September 2017 Status concept Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 1
Inhoud 1. Inleiding... 3 2. De mensen... 4 2.1 Inwoners, bevolkingssamenstelling en huishoudens... 4 2.2 Inkomen... 5 2.3 Specifieke Doelgroepen... 6 3. De woningen... 8 3.1 Voorraad naar bouwjaar... 8 3.2 Woningvoorraad naar koop- en huurprijs... 9 3.3 Huurwoningvoorraad Woonpartners... 9 3.4 Woningvoorraad naar kamertal... 9 3.5 Ontwikkeling woningvoorraad... 10 4. De mensen in de woningen... 12 5. Leefklimaat... 15 6. De toekomst... 16 Bronvermelding... 23 Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 2
1. Inleiding In 2017 gaat de gemeente Waddinxveen haar woonvisie actualiseren. In deze Notitie Woningmarktanalyse Waddinxveen worden gegevens op een rij gezet die van belang zijn voor de op te stellen woonvisie. Er zijn veel rapporten en cijfers te vinden over de ontwikkelingen van de woningvoorraad en de vraag naar woningen. Doel van deze notitie is het voorzien in de behoefte aan eenduidige gegevens, waarop het woonbeleid en woningbouwplannen lokaal kunnen worden gebaseerd. Leeswijzer De notitie is ingedeeld in zes hoofdstukken. Hoofstuk 2 gaat over de mensen en hoofdstuk 3 over de woningen. In hoofdstuk 4 worden de mensen in de woningen beschreven. De woonsituatie wordt nader bekeken. Hoofdstuk 5 gaat over de leefklimaat, namelijk hoe tevreden zijn mensen over hun woon- en leefomgeving. De verwachte ontwikkelingen in de toekomst komt in hoofdstuk 6 aan bod. Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 3
2. De mensen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bevolkingsopbouw (demografie) van de gemeente Waddinxveen. De demografische gegevens in deze notitie zijn afkomstig van CBS Statline en WoON 2015. Het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) is de officiële nationale databank van demografische gegevens. In de statistieken van het CBS gaat het om alle particuliere huishoudens. WoON baseert zich alleen op gegevens van personen van 18 jaar en ouder in particuliere huishoudens in Nederland, die hoofdbewoner zijn van een woning. Inwonende huishoudens worden buiten beschouwing gelaten. Cijfers kunnen dus verschillen vanwege andere bronnen, definitieverschillen en afrondingsverschillen. 2.1 Inwoners, bevolkingssamenstelling en huishoudens De gemeente Waddinxveen heeft op 1 januari 2017 26.536 inwoners. Deze inwoners zijn verdeeld over 10.943 particuliere huishoudens. In vergelijking met 2012 is er sprake van een toename van 794 inwoners en 544 particuliere huishoudens. De gemiddelde huishoudengrootte is 2,38 in 2016. In 2012 was die 2,43 (CBS Statline, 2017). In figuur 1 is de bevolkingssamenstelling van Waddinxveen naar leeftijd te zien. Hieruit komt naar voren dat de bevolking van Waddinxveen relatief vergrijsd is. De 65 plussers zijn met 1,8% toegenomen ten opzichte van 2012, terwijl de groep jongeren tussen 0 en 15 jaar is afgenomen met 0,8%. De vergrijzing in Waddinxveen is hoger dan in Nederland. In 2016 is 19,3% van de Waddinxveense bevolking 65 jaar of ouder, tegen 18,2% in Nederland en 17,1% van de Waddinxveense bevolking is tussen de 0 en 15 jaar, tegen 16,5% in Nederland. Figuur 1: Bevolkingssamenstelling (CBS Statline, 2017) In de ontwikkeling van de bevolking naar leeftijd valt op dat nagenoeg alle leeftijdsgroepen tot 65 jaar zijn gedaald. Er is sprake van ontgroening. Opvallend is verder de sterke groei van de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder. Kijken we naar de huishoudenssamenstelling, zie figuur 2, dan blijkt dat in Waddinxveen relatief weinig eenpersoonshuishoudens zijn. Het aantal eenpersoonshuishoudens is in Waddinxveen wel gegroeid ten opzichte van 2012 maar nog altijd lager dan gemiddeld in Nederland. In 2016 bestaat 37,6% van de Nederlandse bevolking uit een eenpersoonshuishouden, in Waddinxveen is dit 29,3 %. Het aantal huishoudens zonder kinderen is toegenomen en het aantal huishoudens met kinderen is in Waddinxveen afgenomen. Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 4
Figuur 2: Huishoudenssamenstelling (CBS Statline, 2017) 2.2 Inkomen De woonvoorkeuren van de gevestigde huishoudens hangen onder andere af van de samenstelling van het huishouden en de leeftijd, maar ook van het inkomen. In de tabel hieronder is te zien dat het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden in Waddinxveen ten opzichte van 2005 is toegenomen. In vergelijking met Nederland is het inkomen in Waddinxveen relatief hoog. Tabel 1: Gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden (x 1000 euro) Jaar Waddinxveen Nederland 2005 33,2 29 2012 37,5 33,6 2014 1 38,9 35,1 Bron: CBS Statline, 2017 Een deel van de huishoudens komt in aanmerking voor een sociale huurwoning op basis van inkomen. EC- doelgroep Het Rijk heeft met de Europese Commissie (EC) afspraken gemaakt over de toewijzing van corporatiewoningen. Minimaal 80% van de corporatiewoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (tot 635,05, prijspeil 2017) dient bij nieuwe verhuur te worden toegewezen aan deze doelgroep. Europese Commissie heeft bepaald dat deze huishoudens een bruto jaarinkomen hebben van maximaal 35.739 (prijspeil 2016). Dit is de primaire doelgroep. In 2015 2 behoort 41,5% van de huishoudens van Waddinxveen tot deze doelgroep (zie tabel 2). 51,5% van de EC-doelgroep in 2015 is de huurtoeslaggroep. In 2012 was dat 61,6%. Geconcludeerd mag worden dat de EC-doelgroep is toegenomen ten opzichte van 2012 terwijl de huurtoeslaggroep is afgenomen. Tabel 2: EC-doelgroep, Waddinxveen 2012 en 2015 2012 2015 EC-doelgroep 37,4 % 41,5% Niet EC-doelgroep 62,6% 58,5 % Bron: WoON2015 1 Er zijn geen recentere cijfers via CBS bekend 2 Cijfers van 2016 zijn medio 2017 nog niet bekend Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 5
Doelgroepen nader bekeken In tabel 3 is te zien dat 21,9% van Waddinxveense huishoudens in 2015 behoort tot de huurtoeslaggroep (huishoudens met een inkomen beneden de huurtoeslaggrens 3 ). In vergelijking met 2012 laat deze groep een daling zien. Tabel 3: Huurtoeslaggroep, 2012 en 2015 2012 2015 Huurtoeslaggroep 24,2 21,9 Geen huurtoeslaggroep 75,8 78,1 Bron: WoON2015 Secundaire doelgroep In tabel 4 is te zien dat 11,9% van de Waddinxveense huishoudens in 2015 behoort tot de middeninkomens (secundaire doelgroep). Ten opzichte van 2012 is deze doelgroep gegroeid. Tabel 4: Ontwikkeling van de inkomensafhankelijk huurbeleid doelgroep (iah-doelgroep) 2012 2015 tot 34.229 37,4 39,5 34.229-43.786 10,4 11,9 43.786 e.m 52,2 48,5 Bron: WoON 2015 Vanaf 2013 is het inkomensafhankelijke huurbeleid ingevoerd. Volgens dit huurbeleid kunnen huishoudens in een sociale huurwoning met een hoger inkomen dan 43.000 boven de normale huurverhoging een extra huurverhoging krijgen. Woonquote De woonquote is de totale uitgave voor wonen (inclusief heffingen en belastingen van de Overige Publiekrechtelijke Lichamen en uitgaven aan nutsbedrijven) uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen. De gemiddelde woonquote ligt in de huursector met 32,8% hoger dan in de koopsector (25,9%). In Nederland is de gemiddelde woonquote in de huursector 36%. Uit de onderstaande tabel blijkt dat vooral alleenstaanden een hoge woonquote hebben. Dit heeft o.a. te maken met het netto besteedbaar inkomen. Tabel 5: Huishoudens in de huursector Waddinxveen, 2015 alleenstaand paar zonder kind paar met 1-ouder gemiddeld kind Netto besteedbaar inkomen in de 19600 30800 39500 27300 26600 huursector Netto woonuitgaven (huur - 445 545 630 425 495 huurtoeslag) per maand Bijkomende woonuitgaven per 140 190 210 175 165 maand in de huursector Totale woonuitgaven per maand in 585 735 840 600 665 de huursector Netto huurquote (gem.) 27,5 % 22,8 % 21,2 % 20 % 24,3 % Netto woonquote in de huursector (gem.) Bron: WoON2015 36,5 % 30,9 % 28,7 % 28,6 % 32,8 % 2.3 Specifieke Doelgroepen Zorgbehoevenden 3 Huurtoeslaggrens: alleenstaanden 22.200, met toeslagpartner 30.150 (boven AOW 30.050) (prijspeil 2017) Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 6
In Waddinxveen heeft in 2016 19% van de huishoudens in meer of mindere mate te maken met mobiliteitsbeperkingen. Dit aandeel neemt als gevolg van vergrijzing slechts licht toe tot 21%. In absolute aantallen is er sprake van een groei van 320 huishoudens met een vorm van mobiliteitsbeperking. En daarna nog een groei van 417 tot 2040 (zie tabel 6). Tabel 6: Aantal huishoudens met mobiliteitsbeperkingen gemeente Waddinxveen Bron:Geriscoop, Primos, WoON2015 (bewerking Atrivé) Naast het inzicht in de vraag van huishoudens met een mobiliteitsbeperking is ook de ontwikkeling in de vraag van mensen met een zorgvraag (zorgbehoevenden) van belang voor de woonvisie. In de onderstaande tabel staan de prognoses voor 2017 weergegeven. Tabel 7: Prognose woonzorgvraag Waddinxveen 2017 2017 2025 2030 Extramuraal 4 470 559 630 Intramuraal 5 377 425 462 Indicatie voor intramuraal, maar woont extramuraal 6 96 109 115 Bron: Doorzonscan Wonen en zorg in Waddinxveen, Atrivé 2017 Uiteraard zijn dit niet alle doelgroepen. De overige doelgroepen zijn meestal zo klein dat er geen goede cijfers te achterhalen zijn. 4 Extramuraal: mensen die zorg nodig hebben en die thuis / zelfstandig blijven wonen 5 Intramuraal: mensen die zorg nodig hebben en in een instelling wonen 6 Mensen zouden in een instelling mogen wonen, omdat ze daar een indicatie voor hebben gekregen, maar wonen nog thuis / zelfstandig Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 7
3. De woningen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de woningen in Waddinxveen. De gegevens over de woningvoorraad zijn voornamelijk afkomstig van CBS Statline en het WoON 2015. De cijfers van het CBS hebben betrekking op de totale woningvoorraad, inclusief leegstaande woningen. De cijfers van het WoON onderzoek gaan over de voorraad bewoonde, zelfstandige woningen. Wooneenheden worden hier buiten beschouwing gelaten. Hierdoor verschillen de cijfers van de verschillende bronnen van elkaar. In 2015 heeft de gemeente Waddinxveen een totale woningvoorraad van 11.021. De helft van de totale voorraad bestaat uit grondgebonden koopwoningen (Figuur 3). Hiermee ligt dit percentage 3% hoger dan het landelijk gemiddelde. 41,2% van de woningvoorraad behoort tot de huursector en 58,8% tot de koopsector. Figuur 3: Bestaande woningvoorraad in Waddinxveen en Nederland naar type en segment, 2015 (Syswov, 2017) 3.1 Voorraad naar bouwjaar Uit het onderstaande figuur blijkt dat het grootste deel van de woningvoorraad van Waddinxveen is gebouwd tussen 1945 en 2000. Het percentage vooroorlogse woningen ligt in Waddinxveen met 6,8% aanzienlijk lager dan het landelijke percentage van 19,2%. Ook nieuwbouw is in Waddinxveen ondervertegenwoordigd; slechts 6,3% van de bestaande voorraad is na 2001 gebouwd. Er is in de afgelopen jaren dus weinig gebouwd in de gemeente. 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% tot 1944 1945-1970 1971-2000 Vanaf 2001 Waddinxveen 6,80% 37,20% 49,60% 6,30% Nederland 19,20% 25,40% 42,90% 12,20% Figuur 4: Bestaande woningvoorraad van Waddinxveen en Nederland naar bouwjaar, 2015 (Syswov, 2017) Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 8
3.2 Woningvoorraad naar koop- en huurprijs Uit figuur 5 blijkt dat Waddinxveen relatief weinig woningen heeft in de prijsklasse 250.000 tot 300.000. Daarnaast is opvallend dat er weinig woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en boven de liberalisatiegrens zijn in Waddinxveen. Regio Midden-Holland laat een soortgelijk beeld zien, waarbij het aantal woningen boven de liberalisatiegrens extreem laag is met 3,7%. Figuur 5: Woningvoorraad naar koop- en huurprijs, 2015 (WoON 2015) 3.3 Huurwoningvoorraad Woonpartners Woonpartners Midden-Holland is de enige woningcorporatie in de gemeente Waddinxveen en heeft 3426 huurwoningen in de gemeente in 2016 (zie tebel 8). Daarnaast zijn er nog ongeveer 1000 particuliere huurwoningen te vinden in de gemeente, hier wordt niet verder op ingegaan. Het bezit van Woonpartners Midden-Holland in Waddinxveen bestaat voor ongeveer een derde uit eengezinswoningen en een derde uit galerijwoningen met lift, daarnaast ook een aanzienlijk deel portiekwoningen en appartementen. 466 woningen zijn gelabeld voor 55 + en 276 voor jongeren onder de 30 jaar. Tabel 8: Woningvoorraad Woonpartners naar labeling Woningen Waddinxveen aantal 55 + 436 65 + 52 voorrang 55 + 466 MIVA 13 voorrang t/m 30 jaar 276 regulier 2183 totaal 3426 Bron: Woonpartners Midden-Holland 3.4 Woningvoorraad naar kamertal Waddinxveen heeft relatief weinig kleine woningen in vergelijking met regio Midden-Holland, Zuid-Holland en Nederland (zie tabel 9). De gemiddelde WOZ-waarde in 2014 was in Waddinxveen 206.000. In provincie Zuid-Holland laag die waarde iets lager ( 199.000) en in Nederland hoger ( 211.000) (bron: Waarstaatjegemeente.nl). Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 9
Tabel 9: Woningvoorraad naar kamertal in percentages, 2015 Waddinxveen Midden- Zuid- Nederland Holland Holland <=3 kamers 22,5 24,2 37,1 29,8 4 kamers 32,1 31 28,6 29,1 5+ kamers 45,4 44,8 34,2 41,2 Totaal 100 100 100 100 Bron: WoON2015 3.5 Ontwikkeling woningvoorraad In de onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de ontwikkeling van de woningvoorraad in de periode 2006-2015. Aangegeven is de wijze waarop de woningen zijn toegevoegd of onttrokken. Omdat in het overzicht ook administratieve correcties zijn opgenomen, is in de laatste regel van de tabel vermeld wat de totale resulterende uitbreiding van de woningvoorraad 7 in het betreffende jaar is geweest. De feitelijke uitbreiding van de woningvoorraad in Waddinxveen (het verschil tussen de woningvoorraad per 31 december 2015 en die per 1 januari 2006) bedraagt 956 woningen, een uitbreiding van ruim 9% ten opzichte van de voorraad in 2006. Waarbij 904 woningen zijn nieuwgebouwd en 61 gesloopt. Tabel 10 ontwikkeling woningvoorraad 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013* 2014* 2015** Woningvoorraad op 1 10.292 10.292 10.292 10.320 10.315 10.342 10.398 10.529 10.784 11.021 januari Woningvoorraad 0 0 42 4 39 37 125 170 245 242 toevoeging door nieuw bouw Woningvoorraad 0 0 0 0 0 5 19 104 2 8 toevoeging anderszins Woningonttrekking totaal 0 0 11 7 13 9 12 19 10-23 Woningen 0 0 3 2 1 1 1 0 0 0 administratieve correcties Woningvoorraad op 31 10.292 10.292 10.320 10.315 10.342 10.376 10.529 10.784 11.021 11.248 dec. Uitbreiding 0 0 28-5 27 34 131 255 237 227 woningvoorraad totaal Bron: CBS Statline, *ABF Research - Systeem woningvoorraad (Syswov) en**woon 2015 In vergelijking met 2006 is het aantal woningen in 2015 in de koopsector gestegen. De huursector laat een afname tot 2014 zien, waarna het aantal woningen weer toeneemt. 7 In eerdere jaren baseerde CBS zich op door gemeenten verstrekte gegevens; vanaf 2012 op de gegevens van de BAG, die een veel grotere nauwkeurigheid hebben. Door de overgang naar de BAG is de woningvoorraad per 31 december 2011 niet gelijk aan de woningvoorraad per 1 januari 2012. Hierdoor is de woningvoorraad in 2012 en 2013 fors aangepast. Zie hiervoor de regels woningvoorraad toevoegingen anderszins en administratieve correcties. De uitbreiding van de woningvoorraad in 2012-2013 in geeft daarmee niet een betrouwbaar beeld van de feitelijke uitbreiding van de woningvoorraad door nieuwbouw. Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 10
Figuur 6: Ontwikkeling van de woningvoorraad naar koop/huur, 2006-2015 (CBS Statline, 2017 en *Syswov, 2017) Huursector nader bekeken Er zijn in de sociale sector tussen 2012 en 2014 141 woningen nieuw gebouwd, 38 woningen uit de sociale huursector zijn verkocht. In de particuliere huursector zijn 164 woningen tussen 2012 en 2014 gebouwd en 60 woningen verkocht. Tabel 11: Mutaties in de huursector, 2012-2014 2012 2013 2014 Nieuwbouw huursector 46 75 184 Nieuwbouw sociale huursector 30 63 48 Nieuwbouw particuliere huursector 16 12 136 Overige toevoegingen sociale huursector 4 87 0 Overige toevoegingen particuliere huursector 2 5 1 Sloop huursector 2 4 5 Sloop sociale huursector 2 1 3 Sloop particuliere huursector 0 3 2 Overige onttrekkingen sociale huursector 5 2 3 Overige onttrekkingen particuliere huursector 1 10 2 Omzettingen van particuliere huur naar koop 13 21 26 Omzettingen van sociale huur naar koop 13 12 13 Bron: Syswov, 2017 Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 11
4. De mensen in de woningen Volgens het WoON 2015 woont in Waddinxveen 99,4 procent van alle particuliere huishoudens (boven de 18 jaar) in een zelfstandige woning. De overige 0,6 procent woont in bij een ander huishouden of bewoont een wooneenheid of een bewoonde andere ruimte. Wooneenheden zijn woningen waar huishoudens één of meerdere voorzieningen (wc, keuken of badkamer) met elkaar delen. Woonboten en pensions zijn voorbeelden van bewoonde andere ruimten. Woonsituatie primaire doelgroep in Waddinxveen In de onderstaande tabel is te zien dat 3090 (70,7 %) huishoudens uit de primaire doelgroep een woning huurt. De rest van de primaire doelgroep is eigenaar (29,3%) van een woning. Tabel 12: Woonsituatie naar eigendom en beheerder, 2015 EC-doelgroep geen ECdoelgroep Totaal eigenaar 1280 5070 6340 huurder 3090 1180 4270 Totaal 4370 6240 10610 Bron: WoON 2015 Het overgrote deel de primaire doelgroep huurt een woning tot de aftoppingsgrens. 7,8% van de primaire doelgroep huurt een dure woning. Figuur 7: Woonsituatie naar prijsklasse, 2015 (WoON 2015) Tevredenheid woning In tabel 13 is te zien dat 86,5 % van de Waddinxveners (zeer) tevreden zijn met hun woning. Landelijk is dat nagenoeg gelijk: 86,8 %. Eigenaar-bewoners zijn meer tevreden met hun woning dan huurders. Eigenaarbewoners geven rapportcijfer 8,7 voor de tevredenheid met hun woning. Huurders geven een 7,9 (WoON 2015). Tabel 13: Mate van tevredenheid met de woning, 2015 Gemeente Waddinxveen (zeer) tevreden 86,5 86,8 neutraal 10,5 9,4 (zeer) ontevreden 3 3,7 Totaal 100 100 Bron: WoON 2015 Land Nederland Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 12
In tabel 14 is te zien dat 81% van de Waddinxveners gehecht zijn aan de woning. Dit is net iets hoger dan in de regio Midden-Holland: 80,2% van de inwoners. Gemiddeld in Nederland is dat nog iets lager, namelijk 79,2,4%. Tabel 14: Gehecht aan de woning 2015 Gemeente Regio Waddinxveen MH (zeer) gehecht 81 80,2 79,2 niet gehecht 16,5 16,9 17,4 helemaal niet gehecht 2,5 2,9 3,4 Bron: WoON 2015 Land Nederland Scheefwonen Waddinxveen heeft relatief weinig dure scheefwoners op de woningmarkt (zie tabel 15). Dat betekent dat de meeste huurders een woning huren die bij hun inkomen past. Dit komt door de regels uit de huisvestingswet over passend toewijzen. Het percentage goedkope scheefheid is significant hoger. Er wonen dus relatief veel mensen in een te goedkope woning ten opzichte van hun inkomen. Ten opzichte van 2014 is de dure scheefheid iets toegenomen en de goedkope scheefheid iets afgenomen. 84% van de dure scheefwoners behoort tot de huurtoeslaggroep en 66% van de goedkope scheefwoners hebben een midden-inkomen (Woningmarktverkenning, ABF (2017) Tabel 15: Percentages scheefwoners Waddinxveen, 2014 en 2017 2014* 2017 Goedkope 22,6 17,7 scheefheid Dure scheefheid 4,4 6,2 Bron: *Waarstaatjegemeente.nl, Woningmarktverkenning, ABF (2017) Leegstand Uit tabel 16 blijkt dat in Waddinxveen 3,5 % van de woningvoorraad in 2014 leeg stond. De leegstand is ten opzichte van Nederland (5,2%) relatief laag. De toename van de leegstand is vooral te wijten aan de oplevering van het centrumplan, waardoor er sprake was van een grotere leegstand. Cijfers van 2016 zijn nog niet bekend Tabel 16: Percentage niet-bewoonde woningen per 1 januari 2014 2015*(voorlopige cijfers) Waddinxveen 3,5 4,3 Zuid-Holland 5,8 5,6 Nederland 5,2 4,9 Bron: CBS Statline, 2017 Verhuisbewegingen Het aandeel verhuisde personen in Waddinxveen dat afkomstig was uit de eigen gemeente lag in de periode 2011-2014 8 op ongeveer 50%. Het aantal mensen dat in die periode vanuit Waddinxveen naar een andere gemeente verhuisde ligt nagenoeg gelijk. Meer dan de helft van de in- en uitstroom komt van buiten de regio. Tabel 17: Verhuisde personen naar Waddinxveen, 2011-2014 Vestigings- en Vestiging in Waddinxveen vanuit gemeente Vertrek uit Waddinxveen naar gemeente vertrekgemeente Aantal gevestigde personen Aandeel in totale instroom Aantal vertrokken personen Aandeel in totale uitstroom Alphen aan den Rijn 186 5,4% 230 6,5% Bodegraven-Reeuwijk 118 3,5% 120 3,4% Gouda 778 22,8% 644 18,2% Krimpenerwaard 68 2% 74 2,1% Zuidplas 275 8% 233 6,6% Overige gemeenten(o.a. Rotterdam, Zoetermeer en Den Haag) 1.992 58,3% 2.238 63,2% 8 Recentere cijfers zijn via CBS niet bekend, Onderbouwing Ladder voor Duurzame verstedelijking Triangel 21 maart 2017, Bureau Stedelijke Planning, p8 Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 13
Totaal verhuisde personen Bron: CBS Statline, 2017 3.417 100% 3.539 100% De sterkste verhuisrelatie van Waddinxveen is met Gouda. Waddinxveen heeft binnen Midden- Holland ook nog een verhuisrelatie met Zuidplas. De relaties met Bodegraven-Reeuwijk en Krimpenerwaard zijn beperkt. Buiten Midden-Holland heeft Waddinxveen een duidelijke verhuisrelatie met Rotterdam, Den Haag en Zoetermeer (zie figuur 8). Figuur 8: Verhuisrelaties tussen gemeenten, periode 2011-2014 (CBS Statline) In de onderstaande figuur wordt het totale migratiesaldo over een periode van negen jaar per leeftijdsgroep weergegeven (een positief getal betekent een vestigingsoverschot, er vestigen zich meer mensen in deze leeftijdsgroep in de gemeente dan er vetrekken). Uit de grafiek blijkt dat in de periode tussen 2006 en 2014 9 ligt het grootste vertrekoverschot ligt bij de jongeren tussen 15 en 25 jaar. In de leeftijdsgroep 25 tot 40 jaar is het vertrekoverschot het laagst. Huishoudens jonger dan 50 jaar zijn het meest verhuisd (79,3 % in 2009 en 81,7% in 2015).(WoON2015) -503-298 -268-120 -112-69 -3-33 -47-15 43 85 jaar of ouder 65 tot 85 jaar 50 tot 65 jaar 40 tot 50 jaar 30 tot 40 jaar 25 tot 30 jaar 20 tot 25 jaar 15 tot 20 jaar 10 tot 15 jaar -600-500 -400-300 -200-100 0 100 Migratiesaldo Figuur 9: Verhuisbewegingen per leeftijdsgroep tussen 2006 en 2014 (CBS Statline, 2017) 9 Recentere cijfers zijn via CBS niet bekend Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 14
5. Leefklimaat Onder het leefklimaat verstaan we de kwaliteit van de woon- en leefomgeving, van de relaties en contacten met buurtbewoners en van de aanwezige voorzieningen. De tevredenheid over het aanbod en de kwaliteit van voorzieningen is een belangrijke graadmeter voor de vitaliteit van een buurt. Door het op pijl houden van essentiële voorzieningen zoals winkels, scholen, welzijns- en zorgfaciliteiten kunnen inwoners zich in hun dagelijkse behoeften voorzien. Hierdoor blijven zij zich positioneren in het sociaal buurt- en wijknetwerk. Dat is vooral belangrijk voor groepen die een beperkte mobiliteit kennen zoals ouderen, gehandicapten en jongeren en in hoge mate afhankelijk zijn van buurtvoorzieningen. Een leefbare buurt vraagt een kwaliteitsvol aanbod aan voorzieningen, die voor diverse doelgroepen uit de bevolking bereikbaar, toegankelijk en toereikend zijn. De inwoners van de gemeente Waddinxveen wonen en leven prettig in de eigen buurt en geven hiervoor gemiddeld een 7,91. In de vergelijkbare stedelijkheidsklasse waarderen de inwoners hun buurt met een 7,75 (Burgerpeiling Waddinxveen 2016/Waarstaatjegemeente.nl) Tabel 18 laat zien dat 59,2% van de inwoners van Waddinxveen tevreden zijn met hun woonomgeving. In Nederland als geheel is die 52,4%. Tabel 18: Tevredenheid met de woonomgeving, 2015 Gemeente Waddinxveen Land Nederland zeer tevreden 24,6 29,5 tevreden 59,2 52,4 neutraal 11 11,9 ontevreden 4,6 4,8 zeer ontevreden 0,6 1,5 Bron: WoON 2015 22% van de Waddinxveense inwoners is van mening dat de buurt de afgelopen jaren vooruit is gegaan tegen 19% in Nederland (zie tabel 19). Tabel 19: Ontwikkeling buurt %, 2016 Waddinxveen Nederland duidelijk vooruitgegaan 7 5 enigszins vooruitgegaan 16 14 niet vooruit- of 60 61 achteruitgegaan enigszins achteruitgegaan 14 15 duidelijk achteruitgegaan 4 5 Bron: Waarstaatjegemeente.nl Uit tabel 20 blijkt dat 91% van de Waddinxveense inwoners gehecht is aan de buurt. Landelijk 86%. Tabel 20: Buurtbinding 2016, % (helemaal) mee eens Voelt zich thuis in de buurt (+) Zou niet zo snel weggaan uit de buurt (+) Waddinxveen 91 72 Nederland 86 74 Bron: Waarstaatjegemeente.nl Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 15
6. De toekomst Voor de woonvisie is het van belang een goed beeld te krijgen van de ontwikkeling van de bevolking. Hiervoor gebruiken we de officiële prognose van het CBS, de Primos-prognose van Abf-research en de Socrates-prognose van Abf-research. De CBS prognose kan gezien worden als een basisprognose. De primos-prognose is gebaseerd op de CBS prognose, maar gebruikt regionale vruchtbaarheids- en sterftecijfers in plaats van landelijke cijfers. Daarnaast houdt Primos bij de binnenlandse migratie ook rekening met het woningbouwprogramma van de gemeente en een aantal arbeidsmarktvariabelen. In samenhang met de Primosprognose wordt de Socratesprognose opgesteld. Het Socratesmodel beschrijft de ontwikkeling van de vraag in kwalitatieve zin. De vraag naar de verschillende typen woningen, prijssegmenten en woonmilieus wordt in beeld gebracht. De wijze waarop de nieuwbouw in het Socratesmodel wordt ingevuld is voor een deel afhankelijk van de economische ontwikkeling. Indien het economisch minder goed gaat, zal het aantal huishoudens dat aangewezen is op of vraagt om een sociale huurwoning groter zijn dan wanneer het economisch beter gaat. Andersom zijn er meer koopwoningen gewenst als het economisch beter gaat. Naast de economische ontwikkeling is ook het gedrag van verhuurders belangrijk. Huurverhogingen, liberalisaties en verkopen kunnen immers in bepaalde segmenten leiden tot tekorten die vervolgens door nieuwbouw opgevuld kunnen worden. Om aan te geven welke gevolgen de inkomensontwikkeling en het gedrag van verhuurders voor het bouwprogramma hebben, wordt in Socrates uitgegaan van meerdere scenario s, met een verschillende inkomensontwikkeling en een specifiek huurbeleid. De inkomensontwikkeling staat model voor de economische verwachting. In deze woningmarktanalyse wordt uitgegaan van het meest realistische scenario (een jaarlijkse inkomensontwikkeling van gemiddeld 0,3% boven inflatie). Meer informatie over de scenario s is te vinden in de Woningmarktverkenning Midden-Holland 2017-2030 van ABF research (nog in concept). De hierna behandelde prognoses moeten dan ook gezien worden als een middel om enigszins zicht te ontwikkelen op de toekomstige vraag en aanbod. Bevolkings- en huishoudenprognose In onderstaande tabel staat de bevolkings- en huishoudensprognose voor de gemeente Waddinxveen weergegeven. De gebruikte prognoses ontlopen elkaar tot 2030 niet erg. In 2016 waren in Waddinxveen ongeveer 26.000 personen woonachtig, verdeeld over ongeveer 10.900 huishoudens. Het aantal inwoners loopt op tot ongeveer 29.000 in 2040 (Primos prognose), het aantal huishoudens zal groeien tot ongeveer 13.000. De CBS en Primos cijfers zijn beide van 2016. Tabel 21: Bevolkings-en huishoudenprognose gemeente Waddinxveen in 2020, 2030, 2040 10 Bevolking Huishoudens Aantallen CBS Primos CBS Primos 2020 26.300 26.957 11.400 11.662 2030 27.200 27.944 12.000 12.402 2040 26.800 29.089 12.100 13.026 Bron: CBS/Primos online 2016 Huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen Naast de bevolkingsomvang verandert ook de bevolkingssamenstelling (zie figuur 10). In de periode 2017-2030 zal met name het aantal oudere huishoudens en dan vooral 75+ ers gaan toenemen. Daarom neemt het aandeel 75-plushuishoudens toe van 15% naar 20%. Als bekeken wordt naar de huishoudenssamenstelling is de groei het sterkst bij alleenstaanden. De verdeling van huishoudens over de landelijke inkomenskwintielen 11 zal nauwelijks veranderen. Waddinxveen telt, in vergelijking met andere gemeenten in Midden-Holland, relatief weinig lagere inkomens. 10 Waddinxveen heeft medio 2017 27.000 inwoners. De groei van Waddinxveen gaat sneller dan de verwachting volgens de prognoses van CBS en Primos. 11 Dit betreft landelijke inkomenskwintielen. De grenzen van de kwintielen zijn dus gebaseerd op de van de verdeling van alle Nederlandse huishoudens in vijf even grote groepen. De kwintielgrenzen van de besteedbare inkomens zijn als volgt: kwintiel 1) < 16.830 euro, kwintiel 2) 16.830-24.910 euro, kwintiel 3) 24.910-35.460 euro, kwintiel 4) 35.460-50.230 euro en kwintiel 5) > 50.230 euro. Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 16
Figuur 10: Ontwikkeling van de verdeling van huishoudens naar leeftijd, samenstelling en besteedbaar inkomen, Waddinxveen (2017,2025 en 2030) (Socrates 2016 Midden-Holland, ABF) Tabel 22 geeft meer zicht op welke type huishoudens in Waddinxveen naar verwachting sterk in aantal zullen toenemen en welke juist niet. De categorie lage inkomens in de tabel omvat de laagste twee inkomenskwintielen, de middeninkomens het middelste kwintiel en de hoge inkomens de hoogste twee kwintielen. Het gaat hierbij om besteedbare inkomens. Het totaal aantal huishoudens zal toenemen met 1.040 tot 2025 en in de vijfjarige periode daarna nog met ruim 800. Onder de type huishoudens met de grootste absolute toename zijn de 65-plus een- en tweepersoonshuishoudens. De toename doet zich niet alleen voor onder de lagere en middeninkomens maar ook onder de hogere inkomens. Tabel 22: Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen, Waddinxveen (2017,2025 en 2030) 2017 2025 2030 2017-2025 2025-2030 Lage inkomens, 1-2 pers., < 30 480 560 560 80 10 Lage inkomens, 1-2 pers., 30-64 970 1.060 1.090 90 30 Lage inkomens, 1-2 pers., 65 e.o. 1.420 1.740 1.930 320 190 Lage inkomens, gezinnen, < 30 50 60 80 10 20 Lage inkomens, gezinnen, 30-64 350 360 330 10-30 Lage inkomens, gezinnen, 65 e.o. 30 30 40 0 10 Midden inkomens, 1-2 pers., < 30 150 160 200 10 40 Midden inkomens, 1-2 pers., 30-64 660 700 770 50 70 Midden inkomens, 1-2 pers., 65 e.o. 990 1.200 1.290 220 90 Midden inkomens, gezinnen, < 30 40 70 90 20 30 Midden inkomens, gezinnen, 30-64 370 370 370-10 0 Midden inkomens, gezinnen, 65 e.o. 60 60 70 0 10 Hoge inkomens, 1-2 pers., < 30 190 180 150-10 -30 Hoge inkomens, 1-2 pers., 30-64 1.430 1.350 1.300-80 -50 Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 17
Hoge inkomens, 1-2 pers., 65 e.o. 940 1.170 1.340 220 180 Hoge inkomens, gezinnen, < 30 100 170 230 70 70 Hoge inkomens, gezinnen, 30-64 2.950 2.970 3.180 20 210 Hoge inkomens, gezinnen, 65 e.o. 90 110 110 20 0 Totaal huishoudens 11.260 12.310 13.130 1.040 820 Bron: Socrates 2016 Midden-Holland, ABF Woningbehoefte De woningbehoefte is het aantal woningen dat nodig is om aan de vraag naar woningen te voldoen. De kwantitatieve vraag wordt bepaald door de ontwikkeling van het aantal huishoudens. De kwalitatieve vraag (soort woningen en locatie) wordt bepaald door de veranderingen die zicht in de samenstelling van de huishoudens voordoen (zoals individualisering en vergrijzing) en door de woonwensen van (toekomstige) huishoudens. De verwachting voor Waddinxveen is dat het aantal huishoudens in een huurwoning licht zal dalen, terwijl het aantal huishoudens in een koopwoning zal toenemen. Het aandeel huishoudens in meergezinskoopwoning zal duidelijk groeien. Binnen de huursector zal het aandeel boven de liberalisatiegrens (> 710) toenemen. De betaalbare voorraad ( 414-635) blijft ongeveer gelijk. In de koopsector gaat het aandeel woningen met een waarde van 180-220.000 euro omlaag, ten gunste van de aandelen boven de 220.000. Figuur 11: Verdeling van de bewoonde woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Waddinxveen (2017,2025 en 2030) (Socrates 2016 Midden-Holland, ABF) In de onderstaande tabel zijn de afzonderlijke woningkenmerken met elkaar gecombineerd. De verwachte ontwikkelingen in de huursector in combinatie met de woningbehoefte leiden ertoe dat het aantal huishoudens in huurvoorraad onder de kwaliteitskortingsgrens (tot 415) gaat afnemen. Het aantal huishoudens in het meergezinshuursegment van 415-635 neemt ook af, terwijl het eengezinshuursegment in deze categorie een toename van het aantal huishoudens laat zien. Het aantal huishoudens in het eengezinshuursegment boven de liberalisatiegrens (> 711) zal afnemen, terwijl dat in het meergezinshuursegment zal toenemen. Het aantal huishoudens in de koopsector zal in vrijwel alle prijsklasse gaan toenemen. In de periode 2017-2025 is een sterkere toename te zien in het meergezinskoopsegment. Dit komt door de sterke behoefte aan meergezinskoopwoningen in de prijscategorie minder dan 180.000 en tussen de 180.000 en 220.000. Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 18
Tabel 23: Ontwikkeling van het aantal huishoudens in woningen naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Waddinxveen (2017, 2025 en 2030) 2017 2025 2030 2017-2025 2025-2030 Huur, eengezins, < 415 120 100 80-30 -10 Huur, eengezins, 415-635 730 830 830 100 10 Huur, eengezins, 635-711 590 590 590 0-10 Huur, eengezins, > 711 460 410 460-50 50 Totaal huur eengezins 1.900 1.930 1.960 30 40 Huur, meergezins, < 415 300 240 220-60 -20 Huur, meergezins, 415-635 1.370 1.280 1.290-90 10 Huur, meergezins, 635-711 590 600 600 10 0 Huur, meergezins, > 711 340 460 520 120 50 Totaal huur meergezins 2.600 2.580 2.620-20 50 Koop, eengezins, 180.000 1.130 1.210 1.280 80 70 Koop, eengezins, 180-220.000 2.210 2.210 2.290 0 90 Koop, eengezins, 220-280.000 770 920 1.010 160 90 Koop, eengezins, 280-365.000 750 880 1.020 140 140 Koop, eengezins, > 365.000 700 820 920 120 100 Totaal koop eengezins 5.550 6.040 6.520 490 480 Koop, meergezins, 180.000 610 880 970 280 80 Koop, meergezins, 180-220.000 160 230 270 70 40 Koop, meergezins, 220-280.000 110 160 190 50 40 Koop, meergezins, 280-365.000 90 160 200 60 50 Koop, meergezins, > 365.000 60 170 220 100 50 Totaal koop meergezins 1.030 1.590 1.850 560 260 Totaal huur 4.500 4.510 4.590 10 80 Totaal koop 6.580 7.620 8.360 1.050 740 Totaal eengezins 7.450 7.970 8.480 520 510 Totaal meergezins 3.620 4.160 4.470 540 310 Totaal 11.070 12.130 12.950 1.060 820 Bron: Socrates 2016 Midden-Holland, ABF De voorraaduitbreiding tot 2025 kan volgens Abf voor een groot deel plaatsvinden in de koopsector. In de huursector is slechts een bescheiden groei gewenst. Ook in de periode 2025-2030 is het bijna alleen de koopsector waar uitbreiding van de voorraad gewenst is. In de huursector is nieuwbouw in de prijsklassen tussen de kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens en boven de liberalisatiegrens gewenst. Doordat de verkopen voor een groot deel worden ingevuld door woningen tussen de kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens, is in die prijsklasse sprake van een kleine netto afname die mogelijk is. De groei van de koopvoorraad (door omzettingen van huurwoningen) is vooral aan de orde in de prijsklasse tot 180.000 euro. In alle prijsklassen in de koopsector is aanzienlijke nieuwbouw mogelijk. Consumentgerichte nieuwbouwprogramma Tabel 24: Consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Waddinxveen (2017,2025 en 2030) 2017 t/m 2024 2025 t/m 2029 Eengezins Meergezins Totaal Eengezins Meergezins Totaal Huur < 415 0 0 0 0 0 0 Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 19
Huur 415-635 100 50 150 20 40 60 Huur 635-711 0 0 0 0 0 0 Huur > 711 60 160 220 30 80 110 Totaal huur 160 200 360 60 120 180 Koop 180.000 50 80 130 40 40 80 Koop 180-220.000 30 40 70 30 10 40 Koop 220-280.000 140 50 190 70 30 100 Koop 280-365.000 150 70 220 120 40 160 Koop > 365.000 120 100 220 90 50 140 Totaal koop 500 330 830 340 180 520 Totaal nieuwbouw 660 530 1.190 400 290 690 Bron: Socrates 2016 Midden-Holland, ABF Uit de bovenstaande tabel blijkt dat volgens Abf de consumentgerichte nieuwbouw in de huursector voor ruim de helft uit meergezinswoningen bestaat en voor het resterende deel uit eengezinswoningen. De gewenste nieuwbouw in de koopsector kan voor ongeveer 40% plaatsvinden in het meergezinssegment. Het aantal koopappartementen is nu nog beperkt in Waddinxveen maar de behoefte aan dergelijke woningen neemt aanzienlijk toe. In de periode 2025 t/m 2029 liggen de nieuwbouwaantallen duidelijk lager dan in de periode daarvoor maar blijft hetzelfde patroon zichtbaar: nieuwbouw is vooral gewenst in de vrije huursector en in de koopsector in zowel het eengezins- als meergezinssegment. Nieuwbouw en sloop naar woonmilieu Figuur 12: Consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom en woningtype en sloop naar eigendom per woonmilieu, Waddinxveen (2017-2030) (Socrates 2016 Midden-Holland, ABF) Uit figuur 12 blijkt dat de nieuwbouw van zowel koop- als huurwoningen vooral in het klein stedelijk woonmilieu gewenst is. In het centrum klein stedelijk woonmilieu zijn vooral koopwoningen gewenst. In de nieuwbouw van huurwoningen valt op dat in het centrum klein stedelijk en klein stedelijk woonmilieu vooral nog plek is voor nieuwe betaalbare huurwoningen (huur tussen 415 en 635). De nieuwebouw van geliberaliseerde huurwoningen zou nagenoeg geheel in het klein stedelijk woonmilieu moeten plaatsvinden. De nieuwbouw koopwoningen kunnen in alle woonmilieus in meer prijsklassen worden gebouwd, accent op de wat duurdere woningen (vooral in het stedelijk woonmilieu). Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 20
Figuur 13: Consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom en prijsklasse per woonmilieu, Waddinxveen (2017-2030) (Socrates 2016 Midden-Holland, ABF) Wat betreft het woonmilieu landelijk bereikbaar worden er in absolute aantallen maar 3 woningen gewenst in de koopsector. Waarvan één in de categorie koop 220-280.000 en twee in de categorie 280-365.000. Verkenning doelgroepen van het huurbeleid Als de huurvoorraad zich ontwikkelt volgens de nieuwbouw, sloop, verkopen en prijsaanpassingen die als meest consumentgericht uit Socrates komen, zal het aandeel goedkope woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en tot de aftoppingsgrens in Waddinxveen licht dalen. Het aandeel geliberaliseerde huur zal juist toenemen (zie figuur 14). Figuur 14: Ontwikkeling van de huurwoningvoorraad naar prijsklasse, Waddinxveen (2017-2030) (Socrates 2016 Midden- Holland, ABF) Een kwart van de particuliere huishoudens in Waddinxveen maakt deel uit van de doelgroep huurtoeslag en 13% verdient te veel voor de huurtoeslag maar behoort nog wel tot de EC-doelgroep voor sociale huurwoningen. De verdeling van huishoudens over de verschillende doelgroepen van het huurbeleid zal tot 2030, met een gemiddelde inkomensgroei van 0,3% boven inflatie per jaar, nauwelijks veranderen. Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 21
100% 75% 51% 50% 50% 50% 25% 12% 13% 13% 13% 14% 14% 24% 24% 24% 0% 2017 2025 2030 Doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Midden inkomens Hoge inkomens Figuur 15: Ontwikkeling van de doelgroepen, Waddinxveen (2017, 2025 en 2030) (Socrates 2016 Midden-Holland, ABF) Er zijn verschillende prognoses, die uitgaan van verschillende scenario s. Scenario s zijn geen harde voorspellingen, maar mogelijke toekomstbeelden. Afhankelijk van wat er daadwerkelijk gebeurt, zal het programma worden ingevuld. Op basis van de bekende scenario s maken we in de woonvisie een indicatief programma. Vraag en aanbod voor ouderen 2017-2030 (Fortuna 2017) Volgens de Fortuna prognose neemt de vraag naar geschikte woningen voor ouderen toe. Voor Waddinxveen gaat het om 160 nultredenwoningen. Er zijn ook extra woningen nodig voor verzorgd wonen. Feitelijk gaat het hier ook om geschikt wonen, maar dan aangevuld met enkele gemeenschappelijke voorzieningen 12. Voor verzorgd wonen gaat het om 75-90 woningen in Waddinxveen. 12 JSO langer thuis Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 22
Bronvermelding Structuurvisie Waddinxveen (2012) Woonvisie Waddinxveen 2012-2017 (2012) Integraal veiligheidsbeleid 2012-2015 (2011) Project leefbare wijken, Leefbaarheidsmonitor Waddinxveen (2009) Woonvisie 2011-2020 Zuid Holland (2011) Informatie woningvoorraad Woonpartners Midden-Holland, Woonpartners Midden-Holland Verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel 2010-2020, Bestuurlijk platform Zuidvleugel (2010) WoOn 2015: Het wonen overwogen, CBS(2015) Wonen en zorg in Waddinxveen, Atrivé (2017) Vraag en aanbod voor ouderen, Fortuna (2017) Marktonderzoek Regio Midden-Holland, Fakton (concept juni 2017) Onderbouwing Ladder voor Duurzame verstedelijking Park Triangel, Bureau Stedelijke Planning (2017) Langer thuis in Midden-Holland, JSO (2016) Woningmarktverkenning, ABF (2017) (concept) Websites Statline.cbs.nl Syswov.datawonen.nl Waarstaatjegemeente.nl Primos.abfresearch.nl www.waddinxveen.nl Woningmarktanalyse Waddinxveen 2017 pagina 23