Collegevoorstel onder verantwoordelijkheid van. : wethouder A.H.P. Bosmans. Onderwerp. : Starterslening en Blijverslening. Programma.

Transcriptie

1 Collegevoorstel onder verantwoordelijkheid van Onderwerp Programma : wethouder A.H.P. Bosmans : Starterslening en Blijverslening : Meedoen/Wonen Voorstelnummer : Info bij afdelingshoofd : J.W.A. van der Heijden Telefoonnummer : adres : j.v.d.heijden@heeze-leende.nl Rondetafelgesprek : -- Opiniërende/Besluitvormende raad : 23 januari 2017 Aan de raad, Samenvatting Door de sterke toename van het aantal ouderen en het langer thuis blijven wonen van ouderen verandert de dynamiek op de woningmarkt. De belangrijkste oplossing voor het geschikt maken van de woningvoorraad ligt in aanpassingen van de bestaande woningvoorraad. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting heeft naast de Starterslening nu ook een zogenaamde Blijverslening ontwikkeld. De invoering van de Blijverslening in Heeze-Leende past goed binnen de doelstellingen van het sociale domein. Voorgesteld wordt om in Heeze-Leende naast de Starterslening nu ook de Blijverslening in te voeren. Inleiding Het aantal ouderen in Nederland neemt de komende jaren sterk toe. Het CBS verwacht dat in 2040 ruim een kwart van de bevolking ouder is dan 65 jaar. Van hen is een derde deel ouder dan 80 jaar. Ook in de gemeente Heeze-Leende zet de vergrijzing van de bevolking door. Het percentage inwoners van 65 jaar of ouder zal naar verwachting toenemen van 23% in 2015 naar 32% in Daarmee verandert de dynamiek op de woningmarkt. Ouderen willen steeds vaker oud worden in de woning en in de buurt waar ze nu wonen. Een samenleving met steeds meer ouderen stelt andere eisen aan de kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving. De belangrijkste oplossing voor het geschikt maken van de woningvoorraad ligt niet in nieuwbouw, maar in aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Gemeenten hebben de zorg de woningvoorraad te laten aansluiten bij de ouder wordende bevolking. Hiervoor zijn meer levensloopbestendige en daarmee toekomstbestendige woningen nodig. Dit is niet alleen belangrijk voor de woningvoorraad, maar ook voor de beleidsopgave van het sociale domein: langer zelfstandig thuis wonen. Een groot deel van de ouderen in Heeze-Leende woont in koopwoningen. Ouderen met een eigen huis kunnen niet altijd de benodigde woningaanpassingen betalen. Hun vermogen zit in het huis en is daarom niet beschikbaar voor aanpassingen. Zij kunnen vaak ook geen hypotheek krijgen bij de bank. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) heeft in nauwe samenwerking met gemeenten, provincies en belangenorganisaties zoals de ANBO, naast de Starterslening, nu ook een zogenaamde Blijverslening ontwikkeld. Met de Blijverslening bevordert een gemeente of provincie zelfstandig thuis wonen. registratiekenmerk:

2 In Heeze-Leende hebben we voor starters op de woningmarkt al vanaf eind 2009 de zogenaamde Starterslening, eveneens een product van de SVn. Er is hiervoor tweemaal een bedrag van ,- beschikbaar gesteld. Aanvankelijk was het de bedoeling om nog een derde keer dit bedrag beschikbaar te stellen maar in 2011 heeft de raad besloten om deze bijdrage als bezuinigingsmaatregel in 2012 te schrappen. De verordening werd niet ingetrokken omdat de bestaande startersleningen uiteraard gewoon doorliepen. Omdat destijds ook het Rijk en de Provincie bijdroegen konden er in deze periode in totaal 15 startersleningen worden verstrekt. Eind 2014 heeft de gemeenteraad besloten om de inmiddels weer vrijgekomen middelen ( toen ruim ,-) weer in te zetten voor startersleningen. Dit resulteerde in een drietal aanvragen waarvan er uiteindelijk slechts 1 werd toegekend. Het Rijk en de Provincie stopten in 2015 met hun bijdragen aan de startersleningen. Er is de laatste jaren weinig gebruikt gemaakt van deze mogelijkheid. Hier zijn een aantal redenen voor aan te wijzen zoals de crisis op de woningmarkt, de beperkte nieuwbouw voor starters en de iets ruimere mogelijkheden bij de banken. Bovendien kon er weinig bekendheid gegeven worden aan de regeling omdat het budget zeer beperkt was. Daarom heeft het college de raad in oktober 2016 voorgesteld om te stoppen met de Starterslening en om de Blijverslening in te voeren. Het restant bedrag van de Starterslening en de middelen die terug vloeien (rente en aflossing lopende leningen) zouden volgens een zogenaamd revolving fund gebruikt kunnen worden voor de Blijverslening. Bij behandeling in de raad bleek dat de meeste raadsleden de Starterslening willen behouden. De wethouder heeft vervolgens het raadsvoorstel ingetrokken en toegezegd om met een nieuw voorstel te komen. Omdat het zeker mogelijk is om de Blijverslening en de Starterslening naast elkaar te laten bestaan wordt in dit voorstel uitgegaan van behoud van de Starterslening en invoering van de Blijverslening. Als gevolg van een aantal landelijke wijzigingen moet voor de Starterslening wel een nieuwe verordening worden vastgesteld. Afgezien van een nieuwe datum inwerkingtreding is de eerder voorgelegde verordening Blijverslening ongewijzigd gebleven. Eerdere besluitvorming -- Alternatieven en argumenten 1. Starterslening Voorgesteld wordt om de starterslening te handhaven naast de Blijverslening. Vanwege een recentelijke aflossing bedraagt het budget inmiddels weer ruim ,-. Hiervoor moet wel de verordening worden aangepast. Het product Starterslening bij SVn wijzigt namelijk per 1 januari Dit is noodzakelijk vanwege een wijziging van de fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek per 1 januari Een hypotheek moet sindsdien tenminste annuïtair worden afgelost om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Voor de Starterslening is tot 31 december 2016 een uitzondering gemaakt. Om de Starterslening met hypotheekrenteaftrek te behouden is dus een wijziging nodig. De gemeenten worden in de gelegenheid gesteld om de verordening in de komende maanden aan te passen. Tot die tijd worden aanvragen beoordeeld op grond van de oude geldende verordening van de gemeente en de gewijzigde voorwaarden van SVn. Wat is het verschil tussen de oude en de gewijzigde Starterslening? Veel blijft hetzelfde; De maximale Starterslening blijft 20% van de waarde van de woning. Gemeenten kunnen nog steeds specifiek voor hun gemeente geldende voorwaarden opnemen en voor starters blijft de lening de eerste drie jaar maandlastenvrij. Om dit mogelijk te maken, wordt pagina 2 van 7 registratiekenmerk:

3 de Combinatielening aan het pakket toegevoegd. Uit deze box 3-lening wordt de verplichte aflossing van de Starterslening betaald. De Combinatielening komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Ten opzichte van de huidige Starterslening kan dit voor de starter een zeer beperkt financieel nadeel betekenen. Blijft boetevrij aflossen mogelijk? Het blijft mogelijk om de lening geheel of gedeeltelijk boetevrij en kosteloos af te lossen. De starter krijgt de keuze waarop hij extra wil aflossen; De Starterslening of de Combinatielening. Hoe zit het met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de organisatie die de NHG verleent, waarborgt de gewijzigde Starterslening. Voor de Combinatielening geldt dat niet. In het geval van verliesdeclaraties bij het WEW, neemt SVn de resterende Combinatielening voor haar rekening. Daardoor verandert het risico ten opzichte van de oude Starterslening niet, voor zowel starters als gemeenten. Verordening Voorgesteld wordt om de nieuwe verordening zoveel mogelijk aan te laten sluiten bij de oude verordening en de keuzes die in de oude verordening zijn gemaakt met betrekking tot de doelgroep etc. te handhaven. Hierdoor wordt het een min of meer technische aanpassing van de Verordening. Zie bijgevoegd concept. 2. Blijverslening Wat is de Blijverslening? Met de Blijverslening kan de gemeente zelfstandig thuis wonen bevorderen en op de lange termijn mogelijk besparen op zorgkosten. De gemeente bepaalt zelf voor wie en voor welke maatregelen de Blijverslening wordt ingezet. Dit wordt vastgelegd in een Verordening Blijverslening. Naast ouderen kunnen ook mensen met een beperking en/of ouders met een kind met een beperking gebruik maken van de Blijverslening. De Blijverslening kan zowel hypothecair als consumptief worden verstrekt. De gemeente opent een fonds bij SVn waaruit de leningen worden verstrekt. Rente en aflossing kunnen opnieuw worden ingezet door de gemeente. Omdat de Blijverslening in een bouwkrediet wordt gestort weet de gemeente zeker dat de afgesproken woningaanpassingen worden uitgevoerd. De mogelijke woningaanpassingen zijn grofweg te onderscheiden in bouwkundige en domotica aanpassingen. Bij bouwkundige aanpassingen kan gedacht worden aan slaapkamer + badkamer op de begane grond; verstelbaar keukenblok; verbreden deuren; aanbrengen traplift. Bij domotica aanpassingen kunnen apparaten worden gekoppeld aan informatiesystemen zoals mobiliteitsbewaking met behulp van bewegingssensoren en/of camera; temperatuursensoren voor verwarming/airconditioning. Voordelen Blijverslening Waarom zou de gemeente een Blijverslening aanbieden? - Langer zelfstandig wonen is het uitgangspunt van het woonzorgbeleid van Rijk en gemeenten. Veel ouderen willen graag zo lang mogelijk thuis blijven wonen en hun huis daarop aanpassen. - Met de Blijverslening ligt de verantwoordelijkheid en regie bij de burgers zelf (eigen kracht), dit sluit goed aan op ons Wmo-beleid. - De Blijverslening is een investering aan de voorkant (preventief) en kan mogelijk voorkomen dat mensen later een beroep doen op een (dure) woningaanpassing via de Wmo. pagina 3 van 7 registratiekenmerk:

4 - Het is een doelmatige manier van financieren. Rente en aflossing vloeien direct weer terug naar de gemeente en kunnen indien gewenst weer opnieuw voor de doelgroep ingezet worden. - De gemeente kan eigen voorwaarden stellen, afgestemd op de eigen beleidsdoelstellingen. De gemeente kan zelf beslissen welk bedrag beschikbaar wordt gesteld, of gekozen wordt voor een hypothecaire lening of een consumptieve lening (of allebei), wie de doelgroep is etc. Nadelen Blijverslening Waarom zou de gemeente geen Blijverslening aanbieden? - Jaarlijkse kosten aan SVn. De jaarlijkse vergoeding voor het beheren van het fonds bedraagt op jaarbasis 0,5% over de restschuld van de openstaande leningen. Dit is identiek aan de Starterslening. - Risico op wanbetaling. Hoewel de aanvrager voldoet aan de geldende normen is er, zoals bij iedere lening, altijd risico op non-betaling temeer omdat SVn slechts beperkte leeftijdsgrenzen stelt. Hierdoor is sprake van een gemiddeld hoger risicoprofiel. Bij consumptieve leningen zal het risico gemiddeld hoger zijn dan bij hypothecaire leningen waar hypothecaire zekerheid wordt gevestigd. - De gemeente moet de middelen voor de Blijverslening reserveren. Dit bedrag kan dus niet /zeer lastig aangesproken worden indien de gemeente dit wil. Woningaanpassingen via de Blijverslening en woningaanpassingen via de Wmo Woningaanpassingen via de Blijverslening betreffen preventieve woningaanpassingen die vroegtijdig worden uitgevoerd om het langer thuis blijven wonen te stimuleren. De regie ligt bij de aanvrager, er is nog geen directe noodzaak om de woning aan te passen. Bij woningaanpassingen via de Wmo (maatwerkvoorziening) is er een noodzaak vanwege een of meerdere beperkingen van de aanvrager en is er sprake van een Wmo-indicatie. Via een keukentafelgesprek wordt bekeken of een woningaanpassing daadwerkelijk nodig is. Ook zijn met wocom afspraken gemaakt over een eventuele verhuizing als mensen vanwege hun beperking niet langer in hun huidige woning kunnen blijven wonen. Voor woningaanpassingen via de Wmo betalen mensen een eigen bijdrage die inkomensafhankelijk is. Praktijkvoorbeelden Blijverslening De Blijverslening is een nieuw product van SVn. Landelijk zijn nog nauwelijks ervaringen met de Blijverslening bekend, we weten dus niet hoe effectief de Blijverslening is. De gemeente Renkum biedt sinds 1 maart 2016 als eerste gemeente in Nederland een Blijverslening aan. De gemeente Hoogeveen is in mei 2016 gestart met de Blijverslening. In de gemeente Oss heeft de raad kort in september 2016 de verordening Blijverslening vastgesteld. We hebben de regelingen van deze 3 gemeenten betrokken bij het opstellen van de verordening Blijverslening Heeze-Leende. Verordening Aan de Blijverslening zijn een aantal algemene voorwaarden van de SVn verbonden. Daarnaast kunnen er voorwaarden door de gemeente worden vastgelegd in de verordening zoals: a. hypothecaire of consumptieve lening b. maximale hoogte lening c. doelgroep d. maatregelen (woningaanpassingen) a. hypothecaire of consumptieve lening (artikel 2.2) SVn biedt twee typen Blijverslening aan; de hypothecaire en de consumptieve Blijverslening. De kenmerken van deze twee leningen zijn door SVn vastgesteld en opgenomen in de verordening (artikel 12). pagina 4 van 7 registratiekenmerk:

5 Alternatief 1: hypothecaire lening én consumptieve lening De verordening wordt zo ruim mogelijk opgesteld om het effect van de Blijverslening zo groot mogelijk te maken. Om een zo breed mogelijke doelgroep te bereiken wordt de hypothecaire én consumptieve Blijverslening aangeboden. Bij een hypothecaire lening is de aanvrager naast de totale kosten voor de lening zelf verantwoordelijk voor notariskosten en eventuele kosten voor een hypotheekadviseur. Bij kleinere woningaanpassingen zullen mensen mogelijk eerder gebruik maken van een consumptieve lening (maximumbedrag van ,-) omdat hier geen notariskosten aan verbonden zijn. Aan de consumptieve lening zitten wel meer risico s dan aan de hypothecaire lening. Bij een consumptieve lening wordt een onderhandse akte opgemaakt en is er geen zekerheid. Bij een hypothecaire lening wordt een hypothecaire akte opgemaakt en is er sprake van hypothecaire zekerheid. Alternatief 2: alleen een hypothecaire lening De verordening wordt minder ruim opgesteld dan bij alternatief 1 waardoor het effect minder groot is. Omdat alleen de hypothecaire lening wordt aangeboden wordt een kleinere doelgroep bereikt. Ook voor kleinere woningaanpassingen (onder de ,-) moet een hypotheekakte worden opgesteld en moeten notariskosten worden betaald. Voordeel is dat er minder risico s zijn omdat er sprake is van hypothecaire zekerheid. Om een zo groot mogelijke doelgroep te bereiken adviseren we om te kiezen voor alternatief 1. b. maximale hoogte lening( artikel 2.2) Vanuit SVn is het minimale leenbedrag voor een consumptief krediet 2.500,- en het maximale bedrag ,-. Voor hypothecaire leningen is dit 2.500,- respectievelijk ,-. De gemeente kan het maximaal te lenen bedrag naar beneden bijstellen. SVn voert in alle gevallen een krediettoets uit, waardoor aanvragers nooit meer kunnen lenen dan de draagkrachtberekeningen voorschrijven. Van belang is dat de maximale lening hoog genoeg is om de gewenste aanpassingen te kunnen uitvoeren. We adviseren om het maximale bedrag voor de hypothecaire lening op ,- te stellen. Voor dit bedrag kunnen ook wat grotere woningaanpassingen zoals een slaapkamer of badkamer beneden worden uitgevoerd. c. doelgroep (artikel 2.2) De doelgroep wordt gevormd door eigenaren-bewoners die hun woning levensloopbestendig willen maken. Dit zullen in de praktijk vooral ouderen/senioren zijn maar ook mensen met een beperking of met een kind met een beperking vallen onder de doelgroep. De gemeente mag ervoor kiezen om enkel woningaanpassingen te doen in huizen tot en met een bepaalde WOZ-waarde. Voor het afsluiten van een consumptieve lening geldt een maximumleeftijd van 75 jaar van een van de aanvragers. Voor een hypothecaire lening geldt geen maximumleeftijd. De gemeente mag aanvullende eisen stellen aan de leeftijd van (een van) de aanvragers van een lening. Om de doelgroep zo groot mogelijk te laten zijn adviseren we om geen maximale WOZ-waarde op te nemen en geen maximumleeftijd te stellen voor de hypothecaire lening. d. maatregelen (artikel 3) De gemeente kan kiezen voor welke maatregelen een lening wordt verleend. Bij de verordening is als bijlage een lijst opgenomen met mogelijk woningaanpassingen: bouwkundige aanpassingen en domotica aanpassingen. De lijst is niet limitatief. We stellen voor om deze lijst te gebruiken als bijlage bij de verordening. pagina 5 van 7 registratiekenmerk:

6 Adviesraad Sociaal Domein De Adviesraad Sociaal Domein (voorheen Participatieraad) is gevraagd een formeel advies op te stellen met betrekking tot de conceptverordening Blijverslening. Het advies is als bijlage bijgevoegd. De eerste twee punten betreffen de verordening: 1. naast de hypothecaire lening ook de consumptieve lening aanbieden 2. geen leeftijdsgrens voor de hypothecaire lening. Beide punten zijn al verwerkt in de conceptverordening. Het derde en vierde punt betreffen de uitvoering: 3. als mensen geen lening krijgen vanwege het gelimiteerd budget, deze in het daaropvolgende jaar als eerste het recht geven op een lening 4. voldoende bekendheid geven aan de mogelijkheden van de Blijverslening en de voorwaarden waaronder deze wordt verstrekt. Voorstel is om deze punten mee te nemen bij de uitvoering van de Blijverslening. Risico s Starterslening: het risico ten opzichte van de oude Starterslening wijzigt niet en blijft dus zeer gering. Blijverslening: Naast het algehele risico op wanbetaling kunnen er ook bijzondere situaties zijn die nadelige effecten opleveren voor de gemeente. Enkele voorbeelden: - Bij verkoop van een woning als gevolg van een verhuizing of overlijden kan de opbrengst onvoldoende zijn om het restant van de lening af te lossen. In dat geval komt het overgebleven bedrag voor rekening van de gemeente. - In het geval van overlijden van de aanvrager(s) kunnen de erfgenamen een erfenis niet accepteren, hebben erfgenamen onvoldoende middelen ter beschikking of kunnen niet worden opgespoord. In dat geval komt het overgebleven bedrag van de lening voor rekening van de gemeente. - Als gevolg van overlijden van één van beide partners kan het voorkomen dat de overgebleven partner zodanig weinig inkomen heft dat betalingsproblemen ontstaan. Hiermee neemt het risico op non-betaling toe. Aan de consumptieve lening zitten wel meer risico s dan aan de hypothecaire lening. Bij een consumptieve lening wordt een onderhandse akte opgemaakt en is er geen zekerheid. Bij een hypothecaire lening wordt een hypothecaire akte opgemaakt en is er sprake van hypothecaire zekerheid. Tegenover de hogere risico s staat dat direct bij aanvang van de lening door de aanvrager wordt begonnen met aflossing van de lening en de schuldrest maandelijks afneemt. Financiën De Starterslening is opgebouwd uit een storting van 2 x ,-. Op dit moment resteert nog een budget van ,- bij SVn (stand december 2016). De leningen zullen op termijn worden afgelost en kunnen dan beschikbaar blijven voor de Starterslening waardoor sprake is van een zogenaamd revolving fund. Het potentiële gebruik van de Blijverslening is lastig in te schatten. Zijn er jaarlijks 5 huishoudens die hiervan gebruik willen maken of 10? En wat is de gemiddelde hoogte van de lening? Dit maakt het lastig een inschatting te maken van de te reserveren middelen. We stellen voor om voor de Blijverslening een bedrag aan te merken van maximaal ,- Net als bij de Starterslening is er dan sprake van een zogenaamd revolving fund waarmee het is pagina 6 van 7 registratiekenmerk:

7 opgenomen in de Rekening Courant. De via aflossing terugkerende middelen kunnen beschikbaar blijven voor de Blijverslening. De ,- betreft geen kostenpost die in de begroting wordt opgenomen en waarvoor dekking moet worden gezocht. Uitvoeringskosten Blijverslening Beheersvergoeding SVn: op jaarbasis 0,5% over de restschuld van de openstaande leningen. Deze wordt ten laste gebracht van begrotingspost : Innovatie Wmo Communicatie Starterslening: de gebruikelijke communicatiemiddelen zoals website, Heeze24 etc. worden ingezet. Blijverslening: de communicatie over de Blijverslening richten we op eigenaar-bewoners van alle leeftijden. Het accent ligt op de oudere eigenaar-bewoners. We willen eigenaar-bewoners in Heeze-Leende bewust maken van hun (toekomstige) woonwensen en behoeften en wijzen op de mogelijkheden die de Blijverslening hen biedt om de woning daarop aan te passen. We wijzen inwoners er op dat zij zelf iets kunnen doen om hun woning veilig, toegankelijk en comfortabel te maken en te houden voor de toekomst. We zetten hiervoor onze communicatiemiddelen in zoals nieuwsbrieven, Heeze24, de Parel, website en facebook/twitter. We zorgen ervoor dat het Sociaal Team en het CJG op de hoogte zijn van de Blijverslening. We denken ook aan het verspreiden van folders aan partners zoals Seniorenbelangen, ouderenorganisaties, welzijns/zorgorganisaties. Evaluatie Na 1 jaar volgt een evaluatie van zowel de Starterslening als de Blijverslening. De raad wordt hierover geinformeerd. Voorstel 1. De nieuwe Verordening Starterslening Heeze-Leende vaststellen 2. De Verordening Blijverslening Heeze-Leende vaststellen 3. Alle middelen die vrijkomen uit reeds verstrekte startersleningen opnieuw inzetten voor de Starterslening volgens een zogenaamd revolving fund ( maximaal ,-) 4. Een bedrag van maximaal ,- t.b.v. de Blijverslening storten in de Rekening Courant bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting 5. Alle middelen die vrijkomen uit reeds verstrekte blijversleningen opnieuw inzetten voor de Blijverslening volgens een zogenaamd revolving fund (maximaal ,-, zie punt 4) 6. De uitvoeringskosten voor de Blijverslening ten laste brengen van begrotingspost (innovatie Wmo) Heeze-Leende, 20 december 2016 BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN HEEZE-LEENDE, de secretaris, de burgemeester, mw. drs. P.M.M.H. Hurkmans P.J.J. Verhoeven pagina 7 van 7 registratiekenmerk: