Sloop- en Renovatiereglement Ymere

Sloop- en Renovatiereglement Ymere Definitief 2016-11-15

Inhoud 1 Reglement bij sloop en renovatie... 3 2 Communicatie en informatie... 4 3 Herhuisvesting... 5 4 Financiële regelingen... 6 Verhuiskostenvergoeding... 6 Kosten inschrijving en verlenging inschrijving Woningnet... 6 Huurbevriezing... 6 5 Overige Afspraken... 7 Informatievoorziening... 7 Leefbaarheid... 7 Geschillen... 7 6 Adressen... 8 7 Begrippenlijst... 9 2

1 Reglement bij sloop en renovatie In dit Reglement is opgenomen waar huurders mee te maken krijgen in het kader van renovatie 1 of sloop van de woning. Het Reglement bevat regelingen op het gebied van informatie, herhuisvesting en financiële vergoedingen. Het Reglement is van toepassing op alle sloop- en renovatieprojecten van zelfstandige woningen van Ymere in de gemeenten waar Ymere werkzaam is maar waar nog geen Reglement specifiek voor die gemeente is 2. Het is niet van toepassing op garages, bedrijfsruimten en dergelijke. Het is mogelijk om op complexniveau aanvullende afspraken te maken. Toepassingsgebied Dit Reglement is van toepassing op alle nog regulier bewoonde huurwoningen van Ymere die onderwerp zijn van een besluit tot sloop of renovatie waarbij verhuizing noodzakelijk is. Huurders kunnen aanspraak maken op de rechten die dit Reglement voor hen schept voor zover dit uit het specifieke planbesluit volgt. Huurders kunnen daarnaast alleen aanspraak maken op de regelingen in dit Reglement als zij: een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben, en; in het gehuurde hun hoofdverblijf houden, en; niet op andere gronden dan sloop of renovatie hun woning dienen te verlaten 3. Vaststelling en looptijd Dit Reglement is vastgesteld op 15 november 2016 door de statutaire directie van Ymere na overleg met huurdersorganisatie SHY die haar huurders vertegenwoordigt. Dit Reglement is geldig tot de datum waarop dit onderhavige Reglement door een nieuw Reglement wordt vervangen. Zowel Ymere als de huurdersorganisatie kunnen hiertoe het initiatief nemen. Ymere en de huurdersorganisatie zullen gezamenlijk het initiatief nemen om de werking van dit Reglement te evalueren. De genoemde evaluatie zal in ieder geval binnen 5 jaar plaatsvinden. De bedragen en inkomensgrenzen genoemd in dit Reglement zijn geldig in 2016 en worden jaarlijks geïndexeerd met een percentage vastgesteld door de Rijksoverheid. 1 Woorden die cursief staan worden toegelicht in de begrippenlijst 2 Op 1 januari 2017 zijn dat de gemeenten Alkmaar, Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Heemstede, Heerhugowaard, Lelystad, Zaanstad. 3 Hiermee wordt met name gedoeld op ontruimingen, opzeggingen of ontbindingen die niets met de plannen tot sloop, renovatie of onderhoud te maken hebben. Dan valt te denken aan het niet-nakomen van de huurovereenkomst, maar ook aan bijvoorbeeld een huuropzegging op grond van een campusclausule. 3

2 Communicatie en informatie Ymere betrekt de huurders van het betrokken complex in een vroeg stadium bij de planvorming. Dit zal zijn minimaal 2 jaar voor aanvang geplande sloop of renovatie werkzaamheden, behoudens in geval van bijzondere omstandigheden. Dat zal gebeuren via de (eventueel nog op te richten) bewonerscommissie. De Overlegwet vormt het wettelijk kader voor de communicatie tussen Ymere en de bewonerscommissie over het sloop of renovatieplan. Aanvullend gelden de afspraken die de SHY en Ymere hebben gemaakt in de Samenwerkingsovereenkomst en in dit Reglement. Bij de start van het overleg stellen de bewonerscommissie en Ymere een Participatieplan op. Dit plan beschrijft hoe de bewonerscommissie en Ymere gaan samenwerken en beschrijft de rol en positie van de bewonerscommissie en de huurders in het planproces. Het overleg tussen de bewonerscommissie en Ymere resulteert in een Sociaal Plan. In het Sociaal Plan staan alle afspraken en regelingen die voor het project gelden. Het Sociaal Plan bevat ten minste de volgende onderdelen: Aanleiding, het renovatie-/nieuwbouwplan en de planning Bewonersbegeleiding Het interim beheer voor en tijdens uitvoering Voorzieningen, faciliteiten en vergoedingen voor de huurders Voorwaarden en regelingen voorrangsdatum Voorwaarden voor terugkeer (indien van toepassing) De bewonerscommissie heeft tijdens het proces de taak om haar achterban te informeren over het project en -voordat zij Ymere adviseert over het plan en de afspraken (vastgelegd in het Sociaal Plan)- een bewonersraadpleging uit te voeren. Als er geen bewonerscommissie is, kan een klankbordgroep van bewoners of de lokale huurdersorganisatie de formele rol van huurdersvertegenwoordiging op zich nemen en de bewoners in het overleg met Ymere vertegenwoordigen. 4

3 Herhuisvesting Er wordt bij de herhuisvesting onderscheid gemaakt tussen projecten met en zonder behoud van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst wordt beëindigd is er geen sprake van terugkeer (in het complex) of een wisselwoning. Indien bij een sloop- of renovatieplan sprake is van behoud van de huurovereenkomst dan zijn wisselwoningen voor de huurders beschikbaar. Hierover worden op projectniveau in een Sociaal Plan specifieke afspraken gemaakt. Huisbezoek Medewerkers van Ymere zullen bij sloop en ingrijpende renovatie die niet in bewoonde staat kan plaatsvinden, huisbezoeken afleggen met als doel: - huurders te informeren over de aard van de ingreep en de gevolgen daarvan voor de bewoners; - woonwensen te inventariseren en mogelijkheden van herhuisvesting te bespreken; - mogelijke knelpunten te inventariseren; Een huurder kan zelf actief zoeken door zich in te schrijven als woningzoekende bij Woningnet, of vergelijkbare organisatie die de inschrijving van woningzoekenden verzorgt, en te reageren op het woningaanbod. De onder paragraaf 4 van dit reglement genoemde vergoeding is hier van toepassing. Voor de toewijzing van woningen zijn de op dat moment geldende (wettelijke) regels van kracht, zoals bijvoorbeeld vastgelegd in de Huisvestingsverordening van de gemeente. Voorrangsdatum De voorrangsdatum is de datum waarop de huurder vanwege de ingreep voorrang heeft op andere woningzoekenden. Deze datum is zo gekozen dat de huurder tenminste een jaar de tijd heeft om een andere woning te vinden. Inspanningsverplichting Ymere zal zich zoveel mogelijk inspannen om een andere woning aan te bieden die voldoet aan de wensen van een huurder. Oplevering De woning en bijbehorende aanhorigheden moeten leeg en in verhuurbare staat worden achtergelaten. Huurder mag geen inboedel of huisvuil achter laten. Inkomensgrenzen sociale huur Huurders met een inkomen onder de 35.739,- kunnen verhuizen naar een sociale huurwoning. Voor huurders met een inkomen hoger dan 35.739,- maar lager dan 45.716,- wordt een uitzondering gemaakt. Dit zijn de zogenaamde Midden Inkomens. Ook zij mogen verhuizen naar een sociale huurwoning. Huurders met een inkomen hoger dan 45.716 komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. 5

4 Financiële regelingen Indien de huurder gebruik maakt van de hier genoemde financiële regelingen kan hij/zij geen aanspraak maken op andere financiële regelingen die hier niet genoemd worden, zoals bijvoorbeeld de trouwe klantenbonus. Verhuiskostenvergoeding De huurder die ten gevolge van de sloop en of renovatiewerkzaamheden een zelfstandige woning moet achterlaten komt vanaf de voorrangsdatum in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding van 5.892 (prijspeil maart 2016). De vergoeding wordt éénmalig verstrekt, in twee delen. Het eerste deel bij de huuropzegging. Het andere deel bij de eindnota, nadat de woning plus de bijbehorende zolder, berging en overige aanhorigheden schoon en leeg en volgens afspraak met de verhuurmakelaar is opgeleverd aan Ymere. Eventuele vorderingen van Ymere op huurder, waaronder huurachterstanden worden met deze laatste uitbetaling verrekend. Kosten inschrijving en verlenging inschrijving Woningnet De kosten voor de inschrijving of verlenging van de inschrijving in Woningnet, of een vergelijkbare organisatie die de inschrijving van woningzoekende verzorgt, komen voor rekening van Ymere. Dit geldt vanaf de voorrangsdatum tot aan het einde van de voorrangsperiode. Huurbevriezing De huurder krijgt vanaf de voorrangsdatum geen jaarlijkse huurverhoging. De bijkomende kosten (zoals bijvoorbeeld servicekosten voor schoonmaak van algemene ruimtes) worden wel jaarlijks aangepast. Klusbonnen Verhuizen brengt veel werk met zich mee. Huurders die een medische indicatie hebben of 65 jaar en ouder zijn kunnen in aanmerking komen voor extra hulp bij hun verhuizing. Deze extra hulp bestaat uit maximaal vier uur ondersteuning. De extra hulp is niet inwisselbaar voor geld en is persoonsgebonden. De extra hulp bestaat uit het uitvoeren van eenvoudige technische klusjes. Huurgewenning Huurders met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en een belastbaar jaarinkomen van maximaal 45.716,- kunnen in aanmerking komen voor een bijdrage huurgewenning voor een periode van 3 jaar als zij na renovatie/nieuwbouw of verhuizing een huurverhoging krijgen van meer dan 50. De bijdrage bedraagt: - het eerste jaar: nieuwe huur minus de oude huur minus 50 x 75% - het tweede jaar: de nieuwe huur minus de oude huur minus 50 x 50% - het derde jaar: de nieuwe huur minus de oude huur minus 50 x 25% De huurgewenningsbijdrage gaat over maximum van 180 per maand, waarvan de huurder over de eerste 50 geen bijdrage ontvangt. De maximumbijdrage volgens deze regeling is achtereenvolgend 75%, 50% en 25% van 130, in totaal 2.340 over 3 jaar. 6

5 Overige Afspraken Informatievoorziening Ymere is verantwoordelijk voor de informatieverstrekking aan huurders. Voorbeelden van informatieverstrekking zijn de informatieavonden voor huurders, nieuwsbrieven maar ook het verstrekken van het Sociaal Plan. Leefbaarheid Ymere spant zich samen met betrokken partijen in om de leefbaarheid in het project te behouden. Lege woningen in het project worden tijdelijk verhuurd of in bruikleen gegeven. Reparatieverzoeken kunnen tot de start van de renovatie/sloop worden gemeld. Ymere Service voert de verzoeken uit met als uitgangspunt: schoon, heel en veilig. Geschillen Als een huurder en Ymere van inzicht verschillen over de uitleg van het Sociaal Plan dan heeft de huurder de mogelijkheid om dit voor te leggen aan een geschillencommissie die voor het project van toepassing is. De samenstelling en de werkwijze van de geschillencommissie is een vast onderdeel van het Sociaal Plan van een project. 7

6 Adressen SHY (Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere) Nieuwezijds Voorburgwal 21-1 1012 TC Amsterdam 020 625 80 46 Ymere Postbus 94278 1090 GG Amsterdam 088-0008900 E-mail: klantenservice@ymere.nl Website: www.ymere.nl Bezoekadres Het bezoekadres is afhankelijk van waar de huurder woont. Op onze website staat welke woningen onder welke vestiging welke vallen. Openingstijden: 8:30 17:00 uur 8

7 Begrippenlijst Bewonerscommissie Complex Geschillencommissie Klankbordgroep Planbesluit Reguliere huurovereenkomst: Renovatie: Sloop Sociaal Plan Voorrangsdatum Een uit de huurders gekozen of benoemde vertegenwoordiging van het complex Een verzameling woningen van een verhuurder die qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen en die in beginsel de basis vormen voor de ingreep. Bij een verschil van mening over de uitvoering van het Sociaal Plan, kunnen bewoners zich richten tot de geschillencommissie voor dit project. De commissie gaat na de verhuurder correct en volgens de afspraken uit het Sociaal Plan gehandeld heeft. Een groep van bewoners die op persoonlijke titel overleg voeren met de verhuurder over de sloop of renovatie. De Overlegwet is formeel niet van toepassing bij een klankbordgroep. Het besluit waarin de definitieve aanpak door de verhuurder wordt vastgelegd en er meer duidelijkheid komt over de planning. Een huurovereenkomst voor woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW, niet zijnde een huurovereenkomst voor gebruik naar aard van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW), een gemeentelijke sloopwoning (art. 7:232 lid 4 BW), een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet, of een voor huurovereenkomst voor ten hoogste twee jaren, aangegaan met een huurder behorend tot een daartoe door de minister aangewezen groep; Het verbeteren van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW met toename van het woongenot, als gevolg van vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Het slopen of zodanig verbouwen van het gehuurde dat dit niet mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:274 lid 3 sub a BW; Bij sloop of renovatie wordt specifiek voor het project een Sociaal Plan opgesteld. In dit Sociaal Plan staan alle regelingen en afspraken die voor de huurders gelden. Huurders krijgen daardoor zekerheid over hun rechten. Dit is de datum waarop de stadsvernieuwingsurgentie ingaat en de herhuisvesting begint. Na 9

deze datum kan de huurder (indien deze voldoet aan de geldende inkomenseisen) minimaal één jaar met voorrang reageren op het aanbod in WoningNet. Wisselwoning: Zelfstandige woning: Een woonruimte die tijdelijk aan huurders wordt verhuurd totdat zij kunnen terugkeren naar hun complex. Woonruimte met een eigen toegang, keuken, toilet en badkamer 10