HAMERSTUK Raadsvoorstel Verordening Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen (IBBN)

Toelichting over de behandeling van: HAMERSTUK Raadsvoorstel Verordening Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen (IBBN) Van: Het college van B&W van 20 november 2012 Doel: Toelichting: Besluiten Voorliggende besluitvorming Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld de verordening Ik Bouw Betaalbaar in Nijmegen (IBBN) vast te stellen en te bepalen dat deze verordening van toepassing is op 30 kavels voor betaalbare zelfbouw in het gebied Vossenpels in de Waalsprong. Tevens wordt de raad voorgesteld de begrotingswijziging BW-01206 vast te stellen. Achtergrond Op 27 juni 2012 stemde de gemeenteraad in met het voorstel Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. De gemeenteraad heeft daarbij een aantal uitgangspunten vastgesteld die nu door het college van B&W zijn verwerkt in de nu voorliggende verordening. Conform de wens van de gemeenteraad is daarbij in eerste instantie sprake van een pilot voor 30 kavels in de Vossenpels. Themadossiers Indien u nadere informatie over Wonen wilt, dan kunt u terecht bij de themadossiers, welke u vindt op de website van de gemeenteraad: http://www2.nijmegen.nl/gemeente/gemeenteraad/raadsinformatie/databank_raadsle den/beleidsdossiers_1/ruimtelijke_ontwikkelingen/wonen Naam steller: E-mail steller: W. van der Velde w.van.der.velde@nijmegen.nl Tel. steller: 024-329 34 37 Bijlagen: 1. Raadsvoorstel Verordening Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen (IBBN) 2. Begrotingswijziging BW-01206 Ter inzage via dropbox, internet, Raadsgriffie en Informatiebalie 1. Verordening Ik bouw betaalbaar gemeente Nijmegen 2012 2. Raadsvoorstel Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw

Voorstel aan de Raad Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 12 december 2012 / 170/2012 Fatale termijn: besluitvorming vóór: N.v.t. Onderwerp Verordening Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen (IBBN) Programma / Programmanummer Wonen / 1021 Portefeuillehouder J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 20 november 2012 Samenvatting Op 27 juni 2012 heeft uw raad de uitgangspunten voor een financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw vastgesteld. In dit voorstel zijn deze uitgangspunten uitgewerkt in een verordening. Het aanbieden van dit raadsvoorstel is ernstig vertraagd doordat de belastingsdienst en de NHG pas laat akkoord zijn gegaan met deze regeling. Vervolgens speelt de onduidelijkheid rond de uitwerking van het regeerakkoord ons parten. De overeenkomsten met de SVn die de regeling gaat uitvoeren, en met de GEM Waalsprong die de opslag op de grondprijs in een risicovoorziening stort, volgen daarom binnenkort. Om toch voortgang te maken wordt uw raad nu voorgesteld de verordening vast te stellen en het college te machtigen om deze overeenkomsten te tekenen zodra ze er zijn. Voorstel om te besluiten 1. De Verordening Ik Bouw Betaalbaar in Nijmegen (IBBN) vast te stellen. 2. Te bepalen dat deze verordening van toepassing is op 30 kavels voor betaalbare zelfbouw in het gebied Vossenpels in de Waalsprong. 3. De bijgevoegde begrotingswijziging met nr. BW-01206 vast te stellen. Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail Wim van der Velde, 3437, w.van.der.velde@nijmegen.nl Raadsvoorstel.doc

Voorstel aan de Raad Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding Op 27 juni 2012 heeft uw raad de uitgangspunten voor een financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw vastgesteld. In dit voorstel zijn deze uitgangspunten uitgewerkt in een verordening. Het aanbieden van dit raadsvoorstel is ernstig vertraagd doordat de belastingsdienst en de NHG pas laat akkoord zijn gegaan met deze regeling. Vervolgens speelt de onduidelijkheid rond de uitwerking van het regeerakkoord ons parten. De overeenkomsten met de SVn die de regeling gaat uitvoeren, en met de GEM Waalsprong die de opslag op de grondprijs in een risicovoorziening stort, volgen daarom binnenkort. Om toch voortgang te maken wordt uw raad nu voorgesteld de verordening vast te stellen en het college te machtigen om deze overeenkomsten te tekenen zodra ze er zijn. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader Met dit voorstel wordt verder inhoud gegeven aan de ambitie van ons college om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, ook voor lagere inkomensgroepen. Zoals verwoord in het Coalitieakkoord en de notitie particulier opdrachtgeverschap. 1.2 Relatie met programma Het voorstel heeft een relatie met het programma wonen 2 Doelstelling Betaalbare zelfbouw voor mensen met een smaller beurs mogelijk maken. 3 Argumenten Betaalbare zelfbouw vraagt om aanvullende financiële arrangementen In het raadsbesluit van 27 juni zijn de argumenten reeds aan de orde gekomen. Het centrale argument is dat we zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens en doelgroepen bereikbaar willen maken, ook voor de minder koopkrachtige huishoudens. Dit vraagt om speciale oplossingen en financiële arrangementen. De Verordening IBBN voorziet daarin en wordt, conform de notitie PO, alleen actief ingezet in de Waalsprong. Werkingsgebied Zoals op 27 juni besloten, is de verordening alleen van kracht voor 30 woningen in het gebied Vossenpels in de Waalspong. Oorzaak is dat ons college in deze financieel moeilijke tijden een zekere terughoudendheid betracht bij het aangaan van nieuwe verplichtingen. Daarom willen we op dit moment niet verder gaan dan een voorzichtig begin met deze 30 woningen. In totaal zijn er 116 kavels in de Waalsprong gereserveerd voor betaalbare zelfbouw. De 30 leningen beschouwen we als een pilot die we zullen evalueren. Op basis van deze evaluatie zullen we een besluit nemen over een eventueel vervolg. Overeenkomsten SVn en GEM nodig voor uitvoering Net al bij de bestaande starterslening wordt ook de uitvoering van deze regeling neergelegd bij de SVn. Daarvoor is het nodig een nieuwe overeenkomst met hen te sluiten. De SVn voert de inkomenstoetsen uit en doet het administratief beheer van de IBB-leningen. Voor deze activiteiten wordt door de gemeente jaarlijks een percentage (ca. 0,5%) per IBB- lening aan Raadsvoorstel.doc

Voorstel aan de Raad Vervolgvel 2 de SVn vergoed. Dit bedrag is onderdeel van de bijkomende kosten die de kavelkoper betaalt. De overeenkomst met de GEM Waalsprong regelt dat de opslag op de grondprijs wordt gestort in de risicovoorziening voor de regeling bij de gemeente. Daarnaast worden enkele uitvoeringstechnische zaken geregeld. Deze overeenkomsten zijn dermate ernstig vertraagd door de perikelen rond het nieuwe regeerakkoord en de precieze uitwerking daarvan dat uw raad nu wordt voorgesteld om de verordening vast te stellen, en het college te machtigen de overeenkomsten te tekenen zodra ze er zijn. Op deze manier houden we nog enige voortgang in dit dossier, en kunnen begin 2013 de eerste IBBN kavels worden verkocht. 4 Klimaat (C)PO wordt ook ingezet om projecten te realiseren die een extra plus hebben op het terrein van duurzaam bouwen (materiaalgebruik en energiebesparing). Zodoende kan (C)PO bijdragen aan onze doelstellingen van het klimaat- en energiebeleid. 5 Risico s Bij de raadsbehandeling van 27 juni 2012 over dit onderwerp is een uitgebreide risicoanalyse betrokken. Kern is dat de risico s beheersbaar zijn doordat de leningen onder NHG nomen vallen, en de vorming van een robuuste risicovoorziening van 12.500 per woning. Dat is hoger dan bij de vergelijkbare starterslening, maar is verklaarbaar door de hogere leningsbedragen die mogelijk zijn bij deze IBBN lening. Voor de 30 woningen wordt een risicovoorziening gevormd van totaal 375.000. Daarvoor wordt gevraagd een begrotingswijziging vast te stellen. 6 Financiën Het maximumbedrag per IBBN-lening bedraagt 57.000,- bij een geschakelde en eindwoning (2/3 van de woningen) en 35.000 bij een vrijstaande woning (1/3 van de woningen). Maximaal zal dan 1,5 miljoen aan externe financiering worden aangetrokken. De ervaring van meerdere jaren in Almere leert dat niet iedereen de maximale lening nodig heeft. In de praktijk is het dus zeer waarschijnlijk dat wij ook een lager bedrag lenen dan de 1,5 miljoen. Het aantrekken van de maximaal 1,5 miljoen gebeurt gefaseerd binnen de kaders van het treasurybeleid. De leningen worden verstrekt via het SVn. Zowel de 1e als de 2e hypotheek moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie(NHG). De IBBN lening heeft een rentevaste periode van 15 jaar. De hypotheekvorm is passend binnen nieuwe regels om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. 7 Communicatie Persbericht, websites gemeente, GEM Waalspong en Plantjevlag, en via het wooninformatiecentrum Waalsprong. 8 Uitvoering en evaluatie We volgen de leningverstrekking door de SVn en monitoren de risico s op de voet. Na uitgifte van de eerste 30 leningen wordt uw raad hierover geïnformeerd. Raadsvoorstel.doc

Voorstel aan de Raad Vervolgvel 3 College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg Bijlage(n): Verordening IBBN, Begrotingswijziging Raadsvoorstel.doc

VERORDENING IK BOUW BETAALBAAR GEMEENTE NIJMEGEN 2012 Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. b. Lening IkbouwbetaalbaarNijmegen: nader te noemen IBBN-lening, een lening die het mogelijk maakt voor huishoudens met beperkte financiële ruimte om als particulier opdrachtgever een koopwoning te ontwikkelen en te realiseren op daartoe door de gemeente Nijmegen aangewezen kavels. c. Verwervingskosten: de totale kosten ter verkrijging van de IBBN-kavel en de bouw hierop van een woning voor zover deze kosten in de normen van NHG voor de aankoop van een 'nieuwbouwwoning gebouwd in eigen beheer of zelfbouw' als zodanig zijn aangewezen. d. Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen: een rekening-courant van de gemeente Nijmegen bij SVn waarop de gemeente Nijmegen gelden stort, aan te wenden door SVn voor het verstrekken van IBBN-leningen aan aanvragers, en waarop de rente en de aflossingen worden teruggestort; e. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager. f. Huishouden: het huishouden van de Aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind mede-aanvrager, dan behoort deze persoon wel tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. g. Partner 1: het lid van het Huishouden met het hoogste Individueel Toetsinkomen. h. Partner 2: indien het Huishouden twee personen telt: degene die niet het hoogste Individueel Toetsinkomen heeft. Indien Partner 1 met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als Partner 2 aangemerkt degene naast Partner 1 met het hoogste Individueel Toetsinkomen. i. Individueel Toetsinkomen: het toetsinkomen van ieder lid van het Huishouden vastgesteld conform de Normen van NHG. j. Toetsinkomen (huishouden): 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 1 en, indien van toepassing hierbij opgeteld, 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 2. k. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, zijnde de publicitaire naam van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekte borgtocht. l. Normen van NHG: de op enig moment geldende normen die van toepassing zijn op NHG leningen. Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen Artikel 2 a. De gemeenteraad van Nijmegen heeft een Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen ingericht waaruit aan in artikel 7, lid 1, sub b bedoelde huishoudens IBBN-leningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 7 lid 1, sub a bedoelde woningen. b. De Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen is ondergebracht bij SVn. Artikel 3 a. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de Gemeente Nijmegen en de SVn van toepassing. b. Burgemeester en Wethouders kunnen Gemeentelijke Uitvoeringsregels voor de verordening IBBN vaststellen. Hoofdstuk 3 Ontwikkeling en realisatie van de woning Artikel 4 a. De kavel is bestemd, en zal door de aanvrager uitsluitend kunnen en moeten worden gebruikt voor het als particulier opdrachtgever (doen) ontwikkelen en bouwen van een woning.

b. De aanvrager is verplicht opdracht te verstrekken aan een door de gemeente Nijmegen toegelaten bouwbegeleider die hem in het proces van ontwikkeling en realisatie van de woning bijstaat en adviseert. c. De totale kosten die gemoeid zijn met de verkrijging van de woning, de ontwikkeling van het bouwplan en de realisatie van de woning, dienen te passen binnen de in artikel 6 vastgestelde verwervingskosten. d. Het bouwplan behoeft in het kader van deze verordening de specifieke goedkeuring van de gemeente Nijmegen. Hoofdstuk 4 Financiering Artikel 5 Hypothecaire financiering eerste hypotheek en IBBN-lening tweede hypotheek a. Aanvrager is verplicht dat gedeelte van de verwervingskosten met een hypothecaire financiering bij een bank te financieren, waartoe hij op grond van zijn inkomen en volgens de normen van NHG in staat is. b. Ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen uit de hypothecaire geldlening vestigt de aanvrager ten behoeve van de bank een eerste recht van hypotheek op de woning. c. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een IBBN-lening toe te kennen. d. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de IBBN-lening vast conform het bepaalde in artikel 6. e. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd de bedragen in artikel 7 aan te passen. f. De eerste hypotheek dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. g. De IBBN-lening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. h. Bij toekenning door de gemeente Nijmegen van een IBBN-lening voor het restant van de totale verwervingskosten, vestigt de aanvrager ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen in verband met de IBBN-lening ten behoeve van Svn (de geldverstrekker) een tweede recht van hypotheek op de woning. i. Burgemeester en Wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend; j. Burgemeester en Wethouders kunnen aan de toekenning van de IBBN-leningen nadere voorschriften verbinden. Hoofdstuk 5 De lening IbbN Artikel 6 Omvang en limitering a. Uit de Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen kunnen slechts leningen worden toegewezen zolang het saldo hiervoor toereikend is. b. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. c. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen. Artikel 7 Toepassingsbereik 7.1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op: a. Het realiseren van een woning in particulier opdrachtgeverschap op de door de gemeente Nijmegen daartoe aangewezen kavels waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan respectievelijk: 190.000 voor een tussenwoning; 200.000 voor een eindwoning; 225.000 voor een vrijstaande woning; b. Leningaanvragen van personen die de woning waarvoor de lening wordt aangevraagd zelf gaan bewonen. 7.2. De hoofdsom van de IBBN-lening bedraagt: a. Minimaal 5% van de verwervingskosten van de woning; b. Voor de categorie tussenwoning en eindwoning maximaal 30% van de verwervingskosten van de woning met een maximum van 57.000; c. Voor de categorie vrijstaande woning maximaal 15,5% van de woning met een maximum van

35.000. 7.3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in dit artikel genoemde bedragen jaarlijks te indexeren. Artikel 8 Toewijzing en intrekking a. Burgemeester en wethouders kunnen een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een IBBN-lening geheel of gedeeltelijk intrekken als: b. Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of c. bepalingen; d. De IBBN-lening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. e. Burgemeester en wethouders trekken een toewijzingsbrief in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. f. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. g. In geval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kunnen burgemeester en wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 9 Aflossing a. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. b. Extra aflossing op de IBBN-lening is altijd en zonder boete mogelijk. c. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost. Hoofdstuk 6 Terugbetalingsregeling rentekorting Artikel 10 Terugbetalingsregeling bij verkoop a. Bij Verkoop is Koper gehouden aan de gemeente Nijmegen - indien er sprake is van Overwaarde de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening terug te betalen, met dien verstande dat het door Koper terug te betalen bedrag ( de Vergoeding ) nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van de Onroerende zaak. De terugbetalingsregeling geldt als een tegenprestatie voor de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening, b. Onder Overwaarde wordt in dit verband verstaan een positief verschil tussen de Waarde bij aanvang en de Waarde bij verkoop, vast te stellen volgens het bepaalde in artikel 10 sub d. c. De Waarde bij aanvang is gelijk aan de goedgekeurde Verwervingskosten d. De waarde in het economisch verkeer van de Onroerende zaak op het moment van Vervreemding ( Waarde bij verkoop ) wordt vastgesteld aan de hand van een taxatierapport, dat voldoet aan de vereisten die NHG hieraan stelt in de Normen. e. Indien er geen sprake is van Overwaarde is de onderhavige terugbetalingsregeling niet van toepassing. Artikel 11 Berekening terug te betalen Vergoeding a. De in totaal door Koper genoten rentekorting op de IBBN-lening (vermeerderd met samengestelde rente zoals omschreven in artikel 11 sub b) wordt hierna aangeduid als Korting. De Vergoeding is in beginsel gelijk aan de Korting, met dien verstande dat de Vergoeding nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van het Onroerend goed. b. Het rentepercentage dat op basis van samengestelde rente wordt berekend over de genoten rentekorting is gelijk aan het rentepercentage dat voor de rentevaste periode(n) is overeengekomen voor de IBBN-lening. Artikel 12 Vergoeding op initiatief Koper Niettegenstaande de uit het vorenstaande voortvloeiende verplichtingen van Koper tot betaling van de Vergoeding op het moment van Vervreemding van de Onroerende zaak, heeft Koper het recht om uit eigen initiatief de Vergoeding te (doen) berekenen en aan de gemeente Nijmegen te betalen indien:

de IBBN-lening volledig is of uiterlijk tegelijkertijd met de betaling van de Vergoeding wordt afgelost; of door Koper, op het moment waarop Koper de Vergoeding wenst te betalen, geen rentekorting meer wordt genoten op de IBBN-lening. Artikel 13 Derde hypotheekrecht Ter zekerheid van de nakoming door Koper van de overeengekomen terugbetalingsregeling vestigt Koper ten behoeve van de Gemeente Nijmegen een derde recht van hypotheek op de Onroerende zaak. Hoofdstuk 7 Hardheidsclausule Artikel 14 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. De voorzitter, De raadsgriffier, Drs. H.M.F Bruls drs. M.M.V. Mientjes

Financiele bijsluiter begrotingswijziging : BW-01206 IBB Bedragen x 1.000 13-nov-12 Totaal effect wijziging 2012 Baten Lasten Saldo Baten 2013 Lasten 242 244 2 294 298 4 72 83 12 Saldo 2014 Baten Lasten Saldo Baten Lasten Saldo 55 2015 64 9 1021 Wonen 2012 2013 2014 2015 Baten Lasten Saldo Baten Lasten Saldo Baten Lasten Saldo Baten Lasten Saldo Was 700 2.582 1.882 901 2.215 1.314 429 1.940 1.511 200 1.207 1.007 Voorstel: 230 232 2 250 254 4 0 12 12 0 9 9 1 Bijdrage BWS 105 0-105 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 Bijdrage voorziening GEM 125 0-125 250 0-250 0 0 0 0 0 0 1 Storting voorziening GEM 0 125 125 0 250 250 0 0 0 0 0 0 2 Rente baten Voorziening 0 2 2 0 4 4 0 12 12 0 9 9 3 Rente kosten lening 0 10 10 0 40 40 0 60 60 0 60 60 4 Rente baten lening 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0-14 -14 5 Kosten SVN 0 1 1 0 5 5 0 8 8 0 8 8 6 Uitvoeringskosten 0 10 10 0 20 20 0 8 8 0 8 8 7 Catalogus 0 105 105 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 Kosten financiering IBB 0-21 -21 0-65 -65 0-75 -75 0-61 -61 Totaal 1021 Wonen 930 2.814 1.884 1.151 2.469 1.319 429 1.952 1.523 200 1.216 1.016 1042 Bestuur & Middelen 2012 2013 2014 2015 Baten Lasten Saldo Baten Lasten Saldo Baten Lasten Saldo Baten Lasten Saldo Was 314.589 55.571-259.018 309.066 57.043-252.023 309.925 57.300-252.625 302.176 52.161-250.015 Voorstel: 12 12 0 44 44 0 72 72 0 55 55 0 2 Rente baten Voorziening 2 2 0 4 4 0 12 12 0 9 9 0 Pagina 1

Financiele bijsluiter begrotingswijziging : BW-01206 IBB Bedragen x 1.000 13-nov-12 3 Rente kosten lening 10 10 0 40 40 0 60 60 0 46 46 0 Totaal 1042 Bestuur & Middelen 314.602 55.584-259.018 309.110 57.087-252.023 309.996 57.372-252.625 302.231 52.216-250.015 Pagina 2

Toelichting over de behandeling van: Raadsvoorstel Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Van: College van B&W van 29 mei 2012 Doel: Toelichting: Behandeladvies geven voor de besluitronde Voorliggende besluitvorming De gemeenteraad wordt voorgesteld om de uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw IBB (Ik Bouw Betaalbaar) vast te stellen en het college opdracht te geven deze uitgangspunten nader uit te werken in een samenwerkingsovereenkomst en een gemeentelijke verordening, welke te zijner tijd ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Tevens wordt de raad voorgesteld te besluiten dat de eerste dertig leningen als een pilot worden beschouwd. Achtergrond Het college stelde op 8 februari 2011 de notitie Particulier Opdrachtgeverschap vast. In deze notitie werd aangegeven dat het bouwen van een eigen huis onder andere voor mensen met een smallere beurs mogelijk moet worden. Voor de vereiste financieringsconstructie stelt het college op vervolgvel 1 van het raadsvoorstel tien uitgangspunten voor. Deze uitgangspunten worden in een samenwerkingsovereenkomst en een gemeentelijke verordening verwerkt. Na vaststelling van dit voorstel wordt ook de regeling voor dertig woningen in de Vossenpels uitgewerkt. Naam steller: E-mail steller: W. van der Velde w.van.der.velde@nijmegen.nl Tel. steller: 024 329 34 37 Bijlagen: 1. Raadsvoorstel Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Ter inzage via dropbox, internet, Raadsgriffie en Informatiebalie 1. Betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen, de hoofdlijnen van de regeling en risico-analyse 2. Brief van het college van B&W van 8 februari 2011 inzake Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw en de bijbehorende notitie Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen

Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 20 juni 2012 / 83/2012 Fatale termijn: besluitvorming vóór: N.v.t. Onderwerp Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Programma / Programmanummer Wonen / 1021 Portefeuillehouder J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 29 mei 2012 Samenvatting In de notitie Particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen, vastgesteld door ons college op 8 februari 2011 is aangegeven dat deze vorm van woningbouw ook voor mensen met een smallere beurs haalbaar moest zijn: betaalbare zelfbouw. Om dit mogelijk te maken worden in dit raadsvoorstel de uitgangspunten voor een financieringsconstructie uitgewerkt, de Ik Bouw Betaalbaar lening. Deze IBB-lening lijkt sterk op de bestaande starterslening, maar is qua voorwaarden aangepast en beter toegesneden op betaalbare zelfbouw. Na vaststelling van de uitgangspunten zullen de contouren verder worden uitgewerkt in een gemeentelijke verordening. We willen starten met een pilot voor 30 woningen in de Waalsprong. Voorstel om te besluiten 1. De uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw IBB, a tot en met j, vast te stellen. 2. Het college opdracht te geven deze uitgangspunten verder uit te werken in samenwerkingsovereenkomst met de SVn en de GEM Waalsprong, en een gemeentelijke verordening IBB-lening. 3. Samenwerkingsovereenkomsten en verordening aan de raad ter besluitvorming voor te leggen. 4. De eerste 30 leningen te beschouwen als een pilot, en deze pilot te evalueren in samenhang met de lopende nationale discussie over de Nationale Hypotheek Garantie

Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding In februari 2011 heeft ons college de notitie Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen vastgesteld. In deze notitie is onder meer aangegeven dat we het bouwen van een eigen huis mogelijk willen maken voor veel verschillende doelgroepen. Niet alleen voor mensen met een goedgevulde portemonnee, maar ook voor mensen met een smallere beurs. Dit vereist een financieringsconstructie om betaalbare zelfbouw mogelijk te maken. In dit voorstel komen de belangrijkste uitgangspunten van een dergelijke constructie, inclusief een verkenning van de financiële risico s, aan de orde onder de naam Ik Bouw Betaalbaar (IBB). De volgende uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw IBB worden vastgesteld: a. De maximale prijs van de woning (kavel + bouwkosten) is 190.000 voor tussenwoningen in een rij, 200.000 voor eindwoningen in een rij, en 225.000 voor vrijstaande woningen. b. Elke deelnemer financiert zelf maximaal wat hij kan met een eerste hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. c. Voor het verschil tussen de eigen financiering en de in het kader van de IBB toegestane verwervingskosten wordt een IBB-lening verstrekt via de SVn. Deze IBB lening is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij. Dit voordeel wordt bij inkomensstijging afgebouwd. d. Bij verkoop met overwaarde is de deelnemer verplicht om het resterende voordeel terug te betalen, tot een maximum van 50% van de overwaarde. e. Het maximale leningsbedrag van de IBB-lening is 30% van de totale verwervingskosten, zijnde 57.000 voor de tussen- en eindwoningen, en 15,5 %, zijnde 35.000 voor de vrijstaande woningen. f. Het werkingsgebied van de regeling is vooralsnog beperkt tot 30 woningen in de Waalsprong. g. Deelnemers aan de regeling dienen te voldoen aan diverse voorwaarden waardoor betaalbaar kan worden gebouwd: a. De maximale verwervingskosten mogen niet worden overschreden; b. Voor de rijwoningen zijn de deelnemers verplicht collectief te funderen, gelijktijdig te bouwen en samen te werken bij de aansluitingen van de zijgevels; c. Bouwbegeleiding is verplicht. Dit is nodig om de gewenste kwaliteit, samenwerking en voortgang te realiseren. De bouwbegeleider wordt gekozen en betaald door de koper; d. Voorafgaand aan de bouw dient een taxatie uit te wijzen dat de te bouwen woning zijn geld waard is. h. Een deel van de uitvoering van de regeling wordt verzorgd door de GEM Waalsprong, wat vastgelegd moet worden in een samenwerkingsovereenkomst. i. Er wordt een samenwerkingsovereenkomst aan gegaan met de SVn. j. In totaal wordt ca. 1.500.000 aan leningen aangetrokken ter financiering van maximaal 30 IBB-leningen.

Na besluitvorming zullen de uitgangspunten verder worden uitgewerkt in een verordening en een tweetal samenwerkingsovereenkomsten met GEM en SVn. Dit gebeurt niet in één keer omdat enerzijds nu duidelijkheid moet worden geboden aan belangstellenden, maar anderzijds voor de definitieve uitwerking nog werk moet worden verzet. Dit biedt zodoende ook de mogelijkheid om uw raad in een vroegtijdig stadium te betrekken. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader Het voorstel is een uitwerking van de notitie Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen van februari 2011. 1.2 Relatie met programma Het voorstel heeft een directe relatie met de programma s wonen en middelen. 2 Doelstelling Doelstelling is om met een financiële regeling, binnen aanvaardbare risico s, het bouwen van een eigen woning voor mensen met een smalle beurs mogelijk te maken. 3 Argumenten Betaalbare zelfbouw vraagt om aanvullende financiële arrangementen De eigenbouw op kavels was en is doorgaans voorbehouden aan degenen met een goedgevulde beurs. Wij willen juist dat zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens en doelgroepen bereikbaar wordt, ook voor de minder koopkrachtige huishoudens. Dit vraagt om speciale oplossingen en financiële arrangementen. De regeling IBB wordt, conform de notitie PO, alleen actief ingezet in de Waalsprong. Model Almere geniet voorkeur Er zijn diverse mogelijkheden om huishoudens die onvoldoende inkomen hebben te ondersteunen bij het verwerven c.q. bouwen van een eigen huis. De corporaties kennen de Startersrenteregeling, en er zijn diverse varianten van Koopgarant, ook via de corporaties. Als gemeente hanteren we al een aantal jaren de starterslening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor koopstarters. Voor particulier opdrachtgeverschap zijn we te rade gegaan bij de gemeente Almere, waar veel ervaring is opgedaan met betaalbaar particulier opdrachtgeverschap. Almere werkt op dit moment aan een verbetering van hun financieringsregeling in samenwerking met de SVn. Het daar ontwikkelde concept omvat 3 elementen die elkaar succesvol blijken te versterken: 1. Betaalbare kavels die worden uitgegeven tegen marktwaarde; 2. Betaalbare bouwplannen met garanties, hoge prijs-kwaliteitsverhouding, vooraf opgestelde contracten, verplichting tot gezamenlijk funderen en bouwbegeleiding als voorwaarde; 3. Een bijpassende financieringsregeling. De financieringsregeling is een variant op de door ons gehanteerde starterslening van de SVn. De belangrijkste verschillen met deze starterslening zijn dat ook niet starters in aanmerking kunnen komen, het leenbedrag hoger kan zijn, er een risicovoorziening wordt gevormd door een opslag op de grondprijs, en er sprake kan zijn van winstdeling bij verkoop. Verder wordt, net als bij de starterslening, de IBB-lening alleen verstrekt onder NHG garantie en vindt de uitvoering plaats door de SVn.

Naar verwachting zullen voor dit nieuwe model medio 2012 alle benodigde goedkeuringen van instanties als NHG en belastingdienst zijn verworven. Daarnaast zal dan ook blijken of er draagvlak is in de financieringswereld die op dit moment sterk in beweging is. Dit model past ook goed bij onze doelstelling. Voordeel van een dergelijk model ten opzichte van de Startersrenteregeling is dat er een bredere doelgroep kan worden bediend (met een inkomen vanaf ca. 30.000, Startersrenteregeling vanaf 38.000). Bovendien kan de Startersrenteregeling alleen via de corporaties lopen, en die tonen voor inzet bij particulier opdrachtgeverschap geen animo. Voordeel ten opzichte van de Nijmeegse starterslening is dat een hoger bedrag kan worden geleend, terwijl de risico s daarvan tegelijkertijd ook goed kunnen worden afgedekt. Bovendien is er een gerede kans dat de exploitatie uiteindelijk in de plus eindigt omdat leningen worden terugbetaald en we meedelen in eventuele waardestijging bij verkoop. Daarnaast willen we de regeling niet alleen beperken tot koopstarters zoals bij de starterslening, maar voor een bredere doelgroep inzetten. Iedereen die niet voldoende zelf kan financieren kan een aanvullende IBB-lening krijgen. Uitgangspunten van de regeling IBB We kunnen, net als bij de bestaande starterslening, de regeling toesnijden op lokale omstandigheden en wensen qua prijsgrenzen en leningsbedragen. Zo komen we tot de volgende uitgangspunten van de regeling IBB: - De maximale verwervingskosten van de woning (kavel + bouwkosten + bijkomende kosten+ bouwrente en financieringskosten) stellen we op 190.000 voor tussenwoningen in een rij, op 200.000 voor eindwoningen in een rij, en op 225.000 voor vrijstaande woningen. - Elke deelnemer financiert zelf maximaal wat hij kan met een eerste hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. - Voor het verschil tussen de eigen financiering en de in het kader van de IBB toegestane verkrijgingskosten wordt een IBB-lening verstrekt via de SVn. - Deze IBB lening is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij. Dit voordeel wordt na 3 jaar bij inkomensstijging afgebouwd; - Bij verkoop is de deelnemer verplicht om het genoten voordeel terug te betalen indien er sprake is van waardestijging, tot een maximum van 50% van de overwaarde. Op verzoek mag het voordeel eerder worden terugbetaald; - De maximale percentages en bedragen van de IBB-lening stellen we vast op 30% en 57.000 voor de tussen- en eindwoningen en 15,5% en 35.000 voor de vrijstaande woningen. Het laatste bedrag is lager omdat we voor deze zelfbouwwoningen dezelfde voorwaarden willen in vergelijking met het woningaanbod van de ontwikkelaars in de Waalsprong dat met een starterslening is aan te kopen. Het maximaal te lenen bedrag is daarom even hoog als dat van de starterslening: 35.000. Overigens zijn zelfbouwers een andere doelgroep dan kant-en-klaar kopers. - Deelnemers hoeven geen (koop)starter te zijn, de regeling staat open voor iedereen die onvoldoende zelf kan financieren en tevens aan de overige voorwaarden voldoet. - Om te bereiken dat de woningen betaalbaar zijn moeten de deelnemers in het proces van particulier opdrachtgeverschap voldoen aan diverse voorwaarden: o De maximale verwervingskosten mogen niet worden overschreden

o Voor de rijwoningen zijn de deelnemers verplicht collectief te funderen, gelijktijdig te bouwen en samen te werken bij de aansluitingen van de zijgevels; o Bouwbegeleiding is verplicht. Dit is nodig om de gewenste kwaliteit, samenwerking en voortgang te realiseren. De bouwbegeleider wordt gekozen en betaald door de koper o Voorafgaand aan de bouw dient een taxatie uit te wijzen dat de te bouwen woning zijn geld waard is ;. - Zelfbouwers kunnen kiezen uit een catalogus met bouwplannen en gegarandeerde prijzen, maar kunnen ook zelf een architect en aannemer in de arm nemen. Woningtype vrijstaand De regeling voorziet ook in een woningtype dat niet snel geassocieerd wordt met betaalbare zelfbouw: de vrijstaande woning. Dit vergt enige uitleg. Dit type woningen komt rechtstreeks voort uit de stedenbouwkundige opzet met een relaxte en groene sfeer van het gebied Vossenpels. Het gaat bij dit type om een relatief grote kavel van ca. 220 m², met daarop een kleine woning met ca. 100 m² woonoppervlak. Gerefereerd wordt aan de Russische datcha. Maar ook de praktische bouwwijze in vele delen van de hele wereld waarbij begonnen wordt met een kleine woning die later wordt vergroot al naargelang de financiële mogelijkheden en gewijzigde vraag van het huishouden, zijn een voorbeeld: sparen, bouwen, sparen, bouwen. De woningen zijn daarmee een verbreding van het aanbod, die bij uitstek past in de informele woonsfeer van de Vossenpels. Er is ook veel animo voor deze kleine vrijstaande woning. Rijtjes zijn er al genoeg in aangeharkt Nederland. Ondersteuning van zelfbouwers voor dit type gaat qua bedragen overigens niet verder dan de reguliere starterslening, vandaar het percentage van max. 15,5 %. Doelgroepen en inkomens Onderstaand overzicht geeft weer op welke wijze de woningen bereikbaar worden gemaakt voor de diverse inkomensgroepen: IBB lening 190.000 200.000 225.000 Maximaal percentage 30% 30% 15,5% Maximale bijdrage 57.000 57.000 35.000 Minimaal zelf te financieren 133.000 143.000 190.000 Bereikbaar vanaf inkomen* 29.556 31.778 42.220 NB * De bereikbaarheid is aangegeven op basis van de huidige normen en rentestanden die de Nationale Hypotheekgarantie hanteert, dit kan in de tijd veranderen. Met deze uitgangspunten stellen we de doelgroepen met een inkomen tussen ruwweg 30.000 en 47.000 in staat hun eigen huis te bouwen. Dit zijn de (lagere) middeninkomens die nu tussen wal en schip vallen. Ze verdienen teveel om voor een huurwoning van de corporaties in aanmerking te komen, maar te weinig om op de markt een woning te kopen. De onderste grens komt overeen met de maximum inkomensgrens van de Wet op de huurtoeslag (afhankelijk van leeftijd en huishoudensamenstelling). Inkomens tot deze grens vormen de groep die de corporaties met voorrang moeten huisvesten. Onder deze grens is het verwerven van een nieuwe eigen woning niet verstandig c.q. haalbaar. De woonlasten worden te hoog en de risico s voor banken en de extra financiering worden te groot. De grens

voor voldoende leencapaciteit, zonder aanvullende financiële arrangementen ligt op ca 47.000. Betaalbare bouwplannen Om zelfbouw bereikbaar en laagdrempelig te maken voor een bredere doelgroep worden bouwplannen gemaakt. Een eerste belangrijke voorwaarde is dan dat de bouwplannen betaalbaar zijn voor deze doelgroep. Dit betekent dat prijsniveau van de bouwkosten laag moet zijn, terwijl de prijs-kwaliteitverhouding hoog blijft. Om dit te waarborgen wordt een catalogus met bouwplannen opgesteld die de kopers in staat stelt zelf een bouwplan te kiezen maar wel met voldoende garanties ten aanzien van prijs, afwerking en afbouw. De catalogus wordt specifiek voor de Waalsprong ontwikkeld. Aannemers en architecten worden uitgedaagd om ontwerpen aan te bieden met een verscheidenheid aan keuzes in vorm, gevelindeling en plattegrond. De catalogus omvat zo een aanbod met bouwmogelijkheden op de kavel die een scherpe prijskwaliteit hebben. De catalogus biedt kavelkopers inzicht wat er kan op de kavel, geeft inspiratie en tegelijkertijd garanties ten aanzien van prijs, afwerking, afbouw en vergunningverlening. Gebruik maken van het catalogusaanbod is niet verplicht. Deelnemers mogen ook zelf met een architect en/of bouwer hun eigen woning ontwikkelen. Catalogus ook bredere stimulans voor particulier opdrachtgeverschap Het catalogusaanbod van betaalbare woningen is niet alleen van waarde voor mensen die in aanmerking komen voor een IBB-lening. Ook kavelkopers die geen financiële ondersteuning nodig hebben kunnen er gebruik van maken. De GEM Waalsprong heeft 400 kavels gereserveerd voor particulier opdrachtgeverschap. Een catalogus maakt een laagdrempelige instap voor zelfbouwers mogelijk. Het gedoe en de onzekerheid in het proces vormt zo minder een belemmering om zelf te bouwen. Deze werkwijze maakt zelfbouw makkelijk en toegankelijk. De catalogus wordt daarom voor een brede doelgroep ontwikkeld, en is zo ook voor bouwers en architecten interessanter. De ontwikkelingskosten worden deels verrekend in een opslag per kavel omgeslagen over het totale aantal kavels, en voor een deel uit het BWS budget dat we voor (C)PO beschikbaar hebben gesteld (collegebesluit d.d. 08.02.2011). Uitgangspunten financieringsmodel Om de SVn in staat te stellen de IBB-leningen te verstrekken trekt de gemeente extern een lening aan en stort die middelen op de rekening van de SVn. Ter afdekking van de risico s dat de rentekosten niet worden gedekt door toekomstige opbrengsten wordt een risicovoorziening gevormd. Daartoe wordt de kavel tegen een marktconforme prijs verkocht. Het verschil tussen deze prijs en de lagere prijs voor goedkope woningen wordt door de GEM Waalsprong in deze voorziening gestort ( 12.500 per woning). Hierover is overeenstemming met de GEM Waalsprong bereikt. Verkoop tegen marktprijs voorkomt daarnaast de kans op speculatie en verborgen subsidie. Hierdoor zijn er ook geen antispeculatiebedingen e.d. nodig die de regeling administratief zouden verzwaren. Het lijkt wellicht vreemd om voor betaalbare zelfbouw de grondprijs te verhogen. Maar de meeropbrengst wordt gebruikt om het risico goed af te dekken. Opdrachtgevers voor zelfbouw gaan na de eerste 3 jaar op de IBB-lening rente en aflossing betalen voor zover zij daartoe met hun inkomen op dat moment volgens normen van NHG in staat zijn. De volgende inkomenstoetsen vinden plaats in jaar 6, 10 en 15. Bij vrijwillige

verkoop moet de IBB lening in 1x worden afgelost. In geval van overwaarde moet het genoten voordeel van de eerste 3 jaar aan de gemeente worden terugbetaald tot 50% van de overwaarde. Is de woning in waarde gedaald dan is dat pech voor de eigenaar. Bij verkoop met verlies waarbij de oorzaak niet aan de deelnemer is toe te rekenen ( bijv. ontslag, arbeidsongeschiktheid) treedt de garantie van de NHG in werking. Werkingsgebied We starten op beperkte schaal met een pilot voor 30 woningen in het gebied Vossenpels in de Waalspong. Oorzaak is dat ons college op dit moment onze totale leningenportefeuille en risicoprofiel kritisch volgt en een zekere terughoudendheid betracht bij het aangaan van nieuwe verplichtingen. Daarom willen we op dit moment niet verder gaan dan een voorzichtig begin met deze 30 woningen. In totaal zijn er 116 kavels in de Waalsprong gereserveerd voor betaalbare zelfbouw. De 30 leningen beschouwen we als een pilot die we zullen evalueren. De huidige marktomstandigheden en de discussie rond de Nationale Hypotheekgarantie dwingen ons daartoe. Op basis van deze evaluatie zullen we een besluit nemen over een eventueel vervolg. Uitvoeringsorganisatie De uitvoering betreft per woning twee fasen: de ontwikkeling van de woning en het beheer van de IBB-lening. In de ontwikkelingsfase worden er kosten gemaakt die verbonden zijn met de ontwikkeling van de catalogus, marketing, kaveluitgifte, kaveltransport bij notaris, taxatiekosten, en beoordeling van het bouwplan (markttoets, niet de toetsing aan het Bouwbesluit). Deze activiteiten worden ondergebracht bij de uitvoeringsorganisatie van de GEM Waalsprong. De kosten worden nog nader uitgewerkt maar zijn thans geraamd op 2000,- per woning. De kosten worden in rekening gebracht bij de deelnemer en maken deel uit van de verwervingskosten. Bij de voorlopige beperking tot 30 woningen zijn de ontwikkelkosten verhoudingsgewijs hoog. Daarom wordt de catalogus mede ontwikkeld voor een bredere doelgroep: mensen die geen IBB-lening nodig hebben en volledig de verwervingskosten kunnen financieren. Met inzet van 105.000 uit de daarvoor gereserveerde middelen uit de BWS middelen worden deze ontwikkelkosten geheel gedekt. De uitvoering van het beheer van de regeling willen we bij de SVn onderbrengen. Dit beperkt de administratieve lasten aanzienlijk. De SVn voert de inkomenstoetsen uit en doet het administratief beheer van de IBB-leningen. Voor deze activiteiten wordt door de gemeente jaarlijks een percentage (ca. 0,5%) per IBB- lening aan de SVn vergoed. Dit bedrag is onderdeel van de bijkomende kosten die de kavelkoper betaalt. De kosten van de eigen organisatie bestaan uit de verwerking van de aanvragen, met bijbehorende correspondentie en administratie, en het beheer van de externe financiering. Dekking hiervoor wordt geleverd door het BWS budget voor betaalbare zelfbouw. 4 Klimaat (C)PO wordt ook ingezet om projecten te realiseren die een extra plus hebben op het terrein van duurzaam bouwen (materiaalgebruik en energiebesparing). Zodoende kan (C)PO bijdragen aan onze doelstellingen van het klimaat- en energiebeleid.

5 Risico s IBB-leningen worden, net als de reguliere starterslening, op twee manieren afgelost. Na 3 jaar begint men, afhankelijk van het inkomen, met betalen van rente en aflossing. De SVn bepaalt dat middels een draagkrachttoets in jaar 3, 6, 10 en 15. Bij verhuizing moet in 1x worden goedgemaakt uit de opbrengsten bij waardedeling bij verkoop. Bij de risico-inschatting wordt uitgegaan van een beperkte inkomensontwikkeling en aflossingen en een lange woonduur. Het is aannemelijk dat de woonduur gemiddeld in de orde van grootte van een jaar of 10 zal liggen. Om voldoende zeker te zijn dat we zelf aan onze verplichtingen kunnen voldoen maken we een risicovoorziening van 12.500 per woning (de opslag op de grondprijs). Dat is voor 30 woningen totaal 375.000. Een belangrijk deel van de risicodekking vindt uiteraard plaats doordat de leningen onder NHG normen vallen. Dat betekent dat als er sprake is van gedwongen verkopen omdat mensen niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen, en er is een restschuld, de risico s worden afgedekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Is er sprake van een vrijwillige tussentijdse verkoop, én er is sprake van overwaarde, dan deelt de gemeente in de winst. Bij verkoop moet altijd de IBB-lening in z n geheel worden afgelost. De financiële stand van zaken zullen we gedurende de looptijd van de lening zorgvuldig volgen middels jaarlijkse risicomonitoring. Uit een risicoanalyse blijkt dat de 12.500 per woning een robuuste afdekking vormt. De analyse wijst uit dat in extreem sombere omstandigheden, waarbij er sprake is van een voortdurende crisis met structurele daling van woningprijzen, en een zeer lage inkomensontwikkeling, de totale risicodekking na 25 jaar is opgesoupeerd. Bij een terugval en herstel van de markt, conform het zwarte scenario (uitgangspunten vastgesteld in raadsvergadering d.d. 21 maart 2011), hoeft de risicoreserve waarschijnlijk niet te worden aangesproken. De risicoanalyse is gebaseerd op het totaal van de 116 woningen, waarvan we er nu 30 doen. Evident is dat bij een kleiner aantal het risico navenant lager is. Het rekenmodel met risicoverkenning is als bijlage bij dit voorstel gevoegd. 6 Financiën Het maximumbedrag per IBB-lening bedraagt 57.000,- bij een geschakelde en eindwoning (2/3 van de woningen) en 35.000 bij een vrijstaande woning (1/3 van de woningen). Maximaal zal dan 1,5 miljoen aan externe financiering worden aangetrokken. De ervaring van meerdere jaren in Almere leert dat niet iedereen de maximale lening nodig heeft. In de praktijk is het dus zeer waarschijnlijk dat wij ook een lager bedrag lenen dan de 1,5 miljoen. Het aantrekken van de maximaal 1,5 miljoen gebeurt gefaseerd binnen de kaders van het treasurybeleid. De leningen worden verstrekt via het SVn. Zowel de 1e als de 2e hypotheek moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie(NHG). De IBB lening heeft een rentevaste periode van 15 jaar. In de ontwikkelfase worden kosten gemaakt die verbonden zijn met de ontwikkeling van de catalogus, marketing, notariskosten en beoordeling van het bouwplan. Deze kosten worden voor 105.000 gedekt uit de inzet van de daarvoor gereserveerde BWS middelen 7 Communicatie Na vaststelling van dit voorstel kunnen we verder met de uitwerking van de regeling voor 30 woningen in de Vossenpels. Dit zullen wij communiceren naar belangstellenden voor deze vorm van zelfbouw. Zodra de uitwerking klaar is (overeenkomsten, contracten, catalogus, verordening) wordt dit pakket aan uw raad ter besluitvorming voorgelegd. Pas daarna wordt

via diverse media gecommuniceerd. Zo zullen de websites van de gemeente, de GEM Waalsprong en www.plantjevlag.nl kunnen worden gebruikt. Daarnaast wordt het woonverkoopcentrum Waalsprong ingezet. 8 Uitvoering en evaluatie Ons college zal na vaststelling van deze uitgangspunten de IBB-regeling verder uitwerken, een samenwerkingsovereenkomst met de SVn voorbereiden en een verordening aan uw raad ter besluitvorming voorleggen. Daarnaast starten we met de werkzaamheden voor de catalogus. Voor medio 2012 moet dit afgerond zijn. De verwachting is dat dan de eerste IBB kavels op de markt komen en de eerste contracten kunnen worden afgesloten. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg Bijlage(n): Risicoanalyse

Betaalbaar Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen De hoofdlijnen van de regeling en risico analyse 21 5 2012

1. Inleiding In februari 2011 heeft het college de Notitie Opdrachtgeverschap in Nijmegen vastgesteld. In deze notitie is onder meer aangegeven dat we het bouwen van een eigen huis mogelijk willen maken voor veel verschillende doelgroepen. Niet alleen voor mensen met een goedgevulde portemonnee, maar ook voor mensen met een smallere beurs. Dit vereist een specifieke regeling om betaalbare zelfbouw mogelijk te maken. Deze regeling omvat het reserveren van bouwkavels, de organisatie van betaalbare bouwplannen en een financieringsconstructie vergelijkbaar met de starterslening. In deze notitie zijn de contouren hiervan nader uitgewerkt. De aanpak is gebaseerd op de ervaringen zoals deze in Almere zijn opgedaan met de daar gehanteerde regeling voor betaalbaar bouwen (IkBouwBetaalbaarAlmere). 2. Waarom betaalbare zelfbouw? Er zijn een aantal overwegen om met een specifieke regeling betaalbare zelfbouw mogelijk te maken: 1. Zelfbouw wordt bereikbaar voor een bredere doelgroep dan alleen de koopkrachtige huishoudens. Op dit moment is zelfbouw in Nijmegen doorgaans voorbehouden aan degenen met een goedgevulde beurs. Door een focus op ook mensen met een minder gevulde portemonnee wordt zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens bereikbaar. 2. Kansen worden geboden aan de groep inkomens die nu tussen wal en schip vallen. Mensen in deze groep verdienen nu te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, maar hebben ook onvoldoende leencapaciteit om een woning te kunnen kopen. Bovendien is er op de particuliere huurmarkt nog te weinig aanbod. 3. Betaalbare zelfbouw betekent een verbreding van het woningproduct voor Nijmegen en specifiek de Waalsprong en is een welkome impuls voor de stagnerende woningbouwontwikkeling. 3. Hoofdlijnen van de regeling Betaalbaar zelfbouwen bestaat grofweg uit drie onderdelen: geschikte kavels, betaalbare bouwplannen en een passende financieringsregeling. 1. In de Waalsprong worden van de 400 kavels voor particulier opdrachtgeverschap, 116 kavels gereserveerd voor betaalbare zelfbouw met een bijpassende financieringsregeling. Een groot gedeelte wordt in de Vossenpels en Groot Oosterhout gerealiseerd. 2. Bouwplannen worden ontwikkeld door combinaties van aannemers en architecten. Deze bouwplannen worden specifiek voor de Waalsprong ontwikkeld en in een aparte hiervoor gemaakte catalogus opgenomen. De catalogusprijs van het te bouwen huis wordt gefixeerd 1