lening ,32 20iaarl 2,20% 850, ,40 2,60%

Transcriptie

1 V GEMEENTE VA LKENSWAARD Aan de leden van de Raad van de gemeente Valkenswaard de Hofnar 15 Postbus GA Valkenswaard T (040) Kenmerk 31919/38369 onderwerp Beantwoording motie 5 Behandeld door Tjendo 's Jongers Bi]lage(n) 1. Datum Blijverslening Geacht raadslid, De aanleiding van het advies betreft het beantwoorden van de raadsvraag van 23 december Hierin wordt door de raad aan het college gevraagd te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om ook voor de Valkenswaardse ouderen een Blijverslening in te stellen en de raad daarvan voor 1 april 2016 in kennis te stellen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) heeft in nauwe samenwerking met het Aanjaagteam, gemeenten, provincies en belangenorganisaties zoals de ANBO een Blijverslening ontwikkeld. Met de Blijverslening bevordert een gemeente of provincie zelfstandig thuis wonen. De Blijverslening is bestemd voor eigenarenbewoners en kan door een gemeente of provincie zowel hypothecair als consumptief worden aangeboden. Doelstelling hierbij is dat inwoners die zelf onvoldoende financiële middelen hebben om een woningverbetering door te voeren een beroep doen op de gemeente. De gemeente ondersteunt de aanvrager in de vorm van een lening. Voorbeeld kosten Blijverslening hypothecair xmbn W.) 1UJ Totale! tt W *1 > ishillii1 iü 1 Mi S - kosten lening ,32 20iaarl 2,20% 850, ,40 2,60% Voorbeeld kosten Blijverslening consumptief pi mlu&dum H -IVi ïïmm nj 1 VTl ^ 7.500,- 73,46 j 10 jaar 3,30% N.V.T ,20 3,40% *De rente wordt vastgesteld op het moment dat de aanvraag bij de SVn binnen is en staat de hele looptijd vast. ^ De afsluitkosten voor de hypothecaire Blijverslening bedragen 850,-,

2 ongeacht de hoogte van de lening. De afsluitkosten worden ingehouden op het totale leenbedrag. Bij de Blijverslening consumptief worden geen afsluitkosten in rekening gebracht. De mogelijke wijzigingen aan de woning zijn grofweg te onderscheiden in bouwkundige en domotica aanpassingen (hierbij worden apparaten aan informatiesystemen gekoppeld). Onderstaand voorbeelden van mogelijke bouwkundige aanpassingen: Slaapkamer + badkamer op de begane grond Badkamer gelijkvloers met slaapkamer Verstelbaar keukenblok Inductie koken in plaats van gas of elektra Verbreden deuren Aanbrengen traplift Etc. Voorbeelden van domotica aanpassingen Mobiliteitsbewaking met behulp van bewegingssensoren en/of camera's Voorprogrammeren van oven, koffiezetapparaat, magnetron etc. Temperatuursensors bedienen de verwarming / airconditioning per plaats al naargelang het uur van de dag en de aanwezigheid van personen en of dieren - Etc. Voordelen Blijverslening Waarom zou de gemeente een Blijverslening initiëren? «Langer zelfstandig wonen is het uitgangspunt van het woonzorgbeleid van Rijk en gemeenten. Veel ouderen willen graag zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Doordat ouderen langer zelfstandig kunnen thuis wonen worden zij in de gelegenheid gebracht in hun vertrouwde omgeving te blijven. Deze vertrouwde omgeving biedt hen voordelen bijvoorbeeld de sociale cohesie, veel ouderen kennen de buurt en haar inwoners, hebben mantelzorgers in de buurt, etc. Met de Blijverslening kan de gemeente Valkenswaard een aantrekkelijk financieel instrument bieden om woningen geschikt te maken (financieringsinstrument met rentezekerheid en boetevrije aflossingsmogelijkheid, daarnaast geldt er geen leeftijdsbeperking). - Er is een alternatief voor huishoudens die geen eigen middelen beschikbaar hebben voor het treffen van woningaanpassingen. ' De gemeente kan eigen voorwaarden opstellen, afgestemd op eigen beleidsdoelstellingen. Doelmatige manier van financieren. Rente en aflossing vloeien direct weer terug naar de gemeente en kunnen indien gewenst weer opnieuw voor de doelgroep ingezet worden. De SVn verzorgt het grootste gedeelte van het proces. Het proces van de aanvraag tot beheer van de lening. Gemeenten doen bij een aanvraag alleen het voorwerk. De gemeente kan maatwerk toepassen. Het is aan de gemeente zelf om te kiezen welk bedrag beschikbaar wordt gesteld, of ze een hypothecaire variant of consumptieve variant ter beschikking stelt (of allebei), wie de doelgroep is, etc.

3 Nadelen Blijverslening Waarom zou de gemeente geen Blijverslening initiëren? Jaarlijkse kosten aan de SVn. De jaarlijkse vergoeding voor het beheren van het fonds bedraagt op jaarbasis 0,5% over de restschuld van de openstaande leningen. Risico op wanbetaling. Hoewel de aanvrager voldoet aan de geldende normen is er, zoals bij iedere lening, altijd risico op non betaling temeer omdat SVn slechts (beperkte) leeftijdsgrenzen stelt. Hierdoor is sprake van een gemiddeld hoger risicoprofiel. Bij consumptieve leningen zal het risico gemiddeld hoger zijn dan bij hypothecaire leningen waar hypothecaire zekerheid wordt gevestigd. Voor de hypothecaire variant is een notariële akte verplicht. Extra kosten voor afnemer in het geval van de hypothecaire variant. Naast de totale kosten voor de lening is de aanvrager zelf verantwoordelijk voor eventuele notariskosten of kosten voor een hypotheekadviseur. Deze kosten lopen al snel op richting de honderden euro's. «De gemeente moet het geld voor een Blijverslening reserveren (het bedrag wordt in een fonds van de SVn gestort). Dit bedrag kan dus niet/ zeer lastig aangesproken worden indien de gemeente Valkenswaard dit wil. Tegenstrijdigheid met huidige communicatie van de gemeente. Bijvoorbeeld de Wmo-consulenten proberen momenteel aan inwoners te communiceren dat ouderen vroegtijdig moeten inspelen op hun veranderde levenssituatie (bijvoorbeeld dat ze vroegtijdig een gelijkvloerse woning moeten zoeken). Met de Blijverslening communiceert de gemeente Valkenswaard hierbij een omgekeerde boodschap. Er kunnen naast het algehele risico op wanbetaling ook bijzondere situaties zijn die nadelige effecten opleveren voor de gemeente Valkenswaard. Enkele voorbeelden: Bij verkoop van een woning als gevolg van een verhuizing of overlijden kan de opbrengst onvoldoende zijn om het restant van de Blijverslening af te lossen. In dat geval komt het overgebleven bedrag voor rekening van de gemeente. «In het geval van overlijden van de aanvrager(s) kunnen de erfgenamen een erfenis niet accepteren, hebben erfgenamen onvoldoende middelen ter beschikking of kunnen niet worden opgespoord. In dat geval komt het overgebleven bedrag van de Blijverslening voor rekening van de gemeente. In het geval van overlijden van de aanvrager(s) kunnen de erfgenamen een erfenis niet accepteren, hebben erfgenamen onvoldoende middelen ter beschikking of kunnen niet worden opgespoord. In dat geval komt het overgebleven bedrag van de Blijverslening voor rekening van de gemeente. Als gevolg van overlijden van één van beide partners kan het voorkomen dat de overgebleven partner zodanig weinig inkomen heeft dat betalingsproblemen ontstaan. Hiermee neemt het risico op non-betaling toe. Tegenover de hogere risico's staat dat direct bij aanvang van de lening door de aanvrager wordt begonnen met aflossing van de Blijverslening en de schuldrest maandelijks afneemt.

4 Overige bijzonderheden Praktijkvoorbeelden Blijverslening Het is zinvol om te bekijken welke andere Nederlandse gemeenten een dergelijke regeling al hebben ingevoerd, wat kan de gemeente Valkenswaard hiervan leren? Na navraag bij de SVn blijkt dat er momenteel één Nederlandse gemeente is die de Blijverslening heeft ingevoerd (ingangsdatum begin maart 2016). Dit is de gemeente Renkum (Gelderland). Er is telefonisch contact opgenomen met de betreffende beleidsmedewerker van deze gemeente. De gemeente Renkum stelt een bedrag van ,- euro ter beschikking voor de Blijverslening. Wanneer dit bedrag "op is" wordt via de Raad gevraagd opnieuw een bedrag beschikbaar te stellen. De gemeente Renkum had al een voorloper van de Blijverslening, een regeling voor particuliere woningverbetering. Deze regeling werd echter niet actief gecommuniceerd (dit wordt nu anders^ aangepakt). Sinds de introductie van deze regeling in 2009 is slechts één lening verstrekt. Na navraag bij de SVn blijkt dat andere gemeenten zich in een beginnend/verkennend stadium bevinden. Zo is er contact opgenomen met de gemeenten Gemert-Bakel, Someren en Breda. Al deze gemeenten konden nog geen uitspraken doen of zij daadwerkelijk deze regeling willen invoeren (maar wel bezig met een inventarisatie van de mogelijkheden). Daarnaast gaven de beleidsmedewerkers van deze gemeenten ook aan de risico's moeilijk te kunnen overzien. De gemeente Someren gaat uit van jaarlijks 5 tot 10 aanvragen. Echter deze cijfers zijn een willekeurige inschatting en niet gebaseerd op een analyse/onderbouwing. Overige financiële risico's Het bedrag dat de gemeente beschikbaar wil stellen is variabel en naar eigen inzicht in te delen. De gemeente kan hierbij kiezen om: Een vast bedrag (bijvoorbeeld euro) te reserveren en onder te brengen bij de SVn. Het bedrag stapsgewijs over te maken aan de SVn (bijvoorbeeld er komt een aanvraag voor een bedrag ter hoogte van ,- euro, dit bedrag wordt vervolgens overgemaakt aan de SVn). Neemt niet weg de gemeente zelf alsnog een bedrag moet reserveren dat niet gebruikt kan worden voor andere gemeentelijke doeleinden, alleen de plaats waar het bedrag wordt ondergebracht verschilt. Daarnaast kan de gemeente Valkenswaard besluiten een maximumbedrag in te stellen. Nadeel is wel dat aanvragen die na het overschrijden van dit bedrag niet meer in behandeling kunnen worden genomen (mogelijke teleurstelling bij de doelgroep). Voordeel is dat de gemeente Valkenswaard weet welk bedrag het kwijt is aan deze regeling. Wat maakt het lastig om de financiële risico's te overzien? Er zijn nauwelijks praktijkvoorbeelden. Het potentiele gebruik van de regeling is lastig in te schatten. Zijn er jaarlijks 5 huishoudens die hier gebruik van willen maken of 50? En wat is het gemiddelde hoofdsom? Dit maakt het erg lastig een inschatting te maken van het te reserveren bedrag. Dit bedrag dat wordt aangesproken uit de gemeentelijke reserves is niet meer inzetbaar voor andere gemeentelijke doeleinden. Er kan een mogelijke besparing op de Wmo voortvloeien (mensen passen hun woning via een krediet van de gemeente aan in plaats van een beroep te doen op een gemeentelijke Wmo-

5 voorziening), echter na navraag bij de SVn blijken ook deze positieve effecten lastig in te schatten. De Raad vraagt om de mogelijkheid te bekijken om deze regeling in te voeren voor ouderen, dit terwijl deze regeling in principe voor alle leeftijdscategorieën tot 75 jaar beschikbaar is (en een eigen huis bezit). Bij het vertrekpunt van de beantwoording van de raadsvraag is daarom de leeftijd 55+ en 65+ als uitgangspunt genomen. Navraag bij de Senior Georegistraties (team FAB) blijkt het huizenbezit binnen deze leeftijdscategorieën als volgt samengesteld: Woninabezit jaar Aantal inwoners jaar 8547 Unieke huishoudens (woningen) 5639 Unieke huishoudens met eigen- woning (en potentiele gebruikmakers van Bliiversleninq) 2950 Woninabezit jaar Aantal inwoners jaar 4040 Unieke huishoudens (woningen) 2877 Unieke huishoudens met eigen- woning (en potentiele gebruikmakers van Blijversleninq) 1335 Bovenstaande cijfers geven alleen een indicatie van de mogelijke grootte van de doelgroep, dit wil niet zeggen dat het de verwachting is dat deze huishoudens allemaal gebruik willen maken van deze regeling. 3) Een inschatting van potentiële wanbetaling is niet nog niet mogelijk. Hoe groot is de kans dat een gebruiker van deze regeling zijn/haar lening niet kan terugbetalen? Ook de SVn kan hier nog geen inschatting van maken. Er wordt vanuit gegaan dat de SVn de financiële positie van de aanvrager goed inventariseert. Dit wordt gedaan aan de hand van een krediettoets, hierdoor krijgt de gemeente meer zekerheid. Echter de normen van deze krediettoets liggen anders dan van die bij commerciële kredietverstrekkers (anders kon immers de doelgroep net zo goed aanspraak maken op de diensten van deze private partijen). De acceptatiegrens van de SVn is streng maar ligt wel lager dan die van private aanbieders, hierdoor ontstaat een groter risico. 4) Het uitstaande kredietbedrag is niet direct opeisbaar. Stel dat de gemeente Valkenswaard besluit de Blijverslening in te voeren en wil dat deze regeling voor een langere termijn, bijvoorbeeld vijf jaar beschikbaar blijft. De regeling wordt daarnaast actief gecommuniceerd aan de doelgroep. Het bedrag wordt gemaximeerd op ,- op jaarbasis. De financiering van deze regeling is afkomstig uit de algemene reserves. Er worden jaarlijks 10 aanvragen ter hoogte van ,- toegekend. Stel dat deze trend van 10 aanvragen a zich gedurende vijfjaar voortzet, heeft de gemeente een bedrag ter hoogte van 1,5 miljoen uitgeleend (exclusief de bedragen, die in de vorm van aflossing retour komen). Daarnaast bedragen de looptijden betreffende de uitstaande kredietbedragen in de meeste gevallen minimaal 10 jaar tot uiterlijk 20 jaar (de looptijd kan korter zijn bijvoorbeeld bij vervroegde aflossing of in geval van overlijden). De gemeente Valkenswaard heeft gezien de looptijd van de meeste leningen voor een langere periode geen toegang tot deze financiële middelen. In het verlengde van punt 3 (een inschatting van de potentiële wanbetaling is nog niet mogelijk), stel dat de betalingsproblemen bij 10% van het cliëntenbestand dusdanig uit de hand loopt dat er wanbetaling ontstaat. De gemeente

6 Valkenswaard zou hierbij een bedrag van ,- moeten terugvorderen en in het ergste geval "kwijt" zijn aan wanbetaling. Eindconclusie Na het afwegen van de voor- en nadelen heeft het college besloten de Blijverslening (voorlopig) niet in te voeren. Alhoewel de regeling een positief doel beoogd zijn momenteel de financiële risico's simpelweg lastig in te schatten. Dit ligt vooral aan het inschatten van de grootte van de doelgroep in combinatie met het bedrag per woningaanpassing en het risico dat de verstrekte lening niet wordt terugbetaald. Daarnaast accepteert de gemeente Valkenswaard met het aangaan van de Blijverslening dat de gemeente zelf voor een langere periode nauwelijks toegang heeft tot het openstaande kredietbedrag dat is uitgeleend aan cliënten (dit vanwege de looptijden variërend van 10 tot 20 jaar). Het is daarentegen zinvol om over een termijn (bijvoorbeeld één jaar) te inventariseren wat de risico's van deze regeling zijn in gemeenten die wel gekozen hebben voor de invoering van deze regeling. Hoogachtend en wethouders van Valkenswaard,. R.F.W. van Eijck

7 Bijlage 1. Toelichting nadere specificatie Blijverslening consumptief en hypothecair. Verstrekking Doelgroep Consumptief SVn verstrekt de lening na toewijzing door de gemeente en/of provincie. 1. Eigenaren-bewoners met een zorgvraag die aanpassing van de woning vereist. Een van beide aanvragers is jonger dan 76 jaar. Hypothecair j SVn verstrekt de lening na toewijzing door de gemeente en/of provincie. 1. Eigenaren-bewoners met een zorgvraag die aanpassing van de woning vereist. 2. Eigenaren-bewoners die hun woning levensloopbestendig willen maken. Voorwaarden gemeente/provincie Maatregelen 2. Eigenaren-bewoners die hun woning levensloopbestendig willen maken. Een van beide aanvragers is jonger dan 76 jaar. De gemeente/provincie bepaalt: Doelgroep Woningcategorie (bestaand, nieuwbouw of projectmatig). De maximale WOZ-waarde van de woning. Het maximale bedrag van de lening. De maatregelen. Een eventuele leeftijdsgrens. Soort lening: consumptief en/of hypothecair. Ook bepaalt de gemeente/provincie of een deel aflossinqsvrii is toegestaan bij de Blijversleninq hypothecair. De gemeente/provincie bepaalt welke De gemeente/provincie bepaalt welke maatregelen in aanmerking komen. maatregelen in aanmerking komen. Soort lening Maandannuïteit 1. Maandannuïteit of 2. Maandannuïteit en een deel aflossingsvrij (het aflossingsvrije deel is in principe niet fiscaal aftrekbaar). Bedrag (hoofdsom) van de lening De lening is afhankelijk van de draagkracht van de aanvrager(s) en bedraagt minimaal De lening is afhankelijk van de draagkracht van de aanvrager(s) en bedraagt minimaal 2.500,- en maximaal , ,- en maximaal ,-. Looptijd De looptijd bedraagt 10 jaar. Tot en met ,- bedraagt de looptijd 10 jaar. Vanaf ,- bedraagt de looptijd 20 jaar. Rentepercentage Betaling van rente en aflossing Vervroegde aflossing Kosten Akte Zekerheden De rente wordt vastgesteld op het moment van aanvragen bij SVn en is gebaseerd op een door SVn vastgestelde rente voor 10 of 20 jaar voor Blijversleningen. De rente is gedurende de gehele looptijd vast. Rentedalingen en stijgingen hebben geen invloed op de aangeboden rente. - De lening moet op basis van maandannuïteiten worden afgelost in maandelijkse termijnen, steeds te voldoen per het einde van elke maand. - De maandelijkse betalingen worden valutair per de laatste dag van iedere maand met de restschuld verrekend. - Bij een aflossingsvrij deel is uitsluitend rente verschuldigd steeds te voldoen per het einde van elke maand. Automatische incasso is verplicht. Vervroegde aflossing is te allen tijde boetevrij toegestaan met een minimum bedrag van Indien van toepassing komen de kosten van een advies door een erkend financieel adviseur voor rekening van de klant. SVn geeft geen advies. Van de lening wordt een onderhandse akte opgemaakt. Geen. De lening wordt uitsluitend onderhands verstrekt. Afsluitkosten 850,- (deze kosten worden meegefinancierd). Prijspeil Notariskosten zijn voor rekening van de klant. Indien van toepassing komen de kosten van een advies door een erkend financieel adviseur voor rekening van de klant. SVn geeft qeen advies. Van de lening wordt een hypothecaire akte opgemaakt. Hypothecaire zekerheid.

8 Overige voorwaarden - Indien van toepassing kunnen eventuele subsidies ten gunste van het bouwkrediet geboekt worden. - Op het moment van aanvragen van de lening bij de gemeente/provincie mogen de werkzaamheden nog niet zijn aangevangen. Indien van toepassing kunnen eventuele subsidies ten gunste van het bouwkrediet geboekt worden. - Indien van toepassing kan eigen geld in het bouwkrediet gestort worden. - Op het moment van aanvragen van de lening bij de gemeente/provincie mogen de werkzaamheden nog niet zijn aangevangen. - De totale financiering van de woning (de bestaande hypotheek + de Blijverslening) mag maximaal 80% van de WOZ-waarde van de woning bedragen.