Generali Belgium JAARVERSLAG 2015 Care Invest generali.com
INHOUD 1 Inleiding... 3 2 Beleggingsbeleid... 4 2.1 Globale aanpak 4 2.2 De activa 4 3 Evolutie van de portefeuille... 5 4 Samenstelling en bewegingen van de portefeuille... 5 5 Risico's... 6 5.1 Risico op leegstand 5.2 Vastgoedmarkten risico 6 6 5.3 Regelgevingsrisico 6 5.4 Liquiditeitsrisico 6 6 Opmerkingen... 6 6.1 Samenvatting van de belangrijke boekhoudprincipes 6 6.2 Bepaling van de netto-inventariswaarde van de delen 7 6.3 De lasten van het fonds 7 6.4 Belangenconflicten 7 GENERALI BELGIUM 2/7
1 Inleiding Het interne fonds Care Invest (het "Fonds") weerspiegelt de evolutie van het compartiment "Care Invest" van het beleggingsvehikel "Generali Belgium Real Estate FCP-SIF". De waardering frequentie is driemaandelijks en de waardering datum wordt vastgesteld op de laatste dag van maart, juni, september en december, op basis van de slotkoers van de activa. Als die dag geen werkdag is, zal de waardering op de vorige werkdag uitvoeren. De waarde van het unit wordt uitgedrukt in euro en wordt gepubliceerd in de gespecialiseerd pers. Het Fonds investeert direct of indirect in de vennootschappen die de rusthuizen bezitten. De referentie-munt van het compartiment is de Euro. De premies worden hiertoe belegd in het compartiment "Care Invest" van het collectieve beleggingsvehikel "Generali Belgium Real Estate FCP-SIF". Het Fonds wordt nu door Generali Belgium gecommercialiseerd via verzekeringsproducten van het type Tak 23. Datum van oprichting van het Fonds: 22/08/2012 (datum van oprichting van het compartiment van het beleggingsvehikel "Generali Belgium Real Estate FCP-SIF": 22/08/2012). Beheerder Generali Investments Europe S.p.A. Società di Gestione del Risparmio - French Branch 2 rue Pillet-Will F - 75309 Paris Cedex 9 Beheersvennootschap Generali Investment Luxembourg S.A. 33, rue de Gasperich L - 5826 Hesperange Juridisch adviseur Arendt & Medernach SA 14 rue Erasme L - 2082 Luxembourg Commissaris van de rekeningen Ernst & Young S.A. 7, rue Gabriel Lippmann Parc d Activité Syrdall 2, L - 5365 Munsbach Bewaarnemer, Overdrachtsagent en centrale administratie BNP Paribas Securities Services, Luxembourg Branch 33, rue de Gasperich L - 5826 Hesperange GENERALI BELGIUM 3/7
2 Beleggingsbeleid 2.1 GLOBALE AANPAK Het Fonds beoogt een optimaal rendement van de belegde kapitalen via beleggingen in een portefeuille van inkomst genererende vastgoedactiva, bestaande uit rusthuizen in België en/of andere Eurozone landen. Het investeert direct of indirect in de vennootschappen die de rusthuizen bezitten. De referentie-munt van het compartiment is de Euro. Het Fonds belegt in Belgische vennootschappen die onroerende activa van het type rusthuis bezitten. Deze worden elk kwartaal geëvalueerd door een onafhankelijke expert. In het kader van de jaarrekening van het Fonds per 31 december 2015 was de expert Cushman & Wakefield, België. Alle onderliggende onroerende activa in direct bezit worden beheerd door een lokale operator met specialisatie in het domein van de rusthuizen in België. Het Fonds tracht in België kansen te identificeren om (i) zijn participatie in bestaande beleggingen te verhogen of (ii) nieuwe vastgoedbeleggingen uit te voeren, met als doelstelling een optimaal rendement op het geïnvesteerde kapitaal. 2.2 DE ACTIVA Vastgoed Onder normale marktomstandigheden is het Fonds voor : - Minimum 70% samengesteld uit rusthuizen gelegen in België ; - Maximum 30% uit rushuizen gelegen buiten België maar binnen de Eurozone. Anderzijds kan maximaal 30% van het Fonds direct of indirect in één enkel rusthuis geïnvesteerd worden. Beleggingen in andere soorten onroerende activa zijn toegestaan, op voorwaarde dat dit in overeenstemming is met het risicoprofiel van het beleggingsbeleid van het fonds. Deze beleggingen mogen niet meer dan 30% van het Fonds vertegenwoordigen. Afgeleide producten Het Fonds mag alleen interveniëren op de afgeleide markten om financiële risico's te dekken en niet om het rendement van het Fonds te dynamiseren. Cashleningen Het Fonds mag cashleningen uitvoeren binnen de perken van 50% van zijn nettovermogen. GENERALI BELGIUM 4/7
3 Evolutie van de portefeuille 31/12/2015 31/12/2014 31/12/2013 31/12/2012 Netto Activa (in mln ) 58,62 47,04 25,18 14,63 NAV per aandeel 28,94 28,00 26,31 25,23 Portfolio rendement 3,36% 6,42% 4,28% 0,92% 4 Samenstelling en bewegingen van de portefeuille Boekjaar 2015 : Naam Aankopen van 30/06/2015 Aankopen van 03/12/2015 TOTAAL Aandelen - Vastgoed Aandelen Waarde ( ) Aandelen Waarde ( ) Waarde ( ) RVT ZOTTEGEM NV - - - - - RVT KORTENAKEN NV - - 1529 2.700.864,59 2.700.864,59 MRS BIOUL SA - - 1197 6.198.013,33 6.198.013,33 RVT OORDEGEM NV 19 495.198,52 - - 495.198,52 CASA BOUW BVBA 87 622.812,99 - - 622.812,99 TOTAAL 1.118.011,51 8.898.877,92 10.016.889,43 In de onderstaande tabel kunt u de samenstelling van de portefeuille van het fonds te observeren. Naam Totale waarde Munt % netto-actief Aandelen - Vastgoed RVT ZOTTEGEM NV 8.529.348,54 EUR 14,55% RVT KORTENAKEN NV 7.826.485,79 EUR 13,35% MRS BIOUL SA 10.045.479,36 EUR 17,14% RVT OORDEGEM NV 10.746.480,65 EUR 18,33% CASA BOUW BVBA 10.714.765,81 EUR 18,28% TOTAAL VASTGOED 47.862.560,15 81,65% Liquide middelen (inclusief cash collateral uit derivatenposities) Liquide middelen 11.013.108,90 EUR 18,79% TOTAAL LIQUIDE 11.013.108,90 18,79% Andere activa 17.149,29 EUR 0,03% Beheersvergoeding -222.556,52 EUR -0,38% Andere passiva -52.952,53 EUR -0,09% WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE 58.617.309,29 100% GENERALI BELGIUM 5/7
5 Risico's 5.1 RISICO OP LEEGSTAND Het eerste risico houdt verband met de inkomsten die worden gegenereerd door de verhuuractiviteit van rusthuizen. Die inkomsten kunnen zowel worden beïnvloed door een evolutie van de bevolking in België en/of door een wijziging in het aanbod van rusthuizen dus een evolutie op het vlak van vraag en aanbod van rusthuizen. Dit risico wordt beheerst en gemeten door de toepassing van een disconteringsvoet op de waardering van de verschillende vergunningen. 5.2 VASTGOEDMARKTEN RISICO De evolutie van de koersen van de vastgoedmarkten vertegenwoordigt een tweede risico, omdat die potentieel een invloed kan hebben op de prijzen van terreinen en gebouwen. Dit risico wordt beheerst door de toepassing van een disconteringsvoet op de waardering daarvan. 5.3 REGELGEVINGSRISICO Momenteel kan de exploitatie van de activa overheidssteun genieten via subsidies en andere vormen van financiering. Wijzigingen die in dit mechanisme worden aangebracht, kunnen een bedreiging vormen voor het economische model van de exploitant van de activa, en bijgevolg voor zijn solvabiliteit. Ook is er op de potentiële winsten belasting verschuldigd, en die belasting kan eventueel worden verhoogd. Dit risico kan worden beheerst door de inkomsten die door de verhuur van de rusthuizen worden gegenereerd, te verlagen, of door het niveau van de belastingen die door het fonds moeten worden betaald, te verhogen. 5.4 LIQUIDITEITSRISICO Het liquiditeitsrisico, dat optreedt wanneer het fonds niet meer in staat is om te voldoen aan afkoopbetalingen of alleen door activa aanzienlijk onder hun waarde te verkopen, is het laatste type risico. Dit risico wordt tegelijkertijd beheerst door de structuur van het fonds, door de mogelijkheid van afkopen in natura en doordat het fonds een hoog niveau aan liquiditeiten handhaaft. 6 Opmerkingen 6.1 SAMENVATTING VAN DE BELANGRIJKE BOEKHOUDPRINCIPES De financiële staten zijn voorbereid in overeenstemming met de Luxemburgse reglementering inzake instellingen voor collectieve belegging. Evaluatie van de activa De waarde van de beleggingen in het compartiment zal steunen op de recentste netto-inventariswaarde per beschikbaar aandeel/deelbewijs van het betrokken compartiment, vermenigvuldigd met het aantal aandelen/deelbewijzen in handen van het Fonds. De Beheersvennootschap kan haar toevlucht nemen tot andere evaluatiemethoden indien zij meent dat die evaluatiemethode de correcte waarde van de activa in handen van het Fonds beter weergeeft. Conversie van elementen in vreemde munten De transactie- en acquisitiekosten, uitgedrukt in vreemde munten, worden geconverteerd in de boekingsmunt van elk compartiment, op basis van de wisselkoers die geldt op de transactie- of de acquisitiedatum. De activa en passiva, uitgedrukt in buitenlandse munten, worden geconverteerd naar de boekingsmunt van elk compartiment, tegen de wisselkoers die geldt aan het eind van het beschouwde financieel jaar. De winsten of verliezen die hieruit voortvloeien, worden vastgesteld in het GENERALI BELGIUM 6/7
Overzicht van de Transacties en de Wijzigingen in de nettoactiva. Spreiding van de kosten en de uitgaven De specifieke kosten en uitgaven worden in elk compartiment geboekt. De niet-specifieke kosten en uitgaven worden gewoonlijk gespreid over de compartimenten in verhouding tot hun respectieve nettoactief. 6.2 BEPALING VAN DE NETTO-INVENTARISWAARDE VAN DE DELEN De netto-inventariswaarde zoals voorgesteld in het jaarverslag van 30 juni 2015 is een technische netto-inventariswaarde die enkel wordt berekend met het oog op de rapportering. De netto-inventariswaarde per deel wordt uitgedrukt in de munt van elk compartiment en wordt berekend door de nettoactiva van elk compartiment te delen door het aantal aandelen in circulatie op die datum. 6.3 DE LASTEN VAN HET FONDS De globale kosten worden berekend en geboekt op elke valorisatiedag en zijn per kwartaal betaalbaar. De globale kosten dienen om de Beheersvennootschap, de centrale administratie, de bewaarder, de distributeurs en/of de permanente afgevaardigden in de verschillende registratielocaties van het Fonds of van elk compartiment te vergoeden. De globale kosten dekken ook de kosten die het Fonds en de compartimenten zijn aangegaan. De beheerscommissie omvat de globale kosten zonder kosten van de bewaarnemer en van de administratief agent. De kosten verbonden met de activa die het Fonds samenstellen, evenals de beheerskosten van de fondsen waarvan het Fonds aandelen in bezit heeft, worden geïntegreerd in de valorisering van deze activa en aandelen. Op datum van het verslag zijn de globale kosten van het Fonds als volgt samengesteld (in percentage van de NIW en per jaar): FONDS Globale kosten Care Invest 1.50% 6.4 BELANGENCONFLICTEN Er heeft zich tijdens het boekjaar geen enkel belangenconflict voorgedaan bij de uitoefening van de stemrechten. GENERALI BELGIUM 7/7