Erftransformatie Grevensweg 15 Doornspijk Gemeente Elburg Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2011
Erftransformatie Grevensweg 15 Doornspijk Gemeente Elburg COLOFON Definitief advies 4 juli 2011 In opdracht van: Gemeente Elburg behandelend ambtenaar mevr. J. Bloemert Initiatiefnemer vertegenwoordigd door: Van Eysinga & Oostra c.s. rentmeesters en juristen, Jhr.mr.T.A.J. van Eysinga Opgesteld door: De Ervenconsulent Gelders Genootschap 026 4421742 ervenconsulent@geldersgenootschap.nl Christel Steentjes Maarten de Vletter Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden 2011
DE OPGAVE Inleiding De boerderij met bijbehorende gronden aan de Grevensweg 15 te Doornspijk worden beheerd door Eysinga&Oostra c.s. rentmeesters en juristen, in opdracht van de eigenaren, de heren Wesselman Van Helmond. Het wordt gepacht door de familie Dijkhuizen, die het agrarisch bedrijf inmiddels niet meer uitoefent. De eigenaren willen nu gebruik maken van de VAB regeling, de agrarische bestemming laten wijzigen in een woonbestemming, de boerderij verbouwen, de stallen en schuren verwijderen en een nieuwe woning bouwen. De gemeente Elburg wil dat verandering van erven bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Daarom heeft zij de ervenconsulent van het Gelders Genootschap gevraagd om advies te geven over de erftransformatie van de Grevensweg 15 in Doornspijk. Dit advies geeft uitgangspunten en randvoorwaarden voor het ruimtelijk ontwerp van het erf en de bebouwing. Het vormt een kader bij de welstandsadvisering en de vergunningverlening door het gemeentebestuur. Het advies is opgesteld in overleg met de gemeente Elburg en de initiatiefnemer. De vraag is hoe met functieverandering de ruimtelijke kwaliteit en het landschap ter plekke versterkt kunnen worden. Relevant beleid In het streekplan zijn de randvoorwaarden voor functieverandering vastgelegd. Deze zijn regionaal uitgewerkt in de streekplan uitwerking van de regio Noord Veluwe. Gemeente Elburg heeft daarop aanvullend beleid voor functieverandering vastgesteld, de Kadernota VAB-beleid. De belangrijkste voorwaarden zijn: Maximaal 50% van de te slopen oppervlakte wordt met vervangende nieuwbouw teruggebouwd. De nieuwe woningen worden geclusterd in maximaal twee woongebouwen met maximaal zes wooneenheden. Het maximaal aantal wooneenheden bij functieverandering op een kavel is, inclusief de bedrijfswoning, zes. Nieuwe bebouwing wordt op de bestaande bouwkavel gesitueerd. De functieverandering levert een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. Onder andere doordat het bouwblok verkleind wordt, het nieuwe erf een ensemble vormt en het landschap versterkt wordt. Het bestaande erf. De locatie grenst aan de ecologische hoofdstructuur, onderdeel verwevingsgebied, natuurdoeltype Das. Verder is het bestemmingsplan en welstandsbeleid van toepassing. Gelders Genootschap 3
Ecologische hoofdstructuur. Donkergroen is natuurgebied, lichtgroen is verwevingsgebied. Op de reliëfkaart is de landschappelijke situering duidelijk zichtbaar. De hoogte neemt af van donker groen naar lichtblauw. De sloten langs het perceel wateren dus af naar het noorden. Topografische kaart Luchtfoto ca. 2005 met locatie in rood. 4 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden ERVENCONSULENT 2011
BESTAANDE KWALITEITEN Landschap Het perceel aan de Grevensweg is gelegen in het overgangsgebied tussen het Centraal Veluws Natuurgebied naar de Randmeerkust. Het ligt aan de rand van een kampenlandschap grenzend aan een oud ontginningslandschap, hekenbaar aan de lange smalle kavels. Doornspijk ligt op een zandrug waar de Zuiderzeestraatweg loopt. De verkaveling op de hogere zandruggen dateert uit de middeleeuwen, de tijd dat hier de eerste nederzettingen ontstonden. De verkaveling volgt de grillige vorm van de ondergrond. Van hieruit is het lagere nattere land tussen deze zandruggen ontgonnen. Dat is nog niet zo lang geleden gebeurd: in de loop van de 19e eeuw. Op de kaart van midden 19e eeuw zijn de onregelmatige nederzettings-patronen langs de Zuiderzeestraatweg en op de rand van de Veluwe duidelijk zichtbaar. De Bovenweg was nog geen doorlopende route. Het perceel ligt op uitlopers van het Veluws zand. De regelmatige smalle verkaveling ten noorden daarvan is ontstaan in de eerste helft van de 19e eeuw, op de lagere en vochtiger gronden tussen beide ruggen. Het perceel was een bosperceel. In de eerste helft van de 20e eeuw is het verkavelingspatroon nog hetzelfde, het land wordt alleen intensiever gebruikt. Er zijn veel wegen verhardt, maar nog lang niet allemaal. Veel bospercelen zijn verandert in bouwland met een houtwal eromheen, dat is ook op het perceel aan de Grevensweg gebeurd. Klarenbeek heeft zich ontwikkeld tot een fraai landgoed. Medio 19e eeuw Uit de recente luchtfoto en de topografische kaart blijkt dat de oude landschappelijke structuur in grote mate bewaard is gebleven. De verkavelingsstructuur is nauwelijks aangetast. De gaafheid van dit landschap wordt hoog gewaardeerd en moet zorgvuldig in stand worden gehouden. Het perceel ligt vlak tegen een verwevingsgebied van de ecologische hoofdstructuur aan. Het natuurmodel dat wordt nagestreefd is dat van das. Dicht begroeide ruige houtwallen kunnen hieraan bijdragen, zij geven beschutting en er ontstaat beschutting in het open gebied. De eigendoms situatie is zodanig dat er in een groot gebied kan worden gezocht naar landschapsversterking. Ongeveer 1930 Gelders Genootschap 5
BESTAANDE KWALITEITEN Het erf en gebouwen Het erf is gegroepeerd rond een karakteristieke boerderij die in 1940 gebouwd is. Hij staat prachtig gesitueerd op de hoek van de kavel, front makend naar de weg, die met de halfverharding een landelijk karakter heeft behouden. De boerderij is vanzelfsprekend de hoofdwoning en dat moet in de nieuwe situatie zo blijven. Verder staat op het erf een grote verzameling in de loop der tijd neergezette stallen, kippenhokken en schuren. In al hun eenvoud hebben ze een zekere charme, maar ze zullen allen worden gesloopt Bij de erfentree aan de noordkant staan twee grote hooimijten. Dit zijn de oorspronkelijke mijten, in 1940 neergezet. Ze zijn gebouwd met degelijk eikenhout, dat voor een groot deel nog in goede staat is. Ze zien er niet meer zo mooi uit omdat ze geheel onder golfplaat zijn weggestopt. Met de juiste aandacht kunnen de onderdelen gebruikt worden voor een karakteristiek bouwwerk op het nieuwe erf. Het kan een garage/ berging worden, maar het zou ook een bijzondere woning kunnen zijn. Het bestaande erf. Hiernaast in lichtgroen de te slopen stallen, schuren en verhardingen. In rood de oude boerderij die verbouwd wordt tot woonhuis en de hooimijt die met de oude materialen opgeknapt als bijgebouw van de boerderij dienst kan doen. 6 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden ERVENCONSULENT 2011
Markante situering op de hoek van de kavel, gerelateerd aan beide richtingen van de ontsluiting. Aan de oostzijde terug kijkend naar het noorden is de hoogstamboomgaard goed te zien. Dit zijn oude fruitrassen die nog steeds vrucht dragen. Uiteraard worden deze zoveel mogelijk gehandhaafd. Daarachter staat een rij coniferen om de entree van de boerderij af te schermen. Hierin mag worden gekapt, zodat de boerderij van deze kant weer beter zichtbaar wordt en de boomgaard mooier uitkomt. Sloot langs het erf. Twee eiken hooimijten vormen de entree van het erf Het erf vormt een kamer in het open landschap. Dat moet zo blijven maar er kunnen wel meer openingen in het groen met doorzichten naar het erf. Dit versterkt de coulissen werking van de verschillende bosranden. Gelders Genootschap 7
ADVIES Hoofdpunten - Zorg voor een versterking van het landschap door lijnvormige houtwallen en waterlopen in de richting van het landschap. - Bekijk de mogelijkheden voor de aanleg van wandelpaden door het landschap. - Maak een compact erf waaromheen de woningen dicht bij elkaar staan. - Zorg dat er vanaf het erf zicht is op het landschap. - Maak een halfverharding op het erf, en laat dat lopen van gevel tot gevel. - Op de hele kavel zijn er alleen groene privacy scheidingen in de vorm van hagen, bomen en struikgroepen. - Gebruik streekeigen soorten. - Woning en bijgebouw hebben een enkelvoudige hoofdvorm, een laag met kap en een eenvoudige uitstraling. Gebruik natuurlijke materialen en gedempte kleuren. - De hooimijt is het behouden waard en kan na restauratie dienen als bijgebouw. De boerderij is hoofdwoning, de nieuwe woning met bijgebouw wordt gesitueerd aan het erf. De hooimijt is het behouden waard. Het landschap wordt versterkt met houtwallen en singels. Met wandelpaden kan er worden een gesloten bij het landgoed Klarenbeek in het noord-westen. 8 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden ERVENCONSULENT 2011
TOELICHTING In deze paragraaf worden randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd voor het ruimtelijk ontwerp van het erf. Het maakt duidelijk wat de ambities zijn en reikt inspiratie aan om mooie plannen te ontwerpen. De schets en de referentiebeelden geven denkbare oplossingsrichtingen aan. Andere oplossingen zijn denkbaar, wanneer ze voldoen aan de uitgangspunten en randvoorwaarden. De initiatiefnemer wordt aangeraden een landschapsarchitect en architect in te schakelen bij de uitwerking van plannen voor dit erf. Erven zijn te karakteriseren met een aantal principes. Eén hoofdoprit, gebouwen rondom een gezamenlijk erf, hiërarchie in de gebouwen waarbij er altijd één hoofdgebouw is. Hoewel er hier meerdere eigenaren zijn is het wel belangrijk dat het gezamenlijk een geheel vormt. De foto s laten voorbeelden zien van woningen binnen een enkelvoudige bouwmassa met forse kap en eventueel inpandige berging. Ook met een lage goothoogte kan op verschillende manieren licht in de woning worden gebracht door bijvoorbeeld een open kopse gevel gericht op het landschap. Landschap Versterking van de landschapstructuur wordt gezocht in houtwallen en waterlopen, langs het erf en de weg, en naar het noorden langs de bestaande watergang. Het gaat om stevige ruige houtwallen met een niet te smalle waterloop. De lijnvormige elementen staan in de richting van het landschap en vormen natuurlijke verbindingen over grote afstand. Het erf houdt één toegang tussen de mooie bomen door, langs de hooimijt. Deze is het behouden waard en kan indien opgeknapt dienen als bijgebouw. Het erf wordt ingericht met een halfverharding of een open verharding. Er zijn geen hoge erfscheidingen, alleen hagen en een of enkele solitairen kleden het erf groen aan. De nieuwe bebouwing heeft een sober karakter dat zich duidelijk onderscheidt van de boerderij, in hoogte en materiaalgebruik. Dit om niet te concurreren met de hoofdwoning en om zo dicht mogelijk bij de sfeer van een boerenerf te blijven. De woning is geïnspireerd op een boerenschuur. Rond het erf worden de houtwallen in de richting van het landschap versterkt, dwars daarop worden er openingen in aangebracht om de structuur van het landschap te versterken en het zicht op het landschap vanuit de woningen te verbeteren. De ecologische betekenis wordt opgevoerd door de waterlopen langs het erf waar nodig te verdiepen en verbreden en zoveel mogelijk met elkaar te koppelen en natuurvriendelijke oevers aan te leggen. De noordoever van de zuidelijke dwarssloot is daarvoor geschikt. Er zijn diverse mogelijkheden voor het creëren van wandelpaden. Erf en gebouwen De boerderij blijft hoofdwoning, het bakhuisje blijft gehandhaafd. Door de nieuwe woning dicht bij de boerderij te brengen ontstaat een besloten semi privéruimte die met een bijzonder karakter. Over het erf is er steeds zicht op het landschap. Gelders Genootschap 9
REFERENTIEBEELDEN Voorbeelden van woningen op een erf met enkelvoudige hoofdvorm en schuurarchitectuur. Natuurlijke materialen en gedempte kleuren. Voorbeelden van hagen en houtwallen. Voorbeeld van bijgebouw bij woning op een erf. 10 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden ERVENCONSULENT 2011
Gelders Genootschap 11
Gelders Genootschap Postbus 68 6800AB Arnhem T(026) 442 1742 ervenconsulent@geldersgenootschap.nl