Bouwrecht in kort bestek

Bouwrecht in kort bestek

Bouwrecht in kort bestek Onder redactie van: Prof. mr. M.A.M.C. van den Berg Prof. dr. ir. A.G. Bregman Prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis Auteurs: Prof. mr. M.A.M.C. van den Berg Prof. dr. ir. A.G. Bregman Prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis Mr. P.J.M.W. Clerx Mr. T.J. Dorhout Mees Mr. R. van Ekeren Mr. J.G.E. Gieskes Mr. dr. S. van Gulijk Mr. A.Z.R. Koning Prof. mr. D.A. Lubach Prof. mr. J.A.M.A. Sluysmans Mr. H.P.C.W. Strang Prof. mr. A.A. van Velten Mr. A.G.J. baron van Wassenaer van Catwijck Mr. J.J. Vetter Achtste druk s-gravenhage - 2013

8 e druk ISBN 978-90-78066-80-4 NUR 822-823 2013, Stichting Instituut voor Bouwrecht, s-gravenhage Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgeverij. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16h tot en met 16m Auteurswet 1912 jo. het Besluit van 27 november 2002, Stb. 2002, 575, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken dient men zich tot de Stichting Instituut voor Bouwrecht te wenden. No part of this book may be reproduced in any form, by print, photo print, microfilm or any other means without written permission from the publisher. Deze uitgave is ook beschikbaar voor tablets. Voor meer informatie, zie: www.ibr.nl/publicaties.

Voorwoord De achtste druk van BKB ligt voor. Een nieuwe druk was nodig omdat dit keer met name de privaatrechtelijke regelgeving gewijzigd is. In 2012 is de UAV 2012 gepubliceerd die niet alleen de versie van 1989 vervangt, maar ook de UAV-TI 1992 (die geïntegreerd is in de nieuwe editie van de UAV). Ook de algemene voorwaarden voor de adviseursopdrachten, DNR 2005, is herzien in de 2011 versie. En tot slot van deze belangrijke ontwikkelingen is er de invoering van de lang verwachte Aanbestedingswet. In 2013 is deze wet, Aanbestedingswet 2012 geheten, van kracht geworden. Bij deze wet moeten tevens genoemd worden de Gids Proportionaliteit en het vernieuwde ARW 2012. De ontwikkelingen op publiekrechtelijk terrein waren minder ingrijpend dit keer. Gewezen wordt wel op het definitief worden van de Crisis- en herstelwet in 2013. Het auteurscorps is uitgebreid met de volgende personen. Mr. H.P.C.W. Strang heeft zich ontfermd over de paragrafen 3.5.4 (NEN-(EN-)normen, inspectiecertificaten, kwaliteits verklaringen en CE-markering) en 3.5.4 (Overige regelgeving). Mr. A.Z.R. Koning heeft paragraaf 3.6 (Milieubeheer) ter hand genomen. Prof. mr. J.A.M.A. Sluysmans heeft zich gebogen over paragraaf 4.2.4 tot en met 6 (Onteigening). Mr. T.J. Dorhout Mees en zijn kantoorgenoot mr. Heleen van Griensven namen grote delen van hoofdstuk 6 (Bouwaansprakelijkheid en -verzekering) voor hun rekening. De redactie prijst zich gelukkig met de toetreding van deze auteurs. Tot slot een woord van dank aan mr. R.W.M. Kluitenberg. Niet alleen verzorgde hij de technische kant van het uitgeven, maar ook zorgde hij er voor dat alle stukken tijdig door de auteurs werden aangeleverd. Een ondankbare taak, zonder welke het boek echter niet op tijd klaar zou zijn. De tekst is afgesloten op 1 juni 2013. Met wijzigingen in wet- en regelgeving en nadien verschenen jurisprudentie is geen rekening gehouden. De redactie s Gravenhage, juli 2013 v

Voorwoord Voorwoord bij eerste druk Bouwrecht in kort bestek is een eerste complete inleiding in dit belangrijke functionele vak, zowel wat het publiek als het privaatrecht betreft. Het is voorbereid door een commissie uit het Interuniversitair Samenwerkingsverband voor Onroerend goedrecht (ISOR), welke commissie destijds door het Instituut voor Bouwrecht is ingesteld. Het boek is geschreven door een zeventiental auteurs, onder redactie van prof. mr. P. de Haan, mr. M.A. van Voorst van Beest en ir. A.G. Bregman. Wat de inhoud betreft is gekozen voor een functionele indeling, uitgaande van de verschillende onderdelen van het bouwproces. Na een inleiding in het bouwrecht als geheel komen in de verschillende hoofdstukken aan de orde de bouwnijverheid als bedrijfstak, inclusief de betrokken overheidsorganen en diensten, de planologische en technische regulering van de bouw, de bouwgrond, financiering en subsidiëring, bouwcontracten, aansprakelijkheid en verzekering, vormen van rechtspraak en belastingen. Het geheel wordt besloten met een overzicht van het internationale bouwrecht. Een meer gedetailleerd overzicht van de behandelde materie wordt aangetroffen in par. 5 van het eerste hoofdstuk. Bouwrecht in kort bestek is in de eerste plaats bedoeld voor juridische en technische studenten van universiteiten en hogescholen, doch kan tevens dienen als algemene oriëntatie op het vak als geheel voor mensen die in de praktijk met bepaalde aspecten of onderdelen van het bouwrecht te maken krijgen. Veel dank gaat uit naar de auteurs, die de totstandkoming van deze uitgave mogelijk hebben gemaakt. Een woord van dank gaat evenzeer uit naar mevrouw E. de Reus en de heer C.C. Berghuis, medewerkers van het Instituut voor Bouwrecht, die een groot aandeel hebben gehad in de eindafwerking van het manuscript. De redactie s Gravenhage, juni 1990 vi

1 Inhoudsopgave Voorwoord Lijst van afkortingen v xix 1 Bouwrecht - Bregman 1 1.1 Begrip en omvang 1 1.2 Aard en ontwikkeling 5 1.3 Dwarsdoorsnede privaatrecht en publiekrecht 7 1.4 Verhouding tot andere functionele vakken 13 1.5 Opzet van het boek 21 2 Bouwnijverheid 25 2.1 Bedrijfsorganisaties - Clerx 25 2.1.1 Het uitvoerend bouwbedrijf 25 2.1.2 Het toeleveringsbedrijf 26 2.1.3 Het ontwerpend bedrijf 26 2.1.4 Het ontwikkelend bedrijf 27 2.2 De vestigingswetgeving - Clerx 28 2.3 Certificering en kwaliteitslabels - Clerx 29 2.4 Ketenaansprakelijkheid en inlenersaansprakelijkheid - Vetter 31 2.4.1 Inleiding 31 2.4.2 Systeem van de ketenaansprakelijkheid en de inlenersaansprakelijkheid 32 2.4.3 Uitbreidingen en uitzonderingen ketenaansprakelijkheid 33 2.4.4 Disculpatie 34 2.4.5 Beperking van risico s 35 2.4.6 Procedure tegen de ontvanger; formele aspecten 38 3 Bouwregulering 41 3.1 Overheidsorganen en -diensten - Bregman 41 3.1.1 Inleiding 41 3.1.2 Rijksniveau 41 3.1.3 Provinciaal niveau 42 3.1.4 Gemeentelijk niveau 43 3.2 Ruimtelijke ordening - Lubach 44 3.2.1 Algemeen 45 3.2.2 Ruimtelijke ordening op nationaal niveau 45 ix

Inhoudsopgave 3.2.3 Ruimtelijke ordening op provinciaal niveau 47 3.2.4 Ruimtelijke ordening op gemeentelijk niveau 47 3.2.5 Financiële bepalingen 49 3.2.6 Handhaving en toezicht 50 3.2.7 Bezwaar en beroep 50 3.3 De Omgevingsvergunning - Lubach 51 3.3.1 Omgevingsvergunning voor projecten 52 3.3.2 De vergunningaanvraag 52 3.3.3 De vergunningprocedure 53 3.3.4 Gedeeltelijke verlening omgevingsvergunning 54 3.3.5 Flexibiliteit 55 3.3.6 Omgevingsvergunning voor een deel van een project 55 3.3.7 Activiteiten met onlosmakelijke samenhang 56 3.3.8 Gefaseerde vergunningverlening 57 3.3.9 Eén loket, één digitaal aanvraagformulier 58 3.4 Crisis- en herstelwet - Lubach 58 3.5 Infrastructurele werken - Bregman 60 3.5.1 Inleiding 60 3.5.2 Planning van wegen, vaarwegen en spoorwegen 60 3.5.3 Overige Infrastructuur 65 3.6 Bouw en woontechnische regelgeving - Bregman 70 3.6.1 Inleiding 70 3.6.2 Bouw- en woontechnische regelgeving in de woningwet 70 3.6.3 Bouwbesluit en bouwverordening 74 3.6.4 NEN-(EN-)normen, inspectiecertificaten, kwaliteits verklaringen en CE-markering - Strang 77 3.6.5 Overige regelgeving - Strang 80 3.6.5.1 Nationaal publiekrechtelijke regelgeving - Bregman 80 3.6.5.2 Nationaal privaatrechtelijke regelgeving - Bregman 80 3.6.5.3 Internationaal publiekrechtelijke regelgeving - Bregman 81 3.7 Milieubeheer - Koning 83 3.7.1 Inleiding 83 3.7.2 Ruimtelijke ordening en milieuwetgeving 84 3.7.3 Grondverwerving en gronduitgifte 94 3.7.4 Bouwen 98 3.7.5 Slopen 101 3.8 Monumentenzorg - Bregman 102 3.8.1 De monumentenwet 102 3.8.2 Gemeentelijke monumentenverordeningen 106 3.8.3 Financieel statuut voor de monumentenzorg 107 3.9 Andere vormen van regulering - Bregman 108 3.9.1 Inleiding 108 3.9.2 Ontgrondingenwet 108 3.9.3 Huisvestingswet 111 x

Inhoudsopgave 4 Bouwgrond 117 4.1 Grondexploitatie - Bregman 117 4.1.1 Levenscyclus bouwgrond 117 4.1.2 Particuliere grondexploitatie 120 4.1.3 Gemeentelijke grondexploitatie 128 4.2 Grondverwerving - Bregman 131 4.2.1 Algemeen 131 4.2.2 Minnelijke verwerving 132 4.2.3 Voorkeursrecht 134 4.2.4 Onteigening - Sluysmans 137 4.2.4.1 Algemeen 137 4.2.4.2 De administratieve onteigeningsprocedure 138 4.2.4.2.1 Algemeen 138 4.2.4.2.2 Verschillende titels 138 4.2.4.2.3 Procedure 138 4.2.4.2.4 Beoordelingsmaatstaven Kroon 140 4.2.4.2.5 Administratieve onteigening en planologie 142 4.2.4.3 De gerechtelijke onteigeningsprocedure 143 4.2.4.3.1 Algemeen 143 4.2.4.3.2 Onderhandelingen 143 4.2.4.3.3 Dagvaarding 143 4.2.4.3.4 Terugvordering 146 4.2.4.4 De schadeloosstelling voor onteigening 147 4.2.4.4.1 Peildatum 147 4.2.4.4.2 Veranderingen na tervisielegging 148 4.2.4.4.3 Bijstand 148 4.2.5 Schade voor de eigenaar 149 4.2.5.1 Werkelijke waarde 149 4.2.5.1.1 Algemeen 149 4.2.5.1.2 Eliminatie 149 4.2.5.1.3 Egalisatie 150 4.2.5.1.4 Planschadevergoeding en baatafroming 150 4.2.5.2 Waardevermindering overblijvende 151 4.2.5.3 Bijkomende schade 151 4.2.5.3.1 Algemeen 151 4.2.5.3.2 Woning 151 4.2.5.3.3 Bedrijf 153 4.2.5.3.4 Exploitatieschade 154 4.2.5.3.5 Inkomensschade en kapitalisatie 155 4.2.5.3.6 Belegging 156 4.2.5.4 Schade van derden 156 4.2.6 Slotsom 157 4.3 Gronduitgifte - Bregman 158 4.3.1 Algemeen 158 4.3.2 Uitgifte in eigendom 164 xi

Inhoudsopgave 4.3.3 Uitgifte in erfpacht 169 4.4 Overige zakelijke rechten en burenrecht - Van Velten 174 4.4.1 Mede eigendom en mandeligheid 174 4.4.1.1 Mede eigendom of gemeenschap 174 4.4.1.2 Mandeligheid 176 4.4.2 Opstalrecht, appartementsrecht en flatcoöperatie 177 4.4.2.1 Etage-eigendom. Natrekking bij onroerende zaken. Eigendom van netten 177 4.4.2.2 Het opstalrecht 177 4.4.2.3 De coöperatieve flatexploitatievereniging 178 4.4.2.4 Het appartementsrecht 179 4.4.3 Burenrecht 180 4.4.4 Erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen 181 4.4.4.1 Erfdienstbaarheden 181 4.4.4.2 Kwalitatieve verplichtingen 181 4.4.4.3 Vergelijking van de rechtsfiguren 182 4.4.4.4 Parkmanagement en beheervereniging 183 4.4.5 Hypotheek en bouwfinanciering 183 4.4.5.1 Kenmerken van hypotheek 183 4.4.5.2 Bouwfinanciering 184 4.4.5.3 Afsluitende opmerkingen 185 4.5 Zakenrechtelijke situaties bij andere vormen van financiering - Van Velten 185 4.5.1 Huurkoop 185 4.5.2 Groeiende en dalende eigendom 186 4.5.3 Lease 187 4.5.4 Sale lease back 187 4.6 Zakenrechtelijke problemen bij gebruik in deeltijd en maatschappelijk gebonden eigendom 188 4.6.1 Gebruik in deeltijd (ook wel genoemd periode eigendom of time share) 188 4.6.2 Maatschappelijk gebonden eigendom 189 4.7 Verkoop van nieuwbouw aan particulieren - Van Velten 189 4.7.1 Inleiding 189 4.7.2 Koop- en aannemingscontracten 190 4.7.3 De wettelijke regeling 190 4.8 Publiek-private samenwerking als instrument van grondbeleid - Bregman 192 4.8.1 Inleiding 192 4.8.2 Samenwerkingsmodellen voor PPS in de B&U -sector 193 5 Bouwcontracten 197 5.1 Precontractuele fase - Van den Berg 197 5.1.1 Een eerlijke kans 197 5.1.2 Baris/Riezenkamp: de grondregel 198 5.1.3 Van Plas/Valburg tot CBB/JPO: de uitwerking 199 xii

Inhoudsopgave 5.1.4 Precontractuele redelijkheid en billijkheid en beginselen van aanbestedingsrecht 203 5.2 Algemene voorwaarden - Chao-Duivis 205 5.2.1 Inleiding 205 5.2.2 Voorbeelden 206 5.2.3 Een algemene voorwaarde toegelicht: het arbitrale beding 208 5.3 De overeenkomst met de adviseur - Van Gulijk 211 5.3.1 Rechtskarakter 211 5.3.2 Algemene voorwaarden 213 5.3.3 Hoofdverplichtingen van de adviseur 214 5.3.3.1 De ontwerpfase 215 5.3.3.2 De aanbestedingsfase 220 5.3.3.3 De directievoering 221 5.3.4 Aansprakelijkheidsbeperkingen 223 5.3.5 Gebondenheid aan algemene voorwaarden 227 5.3.6 Honorering van de adviseur 231 5.3.7 Opzegging van de opdracht 232 5.3.8 Wijzigen van de overeenkomst 236 5.3.9 Auteursrecht van de adviseur 237 5.3.10 Samenwerkingsvormen 241 5.4 Aanbestedingsrecht en mededingingsrecht - Van Wassenaer van Catwijk 243 5.4.1 Inleiding 243 5.4.1.1 Aanbestedingsrecht - wat het is 243 5.4.1.2 Bronnen van aanbestedingrecht 244 5.4.1.3 Aanbesteding - wat het is (vervolgd) 245 5.4.1.4 Wat wordt er aanbesteed? 246 5.4.1.5 Beginselen van aanbestedingsrecht 246 5.4.2 Europese bronnen 247 5.4.2.1 Richtlijnen 247 5.4.2.2 Aanbestedingsplicht en -beginselen voor opdrachten die niet onder de aanbestedingsrichtlijnen vallen 249 5.4.3 Nationale aanbestedingsregelgeving 250 5.4.4 Aanbestedingsbeleid en het toepassen van regels voor overheidsaanbestedingen - ARW 2012 250 5.4.5 Aanbestedingsplichtige opdrachten onder de Aanbestedingswet 251 5.4.5.1 Persoon aanbestedende dienst 251 5.4.5.2 Aard van de opdracht 253 5.4.5.3 Omvang van de opdracht 254 5.4.6 Aanbestedingswet: verbod tot samenvoeging 256 5.4.7 Aanbestedingsprocedures 256 5.4.7.1 Algemeen 256 5.4.7.2 Opstellen specificaties 257 5.4.7.3 Vaststellen procedure 259 5.4.7.3.1 De openbare procedure 259 5.4.7.3.2 De niet-openbare procedure 260 xiii

Inhoudsopgave 5.4.7.3.3 De concurrentiegerichte dialoog 260 5.4.7.3.4 Onderhandelingsprocedure met voorafgaande bekendmaking 262 5.4.7.3.5 Onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking 264 5.4.7.3.6 De meervoudig onderhandse procedure 266 5.4.7.3.7 De concessie-procedure 266 5.4.7.3.8 De raamovereenkomsten 266 5.4.7.3.9 De prijsvraag 266 5.4.7.3.10 Elektronische veiling 267 5.4.8 Aankondiging, aanbestedingsstukken en termijnen 268 5.4.8.1 Aankondiging 268 5.4.8.2 Aanbestedingsstukken 268 5.4.8.3 Termijnen 269 5.4.9 Selectie 272 5.4.9.1 Inleiding 272 5.4.10 Gids Proportionaliteit 273 5.4.11 Uitsluitingsgronden en BIBOB 273 5.4.12 Over te leggen gegevens 275 5.4.12.1 Beroep op draagkracht derden 275 5.4.12.2 Combinaties 275 5.4.12.3 Technische bekwaamheid 276 5.4.12.3.1 Gegevens - Referenties 276 5.4.12.3.2 Eisen 276 5.4.12.3.3 Beroep op technische geschiktheid van derden 276 5.4.12.3.4 Combinaties 276 5.4.12.3.5 Doorselecteren - transparantie 276 5.4.13 Communicatie voorafgaande aan de aanbesteding 278 5.4.13.1 Inleiding - algemene eisen 278 5.4.13.2 Inlichtingen - algemeen 278 5.4.13.3 Inlichtingen - vertrouwelijk 278 5.4.14 Inschrijving en gunning 279 5.4.14.1 Inleiding: de twee soorten gunningscriteria 279 5.4.14.2 Economisch meest voordelige inschrijving 279 5.4.14.2.1 Theorie 279 5.4.14.2.2 Praktijk 281 5.4.14.3 Inschrijving 282 5.4.14.4 Varianten 282 5.4.14.5 Ongeldige inschrijvingen 282 5.4.15 Rechtsbescherming en geschillen 284 5.4.16 Mededingingsrecht - Chao-Duivis 286 5.5 Aanneming van werk - Van den Berg 291 5.5.1 Rechtskarakter 291 5.5.2 De verplichting van de aannemer tot uitvoering van het werk 298 5.5.3 Risico s tijdens de uitvoering 323 5.5.4 De verplichting van de opdrachtgever tot betaling 326 5.5.5 Aansprakelijkheid na oplevering 329 5.5.6 Voortijdige beëindiging der overeenkomst 334 xiv

Inhoudsopgave 5.5.7 Consumentenbouw 337 5.5.8 Samenwerkingsvormen 342 5.6 De verhouding opdrachtgever-hoofdaannemeronderaannemer - Chao-Duivis 348 5.6.1 Inleiding 348 5.6.2 Schakeljurisprudentie 348 5.6.3 Doorwerking van bedingen 351 5.7 Geïntegreerde contracten - Chao-Duivis 352 5.7.1 Inleiding 352 5.7.2 Bespreking van de inhoud van de UAV-GC 2005 353 5.8 Andere moderne contractvormen - Chao-Duivis 361 5.9 Eigendomsvoorbehoud en retentierecht van de aannemer - Chao-Duivis 363 5.9.1 Inleiding 363 5.9.2 Eigendomsvoorbehoud 363 5.9.3 Retentierecht op onroerende zaken 364 6 Bouwaansprakelijkheid en -verzekering 369 6.1 Inleiding - Chao-Duivis 369 6.2 Zaaksbeschadiging/hinder - Chao-Duivis 370 6.2.1 Inleiding 370 6.2.2 Onrechtmatigheid 370 6.2.3 Factoren van belang bij bepaling van de aansprakelijkheid bij zaaksbeschadiging 376 6.2.4 Voorzienbaarheid van schade/dreiging van inbreuk/ voorzorgsmaatregelen 376 6.3 Kabel en leidingschade - Dorhout Mees 390 6.4 Enige kwalitatieve aansprakelijkheden - Dorhout Mees 392 6.5 Aansprakelijkheid van de overheid - Dorhout Mees 398 6.6 Verzekering - Dorhout Mees 402 7 Bouwrechtspraak 409 7.1 Rechtspraak door de burgerlijke rechter - Chao-Duivis 409 7.2 Geschillenbeslechting door arbitrage - Chao-Duivis 410 7.2.1 Algemeen 410 7.2.2 Arbitrage in de bouw 415 7.2.3 Arbitrage-instituten in de bouw 416 7.3 Geschillenbeslechting in de bouw bij wege van bindend advies - Chao-Duivis 421 7.3.1 Algemeen 421 7.3.2 Geschillenbeslechting bij wege van bindend advies in de bouw 422 7.3.3 Mediation in de bouw 422 7.3.4 Bouwreflectie 423 7.4 Internationale bouwarbitrage ADR - Van Wassenaer van Catwijk 424 7.4.1 Algemeen - geschillenoplossing 424 7.4.2 Niveau 1 - Projectorganisatie en partnering 424 xv

Inhoudsopgave 7.4.3 Niveau 2 - Mediation en minitrage 426 7.4.4 Niveau 3 - Bindend advies - Dispute Resolution Boards 426 7.5 Internationale bouwarbitrage - Van Wassenaer van Catwijk 428 7.5.1 Algemeen 428 7.5.2 Verdragen en andere internationale regelingen 429 7.5.3 Het NAI arbitragereglement en internationale arbitrage 431 7.5.4 Art. 1074-1076 Rv; buitenlandse arbitrage 432 7.5.5 ICC rules of arbitration 432 7.5.6 International Centre for Settlement of Investment Disputes - ICSID 434 7.6 Bestuursrechtelijke rechtsbescherming in de bouw - Lubach 438 7.6.1 Inleiding 438 7.6.2 Rechtsbescherming in het publiekrechtelijk bouwrecht 439 8 Bouwbelastingen 443 8.1 Rijksbelastingen - Van ekeren 443 8.1.1 Omzetbelasting (BTW) in kort bestek 443 8.1.2 Overdrachtsbelasting in kort bestek 450 8.1.3 Vennootschapsbelasting in kort bestek 454 8.1.4 Investeringsfaciliteiten 458 8.1.5 Wet inkomstenbelasting 2001 459 8.2 Gemeentelijke belastingen - Gieskes 461 8.2.1 Inleiding 461 8.2.2 De onroerendezaakbelastingen 462 8.2.3 Baatbelasting 469 8.2.4 Rechten 472 8.3 Waterschapsbelastingen - Gieskes 475 8.4 De Wet waardering onroerende zaken - Gieskes 476 9 Internationaal bouwcontractenrecht 495 9.1 Inleiding - Chao-Duivis 495 9.2 FIDIC voorwaarden: algemeen - Chao-Duivis 496 9.3 FIDIC voorwaarden: enkele belangrijke kenmerken - Chao-Duivis 497 Uitsprakenregister 507 Trefwoordenregister 523 xvi