Case study BOM
Projectomschrijving In Tilburg is de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij, kortweg BOM, gevestigd. Zij maken gebruik van een pand aan de Goirleseweg. Het pand is traditioneel ingedeeld, met diverse kantoren voor 1 tot 2 personen. De BOM merkt een wijziging in de manier van werken en de samenstelling van het team. Hierdoor introduceren zij een nieuwe manier van werken. In het huidige gebruik worden veel klachten gemeld over het klimaat en de beïnvloedbaarheid hiervan. De BOM wil middels een grondige renovatie deze beide punten oplossen én het pand verduurzamen. In voorliggende case study wordt hier nader op ingegaan. BREEAM ambitie: Very Good Toegepaste richtlijn: BRL 2014 Score ontwerp ambitie:,5 % Start ontwerpfase: April 2015 Start bouw/uitvoering: September 2016 In gebruik name: Januari 2017 Vloeroppervlakte totaal: BVO kantoren: BVO bijeenkomst: Terrein: 1.831 m2 985 m2 3 m2 0,2 ha 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 2 / 13
Case study (concept) Bereikbaarheid WAALWIJK DEN BOSCH BREDA ROTTERDAM ANTWERPEN 2016 Quadrant4 BV EINDHOVEN Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 3 / 13
Locatie 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 4 / 13
Locatie foto s 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 5 / 13
Omgeving van het gebouw Het kantoor van de BOM staat aan de Goirleseweg in Tilburg. Aan dezelfde weg is ook het Willem II stadion gelegen. Hierdoor is de bereikbaarheid erg goed te noemen. Vanaf de snelweg is het pand binnen 5 minuten te bereiken via de Ringbaan Zuid. Daarnaast is ook een bushalte vlakbij te vinden. Het centraal station ligt op grotere afstand. Het pand zelf ligt verscholen in een parkachtige omgeving. Dit stuk natuur heeft een beschermde status en maatregelen aan het terrein worden daarom zo veel mogelijk voorkomen. Natuurlijk worden wel maatregelen uitgevoerd t.b.v. de installaties en bijvoorbeeld een fietsenstalling, maar met respect voor het milieu. Hiernaast worden ook extra maatregelen genomen waardoor het terrein nog aantrekkelijker wordt voor dieren. Indeling gebouw Het pand wordt aan de binnenzijde grondig gerenoveerd. Zo worden alle installaties vervangen, wordt de indeling qua kantoorconcept en werkplekken aangepast en verandert het een en ander ter plaatse van de receptie. Daarnaast wordt een extra verbinding gemaakt met een trap en zal het dak geïsoleerd worden. Aan de buitenzijde van het pand zal straks nauwelijks te zien zijn dat er iets is veranderd. Hierdoor is het wenselijk om inzicht te geven in de plattegronden van voor en na de verbouwing. Op de volgende pagina s zijn de plattegronden opgenomen waarop de voor- en na situatie te zien is. Zoals u kunt zien wordt het werkplekconcept veranderd van een gesloten kantorensysteem naar een meer open werkplan. Hierdoor gaat de BOM op een andere, flexibelere manier werken. De groei van het aantal medewerkers en de werkzaamheden die worden uitgevoerd bij de BOM zorgt ervoor dat het huidige werkconcept niet meer goed aansluit bij de wensen. Daarnaast zijn er op dit moment relatief veel klachten over het binnenklimaat en akoestiek. Al deze zaken zullen worden meegenomen in de renovatie. 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 6 / 13
Case study (concept) Plattegronden Patch VG 5p. smartboard VG 6p. VG 5p. Pantry VG 10p. VG 14p. Repro VG 6p. smartboard G H J K L M N Verdieping renovatie A B C voor D E F O G H 3265 structuurontwerp 7 Schijfstraat 8N, 5061 KB Oisterwijk T:013 202 19 00 E:hello@quadrant4.nl I:www.quadrant4.nl 20 m¹ Begane grond na renovatie 1750 3 3 1750 1.28 1.26 1.22 1.21 5800 1.20 1.19 glazen balustrade hoog 0 mm brandscherm in plafond min min brandwerend 4700 koffie 129a 1.37 min brandwerend 900 820 30 1.24 1715 1.38 1.23 3900 1.27 1.30 P1.06 glazen balustrade hoog 0 mm 1.39 bestaande glazen passtuk 4915 1.00 1.01 1.02 1.25 bestaande glazen passtuk bestaande glazen passtuk bestaande glazen passtuk Verdieping na renovatie Definitief ontwerp 1:150 Schijfstraat 8N, 5061 KB Oisterwijk T:013 202 19 00 R90 0 Verdieping +P Begane grond peil= 0 E:hello@quadrant4.nl 2016 Quadrant4 I:www.quadrant4.nl BV 1.36 brandslang haspel 1.43 3 1 0.39 P.1.02 0.15 0.16 1385 copy 1.18 1.29b 1485 1.34 metal stud wand (v.v. latten) 5065 0.17 0.19 3900 0.21 R90 0 glazen schuifwand 1.29 0 1985 tegelwerk + sanitair vervangen 3375 900 50 lockers 7 x 4 7250 metal stud wand (v.v. latten) 1.32 1885 1.35 2910 tegelwerk + sanitair vervangen 2 min brandwerend 6665 brandscherm in plafond min 2910 3 1700 brandslang haspel 1.33 1.31 1.03 1.17 1.41 metal stud wand (v.v. latten) 0.14 t.c. structuurontwerp 900 665 0.13 90 2065 P.1.04 1650 10 50 1250 1700 0.18 glazen deur + toegangs controle O 3265 1715 glazen schuifwand min brandwerend 5065 1 min brandwerend 1015 3700 0.38 0.00 N 3 1.42 P.0.08 0.01b P.0.06 4735 1.14 3 10900 150 Copy brandslang haspel 0.25 1.05 1.04 1.13 3 0.37 0.22 0.01a 4 1.40 P.0.07 0.12 R90 2 3 1.07 1.06 1.12 lockers 7 x 4 1200 0.11 1.16 20 m¹ metal stud wand (v.v. latten) 6975 1.09 1.08 1700 4400 15 0.36 P.1.10 VIDE 2400 1650 0.42 MIVA toilet 0.28 4700 0.43 Douche PV ruimte 0.20 0.35 2 0.33 1385 3900 0 700 2400 900 0.29 900 lockers 7 x 4 0.32 300 0 3 tegelwerk + sanitair vervangen 2200 1 0.23 0 VIDE P.0.14 1250 700 900 0.30 P.0.12 Keuken 0.34 1485 P.0.11 820 lockers 7 x 4 tegelwerk + sanitair vervangen 3085 1985 0.02 5 24 24 300 30 900 665 1 0.31 200 200 20930 0.26 0 0.24 receptie balie M 07-09-2015 5800 10 6 90 00 P.0.01 L herinrichting BOM bestaande indeling verd 1.15 150 5065 3850 0.27 0.41 haspel glazen schuifwand (v.v. latten) K bestaande glazen passtuk 1.11 90 150 10 0.08 2065 3900 0.10 3200 0.40 1.10 0.09 2185 07-09-2015 20930 900 R9 5 P.0.02 0.06 metal stud wand (v.v. latten) 3900 brandslang 0 herinrichting BOM bestaande indeling bgg 0.07 R90 0 P.0.04 0.03 1700 50 P.0.05 6 P.0.03 koffie automaat 1300 0.04c 2400 0.04 0.05 frisdrank automaten glazen schuifwand 5065 0.04a 1 bestaande glazen passtuk 0 0.04b 3700 Schijfstraat 8N, 5061 KB Oisterwijk T:013 202 19 00 E:hello@quadrant4.nl I:www.quadrant4.nl 4 min brandwerend 7 3265 3265 J VG 12p. 38930 38930 900 Begane A B grond C D voor E renovatie F BOM - het nieuwe werken Begane grond Peil =0 Datum: 19-10-16 Schijfstraat 8N, 5061 KB Oisterwijk T:013 202 19 00 E:hello@quadrant4.nl I:www.quadrant4.nl Referentie: MAN 9_Casestudy 14-06-2016 concept.docx Definitief ontwerp 1:150 BOM - het nieuwe werken 1e Verdieping +P pagina14-06-2016 7 / 13
Plattegrond met functies 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 8 / 13
Verdeling functies Vloeroppervlakte totaal: BVO kantoren: BVO bijeenkomst: Verkeersruimten: Opslagruimten: Terrein: 1.831 m2 (excl kelder?) 985 m2 3 m2 420 m2 66 m2 0,2 ha Verwachte verbruiken Na de renovatie zal het verbruik veranderen. Het verwachte verbruik is als volgt: Energieverbruik: kwh/m2 BVO Verbruik van fossiele brandstoffen: kwh/m2 BVO Verbruik van hernieuwbare energiebronnen: kwh/m2 BVO Waterverbruik: Er wordt geen grijs water systeem toegepast. m3/persoon/jaar Milieuvriendelijke ontwerpmaatregelen Om te komen tot een lager energieverbruik zullen de volgende maatregelen worden toegepast: Isolatie van het dak Toepassen van LED verlichting Toepassen van een warmtepomp met buitenlucht Toepassen van aanwezigheids- en daglichtdetectie Gebruik maken van materialen met een lage emissie Gebruik maken van bio based materials Hergebruik van diverse materialen en onderdelen 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 9 / 13
Milieuvriendelijk bouwproces Ook tijdens de bouw kunnen maatregelen worden genomen waardoor een bijdrage wordt geleverd aan een duurzamere wereld. Deze maatregelen zijn o.a.: Scheiden van bouwafval Recyclen van bouwafval Hergebruik van sloopmaterialen o Door het voorzichtig verwijderen van bijvoorbeeld binnenwanden kunnen deze opnieuw gebruikt worden Toepassen FSC hout o Ook bij het hout voor de bekisting e.d. LEAN bouwproces waarbij diverse partijen zo veel mogelijk samen/tegelijk werken Leveringen op de bouwplaats worden gecoördineerd geleverd o Minder vrachtbewegingen Milieuvriendelijke maatregelen op sociaal/economisch gebied Een aantal maatregelen die worden genomen zijn niet in de hierboven genoemde maatregelen te vatten. Dit zijn o.a.: Het plaatsen van laadpalen (gevoed door duurzaam opgewekte energie) Het ophangen van diverse vogelkasten Informeren van bezoekers over duurzaamheid (d.m.v. een presentatie) 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 10 / 13
BREEAM De renovatie wordt uitgevoerd aan de hand van de Breeam creditlijst Very Good. Hiervoor is bepaald welke credits haalbaar zijn en welke credits passen binnen de filosofie en gedachtegang van de BOM. Onderstaand is een overzicht opgenomen van de credits en te behalen punten per categorie. Management Gezondheid Energie Transport Water Materialen Afval Land & ecologie Vervuiling MAN 1 3 HEA 1 1+1 ENE 1 6 TRA 1 1 WAT 1 2 MAT 1 4 WST 1 3 LE 1 5 POL 6 2 MAN 2 2 HEA 2 1 ENE 2 2 TRA 3 2 WAT 2 1 MAT 5 3 WST 3 1 LE 4 1 POL 7 1 MAN 3 4+1 HEA 3 1 ENE 4 1 TRA 4 2 WAT 3 1 MAT 7 1 WST 6 1 MAN 4 1 HEA 4 1 ENE 5 1 TRA 5 3 WAT 4 1 MAT 8 2 MAN 6 1 HEA 5 1 TRA 7 1 WAT 6 1 MAN 8 1 HEA 6 1 MAN 9 1 HEA 9 1 MAN 11 1 HEA 11 1 Ambitie De BOM heeft de ambitie een zo hoog mogelijke Breeam score te behalen binnen de bestaande kaders. Aangezien het een renovatie betreft van een bestaand pand is het lastiger om punten te scoren. Je werkt immers met dat wat er al is, in plaats van het werken met de meest duurzame opties. Door het uitvoeren van een aantal kleine en grote wijzigingen kan een Breeam rating Very Good behaald worden. Dit is dan ook de ambitie die wordt nagestreefd. 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 11 / 13
Planvorming Al voordat een renovatie werd overwogen had de BOM een duurzame insteek. Zo werden al een aantal maatregelen doorgevoerd in de exploitatie, zoals het verminderen van het printen, het scheiden van afval en het voeren van een milieubewust inkoopbeleid. Echter, maatregelen aan het pand bleven achter. Bouwkundige of installatietechnische maatregelen nemen geeft in de regel meer overlast en brengt meer kosten met zich mee. Vanwege de andere 2 redenen (klimaatklachten en een andere manier van werken) is gekozen om duurzaamheid mee te nemen in de renovatie. Om dit voor elkaar te krijgen hebben zij contact gezocht met een BREEAM expert die hen door het proces begeleide. Proces / organisatie Het proces startte toen de BOM nadacht over wat zij zou willen. Naast een duurzamer pand wilde de BOM voornamelijk een meetbaar duurzamer pand. Om deze reden is de BREEAM systematiek gekozen om de duurzame maatregelen aan te staven. Vanuit de BOM is een projectteam opgezet, dat, samen met de BREEAM expert, adviseurs en aannemers, het BREEAM traject doorloopt en bewaakt. Het projectteam komt 2 wekelijks bij elkaar om de voortgang te bewaken en eventueel bij te sturen. Tijdens deze bijeenkomsten wordt het tot dan toe verzamelde bewijsmateriaal gecontroleerd en besproken. Aan het einde van het traject wordt alle bewijsmateriaal ingediend bij de BREEAM assessor/de DGBC. Technische oplossingen Een aantal gekozen credits kent een technische oplossingsrichting. Dit zijn o.a.: HEA 4, ENE 1, ENE 5, WAT 1, WAT 4, POL 7. Voor het behalen van de ENE credits zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Hieruit bleek dat er diverse punten te halen waren door het toepassen van een specifiek energiesysteem. Hieronder valt het toepassen van PV panelen (zonnepanelen) en een luchtwarmtepomp. Een luchtwarmtepomp gebruikt de warmte uit de buitenlucht om de ruimtes binnen de te verwarmen. Zonnepanelen zetten zonlicht om in energie. Daarnaast worden waterzuinige installaties en LED verlichtingsarmaturen toegepast. Beide onderdelen zorgen voor een lagere exploitatielast. De gekozen oplossingen zijn niet revolutionair, maar wel een grote verbetering ten opzichte van het bestaande pand. Kosten/baten De BOM gaat, bij een investering in BREEAM toepassingen, uit van een lagere exploitatie tijdens het gebruik. De terugverdientijd van een duurzamere installatie is in totaal echter relatief hoog, waardoor de besparing in totaal meevalt. Echter, wanneer het pand hetzelfde kost is het zeker aan te bevelen een duurzamer pand te gebruiken. Dit past ook bij de duurzame uitstraling van de BOM. 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 12 / 13
Tips voor een volgend traject - Start in een vroeg stadium met een BREEAM expert - Zorg voor een heldere demarcatie lijst - Zorg ervoor dat de (te contracteren) aannemer duidelijk in beeld heeft wat er komt kijken bij een BREEAM traject - Houd regelmatig overleg waarbij de voortgang wordt bewaakt - Stel waar nodig verwachtingen bij o Als blijkt dat een creditpunt toch niet haalbaar is, kijk dan wat er wel kan - Stel de ambitie niet boven de mogelijkheden o Het doel is een duurzaam pand, niet een hogere certificaat score - Als je het doet, doe het goed o Een renovatie geeft relatief veel overlast. Zorg dat je waar mogelijk de renovatie in 1x uitvoert. 2016 Quadrant4 BV Datum: 19-10-16 Referentie: MAN 9_Casestudy concept.docx pagina 13 / 13