Algemeen V Welke regels gelden er bij de huurverhoging? A De huur mag maar 1 keer per jaar worden verhoogd en daarbij niet boven de maximale huurprijs uitkomen. Ook moet de verhuurder u minstens 2 maanden van tevoren schriftelijk op de hoogte stellen van de huurverhoging. V Wanneer vindt de huurverhoging plaats? A Er is geen vaste datum waarop de huur verhoogd mag worden. De meeste verhuurders hanteren als vaste datum 1 juli, want dan gaat de maximale huurverhoging voor het komende jaar in. Leystromen verhoogt de huren ook per 1 juli 2013. V Wanneer krijg ik de brief waarin mijn percentage huurverhoging staat? A Eind april in ieder geval voor 1 mei- krijgen al onze huurders een brief met daarin de individuele huurverhoging. De huurverhoging gaat in op 1 juli 2013. V Waar bestaat de huurverhoging uit en hoe hoog is deze? De maximale huurverhoging is 1,5% plus inflatie. De inflatie over 2012 was 2,5%. De maximale huurverhoging wordt daarmee per 1 juli 2013 4% (2,5% + 1,5%). Vanaf 2007 is de maximale huurverhoging gelijk geweest aan inflatie. Het huidige kabinet gaat de huur vanaf 2013 met 1,5% verhogen, zodat de huurprijzen meer marktconform worden. Let op: voor huishoudens met een inkomen boven 33.614 en 43.000 zijn vanaf 1 juli 2013 hogere huurverhogingspercentages toegestaan (zie Inkomensafhankelijke huurverhoging ). Ook voor geliberaliseerde contracten gelden andere percentages (zie Geliberaliseerde woningen ). V Hoe wordt de huurverhoging berekend? A De huurverhoging wordt berekend over wat we noemen de kale huur. Dat is de huur die u maandelijks betaalt, maar dan zonder de servicekosten en zonder de aftrek van de eventuele huurtoeslag. V Mijn buurman betaalt minder huur dan ik, hoe kan dat? A Als een woning wordt opgezegd en opnieuw wordt verhuurd, mag Leystromen de huur aanpassen en deze in overeenstemming brengen met de kwaliteit (lees puntentelling) van de woning. Als uw buren langer in de woning wonen, dan kan hun huur dus lager zijn. Een andere mogelijkheid is dat het uitrustingsniveau van de woning van uw buren lager is. Bijvoorbeeld er is geen of een oudere cv-installatie aanwezig of de aan of afwezigheid van dubbelglas. Ook om deze reden kan de huur van uw buren lager uitgevallen zijn. V Hoe zit het met de voorschotbedragen voor de servicekosten? A In de brief over de huurverhoging wordt alleen vermeld hoe de kale huurprijs er vanaf 1 juli uitziet. Als u servicekosten betaalt, ontvangt u dit jaar voor 1 juli van ons een afrekening. In die brief staat vermeld of de voorschotbedragen worden aangepast en hoe de totale huurprijs eruit ziet vanaf 1 juli (kale huurprijs + servicekosten).
V Hoe zorg ik ervoor dat ik per 1 juli de juiste huurprijs betaal? A U kunt uw huur op verschillende manieren betalen. Automatische incasso: dit is de meest gebruikte (en gemakkelijkste) manier om uw huur te betalen. In dat geval past Leystromen voor u de huurprijs per 1 juli 2013 automatisch aan. Acceptgiro: wanneer u niet via automatische incasso betaalt, krijgt u aan het einde van de maand een acceptgiro thuisgestuurd. Op deze acceptgiro heeft Leystromen het huurbedrag al voor u aangepast. Betaalopdracht bank: wanneer u zelf een periodieke betaalopdracht aan uw bank heeft verstrekt, dient u wel actie te ondernemen. U doet dit door uw bank opdracht te geven het bedrag op de automatische overboeking aan te passen. Dat geldt ook als u uw huur rechtstreeks laat betalen via bijvoorbeeld de sociale dienst, kredietbank of bewindvoerder. V Moet ik de Belastingdienst informeren over de nieuwe huurprijs als ik Huurtoeslag ontvang? A Gaat het om de jaarlijkse huurverhoging en krijgt u uw huurtoeslag via Leystromen? Dan informeert Leystromen de Belastingdienst hierover. Krijgt u de huurtoeslag op uw eigen rekening? Dan moet u dat zelf doen. U krijgt hierover van tevoren een brief van de Belastingdienst. Sociale zelfstandige huurwoningen: inkomensafhankelijke huurverhoging Algemeen V Wat is een sociale zelfstandige huurwoning? A Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang, waarbij u geen voorzieningen hoeft te delen met andere bewoners van het pand. Deze is sociaal (ook wel gereguleerd genoemd) als de huurwoning een huurprijs van maximaal 681,02 (de maximale huurgrens voor Huurtoeslag) heeft. V Waar bestaat de huurverhoging uit en hoe hoog is deze? A De huurverhoging bestaat uit het inflatiepercentage over 2012 (2,5%) + een extra percentage (1,5%, 2% of 4%). Dit hangt af van het huishoudinkomen vastgesteld over 2011: Inkomen gelijk of minder dan 33.614: 4,0% Inkomen hoger dan 33.614 en lager of gelijk aan 43.000: 4,5% Inkomen hoger dan 43.000: 6,5% Het exacte percentage staat vermeld in de brief. V Mijn huurprijs wordt met een ander percentage verhoogd, hoe kan dat? A In sommige gevallen kan er sprake zijn van een afwijkend percentage. Een huurprijs hoger dan de maximale huurprijsgrens, is namelijk niet toegestaan. Bovendien heeft Leystromen ervoor gekozen om de nieuwe huurprijs niet de grens van 681,02 (maximale huurgrens voor Huurtoeslag) te laten overschrijden. V Wat is de maximale huurprijs van mijn woning? A Bij huurverhoging mag uw huur niet boven de maximale huurprijs uitkomen. Die maximale huurprijsgrens is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Het puntensysteem (ook wel woningwaarderingsstelsel genoemd) bepaalt de kwaliteit van een woning. Hierbij worden
punten gegeven voor onder andere het aantal kamers, het vloeroppervlak, het energielabel, tuin of balkon en de omgeving. Op www.huurcommissie.nl kunt u een zogenaamde huurprijscheck doen. Komt uw huur boven deze grens, dan kunt u bezwaar maken tegen uw huurverhoging. V Worden de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2013 aangepast? A Ja. De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 juli 2013 geïndexeerd met 2,5% (inflatie) en naar boven afgerond op hele centen. V Hoeveel punten heeft mijn woning? A Dit is vastgelegd in ons automatiseringssysteem. Een uitdraai kan op verzoek van de huurder worden toegestuurd. V Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen? A Ja, dat mag als de woning voldoende punten heeft en de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens (prijspeil 2013: 681,02) ligt. Leystromen heeft er echter voor gekozen om de nieuwe huurprijs niet boven deze grens te laten uitstijgen. Zo kunnen huurders afhankelijk van hun inkomen en vermogen- in aanmerking (blijven) komen voor Huurtoeslag. V Heb ik (nog steeds) recht op Huurtoeslag? A De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De 1,5% huurverhoging boven inflatie wordt voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag. Op www.toeslagen.nl vindt u meer informatie over Huurtoeslag. V Hoe kan ik nagaan of mijn huurverhoging wettelijk is toegestaan? A Met de huurverhogingscheck kunt u nagaan of uw huurverhoging wettelijk is toegestaan. V Wanneer kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? A Dat is mogelijk als uw kale huurprijs door de huurverhoging hoger wordt dan de maximale huurprijs voor uw woning. U kunt dit zelf nagaan met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Ook als het percentage van de huurverhoging hoger is dan het percentage wat wettelijk is toegestaan, kunt u bezwaar maken. Dit geldt overigens niet voor geliberaliseerde huurcontracten. Inkomensafhankelijke huurverhoging Algemeen V Wat houdt de inkomensafhankelijke huurverhoging in? A Afhankelijk van het huishoudinkomen wordt de huurprijs verhoogd: Huishoudinkomen tot 33.614: 4% Huishoudinkomen tussen 33.614 en 43.000: 4,5% Huishoudinkomen boven 43.000: 6,5% V Mijn huurprijs wordt met een ander percentage verhoogd, hoe kan dat? A In sommige gevallen zal er sprake zijn van een afwijkend percentage. Een huurprijs hoger dan de maximale huurprijsgrens, is namelijk niet toegestaan. Bovendien heeft Leystromen ervoor gekozen om de nieuwe huurprijs niet de grens van 681,02 te laten overschrijden.
V Verhuurders zijn niet verplicht een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Waarom heeft Leystromen hier voor gekozen? A Het kabinet heeft ingestemd met de wet waarin de inkomensafhankelijke huurverhoging in de sociale huursector wordt geregeld. Hiermee hoopt de overheid dat huurders met hogere inkomens eerder verhuizen, waardoor het scheefwonen kan worden tegengegaan. Het is de bedoeling dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met een laag inkomen die niet de prijs van een koopwoning of vrije sector woning kunnen betalen. Door deze maatregel kan Leystromen de huren meer richting marktconform niveau brengen. Zo ontstaat er een betere prijs-kwaliteitverhouding. Leystromen is helaas genoodzaakt om de inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Leystromen wordt namelijk geconfronteerd met een enorme lastenverzwaring doordat de overheid een zogenaamde verhuurdersheffing oplegt. Met het toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt het voor Leystromen mogelijk om de verhuurdersheffing over 2013 en de jaren daarna financieel beter op te vangen. Deze verzwaring wordt zeker niet volledig gecompenseerd door de opbrengsten van deze extra huurverhoging. V Wordt mijn huur nu elk jaar met dit percentage verhoogd? A Dit is nog onzeker. Het kabinet komt in 2014 met een nieuw voorstel voor een systeem van huurverhoging. Voor u is belangrijk om te weten dat Leystromen het grootste deel van haar woningen wil blijven bestemmen voor sociale huur. Wij zijn er om te zorgen voor betaalbare woningen voor de mensen die dat nodig hebben. V Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhoging? A Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2013. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in 2011. V Geldt het woningwaarderingsstelsel voor huurders met een inkomen boven 43.000? A Ja, het woningwaarderingsstelsel geldt ook voor deze groep huurders. De huurprijs mag niet boven de maximale huurprijs uitkomen. V Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor huurders van onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen en/of geliberaliseerde huurovereenkomsten? A Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde huurovereenkomsten (zelfstandige woonruimten). V Wat wordt er verstaan onder het huishoudinkomen? A Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens van de huurder en overige bewoners van de woonruimte. Er wordt gekeken naar het verzamelinkomen (box 1, box 2 en box 3) dat huurders 2 kalenderjaren eerder verdienden. Bij een huurverhoging in 2013 gaat het dus om het inkomen over 2011. Deze inkomens zijn namelijk definitief vastgesteld. Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari 2013 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon (ongeveer 20.000) niet mee.
Inkomensverklaring V Hoe komt Leystromen aan mijn inkomensgegevens? A U hoeft geen inkomensgegevens aan te leveren aan Leystromen. Wij hebben van de Belastingdienst alleen een bericht over de inkomenscategorie waarin u zit gekregen. Dit zijn gegevens over 2011. Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2013 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt. Wij gebruiken die inkomensverklaring uitsluitend om de huurverhoging te berekenen. Uw privacy is gewaarborgd. V Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de opvraag van de inkomensindicaties? A Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op dat moment bij de Belastingdienst bekend zijn. U kunt bezwaar maken tegen het huurvoorstel als tussen het moment van eerste gegevensopvraag en 1 juli 2013 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar. V Wanneer wordt een inkomensverklaring verstrekt? A Er wordt alleen een inkomensverklaring afgegeven als het huishoudinkomen van de huurder boven 33.614 ligt. V Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld? A Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld. V Moet de inkomensverklaring bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd? A Ja, de inkomensverklaring moet tegelijkertijd met de huurverhogingsbrief worden verstuurd. Het huurvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk zijn als er een inkomensverklaring van de Belastingdienst kan worden bijgevoegd. Bezwaar V Kan de verhuurder de huurverhoging later laten ingaan, bijvoorbeeld omdat de gegevens van de Belastingdienst nog niet compleet zijn? A Ja, dat is mogelijk. De huurverhoging kan eenmaal later ingaan dan 1 juli, bijvoorbeeld op 1 augustus of 1 september. Volgend jaar kan de huur dan weer gewoon op 1 juli worden verhoogd. V Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd? A Dat kan als iemand in het huishouden van de huurder gehandicapt of chronisch ziek is. Maar ook als het huishoudinkomen in 2012 lager was dan in 2011. Uiteraard moet het inkomen van 2012 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2011. Omdat Leystromen deze gegevens niet vooraf heeft, zult u die informatie moeten inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging.
V Wie vallen in de categorie 'gehandicapten en chronisch zieken'? A De regeling geldt voor huurders of een ander lid van het huishouden met een verplegingsindicatie of individuele begeleidingsindicatie van minimaal tien uur, een zorgindicatie verblijf of een Activiteiten Dagelijks Leven-indicatie. Onder de aangewezen groep vallen ook huurders die kunnen aantonen dat hun woning is aangepast aan de handicap van een van de bewoners. Daarvoor hebben ze een beschikking nodig op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wet maatschappelijke ondersteuning) die voor 1 mei 2013 aan hen is verstrekt. V Wat moet ik doen als ik het niet eens ben met de huurverhoging? A Als u het niet eens bent met de huurverhoging kunt u dit tot 1 juli aan ons laten weten. Gebruik hiervoor de Modelbrief bezwaarschrift huurverhoging huurder van de Huurcommissie. Dit is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen (zie www.huurcommissie.nl). V Mijn woning heeft een onderhoudsgebrek. Kan ik de huurverhoging nu weigeren? A Vanaf 1 juli 2001 is ernstig achterstallig onderhoud geen reden om bezwaar te maken. Komt u er met Leystromen niet uit dan kunt u contact opnemen met de Huurcommissie. U kunt een verzoek indienen voor tijdelijke huurverlaging. V Wanneer kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? A Dat is mogelijk als uw kale huurprijs door de huurverhoging hoger wordt dan de maximale huurprijs voor uw woning. U kunt dit zelf nagaan met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Ook als het percentage van de huurverhoging hoger is dan het percentage wat wettelijk is toegestaan, kunt u bezwaar maken. Dit geldt overigens niet voor geliberaliseerde huurcontracten. V Wat kan ik doen als de inkomenscategorie zoals vermeld op de verklaring van de Belastingdienst niet klopt? A Leystromen heeft van de Belastingdienst bericht ontvangen over de inkomenscategorie waarin u zit. Dit zijn gegevens over 2011, waarop wij ons van de overheid moeten baseren. Vindt u dat uw extra huurverhoging onterecht is omdat uw huishoudinkomen in 2011 volgens u niet hoger was dan 33.614 of 43.000? U kunt dan bezwaar maken bij Leystromen. U hoeft dan geen inkomensgegevens over 2011 bij uw bezwaar te voegen. Wij vragen dan namelijk een nieuwe, actuele inkomensverklaring op bij de Belastingdienst. Als uit deze nieuwe inkomensverklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2011 inderdaad lager was en daardoor in een lagere inkomenscategorie valt, kan Leystromen het voorstel aanpassen tot het niveau dat past bij de juiste inkomenscategorie. Blijkt uit de nieuwe inkomensverklaring nog steeds dat uw huishoudinkomen in 2011 hoger is dan de inkomensgrens? Dan kunt u het bezwaar intrekken en gaat de voorgestelde huurverhoging door. Als u uw bezwaar niet wilt intrekken en Leystromen wil de voorgestelde huurverhoging doorzetten, dan moet Leystromen een uitspraak vragen van de Huurcommissie over het voorstel. Leystromen stuurt dan het huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de Huurcommissie. Wordt Leystromen in het gelijk gesteld, dan moet u de kosten voor de Huurcommissie ( 25) aan Leystromen betalen.
V Mijn inkomen was in 2012 lager dan in 2011. Wat kan ik doen? A Als uw huishoudinkomen in 2011 wel boven 33.614 of 43.000 lag, maar in 2012 was gezakt tot onder de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt, kunt u ook bezwaar maken. In dat geval moet u zelf aantonen dat het huishoudinkomen in 2012 lager was dan de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt ( 33.614 of 33.000). U moet dan bij uw bezwaarschrift aan Leystromen inkomensverklaringen (IB60- formulieren) over 2012 van alle leden van het huishouden voegen. Deze formulieren kunt u opvragen bij de Belastingdienst. Als hieruit blijkt dat het huishoudinkomen in 2012 in een lagere inkomenscategorie valt, kan Leystromen het voorstel aanpassen tot het niveau dat past bij de juiste inkomenscategorie. Mocht dat niet het geval zijn, dan moet Leystromen een uitspraak vragen van de Huurcommissie over het voorstel. Leystromen stuurt dan het huurverhogingsvoorstel met de inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift met uw inkomensgegevens naar de Huurcommissie. Wordt Leystromen in het gelijk gesteld, dan moet u de kosten voor de Huurcommissie ( 25) aan Leystromen betalen. Huurverlaging V Wanneer kan ik een huurverlaging voorstellen? A Als sprake is van een inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen. Daarvoor moeten u de volgende stukken aanleveren: Een inkomensverklaring (een zogenaamd IB60-formulier) van alle bewoners van de woning. Het IB60 formulier van 2013 is vanaf juni 2014 te verkrijgen bij de Belastingdienst. Een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie (GBA-uittreksel), waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven. De aanvrager heeft schriftelijke toestemming van zijn of haar meerderjarige medebewoners nodig om het uittreksel bij de gemeente te kunnen aanvragen. V Om hoeveel verlaging kan ik vragen? A De huurder kan vragen een verlaging van maximaal twee keer de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierbij geldt de nieuwe inkomensgroep als ondergrens. Als het huishoudinkomen is gezakt tot onder de huurtoeslaginkomensgrens dan kan gevraagd worden om huurverlaging tot aan de huurliberalisatiegrens. V Welke termijn moet ik in acht nemen? A Een huurverlagingsvoorstel moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. V Heeft de huurverlaging terugwerkende kracht? Nee. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorstelde ingangsdatum van de huurverlaging. V Als ik over vijf jaar een inkomensdaling heb, kan ik dan alsnog om een huurverlaging vragen? A Nee. U kunt huurverlaging vragen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging die zijn toegepast in een tijdvak van twee jaar voorafgaand aan de datum van het voorstel tot huurverlaging.
Kamers, garages, woonwagens en standplaatsen V Waar bestaat de huurverhoging uit en hoe hoog is deze? A De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor onzelfstandige eenheden, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Daar geldt de basisverhoging van 4%. Ook de huurprijzen van garages verhoogd Leystromen met 4%. Het exacte percentage staat vermeld in de brief. V Wat is de maximale huurprijs van kamers? A Met het puntensysteem voor onzelfstandige woningen kunt u bepalen wat de maximale 'kale' huur van de kamer mag zijn. Hier bovenop komen dan eventuele servicekosten, zoals kosten van gas, water en elektriciteit. Is de kale huur hoger dan de maximale huur volgens het puntensysteem? Dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. Geliberaliseerde huurcontracten V Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst? A Een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. V Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten? A Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde huurovereenkomsten. Geliberaliseerde woningen kunnen wel een huurverhoging krijgen van meer dan 4%, maar die mag niet inkomensafhankelijk zijn. De hoogte van de huurverhoging is afhankelijk van de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt. V Hoeveel bedraagt de maximale huurprijs en maximale huurverhoging bij geliberaliseerde contracten? A Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten gelden andere regels voor huurverhoging. Het puntenstelsel, de maximale huurprijsgrenzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Bovendien kunnen huurgeschillen niet worden voorgelegd aan de Huurcommissie.