Overeenkomst tot uitgifte in ERFPACHT IbbA De ondergetekenden: 1. De heer Gerardus Coenraad van Evert, geboren op 10 januari 1950 te Den Haag, ten deze handelende als schriftelijk gevolmachtigde van: a. ALEXANDER BERNHARD CHRISTIAAN DIJKSTRA, wonende Houtstraat 25, 1353 BA Almere, geboren te Amsterdam op vier september negentienhonderd drieënvijftig, (Nationaal Paspoort nummer: NSP9905L8), gehuwd, en b. HELENA MARGARETHA AGATHA VAN DUIN, wonende Orchislaan 14, 2811 CS Reeuwijk, geboren te Tilburg op negentien oktober negentienhonderd achtenvijftig, (Nederlandse Identiteitskaart nummer IWC3133F7), gehuwd, als gevolmachtigden/gezamenlijk bevoegde directeuren van de vennootschap onder firma: V.O.F IK BOUW BETAALBAAR IN ALMERE, gevestigd aan het Stadhuisplein 1, 1315 HR Almere, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Gooi-, Eem-, en Flevoland onder nummer 32152801, welke vennootschap onder firma bestaat uit haar beherende vennoten, te weten: a. de gemeente ALMERE, Stadhuisplein 1 te Almere (Postbus 200, 1300 AE Almere) en b. de stichting: WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY, gevestigd Hoogte Kadijk 179, 1018 BK Amsterdam, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam, onder nummer 41215563, en hierna te noemen: IbbA 2. naam : voornamen : beroep : geboortedatum, -plaats : te adres : postcode en woonplaats : telefoon privé : telefoon mobiel : email : en naam : voornamen : beroep : geboortedatum, -plaats : te adres : postcode en woonplaats : telefoon privé : telefoon mobiel : email : hierna (tezamen) te noemen: Erfpachter Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 1
de partijen onder 1. en 2. gezamenlijk aan te duiden als: Partijen Overwegende dat A. IbbA, blijkens haar doelstellingen, mede ten doel heeft de bevordering van de volkshuisvesting overeenkomstig het beleid van de gemeente Almere, waaronder in het bijzonder de wens tot bevordering van particulier woningbezit en particulier opdrachtgeverschap terzake de bouw; B. bij de uitvoering daarvan IbbA zich in het bijzonder ten doel stelt kwalitatief hoogwaardige koopwoningen bereikbaar te maken voor Huishoudens met een Toetsinkomen tussen 20.000,00 en 36.500,00 (2012) (hierna: de Doelgroep ); C. hieraan wordt vorm gegeven: a. door grond in erfpacht aan de Doelgroep uit te geven tegen eeuwigdurende afkoop van de canon, waarvan het gedeelte dat op dit moment betaalbaar is voor de koper wordt voldaan, met de aantekening dat naderhand afhankelijk van de ontwikkeling van het Toetsinkomen van de koper, koper (mogelijk) nog de resterende termijnen van de afkoop dient te betalen, onder indexering van deze resterende termijnen naar rato van de waardeontwikkeling van de woning en grond; b. door (als eigenaar van de in erfpacht uitgegeven grond) de investering in de in erfpacht uitgegeven grond middels de realisatie daarop van de woning mogelijk te maken, door de koper dat gedeelte van de aanneemsom dat op dit moment niet betaalbaar is voor de koper ter beschikking te stellen, met de aantekening dat naderhand afhankelijk van de ontwikkeling van het Toetsinkomen van de koper, koper (mogelijk) dit bedrag dient terug te betalen, onder indexering van dit bedrag naar rato van de waardeontwikkeling van de woning en grond; c. door maatregelen te treffen die bevorderen dat indien erfpachters vóórdat de onder a. en b. bedoelde bedragen volledig zijn voldaan hun recht overdragen aan een volgende koper: - speculatiewinsten bij erfpachters worden voorkomen/beperkt; en - de bestaande rechtsverhouding alsdan tussen IbbA en de nieuwe erfpachter kan worden voortgezet indien deze volgende koper tot de Doelgroep behoort; en d. door een regeling te treffen op grond waarvan de erfpachter (of diens rechtsopvolger) zodra de onder a. en b. bedoelde bedragen volledig zijn voldaan (doordat alle na te melden Tranches zijn afgenomen), de volledige eigendom van hun woning met ondergrond verkrijgen en de betrokkenheid van IbbA eindigt. D. de Erfpachter en IbbA nadrukkelijk beogen om middels de onder C.a. en C.b. bedoelde bedragen die de Erfpachter alsnog (geleidelijk) aan IbbA dient te voldoen als de Erfpachter (geleidelijk) de Doelgroep ontstijgt, en de indexering daarvan, IbbA alsnog (geleidelijk) de door haar thans bedongen afkoopsom terzake de canon en het door haar terzake de bouw ter beschikking gestelde bedrag te betalen, én IbbA (geleidelijk én naar verhouding van het aandeel van het thans niet voldane gedeelte van de afkoopsom terzake de canon en het door IbbA terzake de bouw ter beschikking gestelde bedrag, in de totale afkoopsom en realisatiekosten), te laten delen in het verschil tussen de waarde in het economisch verkeer van de woning en de grond ten tijde van de betaling, en de thans overeengekomen afkoopsom en de realisatiekosten; Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 2
E. IbbA kan beschikken over een perceel grond; F. IbbA bereid is het perceel onder nader te formuleren bepalingen in erfpacht uit te geven aan Erfpachter die bereid is het perceel in erfpacht te verkrijgen, welke nadere bepalingen onder andere betrekking hebben op het gedeelte van de waarde van het recht van erfpacht en de te stichten woning dat voor rekening en ten gunste van IbbA zal blijven; G. Erfpachter bereid is om, met inachtneming van het onder C.b. bepaalde, voor eigen rekening en risico een woning op het perceel te laten stichten en daarvoor een aannemingsovereenkomst te sluiten met een door Erfpachter te kiezen aannemer, welke aannemingsovereenkomst door IbbA dient te worden goedgekeurd. Erfpachter zal zich hierbij gedurende het gehele ontwikkelingsproces van deze woning laten bijstaan door een bouwbegeleider conform het bepaalde in de Bijlage Gedragscode Bouwbegeleider (Annex B), Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 3
komen het volgende overeen: Uitgifte van het recht van erfpacht IbbA verbindt zich aan Erfpachter in erfpacht te doen uitgeven en Erfpachter verbindt zich in erfpacht te verkrijgen met inachtneming van hetgeen in deze Overeenkomst is bepaald: een perceel bouwterrein, bouwnummer [**] gelegen te Almere, uitmakende een ter plekke kennelijk afgebakend gedeelte ter grootte van ongeveer [**] m², deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend gemeente Almere, sectie [**] nr. [**], zoals dit afgebakende gedeelte schetsmatig staat aangegeven op een situatietekening van het onderhavig bouwplan, welke tekening als Annex A is aangehecht aan deze Overeenkomst. Het perceel bouwterrein wordt hierna aangeduid als: de Grond. Deze Overeenkomst wordt gesloten onder de volgende BEDINGEN: Artikel 1 Notariële akte / Bepalingen uitgifte Grond 1.1 De voor de vestiging van het recht van erfpacht vereiste notariële akte van vestiging zal worden verleden ten overstaan van een van de notarissen van PVM Notarissen te Almere, (hierna: de Notaris ) zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen zes weken nadat vaststaat dat deze Overeenkomst niet meer op grond van het bepaalde in deze Overeenkomst kan worden ontbonden, en Erfpachter een omgevingsvergunning heeft verkregen ten aanzien van de bouw van de woning overeenkomstig het bepaalde in artikel 2 van deze Overeenkomst en de aannemingsovereenkomst ten aanzien van de bouw van de woning heeft gesloten, welke door IbbA is goedgekeurd. 1.2 Vanaf de datum van ondertekening van deze Overeenkomst tot de datum van vestiging van het recht van erfpacht is de Erfpachter over de volledige afkoop van de erfpachtcanon (hierna: Koopsom ) een rente verschuldigd van 0 % per jaar, welke voldaan dient te worden op de datum van vestiging van het recht van erfpacht en welke rente uitdrukkelijk niet is inbegrepen in de in artikel 3.1 bedoelde koopsom. 1.3 Van deze Overeenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA(Annex E). Erfpachter verklaart zich met de inhoud daarvan bekend en verbindt zich door ondertekening van deze Overeenkomst daaraan. 1.4 In overeenstemming met het bepaalde in artikel 4 lid 1 van de Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA wordt de Grond per de datum van ondertekening van de notariële akte van vestiging zoals hiervoor bedoeld aan Erfpachter uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht, onder de bepalingen als in deze Overeenkomst zijn overeengekomen en onder van toepassing verklaring van de Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA. 1.5 De grens van de Grond zal door of namens IbbA worden uitgezet tegelijkertijd met het uitzetten van de grenzen voor de te stichten woningen. Het uitzetten van de perceelgrenzen als hier bedoeld, is voor rekening van IbbA. Er zal geen verrekening van eventuele over- of ondermaat van de Grond plaatsvinden, terwijl verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte van de Grond ook overigens aan geen van de Partijen enig recht verleent. 1.6 Partijen verbinden zich ter uitvoering van deze Overeenkomst medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële akte van vestiging van het recht van erfpacht ten behoeve van Erfpachter. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 4
1.7 IbbA heeft Erfpachter kennis gegeven van alle haar bekende zakelijke lasten, alsmede van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW. Erfpachter verklaart voor zover van toepassing kennis te hebben genomen van de inhoud van uit de openbare registers kenbare stukken en aanvaardt de daaruit voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt Erfpachter uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers zoals hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. 1.8 Met betrekking tot de Grond zijn in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 van het Burgerlijk Wetboek geen besluiten gepubliceerd als bedoeld in artikel 2 Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. 1.9 In de notariële akte van vestiging van het recht van erfpacht zullen Partijen afstand doen van het recht om nadien op welke grond dan ook ontbinding van deze Overeenkomst te verlangen. 1.10 Er is onderzoek gedaan naar de aanwezigheid, aard en omvang van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de Grond. Dit heeft geresulteerd in de conclusie dat overeenkomstig de thans geldende toetsingswaarden van de Wet Bodembescherming blijkt dat er geen bezwaar bestaat tegen de voorgenomen nieuwbouw ter plaatse. Ten aanzien van de bodemgesteldheid geeft IbbA geen garantie tegen inklinken zoals in het gebied gebruikelijk kan zijn. 1.11 Erfpachter is ermee bekend dat de gemeente en/of het waterschap/de waterschappen waarin de Grond is gelegen aanvullende regels of voorwaarden kunnen stellen ten aanzien van de verkrijging, het gebruik of onderhoud van de Grond en de opstallen. 1.12 De zakelijke belastingen met betrekking tot de Grond, voorzover het de aanslagen over het lopende kalenderjaar betreft, derhalve niet de gebruikerslasten, zullen op en per de dag van ondertekening van de akte van vestiging van het recht van erfpacht worden verrekend, doordat de Erfpachter het desbetreffende deel aan IbbA voldoet. 1.13 De voormelde situatietekening (Annex A) is slechts indicatief. Erfpachter kan hieraan geen rechten ontlenen ten aanzien van de woonomgeving of infrastructuur. 1.14 In de akte van vestiging van het recht van erfpacht zullen - voorzover daaromtrent in deze Overeenkomst niets (anders) is bepaald - worden opgenomen: a. de gebruikelijke bepalingen, voorkomend in akten van levering van registergoederen; b. alle eventuele mandeligheden die aan de grond verbonden zijn, en erfdienstbaarheden ten behoeve van en ten laste van de Grond en het recht van erfpacht; c. alle rechten en verplichtingen zoals zijn vereist om de beoogde uiteindelijke situatie van het gehele bouwplan waarvan de Grond en het recht van erfpacht deel uitmaken te realiseren; d. alle zodanige verplichtingen als ter zake de Grond of de verkrijging van de eigendom/het recht van erfpacht op IbbA rusten, voorzover IbbA verplicht is deze aan Erfpachter op te leggen. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 5
Artikel 2 Bouw van de woning/aannemingsovereenkomst en ontbindende voorwaarde 2.1 De Grond is bestemd, en zal door Erfpachter uitsluitend kunnen en moeten worden gebruikt, voor het (doen) stichten van een woning met eventuele aanhorigheden en tuin conform het door Erfpachter te ontwikkelen bouwplan, waarbij Erfpachter zich zal laten bijstaan door een bouwbegeleider zoals omschreven in de BIJLAGE GEDRAGSCODE BOUWBEGELEIDER, welke bijlage als Annex B aan deze Overeenkomst is gehecht. 2.2 Binnen één jaar na ondertekening van deze Overeenkomst zal Erfpachter een aannemingsovereenkomst terzake de bouw van de in het vorige lid bedoelde woning moeten hebben gesloten, welke door IbbA is goedgekeurd. Indien Erfpachter binnen één jaar na ondertekening van deze Overeenkomst geen dergelijke aannemingsovereenkomst terzake van de bouw van de woning heeft gesloten, en deze Overeenkomst in verband daarmee wordt ontbonden op grond van het in artikel 19 sub b bepaalde, zijn alle te dezer zake door Erfpachter gemaakte kosten voor diens rekening en risico en is de Erfpachter aan IbbA een zonder rechtelijke tussenkomst direct opeisbare boete verschuldigd ter grootte van 5.000,- onverlet latende de overige rechten van IbbA. 2.3 Naar het door de Erfpachter uit hoofde van vorenbedoelde aannemingsovereenkomst in totaal aan vorenbedoelde aannemer verschuldigde bedrag, inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting, wordt hierna in deze Overeenkomst verwezen met de term: Aanneemsom. Onder verwijzing naar het in de overwegingen onder A. bepaalde, stellen IbbA en Erfpachter vast dat Erfpachter als wederpartij van IbbA bij deze Overeenkomst en als opdrachtgever terzake de beoogde bouw van de woning in het kader van verkrijging van het recht van erfpacht en de stichting van bedoelde woning naast de in artikel 3.1 bedoelde Koopsom en de vorenbedoelde Aanneemsom nog overige kosten zal moeten maken. Partijen stellen vast dat onder Overige kosten te dezen worden begrepen: - de in artikel 1.2 vermelde rentevergoeding; - kosten van adviseurs, waaronder een architect, bouwbegeleider en eventuele overige adviseurs die door Erfpachter redelijkerwijze worden ingeschakeld terzake de realisatie van de woning; - bijkomende kosten, waaronder kosten die verband houden met de realisatie van de woning doch niet in de Aanneemsom zijn begrepen, zoals leges en aansluitkosten; - afsluit- en financieringskosten, waaronder kosten welke verband houden met deelname in onderhavig project, de verkrijging van het recht van erfpacht en kosten van financiering, zoals notariskosten, taxatiekosten, afsluitprovisie en de kosten van rente tot aan de oplevering van de woning. Onder bedoelde Overige kosten kunnen uitsluitend vorenbedoelde kosten worden begrepen voor zover deze redelijkerwijze door Erfpachter zijn gemaakt en voor zover deze niet bovenmatig zijn. Naar het totaal van de Aanneemsom en vorenbedoelde Overige kosten wordt hierna verwezen met de term: de Realisatiekosten. Het totaalbedrag aan Realisatiekosten wordt, mede met het oog op bepaling van het Bedrag en het Aandeel zoals hierna omschreven, in eerste instantie door Partijen in onderling overleg vastgesteld ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 6
Indien Erfpachter aantoonbaar maakt dat in de periode tussen het moment van de vestiging van het recht van erfpacht en de oplevering van de woning nog aanvullende Realisatiekosten zijn gemaakt, zal het totaalbedrag aan Realisatiekosten, en daarmee het Bedrag en het Aandeel, opnieuw worden vastgesteld ter gelegenheid van de ondertekening van de in artikel 4.1 bedoelde notariële akte waarin de getaxeerde waarde na oplevering van de woning wordt vastgelegd. 2.4 Erfpachter verbindt zich tot het stichten van de betreffende woning overeenkomstig het betreffende bouwplan en tot de instandhouding daarvan na voltooiing. Erfpachter zal de betreffende woning uitsluitend gebruiken als hoofdverblijf voor zich en zijn gezin. Artikel 3 Koopsom / Realisatiekosten / betaling bij vestiging 3.1 De door de Erfpachter terzake de verkrijging van het recht van erfpacht verschuldigde tegenprestatie (de Koopsom) betreft de volledige afkoop van de erfpachtcanon zoals bedoeld in de Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA vermeerderd met de rente en de over de rente verschuldigde omzetbelasting zoals bedoeld in artikel 1.2. De Koopsom bedraagt [**] vrij op naam., doch exclusief de rente en omzetbelasting zoals bedoeld in artikel 1.2. Alle kosten en rechten aan de verkoop en overdracht verbonden, zoals de notariskosten en de eventuele overdrachts- en/of omzetbelasting zijn in de Koopsom begrepen. Waar in deze Overeenkomst sprake is van te betalen omzetbelasting is rekening gehouden met een percentage van 21%. Indien door wijziging van de wet- en regelgeving dit percentage wordt gewijzigd zal het gewijzigde percentage aan Erfpachter worden doorberekend. 3.2 Partijen stellen vast dat Erfpachter voorts de Realisatiekosten als omschreven in artikel 2 moet voldoen, en ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht onvoldoende draagkrachtig is om zowel de Koopsom als de Realisatiekosten volledig te kunnen financieren, casu quo uit eigen middelen te kunnen voldoen. De Koopsom vermeerderd met de Realisatiekosten als omschreven in artikel 2, tezamen hierna aangeduid als: het Bedrag. Onder verwijzing naar het in de overwegingen van deze Overeenkomst vermelde, verklaart IbbA dát gedeelte van het Bedrag, dat Koper met inachtneming van het in artikel 4 bepaalde, niet kan financieren - en evenmin uit eigen middelen voldoet - ten tijde van vestiging van het recht van erfpacht: - voor wat betreft de Koopsom niet van Erfpachter te zullen vorderen voor zover de draagkracht van Erfpachter dit conform het in artikel 4 bepaalde ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht niet toelaat; - voor wat betreft de Realisatiekosten, aan Erfpachter ter beschikking te zullen stellen, al dan niet door verrekening, welk als zodanig door IbbA ter beschikking gestelde bedrag geldt als een door IbbA als grondeigenaar geïnvesteerd bedrag in de woning die door Erfpachter op haar grond wordt gerealiseerd; een en ander naar evenredigheid van het gedeelte dat enerzijds de Koopsom en anderzijds de Realisatiekosten uitmaakt in het Bedrag. IbbA behoudt zich terzake het totaalbedrag van het door IbbA niet gevorderde gedeelte van de Koopsom en het ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten, het Aandeel voor, zoals omschreven in artikel 4. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 7
3.3 Het gedeelte van het Bedrag dat de Erfpachter ter gelegenheid van de vestiging van het recht van erfpacht op basis van diens Financieringscapaciteit als bedoeld in artikel 4.1 kan financieren (eventueel vermeerderd met het gedeelte van het Bedrag dat de Erfpachter uiterlijk ter gelegenheid van de vestiging schriftelijk verklaart uit eigen middelen te zullen voldoen), verminderd met de volledige Aanneemsom en dat gedeelte van de overige Realisatiekosten die alsdan nog niet door de Erfpachter zijn voldaan, dient: a. indien dit saldo positief is: uiterlijk op de dag voorafgaande aan de dag van vestiging van het recht van erfpacht te zijn bijgeschreven op een van de kwaliteitsrekeningen van de Notaris. b. indien dit saldo negatief is: ter gelegenheid van het vervallen van de termijnen van de Aanneemsom waartoe de financiering van de Erfpachter - én (voor zover van toepassing) het eventueel door Erfpachter aangegeven gedeelte van het Bedrag dat Erfpachter uit eigen middelen zou voldoen - niet meer toereikend is, door IbbA te worden uitgekeerd aan de Erfpachter, danwel rechtstreeks aan de aannemer, telkens tot het bedrag van de betreffende termijn en tot maximaal het bedoelde negatieve saldo. Partijen stellen in aanvulling op het vorenstaande vast dat, hoewel de totale Realisatiekosten worden meegenomen in het Bedrag en meegewogen in de berekening van het Aandeel, IbbA uit administratieve overwegingen in geval van een negatief saldo als hiervoor bedoeld, uitsluitend (een) betaling(en) zal doen ter voldoening van (een gedeelte van) de Aanneemsom, en de overige Realisatiekosten derhalve door Erfpachter uit diens financiering of eventuele eigen middelen zal moeten worden betaald. 3.4 Het aldus ingevolge artikel 3.3 door de Erfpachter betaalde/te ontvangen saldo, geldt als betaling van een zodanig gedeelte van de Koopsom dat correspondeert met het gedeelte dat de door de Erfpachter gefinancierde - danwel uit eigen middelen voldane - som uitmaakt in het Bedrag, onder verrekening met het door IbbA ter beschikking gestelde bedrag terzake de Realisatiekosten. Met vorenstaande kwalificatie wordt beoogd vast te stellen dat het totaalbedrag van het door IbbA niet gevorderde gedeelte van de Koopsom en het ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten in evenredigheid wordt toegerekend aan beide daarin begrepen componenten, en derhalve ook het Aandeel zoals omschreven in artikel 4, een aandeel in de totale waarde van de Grond én de woning omvat. Het waardedelend karakter van het Aandeel is mede ingevolge het vorenstaande naar evenredigheid gebaseerd op een indexering, al naar gelang de waardeontwikkeling van de Grond en de te stichten woning, van: - enerzijds de nog niet voldane gedeelten van de Koopsom (de volledige afkoop van de erfpachtcanon); en - anderzijds het ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten, met welk gedeelte een deel van de te stichten woning zal worden gebouwd, welk deel van de te stichten woning (zolang de daarmee corresponderende Tranches niet zijn afgenomen), uitsluitend in de onderlinge financiële verhouding tussen IbbA en de Erfpachter, niet geldt als 'door de erfpachter zelf aangebrachte gebouwen', zoals bedoeld in artikel 5:99 BW. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 8
Artikel 4 Nadere bepalingen ten aanzien van het recht van erfpacht en de woning 4.1 Partijen stellen de totale waarde in het economisch verkeer van het recht van erfpacht én de te stichten woning en aanhorigheden (hierna ook: Opstallen ) op het moment van de vestiging van het recht van erfpacht vast in de notariële akte van vestiging. Deze waarde zal in eerste instantie worden vastgesteld op het Bedrag. In verband met de bepaling van het saldo als bedoeld in artikel 3.3. zal de Financieringscapaciteit van Erfpachter worden bepaald aan de hand van zijn Toetsinkomen geobjectiveerd naar de dan geldende Voorwaarden en Normen zoals die gelden voor Nationale Hypotheek Garantie (of: NHG ) c.q. een vergelijkbare daar te eniger tijd voor in de plaats komende regeling ( Financieringscapaciteit ). Door Erfpachter zal in ieder geval zestig procent (60%) van het Bedrag worden gefinancierd met een hypothecaire financiering met NHG. Aanvullend kan door Erfpachter een gedeelte van het Bedrag uit eigen middelen worden voldaan. Erfpachter dient zijn Financieringscapaciteit maximaal te benutten, wat tevens inhoudt dat het Erfpachter niet is toegestaan zijn Financieringscapaciteit negatief te beïnvloeden. Indien Erfpachter niet in staat is om 60 % van het Bedrag hypothecair te financieren met NHG, zijn beide Partijen gerechtigd deze Overeenkomst op grond van artikel 19 sub c te ontbinden. Deze ontbindingsmogelijkheid bestaat tot één jaar na het tekenen van de Overeenkomst tot uitgifte in erfpacht IbbA. Indien tussen het moment van ondertekening van de aannemingsovereenkomst als bedoeld in artikel 2 en het moment van oplevering van de woning blijkt dat er sprake is van minderwerk ten aanzien van deze aannemingsovereenkomst, danwel een andersoortige verlaging van de Realisatiekosten ten opzichte van de Realisatiekosten zoals deze bij de vaststelling van het Bedrag waren berekend, en daarmee een verlaging van het Bedrag, en daaruit voortvloeit dat het totaalbedrag van het door IbbA niet gevorderde gedeelte van de Koopsom en het ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten meer dan 40% uitmaakt in het (verlaagde) Bedrag zal de Erfpachter verplicht zijn alsnog een zodanig gedeelte van het Bedrag te voldoen middels financiering of uit eigen middelen, zodat door de Erfpachter alsnog tenminste zestig procent (60%) van het (verlaagde) Bedrag wordt gefinancierd, of indien minder wordt gefinancierd aanvullend uit eigen middelen wordt voldaan. Het eventuele (verlaagde) Bedrag en de eventuele aanvullende betaling zullen worden vastgesteld in de hierna bedoelde notariële akte houdende de definitieve vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van het recht van erfpacht en de te stichten woning en aanhorigheden. Bij de vaststelling van het Aandeel zoals hierna in artikel 4.2 vermeld, zal in dit geval rekening moeten worden gehouden met het verlaagde Bedrag en vorenbedoelde aanvullende betaling. De waarde in het economisch verkeer van het recht van erfpacht en de te stichten woning en aanhorigheden zal bij de oplevering van de woning conform het bepaalde in de aannemingsovereenkomst, opnieuw en dan definitief worden vastgesteld. Deze vaststelling geschiedt middels een taxatierapport met inachtneming van de uitgangspunten zoals die in artikel 4.7 zijn vastgesteld. Voormelde definitieve vaststelling zal door IbbA en de Erfpachter in een notariële akte worden vastgelegd, welke notariële akte zal worden verleden ten overstaan van de in artikel 1 genoemde Notaris en waarvan de kosten voor rekening van Erfpachter komen. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 9
4.2 IbbA en Erfpachter stellen vast en komen voorzover nodig uitdrukkelijk overeen, dat de Erfpachter het volledige genot als een eigenaar, zoals bedoeld in artikel 5:89 lid 1 BW, van de Grond en de woning verkrijgt, doch dat het gedeelte van de waarde in het economisch verkeer van het recht van erfpacht en de te stichten woning tezamen, dat overeenkomt met het gedeelte dat het totaalbedrag van het door IbbA niet gevorderde gedeelte van de Koopsom en het ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten uitmaakt in het Bedrag mede op grond van het in artikel 3.4 bepaalde, voor rekening en ten gunste van IbbA blijft, welk gedeelte hierna wordt aangeduid met: het Aandeel. De waarde van het Aandeel zal voorlopig vastgesteld worden op het moment van de notariële uitgifte in erfpacht. De vaststelling van de waarde van het Aandeel en de vaststelling van voormeld Aandeel van de waarde in economisch verkeer zal opnieuw plaatsvinden bij de oplevering van de woning conform het bepaalde in de aannemingsovereenkomst, één en ander zoals bedoeld in artikel 4.1 van deze Overeenkomst. In de daar genoemde notariële akte zal voormeld Aandeel opnieuw worden vastgesteld. Voorts zullen de delen van de hierna bedoelde Tranches opnieuw definitief worden vastgesteld. 4.3 Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de Erfpachter als onverbrekelijk onderdeel van zijn verplichtingen als Erfpachter, gehouden is van IbbA diens Aandeel, verdeeld in vijf Tranches van elk 20% van het Aandeel (hierna te noemen: Tranche 1, "Tranche 2, "Tranche 3, "Tranche 4 en Tranche 5 ), te kopen tegen de op de voet van artikel 4.7 van deze Overeenkomst vastgestelde prijs, wanneer zijn geobjectiveerde Financieringscapaciteit naar de Voorwaarden ennormen zoals die gelden voor Nationale Hypotheek Garantie c.q. een vergelijkbare daar te eniger tijd voor in de plaats komende regeling dat toelaat, waartegenover IbbA zich verbindt alsdan ten gunste van Erfpachter afstand van dat deel van haar Aandeel te doen. Met de belastingdienst is overeengekomen dat voor de heffing van inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting de koop en levering van het Aandeel als een nabetaling op de Koopsom, respectievelijk de verdere verkrijging van het waardebelang bij de Opstallen zoals bedoeld in artikel 5:99 BW, wordt aangemerkt. Erfpachter verbindt zich om deze kwalificatie bij de nakoming van zijn fiscale verplichtingen te volgen. Gelet op de discussie over de regeling met betrekking tot aftrekbaarheid van rente in verband met de eigen woning, stellen partijen hierbij vast dat IbbA, hoewel zij de onderhavige vormgeving zorgvuldig met de Belastingdienst heeft besproken en afgestemd, geen garantie voor de toekomst geeft dat verschuldigde en betaalde rente voor de heffing van inkomstenbelasting als aftrekbaar zal worden aangemerkt. 4.4 In verband met de in artikel 4.3 omschreven verplichting is Erfpachter verplicht om aan IbbA ieder jaar, op eerste verzoek van IbbA, een met inkomensgegevens onderbouwde verklaring te overleggen van een door IbbA erkende hypotheekverstrekker, die blijk geeft van de Financieringscapaciteit van Erfpachter. IbbA gebruikt de verkregen informatie van Erfpachter uitsluitend om, mede aan de hand van een inschatting van de waarde in het economisch verkeer van het recht van erfpacht en, daarvan afgeleid, een inschatting van de prijs van een Tranche overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.7, een inschatting te maken van de mogelijkheid voor Erfpachter een of meerdere Tranches af te nemen. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 10
4.5 Partijen stellen vast dat Erfpachter verplicht is een of meerdere Tranches van IbbA te kopen, indien en zodra het Toetsinkomen van Erfpachter geobjectiveerd naar de Voorwaarden en Normen van NHG hiertoe toereikend is en Erfpachter derhalve geacht moet worden te beschikken over voldoende Financieringscapaciteit om een of meerdere Tranches van IbbA te kunnen afnemen. In verband met de verplichting om, indien en zodra zijn Financieringscapaciteit dit toelaat, een of meerdere Tranches van IbbA af te nemen, verplicht Erfpachter zich door ondertekening van deze Overeenkomst om zijn Financieringscapaciteit niet negatief te beïnvloeden, waaronder uitdrukkelijk wordt verstaan het aangaan van (hypothecaire) geldleningen anders dan ten behoeve van de afname van Tranches van IbbA. Erfpachter is verplicht zijn Financieringscapaciteit alleen en volledig te zullen aanwenden voor de afname van Tranches van IbbA. Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat nietnakoming van de hier genoemde verplichting, die tot gevolg heeft dat Erfpachter zijn verplichting om een of meerdere Tranches van IbbA af te nemen niet kan nakomen, IbbA het recht geeft nakoming te vorderen van de afnameverplichting zoals omschreven in dit artikel als ware de Financieringscapaciteit van Erfpachter niet negatief beïnvloed zoals hiervoor bedoeld. 4.6 IbbA kan op gemotiveerd schriftelijk verzoek van Erfpachter de uitoefening van haar bevoegdheid om nakoming van de verplichting tot koop van een Tranche te vorderen voor een door haar nader te bepalen periode opschorten. 4.7 De koopsom voor een Tranche wordt tussen Partijen overeengekomen, waarbij IbbA terzake een per aangetekende post verzonden schriftelijk op een taxatierapport gebaseerd voorstel (hierna: het Voorstel ) doet op basis van de ten tijde van de koop van de Tranche voor de woning te bepalen waarde in het economisch verkeer. Het Voorstel wordt geacht door Erfpachter te zijn aanvaard indien Erfpachter niet binnen 21 dagen na verzending van het Voorstel schriftelijk bij aangetekende brief aan IbbA heeft meegedeeld dat hij het Voorstel afwijst en een beredeneerd tegenbod doet. Indien Erfpachter het niet eens is met de voorgestelde prijs en IbbA de door Erfpachter voorgestelde prijs afwijst, wijzen partijen binnen 21 dagen na verzending van de afwijzing van het Voorstel door Erfpachter gezamenlijk een in Almere gevestigde taxateur aan die binnen 14 dagen na het verlenen van de opdracht bij wijze van bindend advies zoals bedoeld in artikel 7:900 lid 2 BW de waarde van de woning vaststelt en daarmee (conform het in artikel 4 bepaalde breukdeel) van de onderhavige Tranche(s), dan wel het Aandeel. Bij de taxatie dient de waarde in het economisch verkeer van de woning te worden bepaald waarbij dient te worden uitgegaan van een woning die leeg, ontruimd en vrij van huur wordt opgeleverd alsmede met inachtneming van de bijzondere verplichtingen uit de IbbA erfpachtovereenkomst (waaronder het feit dat de canon is afgekocht uitdrukkelijk wordt begrepen) en waarbij een gemiddelde voldoende onderhoudstoestand het uitgangspunt vormt. Bij de taxatie dient rekening te worden gehouden met de (fictieve) omstandigheid dat terzake het recht van erfpacht alle Tranches verschuldigd zijn. Als IbbA en Erfpachter geen overeenstemming over de benoeming van de taxateur bereiken zal de voorzieningenrechter van de rechtbank, sector kanton te Amsterdam op verzoek van de meest gerede partij de taxateur aanwijzen. De kosten van het bindend advies en het vastrecht voor de beschikking van de rechter worden door Partijen bij helfte gedeeld. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 11
Indien Erfpachter zich omtrent de benoeming van een taxateur in het geheel niet (tijdig) verklaart, is IbbA gerechtigd de hiervoor bedoelde taxateur zelfstandig aan te wijzen zonder daarvoor aan de rechter een verzoek te hoeven doen. 4.8 De kosten en belastingen verschuldigd ter zake van de koop en levering van de Tranche zijn voor rekening van Erfpachter, met uitzondering van de kosten welke rechtstreeks IbbA betreffen. 4.9 Bij toepassing van het bepaalde in de leden 4 tot en met 6 van dit artikel, danwel in geval van vrijwillige (eerdere) afname van een Tranche zoals in artikel 4.13 bedoeld, zal IbbA, na vaststelling van de koopsom voor de Tranche(s), Erfpachter schriftelijk bij aangetekende brief uitnodigen om de betreffende Tranche(s) van IbbA binnen drie maanden na dagtekening van die brief af te nemen door levering bij authentieke akte ten overstaan van een door IbbA aan te wijzen notaris. 4.10 De koop en levering van Tranche 5, zal tevens de (bloot-)eigendom van de Grond omvatten. De koopsom voor de (bloot-)eigendom van de Grond zal, zonder dat terzake een andere waardering zal worden gehanteerd dan hiervoor vermeld, geacht worden te zijn inbegrepen in de voor Tranche 5 vastgestelde koopprijs. Ingevolge het vorenstaande zal na levering van Tranche 5 en de (bloot)eigendom van de Grond, het recht van erfpacht door vermenging teniet gaan en zal de verhouding tussen IbbA en Erfpachter eindigen. 4.11 Indien Erfpachter na aanmaning, onder het stellen van een termijn van één maand, in gebreke blijft met de nakoming van zijn afnameverplichting verbeurt hij ten gunste van IbbA een direct opeisbare en niet voor compensatie vatbare boete ter hoogte van de op de voet van dit artikel bepaalde koopsom, onverlet latende het recht van IbbA om nakoming te vorderen. Over de boete is van de dag van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening daarvan de wettelijke rente verschuldigd. De volledige in redelijkheid gemaakte gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten van incasso van de boete zijn voor rekening van Erfpachter. 4.12 Het is Erfpachter niet zonder schriftelijke toestemming van IbbA toegestaan de Grond en de woning waarop het recht van erfpacht rust te verhuren of te verpachten, dan wel het recht van erfpacht geheel of ten dele in ondererfpacht of in een ander - al dan niet zakelijk - genotsrecht uit te geven, noch te splitsen of afstand van het recht van erfpacht te doen. 4.13 Niettegenstaande de uit het vorenstaande voortvloeiende verplichtingen van Erfpachter tot afname van (een) Tranche(s), heeft Erfpachter ook het recht om te allen tijde uit eigen initiatief (een) Tranche(s) te kopen en af te nemen. Indien de Erfpachter een of meerdere Tranches wenst te kopen, en dit schriftelijk aan IbbA verzoekt, is IbbA verplicht de Erfpachter binnen 2 maanden na ontvangst van dit verzoek een Voorstel te doen als bedoeld in artikel 4.7. Voor het overige zal de afwikkeling van de koop en afname van de Tranche(s) overeenkomstig het vorenstaande worden afgewikkeld, met dien verstande dat in dit geval de Erfpachter zowel na ontvangst van het Voorstel, als wederom na de uitkomst van de in artikel 4.7 bedoelde vaststelling van de waarde bij wijze van bindend advies, het recht heeft om alsnog af te zien van de koop van de betreffende Tranche(s), onder de verplichting voor de Erfpachter om de terzake door IbbA gemaakte taxatiekosten en de eventuele kosten van bedoeld bindend advies volledig voor diens rekening te nemen. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 12
Artikel 5 Verdeling afhankelijk van toestemming De verdeling van het recht van erfpacht op grond van het bepaalde in artikel 3:178 BW is, onverminderd het bepaalde in artikel 4 van deze Overeenkomst, afhankelijk van de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van IbbA. Artikel 6 Afkoop van de erfpacht De Koopsom voor het recht van erfpacht betreft zoals vermeld in artikel 3.1 de volledige afkoop van de erfpachtcanon. Zolang nog niet alle Tranches zijn afgenomen, geldt de canon echter als niet voldaan in het kader van het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 BW, waarbij de in dat artikellid genoemde termijn van twee achtereenvolgende jaren begint te lopen op het moment dat Erfpachter ingevolge het in artikel 4 bepaalde verplicht is een Tranche te kopen en IbbA nakoming van deze verplichting heeft gevorderd. Artikel 7 Geen periodieke canon / Uitsluiting herziening en indexering van de canon 7.1 De Erfpachter is gelet op het in artikel 3.1 en artikel 6 bepaalde geen periodieke canon verschuldigd. 7.2 Ter voorkoming van misverstand of geschil stellen IbbA en de Erfpachter hierbij vast dat, aangezien de Koopsom voor het recht van erfpacht zoals vermeld in artikel 3.1 de volledige afkoop van de erfpachtcanon betreft, en in de indexering van het ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht niet voldane gedeelte daarvan reeds wordt voorzien door de waardebepaling van het Aandeel en de Tranches zoals vermeld in artikel 4, de canon gedurende de gehele duur van het recht van erfpacht niet kan worden herzien, noch zal worden geïndexeerd. Artikel 8 Administratievergoeding 8.1 Zolang de Erfpachter nog niet alle Tranches heeft afgenomen, is de Erfpachter vanaf de vestiging van het recht van erfpacht aan IbbA een jaarlijkse administratievergoeding verschuldigd. De verplichting tot het voldoen van de administratievergoeding vervalt met ingang van de 31 e oktober, volgende op het moment waarop de Erfpachter Tranche 5 en de (bloot-)eigendom van de Grond heeft afgenomen. 8.2 De administratievergoeding wordt vastgesteld op een bedrag van tweehonderdvijfenzeventig euro ( 275,00) inclusief B.T.W. per jaar. De Erfpachter verklaart ermee bekend te zijn dat de administratievergoeding voor de heffing van inkomstenbelasting niet aftrekbaar wordt geacht door de Belastingdienst, en verbindt zich hierbij om deze niet in diens aangifte voor de Inkomstenbelasting als aftrekbare kosten te zullen opvoeren. 8.3 De administratievergoeding wordt telkenmale vastgesteld voor de periode van 1 november tot en met 31 oktober daaropvolgend. 8.4 De administratievergoeding zal telkens na verloop van een periode van vijf jaar, voor een daaropvolgende periode van vijf jaar worden aangepast aan de aan de hand van de ontwikkeling van het door het Centraal Bureau voor de statistiek (C.B.S.) vastgestelde prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI) reeks alle huishoudens. 8.5 De administratievergoeding is bij vooruitbetaling verschuldigd in één jaartermijn. IbbA kan op verzoek van de Erfpachter bepalen dat in afwijking hiervan de administratievergoeding kan worden voldaan in twaalf gelijke maandtermijnen. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 13
8.6 De termijnen of termijn van de administratievergoeding zullen door IbbA door middel van automatische incasso ten laste van een bank- of girorekening van Erfpachter worden geïnd. Erfpachter zal IbbA een machtiging tot automatische incasso van de administratievergoeding verstrekken, uiterlijk ter gelegenheid van de verkrijging van de erfpacht. 8.7 De vervaldag van elke termijn is de eerste dag van de kalendermaand waarop de termijn is verschuldigd. De eerste vervaldag is de eerste dag van de maand volgende op die waarin het recht van erfpacht is gevestigd. Erfpachter verbindt zich om op bedoelde bank- of girorekening voldoende saldo aan te houden voor de incasso van de termijn(en). Indien door onvoldoende saldo of andere redenen de automatische incasso van een termijn niet slaagt heeft Erfpachter gedurende zeven dagen na de vervaldag gelegenheid om de verschuldigde termijn te voldoen alvorens hij in verzuim is. 8.8 In geval van verzuim is Erfpachter aanmaningskosten ten belope van 12,50 per aanmaning, alsmede een rente van 1% per maand of gedeelte van een maand dat het verzuim duurt, aan IbbA verschuldigd. De hoogte van de kosten van aanmaningen worden elke vijf jaar verhoogd aan de hand van de ontwikkeling het door het C.B.S. vastgestelde prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI) reeks alle huishoudens over diezelfde periode. De volledige in redelijkheid gemaakte gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten van incasso van een termijn zijn in geval van verzuim tevens voor rekening van Erfpachter. Artikel 9 Overdracht aan een nieuwe Erfpachter 9.1 Zolang nog niet alle Tranches van het Aandeel van IbbA zijn afgenomen, is het bepaalde in dit artikel van toepassing bij elke overdracht/overgang van het recht van erfpacht, ongeacht of zij op grond van bijzondere of algemene titel plaatsvindt. 9.2 Onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 17 van de Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA, is het Erfpachter niet toegestaan het recht van erfpacht en de daarop te stichten woning over te dragen aan een derde zonder uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van IbbA, welke toestemming IbbA zal verlenen met inachtneming van de navolgende bepalingen. 9.3 Indien Erfpachter het recht van erfpacht wenst over te dragen aan een derde is hij gehouden IbbA daarover schriftelijk te informeren, onder vermelding van de volledige naam en adresgegevens van die derde. In geval van verkrijging onder algemene titel is de verkrijger (hierna eveneens te noemen: de derde ) verplicht diens verkrijging en diens volledige naam en adresgegevens zo spoedig mogelijk na de verkrijging aan IbbA kenbaar te maken. 9.4 IbbA zal beoordelen of deze derde op grond van zijn Financieringscapaciteit als bedoeld in artikel 4, in staat is om een gedeelte van het Aandeel (bestaande uit de nog niet afgenomen Tranches 1, 2, 3, 4 en/of 5) van IbbA af te nemen. Indien dit het geval is, is deze derde verplicht het betreffende gedeelte van het Aandeel, en in geval van het gehele Aandeel (inclusief Tranche 5) eveneens de (bloot-)eigendom van de Grond, ter gelegenheid van de overdracht van het recht van erfpacht te verwerven en te betalen. Ingeval van verkrijging onder algemene titel is de verkrijger verplicht het bedoelde gedeelte van het Aandeel, en in geval van het gehele Aandeel eveneens de (bloot-)eigendom van de Grond, zo spoedig mogelijk doch in ieder geval binnen 30 dagen nadat IbbA afname gevorderd heeft, te verwerven en te betalen. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 14
Bedoelde derde dient ter beoordeling van het vorenstaande, tijdig aan IbbA de daartoe benodigde informatie te verschaffen, bij gebreke waarvan de Erfpachter geen toestemming verkrijgt om het recht van erfpacht aan de derde te vervreemden, danwel in geval van verkrijging onder algemene titel, bij gebreke waarvan de verkrijger in verzuim is als bedoeld in artikel 4.11. 9.5 Indien het Toetsinkomen van de derde geobjectiveerd naar de Voorwaarden en Normen van NHG hiertoe toereikend is en de derde derhalve geacht moet worden te beschikken over voldoende Financieringscapaciteit om een gedeelte van het Aandeel of het gehele Aandeel (en daarmee eveneens de (bloot)-eigendom van de Grond) van IbbA te kunnen afnemen, dient hij dit ter gelegenheid van de overdracht van het recht van erfpacht te doen tegen de op de voet van artikel 4.7 van deze Overeenkomst bepaalde koopsom. Het Aandeel dat na overdracht van het recht van erfpacht, en na afname van het gedeelte van het Aandeel door de derde overeenkomstig het bepaalde in dit artikel, aan IbbA verblijft, dient door de derde, als onverbrekelijk onderdeel van zijn verplichtingen als opvolgend Erfpachter, van IbbA te worden verworven, verdeeld in vijf Tranches van elk 20% van het (verblijvende) Aandeel ( Tranche 1, "Tranche 2, "Tranche 3, Tranche 4 en "Tranche 5 ), zodra zijn Financieringscapaciteit dit toelaat, conform het bepaalde in artikel 4.3 e.v. 9.6 Erfpachter is slechts bevoegd het recht van erfpacht over te dragen onder voorwaarde dat hij door het opleggen van een kettingbeding aan de opvolgend Erfpachter bereikt dat de opvolgend Erfpachter geheel in de rechten en plichten van zijn voorganger uit deze Overeenkomst treedt waaronder uitdrukkelijk begrepen de verplichting tot koop van de Tranches als omschreven in artikel 4 en volgende. De conceptakte van overdracht zal ter voorafgaande goedkeuring aan IbbA worden voorgelegd. 9.7 Indien IbbA gebruik maakt van haar bevoegdheid zoals bedoeld in dit artikel zal in de conceptakte van levering tevens de koop van de Tranche of de Tranches, en in geval van Tranche 5 eveneens de (bloot-)eigendom van de Grond, van IbbA zijn opgenomen. 9.8 Bij goedkeuring van de conceptakte door IbbA zal overdracht van het recht van erfpacht, en in geval van Tranche 5 eveneens de (bloot-)eigendom van de Grond, door de Erfpachter aan de derde plaatsvinden met gelijktijdige verkoop en overdracht door IbbA van de Tranche of Tranches aan de derde. 9.9 Erfpachter is gehouden bij een transactie zoals bedoeld in lid 1 van deze bepaling de schriftelijke toestemming daartoe van IbbA aan de notaris te overleggen. 9.10 Erfpachter machtigt en instrueert de notaris hierbij onherroepelijk reeds nu voor alsdan om aan de directie van IbbA alle door de notaris gewenste of noodzakelijk geachte mededelingen te doen over de in dit artikel bedoelde transacties. 9.11 In geval van executie van het recht van erfpacht van Erfpachter op de voet van het bepaalde in artikel 3:268 BW doet IbbA reeds nu voor alsdan afstand van haar rechten uit deze bepaling, onder de voorwaarde dat indien de opbrengst bij executie meer bedraagt dan het aandeel in de waarde van het recht van erfpacht van Erfpachter en meer bedraagt dan de hypothecaire schuld van Erfpachter, het meerdere van de opbrengst boven het aandeel in de waarde van Erfpachter aan IbbA wordt afgedragen. In alle gevallen zal IbbA haar Aandeel aan de koper bij executie, kosten koper, door levering overdragen. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 15
Artikel 10 Verplichtingen van Erfpachter met betrekking tot de Opstallen 10.1 Ten aanzien van de Opstallen zijn Partijen voorts nog overeengekomen dat voor rekening van Erfpachter zijn alle kosten van onderhoud waaronder in ieder geval: 1. de kosten van dagelijkse reparaties en herstellingen aan de Opstallen; 2. de kosten van groot onderhoud van de Opstallen; 3. de kosten van buitenschilderwerk; 4. de kosten van verbouwingen en uitbreidingen van de Opstallen; 5. de premie van een door Erfpachter af te sluiten en in stand te houden verzekering tegen het tenietgaan van de Opstallen door brand en ander onheil; 6. de gebruikerslasten van belastingen en andere heffingen van diverse overheden, waterschappen en dergelijke; 7. de zakelijke lasten (eigenaarsdeel) van belastingen en andere heffingen van diverse overheden, waterschappen en dergelijke. 10.2 Erfpachter zal zich na de vestiging van het recht van erfpacht steeds gedragen als een goed huiseigenaar ten opzichte van de Opstallen en de Grond. Artikel 11 Erfdienstbaarheden en andere bepalingen 11.1 IbbA financiert op grond van het bepaalde in artikel 4.1 van deze Overeenkomst maximaal veertig procent (40%) van het Bedrag. Het Bedrag bedraagt maximaal 187.000,- inclusief B.T.W. voor een rijwoning en maximaal 192.000,- inclusief B.T.W. voor een hoekwoning. 11.2 Erfpachter is terzake de deelname in onderhavig project aan IbbA afsluitkosten verschuldigd ad 4.500,- inclusief B.T.W. Deze afsluitkosten maken onderdeel uit van de Overige kosten als vermeld in artikel 2.3 van deze Overeenkomst, en zullen ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht door IbbA in rekening worden gebracht en door Erfpachter worden voldaan. 11.3 Het inschrijfgeld ad 500,- wordt in mindering gebracht op de in artikel 1.2 van deze Overeenkomst vermelde Koopsom. 11.4 Erfpachter is verplicht binnen 3 maanden na ondertekening van deze Overeenkomst een bouwplan ter goedkeuring voor te leggen aan de gemeente Almere. Het bouwplan dient volledig te voldoen aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals neergelegd in het kavelpaspoort. Erfpachter zal geen omgevingsvergunning aanvragen zolang geen goedkeuring van de gemeente Almere op het voorgelegde bouwplan is verkregen. Het kavelpaspoort, met daarin opgenomen de stedenbouwkundige randvoorwaarden, is als Annex C aan deze Overeenkomst gehecht. 11.5 Erfpachter is verplicht binnen 12 maanden na ondertekening van deze Overeenkomst te beschikken over een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het goedgekeurde bouwplan. 11.6 Erfpachter is verplicht met de Erfpachters van de naastgelegen kavels samen te werken om te komen tot het gelijktijdig uitvoeren van de hei- en funderingswerkzaamheden en de bouwkundige aansluiting van de zijgevels op elkaar af te stemmen conform het bepaalde in Annex G. Erfpachter zal zich hierbij laten adviseren en vertegenwoordigen door de bouwbegeleider zoals vermeld in artikel 21 van deze Overeenkomst. 11.7 De Grond is gelegen in een gebied waar geen gas kan worden geleverd doch stadsverwarming aanwezig is. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 16
11.8 IbbA heeft zich terzake de verkrijging van de Grond van de gemeente Almere jegens de gemeente Almere verbonden in de met Erfpachter te sluiten Overeenkomst tot uitgifte in erfpacht de navolgende verplichtingen op c.q. door te leggen. Deze verplichtingen vloeien voort uit de door de gemeente Almere gehanteerde algemene en bijzondere bepalingen. De bepalingen waar de verplichtingen uit voortvloeien zijn woordelijk opgenomen in het aan deze Overeenkomst gehechte model akte tot uitgifte in erfpacht (Annex D). Erfpachter verklaart deze akte tot uitgifte in erfpacht te hebben ontvangen, verklaart zich met de inhoud daarvan bekend en verbindt zich door ondertekening van deze Overeenkomst daaraan. Voorzover in de navolgende bepalingen wordt gesproken over koper wordt hiermee (mede) bedoeld Erfpachter. Voorzover wordt gesproken over de koopprijs wordt hiermee (mede) bedoeld Koopsom, zoals vermeld in artikel 3.1 van deze Overeenkomst. A. Gedoogplicht De koper is verplicht te gedogen dat op, in, aan of boven de onroerende zaak voor openbare doeleinden bestemde voorzieningen (zoals aanduidingsborden, schakelkasten, armaturen e.d.) worden aangebracht, onderhouden en/of vernieuwd. Deze verplichting wordt opgelegd als kwalitatieve verplichting zodat deze dient te worden opgenomen in iedere opvolgende overeenkomst. B. Bouwplan De koper is verplicht de onroerende zaak te bebouwen overeenkomstig het door de koper voorgelegde en door de gemeente goedgekeurde bouwplan. C. Kavelpaspoort Het bouwplan dient volledig te voldoen aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals neergelegd in het kavelpaspoort (Annex C). Koper is verplicht het bouwplan ter goedkeuring voor te leggen aan de Gemeente voorafgaand aan het aanvragen van de omgevingsvergunning. Koper zal geen omgevingsvergunning aanvragen zolang geen goedkeuring van de Gemeente op het voorgelegde bouwplan is verkregen. De omgevingsvergunning dient te worden aangevraagd voor het door de Gemeente goedgekeurde bouwplan. D. Terugleveringsverplichting Zolang de bebouwing niet voltooid en gebruiksklaar is mag de koper de onroerende zaak niet zonder toestemming van burgemeester en wethouders vervreemden. E. Afwerking, inrichting en ontgraving De gemeente kan, in daarvoor in aanmerking komende gevallen, eisen dat, alvorens door de koper met het doen van ontgravingen in de onroerende zaak wordt begonnen, door en voor rekening van de koper voorzieningen worden getroffen ter voorkoming van verzakkingen van of in de aangrenzende gebouwen, terreinen of wegen, vaarwegen of oevers. De koper is verplicht een eventueel overschot aan zand, om niet ter beschikking te stellen aan de gemeente door deze af te voeren naar een door de gemeente aan te wijzen locatie. De hieraan verbonden kosten komen voor rekening van de koper. De gemeente zal hiervoor geen vergoeding verstrekken. Overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA 2012 versie_2.0 17