Projectopdracht locatiestudie sociale woningbouw Registratienummer: : 2016017636 Budgetnummer : geen Vastgesteld : college van B & W, 14 juni 2016 1. Onderwerp Locatiestudie sociale woningbouw 2. Opdrachtgever Bestuurlijk opdrachtgever: wethouder Kruijswijk (in afstemming met portefeuillehouder Wonen) Ambtelijk opdrachtgever: Paul Dubbe 3. Opdrachtnemer Projectleider: Jeroen Rozema 4. Aanleiding en achtergrond In Bloemendaal is een tekort aan sociale huurwoningen. Woningzoekenden moeten circa 8 jaar ingeschreven staan bij Woonservice om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in Bloemendaal. Ook op regionaal niveau is er sprake van schaarste. De gemiddelde wachttijd in Zuid- Kennemerland bedraagt zo n 6 jaar. Omdat er zowel lokaal als regionaal een tekort aan sociale huurwoningen bestaat, is het beleid van de gemeente Bloemendaal erop gericht om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten, zodat Bloemendaalse woningzoekenden sneller aan een woning kunnen komen. De beschikbaarheid van sociale huurwoningen neemt echter af. Dit komt o.a. omdat een deel van de woningen bij mutatie aan de voorraad wordt onttrokken (bijvoorbeeld door verkoop en liberalisatie), omdat de doorstroming beperkt is en omdat het aantal mensen dat een woning met urgentie krijgt toegewezen (o.a. statushouders) is toegenomen. Daarnaast is in 2015 de bindingseis voor sociale huurwoningen vervallen 1. Als gevolg van deze ontwikkelingen is er een reëel risico dat Bloemendaalse woningzoekenden nog langer moeten wachten voordat zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Het aantal statushouders dat in Bloemendaal moet worden gehuisvest stijgt, mede door de taak om statushouders te huisvesten. Huisvesting van statushouders dreigt de kansen voor reguliere woningenzoekenden extra te beperken. Dit is één van de overwegingen geweest om statushouders tijdelijk te huisvesten in het voormalige klooster Euphrasia en verzorgingstehuis Dennenheuvel. Op deze locatie kunnen tot en met 2019 maximaal 110 statushouders worden gehuisvest. 1 Hierdoor kunnen ook woningzoekenden die geen economische of sociale binding met de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond hebben in aanmerking komen voor een woning in Bloemendaal.
-2- Deze statushouders moeten echter na 2019 worden geherhuisvest. Dan zal er dus een piek in de vraag naar sociale huurwoningen ontstaan. Omdat de verwachting is dat de vraag niet in de bestaande voorraad kan worden opgelost, is in de prestatieafspraken 2016 afgesproken dat het college en de corporaties allebei op zoek gaan naar locaties waar nieuwe sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat het niet realistisch is dat op de locaties die in dit onderzoek worden aangewezen al in 2019 sociale huurwoningen kunnen worden opgeleverd. Er moet rekening worden gehouden met een voorbereidingstijd van circa 5 jaar voordat er kan worden gestart met bouwen. Rekening houdend met een bouwtijd van anderhalf jaar, betekent dit dat de sociale huurwoningen pas in 2022 of later kunnen worden opgeleverd. Er zijn wel andere mogelijkheden om in 2019 al dan niet tijdelijke huisvesting beschikbaar te krijgen. Bijvoorbeeld door leegstaande utiliteitsgebouwen te transformeren naar sociale huurwoningen of door nieuwe sociale huurwoningen te bouwen op het terrein van de GGZ InGeest (Park Vogelenzang). Ook kunnen er tijdelijke wooneenheden geplaatst worden op toekomstige ontwikkellocaties of kunnen er woningen aangekocht worden ten behoeve van kamergewijze verhuur aan statushouders. Deze mogelijkheden vallen echter buiten de scope van deze projectopdracht. 5. Besluit College/Directie Het college besluit opdracht te verlenen voor het uitvoeren van een locatiestudie naar de mogelijkheden om nieuwe sociale huurwoningen in Bloemendaal te bouwen. 6. Doel/Beoogd effect Het doel is om een aantal locaties aan te wijzen waar nieuwe sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd en hiervoor ruimtelijke kaders vast te stellen. 7. Resultaat Deze opdracht is afgerond als de raad heeft besloten welke locaties het college als woningbouwlocaties aan de corporaties mag aanbieden en welke ruimtelijke kaders voor deze locaties gelden. 8. Afbakening Deze projectopdracht heeft alleen betrekking op: 1. locaties die eigendom zijn van de gemeente en die als sociale woningbouwlocatie aan een corporatie kunnen worden aangeboden. 2. locaties waarvan het aannemelijk is dat de gemeente of de corporaties die kunnen verwerven ten behoeve van sociale woningbouw. 9. Doelgroepen Corporaties die zijn toegelaten in Bloemendaal vormen de primaire doelgroep van dit project. Nadat de raad een besluit heeft genomen, worden de locaties eerst aangeboden aan de in Bloemendaal actieve corporaties Brederode Wonen, Pré Wonen en Woonzorg Nederland. Indien deze drie corporaties geen interesse hebben, worden de nieuwbouwlocaties aangeboden aan andere corporaties die actief zijn in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond. Indien regionale corporaties geen interesse hebben, kunnen de nieuwbouwlocaties worden aangeboden aan marktpartijen die
-3- sociale huurwoningen willen bouwen en verhuren. Voorwaarde is wel dat de locaties dan onder dezelfde condities worden aangeboden als waaronder deze zijn aangeboden aan de corporaties. 10. Relaties 1. Het project Vitaal Vogelenzang: in het kader van dit project worden de mogelijkheden voor nieuwe woningbouw in Vogelenzang onderzocht. 2. Het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP): de nieuwbouwlocaties dragen bij het realiseren van de lokale woningbouwopgave in het kader van het RAP. 3. Prestatieafspraken: in de prestatieafspraken 2016 is afgesproken dat het college op zoek gaat naar locaties waar nieuwe sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd. In de prestatieafspraken 2017 zal worden vastgesteld hoe groot de minimale voorraad sociale huurwoningen in Bloemendaal moet zijn. Dit onderzoek draagt bij aan het uitvoeren van beide afspraken. 11. Randvoorwaarden Het gewenste resultaat kan worden bereikt als aan onderstaande randvoorwaarden wordt voldaan: 1. Het huidige gebruik van de locaties kan worden opgeheven of verplaatst. 2. De corporaties zijn bereid om een plan te ontwikkelen voor deze locaties. De bereidheid om dit te doen bij kleine aantallen (één tot vijf) woningen wordt laag ingeschat. 12. Organisatie en inzet Voor deze opdracht wordt geen projectorganisatie ingericht. Uitvoering van deze opdracht vindt plaats binnen de lijnorganisatie. Er is 80 uur gereserveerd voor projectleiding 2 en 85 uur voor inbreng van de diverse vakdisciplines De volgende externe partijen worden betrokken bij de uitvoering van deze opdracht: 1. De in Bloemendaal werkzame corporaties Brederode Wonen, Pré Wonen en Woonzorg Nederland. 2. De direct omwonenden van de locaties waarvoor het college een ruimtelijk kader opstelt. 13. Risico s en maatregelen Risico is dat de Bloemendaalse corporaties niet willen of kunnen investeren. Indien dat het geval zou zijn, worden regionaal actieve corporaties of marktpartijen gevraagd (zie ook 9. Doelgroepen). 14. Activiteiten De opdracht bestaat uit twee fases, te weten: het opstellen van een shortlist (fase 1) en het maken van een ruimtelijk kader voor alle locaties die op de shortlist staan (fase 2). In de onderstaande tabel staan de activiteiten per fase beschreven. 2 60 uur voor de activiteiten zoals beschreven onder 14; 20 uur overig/onvoorzien
-4- Fase 1: opstellen en vaststellen shortlist Onderzoek mogelijkheden om te bouwen Consulteren corporaties Activiteiten Kwaliteitseisen Planning Uren Opstellen longlist mogelijke woningbouwlocaties - is de locatie eigendom van de gemeente? - laat de structuurvisie verdichting toe? - kunnen er minimaal 6 woningen worden ge- Juni 2016 6 uur projectleider bouwd? - wat is de boekwaarde? - wat is het huidige gebruik? Is dat op te heffen of te verplaatsen? (interne consultatie o.a. Verkeer, Groen, Recreatie, Sociaal Domein, Civiele Techniek) - ruwe schatting mogelijk aantal woningen - ruwe schatting planning m.b.t. realisatie - is er principebereidheid tot nader onderzoek? - welke wensen hebben corporaties op voorhand? Consultatie ontwerp shortlist - shortlist voor wensen en bedenkingen naar raad Shortlist vaststellen (college) - belanghebbenden (inwoners, omwonenden, belangengroepen) consulteren Juli - Aug 2016 Aug 2016 Sept 2016 10 uur projectleider, 20 uur communicatie 10 uur consultatie vakdisciplines 4 uur projectleider 16 uur projectleider, 20 uur communicatie - raad en omwonenden informeren Dec 2016 4 uur projectleider Fase 2: opstellen en vaststellen ruimtelijk kader Activiteiten Kwaliteitseisen Planning Uren Opstellen ruimtelijk kader Jan april per locatie 2017 Consultatie omwonenden Besluitvorming shortlist + ruimtelijk kader door raad - bouwmassa en situering - mogelijk aantal woningen - verkeer & parkeren - groen - sectorale aspecten - toetsen en aanscherpen van de randvoorwaarden per locatie Jan april 2017 Stedenbouw 25 u Parkeren: 10 uur Groen: 20 uur RO: 20 uur Uren: nader te bepalen - raadsvoorstel Juni 2017 20 uur projectleider Vervolg Nadat de raad heeft besloten welke locaties als woningbouwlocatie aan de corporaties kunnen worden aangeboden en hiervoor ruimtelijke kaders heeft vastgesteld, kan er per locatie een projectplan worden opgesteld. Zodra er overeenstemming is met een corporatie over de ontwikkeling van een locatie, kan er een samenwerkingsovereenkomst met de betreffende corporatie worden ondertekend. Daarna kunnen de volgende fasen worden uitgevoerd, te weten: het uitwerken van een bouwplan en opstellen van een bestemminsplan (fase 3), de vergunningverlening (fase 4) en de bouw van de woningen (fase 5). 15. Communicatie In fase 1 vindt er communicatie plaats met de corporaties, omwonenden en de raad. Hier wordt in kaart gebracht hoe de verschillende actoren tegenover de voorgestelde locaties staan, zodat er een gewogen besluit kan worden genomen. Op de participatieladder zijn inwoners adviseur eindspraak, horend bij de participatieve bestuursstijl. Dit wordt toegelicht in het activiteitenschema. In fase 2 vindt óók communicatie met omwonenden plaats. Hier geldt de consultatieve stijl. Een dorp of buurt kan meedenken over het ruimtelijk kader, bijvoorbeeld over het inrichten van parkeerplaatsen, maar ook bijvoorbeeld bouwmassa vanwege bezonning. Na het vaststellen van de shortlist
-5- wordt hiervoor een communicatieplan opgesteld. Het communicatieplan wordt pas op dat moment vastgesteld, omdat de wijze waarop de buurt betrokken wordt per locatie kan verschillen en hier dus niet op voorhand een plan van aanpak voor kan worden opgesteld. Akkoord Opdrachtgever Akkoord Opdrachtnemer