SOCIALE HUISVESTING regio LANDEN cvba-so Intern huurreglement Goedgekeurd door de Raad van bestuur op 16 juni 2012 Juni 2012 Hertog van Brabantlaan 61-3400 Landen tel 011/88 21 58 - info@shrlanden.be www.socialewoningenlanden.be
Sociale Huisvesting regio Landen cvba-so Intern Huurreglement Goedgekeurd door de Raad van bestuur op 18 juni 2012 INHOUDSTAFEL I. Regelgeving 2 II. Bekendmaking en duur 2 III. Kandidaat-huurders 2 1. Algemeen 2 2. Inschrijvingsvoorwaarden 3 2.1 Leeftijd 3 2.2 Inkomensvoorwaarde 3 2.3 Eigendomsvoorwaarde 3 2.4 Taalbereidheid 4 2.5 Inbugeringsbereidheid 4 2.6 Ingeschreven in het bevolkingsregister 4 3. Rationele bezetting 4 3.1 Gezinsgrootte 5 3.2 Afwijkingsmogelijkheden 5 3.3 Onderbezetting 5 3.4 Gezinshereniging 5 4. Voorkeur aanvraag en wijzigen voorkeur 6 5. Wijzigen gemeenschappelijke inschrijving 7 6. Inzagerecht inschrijvingsregister 7 7. Actualisatie 7 8. Ambtshalve schrapping van een kandidatuur 7 9. Toelatingsvoorwaarden 8 10. Toewijzingen 8 10.1 Bevoegdheid 8 10.2 Toewijzingsprocedure 8 - absolute voorrangsregels 9 - lokale toewijzingsreglementen 10 - optionele voorrangsregels 10 - chronologische volgorde 11 10.3 Versnelde toewijzingen 11 10.4 Weigeren van toewijzing 11 10.5 Afsluiten huurovereenkomst proefperiode 11 IV. Huurders 11 19 juni 2012 blz. 2
1. Wie is huurder? 11 2. Omschrijving en procedure aanvraag bijwoners (later bijkomende huurders) 12 3. Huurwaarborg 12 4. Kosten en lasten ten laste van de huurder 13 5. Brandverzekering 13 6. Beïndiging van de huurovereenkomst: proefperiode beëindiging 13 V. Verhaal 14 DEEL I. REGELGEVING Het onderhavige intern huurreglement (hierna genoemd het IHR) van de sociale huisvestingsmaatschappij Sociale Huisvesting regio Landen (hierna genoemd de verhuurder) is gebaseerd op het Besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, gewijzigd door de besluiten van de Vlaamse regering van 14 maart, 18 juli en 10 oktober 2008, 6 februari 2009 en 30 september 2011, (hierna genoemd het Kaderbesluit). DEEL II. BEKENDMAKING en DUUR bekendmaking Het IHR is een openbaar document waarin de verhuurder regels vastlegt voor het verhuren van zijn sociale appartementen en woningen. De verhuurder zal bekendheid geven aan het IHR: - door overhandiging aan de mogelijke kandidaat-huurders; - door het schriftelijk over te maken aan de in het inschrijvingsregister ingeschreven kandidaten; - door het schriftelijk te bezorgen aan de huidige huurders; - door publicatie op de website van de vennootschap www.socialewoningenlanden.be duur Het IHR geldt voor onbepaalde duur. Na evaluatie kan de Raad van bestuur van de verhuurder beslissen om het IHR bij te sturen en desgevallend te wijzigen. Eventuele wijzigingen en/of aanpassingen aan het IHR zullen op de vermelde manier bekend gemaakt worden. DEEL III. KANDIDAAT-HUURDERS 1. Algemeen Het IHR is gebaseerd op de inschrijvings-, toelatings- en toewijzingsvoorwaarden van het vermelde Kaderbesluit. 2. Inschrijvingsvoorwaarden 19 juni 2012 blz. 3
Een kandidaat-huurder en alle andere personen/gezinsleden die achteraf de woning zullen bewonen, kunnen zich onder bepaalde voorwaarden in het register van de verhuurder inschrijven. Het voldoen aan die voorwaarden dient bewezen te worden door het voorleggen van de nodige officiële attesten. Door zich in te inschrijven geeft de kandidaat-huurder, alsook alle achteraf inwonende gezinsleden, aan de verhuurder de toestemming om zelf de noodzakelijke bewijsstukken op te vragen. De zes inschrijvingsvoorwaarden zijn: 2.1 Leeftijd Een natuurlijke persoon kan zich laten inschrijven als hij een meerderjarige persoon is, een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst. 2.2 Inkomensvoorwaarde Het geïndexeerde netto belastbaar inkomen van de kandidaat-huurder (en zij die zich in de woning zullen vestigen) mag bepaalde maximumgrenzen niet overschrijden. Het inkomen dat in aanmerking genomen wordt is het geïndexeerde inkomen van het referentiejaar (= het derde jaar dat voorafgaat aan de inschrijving). De maximumgrenzen zijn vastgesteld op: 17.900 voor een alleenstaande zonder persoon ten laste; 19.400 voor een alleenstaande gehandicapte; 26.850 verhoogd met 1.500 per persoon ten laste voor andere kandidaat-huurders. Deze bedragen worden jaarlijks aangepast aan de evolutie van de gezondheidsindex. Het huidige bedrag van de maximumgrenzen wordt als bijlage bij dit IHR gevoegd. Van deze inkomensvoorwaarden kan afgeweken worden: a) indien de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling, of in budgetbegeleiding of in budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling; b) indien de kandidaat-huurder geen inkomen had tijdens het derde jaar dat aan de inschrijving voorafgaat. In dat geval wordt het inkomen genomen van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen werd genoten; c) indien het inkomen van het referentiejaar de vermelde grenzen overschrijdt en de kandidaat-huurder kan aantonen dat zijn huidig inkomen onder deze grens gedaald is; d) in het geval voor de kandidaat-huurder een echtscheidingsprocedure werd ingeleid (aan te tonen aan de hand van een vonnis, attest van notaris en/of advocaat). Dan wordt er enkel rekening gehouden met het inkomen van de kandidaat-huurder en niet met het gezinsinkomen. 2.3 Eigendomsvoorwaarde De kandidaat-huurder, mag met zijn gezinsleden, geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik bezitten in binnen- of buitenland, tenzij het een woongelegenheid in een in het Vlaamse Gewest gevestigde camping betreft. In onderstaande gevallen kan de kandidaat-huurder echter wel ingeschreven worden wanneer het gaat om eigendom die in het Vlaamse Gewest gelegen is en: a) de woning die door de kandidaat-huurder bewoond wordt, het voorwerp uitmaakt van een 19 juni 2012 blz. 4
onteigeningsbesluit; b) de woning die door de kandidaat-huurder bewoond wordt, maximum twee maanden voor de inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard werd en moet ontruimd worden; c) de woning onaangepast is en bewoond wordt door de kandidaat-huurder die minstens 55 jaar oud is of die gehandicapt is: d) de persoon die zich wil inschrijven gehandicapt is en ingeschreven is voor een ADL-woning; e) in het geval voor de kandidaat-huurder een echtscheidingsprocedure werd ingeleid (aan te tonen aan de hand van een vonnis, attest van notaris en/of advocaat). Dan wordt er geen rekening gehouden met de gemeenschappelijke eigendom. Bij de toewijzing moet de echtscheiding wel zijn uitgesproken en dient de kandidaat-huurder wel aan de eigendomsvoorwaarde te voldoen. 2.4 Taalbereidheid De kandidaat-huurder en alle gezinsleden ouder dan 18 jaar moeten aantonen dat zij Nederlands geleerd hebben of bereid zijn om dit te leren. De noodzakelijk voor te leggen documenten zijn vastgelegd door het Kaderbesluit. 2.5 Inburgeringsbereidheid Verplichte inburgeraars moeten bereid zijn een inburgeringtraject te volgen. De noodzakelijk voor te leggen documenten zijn vastgelegd door het Kaderbesluit. 2.6 Ingeschreven in het bevolkingsregister De kandidaat-huurder en zijn gezinsleden moeten ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister. Inschrijving in het wachtregister is hierbij onvoldoende. De verhuurder schrijft een kandidaat-huurder die van ambtswege geschrapt is uit het bevolkings- of uit het vreemdelingenregister niet in. 3. Rationele bezetting De rationele bezetting is de passende bezetting van een woning, waarbij rekening gehouden wordt met het aantal personen en hun fysieke toestand. De verhuurder hanteert als basisregel dat de toegewezen woongelegenheid ten hoogste 1 slaapkamer meer mag tellen dan het aantal leden waaruit het gezin van de kandidaat-huurder bestaat op het ogenblik van zijn toewijzing. Hierbij: a) wordt een volwassen paar, 2 jonge kinderen tot de leeftijd van 12 jaar of 2 kinderen van hetzelfde geslacht als 1 gezinslid beschouwd; b) worden de kinderen die geplaatst zijn en/of bij wie de kandidaat-huurder een bezoekrecht of co-ouderschap uitoefent als gewoon aanwezige kinderen beschouwd. 3.1 Gezinsgrootte De verhuurder houdt bij het beoordelen van de rationele bezetting ook rekening met: a) de kinderen die meerderjarig zijn zolang zij de leeftijd van 25 jaar niet hebben bereikt en zolang hun 19 juni 2012 blz. 5
deeltijdse verblijf in de woning blijft duren; b) de eventuele gezinshereniging van de kandidaat-huurder die op het ogenblik van zijn inschrijving de gegevens medegedeeld heeft van de leden van het gezin in het buitenland waarvoor een aanvraag tot gezinshereniging werd ingediend of zal ingediend worden. De verhuurder gaat er van uit dat de gezinshereniging vóór de toewijzing van de woning zal plaatsgevonden hebben en zal daarvoor de kandidaat-huurder inschrijven voor een woning die aangepast aan de gezinsgrootte na de gezinshereniging. Is dit niet het geval zal hem een woning toegewezen worden op basis van zijn huidige gezinssamenstelling. 3.2 Afwijkingsmogelijkheden Van bovenvermelde bezettingsgraad kan in volgende gevallen worden afgeweken en kan toch één slaapkamer op surplus worden toegewezen, zonder dat hiervoor een bijkomende vergoeding (zie verder) zal worden aangerekend: a) wanneer om ernstige medische reden een bijkomende slaapkamer aangewezen/noodzakelijk is (dit dient gestaafd te worden aan de hand van een medisch attest afgeleverd door een specialist); b) wanneer het een vrouwelijke kandidate van ten hoogste 40 jaar betreft en zij schriftelijk aangeeft dat zij haar kinderwens als niet voltooid beschouwt. 3.3 Onderbezetting Een woning wordt als onderbezet beschouwd als ze door minder dan het minimale aantal bewoners bewoond wordt. Een alleenstaande ouder wordt voor deze berekening als 2 bewoners geteld. Als een huurder een onderbezette woning bewoont, zal de verhuurder hem een maandelijkse vergoeding bovenop de reële huurprijs aanrekenen. Deze vergoeding bedraagt 25 euro vermenigvuldigd met het verschil tussen het minimale aantal en het reële aantal bewoners van de woning. Die vergoeding zal alleen worden aangerekend als de huurder weigert om zich kandidaat te stellen voor een aangepaste woning in dezelfde omgeving of als de huurder tweemaal een aangeboden aangepaste woning naar zijn eigen voorkeur weigert. De vergoeding moet worden betaald vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de vaststelling van deze situatie. Opgelet: deze vergoeding wordt voorlopig nog niet aangerekend worden, omdat de bevoegde minister het vooropgestelde aantal bewoners en de opname daarvan in het IHR nog moet bepalen. 3.4 Gezinshereniging Als er een aanvraag tot gezinshereniging werd ingediend of zal worden ingediend, dient de kandidaathuurder zich in te schrijven voor een woning die voldoet aan de rationele bezetting waarbij rekening gehouden wordt met de gezinssamenstelling na de gezinshereniging. In dat geval dient hij ook de gegevens van alle inwonende personen na de gezinshereniging aan de verhuurder te bezorgen. In geval de gezinshereniging pas plaatsgrijpt wanneer men al huurder is, en de woonst qua rationele bezettingsgraad niet meer voldoet, dient een mutatie te worden aangevraagd. In dit geval wordt deze mutatieaanvraag gelijkgesteld met andere mutatieaanvragen omwille van de rationele bezettingsgraad en wordt de chronologische volgorde van inschrijving gevolgd. 4. Voorkeur aanvraag en wijzigen voorkeur 19 juni 2012 blz. 6
Elke kandidaat-huurder kan bij zijn inschrijving het type en de ligging van de woningen aangeven waarvoor hij zich wil inschrijven. In samenhang hiermee kan hij de maximale huurprijs opgeven die hij wenst te betalen. Indien de kandidaat-huurder geen rekening houdt met de rationele bezetting, zal de verhuurder hem erop wijzen dat een toewijzing moeilijk wordt. De verhuurder zal deze kandidaat-huurder alleszins ook inschrijvingen voor de woningen die hij wel rationeel kan bezetten. De kandidaat-huurder kan zijn voorkeur alleen beperken wanneer hij zijn keuze motiveert. De verhuurder kan deze voorkeur weigeren als hij oordeelt dat de motivering niet voldoet aan de hierna 5 vermelde criteria: - financiële draagkracht; - gezondheidsredenen; - fysieke mobiliteit; - bereikbaarheid van school, werk, sociaal en familiaal netwerk; - het verlenen of ontvangen van mantelzorg. Ook kan de kandidaat-huurder onder bepaalde voorwaarden ervoor opteren om te wachten met het ontvangen van een aanbod (bv. als gevolg van een nog lopend huurcontract). Hij dient deze keuze grondig te motiveren; de opgegeven redenen mogen echter geen afbreuk doen aan de woonbehoeftigheid van de kandidaat-huurder. In dit geval dient de kandidaat-huurder voorafgaandelijk een termijn te bepalen voor het op wacht laten zetten. Het wijzigen van de voorkeur is steeds mogelijk. Enkel schriftelijke wijzigingen worden door de verhuurder aanvaard. Dit kan ofwel door een nieuw voorkeurdocument in te vullen ofwel per brief. Wijzigingsaanvragen dienen steeds door de kandidaat-huurder te zijn gedateerd en ondertekend. De wijzigingen van de voorkeur worden geregistreerd onder het nieuw inschrijvingsnummer en op de inschrijvingsdatum van de dag waarop de wijzigingsaanvraag door de verhuurder wordt ontvangen. Onder bepaalde voorwaarden kan de kandidaat-huurder zijn voorkeuren wijzigen met behoud van zijn oorspronkelijke inschrijvingsnummer en inschrijvingsdatum. Dit betreft de volgende gevallen: a. bij iedere tweejaarlijkse actualisering van het inschrijvingsregister; b. wanneer de gevraagde uitbreiding van voorkeur woningen betreft die voor het eerst door de verhuurder worden aangeboden; c. wanneer de kandidaat-huurder voor het wijzigen van zijn voorkeur gegronde redenen heeft die nog niet konden worden gemeld bij de oorspronkelijke inschrijving of bij de recentste actualisering, zoals o.a.: 1 bij een wijziging in de gezinssamenstelling, die tot gevolg heeft dat de kandidaat-huurder een ander type woning nodig heeft; 2 bij een wijziging van de situatie die een invloed heeft op de voorrangsregels vermeld in punt 10.2 van het onderhavige reglement. Door aan de kandidaat-huurders de mogelijkheid te bieden om hun voorkeur te wijzigen, betekent dit ook dat de inschrijvingsrangorde van de kandidaten steeds kan wijzigen. Dit betekent zowel dat men een aantal plaatsen kan achteruitgaan alsook dat men zonder dat een toewijzing heeft plaatsgevonden een aantal plaatsen kan stijgen (zie verder). 5. Wijzigen gemeenschappelijke inschrijving Elke ingeschreven kandidaat-huurder ontvangt na het indienen van een volledig inschrijvingsdossier één uniek inschrijvingsnummer. Wanneer de gehuwde of de samenwonende kandidaat-huurders achteraf beslissen om uit elkaar te gaan kan slechts één partner dit unieke nummer behouden. Dit is tevens slechts mogelijk wanneer de partner die afstand doet van zijn inschrijving dit schriftelijk aan de verhuurder kenbaar maakt. 19 juni 2012 blz. 7
De partner die afstand doet, kan zich uiteraard opnieuw inschrijven en een nieuw inschrijvingsnummer bekomen, op voorwaarde dat hij (nog) aan de inschrijvingsvoorwaarden voldoet. In het geval de partners niet overeenkomen en beiden hun inschrijving wensen te behouden, zal de gemeenschappelijke inschrijving worden geannuleerd en kunnen beiden zich opnieuw (apart) inschrijven. 6. Inzagerecht inschrijvingsregister Elke kandidaat-huurder kan bij de verhuurder het beperkte inschrijvingsregister komen inkijken. Dit register bevat enkel de inschrijvingsnummers, maar geen enkel persoongebonden gegevens. Het inkijken van dit register kan gebeuren in de burelen van de verhuurder tijdens de openingsuren, elke vrijdag tussen 10 en 12 uur. 7. Actualisatie De inschrijvingsregisters worden minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Hierbij zal nagegaan worden of: - de ingeschreven kandidaten nog steeds wensen ingeschreven te blijven; - zij nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde (zie punt III. 2.2). Indien wordt vastgesteld dat de kandidaat-huurder niet meer aan deze voorwaarden voldoet, zal zijn kandidatuur worden geschrapt (zie punt III. 8. Ambtshalve schrapping van een kandidatuur). De kandidaathuurder zal hiervan schriftelijk in kennis worden gesteld. Indien de kandidaat-huurder niet reageert binnen de maand op een eerste schrijven inzake de actualisatie van het kandidatenregister, zal hem een tweede schrijven worden overgemaakt. Indien ook hieraan binnen de 15 dagen geen gevolg wordt gegeven, zal de kandidaat onverwijld worden geschrapt. De kandidaat is er tevens toe gehouden elke wijziging betreffende zijn aanvraag aan de verhuurder schriftelijk mee te delen. Het betreft hier o.a. wijzigingen inzake gezinssamenstelling, adreswijziging, gezinshereniging, eigendomsverwerving, enz Tevens dienen steeds de nodige stavingstukken omtrent deze wijziging te worden overgemaakt. 8. Ambtshalve schrapping van een kandidatuur De inschrijving van de kandidaat-huurders wordt in volgende gevallen geschrapt: a) als de kandidaat-huurder een woning die hem door verhuurder wordt aangeboden, aanvaardt; b) als de kandidaat-huurder bij de actualisering van het inschrijvingsregisters niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarden; c) als de kandidaat-huurder op het ogenblik dat hem een woning wordt aangeboden bij de controle van de toelatingsvoorwaarden niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden (zijnde de inschrijvingsvoorwaarden, de taal- en inburgeringsbereidheid) voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou gegeven hebben tot de toewijzing van de woning; d) als de kandidaat-huurder door de verhuurder werd ingeschreven als gevolg van onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, die door hem te kwade trouw werden afgelegd of gegeven; e) als de kandidaat-huurder de verhuurder daar schriftelijk om verzoekt; f) bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet reageren door de kandidaat-huurder als hem een woning wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt, op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod een periode verlopen is van ten minste drie maanden. De verhuurder moet bij het volgende aanbod van een andere woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat bij een weigering of het niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren. 19 juni 2012 blz. 8
De verhuurder kan wegens zwaarwichtige redenen afzien van de toepassing van deze schrappingsgrond; g) als de kandidaat-huurder bij actualisering van het register niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief van de verhuurder. Voorwaarde: na de brief krijgt de kandidaat-huurder minimaal één maand en na de herinneringsbrief minimaal vijftien kalenderdagen om te reageren; h) indien de gehuwde of samenwonende kandidaat-huurders beslissen om hun gezamenlijke inschrijving te wijzigen naar één van de partners, zal diegene die van zijn inschrijving afziet, worden geschrapt. Indien beide partners niet overeenkomen wie de inschrijving mag behouden, zal de inschrijving voor beiden worden geannuleerd (zie wijzigen gemeenschappelijke inschrijving). 9. Toelatingsvoorwaarden Op het moment dat een kandidaat-huurder in aanmerking komt om een woning toegewezen te krijgen zal de verhuurder nagaan of de kandidaat-huurder nog steeds aan alle in punt III. 2 vernoemde inschrijvingsvoorwaarden voldoet. 10. Toewijzingen 10.1 Bevoegdheid De voorzitter en de directeur zijn door de Raad van bestuur van de verhuurder aangesteld om samen de beschikbare vrijgekomen woningen volgens de bestaande huurreglementering toe te wijzen. Versnelde toewijzingen behoren tot de bevoegdheid van de Raad van bestuur (zie punt III. 10.3 Afwijkingen). 10.2 Toewijzingsprocedure De toewijzingen gebeuren volgens het toewijzingssysteem van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen, zoals opgenomen in het Kaderbesluit. Hierbij wordt achtereenvolgens rekening gehouden met: a) de rationele bezetting van de woning (zie punt III. 3); b) de absolute voorrangsregels; c) de voorrangsregels in het kader van bijzondere lokale toewijzingsreglementen; d) de optionele voorrangsregels; e) de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister. Voorafgaand aan de toewijzing geeft de verhuurder een invulling aan de rationele bezetting die aangepast is aan zijn eigen patrimonium. Bij het beoordelen wordt rekening gehouden met de kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft met rekening houden zolang zij de leeftijd van 25 jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. Absolute voorrangsregels De verhuurder is bij de toewijzingen na toepassing van de rationele bezetting verplicht om achtereenvolgens aan de volgende kandidaat-huurders voorrang toe te kennen: 1. de kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden met een bepaalde handicap of die minstens 55 jaar oud is of een van zijn gezinsleden, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huivesting van personen met die handicap of aan de huisvesting van ouderen; 2. de kandidaat-huurder die een beoordeling vroeg aan de toezichthouder, omdat de kandidaat-huurder zich 19 juni 2012 blz. 9
benadeeld achtte door de beslissing van de verhuurder om hem de toewijzing van een woning te weigeren, en in het gelijk werd gesteld; 3. de kandidaat-huurder van de woning die ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard en waarvan de woning in aanmerking komt voor renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden dient bij voorrang te worden gehuisvest. Indien hij om vermelde reden gehuisvest wordt bij dezelfde huisvestingsmaatschappij wordt geen rekening behouden met de beperking van het gezinsinkomen; 4. de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting en die wil verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde verhuurder die wel aan de rationele bezetting voldoet. Voorwaarde: de huurder dient bij zijn initiële inschrijving zijn verplichtingen als kandidaat-huurder te zijn nagekomen m.b.t. de exacte gezinssamenstelling en de gegevens van de gezinsleden die in het buitenland verblijven waarvoor een aanvraag tot gezinshereniging werd ingediend of zal worden ingediend. Ook hier wordt geen rekening gehouden met de beperking van het gezinsinkomen; 5. de kandidaat-huurder die in afwachting van zijn gezinshereniging een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is dient toegewezen te worden; 6. de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had van een onroerend goed dat niet hoofdzakelijk bestemd is voor wonen terwijl dit goed gebreken vertoont die veiligheids- en gezondheidsrisico s inhouden op datum waarop de wooninspecteur dat vaststelde; 7. de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die: - onbewoonbaar werd verklaard en waarvan de ontruiming noodzakelijk was; - ongeschikt of onbewoonbaar door de wooninspecteur werd verklaard; - onderzocht werd door de wooninspecteur voor zover de woning minstens 3 gebreken m.b.t. de stabiliteit en vocht of minstens 2 andere gebreken heeft volgens het technische verslag betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen; 8. de kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die het voorwerp is van een onteigeningsbesluit; 9. de kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is of een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van een erkende dienst. Een woongelegenheid kan slechts eenmaal aanleiding geven tot de voorrang hierboven vermeld onder de punten 6, 7 en 8. Om in aanmerking te komen voor deze voorrangen: - moet de kandidaat-huurder de woning sedert 6 maanden bewoond hebben; - moet de kandidaat-huurder zich binnen maximaal 2 maanden na de beslissing van de wooninspecteur, de datum van de onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring of de datum van het onteigeningsbesluit laten inschrijven in het inschrijvingsregister van de verhuurder. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden vermeld onder de punten 6 en 7 van de absolute voorrangsregels beantwoordt, maar die weigert om in te gaan op een aanbod tot de toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, kan daarna geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel. Lokale toewijzingsreglementen In afwijking van de toewijzingsprocedure en van de absolute voorrangsregels hebben de gemeenten Landen, Linter en Zoutleeuw in toepassing van artikel 26 van het Kaderbesluit specifieke toewijzingsregels opgesteld waarbij rekening gehouden wordt met de lokale binding van de kandidaat-huurders. De gemeenten Landen, Linter en Zoutleeuw hebben gekozen om voorlopig uitsluitend de lokale binding van de kandidaat-huurders te accentueren. Voor de vermelde 3 gemeenten vervangen deze regels de optionele voorrangsregels. 19 juni 2012 blz. 10
A. Landen Bij het toewijzen van een sociale woongelegenheid op het grondgebied van de stad Landen wordt volgens het hierna vermelde cascadesysteem achtereenvolgens voorrang te geven aan de kandidaat-huurder die: 1) de laatste 10 jaar vóór de toewijzing onafgebroken in Landen woonde; 2) in de laatste 30 jaar vóór de toewijzing ten minste 10 jaar in Landen heeft gewoond en waarvan de laatste 3 jaar vóór de toewijzing onafgebroken in Landen heeft gewoond; 3) in de laatste 6 jaar vóór de toewijzing alles samen ten minste 3 jaar heeft gewoond in de stad Landen. B. Linter Bij het toewijzen van een sociale woongelegenheid op het grondgebied van de gemeente Linter wordt volgens het hierna vermelde cascadesysteem achtereenvolgens voorrang te geven aan de kandidaat-huurder die: 1) in de laatste 10 jaar voor de toewijzing minstens 5 jaar wonen of gewoond hebben in de deelgemeente waar de woningen zijn gelegen, en dit totdat 30% van de toe te kennen woningen worden bewoond door huurders die aan deze regel voldoen; 2) sinds hun geboorte in de gemeente Linter wonen of die tot de leeftijd van 18 jaar tot een gezin behoorden dat minimaal 10 jaar in de gemeente Linter gevestigd was; 3) de laatste 10 jaar voor de toewijzing minstens 5 jaar in Linter wonen of gewoond hebben. C. Zoutleeuw Bij het toewijzen van een sociale woongelegenheid op het grondgebied van de gemeente Zoutleeuw wordt volgens het hierna vermelde cascadesysteem achtereenvolgens voorrang te geven aan de kandidaat-huurder die: 1) in de periode van 6 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner is of geweest is van de stad Zoutleeuw; 2) in een periode van 30 jaar voor de toewijzing van de sociale huurwoning minstens 10 jaar inwoner geweest is van de stad Zoutleeuw; 3) niet in Zoutleeuw woont maar wiens schoolgaande kinderen naar een school gaan in Zoutleeuw; 4) niet in Zoutleeuw woont maar werkt in Zoutleeuw. Optionele voorrangsregels De verhuurder geeft na de rationele bezetting, na de absolute voorrangsregels en na de toewijzingsregels van de gemeenten Landen, Linter en Zoutleeuw bij de toewijzingen voorrang aan de kandidaat-huurders die in de periode van zes jaar vóór de toewijzing ten minste drie jaar inwoner zijn of geweest zijn van de gemeenten binnen zijn werkgebied. Tot het werkgebied van de verhuurder behoren de gemeenten Geetbets, Landen, Linter en Zoutleeuw. Chronologische volgorde De kandidaat-huurder die in het inschrijvingsregister het best gerangschikt is volgens de chronologische volgorde, wordt aangeschreven voor de vrijgekomen woning die voldoet aan zijn voorkeur, zijn gezinssamenstelling, de fysieke toestand van de gezinsleden en dit alles in overeenstemming met het woningtype en de woninggrootte. 10.3 Versnelde toewijzingen De verhuurder kan op grond van bijzondere omstandigheden van sociale aard een woning versneld toewijzen door af te wijken van de vermelde toewijzingsregels en van de lokale toewijzingsregels. 19 juni 2012 blz. 11
Hiertoe dient een sociaal verslag door de sociale dienst van een erkende instantie (vaak OCMW s) opgemaakt te worden, waarin de huisvestingsproblematiek wordt omschreven. Op grond van dit verslag beslist de Raad van bestuur van de verhuurder over de ontvankelijkheid en de gegrondheid van de voorrangsaanvraag. 10.4 Weigeren van toewijzing De verhuurder kan in de volgende gevallen een toewijzing weigeren aan een kandidaat-huurder die al huurder is of geweest is van een sociale verhuurder: a) aan de kandidaat-huurder van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van ernstige tekortkomingen met betrekking tot zijn huurdersverplichtingen. Bij wanbetaling kan de verhuurder de toewijzing weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden bij die verhuurder niet heeft afgelost. In bepaalde gevallen kan hierop afgeweken worden (o.a. schuldbemiddeling, budgetbegeleiding en/of schuldbeheer); b) aan de kandidaat-huurder die de woning van een sociale verhuurder bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet is nagekomen; c) in uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaathuurder voor zover voldoende gemotiveerd wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaathuurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners. 10.5 Afsluiten huurovereenkomst proefperiode Wanneer de kandidaat-huurder voldoet aan alle toewijzingsvoorwaarden en de aangeboden woning aanvaardt, wordt met hem een huurcontract voor onbepaalde duur met een proefperiode van 2 jaar afgesloten. DEEL IV. HUURDERS 1. Wie is huurder? Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de 4 volgende categorieën van sociale huurders, die elk verschillende toetredingsvoorwaarden en rechten kunnen hebben, maar wel allen dezelfde plichten: a) de oorspronkelijke huurder (alle meerderjarige personen die de woning bij aanvang van de huurovereenkomst betrekken; b) de persoon die huwt of wettelijk gaat samenwonen na de aanvang van de huurovereenkomst met de oorspronkelijke huurder. Die persoon en de oorspronkelijke huurder brengen de verhuurder binnen een maand per aangetekende brief op de hoogte van hun burgerlijke staat. Die persoon treedt toe tot de huurovereenkomst op het moment van de kennisgeving van de burgerlijke staat; c) alle andere meerderjarige personen die na de aanvang van de huurovereenkomst gaan samenwonen met de oorspronkelijke huurder. Die personen zijn verplicht de huurovereenkomst mee te ondertekenen in een bijvoegsel dat bij deze huurovereenkomst wordt gevoegd. Dat geldt ook voor de minderjarige kinderen die al bij hen inwonen op het ogenblik dat ze meerderjarig worden. De huurovereenkomst kan alleen ondertekend worden als de oorspronkelijke huurder en de verhuurder ermee akkoord gaan. De verhuurder kan de toetreding weigeren als de persoon niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden of als niet voldaan is aan de normen inzake woningbezetting; d) de persoon die minstens 12 maanden een huurder als vermeld onder punt c) is, en die samenwoont met de oorspronkelijke huurder wordt beschouwd als een huurder op voorwaarde dat hij minimaal 12 maanden op voorhand heeft gemeld aan de verhuurder dat hij de partner is van die persoon en dat hij, mits zijn partner en de verhuurder ermee akkoord gaan, de huurovereenkomst in een bijvoegsel dat bij 19 juni 2012 blz. 12
deze huurovereenkomst wordt gevoegd, ondertekent in zijn hoedanigheid van huurder. 2. Omschrijving en procedure aanvraag bijwoners (later bijkomende huurders) Elke huurder kan een aanvraag indienen tot het laten bijwonen van andere personen. De schriftelijke aanvraag moet van de huurder komen en niet van diegene die wenst te komen bijwonen. De kandidaat-bijwoner, met uitzondering van de persoon die huwt of wettelijk gaat samenwonen na de aanvang van de huurovereenkomst met de particuliere ondertekenaar(s) van de huurovereenkomst, moet eveneens voldoen aan de toelatingsvoorwaarden zoals voor de kandidaat-huurders in punt III. 9. worden omschreven. Een bijwoning zal pas worden toegestaan wanneer alle nieuw inwonende personen voldoen aan de gestelde voorwaarden. De verhuurder kan de bijwoning weigeren indien door de bijwoning de Vlaamse woonbezettingsnormen overschreden worden. De Raad van bestuur of een delegatie ervan hecht al of niet zijn goedkeuring aan de aanvraag tot bijwoning. De verhuurder kan zijn instemming alleen maar weigeren in de gevallen vermeld onder punt III. 10.4 Weigering van toewijzing en als niet voldaan is aan de normen inzake woningbezetting. Meerderjarigen die komen bijwonen, voor zover zij over een inkomen beschikten in het referentiejaar, geven meestal aanleiding tot een huurprijsstijging. De huurprijs wordt in principe herberekend vanaf de maand volgend op de aanvraag. Wanneer uit het voorgelegde bevolkingsattest blijkt dat de perso(o)n(en) reeds eerder op vernoemd adres woonachtig is/zijn, kan de vennootschap beslissen de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf de effectieve bijwoonst te herberekenen. 3. Huurwaarborg De verhuurder past voor de huurwaarborgen het systeem volgens het Burgerlijk Wetboek openen van een geblokkeerde huurwaarborgrekening met verplichte handtekening van beide partijen toe. De huurders dienen vóór het ondertekenen van de huurovereenkomst deze rekening te openen. Zij hebben het recht om hiervoor zelf een bankinstelling te kiezen. Vanaf 1 januari 2012 werd de huurwaarborgsom: - voor de appartementen vastgesteld op 850 met een maximum van tweemaal de basishuurprijs; - voor de woningen vastgesteld op 1.000 met een maximum van tweemaal de basishuurprijs. De huurwaarborg kan vervangen worden door een schriftelijke borgstelling van het OCMW. Een schriftelijke garantie van het OCMW in afwachting van een eenmalige storting is eveneens mogelijk indien de betaling gebeurt binnen de 18 maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst. Deze schriftelijke garantstelling wordt als een clausule toegevoegd aan het huurcontract. 4. Kosten en lasten ten laste van de huurder De huurder betaalt de kosten en lasten, vermeld in artikel 1 1 van bijlage III van het kaderbesluit, met maandelijkse voorafbetalingen die telkens in de maand januari voor het ganse jaar worden vastgesteld op basis van de meeste recente goedgekeurde jaarrekening. Elk jaar wordt uiterlijk op 31 maart de afrekening van de kosten en lasten op basis van de reële kosten van het vorige werkingsjaar door de verhuurder aan de huurder overgemaakt. De huurder heeft het recht om op het kantoor van de verhuurder de gedetailleerde afrekening in te kijken, alsook de bewijsstukken die betrekking hebben op de aan hem aangerekende kosten en lasten. 5. Brandverzekering 19 juni 2012 blz. 13
De verhuurder heeft voor elke woongelegenheid een verzekering afgesloten om zijn aansprakelijkheid als eigenaar-verhuurder te dekken. Door deze verzekering wordt ook de huurderaansprakelijkheid (= indien er schade ontstaat aan het gebouw door de fout van de huurder) gedekt. De huurder verbindt er zich toe om zijn inboedel te laten verzekeren. 6. Beëindiging van de huurovereenkomst: proefperiode beëindiging In de huurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2008 voorziet het Kaderbesluit een proefperiode van 2 jaar. De verhuurder zegt de huurovereenkomst op tijdens en na de proefperiode in de volgende gevallen: a) als de huurder of zijn minderjarige kinderen een woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven in het binnen- of buitenland. De opzegtermijn bedraagt zes maanden; b) als de huurder of zijn minderjarige kinderen tijdens de huurovereenkomst een perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven in het binnen- of buitenland. De opzegtermijn bedraagt vijf jaar; c) als er bij de huurder door de verhuurder een ernstige blijvende tekortkoming wordt vastgesteld met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit zijn huurovereenkomst. De opzegtermijn bedraagt drie maanden; d) als de huurder als gevolg van onjuiste of onvolledige verklaringen onrechtmatig voordelen heeft genoten of onrechtmatig tot een huurwoning werd toegelaten. De opzegtermijn bedraagt drie maanden. De opzegtermijn vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de verhuurder met een aangetekende brief de opzegging aan de huurder heeft gegeven. Die opzegging geldt voor alle huurders. De huurovereenkomst wordt in de volgende gevallen van rechtswege ontbonden: a) als de laatste huurder, vermeld onder punt IV. 1, categorie a), b) of c), overlijdt of de huurovereenkomst heeft opgezegd; b) als bij de ontbinding nog een huurder, vermeld onder punt IV. 1, categorie d) overblijft, vindt de ontbinding plaats op de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop de verhuurder het overlijden of de opzegging van de laatste huurder heeft vernomen; c) als de huurder, vermeld onder punt IV. 1, categorie a), b) of c), overlijdt en er geen huurder categorie d) overblijft, vindt de ontbinding plaats op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van overlijden. DEEL V. VERHAAL De kandidaat-huurder die zich benadeeld acht door de volgende beslissingen van de verhuurder kan met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen van de toezichthouder: 1. de beslissing om een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder; 2. de beslissing om geen afwijking toe te staan: - in het kader van begeleid zelfstandig wonen van een minderjarige persoon; - omwille van het overschrijden van het inkomensplafond in het referentiejaar voor zover de kandidaathuurder is toegelaten tot een collectieve schuldenregeling of in budgetbegeleiding of in budgetbeheer is bij een door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling; 3. de beslissing om de inschrijving van de kandidaat-huurder te schrappen uit het register; 4. de beslissing om de toewijzing van een woning aan de kandidaat-huurder te weigeren; 5. de beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven of een persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten toetreden; 6. de beslissing om de voorkeur van de kandidaat-huurder voor een woning qua type en ligging te 19 juni 2012 blz. 14
weigeren. De kandidaat-huurder dient de beoordeling aan te vragen bij: Agentschap Inspectie RWO Afdeling Toezicht t.a.v. de toezichthouders Koning Albert II laan 19 bus 22 1210 Brussel Voor wat betreft de punten 2 tot en met 6 dient de beoordeling van de toezichthouder aangevraagd te worden binnen 30 dagen na de melding van de beslissing door de verhuurder. Voor wat betreft punt 1 beschikt de kandidaat-huurder hiervoor over een periode van 1 jaar na de datum van de betwiste toewijzing. Bij gebreke aan een formele beslissing als vermeld in de punten 2 of 5, binnen een termijn van twee maanden na het verzoek tot afwijking, versnelde toewijzing, inschrijving of toetreding, kan de kandidaat-huurder met een aangetekende en gemotiveerde brief rechtstreeks een beoordeling vragen van de toezichthouder. De beoordeling moet worden gevraagd binnen de zes maanden na het verstrijken van de voormelde termijn van twee maanden. 19 juni 2012 blz. 15