Good practices: ondersteunend werken bij woonproblemen De gemeentelijke verordening conformiteitsattesten 13.06.2017 Studiedag LOGO
1. IVLW Zuidrand en IVLW Rivierenland 2. Aanpak woningkwaliteit 3. Verordening conformiteitsattesten 4. Vocht en schimmel 5. Vragen 6. Contactgegevens
IVLW Zuidrand en Rivierenland voorstelling Intergemeentelijke vereniging lokaal woonbeleid of IVLW Zuid Opgestart op 01.05.2011 met 14 gemeenten: Aartselaar, Boechout, Boom, Borsbeek, Edegem, Hemiksem, Hove, Kontich, Lint, Mortsel, Niel, Rumst, Schelle en Zwijndrecht Na de eerste subsidieperiode (01.05.2011 30.04.2014) opgesplitst in twee werkingsgebieden.
IVLW Zuidrand en Rivierenland Voorstelling IVLW Zuidrand IVLW Rivierenland
IVLW Zuidrand en Rivierenland Voorstelling Organisatiestructuur Intergemeentelijk Team: Projectcoördinator (0,5 VTE per project) Woningcontroleur (2 x 0,5 VTE per project) Huisvestingsambtenaar per gemeente: 0,5 VTE 1 VTE
IVLW Zuidrand en Rivierenland Voorstelling Organisatiestructuur Huisvestingsambtenarenoverleg: - zeswekelijks, - kennis- en ervaringsuitwisseling, - implementatie nieuwe wetgeving, - opleiding. Beheerscomité (stuurgroep) - viermaandelijks, - afgevaardigde van elke gemeente, - beleid voeren van het project.
IVLW Zuidrand en Rivierenland Voorstelling Doelstellingen 1. Zorgen voor een divers en betaalbaar woonaanbod 2. Werken aan de kwaliteit van het woningpatrimonium en de woonomgeving 3. Informeren, adviseren en begeleiden van inwoners met woonvragen 4. Ondersteunen van de lokale private huurmarkt 5. Monitoren van de huur- en eigendomsmarkt
Aanpak woningkwaliteit Intergemeentelijk samenwerken Gemeenten geven extra aandacht aan woningkwaliteit! Aanpak van slechte panden staat voorop: - aanwerven gemeentelijke huisvestingsambtenaar in 2011, - aanwerving 1 e intergemeentelijke woningcontroleur in 2014, - invoeren gemeentelijke verordening conformiteitsattesten in 2015, - aanwerving 2 e intergemeentelijke woningcontroleur in 2017.
Aanpak woningkwaliteit Intergemeentelijk samenwerken Proactieve aanpak woningkwaliteit - signaalfunctie van wijkagenten, maatschappelijk werkers, gezondheidswerkers, energiesnoeiers, op vlak van woningkwaliteit (beperkte opleiding woningkwaliteit), - checklist woningkwaliteit voor de wijkagenten, doel is voorkomen van een procedure OO - informeren verhuurders (brochures, banners, infoavonden, ) - verordening conformiteitsattesten.
Aanpak woningkwaliteit Intergemeentelijk samenwerken Checklist voor wijkagenten Adres woning: Controledatum: Opgemaakt door: Mogelijke kwaliteitsproblemen Aanwezig? CO-gevaar Elektrocutiegevaar Schimmel Vochtplekken Geen verluchting Weinig lichtinval Kapotte/ enkele beglazing Loskomend pleisterwerk Houtverwering (ramen) Opstapeling van afval Algemene slechte staat van de woning Te veel personen aanwezig in de woning Opsplitsing van de woning Bijkomende opmerkingen? aantal personen aanwezig?
Aanpak woningkwaliteit Intergemeentelijk samenwerken Ondersteunen van huurders en verhuurders Ondersteuning woningkwaliteit is tweeledig huurders brochure procedure OO artikels gemeentelijk infoblad begeleiding door OCMW, huisvestingsambtenaar en woningcontroleur collectief lidmaatschap huurdersbond verhuurders brochure min. kwaliteitsnormen VWC dienstverlening voor eigenaars begeleiding door huisvestingsambtenaar en woningcontroleur informeren en eventueel doorverwijzen SVK ontzorgingstraject
Aanpak woningkwaliteit Intergemeentelijk samenwerken Brochures
Verordening conformiteitsattesten Doel = het verbeteren van de kwaliteit van huurwoningen Verordening is ontstaan door een aantal woonproblematieken binnen de gemeenten van IVLW. Gemeentelijk beleid wenst slechte situaties aan te pakken, maar het doel is voorkomen! -> kwaliteitsverbetering van de private huurmarkt!
Verordening conformiteitsattesten Een conformiteitsattest = - een officieel document, - woning voldoet aan de minimale normen op vlak van veiligheid en gezondheid (Vlaamse Wooncode), - een kwaliteitslabel, - een momentopname.
Verordening conformiteitsattesten Een conformiteitsattest is niet nieuw: De verhuurder kan al langer vrijwillig een conformiteitsattest aanvragen. Wat is nieuw? Gemeentelijke reglementering over het hebben van een conformiteitsattest: - beslissing gemeenteraad, - goedkeuring door de Vlaamse minister van Wonen.
Verordening conformiteitsattesten De verordening CA - inhoud 1. Verplichting voor elke woning die verhuurd of ter beschikking gesteld wordt. Enkel verplicht voor nieuwe verhuringen/ nieuwe huurcontracten. 2. Gefaseerd op basis van leeftijd van de woning: 2015 2019: woningen van 50 jaar en ouder 2020 2022: woningen van 40 jaar en ouder 2023 2024: woningen van 30 jaar en ouder 2025: alle huurwoningen met een nieuw huurcontract 3. Ook van toepassing op woningen verhuurd door een sociaal verhuurkantoor (SVK) en OCMW.
Verordening conformiteitsattesten 4. Attest is 5 jaar geldig (uitz. Borsbeek en Mortsel). 5. Het conformiteitsattest wordt gratis of betalend afgeleverd (afhankelijk van de gemeente). 6. De woning wordt gecontroleerd door een medewerker van IGEAN of door de huisvestingsambtenaar.
Verordening conformiteitsattesten
Verordening conformiteitsattesten Werkwijze verordening Stap 1: aanvraag gebeurt door verhuurder verordening CA of vrijwillige aanvraag opheffing procedure OO (afspraak om steeds CA af te leveren, ook al is besluit niet genomen) Stap 2: ontvankelijk verklaren aanvraag dossier is ontvankelijk -> termijn van 60 dagen begint te lopen. De afspraak voor de woningcontrole wordt met de huurder gemaakt. Verhuurder geeft aan of hij/zij aanwezig wil zijn.
Verordening conformiteitsattesten Werkwijze verordening Stap 3: de woningcontrole de woning is in orde -> CA wordt afgeleverd de woning is niet in orde -> gebreken oplossen binnen termijn van +/- 3 maanden TENZIJ zeer ernstige gebreken: opstarten procedure OO of art. 135!!! Communicatie met de verhuurder is belangrijk. de verhuurder meldt zelf einde der werken: - OK -> CA wordt afgeleverd - niet OK -> nieuwe afspraken met verhuurder Niet naleven van gemaakte afspraken of geen reactie van de verhuurder = procedure OO opstarten.
Verordening conformiteitsattesten Werkwijze verordening Registratie van aanvragen en afgeleverde CA s soort aanvraag gebreken bij eerste controle gebreken bij afleveren CA datum afleveren CA
Verordening conformiteitstattesten Kadaster: lijst huurwoningen In 2015 zijn de kadastergegevens vergeleken, adres eigenaar met adres pand -> alle mogelijke huurwoningen aangeschreven Opmerking: relatief grote foutmarge o.w.v.: verouderde kadastergegevens (+/- 2 jaar ), appartementen zijn moeilijk te ontcijferen.
Verordening conformiteitstattesten Bevolkingsdienst: registratie eigenaarhuurder Navragen eigenaar of huurder bij nieuwe inschrijving. -> registratie huur- en eigenaarswoning Gemeente schrijft elke eigenaar van een huurwoning met een nieuw huurcontract aan met vraag een CA aan te vragen. -> woning reeds verhuurd bij 1 e controle
Verordening conformiteitsattesten Wijkagenten: registratie eigenaar-huurder Bij controle adreswijziging, navragen of de persoon eigenaar of huurder is. Checklist woningkwaliteit.
Verordening conformiteitsattesten Enkele cijfers Aantal conformiteitsattesten: Periode sept. 2015 dec. 2016 Aantal aanvragen: +/- 253 Aantal afgeleverde CA s: +/- 199 Zoals verwacht: aanvragen > dan beschikbare personeelsinzet
Verordening conformiteitsattesten Enkele bedenkingen geen correct overzicht van de huurwoningen binnen de gemeente, 1 e controle na verhuring, woningen zijn meestal niet in orde bij de eerste controle, dossiers hebben een lange doorlooptijd, - afspraak met huurder en verhuurder - oplossen gebreken: streven naar een zo laag mogelijk aantal strafpunten - eigenaar begeleiden bij renovatie of samen zoeken naar oplossingen voordeel wanneer CA gratis wordt afgeleverd,
Verordening conformiteitsattesten Enkele bedenkingen intergemeentelijke afspraken over aanpak zijn nodig -> draaiboek in kader van de verordening, geldigheidsduur van 5 jaar is te kort, 60 dagen niet haalbaar met huidige personeelsinzet, doorstromen van gegevens over afgeleverde CA s door Wonen Vlaanderen (periodieke lijst).
Verordening conformiteitsattesten Toekomst implementatie vraag eigenaar-huurder in de bevolkingsapplicatie, huurwoningen in kaart brengen + ingeven in GIS, sanctie invoeren voor het niet hebben van een CA, geldigheidsduur aanpassen, afstemmen op aantal punten CA of leeftijd van de woning
Vocht en schimmel Bevindingen Kwaliteitsonderzoeken in kader van de verordening: voorlopig weinig vocht en schimmel problemen In kader procedure OO: meer klachten op basis van vocht en schimmel + extreme schimmelvorming -> bijkomend ernstige veiligheidsproblemen waarvan huurders zich niet bewust zijn. Vocht en schimmel: oorzaak is moeilijk vast te stellen. (ver)huurders sensibiliseren!
Vragen?
Contactgegevens IVLW Zuidrand en Rivierenland IVLW Zuidrand en Rivierenland IGEAN Doornaardstraat 60 2160 Wommelgem Projectcoördinator Woningcontroleurs Katrijn Peeters Sabine Mols en Geert Voets woonbeleid@igean.be woonbeleid@igean.be 03 350 08 28 03 350 08 28