Starterappartementen Blaricum Bijvanck Bijlage Het kopen van een nieuwbouwappartement Oktober 2012
Het kopen van een nieuwbouw appartement Koop-/aannemingsovereenkomst Met het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst koop je een appartementsrecht op een appartement en eventueel een parkeerplaats. Dit verplicht je tot het betalen van de koop-/aanneemsom, terwijl Noordersluis B.V. (of een nader te noemen meester), ieder voor zover het hen betreft, zich door medeondertekening verplichten tot respectievelijk levering van het appartementsrecht en tot de bouw van het appartement. Nadat de overeenkomst door de koper en de verkoper getekend is, ontvang je daarvan een kopie. Het originele exemplaar wordt naar de notaris verzonden. De notaris maakt de akte van levering op die ondertekend wordt door de koper en de verkoper. Koopsom appartementen vrij op naam De koop-/aanneemsom van de appartementen is vrij op naam (v.o.n.). Dit wil zeggen dat hierin de volgende kosten zijn opgenomen: het appartementrecht; grondkosten; bouwkosten; kadastraal recht; kosten bouwvergunning; honorarium architect, constructeur en andere adviseurs; notariskosten akte van splitsing en leveringsakte; legeskosten Gemeente; aansluitkosten nutsbedrijven/ aansluitpunten voor telecommunicatie tot in de meterkast; makelaarscourtage verkoper/verkoopkosten; kosten Woningborg garantie- en waarborgregeling 2010 terreinaanleg rondom; BTW (Thans 21% indien van overheidswege het percentage wordt gewijzigd, zal conform de wettelijke regels tussen partijen verrekening plaatsvinden). Niet inbegrepen in de koopsom v.o.n. zijn onder andere de volgende kosten: notariskosten ten behoeve van de hypotheekakte; kosten verbonden aan het afsluiten van de hypotheek (afsluitkosten, taxatiekosten, Nationale Hypotheek Garantie); bouw-en/of uitstelrente, die vanaf de start van de bouw verschuldigd is; rente over eventueel reeds vervallen bouwtermijnen; abonnementskosten voor de kabelaansluiting (telefoon, internet en tv) plaatsingskosten c.q. kosten voor het op naam zetten van de verbruiksmeters van de nuts-aansluitingen; de bijdrage te betalen aan de Vereniging van Eigenaren; de entree-/administratiekosten m.b.t. nutsvoorzieningen, telefoon, CAI, enz.; parkeerplaatsen worden separaat verkocht. Bij aankoop van een parkeerplaats wordt de koop-/aanneemsom voor het appartement verhoogd met de te betalen prijs voor de aangekochte parkeerplaats.
Garantie Woningborg De appartementen worden gebouwd en verkocht met een waarborg- en garantiecertificaat van Woningborg. Het instituut hanteert strenge selectiecriteria voordat een bouwondernemer ingeschreven kan worden. Garantiebepalingen Woningborg Als je een appartement koopt met Woningborg garantie, betekent dat onder andere het volgende: De ondernemer garandeert dat het appartement voldoet aan de door Woningborg gestelde kwaliteitsnormen. De tekst van de gehanteerde aanneemovereenkomst is conform het model dat door Woningborg is vastgesteld. Als er tijdens de bouw iets mocht misgaan met de ondernemer, biedt Woningborg je als koper de zekerheid dat het appartement zal worden afgebouwd. In het geval van geschillen over de kwaliteit van het appartement, kan de koper Woningborg vragen een bindende uitspraak te doen voor zowel de koper als de ondernemer. De garantietermijnen voor het privé-gedeelte gaan in, één maand na de oplevering van het privé-gedeelte. Conform artikel 7A:1645 BW (verborgen constructieve gebreken), geldt een garantietermijn van 10 jaar. Garantietermijnen en voorwaarden zijn conform regeling 2010 woningborg garantie- en waarborg 2010. Makelaar Er zijn geen makelaarskosten verschuldigd, tenzij je zelf een makelaar inschakelt om je te begeleiden bij de aankoop. Als verkopend makelaars treden op, in collegiale samenwerking, De Koster CS makelaars te Hilversum en Wester Campagne & Van Breemen te Blaricum. Notaris Notariskantoor Horst en van de Graaf te Hilversum is geselecteerd als projectnotaris. De overdracht van het appartementsrecht zal op dit kantoor plaatsvinden door middel van een akte van levering. De uitnodiging voor het ondertekenen van die akte en de hypotheekakte ontvang je van de notaris. Vóór de datum van de ondertekening van de akte van levering ontvangt de koper een ontwerp van die akte en van de hypotheekakte. Daarnaast krijg je een nota van afrekening waarop de, tot de datum van de levering, verschuldigde bedragen zijn aangegeven. Hypotheek De aankoop van het appartementsrecht zal veelal geheel of gedeeltelijk worden gefinancierd
met een hypothecaire geldlening. De door ons geselecteerde makelaars kunnen je ook vrijblijvend informeren over hypotheken en eventuele benodigde verzekeringen. De financiering is echter een aangelegenheid die volledig voor eigen verantwoordelijkheid van de koper komt. De verkoper/ ondernemer is niet aansprakelijk voor de gevolgen van het verlopen en/of verlengen van hypotheekoffertes die aan jou als koper zijn uitgebracht. Je kunt uiteraard contact opnemen met de projectnotaris voor advies over de juiste planning van de financiering en afstemming daarvan op de te ondertekenen akte van levering. Prijswijzigingen De in de koop-/aannemingsovereenkomst overeengekomen totale koop-/aanneemsom is vast, met uitzondering van eventuele wijzigingen in het BTW-tarief en/of (indien van toepassing) het overdrachtsbelasting tarief. Wijzigingen in de loon- en materiaalkosten tijdens de bouw worden niet doorberekend aan de koper. Wat moet je betalen en wanneer Door het ondertekenen van de koop/aannemingsovereenkomst ben je verplicht betalingen te verrichten, zoals vermeld in de termijnregeling. Telkens wanneer de bouw zover gevorderd is dat één van de termijnen vervalt, ontvang je voor de vervallen termijn een nota in tweevoud. Is de akte van levering echter nog niet bij de notaris ondertekend dan is uitstel van betaling mogelijk, zoals vermeld in de overeenkomst. Over de verschuldigde niet betaalde termijnen wordt rente berekend. Deze rente wordt tevens bij het ondertekenen van de akte van levering bij je in rekening gebracht. Als je een hypotheek hebt afgesloten, wordt het deel dat bij het ondertekenen van de akte van levering door jou verschuldigd is door je geldverstrekker naar de notaris overgemaakt. Het deel van de lening dat bestemd is voor de nog niet verschuldigde termijnen zal door de geldverstrekker in depot worden gehouden. Dat gedeelte van de lening zal vervolgens in gedeelten worden uitbetaald naarmate nieuwe bouwtermijnen verschuldigd zijn. Zodra je een nota van een verschuldigde bouwtermijn ontvangt in de periode nadat de akte van levering is ondertekend, stuur je het origineel van die nota, voorzien van handtekening naar je geldverstrekker, die dan voor betaling uit het depot zal zorg dragen. Omdat de procedure rond betaling uit een bouwdepot per geldverstrekker kunnen verschillen adviseren wij je hierover te laten voorlichten door de geldverstrekker. Indien de betaling van de verschuldigde bouwtermijn(en) namelijk niet tijdig door Noordersluis B.V. wordt ontvangen, zal er rente in rekening worden gebracht. Termijnbetalingen De koopsom van het appartement wordt door jou betaald in termijnen, de zogenaamde bouwtermijnen. Als eerste betaal je de aankoop van het appartementsrecht. Het resterende bedrag(ook wel aanneemsom genoemd) dien je in een aantal bouwtermijnen te voldoen. Deze kosten worden je telkens in rekening gebracht wanneer de bouw een volgende fase heeft bereikt.
Koop na vervallen van een betalingstermijn Op het moment dat de koop-/ aanneemovereenkomst wordt ondertekend kunnen er bouwtermijnen opeisbaar zijn die betrekking hebben op de werkzaamheden die op dat moment al zijn uitgevoerd. Deze bouwtermijnen dienen dan tezamen met de koopprijs voor (het aandeel in) de grond bij het ondertekenen van de akte van levering bij de notaris te worden voldaan, aangevuld met een (bouw-en uitstel)rente van 6% per jaar over de koopprijs voor (het aandeel in) de grond (exclusief BTW) en de reeds vervallen bouwtermijnen (exclusief BTW). Bijvoorbeeld: je sluit de koop/ aannemingsovereenkomst in de periode dat zowel de koopsom voor (het aandeel in) de grond als de eerste bouwtermijn zijn vervallen. Je bent op dat moment dus als het ware twee betalingen misgelopen, namelijk: de eerste betaling voor (het aandeel in) de grond en de betaling van de eerste bouwtermijn. Over deze achterstallige betalingen wordt een rente berekend van 6% op jaarbasis. Dit houdt in dat je extra betaalt: 6% per jaar over het bedrag van het appartementsrecht. en 6% per jaar over het verschuldigde bedrag van de eerste bouwtermijn. Over de rente is 21 % BTW verschuldigd. Afhankelijk van de specifiek omstandigheden wordt een deel van de hiervoor bedoelde te betalen rente aangemerkt als bouwrente en/of uitstelrente waaraan verschillende fiscale gevolgen zijn verbonden. Betalingstermijn Je dient de betaling van een bouwtermijn te voldoen uiterlijk 14 dagen na factuurdatum. Indien je niet voor het vervallen van deze datum de rekening betaalt, zal de rente in rekening worden gebracht van 7% op jaarbasis over het factuurbedrag te rekenen 14 dagen na factuurdatum tot de datum van de daadwerkelijk betaling. Niet tijdige betaling kan worden veroorzaakt door vertragingen bij de correcte afwikkeling van de financiering, zoals bijvoorbeeld niet-tijdige uitbetaling/overboeking uit het bouwdepot of de hypothecaire financiering is (nog) niet volledig geregeld/afgewikkeld. Meer-en minderwerk De finishing touch van je appartement. Er zijn mogelijkheden om je appartement aan te passen aan je eigen wensen en smaak. Wij vinden het belangrijk dat je, jouw ideeën zoveel mogelijk kunt realiseren. Wij staan je daarom graag bij in het uitwerken van je wensen. Ook voor de keuken, sanitair en tegels kun je bij ons terecht. Bij elk bouwproject zijn er echter grenzen en beperkingen aan de mogelijkheden tot het realiseren van individuele koperswensen. Hoe verder het bouwtraject gevorderd is, hoe minder gemakkelijk aanpassingen kunnen worden gerealiseerd. Ook wij hebben te maken met voorschriften van verschillende instanties. Daarom is het belangrijk om zo snel mogelijk na de koop van het appartement afspraken hierover te maken zodat de woning tijdig aan jouw wensen kan worden aangepast. Oplevering Wanneer het appartement gereed is, krijg je een uitnodiging om samen met het uitvoerend bouwbedrijf, Noordersluis B.V., het appartement te inspecteren voor oplevering. Tijdens deze inspectie worden eventueel nog geconstateerde onvolkomenheden schriftelijk vastgelegd in een proces-verbaal.
Voordat het appartement wordt opgeleverd, dien je de gehele koop-/aanneemsom betaald te hebben inclusief het saldo van het meer- en minderwerk. Van de gehele aanneemsom blijft op jouw verzoek 5% in depot bij de notaris, conform de wettelijke verplichting, voor het geval er bij de oplevering gebreken worden geconstateerd. Indien je aan alle financiële verplichtingen voldaan hebt, ontvang je na ondertekening van het opleveringsformulier de sleutel van je appartement. Onderhoudstermijn Binnen drie maanden nadat de oplevering heeft plaatsgevonden, worden de onvolkomenheden hersteld die eventueel bij de oplevering geconstateerd zijn. Het appartementsrecht en de Vereniging van Eigenaren Appartementsrecht en Vereniging van Eigenaren Volgens het Burgerlijk Wetboek kan grond en het daarop aangebrachte of aan te brengen gebouw worden gesplitst in appartementsrechten. Onder een appartementsrecht wordt verstaan het aandeel in een gebouw en de daarbij behorende grond en het recht op uitsluitend gebruik van een of meerdere privé gedeelten, zoals aangegeven op de splitsingstekening en die gekenmerkt wordt door een specifiek indexnummer. De gedeelten van het gebouw en de bijbehorende grond die niet zijn aangemerkt met een indexnummer betreffen de algemene ruimten die (in beginsel) voor alle eigenaren toegankelijk. Voor de algemene ruimten zijn de gezamenlijke eigenaren verantwoordelijk, terwijl het beheer daarvan wordt uitgevoerd door de Vereniging van Eigenaren. Appartementsrechten ontstaan op het tijdstip dat de akte van splitsing met de daarbij behorende tekening in de openbare registers (het Kadaster) wordt ingeschreven. Voor dit bouwplan zal de akte van splitsing worden opgesteld door de projectnotaris. Iedere eigenaar van een appartementsrecht is automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren. Dit lidmaatschap eindigt ook automatisch wanneer je geen eigenaar meer bent van het appartementsrecht. De vereniging voert onder ander het beheer over het gebouw en behartigt de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Zij wordt bestuurd door een voorzitter en bestuursleden, die door de leden van de Vereniging van Eigenaren bij stemming tijdens een vergadering worden benoemd. In de akte van splitsing is tevens het reglement/statuten van de Vereniging van Eigenaren opgenomen. Daarin wordt bijvoorbeeld geregeld hoe en door wie een vergadering wordt bijeengeroepen en welke regels gelden voor de algemene ruimten en de privé gedeelten, maar ook voor welk gedeelte iedere eigenaar moet bijdragen in de gemeenschappelijke schulden en kosten. De vereniging kan tijdens een algemene ledenvergadering ook een huishoudelijk reglement vaststellen. Daarin worden veelal zaken geregeld die ook in het belang zijn van alle eigenaren.
Gemeenschappelijk eigendom Voorbeelden van gemeenschappelijk eigendom zijn in het kader van het appartementsrecht het eigendom van de gebouwen en de daarbij behorende installaties en buitengebieden. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud en de instandhouding hiervan, waaronder het dakonderhoud, het schoonhouden van de trappen, gangen, liften, het bijhouden van het binnen- en buitenschilderwerk en onderhoud aan de buitengebieden. (Het schilderwerk betreft overigens uitsluitend de openbare ruimten). Verzekeringen Het appartementengebouw met ondergelegen winkelruimte zal door middel van een opstalverzekering worden verzekerd. Deze verzekering zal door de Vereniging van Eigenaren worden gesloten met een verzekeraar. Met de opstalverzekering worden onder andere de volgende risico s verzekerd: brand, inbraak en schade aan het casco van het gebouw. Als eigenaar van een appartement dien je zelf zorg te dragen voor een uitgebreide inboedelverzekering. Tijdens de bouw is het gebouw eveneens verzekerd tegen de gebruikelijke risico s. Die verzekering wordt geregeld door de bouwer van het complex. Maandelijkse bijdrage Als eigenaar van een appartementsrecht zul je maandelijks een bijdrage dienen te betalen aan de Vereniging van Eigenaren. Die bijdrage, ook wel servicekosten genoemd, is onder andere bestemd voor het onderhoud en de instandhouding van het gebouw. Uit de servicekosten wordt bijvoorbeeld de premie voor de opstalverzekering voldaan, het onderhoud van de lift. De hoogte van de maandelijkse bijdrage wordt vastgesteld door de vergadering van eigenaren en kan dus in de loop van de tijd worden verhoogd of verlaagd. Bij de oprichting van de Vereniging van Eigenaren zal in eerste instantie een bedrag worden vastgesteld op basis van een inschatting, gerekend moet worden op ca. 1,- per vierkante meter per jaar. Bij de eerste jaarvergadering na de oprichting van de Vereniging van Eigenaren zal door de vereniging zelf een voorstel worden gedaan tot het vaststellen van de maandelijkse servicebijdragen.