Notitie Betreft: Startersleningen Zoeterwoude Datum: 1 oktober 2012 Inleiding De nieuwbouw van de woningen blijft achter, terwijl de vraag naar betaalbare koopwoningen groot is. Vooral aan de onderkant van de woningmarkt is veel vraag en weinig geschikt aanbod. Deze onbalans uit zich in hoge woningmarktprijzen, waardoor veel starters geen kans hebben op een koopwoning. Daardoor beweegt er aan de onderkant van de woningmarkt vrijwel niets of niemand en dat werkt door in de gehele woningmarkt. Juist in deze tijd waarin de woningmarkt op slot zit en de banken terughoudend zijn bij het verlenen van hypotheken in deze tijd van economische recessie is een eigen woning voor starters moeilijk te financieren. De starterslening kan net dat steuntje in de rug zijn dat aankoop toch mogelijk maakt. De starterslening is daarmee een belangrijk instrument om starters aan een woning te helpen. De gemeenteraad Zoeterwoude heeft onlangs de problematiek van de (jonge) startende woningzoekende aan de orde gesteld en gevraagd naar de mogelijkheid van startersleningen. Wat is een starterslening Om de startersproblematiek op te lossen heeft het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) de Starterslening ontwikkeld. De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De starterslening wordt verstrekt uit een revolverend fonds van de gemeente bij SVn en is bij aanvang renteloos en aflossingsvrij. Na afloop van drie jaar wordt op basis van een inkomenstoets de hoogte van de rente en aflossing voor een volgende periode vastgesteld. De complete regeling bestaat uit een aantal uniforme onderdelen die in alle gemeenten gelijk zijn en er zijn een aantal keuzes mogelijk die de gemeente (in een verordening) moet maken op grond van de lokale situatie op de woningmarkt. De gemeente kan dus lokaal maatwerk toepassen, waarbij o.a. keuzes gemaakt kunnen worden in: de doelgroep de maximale hoogte van de lening nieuwbouw of bestaande bouw het prijssegment een projectmatige of een generieke inzet 1
Hoe werkt de huidige starterslening De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de NHG. Dit binnen de randvoorwaarden die de gemeente vaststelt. De Starterslening is een flexibele lening: zij beweegt mee met de ontwikkeling van het inkomen van het huishouden. De hoogte van de Starterslening hangt dus af van het inkomen van de aanvrager en de voorwaarden van de gemeente. De Starterslening is een annuïteiten-lening met een looptijd van 30 jaar. De Starterslening is de eerste drie jaar renteloos en aflossingvrij. Na 3 jaar gaat de klant rente en aflossing betalen. Als bij de klant geen inkomensgroei heeft plaatsgevonden, dan kan de klant een hertoetsing aanvragen om zijn/haar actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst rente en indien mogelijk ook aflossing op de lening te voldoen. Ook na het 6 e, het 10 e en het 15 e jaar is weer een draagkrachttoets mogelijk. Naar verwachting groeit in die periode het inkomen dusdanig, dat de starter de (marktconforme) rente en aflossing kan betalen. Waar wordt de overige financiering geregeld? De totale financiering die nodig is voor de aankoop van de woning bestaat uit een normale (1 ste ) hypotheek en de Starterslening (2 e hypotheek). Naast de Starterslening is dus een eerste hypotheek nodig, die bij een bank naar keuze kan worden afgesloten. De Starterslening wordt altijd afgesloten bij SVn. Een starterslening bij SVn SVn kan gemeenten adviseren bij het maken van de keuzes en over de hoogte van de leningen. SVn heeft voor gemeenten een voorbeeld verordening Starterslening beschikbaar. SVn brengt aan de klant de offerte voor de starterslening uit en verricht de periodieke draagkrachttoetsen. Ook verzorgt SVn het volledige, professionele beheer van de gemeentelijke startersleningen. De Starterslening wordt verstrekt vanuit een revolverend fonds dat de betreffende gemeente heeft ingericht bij SVn, door storting van het benodigde budget. De gemeente moet dus zorgen dat zij voldoende geld uit heeft staan bij het SVn. 2
Revolving Fund Aflossing en rente Financiële middelen Fonds bij SVn Doelgroep Realisatie leningen Door aflossing (en eventueel rentebetaling) komt het uitgeleende geld weer terug in het gemeentelijke revolving fund en is dan opnieuw beschikbaar voor nieuwe leningen. Het voordeel is dat de middelen tot in lengte van jaren oneindig feitelijk inzetbaar blijven. De ervaring van de afgelopen jaren leert dat veel startersleningen na drie jaar worden omgezet vanwege inkomensgroei van de starter. Het omzetten kan door: 1. overzetten naar marktconforme rente en aflossing met behoud van de Starterslening; 2. de Starterslening als 2 e hypotheek oversluiten naar de 1 e hypotheek. Hiermee wordt de Starterslening afgelost en kan het bedrag weer opnieuw worden ingezet (revolverend). Wat zijn de voorwaarden De voorwaarden waaraan moet worden voldaan zijn: - De hoofdsom van de starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten 1. Onder verwervingskosten wordt verstaan: o voor bestaande bouw: koopsom plus 8%. o Voor nieuwbouw: koop/aanneemsom plus 8% - Nationale Hypotheek garantie (NHG) is een voorwaarde op beide leningen (1 e en 2 e hypotheek) Beheerkosten De gemeente betaalt SVn een beheervergoeding van 0,5% op jaarbasis over de schuldrest van de leningen. Over de uitstaande gelden ontvangt de gemeente rente (cfm BNG, 1-maands kasrente). 1 De verwervingskosten zijn overeenkomstig de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. 3
Afkoopmethodiek voor de startersleningen Afkoopmethodiek Gemeente betaalt vast % van verstrekte lening SVn financiert Voor gemeenten waar sprake is van een beperkt budget heeft de SVn de afkoopmethodiek geïntroduceerd. Deze afkoopmethodiek is een prima oplossing voor de starterslening. Met de afkoopmethodiek wordt het mogelijk om Startersleningen op een voordelige manier te financieren, waarbij het benodigde budget voor de gemeente sterk wordt verminderd. De gemeente betaalt dan een vast percentage van 30% van een verstrekte starterslening (bij een starterslening van 30.000 is de inleg van de gemeente 9.000). SVn financiert de rest. Een starterslening is dus samengesteld uit het gemeentelijk inleg en de financiering van SVn. Voordelen afkoopmethodiek - De inleg is beduidend kleiner dan de inleg via revolving fund methodiek. - De gemeente koopt de kosten en risico in één keer af. - De kosten worden per starterslening direct in rekening gebracht. - De gemeente heeft minder administratieve rompslomp. Hoe werkt het? - SVn zorgt voor de financiering van het fonds. - De gemeente betaalt een vast percentage van 30 procent van de verstrekte lening (per 1 januari 2012 vastgesteld voor een periode van 2 jaar). - De gemeente sluit een aanvullend contract met SVn om gebruik te kunnen maken van de afkoopmethodiek. - Samen met SVn wordt afgesproken welk bedrag SVn per jaar beschikbaar stelt voor startersleningen. - Bij de afkoopmethodiek is er geen sprake van een revolverende werking. - Zodra het beschikbare budget gestort is, kan de gemeente de leningen toekennen. - De kosten worden per starterslening in rekening gebracht. 4
SVn verzorgt ook het beheer en de verstrekking van de lening aan de particulier die volgens de bepalingen van de gemeente in aanmerking komt voor de lening. Varianten Op grond van de genoemde methodieken zijn de volgende varianten mogelijk. Variant 1. De gemeente stelt op basis van de revolving fund methodiek 270.000 beschikbaar. De gemeente kan daarmee 9 startersleningen van 30.000 verstrekken. Het budget komt ( op z n vroegst na 3 jaar) in de vorm van rente en aflossingen weer retour bij de gemeente. Variant 2. Uitgaande van een starterslening van 30.000. Op basis van de afkoopmethode kost deze lening de gemeente 30% van de hoofdsom, dus 9.000. Stelt de gemeente een budget van 270.000 beschikbaar voor de afkoopmethodiek, dan kan de gemeente 30 startersleningen van 30.000 verstrekken ( 270.000 : 9.000). De afkoopmethode heeft geen revolverend karakter. Dit betekent dat de rente en aflossing niet terugkomt bij de gemeente maar bij SVn. SVn financiert vervolgens de gehele lening. Variant 3. Uitgaande van een starterslening van 30.000. Stel dat de gemeente, op basis van de afkoopmethode, een bedrag van 30.000 beschikbaar stelt, dan kan de gemeente 3,3 startersleningen verstrekken ( 30.000 : 9.000). De verdeling in de tijd maakt niet uit voor de gemeente. Of de gemeente stelt het beschikbare budget ineens voor 3 jaar beschikbaar of de gemeente doet het jaarlijks. De rente en aflossing komt hierbij niet terug bij de gemeente. 5