Notitie Blijverslening 2017 1 Inleiding 1.1 Het speelveld Het aantal ouderen in Nederland neemt de komende jaren sterk toe. Het CBS verwacht dat in 2040 ruim een kwart van de bevolking ouder is dan 65 jaar. Van hen zal een derde deel ouder zijn dan 80 jaar. Ook in de gemeente Utrechtse Heuvelrug zullen we hiermee te maken krijgen. Volgens het woonbehoefteonderzoek en de Primosprognose uit 2014 is 58% van de inwoners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug in 2040 ouder dan 65 jaar. Daarmee verandert de dynamiek op de woningmarkt. Ouderen van nu zijn honkvaster dan ouderen van vroeger. Ze willen steeds vaker oud worden in de woning en buurt waar ze nu wonen. Ook speelt de extramuralisering van de zorg hierbij een belangrijke rol. Een samenleving met steeds meer ouderen stelt andere eisen aan de kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving. De belangrijkste oplossing voor het geschikt maken van de woningvoorraad ligt in de aanpassing van de bestaande woningvoorraad, omdat het aantal nieuwbouwwoningen beperkt is. Niet alle ouderen hebben echter voldoende spaargeld om dergelijke aanpassingen te betalen. Ook is het voor deze doelgroep moeilijk om geld te lenen. De Blijverslening is een stimuleringsinstrument om ouderen de mogelijkheid te bieden hun (koop)woning aan te passen. 1.2 Aanleiding notitie Per 1 januari 2016 heeft de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) de Blijverslening geïntroduceerd. De raad heeft op 7 december 2015 tijdens de avond van de Raad vragen gesteld over de Blijverslening. Het college van B&W heeft toen aangegeven, dat zij positief staat tegenover deze regeling en een en ander verder zal uitzoeken. In 2010 is in de gemeente Utrechtse Heuvelrug de Starterslening ingevoerd. Deze lening biedt starters de mogelijkheid om een woning te kopen, waarvoor ze bij de bank niet genoeg financiering kunnen krijgen. De Starterslening wordt momenteel geëvalueerd. Dit is een goed moment om te onderzoeken waaraan behoefte is in deze gemeente, hoe het budget voor de huidige Starterslening in de toekomst het best kan worden ingezet en of een combinatie met de Blijverslening wenselijk en mogelijk is. 1.3 Leeswijzer De notitie Blijverslening 2017 bevat drie hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt de Blijverslening beschreven, waarbij de verschillende varianten en voorwaarden aan bod komen. In hoofdstuk drie wordt de financiële kant van de Blijverslening belicht, waaronder de verdeling van het budget over de Blijverslening en de Starterslening.
2 Inzet Blijverslening 2.1 Blijverslening als instrument In de evaluatie van de Woonvisie, die in januari 2013 in de gemeenteraad werd behandeld, is de focus van het gemeentelijk woonbeleid benoemd: 1) inzetten op de doorstroming in kernvoorraad sociale huurwoningen; 2) meer betaalbare huur- en koopwoningen bouwen of beschikbaar stellen voor de inkomensgroepen van 34.085, - tot 45.000, - (de scheefwoners); 3) levensloopbestendig wonen bevorderen en realiseren in alle dorpen; 4) klimaatbewust en duurzaam bouwen en woningen aanpassen. De Blijverslening heeft betrekking op het derde punt. Dit punt wordt in de volgende paragraaf verder uitgewerkt. 2.2 Blijverslening bevordert levensloopbestendig wonen Zo lang mogelijk zelfstandig en zelfredzaam wonen, dat is veelal de wens van senioren en mensen met een lichamelijke beperking. Dit is ook het beleid waar het Rijk en gemeenten op inzetten. Zowel vanuit de wens van senioren en mensen met een beperking als vanuit kostenbesparing in de zorg en de scheiding tussen wonen en zorg, is het van belang dat de woningvoorraad levensloopbestendig wordt gemaakt en wordt aangepast. Om het langer zelfstandig thuis wonen mogelijk te maken is aanpassing van de woning soms noodzakelijk. Dit kan om zowel kleine als grote ingrepen gaan. De financiering van deze kosten is voor woningeigenaren vaak een drempel om daadwerkelijk tot woningaanpassing te besluiten. Hierdoor moeten bewoners zich onnodig behelpen en zijn zij genoodzaakt minder veilig en comfortabel te wonen en te leven. Het Stimuleringsfonds volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) heeft daarom in samenwerking met het landelijk Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen, provincies en gemeenten de Blijverslening als instrument ontwikkeld voor de financiering van woningaanpassingen. Dit biedt de gemeente de kans haar inwoners te faciliteren in het langer thuis wonen. Met woningaanpassingen kan dit comfortabeler, veiliger en dus ook langer. 2.3 Varianten Blijverslening Er zijn twee soorten Blijversleningen, de consumptieve Blijverslening en de hypothecaire Blijverslening. Beide leningen zijn bedoeld voor eigenaar-bewoners die hun woning levensloopbestendig willen maken. Gemeenten kunnen zelf bepalen welke soort lening ze beschikbaar stellen. Ze kunnen ook beide leningen aanbieden. Hieronder worden de belangrijkste kenmerken van beide soorten leningen weergegeven (bepaald door SVn). Consumptieve Blijverslening - De hoogte van de lening bedraagt minimaal 2500,- en maximaal 10.000,-. - De looptijd van de lening bedraagt 10 jaar. - Eén van beide aanvragers is jonger dan 76 jaar. - Van de lening wordt een onderhandse acte opgemaakt. - Betaling aflossing en rente door middel van maandannuïteit. - Geen afsluitkosten of notariskosten. - Geen (hypothecaire) zekerheden. - Hoeft bij verhuizing niet te worden afgelost, maar kan worden meegenomen.
Hypothecaire Blijverslening - De hoogte van de lening bedraagt minimaal 2500,- en maximaal 50.000,- (zie voor de maximale hoogte in de gemeente Utrechtse Heuvelrug onder het kopje maximale hoogte Blijverslening ) - De looptijd van de lening bedraagt 10 jaar t/m een bedrag van 10.000,- en 20 jaar vanaf 10.001,-. - Geen leeftijdsgrens aanvrager(s). - Van de lening wordt een hypothecaire actie opgemaakt. - Betaling aflossing en rente ofwel door middel van maandannuïteit ofwel door middel van deels maandannuïteit en deels aflossingsvrij (aflossingsvrije deel is niet fiscaal aftrekbaar). - Afsluitkosten en notariskosten, waarvan de laatste voor rekening van de aanvrager(s). - Hypothecaire zekerheid. - Kan niet meeverhuizen naar een eventuele volgende woning, maar dient bij verhuizing te worden afgelost. Het voorstel is om uitsluitend de hypothecaire variant aan te bieden in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Deze variant geeft de meeste zekerheid voor alle partijen en levert de minste risico s op. 2.4 Voorwaarden Blijverslening Naast de keuze over het soort lening, de consumptieve of de hypothecaire, kan de gemeente zelf bepalen welke voorwaarden ze verbindt aan de lening, zoals de doelgroep, de woningcategorie, maximale WOZ-waarde van de woning, maximale bedrag van de lening, de maatregelen die in aanmerking komen, een eventuele leeftijdsgrens en wel of geen aflossingsvrij deel bij de hypothecaire variant. Daarbij moet de gemeente binnen de grenzen blijven die door SVn worden gesteld (zie hierboven). De gemeente mag wel strengere voorwaarden stellen. Het voorstel is om de volgende voorwaarden te verbinden aan de Blijverslening: Soort lening De gemeente Utrechtse Heuvelrug vertrekt uitsluitend de hypothecaire variant van de Blijverslening, zonder de mogelijkheid voor een aflossingsvrij deel. De Blijverslening wordt gefinancierd vanuit een revolverend fonds. Het principe hiervan is dat de rente en aflossingen op de lening weer terugvloeien in het fonds, waarvan vervolgens weer nieuwe leningen kunnen worden verstrekt. Als de Blijverslening deels aflossingsvrij wordt, zullen er minder aflossingen in het fonds terugvloeien, waardoor er minder nieuwe leningen kunnen worden verstrekt. Maximale hoogte Blijverslening De gemeente Utrechtse Heuvelrug stelt de maximale hoogte van de Blijverslening op 30.000,-. Dit is gelijk aan de maximale hoogte van een Starterslening. Op basis van de voorwaarden van het SVn zou een maximum van 50.000,- mogelijk zijn. Het nadeel van zo n hoog bedrag is dat er minder leningen kunnen worden verstrekt voor een bepaald budget en dus minder woningen levensloopbestendig kunnen worden gemaakt. Van een budget van 300.000,- kunnen 10 leningen van 30.000,- worden verstrekt, terwijl er maar 6 leningen van 50.000,- van kunnen worden verstrekt. Overigens zal in de praktijk niet iedereen het maximale bedrag lenen. Een lening van 30.000,- is hoog genoeg om verschillende maatregelen van te kunnen betalen, zoals het plaatsen van een traplift, het aanpassen van het toilet of het realiseren van een nieuwe badkamer. In de verordening voor de Blijverslening wordt een bepaling opgenomen dat het college van B&W de maximale hoogte van de Blijverslening kan aanpassen. Als in de praktijk blijkt dat 30.000,- te hoog of te laag is, hoeft niet eerst de verordening te worden gewijzigd door de gemeenteraad.
De doelgroep De Blijverslening is bedoeld voor de volgende twee doelgroepen: - Mensen met een zorgvraag, waarbij aanpassing van de woning noodzakelijk is om in de huidige woning te kunnen blijven wonen. Er wordt geen minimale leeftijdsgrens of woonduur aan deze groep verbonden. - Senioren die hun woning preventief willen aanpassen om ook in de toekomst in hun woning te kunnen blijven wonen. Aan deze groep wordt een leeftijdsgrens verbonden van minimaal 55 jaar. Er is door banken geen leeftijdsgrens vastgesteld waarop ouderen niet meer in aanmerking komen voor een hypothecaire lening. Met een leeftijdsgrens van 55 jaar is er een ruime potentiële doelgroep. Daarnaast wordt voor deze doelgroep de voorwaarde opgenomen dat men minimaal 3 jaar in de huidige woning moet wonen. Iemand die korter in zijn huis woont had bij het kopen van de woning al rekening kunnen houden met de gewenste aanpassingen. Er wordt geen maximale leeftijd aan de Blijverslening verbonden. Hoe ouder iemand is, hoe groter de kans op beperkingen en dus hoe groter de behoefte aan aanpassingen in de woning. Omdat ervoor wordt gekozen uitsluitend hypothecaire leningen te verstrekken, loopt de gemeente nauwelijks risico s en is een maximale leeftijd niet nodig om risico s te beperken. De woning fungeert immers als onderpand voor de hypotheek. Maximale WOZ-waarde Bij de financiële toetsing van een aanvraag voor een Blijverslening door SVn wordt uitsluitend een inkomenstoets gedaan. Een vermogenstoets is niet mogelijk. In plaats daarvan is het wel mogelijk om als gemeente een maximale WOZ-waarde vast te stellen. Er wordt voorgesteld om dit niet te doen, omdat iemands beschikbare vermogen niet één-op-één samenhangt met de WOZ-waarde van zijn woning. Maatregelen die in aanmerking komen Maatregelen die voor een Blijverslening in aanmerking komen zijn enerzijds maatregelen die inwoners met een zorgvraag in staat stellen zelfstandig in hun woning te kunnen blijven wonen en anderzijds (preventieve) maatregelen die een woning levensloopbestendig maken, waardoor senioren langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Om te beoordelen of hieraan wordt voldaan zijn twee mogelijkheden. Er kan voor worden gekozen vooraf een limitatieve lijst op te stellen met maatregelen die in aanmerking komen voor een Blijverlening. Een andere mogelijkheid is om de aangevraagde maatregelen te laten toetsen door een deskundige. Om maatwerk te kunnen leveren wordt gekozen voor de tweede optie. Toetsing van de voorgestelde maatregelen door een commerciële organisatie is vrij prijzig, daarom wordt de volgende oplossing voorgesteld. Voor aanvragers met een zorgvraag wordt advies gevraagd aan de sociale dorpsteams. Zij kunnen een aanvraag in een bredere context beoordelen, waaronder het aanvragen van woningaanpassingen in het kader van de WMO. Zo kan voor elke individuele situatie de beste oplossing worden gekozen. Bij aanvragen voor preventieve maatregelen wordt advies gevraagd aan de woonadviseurs van het Seniorenplatform Utrechtse Heuvelrug, vrijwilligers die nu reeds senioren adviseren over woningaanpassingen in het kader van het project Uw huis uw toekomst.
3 Financiën 3.1 Beschikbaar stellen gelden aan SVn De gemeente Utrechtse Heuvelrug is deelnemer aan het SVn. Door financiering beschikbaar te stellen aan SVn worden Blijversleningen mogelijk. De deelnemingsovereenkomst van onze gemeente met SVn heeft een langlopend karakter en het beschikbaar gestelde budget wordt door SVn revolverend ingezet. De door SVn terugontvangen aflossingen komen weer beschikbaar voor nieuwe Blijversleningen. De gemeente heeft de mogelijkheid om deze gelden op te vragen. De gemeente loopt nauwelijks risico, omdat de bestaande hypotheek plus de Blijverslening maximaal 80% van de WOZ-waarde van de woning mag bedragen. Bij verkoop van de woning, zal de opbrengst in principe genoeg zijn om de aflossing van zowel de hypotheek als de Blijverslening te kunnen betalen. 3.2 Budget Blijverslening Omdat de Blijverslening een nieuw instrument is, waarmee nog weinig ervaring is opgedaan, is het lastig om de vraag naar de leningen in te kunnen schatten. Het is aan te bevelen om voldoende startkapitaal voor ten minste 10 leningen beschikbaar te stellen. Uitgaande van het maximale bedrag van 30.000,- per lening is dan een budget van ten minste 300.000, - nodig. In de praktijk zullen voor dit bedrag meer leningen verstrekt kunnen worden, omdat veel leningen naar verwachting lager zullen zijn dan 30.000,-. Het budget wordt revolverend ingezet, waardoor ook op langere termijn budget beschikbaar is om leningen te kunnen verstrekken. Het startkapitaal voor de Blijverslening kan worden gefinancierd uit de 'bestemmingsreserve Startersleningen'. Voor de Starterslening is per 1 januari 2017 het volgende budget beschikbaar: Gemeenterekening Utrechtse heuvelrug 152.861,87 VROM startersfonds gemeente Utrechtse Heuvelrug 329.132,98 Totaal beschikbaar budget: ` 481.994,85 Er zijn twee opties voor het verdelen van het beschikbare budget over de Blijverslening en Starterslening. Optie 1: Het huidige budget voor de Starterslening wordt in tweeën gedeeld in een budget voor de Starterslening en een budget voor de Blijverslening. Voor beide leningen ligt het beschikbare budget daarmee vast. Optie 2: Er wordt één (gezamenlijk) budget beschikbaar gesteld voor zowel de Starterslening als de Blijverslening. Hoeveel geld wordt uitgegeven aan Startersleningen en hoeveel aan Blijversleningen is afhankelijk van de belangstelling voor beide leningen. Het voordeel hiervan is dat kan worden ingespeeld op de actuele vraag. Omdat optie 2 meer flexibiliteit geeft kiezen we voor deze optie. Op dit moment kan nog niet worden voorspeld hoeveel belangstelling er zal zijn voor de Blijverslening en met één budget kan het best worden ingespeeld op de uiteindelijke behoefte.