Investeringsstatuut Zayaz Versie: januari 2014 Vastgesteld door Bestuurder 20 januari 2014 Goedgekeurd door RvC 10 maart 2014
Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 1.2 Doel statuut 3 1.3 Doelstellingen vastgoedinvesteringen 3 1.4 Definities 3 2. Goedkeuring en wijziging 4 3. Externe kaders 5 4. Interne kaders 5 5. Vastgoed investeringen 6 5.1 Uitganspunten 6 5.2 Besluitvormingsproces 6 5.3 Rollen & verantwoordelijkheden 6 5.3.1 Investeringscommissie 6 5.3.2 Bestuur 7 5.3.3 Raad van Commissarissen 7 6. Projectfasering en beslisdocumenten 8 6.1 Bestaand vastgoed en ontwikkelingen 8 Fase 1: Pre-initiatief 8 Fase 2: Initiatief 8 Fase 3: Haalbaarheid 8 Fase 4: Ontwerp 9 Fase 5: Planuitwerking 9 Fase 6: Realisatie 9 Fase 7 Overdracht en decharge, 10 6.2 Aankopen en desinvesteringen 10 Fase 1: Pre-initiatief 10 Fase 2: Initiatief 10 Fase 3: Haalbaarheid 11 Fase 4: Realisatie 11 Fase 5: Evaluatie en decharge, 11 7. Planning & Control 12 7.1 P&C Cyclus 12 7.2 Informatievoorziening 12 7.3 Risicomanagement 12 7.4 Project control 13 7.4.2 Intern 13 7.4.1 Extern 13 8. Integriteit 14 Bijlage 1: Aankopen 15
1. Inleiding 1.1 Status Dit is het Investeringsstatuut (hierna: het statuut) van Stichting Zayaz (hierna: Zayaz) en haar verbindingen. Het statuut is van toepassing op alle in het statuut genoemde vastgoed investeringen. Zodra dit statuut is vastgesteld door het bestuur, met voorafgaande goedkeuring door de raad van commissarissen, treedt dit statuut in werking. 1.2 Doel statuut Het doel van dit statuut is het vastleggen van het formele kader van planmatig vastgoed (des) investeringen die binnen Zayaz plaatsvinden. Daarnaast geeft dit statuut invulling aan zorgvuldige, transparante en objectieve besluitvorming en bevoegdheden en kwaliteit in termen van meetbaarheid. 1.3 Doelstellingen vastgoedinvesteringen Zayaz stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de gemeenten s-hertogenbosch, Boxtel, Haaren, Heusden, Schijndel, Sint Michielsgestel en Vught 1. Alle activiteiten op het gebied van vastgoedinvesteringen vloeien voort uit dit algemene doel. 1.4 Definities Zayaz verstaat onder vastgoed investeringen het inzetten van middelen die de toekomstige opbrengstwaarde op financieel, vastgoed en/of maatschappelijk gebied vergroten. Zayaz verstaat onder vastgoed desinvesteringen het definitief beëindigen van de exploitatie (sloop of vervreemding). Vastgoed investeringen hebben betrekking op initiële verwerving (aankopen), nieuwbouw ontwikkelingen en renovatieprojecten (groot onderhoud). De soorten vastgoed waarin kan worden geïnvesteerd of gedesinvesteerd zijn: a) woningen en woongebouwen zowel in de huur- als koopsfeer; b) maatschappelijk- en commercieel vastgoed; c) herstructurering van de eigen vastgoedportefeuille; d) gronden en vastgoed voor herontwikkeling; 1 Art. 70 lid 1 Woningwet juncto Art. 7 lid 1 sub a Besluit beheer sociale-huursector
2. Goedkeuring en wijziging Het statuut en de eventuele wijzigingen daarop worden vastgesteld door het bestuur en vervolgens goedgekeurd door de raad van commissarissen. Het statuut heeft door haar aard en inhoud een langjarige werking. Het geldende statuut wordt de eerste keer binnen twee jaar en in ieder geval iedere vijf jaar geëvalueerd en (afhankelijk van bevindingen en omstandigheden) zo nodig aangepast. In bepaalde omstandigheden, zoals bij wijziging van interne en/of externe kaders, dan kan het noodzakelijk zijn het statuut eerder te evalueren en zo nodig aanpassen. De verantwoordelijkheid voor de evaluatie van het statuut en de beoordeling van de noodzaak tot wijziging of aanpassing ligt bij het bestuur van Zayaz. Het bestuur zal wijzigingen of aanpassingen in het statuut vaststellen en ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorleggen. De raad van commissarissen kan het initiatief nemen tot beoordeling van de noodzaak tot wijziging of aanpassing van het statuut en van daaruit voorstellen doen aan het bestuur. Als de voorstellen worden overgenomen door het bestuur geldt de procedure zoals hiervoor beschreven. Indien een verandering of uitbereiding van de externe kaders optreedt, die een verzwaring betekent ten opzichte van de bestaande richtlijnen en limieten en waardoor strijdigheid met het vigerende statuut ontstaat, zal het vigerende statuut daaraan ondergeschikt zijn. Deze ondergeschiktheid blijft bestaan totdat het statuut aangepast is. Indien een verandering of uitbereiding van de externe kaders optreedt, die een verlichting betekent ten opzichte van de bestaande richtlijnen en limieten, zal het vigerende statuut leidend blijven.
3. Externe kaders Investeringen en desinvesteringen worden minimaal getoetst aan de volgende externe (of van rechtswege vervangende) kaders: - Governance Code voor woningcorporatie 2011 - Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH) - Woningwet - Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) - Circulaires Mededeling Gemeentes (MG) Indien Zayaz afwijkt van definities, eisen, principes en verantwoordingsplicht die volgen uit de externe kaders licht zij toe waarop en waarom zij afwijkt. 4. Interne kaders De interne kaders voor vastgoedinvesteringen, de besluitvorming daarover en de operationele procedures die binnen Zayaz worden gehanteerd, zijn vastgelegd in de volgende documenten. Inhoudelijk prevaleren deze interne kaders op het investeringsstatuut, procesmatig is dit statuut bepalend. - Statuten Stichting Zayaz - Ondernemingsplan Stichting Zayaz - Portefeuilleplan - Meerjaren uitvoeringsplan (MUP) - Financieel beleid - Facetbeleid 2 - Meerjaren investeringsbegroting - Proces vastgoed (des)investeringen 3 - Procuratie- en autorisatieregeling Stichting Zayaz 2 Zoals het inkoopbeleid, verkoopbeleid, huurbeleid, etc. 3 Ten tijde van het opstellen van dit statuut is dit proces in ontwikkeling.
5. Vastgoed investeringen 5.1 Uitganspunten De uitgangspunten, voorgenomen planning en randvoorwaarden voor investeringsactiviteiten zijn vastgelegd in diverse strategische beleidsplannen (conform de 8 van Rigo), met in het bijzonder het ondernemingsplan, portefeuilleplan en financieel beleidsplan. 5.2 Besluitvormingsproces Zayaz onderkent de volgende fases en fasedocumenten voor nieuwbouw & renovatieprojecten, respectievelijk aankopen & desinvesteringen. Nieuwbouw & renovatie Aankopen & desinvesteringen fase fase document fase fase document Pre-initiatief MUP Pre-initiatief MUP Initiatief Startnotitie Initiatief Startnotitie Haalbaarheid Investeringsvoorstel Haalbaarheid Investeringsvoorstel Ontwerp Voorlopig ontwerp Realisatie - Planuitwerking Realisatievoorstel Evaluatie Decharge Realisatie - Overdracht Decharge 5.3 Rollen & verantwoordelijkheden Het uitgangspunt is dat vastgoed (des)investeringsprojecten niet in iedere fase ter besluitvorming aan het bestuur en raad van commissarissen worden voorgelegd, tenzij wordt afgeweken op vastgestelde kaders uit voorafgaande formele besluitvorming. In het proces vastgoed (des)investeringen ligt per fase vast hoe besluitvorming plaatsvindt en onder welke omstandigheden (opnieuw) besluitvorming door de investeringscommissie, het bestuur en/of de raad van commissarissen moet plaatsvinden. Na vaststelling (en voorafgaande goedkeuring) van het fasedocument, wordt de projectadministratie bijgewerkt en komt de uitvoering van het project in de volgende fase. Indien het fasedocument niet tot vaststelling (en voorafgaande goedkeuring) leidt, worden de gemaakte (exploratie)kosten die niet ten goede komen aan de investering afgeboekt. De verantwoording over de voortgang van vastgoed (des)investeringsprojecten wordt minimaal vastgelegd in de managementrapportage, het jaarverslag en de jaarrekening. 5.3.1 Investeringscommissie De investeringscommissie behandelt alle fasedocumenten. De investeringscommissie is het voorportaal en discussieplatform voor vastgoed (des)investeringen. De investeringscommissie vindt periodiek plaats. De investeringscommissie bestaat minimaal uit de volgende rollen: - Gedelegeerd opdrachtgever (doorgaans het verantwoordelijk MT-lid)
- Opdrachtnemer(s) - Adviseur(s) - Control De investeringscommissie heeft een adviserende en toetsende rol ten aanzien van vastgoed (des)investeringen. De gedelegeerd opdrachtgever besluit tot inbreng bij het bestuur en is verantwoordelijkheid voor het opmaken en voorbereiden van de agenda. 5.3.2 Bestuur Het bestuur van Zayaz is belast met het besturen van de stichting, dit houdt onder meer in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de stichting, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen. In het kader van de formele procuratie en mandatering worden minimaal aan het bestuur ter besluitvorming voorgelegd: - ontwikkelvoorstel (opname MUP) - investeringsvoorstel - realisatievoorstel - dechargevoorstel Tussenliggende fases vallen hiermee onder de verantwoordelijkheid van de gedelegeerd opdrachtgever (verantwoordelijk MT-lid). 5.3.3 Raad van Commissarissen Het bestuur legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. In het stichting statuut is geregeld dat alle bestuursbesluiten met betrekking tot vastgoed investeringen zijn onderworpen aan voorafgaande goedkeuring door de raad van commissarissen, met uitzondering van: 1. de reeds goedgekeurde vastgoedinvesteringen zoals opgenomen in de meerjaren investeringsbegroting 2. van investeringen en uitgaven beneden een door de raad van commissarissen te bepalen norm Aanvullend en invullend op bovenstaande bepalingen legt het bestuur minimaal de volgende fasedocumenten ter voorafgaande goedkeuring aan de raad van commissarissen voor. Nieuwbouw - investeringsvoorstel - realisatievoorstel Renovatie - investeringsvoorstel (tenzij de investering < 3.000.000,-.) Aankopen & desinvestering - investeringsvoorstel
6. Projectfasering en beslisdocumenten Het uitgangspunt bij de projectfasering is dat alle vastgoed (des)investeringsprojecten in meer of mindere mate de onderstaande fases doorlopen. De beslisdocumenten kennen een vaste (standaard) opbouw op basis waarvan een besluit wordt genomen. Het gefiatteerde document geldt vervolgens als basis voor de volgende fase, afwijkingen ten opzichte van de voorgaande fase dienen expliciet aandacht te krijgen. 6.1 Bestaand vastgoed en ontwikkelingen Zayaz kent de volgende fases en beslisdocumenten bij renovatie en nieuwbouwprojecten. Fase 1: Pre-initiatief In deze fase gaat het om een zorgvuldige eerste afweging om een renovatie of nieuwbouwproject op te nemen in het Meerjaren uitvoeringsplan (MUP). Dit kan zijn een invulling, toevoeging of wijziging van voorgenomen ontwikkelingen volgend uit het portefeuilleplan. Het deelproces resulteert in een ontwikkelbesluit (en intentieovereenkomst indien sprake van een coalitie) vastgesteld door het bestuur. Het ontwikkelvoorstel geeft minimaal invulling aan: - aanleiding project - visie & analyse - project en resultaat doelstelling - uitgangspunten en randvoorwaarden - kosten en opbrengstenraming Fase 2: Initiatief In deze fase wordt een globale haalbaarheidsstudie uitgevoerd en is aandacht voor eventuele coalitievorming, waarbij de afspraken uit de intentieovereenkomst nader worden uitgewerkt. Het deelproces resulteert in een startbesluit, vastgesteld door de opdrachtgever. Het startvoorstel geeft minimaal invulling aan: - projectopdracht - doelstelling project - globaal programma en doelgroep en facetbeleidskeuzes - globale planning - draagvlak en communicatie - eerste juridische/fiscale quickscan Fase 3: Haalbaarheid In deze fase wordt het programma van eisen bepaald en verschillende scenario s onderzocht. Het deelproces resulteert in een investeringsvoorstel (en samenwerkingsovereenkomst met ontbindende voorwaarden) vastgesteld door het bestuur en (voorafgaand) goedgekeurd door de raad van
commissarissen. Hiermee vormt het investeringsbesluit in feite het point of no return ; waarbij de voorgenomen vastgoed investering extern is gecommuniceerd en intern geformaliseerd. Het investeringsvoorstel geeft minimaal invulling aan: - doelstelling project - schetsontwerp - scenarioanalyse - draagvlak en communicatie - juridische/fiscale quickscan Fase 4: Ontwerp In deze fase wordt het voorlopig ontwerp opgemaakt en schriftelijk afspraken vastgelegd (samenwerkingsovereenkomst) met mogelijke samenwerkingspartners. Het deelproces resulteert in een besluit voorlopig ontwerp, vastgesteld door de opdrachtgever Het voorstel VO geeft minimaal invulling aan: - voorlopig ontwerp - juridische/fiscale scan Fase 5: Planuitwerking In deze fase wordt het definitief ontwerp opgemaakt en schriftelijk afspraken vastgelegd (huurovereenkomst) met mogelijke samenwerkingspartners. Daarnaast wordt voorgesorteerd op een bouwvoorbereiding en aanbesteding. Het deelproces resulteert in een realisatievoorstel (en samenwerkingsovereenkomst bindend), vastgesteld door het bestuur (en voorafgaand goedgekeurd door de raad van commissarissen). Het realisatievoorstel geeft minimaal invulling aan: - definitief ontwerp - communicatie - juridische/fiscale uitvoering Fase 6: Realisatie In deze fase wordt de opdracht definitief gegund en het investeringsproject uitgevoerd. In de managementrapportage wordt gestuurd op de voortgang en verantwoording afgelegd over de afwijkingen.
De managementrapportage geeft minimaal invulling aan: Fase 7 Overdracht en decharge, In deze fase wordt de nacalculatie opgesteld en de interne overdracht voorbereid. Het deelproces resulteert in een dechargebesluit, vastgesteld door de opdrachtgever. Het dechargevoorstel geeft minimaal invulling aan de afwijkingen op het realisatiebesluit: - programma, ontwerp en uitgangspunten - communicatie 6.2 Aankopen en desinvesteringen Zayaz kent de volgende fases en beslisdocumenten bij aankopen of desinvesteringen. Met betrekking tot aankopen geldt een verzwaarde (regel gedreven) toetsing, welke in aard en vorm afwijkt van het op (principes gedreven) investeringsstatuut. Deze verzwaarde toetsing is opgenomen in bijlage I en wordt uitgevoerd met het ontwikkelvoorstel. Indien het ontwikkelvoorstel wordt vastgesteld door het bestuur wordt deze tevens ter kennisneming voorgelegd aan de raad van commissarissen, zijnde een vooraankondiging op het investeringsvoorstel. Fase 1: Pre-initiatief In deze fase gaat het om een zorgvuldige eerste afweging om te komen tot een acquisitie of desinvestering. Dit kan zijn een invulling, toevoeging of wijziging van voorgenomen ontwikkelingen volgend uit het portefeuilleplan en vastgelegd in het MUP. Het deelproces resulteert in een ontwikkelbesluit (en intentieovereenkomst indien sprake van een coalitie) wat wordt vastgesteld door het bestuur. Het ontwikkelvoorstel geeft minimaal invulling aan: - aanleiding project - visie & analyse - project en resultaat doelstelling - uitgangspunten en randvoorwaarden - kosten en opbrengstenraming Fase 2: Initiatief In deze fase wordt een globale haalbaarheidsstudie uitgevoerd. Het deelproces resulteert in een startbesluit, vastgesteld door de opdrachtgever. Het startvoorstel geeft minimaal invulling aan: - projectopdracht
- doelstelling project en facetbeleidskeuzes - kosten en opbrengstenraming - draagvlak en communicatie - juridische/fiscale quickscan Fase 3: Haalbaarheid In deze fase worden de verschillende scenario s onderzocht. Het deelproces resulteert in een (des)investeringsvoorstel met bijbehorend aankoop of desinvesteringenovereenkomst vastgesteld door het bestuur en (voorafgaand) goedgekeurd door de raad van commissarissen. Hiermee vormt het investeringsbesluit in feite het point of no return ; waarbij de voorgenomen vastgoed (des)investering extern is gecommuniceerd en intern geformaliseerd. Het investeringsvoorstel geeft minimaal invulling aan: - doelstelling project - scenarioanalyse - draagvlak en communicatie - juridische/fiscale scan Fase 4: Realisatie In deze fase vindt levering van de (des)investering plaats tussen partijen. In de managementrapportage wordt gestuurd op de voortgang en verantwoording afgelegd over de afwijkingen. De managementrapportage geeft minimaal invulling aan: Fase 5: Evaluatie en decharge, In deze fase wordt het proces geëvalueerd en vindt dossieroverdracht plaats (beheer, ontwikkeling, of exploitatie). Het deelproces resulteert in een dechargebesluit, vastgesteld door de opdrachtgever. Het dechargevoorstel geeft minimaal invulling aan de afwijkingen op het realisatiebesluit: - doelstelling en uitgangspunten - communicatie
7. Planning & Control De P&C cyclus van Zayaz is gebaseerd op de deming circle (PDCA cyclus). Hierin wordt op een planmatige en cyclische wijze gewerkt aan het ontwikkelen van plannen, de uitvoering ervan, de controle op de uitvoering en de aanpassing van de plannen. Vastgoed (des)investeringen zijn een evident onderdeel van de cyclus en komen in ieder fase/document voor 7.1 P&C Cyclus De P&C cyclus van Zayaz bestaat uit de volgende documenten en rapportages: Fase Document Minimale frequentie Plan Ondernemingsplan 1x per 4 jaar Plan Portefeuilleplan 1x per 4 jaar Plan Bedrijfsplan 1x per 4 jaar (met jaarlijkse bijstelling) Plan Meerjaren uitvoeringsplan 1x per jaar Plan Jaarplan jaarlijks Do Beleidsstukken & Procesbeschrijving continue Check Managementrapportage 3 x per jaar (minimaal) Check Jaarstukken jaarlijks Act Update stukken Plan/Do 1 x per jaar (minimaal) 7.2 Informatievoorziening In de pre-initiatieffase wordt de koppeling gemaakt met het ondernemingsplan en portefeuilleplan. Indien het project doorgaat naar de volgende fase, wordt het opgenomen in het Meerjaren uitvoeringsplan, Bedrijfsplan en Meerjarenbegroting. Minimaal per managementrapportage en jaarstukken wordt per project, expliciet gerapporteerd op: - De realisatie en voortgang; - Afwijking op kosten en opbrengsten per project in vergelijking met goedgekeurde budgeten; - De ontwikkeling van de liquiditeitsbehoefte vanuit investeringsactiviteiten; - De risico s en risico-ontwikkeling. 7.3 Risicomanagement In ieder fasedocument wordt op gestructureerde wijze de projectrisico s en het risicoprofiel van het project in kaart gebracht. Met risico wordt bedoeld de kans (5 punt Likert schaal) op gevaar van schade of verlies bij een gebeurtenis vermenigvuldiging met de impact (5 punt Likert schaal) die de gebeurtenis heeft. In de risicoanalyse wordt geïnformeerd en gerapporteerd over de grootste risico s, consequenties op het project (gekwantificeerd) en beheersmaatregelen per risico categorie. Zayaz onderkent de volgende risicovelden- en categorieën bij projecten:
a) Algemene externe risico s, onderverdeeld in: o Imagorisico s: risico s die samenhangen met de algemene indruk van de buitenwereld over het (maatschappelijk) presteren van Zayaz. o Maatschappelijke risico s: risico s die samenhangen met de directe omgeving van het bouwplan. o Politieke risico s: risico s die samenhangen met het overheidsbeleid- en gedrag. o Marktontwikkelingen: risico s die samenhangen met de ontwikkeling in de markt. b) Organisatierisico s, onderverdeeld in: o Organisatorische risico s: risico s die samenhangen met de interne organisatie. o Informatierisico s: risico s die samenhangen met de informatievoorziening. o Aansprakelijkheids- en juridische risico s: risico s die samenhangen met het voorbereiden van contracten en verbintenissen. o Procesrisico s: risico s die samenhangen met de kwaliteit van de organisatie. c) Financieel economische risico s, onderverdeeld in: o Financiële risico s: risico s die samenhangen met de financiële uitgangspunten (normen en parameters). o Fiscale risico s: risico s die samenhangen met belastingen. o Exploitatie risico s: risico s die samenhangen met de exploitatie van het vastgoed. d) Ontwikkelrisico s onderverdeeld in: o Geografische, ruimtelijke risico s: risico s die samenhangen met de invulling van de locatie in relatie tot de omgeving. o Project(ontwikkeling)risico s: risico s die samenhangen met de keuze van locatie en doelgroep. o Productrisico s: risico s die samenhangen met de kenmerken van het vastgoed. e) Ontwerp- en uitvoeringrisico s, onderverdeeld in: o Milieurisico s: risico s die samenhangen met de kwaliteit van grond, water en lucht. o Kwaliteitsrisico s: risico s die samenhangen met de kwaliteit van het vastgoed. o Arbeids- en Veiligheidsrisico s: risico s die samenhangen met de kwaliteit van werk- en woonomgeving tijdens en na de ontwikkeling. 7.4 Project control 7.4.2 Intern Naast specifieke toetsing in de fasedocumenten toetst de afdeling Control periodiek het investeringsproces op juistheid, volledigheid, rechtmatigheid en besluitvormingsbevoegdheid. De resultaten van deze IC s en Audits worden besproken in de Audit Commissie. De concerncontroller is (eind)verantwoordelijk voor periodieke toetsing op de werking van het investeringsproces. 7.4.1 Extern De accountant die is belast met de jaarrekeningcontrole van Stichting Zayaz geeft aandacht aan de beheersing van de financiële risico s en procedures. De accountant betrekt hierbij de toepassing en bruikbaarheid van dit Statuut en brengt hierover verslag uit in de managementletter en het jaarverslag. De Raad van Commissarissen wordt hierdoor ondersteund in de uitoefening van hun toezicht functie.
8. Integriteit Zayaz stelt dat zijzelf en haar partners integer is in haar doen en laten, hier verantwoording over aflegt en transparant is. De integriteit-protocollen van Zayaz zijn onverkort van toepassing op het statuut en hieruit voortvloeiende processen, protocollen en werkinstructies. Onder het integriteitsprotocol wordt verstaan: - Gedragscode integriteit voor commissarissen, bestuurders en medewerkers; - Gedragscode integriteit voor leveranciers; - Regeling melden vermoedens van misstanden (Klokkenluiderregeling); - Internet- en e-mailprotocol; - Richtlijn verkoop woning aan medewerkers;
Bijlage 1: Aankopen Onder aankoop wordt in dit statuut die uitgaven begrepen, die worden gedaan voor het verwerven van grond en/of bestaande opstallen (onder verwerven verstaan we zowel het aankopen als het verkrijgen van grond en/of opstallen door ruil). Voorafgaand aan de aankoop van gronden en/of opstallen, niet zijnde een individuele woning met een aankoopprijs lager dan 300.000, in bezit van private partijen wordt door Zayaz een achtergrondonderzoek uitgevoerd naar de betrokken partijen (w.o. de voormalige eigenaren). De resultaten hiervan worden tezamen met het aankoopvoorstel van het bestuur, ter voorafgaande goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen. Dit onderzoek bestaat ten minste uit de volgende onderdelen en stappen: - Het verzamelen van informatie over de betrokken personen en bedrijven uit voor publieke toegankelijke bronnen als het handelsregister, kadaster, mediadatabases en bijv. internet; - Het uitvoeren van een subject-object analyse, waarbij verbanden worden gelegd tussen personen en bedrijven; - Het verrichten van onderzoek naar de integriteit van geïdentificeerde personen en bedrijven; - Het, op basis van het inzicht dat is verkregen uit de voorgaande stappen, vaststellen van mogelijke integriteitrisico s; - Het vaststellen van de waarde van het aan te kopen vastgoed wordt door ten minste twee onafhankelijke externe taxateurs vastgesteld; - Het uitvoeren van een kadastrale recherche uitgevoerd naar de onroerende zaak gedurende een periode van 10 jaar, voorafgaande aan de aankoop. Deze informatie wordt in samenhang met de informatie van de overige betrokken partijen geanalyseerd; - Bij ingewikkelde transacties kunnen we de hulp ingeroepen van hierin gespecialiseerde externe partijen (forensisch onderzoeksbureau e.d.); - In overleg met de raad van commissarissen kan, bijvoorbeeld bij een aankoop van een collegacorporatie, worden volstaan met een beperkt achtergrondonderzoek.