Ontwerp Exploitatieplan 20 maart 2012
I. Het exploitatieplan Hoofdstuk1 De status van het exploitatieplan 3 1.1 Koppeling met ruimtelijk besluit 3 1.2 Begrenzing van het exploitatiegebied 3 1.3 Voorgenomen grondgebruik 3 1.4 Te verwerven gronden 3 1.5 Citeertitel 3 Hoofdstuk 2 De omschrijving van de werken en werkzaamheden 4 2.1 Bouwrijp maken van het exploitatiegebied 4 2.2 Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied 4 2.3 Gebruiksrijp maken van de openbare ruimte in het exploitatiegebied 5 Hoofdstuk 3 De eisen en regels 6 Artikel 1 Begripsbepaling 6 Artikel 2 Fasering 6 Artikel 3 Koppelingen 7 Artikel 4 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan 7 Artikel 5 Aanbesteding 9 Artikel 6 Verbodsbepaling 10 Artikel 7 Slotbepaling 10 Hoofdstuk 4 De exploitatieopzet 11 4.1 Ruimtegebruik exploitatiegebied 11 4.2 Eigendomssituatie exploitatiegebied 11 4.3 Programma 12 4.4 Raming kosten exploitatie 12 4.5 Raming opbrengsten exploitatie 12 4.6 Grondgebruik 13 4.7 Tijdvak, parameters en resultaat 14 4.8 Maximaal te verhalen kosten 14 4.9 Berekening exploitatiebijdrage 14 Hoofdstuk 5 Kaarten bij het exploitatieplan 16 Kaart 1. Exploitatiegebeid Kaart 2. Voorgenomen grondgebruik Kaart 3. Te ververwerven gronden Kaart 4. Fasering en koppelingen Kaart 5. Luchtfoto huidige grondgebruik Kaart 6. Grondeigenaren Kaart 7. Uitgifte 1
Hoofdstuk 6 Bijlagen bij het exploitatieplan 17 Bijlage 1. Uitgangspunten exploitatieopzet Bijlage 2. Programma van eisen en regels Bijlage 3. Beeldkwaliteitplan Hoorn t Zevenhuis Bijlage 4. Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) Bijlage 5. Waterstructuurplan 2
Hoofdstuk 1 De status van het exploitatieplan 1.1 Koppeling met ruimtelijk besluit Dit exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan t Zevenhuis te Hoorn, hierna te noemen het bestemmingsplan. 1.2 Begrenzing van het exploitatiegebied De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied die als kaart 1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Het exploitatiegebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Westfrisiaweg en aan de oostzijde door de Rijweg. Aan de noordzijde bevindt zich het lintdorp Zwaagdijk-West. 1.3 Voorgenomen grondgebruik Het voorgenomen grondgebruik van de diverse percelen binnen het exploitatiegebied is weergegeven op de kaart Voorgenomen grondgebruik die als kaart 2 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Op deze kaart zijn aangegeven de verkeerstructuur, de groen en waterstructuur en de gronden bestemd voor uitgifte voor bedrijfsfuncties. 1.4 Te verwerven gronden De gemeente beoogt de gronden waarop de openbare ruimte is geprojecteerd te verwerven zoals is aangegeven op de kaart Te verwerven gronden die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. 1.5 Citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als het exploitatieplan. 3
Hoofdstuk 2 De omschrijving van werken en werkzaamheden 2.1 Bouwrijp maken van het exploitatiegebied In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: - Tijdelijk beheer (verhuren of verpachten van gronden). - Sloop en sanering. - Voorbelasting wegen. - Grondwerken, waaronder meer valt: o algemene grondwerken, opruim en uitzetwerk, o afgraven en respectievelijk ophogen waar nodig en aanleg grondwal in groenzone, o dempen van sloten, o voor zover nodig afvoeren van grondwater, o storten van slip, o aanleg watergangen en beschoeiingen. - Riolering, waaronder meer valt: o aanleg gescheiden rioolstelsel voor hemelwater van daken, hemelwater van wegen en vuilwater, o aanleg cunetdrainage, o inspectie en reiniging riolering, o aanleg rioolgemaal en persleiding (naar hoofdgemaal fase 2 Bangert en Oosterpolder). - Verharding, waaronder meer valt aanleg bouwstraten, asfaltverharding en onderhoud daarvan. - Tijdelijke noodzakelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een dam. - Aanleg duikers (3 stuks, waarvan 2 doorvaarbaar) - Aanleg doorvaarbare bruggen voor langzaamverkeer ( 2 stuks) en zwaarverkeer ( 1 stuk). - Aanleg stuwen (13 stuks). - Aanleg openbare verlichting bestaande uit: o lichtmasten voor de hoofdinfrastructuur, o lichtmasten voor voet en fietspaden, o openbare verlichtingskabel incl. toebehoren waaronder verdeelkasten. - Aanleg brandkranen en indien noodzakelijk brandkasten. Één en ander conform de kaart Voorgenomen grondgebruik, kaart 2, Uitgangspunten exploitatieopzet, bijlage 1 en de eisen en regels zoals geformuleerd in hoofdstuk 3. 2.2 Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutvoorzieningen voorzien: Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van, onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, waaronder transformatorhuisjes, verdeelkasten en noodzakelijke tijdelijke voorzieningen. Één en ander conform de kaart Voorgenomen grondgebruik, kaart 2, Uitgangspunten exploitatieopzet, bijlage 1 en de eisen en regels zoals geformuleerd in hoofdstuk 3. 4
2.3 Gebruiksrijp maken van de openbare ruimte in het exploitatiegebied In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het inrichten (gebruiksrijp maken) van de openbare ruimte voorzien: - Grondwerken, algemene grondwerken, uitzetwerken en opruimwerkzaamheden. - Riolering, waaronder meer valt: o putdeksels opnemen en op hoogte stellen, o aanleg kolken incl. leidingen, o inspectie en reiniging leidingen, o bedrijfsaansluitingen. - Verharding, waaronder meer valt: o aanleg definitieve wegen met asfalt, o aanleg trottoir, o aanleg fietspaden. - Inrichting, waaronder meer valt: o bushaltes, o informatiebord / stadsplattegrond. - Aanleg groen, waaronder meer valt: o bermgroen, o wijk en parkgroen (het uilengebied fase 1B en de groenzones), o oeverbeplanting. - Aanplant bomen. - Aanleg steiger. - Aanbrengen straatmeubilair, bebording, bebakening en belijning. - Aanleg noodzakelijke tijdelijke (groen)voorzieningen, die extra nodig zijn voor een tijdelijke afronding van een deelfase. Één en ander conform de kaart Voorgenomen grondgebruik, kaart 2, Uitgangspunten exploitatieopzet, bijlage 1 en de eisen en regels zoals geformuleerd in hoofdstuk 3. 5
Hoofdstuk 3 De eisen en regels Artikel 1. Begripsbepalingen In deze eisen en regels wordt verstaan onder: a. aanbestedingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund; b. bestek: nauwkeurige omschrijving van de uit te voeren (bouw)werken, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden, conform de RAW-systematiek; c. bestemmingsplan: het bestemmingsplan t Zevenhuis te Hoorn van de gemeente Hoorn; d. bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats; e. bouwweg: een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein; f. eigenaar: degene die in de openbare register van het kadaster staat vermeld als eigenaar van een binnen het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak; g. exploitatiegrens of exploitatiegebied: het gebied waarop het exploitatieplan betrekking heeft zoals weergegeven op kaart 1 Exploitatiegebied; h. functie: doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan; i. gesloten grondbalans: een dusdanig balans tussen enerzijds gronden welke binnen het exploitatiegebied worden afgegraven en afgevoerd en anderzijds gronden welke voor ophoging van gronden worden aangevoerd, dat de hoeveelheid af te graven en af te voeren gronden evenveel is als de hoeveelheid grond voor ophoging; j. voorgenomen gunningbesluit: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten wordt gegund. k. uitvoeringsplan: een document waarin staat aangegeven op welke wijze en van welke kwaliteit de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. l. voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze en met welke kwaliteit de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd; m. werken en werkzaamheden: werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Artikel 2. Fasering Het exploitatiegebied is opgedeeld 3 deelgebieden, fase 1A, fase 1B en fase 1C, één en ander zoals weergegeven op de kaart Fasering en koppelingen die als kaart 4 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan. In tabel 3.1 is de realisatie van de verschillende fases weergegeven in de tijd. 6
Tabel 3.1 Fasering Bouwrijp maken Uitgifte en bebouwing Gebruiksrijp maken Fase 1A - aanleg ontsluiting op de Rijweg - openbare ruimte - uitgeefbare gronden 2012 2012-2013 2012-2013 2013 2018 2013 2018 Fase 1B - aanleg uilengebied 2014 Fase 1C - openbare ruimte - uitgeefbare gronden 2016-2017 2016-2017 2017-2020 2017-2020 Artikel 3. Koppelingen 3.1 Voor het noordelijke gedeelte van fase 1A, zoals met een kruisarcering is weergegeven op de kaart Fasering en koppelingen, mag niet eerder een omgevingsvergunning worden verleend voor de activiteit bouwen dan dat de groenzone ten noorden daarvan, zoals met een streeparcering is weergegeven, is aangelegd. 3.2 In fase 1B mag niet eerder worden begonnen met gebruiksrijp maken en andere voorbereidende werkzaamheden dan wanneer in fase 1A is begonnen met bouwrijp maken. 3.3 In fase 1C mag niet eerder worden begonnen met bouwrijp werkzaamheden dan: a. in fase 1B de inrichting(swerkzaamheden) conform bijlage 2 minimaal twee jaar zijn voltooid, b. voor 80 % van de uitgeefbare gronden in fase 1A een omgevingsvergunning is verleend voor de activiteit bouwen. 3.4 Bij deze koppelingen is van toepassing de kaart Fasering en koppelingen, die als kaart 4 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan. Artikel 4. Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden 4.1 Op werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan is van toepassing het uitvoeringsplan. Melding van voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden 4.2 Uiterlijk 12 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. 4.3 Bij die melding wordt een uitvoeringsplan gevoegd dat in ieder geval inhoudt: a. Een omschrijving en begrenzing van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft; b. Beschrijving van het proces en de planning, bij het gebruiksrijp maken van de openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente, bij de uitgeefbare gronden tot het moment van verkoop aan bedrijven; 7
c. Een bestek en tekeningen van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft, volgens de RAW-systematiek. d. Een bestekkeuringsplan e. Bij wegen een uitgewerkte wegdimensionering (onderbouwing van opbouw van de wegconstructie) f. Een bouwveiligheidsplan g. Een kwaliteitsplan h. Een toezichtplan i. Een communicatieplan j. Een coördinatieplan nutsbedrijven k. Een beheerplan l. Een advies van Hoogheemraadschap over voorgenomen wijze van aanleg en demping van sloten en wateren en peilhoogtes. Goedkeuring aan voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden 4.4 Een uitvoeringsplan behoeft de schriftelijk instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 12 weken na ontvangst van een uitvoeringsplan wordt omtrent de instemming besloten. 4.5 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met het uitvoeringsplan, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat voldaan is aan de voorwaarde voortvloeiende uit: a. Uitgangspunten exploitatieopzet (bijlage 1); b. Programma van eisen en regels (bijlage 2); c. Het beeldkwaliteitplan t Zevenhuis (bijlage 3); c. De leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) van de gemeente Hoorn (bijlage 4); d. Waterstructuurplan, variant 3, model 3 (bijlage 5); f. De redelijkerwijs te stellen eisen ter zaken van bouwveiligheid, kwaliteit, toezicht en communicatie; g. De kaart Voorgenomen grondgebruik (kaart 2); h. Het bepaalde in het exploitatieplan. 4.6 Burgemeester en wethouders kunnen aan het instemmingbesluit, voor zover deze niet reeds voortvloeien uit de in 4.5 genoemde voorwaarden, voorwaarden verbinden met betrekking tot het proces en de technische uitvoering van de in het uitvoeringsplan genoemde werken en werkzaamheden. Tussentijdse inspectie en eindinspectie 4.7 Met het oog op de overdracht van openbare voorzieningen aan de gemeente vinden er tussentijdse (steekproefsgewijs) inspecties plaats en direct voorafgaande aan de overdracht een eindinspectie plaats. De inspecties vinden plaats aan de hand van het uitvoeringsplan waarmee door burgemeester en wethouders ingestemd is en conform de LIOR (bijlage 4). Het is verboden te handelen in strijd met voorgenoemd uitvoeringsplan. Melding van voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden 4.8 Zodra de werken en werkzaamheden waarop een melding als bedoeld in artikel 4.2 betrekking heeft, zijn voltooid, wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. 4.9 Bij een melding wordt een voltooiingsverslag gevoegd, dat in ieder geval inhoudt: a. Aanduiding en begrenzing van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft; 8
b. Beschrijving van het proces tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente; c. Revisiegegevens en inspectie riolering; d. Algehele revisie van de aangelegde werken; e. Kwaliteitsmap met uitgevoerde keuringen en resultaten; f. Materialenstaat weg en groen; g. Goedkeuringen Hoogheemraadschap over uitgevoerde werkzaamheden. Instemming met voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden 4.10 Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 12 weken na ontvangst van een voltooiingsverslag wordt omtrent de instemming ermee bestloten. 4.11 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een verslag, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met artikel 4.1 en het instemmingbesluit als bedoeld in artikel 4.6. Onderhoud openbare voorzieningen 4.12 Het onderhoud van de openbare ruimte is voor rekening en risico van de realisator tot het moment dat het exploitatiegebied twee jaar gebruiksrijp is en in eigendom is overgedragen aan de gemeente. 4.13 Voor de verantwoordelijkheid van verborgen gebreken gelden de wettelijke termijnen. Uitzonderingsbepaling 4.14 De artikelen 4.2 en 4.4 tot en met 4.13 zijn niet van toepassing, indien de gemeente ter zake als exploitant optreedt. Artikel 5. Aanbesteding Toepasselijkheid van regels voor de gunning van werken en werkzaamheden 5.1.a Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden, voor zover betrekking hebbend op voorzieningen van openbaar nut en daarmee samenhangende diensten, zijn de Europese en nationale regels omtrent aanbesteding van overheidsopdrachten van toepassing. 5.1.b De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden en de daarop betrekking hebbende diensten vindt plaats in overeenstemming met het door de gemeente ingestemde voorgenomen gunningbesluit. Melding van de voorgenomen gunning van werken en werkzaamheden 5.2 Uiterlijk 8 weken voor de voorgenomen gunning van een of meerdere opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan bij de burgemeester en wethouders. 5.3 Bij die melding wordt een voorgenomen gunningbesluit gevoegd, dat in ieder geval inhoudt: a. Een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking op heeft. b. Proces-verbaal van de inschrijvingen, aan wie wordt de opdracht gegund en wie worden afgewezen en waarom. c. De biedingen en bijhorende beoordelingsdocumenten: prijsopgaven, plan van aanpak e.d. d. Gunning- en afwijzingsbrieven. 9
Instemming met de voorgenomen gunning van werken en werkzaamheden 5.4 Een voorgenomen gunningbesluit behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders alvorens kan worden gegund. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van een voorgenomen gunningbesluit beslissen burgemeester en wethouders omtrent de instemming daarmee. 5.5 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voorgenomen gunningbesluit, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen voorgenomen wijze van gunning van de uitvoering van werken en werkzaamheden in overeenstemming is met de geldende Europese en nationale aanbestedingsregels. Melding van de definitieve gunning van werken en werkzaamheden 5.6 Uiterlijk 8 weken voor de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt daarvan door exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. 5.7 Bij de in artikel 5.6 genoemde melding wordt een aanbestedingsverslag gevoegd, dat in ieder geval inhoudt: a. Een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking op heeft. b. Eventuele ingediende bezwaar of beroep die binnen de bezwarentermijn van 15 dagen aangetekend zijn. c. Concept brief waarmee eventuele ingediende bezwaar of beroep wordt afgehandeld. d. Definitieve opdrachtbrief, overeenkomst of contract. Instemming met de definitieve gunning van werken en werkzaamheden. 5.8 Een aanbestedingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeesters en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van een aanbestedingsverslag beslissen burgemeester en wethouders omtrent de instemming daarmee. 5.9 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een aanbestedingsverslag, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen opdracht voor de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden niet is gegund in overeenstemming met artikel 5.1. 5.10 De artikelen 5.1 b tot en met 5.9 zijn niet van toepassing, indien de gemeente ter zake als exploitant optreedt. Artikel 6. Verbodsbepalingen 6.1 Het is verboden te starten met werken of werkzaamheden als de procedure zoals omschreven in artikel 5 niet is doorlopen. 6.2 Het is verboden werken, werkzaamheden en bouwwerken, als omschreven in het exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de in artikel 2 tot en met 5 gestelde eisen en regels. 6.3 Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 6.1 en 6.2 wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet op de economische delicten. Artikel 7. Slotbepaling Deze eisen en regels kunnen worden aangehaald als regels exploitatieplan t Zevenhuis. 10
Hoofdstuk 4 De exploitatieopzet 4.1 Ruimtegebruik exploitatiegebied Het huidige ruimtegebruik van het exploitatiegebied is voornamelijk agrarisch, daarnaast is er een baggerdepot. Op de kaart Luchtfoto huidige gebruik, die als kaart 5 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan, is het huidige ruimtegebruik te zien. Het beoogde ruimtegebruik is weergegeven in tabel 4.1 en in de kaart Voorgenomen grondgebruik (kaart 2). Tabel 4.1 Toekomstig ruimtegebruik element aantal m² procentueel Bestemmingsplangebied 896.390 Te handhaven elementen 472.051 Exploitatiegebied 424.339 100% Water 30.383 7,2% Groen 36.364 8,6% Verharding 62.359 14,7% Uilengebied 44.299 10,4% Uitgeefbaar 250.934 59,1% 4.2 Eigendomsituatie exploitatiegebied De eigendomssituatie van de verschillende eigenaren in het gebied is weergegeven in onderstaand tabel 4.2 en de kaart Grondeigenaren, die als kaart 6 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Tabel 4.2 Eigendomspositie (standopname nov. 2011) eigenaar* aantal m² procentueel Eigenaar 1 157.705 37.2% Eigenaar 2 135.623 32.0% Eigenaar 3 (gemeente Hoorn) 81.340 19.2% Eigenaar 4 2.059 0.5% Eigenaar 5 934 0.2% Eigenaar 6 1.723 0.4% Eigenaar 7 4.293 1.0% Eigenaar 8 217 0.1% Eigenaar 9 5.019 1.2% Eigenaar 10 24.299 5.7% Eigenaar 11 11.127 2.6% * Eigenaren 1 t/m 11 betreffen particulieren, instellingen, overheden en bedrijven 11
4.3 Programma Zoals is weergegeven in tabel 4.3 zijn alle uitgeefbare gronden bestemd om uit te geven als bedrijventerrein. Tabel 4.3 Programma bestemming aantal m² procentueel Bedrijventerrein (uitgeefbaar) 250.934 100% 4.4 Raming kosten exploitatie De inbrengwaarde van de gronden zijn bepaald door een onafhankelijk taxateur. Voor de ontwikkeling van het exploitatieplangebied dienen navolgende kosten gemaakt te worden: Tabel 4.4 Kosten exploitatieplan element Bro raming* Verwerving 6.2.3.a, b en c 8.571.648,- Administratieve lasten 6.2.4.k t/m m 136.000,- Uitvoeringskosten 6.2.3.d en 6.2.4.b en c 13.926.082,- Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4 e 6.201.371,- Plankosten/ onderzoeken 6.2.4.a en g t/m h 4.888.302,- Totaal 33.723.404,- * De geraamde bedragen zijn nominaal 4.5 Raming opbrengsten exploitatie Op basis van de laatste uitgifte door de gemeente Hoorn op het nabij gelegen bedrijventerrein de Marowijnen en de grondprijzen van bedrijventerreinen in de regio zijn de volgende uitgifteprijzen bepaald. Tabel 4.6 Uitgifteprijzen bestemming categorie prijs (excl.btw) Bedrijven zichtlocatie 1 189,- per m² uitgeefbaar zichtlocatie 2 183,- per m² uitgeefbaar regulierlocatie 146,- per m² uitgeefbaar voorterrein 114,- per m² uitgeefbaar Op de kaart Uitgifte, kaart 7 van het exploitatieplan, is aangegeven op welke gronden de onderscheiden categorieën uitgifteprijzen van toepassing zijn. In onderstaande tabel 4.7 is het totale programma van de verschillende uitgiftecategorieën en de bijhorende grondopbrengsten weergegeven. 12
Tabel 4.7 Programma in grondopbrengsten bestemming categorie oppervlakte prijs (excl.btw) grondopbrengsten Bedrijven zichtlocatie 1 52.735 189,- per m² 9.966.915,- uitgeefbaar zichtlocatie 2 44.715 183,- per m² 8.182.845,- uitgeefbaar regulierlocatie 131.466 146,- per m² 19.194.036,- uitgeefbaar voorterrein 22.018 114,- per m² 2.510.052,- uitgeefbaar Totaal 39.853.848,- 4.6 Grondgebruikanalyse Onderstaande tabellen 4.8 en 4.9 geven per eigenaar aan het ruimtegebruik en de verwachte grondopbrengsten. Tabel 4.8 Grondgebruikanalyse (in m²) eigenaar water groen wegen uilengebied uitgeefbaar Totaal Eigenaar 1 7.998 2.834 27.161 22.553 97.159 157.705 Eigenaar 2 14.732 7.702 19.616 18.276 75.297 135.623 Eigenaar 3 2.900 10.827 11.446 319 55.847 81.340 Eigenaar 4 393 993 0 674 0 2.059 Eigenaar 5 185 448 17 284 0 934 Eigenaar 6 324 808 0 591 0 1.723 Eigenaar 7 769 1.923 0 1.601 0 4.293 Eigenaar 8 207 10 0 0 0 217 Eigenaar 9 218 639 1.248 0 2.913 5.019 Eigenaar 10 441 1.613 2.527 0 19.718 24.299 Eigenaar 11 2.216 8.567 343 0 0 11.127 Totaal 30.383 36.364 62.359 44.299 250.934 424.339 Tabel 4.9 Grondgebruikanalyse: uitgeefbaar gebied uitgesplitst naar uitgiftecategorie (in m²) eigenaar zichtlocatie 1 zichtlocatie 2 overige locatie voorterrein Totaal Eigenaar 1 2.521 16.152 73.631 4.855 97.159 Eigenaar 2 22.610 28.563 15.776 8.348 75.297 Eigenaar 3 23.544 0 23.488 8.815 55.847 Eigenaar 4 0 0 0 0 0 Eigenaar 4 0 0 0 0 0 Eigenaar 6 0 0 0 0 0 Eigenaar 7 0 0 0 0 0 Eigenaar 8 0 0 0 0 0 Eigenaar 9 0 0 2.913 0 2.913 Eigenaar 10 4.060 0 15.658 0 19.718 Eigenaar 11 0 0 0 0 0 Totaal 52.735 44.715 131.466 22.018 250.934 13
4.7 Tijdvak, parameters en resultaat Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt bedraagt 9 jaar. Ten behoeve van het berekenen van het resultaat zijn de volgende parameters gebruikt. Tabel 4.10 Projectparameters Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar) jaar Prijspeildatum 1-1-2012 Startdatum exploitatie 1-1-2012 Contante waarde datum 1-1-2012 Laatste moment kosten of opbrengsten 31-12-2020 Einddatum exploitatie 1-1-2021 Aantal jaar exploitatieduur 9 jaar Aantal jaar contant maken 9 jaar Rente 3,5%* Opbrengstenstijging 1,5%* Kostenstijging 3,0%* * op jaarbasis Het verwachte resultaat is: Tabel 4.11 Resultaat Element bedrag Opbrengsten nominaal 41.037.848,- Kosten nominaal 33.723.404,- Saldo nominaal 7.314.444,- Saldo eindwaarde d.d. 31-12-2020 5.685.104,- Saldo contante waarde d.d. 1-1-2012 4.170.551,- 4.8 Maximaal te verhalen kosten (totale kosten versus totale opbrengsten) De te verhalen kosten zijn gemaximaliseerd aan de opbrengstpotentie. In tabel 4.12 wordt een overzicht gegeven van de kosten, opbrengsten en daarmee de maximale te verhalen kosten. Tabel 4.12 Maximaal te verhalen kosten Element bedrag nominaal netto contante waarde 1-1-2012 Kosten 33.723.404,- 33.185.432,- Opbrengsten uit gronduitgifte 41.037.848,- 36.183.447,- Subsidies en bijdrage derden 1.184.000,- 1.172.535,- Bijdrage andere grondexploitaties 0,- Te verhalen kosten 32.012.896,- 4.9 Berekening exploitatiebijdrage De te verhalen kosten worden op basis van de opbrengstpotentie toegerekend aan de uit te geven gronden. 14
Tabel 4.13 Definiëring basiseenheden categorie basiseenheid uitgifteprijs per eenheid gewicht factor programma gewogen eenheden Zichtlocatie 1 1 m² 189,- 1,29 52.735 68.028 Zichtlocatie 2 1 m² 183,- 1,25 44.715 55.894 Regulierlocatie 1 m² 146,- 1 131.466 131.466 Voorterrein 1 m² 114,- 0,78 22.018 17.174 Totaal 272.562 Tabel 4.14 Exploitatiebijdrage per exploitant eigenaar opbrengst percentage* aantal gewogen basiseenheden bijdrage exploitant Eigenaar 1 37,00% 100.860 11.846.188,- Eigenaar 2 31,98% 87.158 10.236.864,- Eigenaar 3 22,28% 60.736 7.133.552,- Eigenaar 4 - - - Eigenaar 5 - - - Eigenaar 6 - - - Eigenaar 7 - - - Eigenaar 8 - - - Eigenaar 9 1,07% 2.913 342.137,- Eigenaar 10 7,67% 20.895 2.454.155,- Eigenaar 11 - - - Totaal 100% 272.562 32.012.896,- * Dit is het percentage van de totale netto contante opbrengsten dat de eigenaar op zijn gronden realiseert. 15
Hoofdstuk 5 Kaarten bij het exploitatieplan De volgende kaarten maken onderdeel uit van dit exploitatieplan Kaart 1. Exploitatiegebied Overzicht exploitatiegebied behorend bij het exploitatieplan t Zevenhuis. Kaart 2. Voorgenomen grondgebruik Voorgenomen grondgebruik bij exploitatieplan t Zevenhuis. Kaart 3. Te verwerven gronden Overzicht voorgenomen verwervingen van de gemeente in het exploitatiegebied t Zevenhuis. Kaart 4. Fasering en koppelingen Fasering en koppelingen behorend bij het exploitatieplan t Zevenhuis. Kaart 5. Luchtfoto huidige gebruik Luchtfoto van het exploitatiegebied t Zevenhuis waarop het huidige gebruik is te zien. Kaart 6. Grondeigenaren Overzicht van de grondeigenaren en hun eigendommen in het exploitatiegebied t Zevenhuis. Kaart 7. Uitgifte Weergave van de verschillende type uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied t Zevenhuis. 16
Hoofdstuk 6 Bijlagen bij het exploitatieplan De volgende bijlagen maken onderdeel uit van dit exploitatieplan Bijlage 1. Uitgangspunten exploitatieopzet De uitgangspunten die aan de civiele raming ten grondslag liggen en de begrote hoeveelheden per uit te voeren werken. Bijlage 2. Programma van eisen en regels In het programma van eisen en regels worden aanvullende randvoorwaarden gegeven voor de realisatie van bepaalde werken en werkzaamheden. Mede aan de hand van deze bijlage zal een ingediend uitvoeringsplan worden beoordeeld. Bijlage 3. Beeldkwaliteitsplan Hoorn t Zevenhuis De beeldkwaliteiteisen die de gemeente stelt aan de uiterlijke kwaliteit van de openbare ruimte en bebouwing. Bijlage 4. Leidraad Inrichting Openbare Ruimte t Zevenhuis (LIOR), d.d. 14-03-2012 De algemene eisen die de gemeente stelt aan de realisatie van de openbare ruimte. Bijlage 5. Waterstructuurplan d.d. 28 september 2010 In het waterstructuurplan worden verschillende varianten besproken hoe om te gaan met het oppervlakte water en grondwater met de realisatie van t Zevenhuis. De gemeente heeft gekozen voor variant 3, model 3. Op variant 3, model 3 worden uitvoeringsplannen beoordeeld. 17
Toelichting bij het Exploitatieplan t Zevenhuis 20 maart 2012 18
II. Toelichting bij het exploitatieplan Toelichting bij hoofdstuk1 De status van het exploitatieplan 21 1.1 Toelichting bij koppeling met ruimtelijk besluit 21 1.1.1 Toelichting bij koppeling met ruimtelijk besluit 21 1.1.2 Toelichting op de functie van het exploitatieplan 21 1.2 Toelichting bij begrenzing van het exploitatiegebied 22 1.3 Toelichting bij voorgenomen grondgebruik 23 1.4 Toelichting bij te verwerven gronden 23 1.5 Toelichting bij citeertitel en status 23 1.5.1 Toelichting citeertitel 23 1.5.2 Toelichting status exploitatieplan 23 1.6 Leeswijzer bij het exploitatieplan 24 Toelichting bij hoofdstuk 2 De omschrijving van de werken en werkzaamheden 25 2.1 Toelichting bij bouwrijp maken van de uitgeefbare gronden 25 2.2 Toelichting bij aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied 26 2.3 Toelichting bij gebruiksrijp maken van de openbare ruimte in het exploitatiegebied 26 Toelichting bij hoofdstuk 3 De eisen en regels 27 3.1 Toelichting bij artikel 1 Begripsbepaling 27 3.2 Toelichting bij artikel 2 Fasering 27 3.3 Toelichting bij artikel 3 Koppelingen 28 3.4 Toelichting bij artikel 4 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan 29 3.5 Toelichting bij artikel 5 Aanbesteding 31 3.6 Toelichting bij artikel 6 Verbodsbepaling 31 3.7 Toelichting bij artikel 7 Slotbepaling 31 Toelichting bij hoofdstuk 4 De exploitatieopzet 32 4.1 Toelichting bij ruimtegebruik exploitatiegebied 32 4.2 Toelichting bij eigendomssituatie exploitatiegebied 33 4.3 Toelichting bij programma 34 4.4 Toelichting bij raming kosten exploitatie 34 4.4.1 Inbrengwaarden gronden en opstallen 34 4.4.2 Administratieve lasten 35 4.4.3 Uitvoeringskosten 35 4.4.4 Kosten buiten het exploitatiegebied 36 4.4.5 Plankosten 37 4.5 Toelichting bij raming opbrengsten exploitatie 38 4.5.1 Grondopbrengsten 38 4.5.2 Overige opbrengsten 38 4.5.3 Overzicht opbrengsten 39 4.6 Toelichting bij grondgebruik 39 4.7 Toelichting bij tijdvak, parameters en resultaat 40 4.7.1 Parameters 41 4.7.2 Fasering 41 4.7.3 Resultaat 41 4.8 Toelichting bij maximaal te verhalen kosten 42 19
4.9 Toelichting bij berekening exploitatiebijdrage 42 4.9.1 Definiëring basiseenheden 42 4.9.2 Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid 43 4.9.3 Exploitatiebijdrage per exploitant 43 Toelichting bij Hoofdstuk 5 en 6 Kaarten en bijlagen bij het exploitatieplan 44 Bijlagen bij de toelichting exploitatieplan 46 Bijlage A. Taxatierapport Bijlage B. Invulling plankostenscan 20
Toelichting bij hoofdstuk 1 De status van het exploitatieplan 1.1 Toelicht bij koppeling met ruimtelijk besluit en functie van het Exploitatieplan 1.1.1 Toelichting bij koppeling met ruimtelijk besluit De gemeente heeft al enige jaren geen uitgeefbare bedrijfsgrond meer beschikbaar. Uit in 2005 uitgevoerde onderzoek blijkt dat de economische groeimogelijkheden van Hoorn worden beperkt door ruimtegebrek. De gemeente Hoorn en de regio West-Friesland kennen bovendien een scheve woon-werkbalans. Hierdoor is er sprake van veel uitgaand forensisme. Vanwege deze problematiek heeft de Tweede Kamer op 7 juni 2006 besloten dat het grondgebied van Hoorn in noordelijke richting moet worden uitgebreid met als doel hier een nieuw bedrijventerrein te kunnen vestigen. Deze extra ruimte voor bedrijvigheid wordt nu met het bestemmingsplan t Zevenhuis deels bestemd als bedrijventerrein. Het bedrijventerrein t Zevenhuis is bedoeld om zowel de lokale als een deel van de regionale ruimtevraag op te vangen. De gemeente Hoorn wil met het bestemmingsplan t Zevenhuis invulling geven aan het stimuleren van de economische groei in de regio. Met t Zevenhuis geeft de gemeente Hoorn bedrijven in de regio ruimte om te ondernemen. De gemeente heeft voor t Zevenhuis het volgende als missie geformuleerd: t Zevenhuis is een bedrijvenpark dat functioneert als een flexibel en samenhangend systeem waar goederen en diensten worden geproduceerd op een winstgevende en duurzame manier en dat tevens een positieve bijdrage levert aan haar sociale en natuurlijke omgeving. De gemeente Hoorn behoort hiermee tot de koplopers op het gebied van de duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen. De Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) gaat in afdeling 6.4 uit van het verhalen van kosten van openbare werken en werkzaamheden en van de mogelijkheden om aan deze werken en werkzaamheden eisen te stellen en regels met betrekking tot de uitvoering ervan, alsmede het bepalen van de fasering. Ter uitvoering van de wettelijke regeling in afdeling 6.4 stelt de gemeente ten aanzien van het bestemmingsplan t Zevenhuis te Hoorn dit exploitatieplan vast. Het exploitatieplan t Zevenhuis is dan ook verbonden met het bestemmingsplan t Zevenhuis te Hoorn. Omdat alleen aan het oostelijk deel van het bestemmingsplan nieuwe bestemmingen en bebouwingsmogelijkheden worden gegeven heeft het exploitatieplan alleen betrekking op het oostelijk deel van het bestemmingsplan. Zolang voor het westelijk deel de bestemming agrarisch van toepassing is zal voor dit deel van het bestemmingsplan geen exploitatieplan worden vastgesteld. 1.1.2 Toelichting op de functie van het exploitatieplan De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om: 1. de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de aan te vragen omgevingsvergunningen dan wel waarvan de berekening wordt opgenomen in een overeenkomst welke wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan. 2. Vast te leggen in welke fasering (in deelgebieden) en met welke onderlinge koppelingen de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, het bouwrijp maken en het gebruikrijp maken plaatsvinden. Deze worden opgenomen om een kader te creëren voor de realisatie (artikel 6.13 lid 1 onder c ten vijfde en 6.13 lid 3 Wro). De fasering en onderlinge koppelingen zijn opgenomen in de artikelen 2 en 3 van de eisen en regels. 21
3. Vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Deze worden opgenomen om te waarborgen dat bij realisatie specifieke eisen ten aanzien van deze werken en werkzaamheden en voorschriften voor de uitvoering in acht worden genomen. Het ontwerp exploitatieplan is op 29 maart 2012 ter inzage gelegd voor een periode van 6 weken tot 10 mei 2012. Het ontwerp bestemmingsplan zal naar verwachting medio april ter inzage worden gelegd. Het exploitatieplan en bestemmingsplan zullen gelijktijdig door de raad worden vastgesteld. Naar verwachting zal het bestemmingsplan en exploitatieplan juni 2012 door de raad van de gemeente Hoorn worden vastgesteld. 1.2 Toelichting bij begrenzing van het exploitatiegebied Het bestemmingsplangebied t Zevenhuis ligt in het noorden van de gemeente Hoorn, waar ten behoeve van op 1 januari 2007 een grenscorrectie heeft plaatsgevonden na een besluit van de Tweede Kamer op 7 juni 2006. Het bestemmingsplangebied wordt aan de noord- en oostzijde begrensd door de nieuwe gemeentegrens tussen de gemeente Hoorn en de gemeente Medemblik. Aan de noordzijde is het lint gelegen van Zwaagdijk-West. De Rijweg vormt de grens aan de oostzijde. De westzijde wordt begrensd door de woonwijk en park Klokkeweit en Balkweiterhoek. De zuidzijde van t Zevenhuis wordt begrensd door de plangrens van het inpassingplan Westfrisiaweg. Het exploitatiegebied betreft alleen het oostelijk deel van het bestemmingsplan, voorheen fase 1. De bestemmingsgrens tussen de bestemmingen Agrarisch - onbebouwd en Bedrijventerrein vormt de westelijke grens van het exploitatiegebied. Op de kaart Exploitatiegebied, kaart 1 van het exploitatieplan, is de begrenzing van het (bestemmingsplan en) exploitatiegebied weergegeven. Het exploitatieplan heeft alleen betrekking op het oostelijk deel van het bestemmingsplangebied omdat hier een functiewijziging plaatsvindt van een agrarische functie naar commerciële functie. In dit deel van het bestemmingsplangebied zijn bouwplannen voorgenomen, zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro en 6.2.1 Bro, en de daarvoor nodige openbare ruimte. Daarnaast is in het noordoostelijk deel van het bestemmingsplangebied een uilengebied (bestemming Groen Uilengebied) gesitueerd. Binnen het uilengebied zijn geen bouwplannen, zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro en 6.2.1 Bro, toegestaan. Het uilengebied is wel opgenomen in het exploitatieplan omdat de realisatie van het uilengebied een voorwaarde is om de voorgenomen bouwplannen te kunnen realiseren. Het is daarmee een voorziening van openbaar nut. Daarnaast zal de gemeente deze bestemming wijzigen, middels de opgenomen wijzigingsbevoegdheid, in de bestemming bedrijventerrein zodra blijkt dat er geen leefgebied meer is van de steenuil, dan wel een ontheffing is verkregen op basis van een plan van aanpak. Binnen het oostelijk deel van het bestemmingsplangebied zijn er geen delen waarbij de huidige functie wordt gehandhaafd en die daarom buiten het exploitatieplan zouden moeten vallen. In tegenstelling tot het oostelijk deel wordt in het westelijk deel van het bestemmingsplangebied de huidige agrarische functie gehandhaafd. Het exploitatieplan heeft daarom geen betrekking op het westelijke deel van het bestemmingsplangebied. 22
1.3 Toelichting bij voorgenomen grondgebruik Het exploitatiegebied t Zevenhuis is bedoeld voor het realiseren van een nieuw bedrijventerrein en de daarvoor benodigde voorzieningen. Kaart 2 van het exploitatieplan, Voorgenomen grondgebruik, geeft het voorgenomen grondgebruik aan van het exploitatiegebied, mede op basis van deze kaart is de exploitatieopzet gemaakt. In paragraaf 4.1 Toelichting bij ruimtegebruik exploitatiegebied, wordt het ruimtegebruik nader behandeld. De kaart Voorgenomen grondgebruik, (kaart 2 exploitatieplan) is bindend in die zin dat deze de ligging aangeeft van de functies in de openbare ruimte en van de uitgeefbare gronden. 1.4 Toelichting bij te verwerven gronden De gemeente heeft in het verleden binnen het exploitatiegebied een beperkt aantal eigendommen verworven. Het merendeel van de gronden in het exploitatiegebied zijn eigendom van particuliere, agrarische bedrijven en/of van andere ondernemingen. De twee grootste grondeigenaren hebben aangegeven de beoogde bestemmingen geheel zelf te willen ontwikkelen conform het bestemmingsplan en exploitatieplan. De gemeente is op het moment van het in procedure brengen van het ontwerp exploitatieplan met partijen in gesprek om ten behoeve hiervan een anterieure overeenkomst te sluiten. Beoogde doelstelling van partijen hierbij is dat een op te richten BV de gronden tot ontwikkeling zal brengen conform het bestemmingsplan en exploitatieplan. De gemeente acht daarom verwerving van de gronden voor de realisatie vooralsnog niet noodzakelijk. Indien de gemeente constateert dat de uitvoering van de werken en werkzaamheden (zoals opgenomen in hoofdstuk 2 van het exploitatieplan) niet plaatsvindt in overeenstemming met de fasering en overige eisen en regels (zoals voorgeschreven in hoofdstuk 3), zal de gemeente overwegen zelf actief tot minnelijke verwerving van de betreffende gronden te komen. Dit indien nodig gevolgd met een onteigeningsverzoek bij de Kroon. De gemeente heeft als beleid dat de openbare ruimte eigendom is van de gemeente. De gemeente wenst daarom na realisatie de gronden waarop de openbare ruimte is geprojecteerd te verwerven, één en ander zoals is aangegeven op de kaart 3 van het exploitatieplan (kaart Te verwerven gronden). De verwerving vindt plaats nadat de openbare ruimte is aangelegd conform hoofdstuk 3 van het exploitatieplan. De gemeente biedt hiervoor een overeenkomst tot levering van de grond aan. Als uitgangspunt bij de aanbieding van deze overeenkomst zal gelden dat de gemeente ervan verzekerd wenst te zijn dat de openbare ruimte in goede kwaliteit aan haar wordt opgeleverd. De gemeente zal daarom pas twee jaar nadat de openbare ruimte in het gehele exploitatiegebied gebruikrijp is willen overnemen. Indien zich in de tussentijd gebreken voordoen zal de grondeigenaar deze zelf moeten herstellen. 1.5 Toelichting bij citeertitel en status 1.5.1 Toelichting citeertitel Wanneer in dit exploitatieplan gesproken wordt over het exploitatieplan wordt hiermee bedoeld dit onderliggende exploitatieplan. 23
1.5.2 Toelichting status exploitatieplan De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage door hogere of lagere verwachte of gemaakte kosten of verwachte grondopbrengsten. Dit geldt niet voor die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning is verstrekt of waarvoor op het moment van de herziening een exploitatiebijdrage bij overeenkomst is vastgelegd. Aan het einde van de exploitatie vindt er een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, die voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen bij omgevingsvergunningen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan 5% lager is dan de betaalde exploitatie bijdrage zal de gemeente, binnen één maand, het verschil, voor zover het groter is dan de 5%, naar evenredigheid met rente terug betalen aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (artikel 6.20 lid 3). 1.6 Leeswijzer bij het exploitatieplan Het exploitatieplan is opgebouwd uit de volgende 6 hoofdstukken: Hoofdstuk 1. In dit hoofdstuk wordt de status van het exploitatieplan behandeld. Hierin wordt behandeld de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.1), de begrenzing van het exploitatiegebied (1.2), de aanduiding van het voorgenomen gebruik (1.3), de aanduiding van de beoogde te verwerven gronden (1.4) en de citeertitel (1.5). Hoofdstuk 2. In dit hoofdstuk wordt de omschrijving gegeven van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken (2.1), de aanleg van nutvoorzieningen (2.2) en het inrichten van de openbare ruimte (2.3). Hoofdstuk 3. In hoofdstuk 3 zijn in de diverse artikelen de eisen en regels opgenomen voor de werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan. Hoofdstuk 4 De exploitatieopzet is vervolgens in hoofdstuk 4 opgenomen. In de exploitatieopzet worden de kosten met betrekking tot de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. De volgende onderdelen komen in de exploitatieopzet aan bod: het ruimtegebruik (4.1), de eigendomssituatie (4.2), het programma (4.3), de kosten (4.4) en opbrengsten (4.5), de grondgebruikanalyse (4.6), het resultaat met de gehanteerde parameters, fasering en tijdvak (4.7), de maximaal te verhalen kosten (4.8) en tot slot de berekening van de exploitatiebijdrage (4.9). Hoofdstuk 5 & 6 In deze hoofdstukken zijn de kaarten en bijlagen opgenomen die onderdeel uitmakende van het exploitatieplan. De toelichting op het exploitatieplan bevat een motivering van de in, of inzake, het exploitatieplan gemaakte keuzes en een nadere toelichting om het exploitatieplan beter te begrijpen. De opzet van de toelichting sluit aan op de structuur en inhoud van het exploitatieplan. 24
Toelichting bij hoofdstuk 2 De omschrijving van werken en werkzaamheden In hoofdstuk 2 van het exploitatieplan is aangegeven welke werken en werkzaamheden binnen het plangebied zijn voorzien. De omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte moeten worden gelezen in samenhang met de overige onderdelen van en bijhorend bij het exploitatieplan. De eisen en regels aan en voor de uitvoering van deze werken en werkzaamheden zijn opgenomen in hoofdstuk 3 van het exploitatieplan. 2.1 Toelichting bij bouwrijp maken van de uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied Onder bouwrijp maken worden al die werken en werkzaamheden verstaan die gebruikelijk zijn bij de civieltechnische aanleg van de bouwkavel en bouwstraten en de omliggende werkzaamheden. De werken en werkzaamheden zijn gebaseerd op bijlage 1 van het exploitatieplan, Uitgangspunten exploitatieopzet. In de Uitgangspunten exploitatieopzet zijn alle werken en werkzaamheden onverdeeld in verschillende hoofdposten. Onder bouwrijp maken vallen de volgende hoofdposten: bouwrijpmaken, kunstwerken, openbare verlichting en brandkranen. In de Uitgangspunten exploitatieopzet is per hoofdpost uitgelegd wat onder deze hoofdposten wordt verstaan en waarmee rekening is gehouden met het opstellen van de exploitatieopzet (en exploitatieplan). Hieronder wordt in het kort een toelichting gegeven op de hoofdposten van het bouwrijp maken. Bouwrijpmaken: de post bouwrijpmaken bestaat uit werken werkzaamheden om de gronden geschikt te maken voor de toekomstige functie. Werkzaamheden bestaan uit het vrijmaken, slopen en saneren, het voorbelasten van de wegen, indien nodig afvoeren van grondwater, uitvoeren van grondwerken (zoals; het dempen van sloten, het storten van de slip, het afgraven en ophogen van het terrein waar nodig, de aanleg van watergangen, beschoeiingen en grondwal (in de groenzone)), de aanleg van riolering (verbeterd gescheiden stelsel met cunetdrainage, rioolinspectie, rioolgemaal en persleiding), de aanleg van bouwwegen en de aanleg van noodzakelijke tijdelijke bouwrijp voorzieningen (extra werken voor tijdelijke afronding van een (deel)fase). Kunstwerken: de post kunstwerken bestaat uit de aanleg van duikers (3 stuks, waarvan 2 doorvaarbaar), de aanleg van doorvaarbare bruggen (onderverdeeld in langzaamverkeer (2 stuks) en zwaarverkeer (1 stuk)) en aanleg van stuwen. Openbare verlichting: de post openbare verlichting bestaat uit de aanleg van lichtmasten voor de fietspaden en de rijweg en het aanbrengen van de openbare verlichtingskabel met toebehoren als verdeelkasten. Brandkranen: de post brandkranen bestaat uit de aanleg van brandkranen en indien noodzakelijk brandkasten 25
2.2 Toelichting bij aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied In het exploitatiegebied dienen nieuwe nutsvoorzieningen te worden aangelegd, zodat de te realiseren bebouwing tegen betaling van de verschuldigde aansluitkosten kan worden aangesloten op de nodige nutsvoorzieningen. In de Uitgangspunten exploitatieopzet, bijlage 1 van het exploitatieplan, zijn deze werkzaamheden ondergebracht in de hoofdpost Nutsbedrijven. In de Uitgangspunten exploitatieopzet is o.a. deze hoofdpost nader toegelicht en vermeld waarmee rekening is gehouden met het opstellen van de exploitatieopzet (en exploitatieplan). Hieronder een korte toelichting op de hoofdpost Nutsbedrijven. Nutsbedrijven: de post nutsbedrijven bestaat uit de aanleg van nutsvoorzieningen (waaronder gas, water, elektra, telefoon en centraal antenne systeem) en andere gebruikelijke werkzaamheden ten behoeve hiervan, waaronder aanleg transformators en verdeelkasten. Qua kostenpost voor het exploitatieopzet is alleen meegenomen het onrendabele deel dat niet gedekt kan worden uit de verbruikstarieven. 2.3 Toelichting bij het gebruiksrijp maken van de openbare ruimte in het exploitatiegebied De openbare ruimte is die ruimte die voor een ieder toegankelijk is of waarvan het gebruik of het nut niet kan worden toegeëigend aan een bepaalde groep of individu. De openbare ruimte, zoals weergegeven op de kaart Voorgenomen grondgebruik (kaart 2, exploitatieplan), bestaat uit: het uilengebied, water, groen(zone) en wegen waaronder ook bermgroen valt. In de Uitgangspunten exploitatieopzet, bijlage 1 van het exploitatieplan, zijn de werken en werkzaamheden ten behoeven van het gebruiksrijp maken onderverdeeld in een aantal hoofdposten. De hoofdposten zijn: woonrijpmaken, groen en verkeer. In deze bijlage worden de hoofdposten nader toegelicht en met welke hoeveelheden rekening is gehouden met de exploitatieopzet (en exploitatieplan). Hieronder wordt in het kort een toelichting gegeven op de hoofdposten van het gebruiksrijp maken. Woonrijpmaken: de post woonrijpmaken bestaat uit werken en werkzaamheden om de gronden van bouwrijp af te werken naar de definitieve staat. Werkzaamheden bestaan uit grondwerken, rioleringswerken, aanbrengen van verharding, de aanleg van tijdelijke woonrijp voorzieningen (extra werken voor tijdelijke afronding van een fase) en de aanleg van bushaltes. Verkeer: de post verkeer bestaat uit de aanleg van straatmeubilair, belijning en bebording. Groen: de post groen bestaat uit het aanbrengen van groen (bermgroen, wijk- en parkgroen en oeverbeplanting), planten van bomen en de aanleg van tijdelijke groen voorzieningen (extra werken voor tijdelijke afronding van een fase) en de aanleg van steigers. De aanleg van een inrit (van de openbare weg naar een bouwkavel) is vergunningsplichtig, en dient bij de gemeente te worden aangevraagd. De kosten voor de vergunning en de aanleg zijn voor rekening van de aanvrager en zitten niet in het exploitatieplan. 26
Toelichting bij hoofdstuk 3 De eisen en regels De eisen en regels als vastgelegd in hoofdstuk 3 van het exploitatieplan hebben betrekking op de uitvoering van de werken en werkzaamheden zoals die zijn opgenomen in hoofdstuk 2. Deze eisen en regels worden opgelegd om ten eerste te komen tot een uniforme wijze van uitvoering van werken en werkzaamheden en ten tweede om te waarborgen dat de openbare ruimte van een deugdelijke kwaliteit wordt. 3.1 Toelichting bij artikel 1. Begripsbepalingen In artikel 1 zijn omschrijvingen gegeven van relevante begrippen. Het betreft hierbij de begrippen die in de daarop volgende artikelen worden gehanteerd. 3.2 Toelichting bij artikel 2. Fasering Het exploitatiegebied betreft het oostelijk deel van het bestemmingsplan, zoals dit in de Toelichting hoofdstuk 1.2 is toegelicht. Het exploitatiegebied is opgedeeld in drie fases. Omdat het exploitatiegebied in het voorontwerpbestemmingsplan fase 1 werd genoemd zijn de deelgebieden van het exploitatiegebied fase 1A, 1B en 1C genoemd. Fase 1A is ca. 23,6 ha groot met ca. 15 ha uitgeefbare grond, fase 1B is het aan te leggen uilengebied (in het bestemmingsplan bestemd als Groen Uilengebied), groot ca. 5,9 ha, fase 1C is ca. 12,9 ha groot met ca. 10 ha uitgeefbare grond. Wanneer in de toekomst blijkt dat binnen het exploitatiegebied zich geen leefgebied meer bevindt van de steenuil, dan wel dat ontheffing is verkregen, zal middels het in bestemmingplan opgenomen wijzigingbevoegdheid fase 1B worden bestemd als bedrijventerrein en worden fase 1B en 1C samengevoegd. Fase 1B en 1C zullen dan gezamenlijk ca. 15 ha uitgeefbare grond hebben. De verschillende fases zijn weergegeven in de kaart Fasering en koppelingen, opgenomen als kaart 4 van het exploitatieplan. Met de opsplitsing van het exploitatiegebied in fases wordt er aangesloten bij het advies van Ecorys van 23 mei 2011. Dit onderzoekrapport ligt ter inzage bij het bestemmingsplan. In het rapport wordt geadviseerd het toen gehele beoogde bedrijventerrein t Zevenhuis op te splitsen in relatief kleine fases van ca. 15 ha. Fase 1A heeft daarom ca. 15 ha uitgeefbare gronden. Daarnaast is deze fase zo gesitueerd dat de twee hoofdverkeerontsluitingen erin zitten zodat deze zo spoedig mogelijk kunnen worden gerealiseerd. Zonder een ontsluiting is de realisatie namelijk niet mogelijk. Tevens is met de situering van fase 1A en 1C rekening gehouden dat in beide fasen een verscheidenheid aan typen uitgeefbare gronden dient te zijn. Op deze wijze is in beiden fase een zo breed mogelijk marktaanbod aanwezig. Fase 1B is het uilengebied. Deze dient in zijn geheel gerealiseerd te zijn voordat zijn bestaande leefgebied wordt aangetast, wat zich deels in fase 1C bevindt. Het bestaande leefgebied van de steenuil is met een cirkel aangegeven in de kaart Fasering en koppelingen, kaart 4. Fase 1C heeft ca. 10 ha uitgeefbare grond. Wanneer fase 1B en 1C worden samengevoegd, in verband met het mogelijk uitplaatsen (met ontheffing) of overlijden van de steenuil, wordt ook deze fase ca. 15 ha. 27