NOTA PACHTBELEID 2016 Gemeente Nunspeet
Inleiding Het verpachten van agrarische gronden vindt op vele manieren plaats in Nederland. Nog te vaak worden gronden van oudsher in gebruik gegeven zonder dat de geldende regelgeving van toepassing wordt verklaard. Het uitgeven van gronden ten behoeve van huur of pacht verdient specifieke aandacht In de gemeente Nunspeet worden gronden op drie verschillende manieren in gebruik gegeven: Via geliberaliseerde pachtcontracten (6 jaar of korter), indien met agrarische bedrijven een overeenkomst wordt gesloten; Via reguliere pachtcontracten, indien met agrarische bedrijven in het verleden een overeenkomst is gesloten; Via bruikleenovereenkomsten ( mondeling of schriftelijk). Juridisch kader Indien percelen landbouwgrond aan beroepsmatige agrariërs in gebruik worden gegeven en sprake is van een tegenprestatie spreken we van pacht. In Nederland bestaan de volgende pachtvormen: Reguliere pacht: Deze pachtvorm kan zowel voor los land als voor en hoeve (boerderij) worden afgesloten. De wettelijke looptijd bij los land bedraagt 6 jaar en voor een hoeve 12 jaar. Reguliere pacht wordt echter automatisch verlengd met een periode van 6 jaar, indien het los land betreft. Dit wordt het continuatierecht genoemd. Belangrijk aspecten die spelen bij reguliere pacht zijn: schriftelijke vastlegging; het recht om een opvolger in de plaats te stellen; het doorlopen van de overeenkomst bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd; het verkoop breekt geen pacht-principe. Door de strenge eisen en hoge beschermingsniveau voor de pachter worden nieuwe reguliere pachtovereenkomsten vandaag de dag nauwelijks tot niet meer afgesloten. Geliberaliseerde pacht: Deze pachtvorm is alleen te gebruiken voor los land en is veel flexibeler van aard dan reguliere pacht. Vele wettelijke bepalingen zijn uitgesloten en de looptijd is vrij te bepalen. Echter indien het een looptijd betreft van 6 jaar of korter is de pachtprijs vrij te bepalen en wordt deze niet getoetst door de grondkamer. Bij een looptijd welke langer is dan 6 jaar vindt echter wel prijstoetsing door de grondkamer plaats. Na afloop van de afgesproken pachtperiode vindt geen automatische verlenging plaats. Separate opzegging voor het bereiken van de eindtermijn is niet nodig. Geliberaliseerde pacht is de meest toegepaste pachtvorm in Nederland. Teeltpacht: Teeltpacht is pacht voor los land voor een periode van een of twee jaar. In deze pachtvorm is het van belang en zelfs vereist dat het een of tweejarige teelten betreft waarvoor vruchtwisseling van belang is. De pachtprijs wordt niet door de grondkamer getoetst en er vindt geen automatische verlenging plaats. 2
Natuur- of beheerpacht: Deze pachtvorm betreft verpachting in reservaten waarbij bijzondere bepalingen worden opgenomen in pachtovereenkomsten. Deze bepalingen houden verband met het in stand houden van een bepaalde natuur- of landschapswaarde. De pachter heeft vaak de mogelijkheid om een beheersvergoeding aan te vragen welke overigens los staat van de pachtprijs. De looptijd betreft zowel voor los land als voor een hoeve 6 jaar waarbij het continuatierecht wel van toepassing is. De vorm vertoont op onderdelen gelijkenis met de reguliere pachtvorm. Verpachten van gronden kleiner dan 1 hectare: Indien de te verpachten oppervlakte niet groter is dan 1 hectare dan zijn veel regels rondom pacht niet van toepassing. De pachtprijs en de pachtduur zijn bovendien vrij overeen te komen waarbij tevens geen toetsing door de grondkamer benodigd is. Betreft het echter situaties van voor 1995 of betreft het tuinbouwgronden met een minimale oppervlakte van 0,5 hectare dan is registratie wel verplicht. Dit geldt eveneens voor situaties waarbij meerdere overeenkomsten zijn gesloten tussen dezelfde pachter en verpachter met een gezamenlijke oppervlakte groter dan een hectare. Praktijksituatie/ Toekomstperspectief In de praktijk zien we dat veruit de meeste agrarische gronden geliberaliseerd worden verpacht. Nieuwe reguliere pachtovereenkomsten worden bijna niet meer afgesloten vanwege het belemmerende karakter van de pachtvorm voor de eigenaar. De laatste jaren is echter discussie ontstaan over het systeem van verpachting en de mogelijkheden die wij in onze huidige wetgeving kennen. Momenteel loopt een discussie over aanpassing van de pachtregelgeving. In diverse overleggen tussen verpachters en pachters ( akkoorden van Spelderholt) is gepoogd tot consensus te komen over de invulling van de toekomstige pachtregelgeving. Professor Bruil heeft in een adviesrapport aan de Tweede Kamer Commissie zijn visie gegeven op de de huidige pachtregelgeving en aanbevelingen gedaan voor een nieuwe structuur. In commissies met daarin zowel vertegenwoordigers van de verpachters als vertegenwoordigers van de pachters is gepoogd tot een eensgezind advies te komen. Dit is tot nog toe deels gelukt waardoor de uiteindelijke vorming langer op zich laat wachten. Hieronder wordt alvast een uitstapje gemaakt naar de mogelijke nieuwe pachtvormen wanneer de huidige richtlijn grotendeels zal worden overgenomen: Nieuwe pachtvormen De reguliere pacht blijft, echter de aanvangsprijs wordt vrij. De markt bepaalt hiermee zelf de prijs die past bij de bedrijfszekerheid die deze pachtvorm aan pachters biedt; De geliberaliseerde pacht en reguliere pacht voor korte duur met goedkeuring van de grondkamer vervallen en gaan op in een nieuwe vorm, namelijk flexibele pacht. Deze vorm biedt de pachter geen continuatierecht, geen mogelijkheid van in de plaats stelling en ook geen voorkeursrecht. Flexibele pacht wordt tevens mogelijk voor hoeves en gebouwen ( bijvoorbeeld kassen en losse stallen); Teeltpacht blijft en is bedoeld voor eenjarige en meerjarige teelten waarmee relatief hoge rendementen kunnen worden behaald. De pachtprijs van teeltpacht is geen voorwerp van toetsing; Er komt een geheel nieuwe pachtvorm, te weten loopbaanpacht. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van tenminste 25 jaar waarbij geen beëindiging plaats zal vinden voor het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd van de pachter. Er is geen continuatierecht van toepassing en de pachtprijs is vrij overeen te komen. Tot de contractvrijheid behoort de mogelijkheid om prijsherziening en toetsing aan te vragen; De pachtvorm 'pacht van kleine oppervlakte' zal blijven bestaan. Reservaatpacht vervalt. Beheersverplichtingen zijn binnen alle pachtvormen toegelaten; 3
Denkrichtingen Alle pachtovereenkomsten moeten ter registratie naar de grondkamer worden gezonden. Het goedkeuringsvereiste vervalt bijna geheel ( nog optie bij loopbaanpacht) waardoor de administratieve last minder wordt en tarief voor registratie zal dalen; Toetsing vindt alleen plaats op verzoek van een contractpartij tegen betaling van een aanvullend vastrecht voor de verzoekende partij; Bij verzoek om correctieve toetsing voor pachtprijs is de maatstaf de gemiddelde marktprijs van vergelijkbare pachtobjecten met dezelfde pachtvorm; De prijs van flexibele pachtcontracten kan direct na het ingaan op verzoek worden getoetst; De pachtprijs voor bestaande reguliere contracten is af te leiden van het gemiddelde van de pachtprijzen sinds 2007, te herzien aan de hand van een index; Op termijn zal op verzoek ook de mogelijkheid van prijstoetsing voor reguliere contracten mogelijk zijn; Er zal een langere overgangstermijn gaan gelden voor pachtafhankelijke bedrijven; Er zullen enkele fouten en onduidelijkheden welke in de huidige Titel 7.5 BW aanwezig zijn worden hersteld, zoals bijvoorbeeld het weer opnemen van de AOW-leeftijd als grond om het reguliere pachtcontract op te zeggen en het schadeloos stellen van de pachter in het geval een pachtovereenkomst met succes wordt opgezegd in verband met een wijziging van de bestemming; Het duurzaam gebruik van landbouwgronden in de vorm van reguliere pacht en loopbaanpacht zal worden gestimuleerd door maatregelen in de belastingregelgeving ( inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting) Evaluatie van het nieuwe stelsel na 10 jaar. Na 5 jaar wordt bezien of er een reden bestaat voor een versnelde evaluatie. Huur of pacht Dikwijls bestaat er verwarring over de terminologie. Huur en pacht worden door elkaar gebruikt. In onze wetgeving zijn het echter totaal verschillende gebruiksvormen die ook elk hun eigen plek hebben in het BW. Kort samengevat wordt het onderscheid gemaakt in bedrijfsmatig gebruik of overig gebruik. Alleen bedrijfsmatig gebruik van grond wordt pacht genoemd. In gemeente Nunspeet worden geliberaliseerde pachtcontracten afgesloten voor kortdurende perioden. Dit is juridisch gezien goed geregeld en voorkomt het ontstaan van reguliere pachtovereenkomsten. Er bestaan echter nog wel reguliere pachtcontracten en overige gebruikssituaties. Het aangaan van een huurovereenkomst komt tegemoet aan de bedoeling van partijen en is een verantwoorde manier om gronden, die niet agrarisch worden gebruikt, bij derden in gebruik te geven. Het sluiten van een bruikleenovereenkomst is het laten gebruiken van gronden zonder dat hier een tegenprestatie voor vereist is. In feite is het niet nodig of geeft het geen specifiek voordeel om zo n overeenkomst af te sluiten omdat er alternatieven voor handen zijn die wel een inkomst genereren, te weten een huurovereenkomst indien het een particuliere gebruiker betreft met al dan niet een flexibele opzegtermijn of een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor een relatief korte termijn ( geliberaliseerde pachtovereenkomst is niet gebonden aan minimale termijn, art. 7:397 BW). 4
Wijze van aanbieden pachtgronden Het aanpassen van contracten en prijzen betekent niet per definitie dat bestaande pachtrelaties en huurrelaties gewijzigd moeten worden. Ten behoeve van het duurzaam gebruik is het zelfs goed te verdedigen dat gebruik van gronden meerdere jaren plaatsvindt door dezelfde pachter/huurder. Uiteraard is het mogelijk om deze periode te maximaliseren waarna een andere wijze van uitgifte wordt gekozen of nieuwe afspraken worden gemaakt. Een mogelijkheid is het verpachten van gronden per inschrijving. Marktconformiteit kan immers het beste worden gegarandeerd door de markt zijn werk te laten doen en prijsvorming in de markt te laten ontstaan. Om praktische redenen kan echter worden gekozen voor een methodiek waarbij de pachtprijs wordt bepaald door de opbrengstwaarde van de grond. De belangrijkste elementen, die deze waarden bepalen zijn: de toegestane teelt, de kwaliteit van de grond en de toegankelijkheid vanaf de openbare weg. Eventuele eisen die kunnen worden gesteld aan de agrarische bedrijfsvoering (weidegang, biologische bedrijfsvoering etc.) kunnen leiden tot een aftrek op de gevraagde pachtprijs. Deze methode van pachtprijsbepaling kan van jaar tot jaar worden geijkt aan de algemene ontwikkeling van pachtprijzen. Ook zijn er andere manieren om gronden te verpachten. Het open speelveld / level playing field biedt in principe aan iedere serieuze partij de gelegenheid om voor pacht in aanmerking te komen. Om die reden kan worden gekozen voor een open inschrijvingsproces via de gemeentelijke website, die ondersteunend in de plaatselijke courant wordt aangekondigd. Uit oogpunt van waardebehoud is het verstandig wel duidelijke eisen te stellen aan de inschrijvers. Zo kan als eis gelden dat alleen professionele agrariërs worden toegelaten, omdat zij geacht worden oog te hebben voor het behoud van agrarische waarden. En in het geval van pacht met beperkende voorwaarden, bijvoorbeeld uit oogpunt van toekomstige inrichting voor natuur kunnen aanvullende eisen gesteld worden aan in te schrijven partijen. Voorbeelden van eisen/ beperkingen die kunnen worden gesteld bij een pachtuitgifte zijn: Verplicht werkzaam zijn in de landbouw; Inzage in teeltplan of eisen stellen aan teeltplan; Afstandscriterium van toepassing laten zijn ( bijvoorbeeld voorrang voor agrariërs die binnen een straal van 5 kilometer, hemelsbreed, van het te pachten perceel zijn gelegen; Afhankelijkheidscriterium (agrarisch bedrijf mag in bepaalde mate afhankelijk zijn van pacht van de gemeente, bijvoorbeeld minder dan 50 %) Principe van evenredige verdeling ( bijvoorbeeld maximaal een bepaald aantal hectares pachtgronden per agrariër. Met de hiervoor genoemde voorwaarden wordt al een aantal uitwerkingen gegeven aan het streven om de waarde van gronden te behouden. Andere belangrijke maatregelen betreffen het opstellen van teeltplannen voor akkerbouwkavels en een optimaal contact tussen gemeente en pachters gedurende de pachtperiode. Waardebehoud voor gronden die later als agrarische grond zullen worden verkocht zal normaal gesproken anders worden ingevuld dan waardebehoud voor gronden die later anders zullen worden ingericht. Het opnemen van beperkende voorwaarden in de pacht kan hiermee locatieafhankelijk zijn. 5
Door het handelingskader vast te stellen wordt het proces van toewijzing van pacht transparant gemaakt voor betrokkenen. De inschrijving kan dus onder bepaalde te stellen voorwaarden plaatsvinden. Deze voorwaarden kunnen tevens gesteld worden aan het gebruik van de grond, het type pachter, type bedrijfsvorming (bijvoorbeeld biologisch/weidegang) en woonplaats van de pachter. Middels voornoemde methode wordt een hogere pachtprijs behaald maar vindt tevens geregeld wisseling van pachter plaats. Het duurzaam gebruik van de gronden kan hiermee echter wel op de proef worden gesteld. Bovendien zijn binnen de gemeente in het verleden vaak persoonlijke afspraken gemaakt over de verpachting van gronden. Daarom wordt in veel situaties bij overheidsinstanties vaak niet rigoureus gekozen voor verpachting van alle vrijkomende gronden via in inschrijvings- of biedprocedure maar wordt bijvoorbeeld bij opzegging van een pachtovereenkomst door een pachter, voor deze methode gekozen. Aanverwante relevante wetgeving en richtlijnen 1. Aanbestedingswetgeving Indien wordt gekozen voor een inschrijving of aanverwante uitgiftemethode is het goed de regels rondom aanbesteding nader te beschouwen. In de praktijk wordt door overheden vaak gebruik gemaakt van een aanbestedingsprocedure. Dit is echter niet altijd noodzakelijk. Uit Europese Jurisprudentie blijkt namelijk dat overheden bij bijvoorbeeld de verkoop van onroerend goed lang niet altijd gehouden zijn een aanbestedingsprocedure te organiseren. Uit het arrest Muller ( Hvj EU 25 maart 2010) komt naar voren dat de enkele verkoop van onroerende zaken en de uitgifte van grond in bijvoorbeeld erfpacht in beginsel niet zijn aan te merken als aanbestedingsplichtige opdrachten in de zin van de Aanbestedingswet of de Richtlijn 2004/18. Er is alleen dan sprake van een aanbestedingsplicht indien de te sluiten overeenkomst kwalificeert als een 'overheidsopdracht' in de zin van de Aanbestedingswet. Zolang geen sprake is van een overheidsopdracht hoeft in beginsel niet te worden aanbesteed en geleden de specifieke regels omtrent het Aanbestedingsrecht ook niet. In de meeste gevallen staat het de overheid derhalve vrij om buiten concurrentie en zonder voorafgaande publicatie aan de partij van hun keuze de grond te verkopen of anderszins uit te geven. Wel is het van belang dat een marktconforme tegenprestatie wordt geleverd. 2. Wet Markt en Overheid Het is van belang dat de gemeente bij het verpachten en verhuren van gronden aansluit bij de regelgeving van de Wet Markt en Overheid. Deze wet geeft aan dat het verhuren of verpachten ( of andere wijze van in gebruik geven van onroerende zaken) door overheden in ieder geval kostendekkend moet zijn. Indien echter het kostendekkend werken een hoger tarief inhoudt dan het marktconforme tarief kan normaliter worden volstaan met een marktconform tarief. Deze wetgeving is bedoeld om geen oneerlijke concurrentie met de markt te laten ontstaan en is nog volop in beweging. 6
3. Staatssteun Er is sprake van staatssteun als: de overheid de steun verleent, of betaalt met overheidsmiddelen; 1 bedrijf, of enkele bedrijven economisch voordeel krijgen door de steun; dit voordeel alleen geldt voor 1 of meerdere bedrijven of sectoren (is selectief); dit voordeel mogelijk zorgt voor oneerlijke concurrentie en mogelijk invloed heeft op de handel tussen lidstaten. In bepaalde gevallen zijn steunmaatregelen toegestaan indien deze worden gemeld en goedgekeurd. Toewijzingscriteria mogen niet op een zodanige wijze worden geformuleerd dat Staatssteun in de hand wordt gewerkt. Indien criteria zodanig streng worden geformuleerd dat dit rechtstreeks invloed heeft op de hoogte van de biedingen ( bijvoorbeeld omdat er in feite nog maar een klein aantal partijen onder de criteria vallen) en je je dan kunt afvragen of de hoogste bieder wel de marktwaarde biedt bestaat het risico op staatssteun. Het vooraf uit laten voeren van een taxatie is in dit kader aan te raden. 4. Algemene regels Naast regels die voor een ieder gelden bij verkoop of verpachting van objecten gelden voor een overheid tevens de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Wanneer een overheid criteria stelt aan verkoop of verpachting van onroerende zaken mag bijvoorbeeld niet discriminerend worden opgetreden. Voorwaarden stellen aan bijvoorbeeld leeftijd zal in dit kader voor discussie kunnen zorgen. In algemene zin moet worden opgemerkt dat het stellen van criteria zeer goed mogelijk is indien hier een heldere uitleg aan kan worden gegeven. Zo kan bijvoorbeeld de voorwaarde om een deel van het pachtareaal als biologisch aan te wijzen prima gemotiveerd worden. Wanneer criteria echter enkel worden geformuleerd om een bepaalde groep uit te sluiten terwijl daar geen gegronde reden voor is wordt zo'n eis al snel als onredelijk gekwalificeerd. 5. Aanpassen pachtprijzen Het ministerie van Economische Zaken stelt jaarlijks de hoogst toelaatbare pachtprijzen (pachtnormen) vast voor los land, agrarische gebouwen en agrarische woningen. Het Landbouw Economisch Instituut ( Lei) Wageningen UR adviseert hierin en verklaart de uitkomsten door middel van onderzoek binnen de agrarische markt. De herziening krijgt zijn beslag in de wijziging van de Uitvoeringsregeling pacht. Het gaat hierbij dus om de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor overeenkomsten die op of na 1 september 2007 zijn aangegaan en in de vaststelling van de percentages waarmee de geldende pachtprijzen voor overeenkomsten die zijn aangegaan voor 1 september 2007 wijzigen (veranderpercentages). De nieuwe pachtnormen worden telkens per 1 juli van het jaar waarin de wijziging wordt aangekondigd van kracht. De pachtnormen hebben betrekking op de verschillende pachtprijsgebieden waarin Nederland is opgedeeld. Gemeente Nunspeet valt in pachtprijsgebied Centraal Veehouderijgebied. De pachtnormen gelden dus uitdrukkelijk niet voor geliberaliseerde pachtcontracten met een looptijd van 6 jaar of korter. Partijen hebben in deze vorm immers de vrijheid om gezamenlijk pachtprijzen overeen te komen. Het pachtprijzenbesluit van 2016 laat zien dat voor het pachtprijsgebied 'Centraal veehouderijgebied' een regionorm ( maximale pachtprijs bij reguliere pacht) van toepassing is van 756,- p/ha. Het veranderpercentage voor 2016 ( voor reguliere pachtovereenkomsten afgesloten voor 1 september 2007 bedraagt 22%. 7
In gemeente Nunspeet worden zoals gezegd geliberaliseerde pachtcontracten voor 6 jaar of korter afgesloten. De gemiddelde pachtprijs per hectare bedraagt 426,- Dit heeft vooral te maken met enkele uitschieters. Het totale beeld per individuele pachter laat een lagere pachtprijs zien. Gezien de prijsontwikkeling in de regio verdient het de voorkeur de gemiddelde pachtprijs te verhogen. Daarbij moet worden opgemerkt dat enige uniformiteit in de pachtprijzen per hectare wenselijk is. Een gemiddelde pachtprijs per hectare van 700,- tot 900,- voor gronden die landbouwkundig zijn te gebruiken is, op basis van regionale situaties, sowieso gerechtvaardigd. In onderstaand overzicht wordt een inkijkje gegeven in geliberaliseerde pachtbedragen in de regio. Onderstaand overzicht betreft pachtprijzen van geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor zes jaar of korter op basis van binnengekomen elektronische pachtovereenkomsten bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland ( RVO.nl) 8 lopende pachtcontracten, gemiddelde prijs/ha. 862,- Gemeente Pachtprijs Ingangsdatum Looptijd Nunspeet 1.100 15-04-14 5 jaar Nunspeet 658 01-01-15 3 jaar Bennekom 925 01-01-15 4 jaar Voorthuizen 1.176 01-01-15 6 jaar Putten 940 01-01-15 3 jaar Nunspeet 256 01-01-15 3 jaar Barneveld 920 01-01-15 6 jaar Barneveld 920 01-07-15 6 jaar De verwachting is echter dat een marktconsultatie waarbij de belangstellenden wordt gevraagd een bod uit te brengen of inschrijving te doen voor een aantal kavels een hogere pachtprijs genereert. Uiteraard is dit afhankelijk van de condities waaronder kan worden gepacht. Indien vanuit het perspectief van de verpachter zekerheid wordt gewenst over het kunnen beschikken over de gronden op relatief korte termijn is een geliberaliseerde verpachting voor de termijn van een jaar de meest geschikte vorm. Gebruikssituaties In de gemeente Nunspeet wordt circa 18 hectare grond via gebruiksovereenkomsten in gebruik gegeven zonder dat hier een tegenprestatie tegenover staat. Los van het feit dat deze vorm van uitgifte strijdig is met de beginselen van de Wet Markt en Overheid is het technisch gezien ook onnodig. Er zijn immers prima alternatieven beschikbaar. Indien er agrarisch bedrijfsmatig gebruik plaatsvindt kan prima voor een geliberaliseerde pachtovereenkomst worden gekozen. Indien het een perceel betreft dat kleiner is dan 1 hectare kan gebruik worden gemaakt van een aangepaste, speciaal ingerichte, pachtovereenkomst. Indien het geen agrarisch gebruik betreft maar hobbymatig (niet agrarisch en niet commercieel) gebruik zoals bijvoorbeeld het weiden van pony's of schapen of gebruik voor maatschappelijke doeleinden is een huurovereenkomst voor gronden aan te bevelen. Deze is nog flexibeler in te richten omdat de uitgangspunten van de pachtregelgeving niet van toepassing zijn. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van drie maanden zou bijvoorbeeld uitkomst kunnen bieden. Uitgaande van een gemiddelde waarde van de grond van circa 10,- per m2 en een rendement van de grond van 3 % is een huurprijs van 0,30 per m2 goed verdedigbaar. 8
Landbouwkundig gezien zijn deze perceeltjes vaak niet of nauwelijks interessant vanwege het geringe oppervlak en het vaak bewerkelijke karakter. Als ondergrens dient in het licht van efficiency en kostendekkend werken een bedrag van 50,- aangehouden te worden. Indien het grotere percelen betreft lopen de bedragen echter al snel op. Er wordt dan ook geadviseerd de maximale huursom aan te laten sluiten bij de gemiddelde pachtprijzen per hectare. Kanttekeningen Pachtwetgeving in beweging Bij uitvoering van voorgestelde werkwijze wordt zowel aansluiting gevonden bij wetgeving op landelijk niveau als op Europees niveau. Echter op dit moment zijn op nationaal niveau ontwikkelingen gaande op het gebied van pachtregelgeving (zie voorgaande). Wachten op de nieuwe regelgeving in relatie tot de onzekerheid over de termijn waarop de aanstaande wetgeving van toepassing wordt verklaard brengt een risico met zich mee. Gezien de consequenties die voortvloeien uit de Wet Markt en Overheid en de risico s omtrent Staatssteun is uitstel niet verantwoord. Huidige pachters en gebruikers Pachters en gebruikers zullen met name in de verhoging van de prijzen aanleiding zien om vragen te stellen of opmerkingen te plaatsen. Omdat de voorgestelde pachtprijzen in relatie tot de pachtprijzen die in gemeente Nunspeet worden gehanteerd alleszins redelijk zijn en de onderbouwing voldoende handvatten geeft om te komen tot een gefundeerde reactie kan hier voorbereiding op plaatsvinden. Het communicatietraject zal hiermee een belangrijk onderdeel zijn bij vaststelling van nieuw beleid. In het verleden zijn bij grondaankopen in sommige gevallen wellicht bepaalde afspraken gemaakt over het gebruik van gronden tot het moment van ontwikkeling. Indien dit aan de orde is zal per situatie moeten worden bekeken wat de risico s zijn en welke oplossingsrichting kan worden gekozen. Het verkopen van gronden Bij geliberaliseerd verpachte gronden is het vanaf de ingangsdatum zeker op welk moment de gronden weer vrij van pacht zijn. Nadat de afgesproken periode voorbij is kan er opnieuw een afweging worden gemaakt. Of opnieuw verpachten of een andere keuze maken. Een andere keuze kan zijn het verkopen van de vrijgekomen gronden. Wat is verantwoord en op welke wijze kan hier uitvoering aan worden gegeven? Bij het bepalen van wijze van verkoop is het relevant de regels van de 'Handreiking Grondtransacties en Staatssteun met achtergrondinformatie over het Europese kader' bij de hand te nemen. Om te voorkomen dat er bij verkoop sprake kan zijn van staatssteun gaat het er kort gezegd om dat er sprake is van een marktconforme prijs bij onder andere verkoop. Zonder te verdwalen in de diverse artikelen van voornoemd document volgt hieronder een korte beschouwing op de belangrijkst paragrafen. De handreiking geeft handvatten voor de wijze waarop een marktconforme verkoopprijs kan worden gerealiseerd en aangetoond. Er wordt een procedure beschreven waarmee de lidstaten de verkoop van gronden en gebouwen zodanig kunnen behandelen dat staatssteun is uitgesloten. Een mogelijkheid om tot verkoop over te gaan is via een openbare biedprocedure. Bij toepassing van de beschreven procedure komt een soort veiling tot stand waarbij per definitie het beste bod overeenkomst met de marktwaarde en dus geen staatssteun in kan houden. De biedprocedure kent een aantal voorwaarden zoals bijvoorbeeld het voldoende kenbaar maken van het voornemen om tot verkoop over te gaan en het doen van een onvoorwaardelijke aanbieding 9
Het is niet verplicht om gronden en gebouwen via een openbare biedprocedure te verkopen om staatssteun te voorkomen. Ook onderhandse verkoop is mogelijk. Hierbij is het van belang dat een deskundige een taxatie uitbrengt welke voor de verkooponderhandeling aanvangt moet zijn uitgebracht. Aan de taxateur worden allerlei eisen gesteld zoals het opleidingsinstituut waar hij zijn diploma heeft gehaald en de reeds opgebouwde ervaring. Het object moet vervolgens worden verkocht voor het getaxeerde bedrag. Indien dit ondanks alle inspanningen niet lukt wordt een afwijking van 5 % van de getaxeerde prijs geacht met de marktvoorwaarden overeen te komen. Indien het met de correctie van 5 % opnieuw niet lukt om tot verkoop over te gaan kan op basis van de inmiddels verkregen kennis en ontvangen aanbiedingen de waarde opnieuw worden vastgesteld. Vennootschapsbelasting (Vpb) Mede onder druk van de Europese Commissie zijn overheidsbedrijven per 1 januari 2016 belastingplichtig geworden in het kader van de vennootschapsbelasting. Deze wet maakt overheden belastingplichtig als zij opereren in een markt waar ook private partijen zaken doen. Een gemeente is bij uitstek een publiekrechtelijk lichaam. Gemeenten hebben allerlei wettelijke taken, maar er zullen ook activiteiten worden uitgevoerd die vallen onder het begrip onderneming. Daarbij kan het gaan om verschillende los staande activiteiten, die ieder voor zich als onderneming kwalificeren. Voor de vennootschapsbelasting vormen dan al deze activiteiten gezamenlijk één onderneming. Hiervoor geldt dat de aard van de activiteiten bepalend is voor de vraag of een organisatie al dan niet zal gaan vallen onder de Vpb-plicht. Wat zijn de consequenties? Publiekrechtelijke lichamen moeten nagaan of ze activiteiten ontplooien die te kwalificeren zijn als onderneming. Het is hiermee van belang dat ze hun activiteiten inventariseren en kwalificeren als overheidstaak, onderneming belast, dan wel onderneming vrijgesteld. Dat komt er op neer dat per activiteit een aantal vragen moet worden beantwoord. Indien alle vragen met ja moeten worden beantwoord, dan is er sprake van een onderneming. De vragen luiden: Is de activiteit gebaseerd op wettelijke voorschriften (handelen we als overheid ). Indien ja, dan is er geen sprake van een onderneming. Voorbeelden zijn: Paspoortverstrekking, brandweertaken, inzamelen particulier huisvuil. Is er een duurzame organisatie van arbeid en kapitaal? (het antwoord op deze vraag is over het algemeen Ja ) Is er sprake van deelname aan het economisch verkeer? Bij interne prestaties is er geen sprake van deelname aan het economisch verkeer en is dus ook geen sprake van een onderneming. Worden voordelen beoogd, dan wel structureel behaald? Geldt er een vrijstelling? Als na beantwoording van deze vragen de conclusie luidt dat er sprake is van ondernemersactiviteiten die niet zijn vrijgesteld, dan is er sprake van belastingplicht. Dan komen er vraagstukken aan de orde inzake vermogensetikettering etc. Als het gaat om gemeentelijk vastgoed geldt dat alle gemeentelijke vastgoed bij elkaar wordt genomen zodat een overall berekening plaats kan vinden. Indien blijkt dat het totale vastgoed structureel verliesgevend is kan geen sprake zijn van heffing. Over het algemeen zal dit het geval zijn in verband met het aantal maatschappelijke gemeentelijke voorzieningen dat in stand wordt gehouden en waarvan de gemeente eigenaar is. Indien echter wordt besloten om in een korte periode een substantiële hoeveelheid vastgoed te verkopen zou ineens sprake kunnen zijn van een positief resultaat wat zou kunnen zorgen voor heffing in de zin van de Vpb. 10
Dit betekent een afdracht aan Vennootschapsbelasting van 25%. Door jaarlijks en indien nodig periodiek te monitoren kan een onverwachte heffing worden voorkomen en kunnen eventueel tijdig maatregelen worden getroffen. In dit kader kan het bijvoorbeeld verstandig zijn om de verkoop van onroerende zaken te spreiden. Betalingsrechten In het Gemeenschappelijk landbouwbeleid heeft omvorming van het systeem van toeslagrechten naar betalingsrechten plaatsgevonden. Deze regeling is ingegaan per 2015 en krijgt via een geleidelijke overgang tot 2019 zijn beslag. Betalingsrechten worden toegekend aan de landbouwer die middels de Gecombineerde Opgave een subsidiabele hoeveelheid land tot zijn beschikking heeft. Of de agrariër eigenaar, erfpachter of pachter is doet niet ter zake. De hoeveelheid aan betalingsrechten is afhankelijk van de totale oppervlakte van het bedrijf. Indien er sprake is van een pachtverhouding wordt in beginsel een betalingsrecht toegedeeld aan de pachter. Middels een private overeenkomst is het mogelijk om hier afspraken over te maken. Bij onderlingen pachtverhoudingen tussen agrariërs is dit van belang. Een dergelijke overeenkomst had voor 15 mei 2015 moeten worden afgesloten. Indien hier geen afspraken over zijn gemaakt behoren de betalingsrechten dus toe aan de pachter. Deze worden zoals gezegd opgebouwd tot 2019. Indien de pachtrelatie voor 2019 eindigt is extra aandacht vereist. De waarde van het betalingsrecht wordt namelijk opgebouwd gedurende de overgangsperiode 2015-2019 en wordt mede bepaald door de totale waarde van de toeslagrechten die de verkrijger ( pachter) van het betalingsrecht reeds in eigendom had. Indien dus een pachtverhouding voor 2019 eindigt zal er discussie ontstaan over geldelijk compensatie. Indien een perceel grond uit de pacht wordt genomen door de verpachter zal de pachter de betalingsrechten normaal gesproken verliezen. Indien een agrariër namelijk meer betalingsrechten heeft dan gronden kan een deel van de betalingsrechten niet worden uitbetaald. Een betalingsrecht zal dan vervallen. Een eenmaal vervallen recht kan vervolgens nooit meer uitbetaald, verkocht of verhuurd worden. Indien een perceel verpachte grond dus voor 2019 aan een andere agrariër wordt verkocht of verpacht zullen de betalingsrechten door de agrariër die deze toebedeeld heeft gekregen verkocht moeten worden. Planning en uitvoering De meeste pachtcontracten lopen eind 2016 en eind 2017 af. Hierna zal geliberaliseerde verpachting plaatsvinden. Er is inzichtelijk gemaakt welke verpachte gronden op termijn vrijvallen, Er zal niet opnieuw regulier worden verpacht. Of er zal worden gekozen voor een flexibele pachtvorm of gronden zullen worden verkocht. Momenteel wordt een aantal hectares grond middels een bruikleenovereenkomst gebruikt. Het verdient de aanbeveling deze om te zetten naar een huur- of pachtovereenkomst. Er zijn (mondelinge) afspraken uit het verleden die gerespecteerd moeten worden. Het gaat in deze gevallen om recht op gebruik/pacht. Het is niet bekend of agrarische gronden hobbymatig worden gebruikt. Bij nietagrarisch gebruik volgt ontbinding van de pachtovereenkomst. 11
Uitgangspunten verpachting - Als de vrijkomende gronden niet meer ingezet hoeven te worden voor gebiedsontwikkeling dan worden de gronden verkocht bij inschrijving. Als de inschatting wordt gemaakt dat lokale agrariërs geen kansen hebben om te kopen en het door verkoop partijen van buitenaf aantrekt dan wordt er niet tot verkoop over gegaan. - Als de huidige pachter gebruik maakt van toeslagrechten over de gepachte gronden, dan wordt de periode met deze pachter verlengd tot het moment dat deze toeslagrechten zijn vervallen; - Als de huidige pachter aantoonbaar kan maken dat de gepachte gronden noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering en het verlies van de gronden kan leiden tot faillissement, dan wordt indien mogelijk de periode met deze pachter eenmalig verlengd met 3 jaar. - Als vrijkomende gronden zeer goed geschikt zijn voor het biologisch beheren van de gronden, dan worden de gronden bij inschrijving aan biologische agrariërs aangeboden en moet de pachter via een SKAL-verklaring aantonen dat er biologisch geboerd wordt. De pachtperiode wordt aangepast aan het te bereiken effectieve resultaat voor de biologische agrariër. - Is in geen gevallen bovenstaande van toepassing dan wordt voorafgaand aan de inschrijving een afstands- en afhankelijkheidscriterium bepaalt. Hardheidsclausule College van burgemeester en wethouders is in uitzonderlijke situaties bevoegd om van de beleidslijn af te wijken.
11 Bijlage: Pacht en gebruiksvormen gemeente Nunspeet Nunspeet: Geliberaliseerde pacht: 30:30:43 ha Aantal pachters: 7 In gebruik gegeven gronden: 12:66:85 ha Aantal gebruikers: 12 Elspeet: Geliberaliseerde pacht: 22:12:48 ha Aantal pachters: 12 Reguliere pacht: 49:58:60 ha Aantal pachters: 24 In gebruik gegeven gronden: 05:11:20 ha Aantal gebruikers: 2 Hulshorst: Geliberaliseerde pacht: 14:17:50 ha Aantal pachters: 5 Reguliere pacht: 03:97:40 ha Aantal pachters: 2
12