Grondprijzennota 2016 Gemeente Stein Afdeling Maatschappelijk en Ruimtelijk Beleid december 2015
1. INLEIDING De grondprijzennota wordt opgesteld binnen de door de Raad in mei 2015 vastgestelde kaders van de Nota Grondbeleid. Uitgangspunt bij het vaststellen van grondprijzen is dat grond en vastgoed wordt verkocht tegen marktconforme prijzen. Bij de bepaling van de grondprijs moet invulling worden gegeven aan het kostenverhaal en moet ongeoorloofde staatssteun worden voorkomen. 1.1 ALGEMENE UITGANGSPUNTEN In deze nota wordt gekozen voor het vaststellen van (marktconforme) vaste grondprijzen. Deze vaste grondprijzen zijn tot stand gekomen door een marktconforme grondwaarde te berekenen op basis van de daarvoor meest geëigende rekenmethodiek. Deze benadering geeft invulling aan een aantal doelstellingen: vaste kaders voor het gemeentebestuur; eenduidig en transparant handelen naar verschillende partijen (particulieren, marktpartijen etc.); vastlegging van uitgangspunten in onderhandelingssituaties; vastlegging van grondprijzen die de input vormen voor de opstelling van exploitatiebegroting ten behoeve van het exploitatieplan Alle genoemde grondprijzen in deze nota zijn exclusief BTW en kosten koper. De prijzen die in de nota genoemd worden, zijn richtprijzen en worden in iedere exploitatie en bij iedere uitgifte concreet vastgesteld op basis van het programma, de ligging, de oppervlakte en de dan geldende marktsituatie. De genoemde prijzen voor grond zijn bestemd voor intern gebruik en zijn indicatief voor de gemeente Stein bij door of namens haar te voeren onderhandelingen met derden. Derden kunnen op geen enkele wijze enig recht ontlenen aan de in deze nota genoemde prijzen. 1.2 GESTANDDOENINGSTERMIJN De gemeente respecteert de bestaande overeenkomsten en voorbereidende gesprekken om te komen tot kaveluitgifte waarin grondprijzen zijn genoemd. Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend. Grondprijzennota 2016 1
1.3 HERZIENING De Grondprijzennota worden periodiek herzien. Indien zich substantiële marktontwikkelingen voordoen wordt de Grondprijzennota herzien. De opgenomen grondprijzen zijn geldig vanaf 1 januari 2016 tot vaststelling van de volgende grondprijzennota. Grondprijzennota 2016 2
2. WONINGBOUW 2.1 INLEIDING De woningbouw kan op verschillende wijze worde gecategoriseerd. Voor het grondprijsbeleid wordt de volgende categorisering gehanteerd: Sociale woningbouw Woningbouw In de onderstaande paragrafen worden deze categorieën afzonderlijk toegelicht in relatie tot de grondprijzen voor 2016. 2.2 SOCIALE WONINGBOUW Voor definitie van een sociale huurwoning wordt aangesloten bij de nieuwe Bro, art. 1.1.1 die, te samen met de nieuwe Wro, met ingang van 1-7-2008 van kracht is geworden. Een sociale huurwoning is een woning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag, waarvan de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor tenminste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. De bedoelde grens in de definitie is de zogenaamde liberalisatiegrens en deze bedraagt 1 januari 2014 710,68 per maand. Alle woningen met een hogere huur vallen onder de markthuur. 2.2.1 Kavelprijs sociale woningbouw Onder deze categorie vallen zowel de sociale huurwoningen cq. appartementen alsmede woonzorgcomplexen met zorgappartementen die als zelfstandige eenheden beneden de liberalisatiegrens worden verhuurd. Voor 2016 geldt een vaste grondkostencomponent van 19.500 per kavel/appartement. Grondprijzennota 2016 3
2.2.2 Kavelprijs woonwagenstandplaats In de openbare vergadering van 3 juli 2008 heeft de gemeenteraad van Stein besloten tot intensivering van de verkoop van woonwagenstandplaatsen aan de huidige huurders. Voor woonwagenstandplaatsen geldt per 1 januari 2014 een vaste grondcomponent van 16.020 per woonwagenstandplaats. Gezien het feit dat het niet courante kavels betreft blijft de kavelprijs ongewijzigd aan de in 2008 vastgestelde prijs. 2.3 WONINGBOUW Onder de categorie woningbouw worden verstaan alle bouwkavels ten behoeve van projectbouw door de projectontwikkelaar en particulier-collectief of individueel opdrachtgeverschap waarbij de koper zelf de eindverantwoordelijkheid heeft voor de bouw van de woning. 2.3.1 Vrije kavels/projectmatige bouw Voor het bepalen van de grondprijs wordt naast de residuele grondwaardemethodiek rekening gehouden met de comperatieve grondprijsbepaling. Bij toepassing van de comparatieve methode worden prijsontwikkelingen op de markt gevolgd en wordt op grond hiervan de grondprijs vastgesteld. De comparatieve methode maakt inzichtelijk dat de ligging en de gebruiksmogelijkheden grote invloed hebben op de grondprijs. Voor deze categorie geldt een minimale grondprijs van een 210,- p/m². 2.3.2 Woningbouwkavels t.b.v. starters Voor starters op de woningmarkt geldt een speciale grondprijs. Een starter op de woningmarkt is een koper van bouwgrond die voor de eerste keer een eigen woning koopt/realiseert. Verder is de starter maximaal 35 jaar. Indien twee personen gezamenlijk de bouwgrond kopen dienen beide kopers te voldoen aan de hiervoor gestelde eisen ( niet eerder eigenaar van een woning/bouwkavel, maximaal 35 jaar). In de koopovereenkomst wordt een anti-speculatiebeding van 5 jaar opgenomen. Voor bouwkavels t.b.v. starters geldt een minimale grondprijs van 133,- p/m². De grondprijs is bepaald middels een residuele grondwaardeberekening. Grondprijzennota 2016 4
3. BEDRIJVEN 3.1 ALGEMEEN Voor gronduitgifte voor bedrijfsruimte wordt in de prijsstelling vaak onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten bedrijven en de ligging. 3.2 GRONDPRIJZEN De gemeente heeft geen bedrijfsterrein te koop. Aangezien de grondprijs afhankelijk is van vele factoren; de locatie, de centrale ligging, de goede ontsluiting en de aard van het te vestigen bedrijf moet voor de grondprijsbepaling maatwerk worden geleverd. Gezien vorenstaande (geen uitgeefbare percelen bedrijfsterrein en de afhankelijkheid van de diverse factoren) zal geen uitgifteprijs vastgesteld worden. Grondprijzennota 2016 5
4. MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN 4.1 Algemeen Onder maatschappelijke voorzieningen vallen verschillende functies, zoals onderwijs, zorg en sport. De verschijningsvorm en exploitatie van deze functies is divers. Er kan een onderverdeling plaatsvinden in maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk. Onderstaand wordt per functie de (minimale) grondprijzen genoemd. Indien in een voorziening diverse maatschappelijke functies worden gehuisvest zal de verkoopprijs worden vastgesteld op basis van de in de voorziening aanwezige functies. 4.2 Maatschappelijke voorziening zonder winstoogmerk Onder de functie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer verstaan: Sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen Onderwijs-, sport- en recreatieve voorzieningen Zorginstellingen 4.2.1 Sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen Bij de sociaal culturele en maatschappelijke voorzieningen moet gedacht worden aan bibliotheken, buurthuizen, niet-commerciële peuterspeelzalen, religieuze voorzieningen, brandweerkazerne en politiebureau. Voor deze categorie instellingen geldt een minimale grondprijs van 102,- p/m 2 bvo. 4.2.2 Onderwijs-, sport en recreatieve voorzieningen Het betreft niet-commerciële voorzieningen voor sport en recreatie en onderwijs. Hieronder vallen onder meer het gemeentelijk zwembad, de gemeentelijke sporthallen en sportvelden en de voorzieningen ten behoeve van het primaire en voortgezet onderwijs. Voor deze voorzieningen geldt een minimale grondprijs van 80,- p/m². Grondprijzennota 2016 6
4.2.3 Zorginstellingen Tot de categorie van zorginstellingen behoren de ziekenhuizen, verpleeg- en verzorgingshuizen en instelling voor geestelijke- en gehandicaptenzorg etc. Als basis heeft de in 2008 beëindigde regeling College Bouw Zorginstellingen (CBZ) gediend. Voor de zorginstellingen geldt een minimale grondprijs van 130,- p/m² bvo. 4.3 Maatschappelijke voorziening met winstoogmerk Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, ondermeer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. De grondprijs is afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Tot deze categorie worden onder andere gerekend: (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd, particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven, sportscholen, commerciële sportcomplexen, medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke. In 2016 wordt voor dit vastgoedsegment een minimale grondprijs gehanteerd van 200,- p/m 2 bvo. Afhankelijk van de residuele berekening zal hier bovenop nog (mogelijk) een verrekening plaatsvinden. Zodoende wordt vermeden dat commerciële ontwikkelingen indirect via de grondprijs worden gesubsidieerd. 5. RESTPERCELEN EN OVERIG GROEN De uitgifte en prijs van restpercelen en overige groen is geregeld in de Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019. Grondprijzennota 2016 7
6. SAMENVATTING In onderstaande tabel zijn de grondprijzen voor 2016 voor de diverse functies samengevat. Hierbij moet worden opgemerkt dat de grondprijzen per m 2 terrein,per m 2 bvo dan wel per kavel worden berekend. Per m 2 Per m 2 bvo kavelprijs Sociale woningbouw Woningen/appartementen (incl. zorgwoningen) Woonwagenstandplaatsen Woningbouw Vrije kavels/projectbouw Kavels t.b.v. starters Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Sociaal-culturele en maatschappelijke voorzieningen Onderwijs-, sport- en recreatieve voorziening Zorginstellingen Maatschappelijke voorziening met winstoogmerk 210,- 133,- 80,- 102,- 130,- 200,- 19.500 16.020 Grondprijzennota 2016 8