22 APRIL 2005 C.04.0194.N/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C.04.0194.N V.D., eiser, vertegenwoordigd door Mr. Adolf Houtekier, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 2800 Mechelen, Battelsesteenweg 95, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen 1. G.W., 2. W.N., verweerders. I. Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 11 september 2003 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen.
22 APRIL 2005 C.04.0194.N/2 II. Rechtspleging voor het Hof Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd. III. Middel Eiser voert in zijn verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 3, 2, eerste, derde en vierde lid, 6, van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, (het artikel 1, 2, eerste lid, zowel vóór als na de wijziging door de wet van 13 april 1997, het artikel 3, 2, derde lid, en het artikel 3, 6, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997). Aangevochten beslissingen Het bestreden vonnis veroordeelt eiser tot betaling aan de verweerders van het bedrag van 8.180,49 euro op de volgende gronden : De oorspronkelijke vordering van verweerders strekte ertoe eiser te veroordelen tot het betalen van het bedrag van 330.000 BEF of 8.180,49 euro zijnde 18 maanden huur. Bij aangetekende brief van 27 maart 1997 zegde eiser de huurovereenkomst op omdat de dochter van eiser vanaf oktober 1997 het appartement zelf wilde betrekken. De verweerders stelden vervolgens in november 1998 vast dat het appartement opnieuw te huur stond en vanaf 1 mei 1999 werd het appartement door een nieuwe huurster bewoond. De verweerders meenden bijgevolg dat zij overeenkomstig artikel 3, 2, 4, van de Woninghuurwet recht hadden op 18 maanden huur aangezien de dochter van eiser het appartement niet ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken heeft. Partijen ondertekenden op 6 mei 1995 een huurovereenkomst voor een periode van één jaar met ingang van 1 juni 1995 om te eindigen op 31 mei 1996. Artikel 2 van de huurovereenkomst stelde dat beide partijen de mogelijkheid hadden om een einde aan de huur te stellen mits de andere partij er per aangetekend schrijven minstens drie maand op voorhand van te verwittigen. Geen van beide partijen hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt zodat de huurovereenkomst vanaf 1 juni 1996 verlengd werd. Eiser stelt dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tijdens de eerste
22 APRIL 2005 C.04.0194.N/3 huurverlenging bij schrijven van 27 maart 1997, dat er geen huurovereenkomst van 9 jaar tot stand is gekomen zodat artikel 3, 2, 4, van de Woninghuurwet niet van toepassing is. De verweerders stellen dat aangezien partijen geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om de initiële huurovereenkomst van één jaar op te zeggen er een huurovereenkomst van 9 jaar tot stand is gekomen zodat artikel 3, 2, 4, van de Woninghuurwet wel van toepassing is. Minstens is artikel 3, 6, van de Woninghuurwet zoals gewijzigd bij wet van 13 april 1997 van toepassing zodat de kwestieuze huurovereenkomst wel onderworpen is aan artikel 3, 2, van de Woninghuurwet. De initiële huurovereenkomst van 6 mei 1995 werd, zoals reeds gezegd, verlengd met een periode van één jaar en werd door eiser tijdens de eerste verlenging aangetekend opgezegd bij schrijven van 27 maart 1997 met een opzeggingstermijn van 6 maanden eindigend op 30 september 1997. Eiser is ten onrechte van mening dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd conform de bepalingen van de wet van 20 februari 1991. Volgens voormelde wet kon de huurovereenkomst van korte duur worden opgezegd mits de opzegging betekend werd tenminste 1 maand voor het verstrijken van een periode van drie jaar die ingaat op de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur is gesloten. Deze regel van opzegging van één maand voor het verstrijken van de overeengekomen duur geldt niet alleen voor huurovereenkomsten van korte duur met een duur van drie jaar, maar ook voor alle andere huurovereenkomsten van korte duur (Meulemans, D., De nieuwe Woninghuurwet. Praktijkgerichte commentaar bij de wet van 20.02.1991, Biblo, 1991, Kalmthout, nr. 93). Partijen kunnen in de huurovereenkomst afwijken van de termijn van één maand voor zover deze termijn niet wordt ingekort. In casu kwamen partijen overeen dat de opzeg drie maanden op voorhand moest betekend worden. Indien eiser derhalve de huurovereenkomst had wensen te beëindigen tijdens de eerste verlenging dan diende de opzeg drie maanden voor het einde van de verlengde huur te worden betekend. M.a.w. ten laatste op 1 maart 1997. De opzeg van 27 maart 1997 tegen 1 oktober 1997 is derhalve nietig. Eiser kan zich uiteraard niet beroepen op artikel 1739 B.W. aangezien zijn opzeg nietig is. Aangezien de opzeg van eiser van 27 maart 1997 nietig is, werd de huurovereenkomst derhalve verlengd na 31 mei 1997 zodat artikel 3, 6, van de Woninghuurwet zoals
22 APRIL 2005 C.04.0194.N/4 gewijzigd bij wet van 13 april 1997 van toepassing is. De verlenging kan overeenkomstig voormeld artikel slechts verlengd worden indien voldaan werd aan vier voorwaarden. Zo kan de verlenging slechts geschieden indien zij schriftelijk gebeurde. Aangezien aan deze voorwaarde niet is voldaan, wordt huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een periode van negen jaar te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur. Bijgevolg zijn de artikelen 3, 2, 3 en 4, van de Woninghuurwet van toepassing. Eiser betwist niet dat zijn dochter het pand niet gedurende twee jaar betrokken heeft doch stelt dat er buitengewone omstandigheden zijn waardoor hij geen vergoeding verschuldigd is aan de verweerders. Deze bijzondere omstandigheid bestaat er volgens eiser in dat zijn dochter tegen alle verwachtingen in, tijdens haar stage, reeds vanaf 1 juni 1999 op de lijst van wachtdiensten werd opgenomen. Met het oog op deze wachtdienst diende de dochter van eiser over een eigen noodkabinet te beschikken. Eiser brengt desbetreffend slechts één stuk voor, een schrijven van de Koninklijke Geneeskundige Kring van Antwerpen van 9 september 1999, waaruit blijkt dat de dochter van eiser tijdens de weekends van 20 juni 1999 en 31 juli 1999 werd ingeschakeld in de wachtdiensten in de regio Hemiksem- Schelle-Niel-Aartselaar. Uit dit schrijven van de Koninklijke Geneeskundige Kring van Antwerpen blijkt dat de dochter van eiser slechts gedurende twee weekends werd ingeschakeld in de wachtdienst. Uit voormeld schrijven blijkt niet of de dochter van eiser verplicht werd mee te werken aan deze wachtdienst of dat zij vrijwillig aan deze weekenddienst heeft meegewerkt. Ook de reden waarom de dochter van eiser werd ingeschakeld in de wachtdienst wordt niet meegedeeld in dit schrijven. De rechtbank kan derhalve niet beoordelen of de inschakeling in de weekenddienst werkelijk een bijzondere omstandigheid is. Het wordt dan ook niet bewezen door eiser dat ingeroepen omstandigheid beantwoordt aan de notie buitengewone omstandigheden van artikel 3, 2, 4, van de Woninghuurwet.
22 APRIL 2005 C.04.0194.N/5 Grieven 1. Eerste onderdeel Ingevolge het artikel 3, 2, eerste lid, van de Woninghuurwet van 20 februari 1991, zowel vóór als na de wijziging door de wet van 13 april 1997, kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen. Het bestreden vonnis stelt vast dat eiser bij aangetekende brief van 27 maart 1997 de huurovereenkomst met de verweerders heeft opgezegd omdat zijn dochter het verhuurde appartement vanaf oktober 1997 zelf wilde betrekken. Ingevolge het artikel 3, 2, derde lid, van de Woninghuurwet van 20 februari 1991, zoals gewijzigd door de wet van 13 april 1997, moet het goed binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder worden betrokken en moet het goed gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur ingevolge het artikel 3, 2, vierde lid, van de Woninghuurwet van 20 februari 1991. Het bestreden vonnis beslist echter dat de opzeg van eiser bij aangetekend schrijven van 27 maart 1997 nietig is en volgens het bestreden vonnis werd de huurovereenkomst derhalve verlengd na 31 mei 1997 voor een periode van negen jaar te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur die aanving op 1 juni 1995. Wanneer de opzeg van de huurovereenkomst, gegeven door eiser op grond van artikel 3, 2, eerste lid, van de wet van 20 februari 1991, nietig wordt verklaard en wanneer de huurovereenkomst tussen partijen aldus geacht wordt te zijn aangegaan voor een periode van negen jaar te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur
22 APRIL 2005 C.04.0194.N/6 die inging vanaf 1 juni 1995, dan kan eiser als verhuurder niet wettelijk veroordeeld worden tot betaling van de vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur ingevolge artikel 3, 2, vierde lid, van de wet van 20 februari 1991 omdat zijn dochter het goed niet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend heeft betrokken vanaf oktober 1997 overeenkomstig artikel 3, 2, derde lid, van de wet van 20 februari 1991 vermits de huurovereenkomst met verweerders geacht werd voor diezelfde periode te zijn aangegaan ingevolge de nietigheid van de opzeg van 27 maart 1997. Eiser werd dan ook ten onrechte veroordeeld tot het betalen van een vergoeding gelijk aan 18 maanden huur omdat zijn dochter het pand niet gedurende twee jaar betrokken heeft vanaf oktober 1997 nu de opzeg gegeven door eiser op 27 maart 1997 nietig werd verklaard en de huurovereenkomst met de verweerders als gevolg daarvan geacht werd te zijn aangegaan voor negen jaar vanaf 1 juni 1995 en dus ook voor de periode waarin de afstammeling van eiser het goed had moeten betrekken (schending van artikel 3, 2, eerste, derde en vierde lid, en 6, van de wet van 20 februari 1991). 2. Tweede onderdeel Ingevolge het artikel 3, 2, eerste lid, van de Woninghuurwet van 20 februari 1991, zowel vóór als na de wijziging door de wet van 13 april 1997, kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen. Ingevolge het artikel 3, 2, derde lid, van de Woninghuurwet van 20 februari 1991, zoals gewijzigd door de wet van 13 april 1997, moet het goed binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder worden betrokken en moet het goed gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk
22 APRIL 2005 C.04.0194.N/7 is aan achttien maanden huur ingevolge het artikel 3, 2, vierde lid, van de Woninghuurwet van 20 februari 1991. Het bestreden vonnis stelt vast dat eiser bij aangetekende brief van 27 maart 1997 de huurovereenkomst met de verweerders heeft opgezegd omdat zijn dochter het verhuurde appartement vanaf oktober 1997 zelf wilde betrekken. De appèlrechters konden eiser echter niet wettelijk veroordelen tot betaling van een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur op grond van artikel 3, 2, derde en vierde lid, van de Woninghuurwet van 20 februari 1991 omdat de voorwaarden van de opzeg niet werden verwezenlijkt vermits die opzeg door de appèlrechters nietig verklaard werd (schending van het artikel 3, 2, eerste, derde en vierde lid, en 6, van de wet van 20 februari 1991). IV. Beslissing van het Hof Eerste en tweede onderdeel Overwegende dat het bestreden vonnis oordeelt, zonder daaromtrent te worden bekritiseerd, dat : 1. de partijen op 6 mei 1995 een huurovereenkomst ondertekenden voor een periode van één jaar, met ingang van 1 juni 1995 om te eindigen op 31 mei 1996 ; 2. artikel 2 van de huurovereenkomst aan de beide partijen de mogelijkheid verleende om een einde aan de huur te stellen mits de andere partij per aangetekend schrijven minstens drie maanden op voorhand te verwittigen ; 3. de wet van 20 februari 1991 houdende regels betreffende de huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, hierna genaamd de Woninghuurwet, op de huurovereenkomst toepasselijk is ; 4. geen van de beide partijen van de onder punt 2 vermelde mogelijkheid gebruik hebben gemaakt, zodat de huurovereenkomst vanaf 1 juni 1996 verlengd werd ;
22 APRIL 2005 C.04.0194.N/8 5. eiser tijdens die verlenging bij schrijven van 27 maart 1997 de huur heeft opgezegd met een opzeggingstermijn van 6 maanden, eindigend op 30 september 1997 teneinde het goed te laten bewonen door zijn dochter ; 6. eiser, indien hij de huurovereenkomst had wensen te beëindigen tijdens de eerste verlenging ervan, de opzegging vóór het einde van de verlengde huur diende te worden betekend, te weten ten laatste op 1 maart 1997 ; 7. eiser niet betwist dat zijn dochter het pand niet gedurende twee jaar betrokken heeft en niet het bewijs levert van buitengewone omstandigheden ; Overwegende dat een opzegging die niet tijdig voor de vervaldag van de huurovereenkomst is gegeven, daarom niet nietig is, maar de huurovereenkomst op die vervaldag niet kan beëindigen ; Dat eisers opzegging van 27 maart 1997 aldus niet nietig is, maar de verlengde huurovereenkomst op 1 juni 1997 niet heeft kunnen beëindigen ; Overwegende dat, krachtens artikel 3, 6, eerste en derde lid, van de Woninghuurwet, de huurovereenkomst die is gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar, slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, kan worden verlengd, zonder dat de totale duur van de huur meer dan drie jaar mag zijn ; Dat, krachtens 6, vijfde lid, van dit artikel, bij onstentenis van een tijdige betekende opzegging, de huurovereenkomst geacht wordt te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en derhalve onderworpen is aan de bepalingen van de paragrafen 1 tot 5 van dit artikel ; Dat, krachtens artikel 15, vijfde lid, van de wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, waarbij voormelde paragraaf 6 werd vervangen, die vervanging van toepassing is op de overeenkomsten van korte duur die gesloten, verlengd of vernieuwd zijn na de inwerkingtreding van die wet, op 31 mei 1997 ;
22 APRIL 2005 C.04.0194.N/9 Dat aldus, bij gebrek aan tijdige beëindiging van de huurovereenkomst tijdens de verlenging ervan, artikel 3, 2, van de Woninghuurwet op de huurovereenkomst tussen de partijen van toepassing is ; Overwegende dat, krachtens artikel 3, 2, eerste lid, van de Woninghuurwet de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen ; Dat, krachtens het derde lid van die paragraaf, het goed binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder moet worden betrokken en het goed gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend moet betrokken blijven ; Dat, krachtens het vierde lid van die paragraaf, de huurder, indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur ; Dat op de voormelde in de plaats gestelde redenen het bestreden vonnis eiser naar recht veroordeelt tot betaling van een vergoeding aan de verweerders, gelijk aan achttien maanden huur ; Dat de onderdelen niet ontvankelijk zijn ; OM DIE REDENEN, HET HOF, Verwerpt het cassatieberoep ; Veroordeelt eiser in de kosten. De kosten begroot op de som van vijfhonderd zestig euro tweeëntwintig cent jegens de eisende partij. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door de afdelingsvoorzitters Robert Boes en Ernest Waûters, de raadsheren Greta Bourgeois, Ghislain Londers en Eric Dirix, en in openbare terechtzitting van tweeëntwintig april tweeduizend en vijf uitgesproken door afdelingsvoorzitter
22 APRIL 2005 C.04.0194.N/10 Robert Boes, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.