Wel Thuis! Mantelzorgwoningen mogelijk maken Wel Thuis! Inspiratiebron Als provincie hopen we dat deze brochure u inspireert tot een helder beleid rond het plaatsen van (mantel)zorgwoningen of -units. Meer informatie vindt u op www.provincie-utrecht/welthuis. U kunt zich hier ook abonneren op de digitale nieuwsbrief van Wel Thuis. Wel Thuis Het project in de Bilt was een onderdeel van het programma Wel Thuis. Met Wel Thuis wil de provincie het aanbod op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de regio vergroten en verbeteren, zodat mensen zelfstandig kunnen wonen in hun eigen omgeving, ook als ze zorg nodig hebben. Wel Thuis! Meer informatie over Wel Thuis! is te vinden op www.provincie-utrecht.nl/welthuis Colofon Deze brochure is een uitgave van de provincie Utrecht, januari 2010. Eindredactie: Patricia Plaizier, provincie Utrecht - Tekstproductie: Ria Eijck, adviesgroep Terts, en Fenny Brandsma, Tekstpaleis - Fotografie: Loes van Veen, Houten - Oplage: 400 exemplaren Vormgeving: Brand New id, Vleuten - Druk: Multi Media Centrum, provincie Utrecht - Januari 2010 Aan de tekst in deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Exemplaren zijn te bestellen via e-mail: verkoop@provincie-utrecht.nl Mantelzorgwoningen mogelijk maken Een praktische handreiking
Mantelzorgwoningen mogelijk maken 4
Mantelzorgwoningen mogelijk maken De aanpak van gemeente De Bilt De gemeente De Bilt koos een pragmatische oplossing, omdat er in de praktijk nog niet veel aanvragen in relatie tot zorg voorkomen. Ze voerde overleg met de woningcorporatie en het Steunpunt Mantelzorg, met als resultaat: er is een protocol gemaakt over de procedure voor aanvragen die met zorg te maken hebben. Binnen de gemeente en samen met andere relevante externe partijen worden vragen van mantelzorgers en zorgvragers rond wonen integraal behandeld. Na een inventarisatie kijkt de dossierhouder van de gemeente in overleg met de mantelzorger en zorgvrager naar de meest adequate oplossing. Het protocol voorziet in overleg met relevante partijen. Die moeten zich samen verantwoordelijk voelen voor het vinden van een goede oplossing; de betrokken partijen zoeken ook oplossingen voor de periode dat de aan-, bijof verbouw nog niet is gerealiseerd; in alle nieuwe (deel)bestemmingsplannen staat dat het mogelijk moet zijn om aan te bouwen of bij te bouwen voor (mantel)zorgdoeleinden; wanneer de bestemmingsplannen hierin nog niet voorzien, kan het College ontheffing verlenen; mantelzorgers, zorgvragers en intermediairs krijgen via een folder en websites informatie over deze aanpak. De voordelen van deze aanpak De winst van het nieuwe protocol is vooral de andere attitude die eruit spreekt. De gemeente kijkt nu samen met de aanvragers vooral naar wat er wel mogelijk is. Ze heeft niet alles vastgelegd in regelgeving die vooral op grenzen stellen gericht is. Dat is een essentiële koersverandering. Een voordeel is ook de snellere afhandeling van een aanvraag. Medewerkers van verschillende afdelingen beoordelen een vraag of behoefte nu al in een vroeg stadium. Daardoor is de tijd voor het aanvragen van de benodigde vergunningen en ontheffingen zo kort mogelijk. Een pre is bovendien de gemeente samen met de aanvrager een oplossing kan zoeken voor de periode dat de aan-, bij- of verbouw nog niet is gerealiseerd. Daarnaast heeft de aanvrager te maken met één contactpersoon, de dossierhouder. Dat is voor beide partijen efficiënt en overzichtelijk. U krijgt er ongetwijfeld mee te maken: een inwoner die een aanbouw aan of bij zijn * huis wil plaatsen. Omdat hij of een huisgenoot (mantel)zorg nodig heeft. Of juist mantelzorg wil geven. Die aanvrager moet een ingewikkelde procedure doorlopen. Een procedure die hij niet goed kent, en die vaak veel geduld vraagt. Uw ondersteuning en heldere voorlichting zijn dan onmisbaar. Deze folder kan u daarbij helpen. In deze folder draait het om de procedures voor het plaatsen van mantelzorgwoningen en andere zorggerelateerde uitbouwen, en hoe een gemeente die procedures eventueel kan verkorten. De inspiratiebron hiervoor is een project rond mantelzorg en wonen in gemeente De Bilt. U leest ook hoe deze gemeente haar beleid rond mantelzorg en wonen heeft aangepast. * Vanwege de leesbaarheid gebruiken we de mannelijke vorm. U kunt hiervoor ook de vrouwelijke vorm lezen. 10 3
Mantelzorgwoningen mogelijk maken De gemeente maakt een principiële keuze Allereerst is voor zorggerelateerde bouw gericht gemeentelijk beleid nodig. Een gemeente moet bepalen of ze hiervoor uitzonderingen op de bestaande bouwregels wil maken of niet. Dat is een principekwestie. De bouwaanvragen voor bijvoorbeeld mantelzorgwoningen bevatten immers vaak verzoeken die een gemeente voor andere doelgroepen niet zou honoreren. Een gemeente zal meestal niet goedkeuren dat een tuin voor tachtig procent wordt volgebouwd. Maar is er een aanbouw aan het huis nodig vanwege mantelzorg, dan kan een gemeente een uitzondering maken. Wil de gemeente zorggerelateerde bouw extra ruimte geven, dan kan ze vervolgens de relevante procedures tegen het licht houden en waar nodig aanpassen. De aanvragers in beeld De aanvragers vormen een gemêleerde groep. Het kan bijvoorbeeld gaan om: een oudere alleenstaande die graag in de eigen woning wil blijven wonen en geen trappen meer kan lopen; een echtpaar van wie een van de twee extra zorg nodig heeft; een jonger iemand, die zijn vader of moeder in huis of dicht bij wil laten wonen, omdat deze zorg nodig heeft; een ouder van een chronisch ziek kind, dat meer privacy nodig heeft. Essentieel is dat de aanvrager de extra ruimte meestal snel nodig heeft. En dat terwijl de gemeentelijke procedures vaak veel tijd vragen. Een relatief lichte bouwvergunning is nog te overzien; die kost zes weken. Maar een reguliere bouwvergunning vergt al snel tenminste drie maanden. Soms lopen trajecten uit tot twee jaar. Dat kan een aanvrager frustreren. Aan u de taak om ervoor te zorgen dat de procedures zo kort en overzichtelijk mogelijk zijn. En om de aanvragers te ondersteunen bij het doorlopen van het hele traject. Ervaringen Waar loopt een aanvrager vaak tegenaan? Hij weet niet waar hij moet beginnen. Hij kent de mogelijkheden niet. Hij voelt zich vaak van het kastje naar de muur gestuurd. De procedure kost veel tijd. De procedure kan veel geld kosten. Natuurlijk vanwege de (ver)bouw zelf, maar ook omdat de leges kunnen oplopen. Soms krijgt een aanvrager na de (ver)bouw te maken met een hogere WOZ-waarde. De aanvrager kan de indruk krijgen dat er alleen beperkende regels zijn en geen stimulerende. Aanbouwen zonder bouwvergunning Wanneer een aanbouw aan de volgende eisen voldoet, is er geen bouwvergunning nodig: de aanbouw wordt gebouwd aan een bestaand gebouw; de aanbouw staat op de grond, en mag dus niet boven op een aanbouw worden gebouwd; de aanbouw bestaat uit één bouwlaag; de aanbouw wordt alleen gebruikt voor woondoeleinden; het mag geen winkel of werkruimte zijn; komt de aanbouw aan de achtergevel, dan moet er altijd minstens één meter afstand zijn tot de openbare weg. Komt de aanbouw aan de zijgevel, dan moet er één meter afstand zijn tot het huis van de buren en de voorgevel; de aanbouw mag niet hoger dan vier meter zijn, en mag niet hoger dan 25 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping uitkomen; de aanbouw mag niet breder zijn dan de oorspronkelijke voorgevel; de aanbouw mag niet dieper dan 2,5 meter zijn; het zij- of achtererf mag na de aanbouw voor maximaal de helft zijn volgebouwd; de aanbouw mag niet aan de gevel van een tijdelijke woning of vakantiehuis worden gebouwd; de aanbouw wordt niet gebouwd aan een monument of gebouw dat is aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht. Wel een bouwvergunning Voor alle bouwplannen die niet aan de hiervoor genoemde criteria voldoen, moet altijd een bouwvergunning worden aangevraagd. Gemeenten zijn bovendien nu nog verplicht bouwaanvragen te laten toetsen door een onafhankelijke welstandscommissie. Dat zal in de toekomst waarschijnlijk wel veranderen. Of lichte bouwvergunningen door de welstandscommissie worden getoetst, hangt van de gemeente af. Die is vrij om daar al dan niet voor te kiezen. Voor lichte bouwaanvragen is de procedure sowieso aanmerkelijk korter. Gemeenten zijn verplicht binnen om binnen zes weken uitsluitsel te geven. Er wordt dan vooral getoetst op bestemmingsplan, welstandsbeleid, stedenbouwkundige aspecten en veiligheid conform het bouwbesluit. 4 9
De kosten Aanvragers krijgen met twee soorten kosten te maken: kosten voor de bouw en plaatsing van een mantelzorgunit, en de lokale belastingen. De totale kosten kunnen behoorlijk oplopen. Zodoende is een unit aanbouwen of plaatsen niet voor iedere burger haalbaar. Overigens kan een aanvrager de kosten voor de bouw of het plaatsen helemaal of voor een deel vergoed krijgen via de WMO. Dat moet dan wel in de verordening zijn vastgelegd. Een andere optie is een huurconstructie. Dan neemt de gemeente of woningcorporatie de kosten voor het bouwen of plaatsen voor haar rekening, en betalen de bewoners vervolgens huur aan de gemeente of corporatie. Ook rond de leges is er ruimte. De kosten ervoor kunnen behoorlijk oplopen, maar de leges verschillen per gemeente. Gemeenten kunnen dan ook overwegen hun regels op dit punt te versoepelen. Verder kan de WOZ-waarde van een woning door de aanbouw hoger uitvallen. De gemeente zou deze kosten kunnen compenseren als er een duidelijke relatie is met (mantel)zorg. Wat kunt u als gemeenteambtenaar doen? Allereerst moet u weten wat het beleid is in uw gemeente. Zijn de bestemmingsplannen bijvoorbeeld aangepast of vernieuwd, zodat vrijstelling vanwege (mantel) zorg mogelijk is? Zijn er goede samenwerkingsafspraken binnen de gemeente en tussen de gemeente en andere organisaties, zoals de woningcorporatie? Wat kan de woningcorporatie op dit gebied betekenen voor haar huurders? Kent u de volledige procedure? Is er voorlichtingsmateriaal voor aanvragers? Daarnaast moet u de aanvragers goed informeren over de procedure, de kosten en de consequenties. Tegelijkertijd moet u samen met de aanvrager nagaan of de aanbouw of extra unit de meest wenselijke oplossing is. Zijn er misschien nog andere mogelijkheden? Intern is het belangrijk dat u met collega s van de afdelingen ruimtelijke ordening, bouw en woningtoezicht, en maatschappelijke ontwikkeling afspreekt om samen te werken. Als er een aanvraag voor het aan- of bijbouwen in relatie tot zorg bij een van deze afdelingen binnenkomt, moet die aanvraag meteen worden kortgesloten met de andere relevante afdelingen. Dan kan de aanvrager in één keer de juiste informatie en antwoorden krijgen. Mogelijke aanvragen Een aanvraag kan gaan over: een slaapkamer met badkamer aan de achterkant van het huis, voor een gehandicapte huisgenoot; een slaapkamer met badkamer aan de zijkant van het huis, voor een gehandicapte huisgenoot; een zorgunit die aan het huis grenst; een zorgunit die los van het huis staat; verbouw van een garage of schuur tot (mantel)zorgwoning, grenzend aan de woning; verbouw van een garage of schuur tot (mantel)zorgwoning los van de woning. Wat de gemeente kan doen In veel gemeenten staan mantelzorgwoningen en zorggerelateerde bouw op de agenda. Gemeenten kiezen verschillende oplossingen, met elk hun voor- en nadelen. Er zijn oplossingen nodig rond bestemmingsplannen, eventuele bouwvergunningen en een eventuele beoordeling door de welstandscommissie. Elk van die drie stappen vergt namelijk tijd. Tijd die de aanvrager meestal niet heeft. Daarnaast kan de gemeente een aanvrager gericht ondersteunen en het proces adequaat coördineren. Rond bestemmingsplannen De gemeente kan bijvoorbeeld in alle toekomstige (deel)bestemmingsplannen opnemen dat het mogelijk moet zijn een unit op eigen erf neer te zetten, of aan te bouwen, mits deze unit bestemd is voor (mantel)zorgdoeleinden. Zodra de (mantel) zorg vervalt, moet de situatie in de oude staat hersteld worden. In de deelbestemmingsplannen moet dan staan onder welke voorwaarden de gemeente een binnenplanse vrijstelling kan geven. De gemeente kan hetzelfde doen voor de (deel)bestemmingsplannen die gewijzigd moeten worden. Een nadeel is dat het enkele jaren duurt voordat alle (deel)bestemmingsplannen gewijzigd zijn. In de tussentijd moet er dus een beroep gedaan worden op de ontheffingsmogelijkheden. Een andere optie is dat de gemeente een paraplubestemmingsplan maakt, zodat zorgunits bijbouwen, plaatsen of aanbouwen in principe mogelijk gemaakt wordt. Dan hoeven alle betrokkenen niet te wachten tot alle afzonderlijke (deel)bestemmingsplannen zijn herzien. Er is wel een nadeel: het lijkt of je in alle gevallen mag aan- of bijbouwen voor (mantel)zorg. 8 5
Mantelzorgwoningen mogelijk maken Rond bouwvergunningen De gemeente moet ervoor zorgen dat de bouwregelgeving goed wordt uitgevoerd en nageleefd. Gemeenten mogen daarbij niet afwijken van de rijksregelgeving. Verder moeten zij in een bouwverordening en een welstandsnota op een aantal punten aanvullende voorschriften vastleggen. Ook moeten gemeenten in een bestemmingsplan aangeven op welke locaties wel of niet gebouwd mag worden. Wat de gemeente rond mantelzorgwoningen kan doen? Zorgen voor snelle procedures, bijvoorbeeld door aanvragers in een vroeg stadium te begeleiden. Rond welstandsbeleid De welstandscommissie van een gemeente toetst alle bouwaanvragen aan de criteria van het gemeentelijke welstandsbeleid. De commissie heeft een adviserende stem; ze doet geen bindende uitspraken. De wethouder bepaalt of hij het wel of niet overneemt. De Tweede Kamer werkt aan nieuwe wetgeving waarbij de verplichte toetsing door de welstandscommissie komt te vervallen. Een gemeente kan nu al voor een tijdsbesparende aanpak kiezen. Dan toetsen een ambtenaar en een lid van de welstandscommissie of een aanvraag aan de criteria van het welstandsbeleid voldoet. Ze toetsen dan tegelijkertijd de bouwvergunning. Deze aanpak levert een behoorlijke tijdwinst op, en is voor ongeveer zeventig procent van alle bouwaanvragen mogelijk. Dan gaat het om vergunningsvrije en lichte bouwvergunningszaken. Licht wil zeggen dat de aanvraag kleine overtredingen kent van de regels voor vergunningsvrij bouwen. Ondersteuning en coördinatie Een aanvrager krijgt te maken met allerlei regels en procedures. Daar kan hij moeite mee hebben. De gemeente kan een aanvrager dan begeleiden, bijvoorbeeld door een dossierhouder te benoemen. Die stemt de aanvraag met de betrokken partijen af, bewaakt de procedures, en zorgt voor een heldere en eenduidige communicatie met de aanvrager. 7