Duiding probleem en ideale eindsituatie asbestdaken Naar aanleiding van het voornemen van het rijk om asbestdaken te verbieden per 1 januari 2024 zijn uit verschillende wijken in Lelystad vragen om hulp van de gemeente gekomen. De gemeenteraad heeft het college gevraagd met een voorstel te komen hoe de inwoners ondersteund kunnen worden bij deze praktische en financiële uitdaging. In dit document vindt u een duiding van het probleem en de ideale eindsituatie 1
1 Problemen met asbestdaken 1.1 Asbestdaken zijn verboden met ingang van 1-1-2024 Met ingang van 1 januari 2024 is het verboden om asbesthoudend materiaal voorhanden te hebben toegepast als dakbedekking (Artikel 10, ontwerpbesluit houdende wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005). Dit betekent dat asbesthoudende daken voor 1-1-2024 moeten zijn vervangen. Regelgeving Asbest: - Sinds 1 juli 1993 is het verboden asbesthoudende bouwmaterialen toe te passen. - Vanaf 1 januari 2024 is het verboden om asbesthoudend materiaal voorhanden te hebben toegepast als dakbedekking (ontwerpbesluit) Woningwet: - De eigenaar van een bouwwerk, open erf of terrein of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen draagt er zorg voor dat als gevolg van de staat van dat bouwwerk, open erf of terrein geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt. Bouwbesluit: - Bij een ingrijpende renovatie gelden (onder andere) eisen aan energieprestatie en isolatie. 1.2 Er zijn veel asbesthoudende dakbedekkingen in Lelystad 1.2.1 Asbesthoudende dakbedekking op 1.280 hoofdgebouwen In Lelystad zijn 25.000 adressen van voor 1994, het jaar nadat de toepassing van asbesthoudende materialen werd verboden. Na interne inventarisatie blijken van deze 25.000 adressen, 1.280 adressen asbesthoudende dakbedekking op het hoofdgebouw te hebben. De helft hiervan is huurwoning. 2.500 adressen zijn nog niet geïnventariseerd. Het gaat hierbij om bedrijven, vrijstaande woningen en het buitengebied. 1.2.2 Asbesthoudende dakbedekking op bijgebouwen zijn niet in beeld Het verbod geldt ook voor bijgebouwen (bergingen, schuren, stallen, stallingen, hokken). Deze zijn niet in beeld. 1.3 Er zijn verschillende probleemeigenaren Degenen die asbesthoudende dakbedekking moeten vervangen, noemen we probleemeigenaren. Deze probleemeigenaren van asbesthoudende dakbedekkingen zijn als volgt: 1.3.1 Bij asbesthoudende dakbedekking op gebouw in eigendom: eigenaar Voor de vervanging van asbesthoudende dakbedekking op een gebouw, moet de eigenaar zorgdragen. Dit geldt voor zowel hoofdgebouw als bijgebouwen. 1.3.2 Bij asbesthoudende dakbedekking op gebouw in verhuur Hoofdgebouw: eigenaar 2
Bij een gehuurd pand moet de eigenaar zorgdragen voor de vervanging van asbesthoudende dakbedekking op het hoofdgebouw en bijgebouw. Bijgebouw: eigenaar, dat kan de huurder zijn Bij een gehuurd pand is de eigenaar van het bijgebouw de probleemeigenaar. Dat kan de huurder van het hoofdgebouw zijn. Dat is het geval als een bijgebouw niet is neergezet door de eigenaar/verhuurder, maar door de huurder zelf (of een van zijn voorgangers). In dat geval is de huurder zijnde de eigenaar van het bijgebouw verantwoordelijk voor de vervanging van de asbesthoudende dakbedekking. 1.4 Kosten van vervanging van asbesthoudende dakbedekking zijn hoog De kosten van vervanging van asbesthoudende dakbedekking zijn hoog. Ze bestaan niet alleen uit de kosten van verwijdering maar ook om het aanbrengen van nieuwe dakbedekking waarbij moet worden voldaan aan eisen van het bouwbesluit bij ingrijpende renovaties. Dit zijn hoge kosten voor gebouweigenaren. De vervanging van een dak van eenvoudige woning kost 5.000 tot 20.000 euro, waarvan ca 25% voor de verwijdering van asbest en 75% voor het nieuwe dak. Daarnaast zijn er eventuele kosten van het aanbrengen van verbeteringen aan het dak (isolatie, zonnepanelen, dakkapellen, daklichten). 1.5 Vervanging van asbesthoudende dakbedekkingen is complex Vervanging van dakbedekking is complex. Opdrachtgevers tot vervanging het dak worden geconfronteerd met de volgende aandachtspunten: Wie geeft er opdracht tot de verplichte asbestinventarisatie en wie gaat dat betalen? Wie gaat de asbest verwijderen en wat zijn de kosten van verwijderen? Wat zijn de wensen met betrekking tot het nieuwe dak: hoe gaat het nieuwe dak er uit zien, welke nieuwe eisen bouwbesluit, welke materialen, welke isolatie, welke verbeteringen? Wie gaat het nieuwe dak ontwerpen en wat zijn de ontwerpkosten? Goedkeuring bij de gemeente voor het nieuwe dak (welstand)? Welke aannemer is de beste? Wat zijn de kosten van het nieuwe dak? Hoe wordt dat gefinancierd? Hoe gaat dat: dak eraf, dak erop. Kunnen mensen in hun huis blijven wonen? Hoe gaat dat met minimaliseren van overlast voor de buurt bij het vervangen van daken? In rijtjeshuizen moeten de daken in een keer worden vervangen: hoe komt men tot overeenstemming met alle buren over instemming met vervanging, type dak, verbeteringen, prijs, aannemer, timing van de vervanging,... 1.6 Niet iedereen kan of wil de vervanging betalen Veel eigenaren hebben niet de middelen om een dakvervanging te betalen. Ze hebben niet de reserves of de mogelijkheid om een dakvervanging te financieren. Veel huizen staan onder water. Veel eigenaren willen niet opdraaien voor een dakvervanging. Ze beschouwen het als regelgeving waarvan zij de dupe worden omdat de overheid hen met een probleem opzadelt. Voor huurders die verantwoordelijk zijn voor de vervanging van asbesthoudende dakbedekking van hun eigen bijgebouwen, gelden dezelfde argumenten. 1.7 Problemen met sanering 1.7.1 Huidige capaciteit saneringsbranche is te klein De huidige capaciteit van de gecertificeerde bedrijven in asbestverwijdering is nu al tekort. Met de verwachte vraag naar verwijdering van asbesthoudende daken zal de capaciteit van de saneringsbranche veel te klein zijn. De beschikbare saneringscapaciteit moet verdrievoudigd worden om in 2024 alle daken gesaneerd te kunnen hebben. (Bron: Veras, Position paper Asbestdakenverbod 2024, 17 september 2015). 3
1.7.2 Mogelijke gevaren bij asbestverwijdering door niet-gecertificeerde verwijderaars Vrijwel alle asbesthoudende dakbedekking moet worden verwijderd door gecertificeerde bedrijven. De kans bestaat dat deze dakbedekkingen uit kostenoogpunt worden verwijderd door niet-gecertificeerde verwijderaars (hierna: particulieren). De verwijdering van asbesthoudend materialen mag worden gedaan door particulieren bij geschroefd plaatmateriaal in goede staat (geen leien) tot maximaal 35 m2. Bij afvoer van asbest door particulieren is de kans groot dat asbest wordt afgevoerd: onvoldoende veilig verpakt; naar niet daartoe geschikte bestemmingen (wordt gedumpt). En dat leidt tot gezondheidsrisico s voor de verwijderaars en voor de omgeving. 1.8 Wat hebben we al gedaan? 1.8.1 Inventarisatie Door een externe en een interne inventarisatie is van 90% van de adressen met een bouwjaar vóór 1994 in beeld gebracht welke daken van hoofdgebouwen en projectmatig gebouwde bijgebouwen naar verwachting asbesthoudend zijn. De informatie is gedeeld met de brandweer. 1.8.2 Informatieverstrekking Via Internet, pers, sociale media, post en nieuwsbrief is informatie verstrekt over het komende verbod op asbestdaken, de subsidieregeling van het rijk en algemene informatie over asbest en regelgeving. 1.8.3 Lobby In het kader van lobby zijn al diverse stappen gezet: onze situatie is via politieke en ambtelijke lijnen onder de aandacht gebracht bij minister Blok en staatssecretaris Dijksma en er is contact gelegd tussen ons college en gedeputeerde Stuivenberg. Met de lobby brengen we de financiële en praktische uitdaging van met name de particuliere woningeigenaar voor het voetlicht waarbij we aandringen op betere voorzieningen en ondersteuning, met name op onderdelen die wij niet of zeer moeilijk kunnen realiseren, zoals bijvoorbeeld btwteruggave, subsidie, (rentevrije) leningen en procesbegeleiding. 1.8.4 Netwerk Er is contact met het landelijke samenwerkingsverband asbestdaken, wat is geïnitieerd door I&M en Tauw, en er is contact gezocht met diverse collega-gemeenten. Dit netwerk kunnen we benutten bij de ondersteuning van onze inwoners. 4
2 Op ons dak Wij als gemeente moeten handhaven. Dat betekent dat wij er voor moeten zorgdragen dat alle asbesthoudende daken op tijd en op de juiste wijze zijn vervangen. Als we daar niet in slagen dan hebben wij de volgende problemen: slecht imago van gemeente; hoge kosten van handhaving: proces (uren), meer mensen in bijstandsuitkering; illegale verwijdering asbest en dumping van asbest; lagere verkoopprijs van / onverkoopbare woningen; hoge kosten bij brand; inwoners die last hebben van: hoge / onbetaalbare kosten; ongezonde omgeving; spanning; lagere woningwaarde; geen uniformiteit van dakbedekkingen; kansen op verbetering/verduurzaming van woningen in Lelystad niet benut. Dus: wij, de gemeente, hebben asbestdaken op ons dak. 5
3 Onder dak De ideale situatie zou volgens de gemeente zijn: Goede daken; Ontzorgde betrokkenen; Goede financiële oplossingen; Alle kansen benut. 3.1 Goede daken We willen hoge kwaliteit daken en de wijze waarop dat is gerealiseerd is conform de regels. 3.1.1 Hoge kwaliteit daken Met goede daken bedoelen we: alle asbesthoudende daken zijn verwijderd en alle daken zijn van hoge kwaliteit. We zien nieuwe daken van aansprekende architectuur waarin de laatste technologische innovaties zijn toegepast. Het gaat om efficiënt geproduceerde duurzame dakmaterialen, uitstekende isolatiewaarden, en - waar mogelijk en zinvol - toepassing van energiewinning door middel van zonnecollectoren en boilers. 3.1.2 Conform de regels We willen dat de vervanging van de daken geschiedt conform regels. Het gaat om de regels voor de verwijdering van asbesthoudende materialen (Arbeidsomstandighedenbesluit) en de regels voor renovaties zoals bouwbesluit en welstandsnota. 3.2 Ontzorgde betrokkenen We willen betrokkenen waar mogelijk ontzorgen bij de vervanging van asbesthoudende daken. Dit begint met het zorgvuldig informeren over noodzaak, regels (asbestverwijdering, bouwbesluit, welstandsnota), mogelijkheden en consequenties van vervanging van daken. We willen betrokkenen een simpel keuzemenu voorleggen met betrekking tot bouwkundige maatregelen, investeringen en financiële regelingen. We willen betrokkenen ontzorgen bij de keuze van bevoegde asbestverwijderaars, architecten en van leveranciers en aannemers voor het aanbrengen van het nieuwe dak. We willen zo weinig mogelijk overlast voor betrokkenen bij de verwijdering van asbestdaken en de bouw van nieuwe daken. Het gaat hierbij om bereikbaarheid van gebouwen, lawaai, overlast van werk in uitvoering door aannemers. We willen betrokkenen ontzorgen bij de vereiste samenwerking tussen buren die onder dezelfde kap wonen en hun kap tegelijkertijd en in eenzelfde uitvoering moeten vervangen. We willen betrokkenen ontzorgen bij het financieren van de dakvervanging. Daarbij gaat het met name om mensen die een dakvervanging niet kunnen betalen. Daar moet een oplossing voor komen. We willen betrokkenen ontzorgen met een helpdesk waar zij terecht kunnen met vragen over het vervangen van asbesthoudende daken. 3.3 Goede financiële oplossingen We willen enerzijds zo laag mogelijke kosten en anderzijds maximaal gebruik van subsidies en (fiscale) regelingen. We willen zo laag mogelijke kosten voor de verwijdering van het asbest en voor het aanbrengen van nieuwe daken. Dat betekent stimuleren van inventarisatie van en onderhandelingen met aanbieders. We willen maximaal gebruik van subsidies en regelingen waarmee betrokkenen zo weinig mogelijk negatieve financiële gevolgen ervaren van de verplichte dakvervanging. Dit vereist een nauwkeurige inventarisatie van subsidies en regeling en ook lobby bij de juiste instanties. Ten slotte willen we eenvoudige toegang van betrokkenen tot financiering van dakvervanging: helderheid van regels; helderheid van verstrekker; eenvoudige procedures; 6
snelle afhandeling. 3.4 Alle kansen benut We willen dat alle kansen worden benut ten aanzien van: Verbetering van woningen Werkgelegenheid voor werkzoekenden Financiën 3.4.1 Verbetering van woningen We willen dat kansen worden benut voor verbetering van de kwaliteit van woningen. Daarbij gaat het om verbetering van wooncomfort, ruimte, licht, isolatie, energieopwekking, etc. 3.4.2 Werkgelegenheid voor werkzoekenden Door de enorme toename van de vraag naar capaciteit van asbestverwijdering en aanbrengen van nieuwe daken, zijn er enorme kansen voor werkzoekenden. We willen zoveel mogelijk werkzoekenden in de gemeente deze kansen laten benutten. Dit betekent tijdige opleiding / omscholing tot gekwalificeerd arbeidskracht. 3.4.3 Financiën We willen alle kansen op financiering van dakvervanging benutten. Zie paragraaf 3.3. 7