7 KOSTBARE FOUTEN OM TE VERMIJDEN ALS JE JE DROOMHUIS BOUWT IN SPANJE
1NIET WETEN WAT JE WILT Je hebt een droom: een huis in Spanje. Om deze droom te realiseren moet je de juiste aanpak volgen, want in de eerste stadia van het project is alles nog mogelijk en kun je over van alles en nog wat van gedachten veranderen, maar in een later stadium zijn veranderingen vaak kostbaar. Begin bij de basis: bedenk tot in detail wat je wilt bouwen en waarom. Gaat het om een vakantiehuis of ga je er het hele jaar door wonen, want in het laatste geval heb je een heel ander eisenpakket. Ga je het huis verhuren wanneer je er zelf geen gebruik van maakt, kies dan voor afwerkingen die wat minder kwetsbaar zijn, zodat je je geen zorgen hoeft te maken over dingen die kapot gaan. Wil je op een leeg terrein bouwen, of een bestaand huis of zelfs een ruïne opknappen? In Spanje is het bouwen buiten stedelijk gebied slechts zeer beperkt toegestaan. Zorg dus dat je zeker weet dat de regelgeving, en de topografie van het terrein zelf, je droom niet in de weg staan. Een architect zoekt dit voor je uit. Vraag in geval van renovatie een architect om het huis te inspecteren voor de aankoop. Is de keus voor terrein of huis eenmaal gemaakt, dan breekt het moment aan om precies te bepalen hoe je huis moet worden, welke ruimtes je nodig hebt en hoe ze met elkaar in verbinding staan. Dit heet het programma van eisen, waarmee je de architect kunt uitleggen wat ze moeten ontwerpen. Als je voor begin van het ontwerp niet exact bedenkt wat je nodighebt, ga je ongetwijfeld in een later stadium wijzigingen aanbrengen, en dat kost geld. Sommige architecten bieden de service om samen met jou het programma te schrijven. Daarmee bespaar je zowel tijd als geld, bovendien kun je zo de architect leren kennen vóór je de ontwerpopdracht verleent.
2 GEEN BUDGET MAKEN Het is goed om te dromen; zonder dromen zou je nooit een bouwproject ondernemen. Maar wanneer je eenmaal gaat bouwen, moet je van tevoren goed bedenken wat je daadwerkelijk kunt veroorloven eraan uit te geven. Hoewel het budget in grote mate afhangt van de omvang van je project, is dat wat je je kunt veroorloven waarschijnlijk eerder afhankelijk van andere factoren, zoals je inkomen en je spaargeld. Reken altijd eerst uit wat je kunt besteden zonder in de problemen te komen, en voeg daar nog een marge van tenminste 10% aan toe voor onvoorziene kosten tijdens de bouw. Als je project een investering betreft die een inkomen op gaat leveren (bijv. door in de vakanties of het hele jaar door te verhuren), maak dan een Excel spread sheet waarin je de verwachte inkomsten uit verhuur afzet tegen de investeringskosten. Er zijn manieren om minder BTW te betalen, als je je project op de juiste manier organiseert. Dit kan zo n 11% belasting schelen. Je architect kan je hierover informeren; wees dus open naar je architect vanaf het begin over het beschikbare budget. Zij kunnen een haalbaarheidsstudie doen die een duidelijk beeld geeft wat je met het beschikbare geld kunt bereiken, en veel ideeën over hoe je het project voor minder geld kunt realiseren, of met een hogere kwaliteit, en wat de belangrijkste kostenbesparingen zijn. Vergeet niet dat je naast de bouwkosten ook geld apart moet houden voor vergunningen en honoraria.
3 DE VERKEERDE ARCHITECT INHUREN De architect is degene die je dromen vertaalt naar een gebouwd project, binnen de beschikbare tijd en voor het beschikbare geld. Architecten zijn opgeleid om je te helpen voor te stellen hoe je leefruimte eruit kan komen te zien, afhankelijk van je leefstijl, omstandigheden, gezin en smaak. Ze kiezen de juiste materialen, dragen kostenbesparende oplossingen aan en maken visualisaties die precies laten zien hoe het straks gaat worden. Hoewel sommige mensen denken geld te besparen door direct een aannemer in te huren, is dit altijd een vergissing, want juist een architect kan oplossingen bedenken die minder kosten maar net zo mooi zijn. De juiste architect staat aan jouw kant gedurende het hele bouwproces. Kies je architect zorgvuldig, zodat het bouwen van je huis een leuke en interessante onderneming wordt. Zorg dat de architect jouw belang voor ogen heeft, en voldoende tijd heeft om aan je project te besteden. Vraag wie zich precies met het ontwerp gaat bezighouden; op een groot bureau wordt je project waarschijnlijk door een stageair of junior gedaan onder toezicht van een partner, terwijl het voordeel van een kleiner bureau is dat een van de partners je huis zelf ontwerpt. Het is belangrijk dat jullie dezelfde taal spreken (letterlijk) of een gedeelde taal waarin zowel jij als de architect zich goed kunnen uitdrukken. Kijk naar eerder gebouwd werk op hun website, en vraag na of ze eerder voor buitenlandse klanten hebben gewerkt. Ze moeten aangesloten zijn bij het Colegio de Arquitectos in hun regio, en liefst het hele bouwproces voor je begeleiden, inclusief bouwtekeningen en bestek, vergunningen en toezicht op de uitvoering.
4 DE GOEDKOOPSTE AANNEMER KIEZEN Vraag prijsopgaven van 3 verschillende aannemers, en vraag aan elk of je een reeds gebouw project mag bezoeken, of zorg dat je architect dat doet. Als je architect eerder met succes met een aannemer heeft gewerkt, vraag dan tenminste aan die aannemer een prijsopgaaf, want een goede verstandhouding tussen architect en aannemer kan geld en tijd schelen. Wanneer het ontwerp helemaal naar je zin is, en alles tot in detail is bepaald, maakt de architect de tekeningen en het bestek waarop de aannemers kunnen bieden. Het lijkt slim om de goedkoopste aannemer te kiezen, maar dit is zelden de juiste keus, want om zijn prijs zo laag te kunnen stellen, zal hij vrijwel altijd consessies moeten doen op de kwaliteit van de materialen, hetgeen op de lange termijn geld kost in onderhoud of reparaties. Het is veel belangrijker de juiste aannemer in te huren, een die eerder dingen gebouwd heeft die lijken op wat jij wilt, en wiens afwerking de juiste kwaliteit heeft. Als je architect het ontwerp in voldoende detail uitwerkt, is het vaak mogelijk om met de aannemer een turnkey contract af te sluiten. Het voordeel hiervan is dat je van tevoren precies weet wat je gaat betalen, en dat er een duidelijke deadline is waaraan de aannemer moet voldoen. Het hangt van je project af of dit mogelijk is, want bij restauratie projecten kan niet alles worden voorzien. Vraag je architect hiernaar. Controleer of je aannemer een goede verzekering heeft en bespreek met je architect hoe je kunt zorgen voor een contract dat jouw belangen voldoende beschermt, ook als de aannemer onverhoopt in financiële moeilijkheden komt.
5 ZELF HET BOUWPROCES BEGELEIDEN Tussen het moment waarop je voor het eerst droomt van een nieuw huis tot het moment waarop je de sleutels in handen krijgt, ligt een lang proces. Een bouwproject ondernemen, of het nu om een renovatie gaat of een nieuwbouwwoning, is stressvol en moeilijk. Het kost veel geld en je wilt het natuurlijk goed doen. Mensen denken om die reden vaak dat ze het hele proces zelf moeten begeleiden, maar eigenlijk is het beter om je architect daartoe de opdracht te geven. Per slot van rekening is het hun werk, en weten ze alles zo te organiseren dat er geen onnodige vertraging onstaat, wat extra geld en soms zelfs boetes kan veroorzaken. Natuurlijk kun je je niet helemaal afzijdig houden, want je moet afwerkingen uitkiezen, maar met de juiste architect verloopt dit proces heel soepel. Ze geven je een lijst van zaken die je moet uitkiezen (zoals keuken, vloeren, kranen en sanitair, verlichting) en een duidelijke deadline waarop je alles moet hebben besloten. Je architect moet alle benodigde documentatie voorbereiden om een bouwvergunning aan te vragen en moet ervoor zorgen dat de tekeningen en het ontwerp waarover jullie het eens zijn ook voldoen aan de regelgeving voor je buurt en het type gebouw. Bouwen zonder vergunning is af te raden, aangezien dit boetes tot gevolg heeft, alsmede de opdracht om het bouwwerk af te breken. Gaat de bouw van start, dan moet je architect de bouwplaats regelmatig bezoeken en de bouw controleren. Je kunt ook een onafhankelijke aparejador (opzichter) inhuren. Dat is een aparte kostenpost.
6 TE STRAKKE DEADLINE Denk na over belangrijke data in verband met het project en bespreek die met je architect. Wanneer wil je beginnen en eindigen met de bouw? Overleg met je architect of deze data haalbaar zijn, want je kunt beter meer tijd besteden aan het ontwerp en de onderhandeling met de aannemers, want op die manier bespaar je geld. Afgezien van de nodige tijd om het over het ontwerp een te worden (reken op 4 maanden), moet je een bouwvergunning krijgen (minstens 2 maanden in Spanje voor kleine ingrepen, en meer voor een volledige vergunning). De architect moet bouwtekeningen en bestek maken, als je verschillende aannemers om een prijsopgaaf wilt vragen. Hoe beter bestek en tekeningen, des te betrouwbaarder de prijs waarover je het met de aannemer eens wordt. Op die manier voorkom je kostbare en vervelende verrassingen in een later stadium. Om teleurstellingen te voorkomen moet je rekenen op ten minste 6-12 maanden voor renovatiewerkzaamheden, en ten minste 18 maanden voor nieuwbouw. Dwing de aannemer nooit tot een haastklus; misschien lijkt alles lang te duren, maar realiseer je wel dat je de eventuele vertraging al een jaar na verhuizen vergeten zult zijn, terwijl de fouten veroorzaakt door de haast voor altijd zichtbaar blijven en wellicht zelfs geld kosten om recht te zetten.
7HET MILIEU VERGETEN Deze aspecten nemen een centrale plaats in het ontwerp in en je moet ervoor zorgen dat je architect niet alleen over techniek nadenkt bij het woord duurzaamheid. TOO SHORT A DEADLINE Het is ook belangrijk hoe je huis er op termijn uit blijft zien. De juiste architect kiest materialen die niet alleen nieuw mooi zijn, maar die op een moooie manier verouderen. In Spanje zijn nieuwe regels van kracht die bepalen dat alle nieuwe gebouwen een certificaat dat energieverbruik bepaalt, moeten hebben. Maar aan de eisen voor energiebesparing voldoen is niet de enige reden om over het milieu na te denken, en te kijken of jouw huis duurzaam kan zijn. De belangrijkste reden is het comfort. Een goed ontworpen gebouw is comfortabel en goedkoper in het verbruik, omdat er minder techniek nodig is om het in de zomer te koelen of in de winter te verwarmen. Dit heeft alles met de oriëntatie te maken, de plaats en maat van de ramen, beschaduwing van de gevel en het plaatsen van de juiste activiteiten op de juiste plek. Maakt dit je huis sowieso duurder? Helemaal niet; een architect die gespecialiseerd is in duurzaamheid kan precies de voordelen berekenen in energiebesparing en comfort, met behulp van speciale software als Design Builder. In het Spaanse klimaat is echter niet alleen energieverbruik van belang, maar ook watermanagement en energieopwekking. Vraag je architect naar de mogelijkheden van zonnepanelen, aardwarmte, waterrecycling en zelfs een natuurzwembad.
DE VOLGENDE STAP Gefeliciteerd! Je hebt nu de belangrijkste informatie die je helpt je met succes op je bouwproject voor te bereiden, met vermijding van kostbare en veelgemaakte fouten. Helaas kunnen we niet alle informatie die van belang is in deze korte gids opnemen, en bovendien is elk project uniek. Fotos: Villa CP door ZEST architecture Kom gerust eens met ons praten over je project. Dat kan geheel vrijblijvend telefonisch, via skype of op ons kantoor in Barcelona. Bel ons of schrijf een email, om een tijd te reserveren. We spreken Nederlands, Engels, Spaans, Catalaans, Frans, Duits en Italiaans. ZEST architecture Plaça de les Dones del 36, local 14 08012 Barcelona (Spain) T: +34 932 186 622 info@zestarchitecture.com www.zestarchitecture.com