Griffie Commissie Ruimte en Milieu Datum commissievergadering : 13 oktober 2006 DIS-stuknummer : 1229623 Behandelend ambtenaar : M.H.M. Timmermans Directie/afdeling : ROH Nummer commissiestuk : RM-0883 Datum : 26 september 2006 Bijlagen : - Onderwerp: Uitvoering motie Provinciale Staten over de starterslening. Voorstel van GS aan PS: X Ter bespreking in het kader van uw vertegenwoordigende rol X kaderstellende rol controlerende rol Opmerkingen van het Presidium/Griffie: Op verzoek van CDA, VVD en PvdA wordt dit stuk t.b.v. de commissievergadering d.d. 13 oktober 2006 geagendeerd. Dit ondanks het feit dat het commissiestuk te laat door het college aan de griffie ter verzending is aangeboden. Griffier van Provinciale Staten, namens deze, drs. W. van Deursen
Notitie ten behoeve van de commissie voor Ruimte en Milieu inzake de motie van Provinciale Staten over startersleningen. Inleiding Bij de algemene beschouwingen en de behandeling van de Kadernota op 23 juni jl. hebben Provinciale Staten een motie aangenomen waarin aan Gedeputeerde Staten het volgende is verzocht: - Brabantse gemeenten uitdrukkelijk op te roepen zich aan te sluiten bij de starterslening van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en hen hiertoe ondersteuning te bieden; - te bezien of het Impulsplan Starters: een eigen thuis! van de Provincie Limburg ook in Brabant van meerwaarde is; - te overwegen of in de begroting voor 2007 naar analogie van de Provincie Limburg middelen kunnen worden vrijgemaakt. Problematiek Onvoldoende woningbouw, omvangrijke wachtlijsten en lange wachttijden voor huurwoningen en (te) hoge prijzen in de koopsector zijn nog steeds kenmerkend voor de (Brabantse) woningmarkt. De spanningen op de woningmarkt zijn de laatste jaren en in betrekkelijk korte tijd weer behoorlijk opgelopen, waarbij de doorstroming stagneert en (vooral) starters in de verdringing komen. Bovendien is het door de sterke prijsstijgingen van woningen voor een groot aantal huishoudens aanzienlijk lastiger geworden een start te maken in de koopsector 1. Tijdelijke en meer structurele oplossingen De meest structurele oplossing voor de problematiek van de starters is en blijft het (gedifferentieerd) bouwen van meer woningen. Een ruimere en meer ontspannen woningmarkt biedt uiteindelijk de beste kansen voor alle woningzoekenden, en dus ook voor starters. Het verruimen van de aanbodkant (bouwen van meer woningen) vergt echter enige tijd. Om die reden vindt vaak op tijdelijke basis ondersteuning van de vraagkant plaats. De startersregeling van SVn is een voorbeeld van een dergelijke vraagondersteunende maatregel. Bouwtempo verhogen Ook in Brabant is en wordt volop ingezet op het verhogen van het bouwtempo en het vergroten van het woningaanbod. En ook de komende jaren zal wonen en het (verder) verminderen van de woningbouwstagnatie een centraal thema zijn in het provinciale beleid. Immers, Brabant wacht nog een forse bouwopgave. De jongste prognose uit 2005 laat zien dat tussen 2005 en 2015 de Brabantse woningvoorraad nog met ongeveer 100.000 woningen zal moeten toenemen. Dit om in de verwachte huishoudensgroei te kunnen voorzien en om de huidige woningtekorten tot meer acceptabele niveaus terug te dringen. De eerstkomende jaren zal de groei tussen de 10.000 en 11.000 woningen per jaar moeten liggen, beduidend hoger dan in de afgelopen jaren. Een dergelijk niveau is sinds 2000 niet meer gehaald, al lijkt de neergaande lijn zeker gelet op de groeicijfers voor 2006 (ca. 10.000) en 2007 (ca. 12.000) wel omgebogen. Meer kwantiteit is nodig, maar ook meer kwaliteit, waarbij het accent zal moeten liggen op meer differentiatie, strategische nieuwbouw, doorstroming en het verder verhogen van de kwaliteit van het wonen. Tal van aanbodgerichte activiteiten In het recente verleden heeft de provincie al tal van activiteiten ontplooid gericht op het realiseren 1 Zie voor meer achtergrondinformatie over recente ontwikkelingen op de Brabantse woningmarkt: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2005. Provincie Noord-Brabant, november 2005.
van voldoende woningen, ook voor de onderkant van de woningmarkt. De pilots Bouwen binnen strakke contouren en Bouwen voor specifieke groepen in kleine kernen zijn hier voorbeelden van, evenals de brochure Betaalbaar Bouwen in Brabant 2, die in het voorjaar is verschenen en over welk thema in oktober a.s. een masterclass plaatsvindt (in Oisterwijk). Maar ook met de vaststelling van de uitwerkingsplannen (planologische duidelijkheid komt de woningbouw ten goede!), het stimuleren dat gemeenten over (ruim) voldoende harde plancapaciteit beschikken en het snel(ler) laten verlopen van planprocedures wil de provincie bijdragen aan het vlot trekken van de woningbouwproductie Ook de komende tijd wil de provincie (blijven) bijdragen aan het oplossen van knelpunten en het stimuleren van de woningbouw. Zo zijn bijvoorbeeld de monitoringsactiviteiten (verder) geïntensiveerd, omdat een adequate monitoring van feitelijke woningbouwontwikkelingen, op provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau, bijdraagt aan het tijdig signaleren van en het inspelen op (aanstaande) knelpunten met betrekking tot de woningbouw. Daarnaast brengt de provincie met de regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen naast kwantitatieve, juist ook meer de kwalitatieve ontwikkelingen op de (regionale) woningmarkt in beeld. Kwantiteit en kwaliteit hangen immers zeer nauw met elkaar samen. Ook is recentelijk het Brabants Kennisplatform Wonen in het leven geroepen en is een provinciaal aanjaagteam ingesteld. Al deze inspanningen zijn erop gericht het bouwtempo in onze provincie te verhogen, een meer ontspannen woningmarkt te bewerkstelligen en meer evenwicht te brengen tussen vraag en aanbod, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Nieuwe initiatieven voor aanbodondersteuning Ook recentelijk zijn links en rechts weer nieuwe initiatieven ontstaan, juist bedoeld om meer structureel het aanbod te ondersteunen en niet zo zeer de vraag (wat in feite met de startersregeling gebeurt). Zo leeft in Gelderland bijvoorbeeld het idee om 30 miljoen in te zetten om het aanbod aan goedkopere woningen te vergroten via regionale afspraken, vergelijkbaar met de BLS-afspraken. Hierbij is het overigens wel steeds van groot belang een goede balans te vinden tussen de (meer kwantitatieve) kortetermijnproblemen op de woningmarkt en het langetermijnstreven naar kwaliteit. Meer kwantiteit dus ( bouwen, bouwen, bouwen ), maar ook meer kwaliteit. Het (snel) bouwen van goedkope (starters)woningen met onvoldoende toekomstwaarde betekent in dit verband het creëren van toekomstige problemen. Ook meer aanbodgericht is het initiatief van het SEV, de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, om een Ontwikkelfonds Particuliere Bouw in het leven te roepen. Het SEV heeft over het (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap ((C)PO ) recentelijk een advies 3 aan de minister uitgebracht. Duidelijk is dat van de door de overheid gewenste toename van particulier opdrachtgeverschap nog niet zo veel terechtkomt. Doel van het ontwikkelfonds is het stimuleren en ondersteunen van collectief particulier opdrachtgeverschap bij het ontwikkelen van woningen en woonlocaties in Nederland. Uit het fonds kunnen startkredieten voor (groepen) starters, ouderen en lagere en middeninkomens worden verstrekt. Het is een revolverend fonds, dat de aanloopkosten van dergelijke projecten met betrekking tot grond, kennis en kunde, overbruggingskredieten et cetera (gedeeltelijk) voorfinanciert. Naast het Rijk (BLSstimuleringsregeling) zal ook de provincies gevraagd worden te participeren in dit fonds, voor (extra) projecten binnen hun grondgebied. Het SVn zou uitvoerder en beheerder van zo'n fonds kunnen zijn. 2 Betaalbaar Bouwen in Brabant. Hedendaagse praktijkvoorbeelden van betaalbare woningboue in Noord-Brabant. Provincie Noord-Brabant, mei 2006. 3 Bewoners aan zet. Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap. SEV, mei 2006.
Zoals gezegd kost het verruimen van de aanbodkant en (daarmee) het (terug)brengen van een betere balans op de woningmarkt de nodige tijd. In de tussentijd kan men ervoor kiezen enkele effecten van de bestaande disbalans (enigszins) te verzachten. Zo kan omdat binnen de huidige marktverhoudingen de aankoop van een eigen huis door jonge huishoudens en doorstromers uit huurwoningen vaak een (iets) te grote stap is bijvoorbeeld de starterslening van SVn worden ingezet. Daarmee kan én het eigenwoningbezit én de doorstroming op de woningmarkt bevorderd worden. Starterslening De starterslening is een aanvullende lening bovenop een reguliere hypotheek om de aankoop van het eerste huis mogelijk te maken. De hoogte van de lening vormt het verschil tussen het bedrag (1 e hypotheek) dat een huishouden op basis van het huidige inkomen maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de totale aankoopkosten van een woning. De starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar en beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de klant. De eerste drie jaar is de lening rente- en aflossingsvrij. Afhankelijk van de inkomensgroei van het huishouden moet na die periode rente en aflossing worden betaald. Hiertoe vindt iedere drie jaar een inkomenstoets plaats om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Na 15 jaar vindt de laatste toets en vaststelling van de draagkracht plaats. De resterende lening moet dan bij verkoop van de woning of aan het einde van de looptijd (30 jaar) worden terugbetaald. Dit is mogelijk omdat de 1 e hypotheek is afgesloten onder NHG en dus na 30 jaar ten minste de helft van de lening is afgelost. Op dat moment ontstaat er voldoende ruimte voor aflossing en/of herfinanciering van de (nog resterende) starterslening. Rente en aflossing komen hoe dan ook, snel of langzaam, weer terug in het betreffende (gemeentelijke en/of provinciale) fonds en dit geld kan dus ook weer gebruikt worden voor nieuwe leningen (revolving fund). Gemeenten als loket De gemeente zal het loket moeten zijn voor het aanvragen van een starterlening. Voor een zo Brabant-breed mogelijke inzet van dit instrument is het dus van belang dat zoveel mogelijk gemeenten deelnemen aan het fonds. In Brabant kan momenteel in 14 gemeenten 4 een starterslening worden aangevraagd. Landelijk gezien werken op dit moment (halverwege 2006) 83 gemeenten met de startersregeling van SVn. Dat is 18% van het totale aantal gemeenten in Nederland (467). Brabant scoort met 14 uit 68 gemeenten (21%) naar verhouding iets beter. Ook in Limburg zelf doet (lang) niet elke gemeente mee aan de startersregeling. Omdat de rol van de gemeenten cruciaal is bij de uitvoering van de startersregeling zal de provincie wil de regeling ook al op korte termijn werkzaam zijn- al voor het einde van 2006 de Brabantse gemeenten nadrukkelijk oproepen zelf ook deel te nemen aan de SVn-startersregeling!! Voor- en nadelen De starterslening is in te zetten als een van de instrumenten (en niet als hét instrument) om op korte termijn een bijdrage te leveren aan het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt en om de kansen voor starters op de (koop)woningmarkt te vergroten. De starterslening biedt, zoals SVn schetst, mogelijkheden om op lokaal niveau maatwerk te leveren en gericht in te kunnen spelen op lokaalspecifieke situaties. De starterslening kan op diverse manieren worden ingezet: voor specifieke doelgroepen, voor specifieke woningsegmenten (nieuwbouw, bestaande koopwoningen tot een bepaalde prijsgrens), gebiedsgericht ( in een herstructureringsgebied of om in een wijk de verkoop van huurwoningen te stimuleren), maar bijvoorbeeld ook in combinatie met collectief particulier opdrachtgeverschap. De starterslening is echter vooral gericht op de vraagkant 4 Bernheze, Best, Boxmeer, Boxtel, Eindhoven, Gemert-Bakel, Helmond, Laarbeek, Oisterwijk, Oosterhout, Sint-Oedenrode, Steenbergen, Veghel en Waalwijk.
van de koopwoningmarkt. Als nadelen van de startersregeling wordt wel gewezen op het prijsopdrijvende effect. In een krappe woningmarkt betekent de mogelijkheid toch een (wat) duurdere woning aan te kunnen schaffen mét de starterslening, dat (eigenlijk wat) goedkopere woningen toch voor een hogere prijs worden verkocht. Ook simuleert dit niet innovatieve, kostenbesparende (goedkopere) woningbouw. Bovendien zo valt ook uit sommige commentaren op te maken leiden ook deze vormen van leningen ertoe, dat huishoudens zich te veel in de schulden steken. En dat kan riskant zijn, mede gelet op de doelgroep die het betreft. Het effect op de doorstroming op de woningmarkt is vaak slechts beperkt. Er ontstaat geen, of maar een beperkte verhuisketen. Gelet op de samenstelling van de woningvoorraad in principe zijn er meer dan voldoende woningen voor de lagere inkomens zal de beschikbaarheid van die woningen juist door doorstroming op gang moeten komen. In het Brabants Kennisplatform Wonen is eveneens gewezen op het prijsopdrijvende effect van te veel overheidsregulering. Volgens sommige leden van dit platform is er al (meer dan) genoeg aandacht voor starters en voor de bouw van starterswoningen, terwijl de groei juist zit bij de groep van ouderen (potentiële doorstromers naar een levensloopbestendige, (grondgebonden) nultredenwoning). Ervaringen tot nu toe De 14 Brabantse gemeenten die meedoen aan de SVn-startersregeling hebben vanaf 2002 in totaal 130 startersleningen verstrekt voor een totaal bedrag van circa 5 miljoen (= 38.500,- gemiddeld per lening). Op dit moment staat in de (14) gemeentelijke fondsen in totaal nog een bedrag van 20 miljoen open bij de SVn. Uit de contacten met enkele van de betrokken gemeenten blijkt dat het niet echt storm loopt. Sommige geven gemeenten aan, dat inmiddels ook tal van financiële instellingen met arrangementen komen om de sprong van de hier bedoelde doelgroep naar de koopwoningmarkt wat te vergemakkelijken. Een rondje langs de overige provincies leert dat het Limburgse initiatief (vooralsnog) geen massale navolging zal krijgen. De provincie Overijssel heeft via een brief de gemeenten die niet deelnemen aan de SVn-startersregeling in overweging gegeven toch deel te nemen. De provincie zelf neemt niet deel. Dit geldt voor de meeste provincies. Gemeenten, provincies en Rijk Ook wat betreft de startersregeling kunnen Rijk, provincies, marktpartijen en maatschappelijke organisaties (revolverende) fondsen onderbrengen bij SVn. Dit ter ondersteuning van gemeentelijke initiatieven. De starterslening is namelijk vooral een gemeentelijk instrument 5. Zo heeft de minister van VROM aangekondigd starters op de woningmarkt de komende jaren financieel tegemoet te komen. Naast de koopsubsidie Bevordering Eigen Woningbezit (BEW-plus) voor huishoudens met een laag inkomen die voor het eerst een woning kopen, wordt door het Rijk een startersfonds van 40 miljoen geopend bij SVn waaruit startersleningen kunnen worden verstrekt. Uitgangspunt van dit rijksfonds is om lokale en regionale initiatieven te ondersteunen. De minister roept alle gemeenten op aan de SVn-startersregeling deel te nemen. Van de provincies is Limburg de eerste die met een startersfonds gaat werken. Het Limburgse fonds gaat vanaf september van start. Financiële aspecten Om als Provincie Noord-Brabant bij te dragen aan de startersregeling zal, als voorfinanciering, een fonds bij SVn moeten worden geopend. De Provincie Limburg zal maximaal 10 miljoen 5 SVn in 1996 opgericht door Bouwfonds en haar aandeelhouders, de Nederlandse gemeenten is in eerste instantie financieel partner en adviseur van gemeenten.
voorfinancieren 6. De lasten van de provincie vallen uiteen in rentederving en beheerkosten van het fonds (minus de rentevergoeding over het saldo van het fonds). Aangezien de eerste drie jaren de starterslening renteloos is, ontvangt de provincie die jaren geen rente over de uitgezette startersleningen. Voor Limburg is die rentederving berekend op maximaal 660.000,- over 3 jaar. Voor beheerskosten is rekening gehouden met maximaal 50.000,- per jaar, bij een volledige inzet van het provinciaal fonds. Limburg verwacht dat na 2010 het Impulsplan voor de provincie als gevolg van het surplus aan inverdieneffecten (terugvloeien van rente-inkomsten) en rekening houdende met aflossingen op de startersleningen min of meer lastenneutraal zal verlopen. Als Brabant ook een dergelijk bedrag voor startersleningen wil inzetten zijn er in de provinciale begroting voor 2006 en voor 2007 hiervoor geen reguliere middelen beschikbaar. Juridische aspecten Voor de invoering van de startersregeling dient de provincie een Verordening Starterslening op te stellen, die wordt vastgesteld door PS. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van een door SVn opgestelde conceptverordening. In de verordening wordt vastgelegd onder welke randvoorwaarden, criteria en/of bandbreedten gemeenten kunnen putten uit dit fonds om (lokaal) startersleningen te kunnen verstrekken. Zo zou de provincie bijvoorbeeld een (beperkt) aantal spelregels kunnen opnemen met betrekking tot de doelgroep (bijvoorbeeld alle koopstarters onder een bepaalde inkomensgrens), de aankoopkostengrens (hoe duur mogen de woningen maximaal zijn; in de Limburgse regeling: 170.000,-) of de maximale hoogte van de starterslening (in Limburg: 30.000,-). Ook zal duidelijk moeten worden gemaakt op welke wijze het provinciale fonds wordt verdeeld over de gemeenten die aan de startersregeling deelnemen en dus zelf ook een (gemeentelijk) fonds hebben ondergebracht bij SVn (het provinciale fonds is dus een aanvullend fonds). Maar ook vragen over het al dan niet revolverende karakter van de regeling (en zo ja, hoe lang dan?) dienen beantwoord te worden. De Provincie Limburg ziet de regeling nadrukkelijk als een tijdelijke impuls: in drie jaar tijd wil men 1.000 starters financieel ondersteunen bij de aankoop van een eigen woning. Het provinciale startersfonds is hier dan ook niet-revolverend. Resumé Het is duidelijk dat starters het momenteel lastig hebben op de woningmarkt. Als gevolg van het sterk gestegen prijspeil van zowel bestaande als nieuwe woningen, de economische terugval in de afgelopen jaren en de vaak hoge bijkomende kosten bij aanschaf van een woning is de toegankelijkheid en financiële bereikbaarheid van de koopwoningmarkt in Brabant voor jonge (startende) huishoudens en doorstromers uit huurwoningen en vooral voor huishoudens uit de lagere inkomensgroepen, de afgelopen jaren minder rooskleurig geworden. Meer structurele maatregelen, gericht op het vergroten van het woningaanbod het (gedifferentieerd) bouwen van meer woningen, het bevorderen van de doorstroming en het doordacht bijbouwen in het wat goedkopere segment verdienen zonder meer de voorkeur, zeker als ze ingestoken worden vanuit een (langetermijn)perspectief om de kwaliteit van het wonen te verhogen. Zoals aangegeven vergt het verruimen van de aanbodkant enige tijd. Vandaar dat veelal op tijdelijke basis ondersteuning van de vraagkant plaatsvindt. De startersregeling van SVn is een voorbeeld van een dergelijke vraagondersteunende maatregel. De starterslening is een middel om 6 Uitgaande van een bijdrage van 10 miljoen door zowel provincie, gemeenten als woningcorporaties (in totaal dus 30 miljoen) en bij een steun van maximaal 30.000,- per starter, beoogt de Provincie Limburg de komende drie jaar 1.000 starters op de Limburgse woningmarkt financieel te ondersteunen.
starters financieel tegemoet te komen. Over de gevolgen van de invoering van de starterslening voor het functioneren van de woningmarkt bestaan evenwel twijfels. De individuele starter is geholpen, maar structureel gezien blijft de toegang tot de woningmarkt voor starters een probleem. Bovendien zo blijkt uit de eerste ervaringen van deelnemende gemeenten loopt het nou (nog) niet bepaald storm als het gaat om het aanvragen van een dergelijke lening. Vanuit politiek-bestuurlijke overwegingen is het geven van een tegemoetkoming aan starters, bijvoorbeeld gedurende de tijd van een bestuursperiode (dus als tijdelijke maatregel), zeker voorstelbaar. De starterslening loopt via de (individuele) deelnemende gemeente. Op redelijk eenvoudige wijze is provinciale invoering te regelen. Vanwege het ontbreken van reguliere middelen op de begroting van 2006 en 2007 dienen nog wel de financiële middelen gevonden te worden. Het eerste integrale afweegmoment is het nieuwe bestuursakkoord voor de bestuursperiode 2007-2011. Uitgaande van alle voorgaande overwegingen hebben wij grote aarzeling of de starterslening wel het goede instrument voor de starters is. Wij nodigen de commissie uit aan de hand van deze notitie een discussie te voeren over aspecten als: - vraag- en/of aanbodgerichte maatregelen (de SVn-startersregeling en/of het Ontwikkelfonds Particuliere Bouw van het SEV); - de plussen en minnen van de startersregeling; - de hoogte van de eventueel in te stellen fondsen door de provincie (gedacht wordt in totaal voor beide fondsen 15 miljoen ter beschikking te stellen; - het tijdelijke karakter van dergelijke fondsen (bijvoorbeeld gedurende een bestuursperiode); - de spelregels (uit te werken in een provinciale verordening); - et cetera En afhankelijk van de uitkomst van de discussie de SVn-startersregeling en het Ontwikkelfonds Particuliere Bouw van het SEV samen met de commissie nader vorm te geven en verder te concretiseren. 's-hertogenbosch, 26 september 2006 Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant