Content project website Gemeentelijke huisvesting Breeam : BRL-2011 v1.0 Credit : MAN 9 Website Document:150223 edv website man9 Gewijzigd op: maandag 13 juli 2015 om 11:12 Pagina: 1 van 7
Documenthistorie Revisies Versie Status Datum Wijzigingen 0.01 Concept 23 februari 2015 1 e versie Goedkeuring Versie Datum goedgekeurd Naam Functie 1.0 13-7-2015 Eric de Vetten programmamanager Distributie Versie Datum verzending Naam Bedrijf Gewijzigd op: maandag 13 juli 2015 om 11:12 Pagina: 2 van 7
Inleiding Gemeente Tilburg huisvest haar medewerkers in diverse Stadskantoren binnen de Gemeente. De grootste hiervan is Stadskantoor 1. Stadskantoor 1 staat midden in het centrum van Tilburg en huisvest ongeveer 700 medewerkers en inleners. Stadskantoor 1 is in 1971 ontworpen door de architect Kraaijvanger en is een beeldbepalend gebouw voor de stad. Het gebouw wordt in de volksmond aangeduid als de Zwarte Doos omdat het geheel met zwart graniet is bekleed. Het Stadskantoor kent een connectie met het Paleis, een rijksmonument waarin trouwzalen zijn gehuisvest. Het gebouw voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Zo zijn de installaties aan het einde van hun levensduur gekomen en kan de brandveiligheid niet meer worden gegarandeerd. Hierdoor is het tijd voor een grootschalige renovatie. Renovatie De gemeente kiest bewust voor het renoveren van de stadskantoren, in plaats van het realiseren ven nieuwbouw. Renovatie levert namelijk een aanzienlijke besparing van materialen en grondstoffen op door het hergebruik van de bestaande gebouwen. Projectstructuur De renovatie wordt aanbesteed volgens een zogenaamd Design, Build & Maintain contract. Hierbij heeft de aannemer veel invloed op het ontwerp en de uitvoering van het Stadskantoor. Vanwege de vele belangen die om het pand spelen heeft de Gemeente gemeend dat er een aantal randvoorwaarden vast moeten liggen, meer dan in een standaard project. Om deze reden is de Gemeente gestart met het maken van een Voorlopig Ontwerp (ook wel VO genoemd). Nadat het VO is goedgekeurd zal de selectieprocedure van de hoofdaannemer starten. Op dat moment wordt een partij geselecteerd die verantwoordelijk wordt voor de verdere uitwerking en bouw van het Stadskantoor. Informatieverstrekking Het Stadskantoor is gevestigd in het hart van de Gemeente Tilburg, in het kernwinkelgebied. Rondom het gebouw worden nieuwe winkels voorzien. Omdat aanpassingen aan het Stadskantoor invloed hebben op een groot aantal betrokkenen, zoals omwonenden, ondernemers, maar ook Tilburgers en ambtenaren heeft de gemeente een projectwebsite opgericht waarop de voortgang te volgen is. De website geeft, naast voortgangsinformatie, ook informatie over de duurzaamheidsambitie die de Gemeente heeft. Na de renovatie van het Stadskantoor dient dit niet alleen een moderner gebouw te zijn, maar ook een duurzamer gebouw. Om dit daadwerkelijk te kunnen meten is gekozen voor een systematiek waarbij het gebouw gescoord kan worden: BREEAM-NL. BREEAM-NL BREEAM-NL staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method en werd oorspronkelijk ontwikkeld en geïntroduceerd door het Building Research Establishment (BRE), een Engelse onderzoeksinstantie enigszins vergelijkbaar met het Nederlandse TNO. De toevoeging NL maakt duidelijk dat het hier om de Nederlandse versie gaat. BREEAM stelt een standaard voor een duurzaam gebouw en geeft vervolgens aan welk prestatieniveau het onderzochte gebouw heeft. De bedoeling is gebouwen te analyseren en verbeteren. Een pand wat wordt gerenoveerd kan worden beoordeeld via deze norm en krijgt, afhankelijk van de genomen maatregelen, een certificaat met een sterren-beoordeling. Dit varieert van 1 ster (Pass) tot 5 sterren (Outstanding). De Gemeente heeft de duurzaamheidsambitie Excellent (4 sterren) voor het nieuwe Stadskantoor vastgesteld. Daarvoor moet zij een scoring van tussen de 70 en 85% behalen. Gewijzigd op: maandag 13 juli 2015 om 11:12 Pagina: 3 van 7
Maatregelen gebouw Om te komen tot een dergelijke score worden verschillende milieuvriendelijke en duurzame maatregelen genomen. De belangrijkste maatregelen zijn: - Het plaatsen van zonnepanelen (PV-panelen); - Het toepassen van een WKO-installatie. Deze installatie haalt warmte en koude uit de aarde en gebruikt dit om het gebouw optimaal mee te verwarmen/koelen; - Het pand wordt 100% energieneutraal; - Volledig vervangen van gevels/daken/vloeren door een goed geïsoleerde variant; - Duurzaam materiaal- en grondgebruik. Maatregelen op sociaal gebied Daarnaast worden ook medewerkers gestimuleerd om meer gebruik te maken van de duurzame werkomgeving, bijvoorbeeld door de volgende maatregelen: - Voldoende fietsenstallingen en daarnaast voorzieningen zoals douches, kluisjes en kleedkamers; - Parkeerplaatsen voor elektrische auto s; - Het aanbieden van biologische en verantwoorde maaltijden in het bedrijfsrestaurant; - Stimuleren van video-conferencing; - Inzichtelijk maken van energieverbruik, waardoor bewustwording wordt gecreëerd. Maatregelen tijdens de bouw Natuurlijk wordt ook de bouwtijd en plaats niet vergeten. Door het toepassen van een aantal slimme maatregelen zorgen we ervoor dat ook tijdens de bouw de nadruk ligt op duurzaamheid en milieubewustzijn: - Het scheiden van afvalstromen; - Het terugdringen van de CO2 uitstoot van de bouw, door bijvoorbeeld leveringen gecombineerd te laten bezorgen; - Het aanmoedigen van medewerkers om met het OV te komen; - Het terugdringen van het water- en elektragebruik tijdens de bouw; - Het toepassen van een lean bouwproces, waardoor de bouwtijd verkort en de efficiency vergroot wordt; Feiten en cijfers Het nieuwe Stadskantoor is ongeveer 24.000 m2 BVO (of Bruto Vloer Oppervlakte) groot. Hiervan zal ongeveer 17.000 m2 bestemd zijn voor gemeentelijke huisvesting en 7.000 m2 voor winkels. Deze zullen in de plint worden opgenomen. Dit deel van het gebouw zal worden verkocht aan een projectontwikkelaar ten behoeve van winkelontwikkeling. Gewijzigd op: maandag 13 juli 2015 om 11:12 Pagina: 4 van 7
Vierkante meters Om te weten waar al deze oppervlakte voor nodig is, is hieronder een tabel opgenomen waarin de verdeling per verdieping is beschreven. BVO in m2 GBO in m2 Kantoor Bijeenkomst Nevenfunctie Verkeer -01 3.761 0 3.204 0 408 BG 1.352 0 735 173 326 01 3.626 672 1.083 313 1.041 02 1.124 817 0 132 108 03 1.006 817 0 26 108 04 1.006 817 0 26 108 05 1.006 817 0 26 108 06 1.006 817 0 26 108 07 1.006 817 0 26 108 08 1.006 817 0 26 108 09 877 0 275 275 238 TOTAAL 16.776 6.391 5.297 1.049 2.769 Het Stadskantoor heeft geen eigen (buiten)terrein. Om deze reden zijn hiervoor geen m2 opgenomen. Energieverbruik Er is een berekening gemaakt van het verwachte energieverbruik. Met de herontwikkeling verwachten we een besparing van ruim 60% op het energieverbruik. Bovendien wordt een deel hiervan opgewekt met behulp van zonnepanelen (PV-cellen) en een WKO-installatie. WKO staat voor warmte koude opslag en is een installatie dat warmte of koude uit de aarde haalt en daarmee het pand verwarmt of koelt. verwacht totaal energiegebruik in kwh/m² BVO; 75 kwh/m2 (gebouw gebonden + gebouwafhankelijk gebruikersenergiegebruik + gebruikersapparatuur) Verdeeld naar gas en elektra voor het gehele gebouw wordt dit: - Gebouw gebonden energiegebruik (klimaatinstallatie, verlichting): - Gas: 34.000 m3 - Elektriciteit: 445.000 kwh - Gebruikers gebonden energiegebruik: - Elektriciteit: 281.000 kwh verwacht verbruik van fossiele brandstoffen in kwh/m² BVO; 55 kwh/m2 (gas en elektriciteit, ook elektriciteit tbv warmtepomp en bron) verwacht verbruik van duurzame energiebronnen in kwh/m² BVO; 20 kwh/m2, elektriciteit tbv warmtepomp en bron + opwekking met PV) het totaal netto verbruik wordt dan: - Gas: 34.000 m3/jaar - Elektriciteit: 554.000 kwh/jaar Gewijzigd op: maandag 13 juli 2015 om 11:12 Pagina: 5 van 7
verwacht waterverbruik in m3/persoon/jaar; 4,8 m3/jaar per persoon (20 l/ dag, 5 dagen per week, 48 weken per jaar) verwacht % van het waterverbruik dat wordt betrokken via hemelwater of grijs water; 0%* *Er is in het ontwerp niet voorzien in hergebruik van hemelwater. De noodzakelijke investeringen en risico's op toepassing van grijs water wegen naar ons oordeel op moment niet op tegen de besparingen die gehaald kunnen worden op gebied van duurzaamheid. Er is in het ontwerp verder wel op alle mogelijke manieren rekening gehouden met vermindering van water verbruik. BREEAM-gerelateerde aspecten In dit hoofdstuk wijden we verder uit over de wijze waarop dit BREEAM-project tot stand is gekomen. We zullen hierbij kort de punten planvorming, oplossingen, organisatie, credits, kosten en tips beschrijven. Ambities / planvorming Bij de start van het project is een duidelijke keuze voor duurzaamheid gemaakt. De gemeente heeft zelfs overwogen om een BREEAM Outstanding rating te behalen. Echter, vanwege de hoge investering is hiervan afgezien. De gemeente heeft daarom besloten een Excellent rating na te streven. Om tot dit resultaat te komen is een grove inschatting gemaakt van de te nemen maatregelen. Qua materiaal- en energiegebruik is het volgende besloten: Renovatie levert een aanzienlijke besparing van materialen en grondstoffen op door het hergebruik van de bestaande gebouwen. De nieuwe (bouw)materialen komen uit de omgeving, zijn onderhoudsarm en duurzaam geproduceerd. Het gebruik van fossiele brandstoffen wordt geminimaliseerd. Ambitie is een energieneutraal pand. Daarnaast worden alle faciliteiten (schoonmaak, catering, ICT, kantoorartikelen) duurzaam ingekocht. Het gebruik van contant geld in de stadskantoren wordt, om grondstofgebruik te minimaliseren, ontmoedigd. Medewerkers werken zoveel mogelijk paperless en recyclen (duurzaam gedrag). De gemeente werkt maatschappelijk verantwoord samen met regionale partijen en maatschappelijke partners, zoals de Diamant groep. Technische oplossingen De specifieke oplossingen die we gaan toepassen zijn de volgende: - Een WKO-installatie; - Zonnepanelen (PV-panelen); - forse verbetering van de buitenschil; - waterbesparende voorzieningen in sanitaire toestellen; - goede voorzieningen voor fietsers ter bevordering van gezonde mobiliteit; - vermindering van vloeroppervlak met 25% door toepassing van Het Nieuwe ; - gezond en regelbaar binnenklimaat; - goede verlichting; - optimale daglichttoetreding tot de werkplekken; - flexibel kantoorconcept. Gewijzigd op: maandag 13 juli 2015 om 11:12 Pagina: 6 van 7
Proces, organisatie Om ervoor te zorgen dat de ambitie ook daadwerkelijk wordt gehaald is een projectteam opgericht. Daarnaast zorgt de aanbestedingswijze van Design, Build & Maintain ook voor een grote rol voor de aannemer in de ontwerpfase. Hierdoor worden ontwerp en uitvoering goed op elkaar afgestemd, wat zorgt voor een soepel verlopend proces. Aangezien de aannemer ook verantwoordelijk wordt gemaakt voor het onderhoud (Maintain) zal hij eerder geneigd zijn te kiezen voor een duurzame oplossing, i.p.v. een goedkopere. Hierdoor is ook de beheersbaarheid van het project gewaarborgd. Het projectteam bewaakt daarnaast het administratieve proces en zorgt voor een juiste bewijsvoering naar de assessor. BREEAM-NL credits De te behalen credits zijn in een apart overzicht opgenomen Kosten/baten De geraamde kosten voor het verduurzamen van het gebouw en het behalen van een BREEAM excellent certificaat voor dit project bedragen 10% van de totale bouwsom. Tips voor een volgend project Voor een volgend project zouden wij het volgende adviseren: - Betrek de aannemer/uitvoerende partijen zo vroeg mogelijk in het ontwerp. Hierdoor sluit het ontwerp goed aan op de uitvoering, wat zorgt voor een korter tijdspad, minder frustratie en wijzigingen en minder meerwerk; - Betrek een BREEAM-expert direct in het begin van het traject. Vooraan in het traject (bij start ontwerp en contractvorming) zijn veel voordelen te halen, die misschien anders gemist zouden worden; - Onderschat het (administratieve) meerwerk van een BREEAM-traject niet. Het heeft een grote invloed op de betrokkenen in het ontwerp-, maar ook op het oplevertraject; - Een BREEAM-certificaat hebben is een mooi streven, maar het uiteindelijke doel is een energiezuinig en duurzaam pand. BREEAM helpt daarbij, maar laat je hierdoor niet beperken en kijk eventueel ook verder dan BREEAM-credits. Gewijzigd op: maandag 13 juli 2015 om 11:12 Pagina: 7 van 7